Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение

высшего образования

РОССИЙСКАЯ АКАДЕМИЯ НАРОДНОГО ХОЗЯЙСТВА и ГОСУДАРСТВЕННОЙ СЛУЖБЫ

при ПРЕЗИДЕНТЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

СИБИРСКИЙ ИНСТИТУТ УПРАВЛЕНИЯ - ФИЛИАЛ РАНХиГС

Факультет заочного и дистанционного обучения

Направление (специальность) юриспруденция

Профиль (специализация) гражданско-правовой

ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ РАБОТА

(БАКАЛАВРСКАЯ РАБОТА)

на тему:

«Договор социального найма жилого помещения»

Автор работы: Студент 14206 группы

Сысоева Людмила Ивановна

Руководитель работы: Старший преподаватель кафедры

Лактионова Наталья Александровна

г. Новосибирск, 2017 г.

СОДЕРЖАНИЕ

• ВВЕДЕНИЕ
• ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ИНСТИТУТА СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
• 1.1 Понятие и юридическая сущность права граждан на жилище и право граждан на получение жилого помещения по договору социального найма
• 1.2 Понятие и правовая природа договора социального найма жилого помещения
• ГЛАВА 2. ЗАКЛЮЧЕНИЕ И ИСПОЛНЕНИЕ ДОГОВОРА СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
• 2.1 Порядок и предпосылки заключения договора социального найма жилого помещения
• 2.2 Предмет договора социального найма жилого помещения
• 2.3 Права и обязанности наймодателя жилого помещения
• 2.4 Права и обязанности нанимателя жилого помещения, членов семьи нанимателя
• ГЛАВА 3. ПРОБЛЕМЫ ИСПОЛНЕНИЯ И ПРЕКРАЩЕНИЯ ДОГОВОРА СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
• 3.1 Проблемы изменения и расторжения договора социального найма
• 3.2 Проблемы ответственности сторон договора социального найма
• ЗАКЛЮЧЕНИЕ
• БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
• ПРИЛОЖЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

Тема выпускной квалификационной работы является актуальной. Несмотря на то, что в настоящее время предоставление жилья из государственного и муниципального жилищных фондов по договору социального найма уже не является основным способом удовлетворения жилищных потребностей, для определенных категорий населения получение жилого помещения от государства на льготных условиях зачастую единственно возможный способ реализации конституционного права на жилище.

Договору социального найма жилого помещения отводится значительное место в сфере жилищных отношений. Данный договор является наиболее значимым основанием возникновения права пользования жилым помещением в числе иных отношений, регулируемых жилищным законодательством.

В условиях перехода к рыночным отношениям в жилищной сфере изменились методы и принципы регулирования жилищных отношений между гражданами, органами государственной власти и органами местного самоуправления по поводу предоставления жилых помещений, заключения договоров найма и социального найма, оплаты жилых помещений и коммунальных услуг. Все более утверждающиеся в обществе принципы рыночной экономики ставят перед ним и государством принципиально, новые проблемы. Одна из них -- изменение механизма бесплатного предоставления социальных благ, среди которых особо выделяется право граждан Российской Федерации на жилье (ст. 40 Конституции Российской Федерации).

Переход к рыночным отношениям в жилищной сфере потребовал формирования рынка жилых помещений и внедрения новых механизмов решения проблемы жилищной обеспеченности граждан России. В связи с происходящей трансформацией в жилищном законодательстве все более четко прослеживается усиление роли гражданско-правовых элементов в жилищных правоотношениях.

Жилищная реформа, появление рынка жилья, разработка механизмов стимулирования решения жилищной проблемы собственными силами граждан являются важнейшими факторами периода перехода к новым социально-экономическим условиям жизни общества.

К обязанности Российской Федерации, провозгласившей себя социальным государством, относится гарантированное обеспечение всех социально и материально необеспеченных граждан пригодными для проживания жилыми помещениями бесплатно или за доступную плату. Наряду с рыночными отношениями в жилищной сфере государство должно развивать институт предоставления жилых помещений по договору социального найма как внерыночную модель решения жилищной проблемы. Институт жилищного найма - традиционный институт гражданского права. В основном он исследован применительно к жилищной системе, сложившейся в Советском Союзе, и был призван решить жилищную проблему всех граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. С переходом на рыночные отношения в жилищной сфере жилое помещение стало не только благом, но и товаром. Трансформировалась также обязанность государства по решению жилищной проблемы, которая теперь должна выражаться в обеспечении жилыми помещениями не всех нуждающихся, а лишь определенной части, которые самостоятельно решить жилищную проблему не в состоянии.

Следует отметить, что практика применения действующего законодательства в жилищной сфере не отличается единообразием и нуждается в глубоком анализе и обобщении. Многие актуальные вопросы договора социального найма жилого помещения не получили достаточной разработки в цивилистической литературе. В основном договор социального найма рассматривается в учебных пособиях по жилищному и гражданскому праву. Опубликованные ранее исследования, касающиеся проблем договора социального найма жилого помещения, охватывают достаточно широкий круг вопросов, основывая их решение на выводе о доминирующей роли государства в процессе обеспечения жилыми помещениями нуждающихся граждан.

Признавая значительную научную ценность проведенных исследований, мы полагаем, что на современном этапе развития жилищных отношений и жилищного законодательства ряд положений и выводов, разработанных учеными-правоведами, требуют переоценки и дальнейшего развития как в теоретическом, так и в практическом аспекте.

Объект исследования - общественные отношения, возникающие в связи с предоставлением жилого помещения по договору социального найма, отношения, предшествующие его заключению.

Предмет исследования составляют нормы права, регулирующие гражданско-правовой договор социального найма жилого помещения.

Цель исследования -- выявить правовые проблемы, связанные с определением правовой природы, содержания и исполнения договора социального найма жилого помещения и выработать рекомендации по совершенствованию действующего законодательства.

Задачи исследования:

- проанализировать понятие и юридическую сущность права граждан на жилище и право граждан на получение жилого помещения по договору социального найма;

- охарактеризовать правовую природу договора социального найма жилого помещения;

- определить предмет, форму и порядок заключения договора социального найма жилого помещения;

- рассмотреть права и обязанности наймодателя жилого помещения

- охарактеризовать права и обязанности нанимателя жилого помещения и совместно проживающих с ним членов его семьи;

- рассмотреть проблемы исполнения и прекращения договора социального найма жилого помещения и разработать направления дальнейшего совершенствования действующего жилищного законодательства.

Теоретическую базу исследования составили работы Е.В. Богданова, И.А. Гашевой, В.В. Глазова, Б.М. Гонгало, Л.Ю. Грудциной, Е.С. Данилова, М.Ю. Тихомирова, Г.В. Казаковой, Д.В. Карпухина, С.В. Лонской, Г.П. Макарова, А.В. Максименко, А.О Молчанова, Е. Никифоровой, А.А. Титова, Ю.К. Толстого, Ю.Д. Шапошникова, Г.Ф. Шешко и других ученых.

Нормативную базу исследования составляют положения Конституции Российской Федерации, Гражданского кодекса Российской Федерации, Жилищного кодекса Российской Федерации, иных нормативных правовых актов, нормативно-правовых актов субъектов Российской Федерации, регулирующих отношения по предоставлению жилого помещения на основании заключения договора социального найма жилого помещения.

При написании работы использовались как общенаучные методы познания (диалектический, комплексный), так и частнонаучные (сравнительно-правовой, формально-логический, формально-юридический) и др.

Эмпирическая основу исследования составляет опубликованная практика Верховного Суда Российской Федерации по отдельным вопросам правового регулирования договора социального найма жилого помещения.

Структура выпускной квалификационной работы состоит из введения, трех глав, библиографического списка и заключения.

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ИНСТИТУТА СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

1.1 Понятие и юридическая сущность права граждан на жилище и право граждан на получение жилого помещения по договору социального найма

Каждый человек имеет жизненно важную потребность в жилище, которое необходимо ему независимо от того, живет ли среди других людей, либо вне общества - на необитаемом острове или отшельником в лесу, пустыне или горах по собственному выбору.

Вне пределах общества человек самостоятельно защищает и отстаивает свое жилище и другие ценности, которые являются для него значимыми: жизнь, здоровье, имущество и т.д. В обществе же исторически сложилось так, что жизненно важные потребности в целом присущие человеку, считаются его субъективными правами, которые находят свое выражение в качестве правовых норм в нормативных правовых актах государства. И одной из задач государства является защита этих прав посредством закона и принудительной силы.

Жилище необходимо человеку, во-первых, для защиты от внешних врагов и угрожающих ему и его семье сил природы, т.е. в качестве убежища. Во-вторых, оно необходимо в качестве дома, где отдыхают и проводят время со своей семьей. И, в-третьих, жилище нужно каждому как личное пространство для творчества.

В соответствии 40 Конституции Российской Федерации провозглашено право каждого гражданина России на жилище Конституция Российской Федерации: принята всенар. голосованием 12 дек. 1993 г.:[с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30 дек. 2008 г. № 6-ФКЗ, от 30 дек. 2008 г. № 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ, от 21.07.2014 N 11-ФКЗ] // Собр. законодательства Рос. Федерации. -- 2009. -- № 4. - Ст. 445.. Основные же принципы и механизмы реализации данного конституционного права российских граждан, а также важнейшая часть правового регулирования жилищных отношений, определены в Жилищном Кодексе Российской Федерации Гонгало Б.М. Основные начала российского жилищного законодательства / Б.М. Гонгало // Семейное и жилищное право.-2005. - № 3. - С. 26..

Вне всяких сомнений, жилище представляет собой жизненно важную потребность как для человечества в целом, так и для каждой личности в отдельности, поэтому логично будет сделать вывод о том, что у каждого имеется субъективное право на жилище. Вместе с тем, данная категория является многоплановой и включает в себя различные аспекты.

Содержание права на жилище было проанализировано многими исследователями, такими как: Е.В. Богданов Богданов Е.В. Природа и сущность права граждан на жилище / Е.В. Богданов // Журнал российского права. - 2003. - №4. - С. 23., П.В. Крашенинников Крашенинников П.В. Жилищное право. - 7-е изд., перераб. и доп. - М.: Статут, 2010. - С. 189. , Т.А. Семина Семина Т.А. Жилищно-правовая проблема и развитие жилищного законодательства Российской Федерации /Т.А. Семина // Недвижимость и инвестиции.- 2013.- № 3 - 4. - С. 45., Л.М. Пчелинцева Пчелинцева Л. М. Проблемы исследова-ния природы и содержания конституционно-го права граждан на жилище / Л. М. Пчелинцева // Конституционное и муниципальное право. - 2014. - №2. - С. 13., А.А. Титов Титов А. А. Комментарий к Жилищному кодексу РФ. - М.: Юрайт, 2010. - С. 175., Ю.Д. Шапошников Шапошников Ю.Д. Понятие, содержание, сущность права граждан на жилище / Ю.Д. Шапошников // Власть и управление на Востоке России. - 2007. - №2. - С. 26. и др.

Осмыслить правовую природу и содержание прав граждан Российской Федерации на жилище возможно лишь применив комплексный и системный анализ норм, закрепленных в статьях 40 Конституции Российской Федерации (право на жилище), ст. 25 (право на неприкосновенность жилища), ст. 27 (право на свободу передвижения и выбор места нахождения и жительства) и ст. 42 (право на благоприятную окружающую среду) с учетом их несомненной общности и взаимосвязи.

Такая составляющая как «улучшение своих жилищных условий» подразумевает наличие у человека какого-нибудь собственного жилья. Если же он проживает с родственниками или арендует чужую квартиру, то правильнее будет сказать, что он нуждается в приобретении своего жилого помещения в собственность или получения по договору социального найма, а не в «улучшении своих жилищных условий», поскольку не имеет своего жилья.

Учитывая вышеизложенное, перечень компонентов содержания права на жилище, предложенный Ю.Д. Шапошниковым, следует дополнить еще одной возможностью - «обретение своего жилого помещения», при этом расположив их немного в ином порядке: 1) приобретение своего жилья; 2) улучшение жилищных условий; 3) обеспечение жильцам здоровой среды обитания; 4) стабильность пользования имеющимся жилым помещением; 5) недопустимость произвольного лишения граждан их жилья; 6) неприкосновенность жилища; 7) использование жилья в интересах других граждан Шапошников Ю.Д. Понятие, содержание, сущность права граждан на жилище / Ю.Д. Шапошников // Власть и управление на Востоке России. - 2007. - №2. - С. 26..

Первые три составляющие права на жилище из приведенного перечня являются самыми дорогостоящими: обретение жилья, улучшение жилищных условий и обеспечение жильцам здоровой среды обитания (последнее предполагает, в частности, строительство не какого-нибудь жилья, а именно жилья, соответствующего требованиям санитарных и строительных норм и правил). Их осуществление требует не только законодательную базу, но и значительных затрат финансовых средств. Реализация же остальных компонентов содержания права на жилище (стабильность пользования имеющимся жильем; недопустимость произвольного лишения граждан жилья; неприкосновенность жилища; использование жилья в интересах других граждан) может быть обеспечена посредством принятия соответствующих законов и контроля над их исполнением, т.е. без весомых затрат финансовых средств.

Рассмотрим более подробно понятие, содержание и сущность права человека на жилище.

Ст. 25 Всеобщей декларации прав человека, принятой Генеральной Ассамблеей ООН 10 декабря 1948 г., закрепляет право каждого человека на такой жизненный уровень, который необходим для поддержания здоровья и уровня благосостояния самого человека и его семьи. Сюда также входят пища, одежда, жилище, медицинский уход и социальное обслуживание Всеобщая декларация прав человека: принята 10 декабря 1948 г. Генеральной Ассамблеей ООН //Российская газета. - 1995. - N 67. .

Ст. 11 Международного пакта об экономических, социальных и культурных правах (1966 г.) содержит нормы о праве на жилище в качестве составной части права каждого индивида на достаточный жизненный уровень Международный пакт о гражданских и политических правах: принят 16.12.1966 Резолюцией 2200 (XXI) на 1496-ом пленарном заседании Генеральной Ассамблеи ООН//Ведомости Верховного Совета СССР. - 1976. -№ 17. - Ст. 291..

При этом, в соответствии со ст. 12 Международного пакта о гражданских и политических правах (1966 г.), обязательным условием является свобода выбора каждым человеком своего места жительства.

Право на жилище получило свое развитие также в Европейской социальной хартии (1996 г.) Европейская социальная хартия : принята в Страсбурге, 3 мая 1996 г. [рус., англ.] // Собрание законодательства РФ. - 2010. - № 8. - Ст. 781. и в других международных документах по правам человека. В частности, в глобальной стратегии в области жилья до 2000 г. указывается, что международным сообществом право на надлежащее жилище получило всеобщее признание.

При этом достаточное жилище означает: 1) приемлемую жилую площадь; 2) надежную защиту личной жизни; 3) соответствующую безопасность; 4) надлежащие освещение и вентиляцию; 5) достаточную базовую инфраструктуру, 6) надлежащее расположение в отношении производственных и других важных объектов; 7) все перечисленное выше - за умеренную плату.

Таким образом, в международно-правовых актах закреплено право граждан на жилище не само по себе, но лишь в рамках права на достаточный уровень жизни.

Л.М. Пчелинцева отмечает, что в юридической литературе эти нормы традиционно расцениваются как подтверждающие и закрепляющие международным сообществом признание права каждого гражданина на жилище как таковое Пчелинцева Л. М. Проблемы исследова-ния природы и содержания конституционно-го права граждан на жилище / Л. М. Пчелинцева // Конституционное и муниципальное право. - 2014. - №2. - С. 13.. В связи с этим делается вывод, что, хотя право каждой личности на жилище является одной из составных частей более широкого права на достаточный жизненный уровень, оно, тем не менее, стало частью общепризнанных стандартов прав человека как «право на достаточное жилище каждого ребенка, каждой женщины, каждого мужчины, где бы они ни жили».

В нашей стране право граждан на жилище впервые было провозглашено в числе конституционных прав граждан в Конституции СССР 1977 года Конституция (Основной Закон) Союза Советских Социалистических Республик: принята ВС СССР 07.10.1977 // Ведомости ВС СССР. - 1977. - № 41. - Ст. 617. (не действует)., затем оно также нашло отражение в Конституции РСФСР 1978 г Конституция (Основной Закон) Российской Федерации: принята ВС РСФСР 12.04.1978 //Ведомости ВС РСФСР. - 1978. - № 15. - Ст. 407 (не действует).. и Конституции Российской Федерации 1993 г. Конституция Российской Федерации: принята всенар. голосованием 12 дек. 1993 г.:[с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30 дек. 2008 г. № 6-ФКЗ, от 30 дек. 2008 г. № 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ, от 21.07.2014 N 11-ФКЗ] // Собр. законодательства Рос. Федерации. -- 2009. -- № 4. - Ст. 445. и в кодифицированных жилищных законах: Жилищном кодексе РСФСР 1983 г Жилищный кодекс РСФСР: принят ВС РСФСР 24.06.1983// Ведомости ВС РСФСР - 1983. - N 26.- Ст. 883 (не действует).. и Жилищном кодексе Российской Федерации 2004 г. Жилищный кодекс Российской Федерации: федеральный закон от 29.12.2004 № 188-ФЗ: [ред. от 01.01. 2017 г.] // Собрание законодательства РФ. - 2005. - № 1. - Ст. 3670.

Ст. 44 Конституции СССР 1977 года провозглашало право граждан СССР на жилище Конституция (Основной Закон) Союза Советских Социалистических Республик: принята ВС СССР 07.10.1977 // Ведомости ВС СССР. - 1977. - № 41. - Ст. 617. (не действует).. Данное право должно было обеспечиваться развитием и охраной общественного и государственного жилищного фонда, содействием жилищному строительству (кооперативному и индивидуальному), справедливым распределением жилой площади (под общественным контролем), предоставляемой по мере осуществления программы строительства благоустроенных жилищ, а также невысокой платой за квартиру и коммунальные услуги. Почти дословно текст этой статьи повторялся в ст. 42 Конституции РСФСР 1978 г. Конституция (Основной Закон) Российской Федерации: принята ВС РСФСР 12.04.1978 // Ведомости ВС РСФСР. - 1978. - № 15. - Ст. 407 (не действует).

В Конституции Российской Федерации 1993 года (ст. 40) содержание права на жилище раскрывается уже по-иному: 1. Каждый имеет право на жилище, и недопустимо произвольно лишить жилища кого-либо. 2.Органами государственной власти и органами местного самоуправления поощряется жилищное строительство и создаются условия для осуществления права на жилище. 3. Малоимущим, а также иным указанным в законе гражданам, которые нуждаются в жилище, оно должно быть предоставлено бесплатно или за доступную плату в соответствии с установленными законом нормами из жилищных фондов государства, муниципальных и иных образований.

В научной литературе по теории государства и права большинство авторов высказывают мнение, которое также поддерживается ведущими российскими специалистами в области прав и свобод граждан, такими как Е.А. Лукашева, В.С. Нерсесянц, В.Д. Перевалов, С.А. Пяткина, Н.В. Колотова и другие. Они считают, по своему содержанию право на жилище входит в состав социальных прав, направленных на обеспечение и защиту потребностей и интересов человека, таким образом, являясь одним из показателей обеспечения достаточного уровня жизни Нерсесянц В. С. Общая теория права и государства: учебник для вузов / В.С. Нерсесянц. - М.: Норма: НИЦ ИНФРА-М, 2015. - С. 560..

Сама сущность социально-экономических прав непосредственно связывает их реализацию с выполнением государством определенных обязательств в области социальной политики. Социально-экономическим правам присущи специфические особенности, которые делают их весьма зависимыми от устойчивости политики государства. К таким особенностям относятся их меньшая (по сравнению с гражданскими и политическими правами) универсальность, т.е. распространенность на определенные категории населения; допустимость нестрогих, рекомендательных формулировок базовых положений (например, «достойная жизнь», «справедливые и благоприятные условия труда», «удовлетворительное существование» и т.д.); зависимость их реализации от состояния экономики и ресурсов Гордон Л. А. Социально-экономические права человека: своеобразие, особенности, значение для России / Л. А. Гордон //Обще-ственные науки и современность. - 1997. - № 3. - С. 7..

Степень защищенности социально-экономических прав зависит не только от совершенства правовых механизмов, их реализующих, но и от экономического потенциала общества. Поэтому «установление в законе типичных социальных прав, как бы юридически обстоятельно они ни формулировались, еще не означает для граждан реальной возможности непосредственной реализации их правопритязаний» Ледях И. А. Социальное государство и права человека / И. А. Ледях . - М.: Юрайт, 1994. - С. 27..

Однако в Международном пакте об экономических, социальных и культурных правах специально устанавливается, что государство обязано обеспечивать полное осуществление соответствующих прав постепенно и в пределах имеющихся ресурсов. Тем самым подчеркивается зависимость этого вида прав от благосостояния государства, от его способности к стабильному экономическому развитию. Со стороны государственной власти для соблюдения социально-экономических прав мало лишь воздерживаться от их нарушения, как это случалось на этапе возникновения «первого поколения» прав человека, выражавших свободу от любого (в том числе и государственного) вмешательства. Для их материального и процессуального обеспечения необходимо принимать меры позитивного характера Действующее международное право: сб. ст./под ред. Ю. М. Колосов, Э. С. Кривчикова. - М.: Издательство НОРМА, 1997. - С. 11..

Таким образом, особую группу основных прав и свобод человека составляют социально-экономические права. Их природа напрямую связана с социальной политикой государства, а реализация и степень защиты зависят от его экономического потенциала. Соблюдение социально-экономических прав граждан предполагает, что государством осуществляется комплекс мер по созданию системы правовых и материальных гарантий, что не может быть достигнуто в сжатые сроки, а потому расценивается как задача, коорая должна решаться постепенно Пчелинцева Л.М. Проблемы исследо-вания природы и содержания конституцион-ного права граждан на жилище / Л.М. Пчелинцева // Конституционное и муниципаль-ное право. - 2014. - № 2. - С. 12..

С.С. Алексеев отмечает, что высказывалось мнение о принадлежности всех социально-экономических прав (а значит, исходя из общепринятого взгляда, и право на жилище) к категории так называемых «мнимых», то есть к не принадлежащим в собственном смысле человеку, а зависящим от возможностей конкретной страны и относящимся к некоторым задачам и целям государства. Таким образом, нельзя обратиться в суд за их защитой. Это отличает их от подлинных гражданских и политический прав, гарантированных государством и обеспеченных судебной защитой. В обоснование этой позиции приводятся доводы, что социально-экономические права не выражают суть человеческой природы, а их возможная реализация зависит от компонента величин переменного характера (экономика, социальная сфера, воля государства, усмотрение чиновников и др.) Алексеев С.С. Восхождение к праву: По-иски и решения/ С.С. Алексеев. - М.: Издательство НОРМА, 2001. - С. 742.. Так, например, В.А. Четвернин пишет: «В России лицам, нуждающимся в жилье, предоставляется не жилье, а место в очереди на жилье, ибо жилья для бедных не хватает. И никакой суд не сможет заставить государственные органы, ведающие распределением социального жилья, предоставить бездомному это жилье, так как его просто нет» Российское гуманитарное право: учебное пособие для вузов / Отв. ред. ЮА. Тихомиров. - М.: ПРИОР, 1998. - С. 135..

Также высказывалась мысль о невозможности государства выполнить взятые на себя социальные обязательства. Под это подводилось соответствующее теоретическое обоснование. Так, Л.С. Мамут утверждал, что социальная деятельность государства имеет внеправовой характер, т.к. социальные блага предоставляются бесплатно и без эквивалентного возмещения, т.е. лежит по другую сторону права, а рассуждать о правовом характере подобной деятельности можно лишь при соблюдении принципа эквивалентности. Л.С. Мамут высказывает мнение о базировании на законе экономических, социальных и культурных прав-притязаний. По его мнению, в законе источник этих прав, и вытекают они из него. Через органы публичной власти государство официально провозглашает права, признает их и легализует. Но обязанностей, корреспондирующих этим правам-притязаниям, нет Мамут Л. С. Социальное государство с точки зрения права/ Л. С. Мамут // Государство и право. -2001.-№3.- С. 8..

Несомненно, реализация на практике нормы о праве каждого на жилище, закрепленной в ст. 40 Конституции Российской Федерации, тесно связана с имеющейся политической и правовой ситуацией в стране, а также с экономическими возможностями государства. Однако обязанностей государства зависимость социально-экономических прав от уровня благосостояния страны, а также долговременный характер их обеспечения и осуществления не исключают и не отменяют Грудцына Л. Ю. Жилищное право России: Краткий курс/ Л. Ю. Грудцына. - М.: Изд-во Эксмо, 2009.- С. 39..

Право человека на жилище, даже если его реализация и зависит от экономического потенциала государства, не может считаться «мнимым», так как оно является его естественным правом. Естественный характер прав человека означает, что они уже изначально присущи ему как условие его существования в обществе. Обеспеченность человека жилищем - настолько жизненно важный фактор его существования, что недопустимо представлять ее всего лишь в виде одной из задач государства. Жилище для человека является средой обитания, предпосылкой его существования, пристанищем. Огромную важность имеет оно и для создания семьи, воспитания детей и т.д. Таким образом, в силу огромной значимости для человека факта наличия жилища право на него является подлинным правом, а не правовым стандартом, к которому в своей политике должно стремиться государство.

Право на жилище в России закреплено на высшем законодательном уровне. Оно подкрепляется обязанностью государства создавать благоприятные условия гражданам для его реализации Шапошников Ю.Д. Понятие, содержание, сущность права граждан на жилище / Ю.Д. Шапошников// Власть и управление на Востоке России. - 2007. - № 2. - С. 128.. Позиция, отрицающая прямое воздействие права на жилище, не может быть поддержана, т.к. противоречит положениям статьи 40 Конституции Российской Федерации, устанавливающей, что «каждый имеет право на жилище». Право на жилище не все ученые-правоведы относят к социально-экономическим правам.

Так, например, А.И. Ковлер, в составе социальных прав не выделяет право на жилище в рамках рассмотрения международных стандартов прав человека Ковлер А. Л. Антропология права: Учебник для вузов.- М.:НОРМА, 2002. - С. 379.. Л.И. Глухарева предлагает перечень всеобщих прав, включающий право на жизненный уровень, необходимый для поддержания здоровья и благосостояния. В данном перечне вообще отсутствует прямое упоминание о праве на жилище Глухарева Л. И. Права человека в со-временном мире (социально-философские ос-новы и государственно-правовое регулирование) /Л. И Глухарева. - М.: Юристъ, 2003. - С. 214 .. Таким образом, прослеживается тенденция, при которой некоторые ученые-юристы исключают права на жилище из числа основополагающих человеческих прав Пчелинцева, Л. Правовая природа пра-ва граждан на жилище в России / Л. Пчелинцева// Конституционное право: восточноевропейское обозрение. - 2014. - № 2. - С. 199..

В связи с вышеизложенным, возникает потребность еще раз обозначить, что социально-экономические права представляют собой особую группу основных прав и свобод человека, целью которых является обеспечение достойной жизни и свободное развитие. М.В. Баглай отмечает, что социально-экономические права составляют единый правовой статус человека и гражданина наряду с другими правами Баглай М. В. Конституционное право Российской Федерации: учебник для вузов / М.В. Баглай. - 8-e изд., изм. и доп. - М.: Норма, 2009. - С. 147.. Право на жилище входит в состав конституционно-правового статуса гражданина России. Л.Ю. Грудцына развивает мысль, что данному праву соответствуют определенные обязанности государства и муниципальных органов Грудцына Л. Ю. Жилищное право России: Учебник для вузов.- М.: Изд-во Эксмо, 2005. - С. 39..

Более того, закрепленный в ст. 2 Конституции Российской Федерации приоритет прав человека, выражается именно в том, что социально-экономические права неразделимы и взаимосвязаны с гражданскими и политическими. Законодательством должны быть предоставлены равные социальные возможности, а не фактическое социальное равенство. Е.В. Богданов говорит о том, что при анализе природы и сущности права граждан на жилище важно учитывать, что согласно ст. 7 Конституции, Российская Федерация - это социальное государство, и его политика направлена на создание условий, при которых обеспечивается достойная жизнь и свободное развитие человека Богданов Е.В. Природа и сущность права граждан на жилище /Е.В. Богданов// Журнал российского права. - 2003. - № 4. - С. 23..

П. В. Крашенинников при анализе природы права на жилище делает вывод, что оно является конституционным правом Жилищное право. Крашенинников П.В. 4-е изд., перераб. и доп. - М.: Издательство НОРМА,2010. - С.75.. Е.А. Лукашева отмечает, что права, содержащиеся в Конституции государства и важнейших международно-правовых документах по правам человека, в современных условиях являются основными правами человека и составляют стержень правового статуса индивида. Согласно этому критерию, право на жилище, закрепленное в статье 40 Конституции Российской Федерации, можно отнести к категории основных прав человека Пчелинцева Л. М. Проблемы исследования природы и содержания конституционного права граждан на жилище/ Л. М. Пчелинцева// Конституционное и муниципальное право. - 2014. - № 2. - С. 12..

Согласно ст. 17 Конституции Российской Федерации, право на жилище принадлежит каждому человеку от рождения. Это свойство права на жилище, в частности, в жилищном законодательстве, проявляется в том, что в состав членов семьи нанимателя, которые имеют право на жилое помещение, включаются помимо совершеннолетних лиц, также и дети, причем законом учитываются их особые интересы.

В то же время, право на предоставление жилого помещения из фонда социального использования имеет самостоятельный характер и частноправовую природу. Оно является субъективным правом с конкретным содержанием, чем отличается от конституционного права на жилище, поэтому право на предоставление жилого помещения может быть осуществлено и в добровольном, и в принудительном (судебном) порядке. Реализация права на предоставление жилых помещений фонда социального использования основывается на принципах гражданского права (равенства участников - ст.1 ГК Российской Федерации, ст.1 Жилищного кодекса Российской Федерации; неприкосновенности жилища - ст. 1 ГК Российской Федерации, ст. 3 Жилищного кодекса Российской Федерации; беспрепятственного осуществления прав, восстановления нарушенных прав и их судебной защиты - ст. 1 ГК РФ, ст. 1 ЖК РФ) Гашева И. А. Место договора социального найма жилого помещения в системе правообразующих юридических фактов / И. А. Гашева// Вестник Адыгейского государственного университета. - 2008. - № 2. - С.15..

1.2 Понятие и правовая природа договора социального найма жилого помещения

В настоящее время вопросы найма жилого помещения одновременно урегулированы нормами гражданского и жилищного законодательства. В ГК РФ найму жилого помещения как гражданско-правовому договору посвящена гл. 35 «Наем жилого помещения». Однако максимальной юридической силой в регулировании договора социального найма обладают лишь пять статей этой главы (ст. 674, 675, 678, 680, п. 1-3 ст. 685), остальные же согласно п. 3 ст. 672 ГК РФ применяются только в случае, если иное не предусмотрено жилищным законодательством, т.е. в субсидиарном (восполнительном) порядке. Следует заметить, что нормами ГК РФ об аренде (глава 34) не могут регулироваться отношения найма (как социального, так и коммерческого) с участием граждан, поскольку законодатель допускает возможность аренды жилого помещения только юридическими лицами при условии, что они будут использовать его для проживания граждан (п. 2 ст. 288, п. 2 ст. 671 ГК РФ). Жилищное право. Крашенинников П.В. 4-е изд., перераб. и доп. - М.: Издательство НОРМА,2010.- С.100.

Например, в решении по делу 2-1170/2017 - М-797/2017 от 12 апреля 2017 года Кунгурского городского суда Пермского края по иску Цепелева В.Г., Цепелева С.В. к Управлению городского хозяйства администрации города Кунгура Пермского края о признании права пользования жилым помещением.

Цепелев В.Г., Цепелев С.В. обратились в суд с иском к Управлению городского хозяйства администрации города Кунгура Пермского края о признании за ними права пользования жилым помещением - комнатой, обосновав свои требования тем, что в 90-х годах Цепелев В.Г. от НПУ «Кунгурнефть» получил в пользование для проживания для себя и своего сына Цепелева С.В. спорную комнату. По данному адресу Цепелев В.Г. зарегистрирован с ДД.ММ.ГГГГ, Цепелев С.В. С указанного времени истцы проживают в спорном жилом помещении постоянно, своевременно оплачивают коммунальные услуги за жилое помещение, следят за его техническим состоянием, осуществляют текущий ремонт, используют жилое помещение по назначению. В течение всего срока владения имуществом претензий от собственника и иных лиц не предъявлялось, права на спорное имущество никто не заявлял. Ордер на указанное жилое помещение не выдавался.

Согласно части 1 ст. 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.

В соответствии со ст.5 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» № 189-ФЗ от 29.12.2004 года к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Поскольку истцы вселились в спорную комнату в период действия Жилищного кодекса РСФСР, то к спорным правоотношениям должно применяться жилищное законодательство РСФСР.

Граждане, вселенные нанимателем в соответствии с правилами настоящей статьи, приобретают равное с нанимателем и остальными членами его семьи право пользования жилым помещением, если эти граждане являются или признаются членами его семьи (статья 53) и если при вселении между этими гражданами, нанимателем и проживающими с ним членами его семьи не было иного соглашения о порядке пользования жилым помещением. Согласно ч.1 ст.60 ЖК РФ по договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом.

В соответствии со ст.61 ЖК РФ пользование жилым помещением по договору социального найма осуществляется в соответствии с настоящим Кодексом, договором социального найма данного жилого помещения.Согласно ст.62 ЖК РФ предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры). Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме.

Суд считает установленным, что истцы вселились в спорную комнату в установленном законом порядке, зарегистрированы в комнате и проживают в ней постоянно с 1999 года до настоящего времени. После вселения истцов в комнату кто-либо факт их вселения не оспаривал, требований об освобождении жилого помещения не предъявлял. Истцы производят оплату жилья и коммунальных услуг исходя из фактически занимаемой площади.

Ответчиком доводов, подтверждающих неправомерность вселения истцов в спорное жилое помещение, суду не представлено.

Суд считает, что исковые требования Цепелева В.Г., Цепелева С.В. о признании за ними права пользования жилым помещением - комнатой общей площадью 17,6 кв.м., следует удовлетворить.

Согласно ст.40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище. Суд считает, что в случае неудовлетворения требований, заявленных истцами, будет нарушено их конституционное право на жилище, гарантированное ст.40 Конституции РФ. Признание права пользования жилым помещением является основанием для заключения договора социального найма на спорное жилое помещение.

Таким образом, суд решил признать за Цепелевым В.Г., Цепелевым С.В. право пользования жилым помещением - комнатой № общей площадью 17,6 кв.м. Решение суда является основанием для заключения договора социального найма.

Согласно ГК РФ договор найма жилого помещения может носить потребительский или коммерческий характер. Договор социального найма оформляет потребительский наем и лишь применительно к двум разновидностям публичного жилищного фонда - государственного и муниципального (ст. 672 ГК РФ).

Жилое помещение предоставляется по договору социального найма только гражданам, состоящим на учете по улучшению жилищных условий. В случае же заключения договора коммерческого найма наем жилого помещения осуществляется в домах (квартирах) граждан и организаций на коммерческих началах, т.е. с целью получения дохода от сдачи жилья, которое находится в их собственности. Титов А. А. Комментарий к Жилищному кодексу РФ. - М.: Юрайт, 2010. - С. 175.

Бесплатное предоставление жилья государство гарантирует только малоимущим гражданам и некоторым другим лицам, перечень которых определяется законом. До этого времени фактически (и юридически) данные отношения регулировались ЖК РСФСР и основанными на нем правилами учета нуждающихся в жилье граждан субъектов Федерации. Северова М. А. Договор найма жилого помещения: содержание, права и обязанности сторон/ М. А. Северова // Современное право. - 2007. - № 6. - С. 41.

Цель заключения такого договора - удовлетворение государством потребности в жилище собственных граждан, которые не имеют иных возможностей улучшить свои жилищные условия, посредством передачи жилого помещения во владение и пользование. Причем исключительно для проживания. Никифорова Е.И. Социальный наем жилого помещения / Е.И. Никифорова // Жилищное право. - 2010. - № 11. - С.55.

По своей юридической природе этот договор является консенсуальным и взаимным (синаллагматическим); он может быть как возмездным, так и безвозмездным (в предусмотренных законом случаях освобождения нанимателя от платы за наем). Гражданское право: В 4 т. Т. 3: Обязательственное право /отв. ред. - Е.А. Суханов. - М.: Волтерс Клувер, 2008. - С. 217. Важную особенность договора социального найма составляет его бессрочный характер, поскольку в него намеренно, в интересах нанимателя не включается условие о сроке (а его расторжение по мотивам, связанным с истечением срока, не допускается). Договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования.

ГЛАВА 2. ЗАКЛЮЧЕНИЕ И ИСПОЛНЕНИЕ ДОГОВОРА СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

2.1 Порядок и предпосылки заключения договора социального найма жилого помещения

В отличие от договора коммерческого найма жилищное правоотношение здесь возникает из сложного юридического состава: решения о предоставлении жилого помещения и договора социального найма (ст. 57 ЖК РФ).

Принятое с соблюдением требований ЖК РФ решение органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения гражданину, состоящему на учете в качестве нуждающегося в жилом помещении (ч. 3 и 4 ст. 57, ст. 63 ЖК РФ) является специфическим основанием заключения договора социального найма жилого помещения.

Из указанного общего правила предоставления жилых помещений по договору социального найма имеются исключения, содержащиеся в ч. 3 и 4 ст. 49 ЖК РФ. Этими нормами установлено, что решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма может быть принято в отношении иных определенных законодательством категорий граждан, признанных в установленном законом порядке нуждающимися в жилых помещениях. Такое решение может быть принято уполномоченным органом в случаях, предусмотренных федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта РФ (п. 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ»). О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ: постановление Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. № 14 // Российская газета. - 2009. - № 123.

Таким образом, договор социального найма заключается на основании административно-правового решения о предоставлении жилья из жилищного фонда социального использования (ч. 1 ст. 63 ЖК). Он может быть заключен только на помещение, указанное в решении о его предоставлении и соответствующее названным ранее правилам жилищного законодательства. Поэтому предмет данного договора не согласуется его сторонами, а также не может быть изменен или уточнен ими. Точно так же и условия пользования предоставленным по договору социального найма жилым помещением императивно определяются жилищным законодательством, а не соглашением (взаимной волей) сторон. Таким образом, само гражданско-правовое соглашение сторон о заключении данного договора возможно лишь при наличии административно-правового решения о предоставлении жилья. При этом будущий наймодатель связан названным решением прежде всего в смысле невозможности отказа от заключения договора социального найма с указанным в решении гражданином, а последний, свободно соглашаясь на заключение договора, связан административно-правовым решением в смысле невозможности изменения предложенного предмета и ряда других существенных условий заключаемого им договора. Гражданское право: В 4 т. Т. 3: Обязательственное право / отв. ред. Е.А. Суханов. - М.:Волтерс Клувер, 2008. - С. 219.

На практике следует руководствоваться типовым договором социального найма жилого помещения, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 г. № 315 Об утверждении типового договора социального найма жилого помещения: постановление Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315 // Собрание законодательства РФ. - 2005. - № 22. - Ст. 2126..

В главе 8 «Социальный наем жилого помещения» в ч. 2 ст. 63 ЖК РФ установлено положение о том, что типовой договор социального найма жилого помещения утверждается Правительством РФ. Форма типового договора социального найма жилого помещения утверждена Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. № 315 «Об утверждении типового договора социального найма жилого помещения».

Правовая конструкция типового договора социального найма жилого помещения, кроме названия договора, даты, месяца, года его заключения, наименования субъектов правоотношения, включает в себя пять разделов: предмет договора (ст. 1-3), обязанности сторон (ст. 4-5), права сторон (ст. 6-8), порядок изменения, расторжения и прекращения договора (ст. 9-12), прочие условия (ст. 13-14), а также удостоверительный элемент: подписи сторон, печать наймодателя, в качестве которого выступает уполномоченный орган государственной или местной власти.

Типовой договор социального найма жилого помещения является средством унификации отношений в сфере регулирования предоставления и использования жилых помещений по договорам социального найма и найма жилого помещения специализированного жилищного фонда. Необходимость в единообразной регламентации определенных сегментов жилищных отношений обусловлена тем, что в качестве наймодателя в рассматриваемых правоотношениях выступает уполномоченный орган государственной или местной власти. В типовом договоре властные органы выступают не только как наймодатели, но и в качестве субъекта, гарантирующего предоставление и реализацию права граждан на получение бесплатного жилья по договору социального найма и специализированного жилого помещения нуждающимся в нем отдельным категориям лиц. Следовательно, все граждане, имеющие право на указанные жилые помещения, должны иметь равный объем прав и обязанностей, связанных с получением, использованием и эксплуатацией данных категорий жилых помещений жилищного фонда. Формой воплощения универсальных прав и обязанностей указанных категорий граждан является типовой договор. Карпухин Д.В. Типовой договор как форма воплощения специфики правового режима жилого помещения / Д.В. Карпухин // Жилищное право. - 2009. - № 10. - С. 108.

Типовой договор в жилищных отношениях создает диспаритетный характер отношений между наймодателем и нанимателем, так как государство, обладая нормотворческой компетенцией в лице Правительства РФ, принимает постановления, регламентирующие порядок их заключения, а с другой стороны выступает в качестве наймодателя в данном правоотношении. Указанное обстоятельство предоставляет последнему определенный комплекс правовых преференций по отношению к нанимателю, выражающихся в больших правовых возможностях, связанных с расторжением договоров социального найма жилого помещения и найма специализированного жилого помещения по инициативе уполномоченного органа государственной власти.

Типовой договор исключает возможность для участников правоотношения осуществления альтернативной модели поведения по волеизъявлению сторон. Перечень прав и обязанностей сторон, правовых условий договора является исчерпывающим и не подлежит изменению. Удельный вес содержащихся в нем позитивных обязываний и запретов доминирует над дозволениями.

Таким образом, отношения по предоставлению жилого помещения, складывающиеся до заключения договора социального найма, являются не в полной мере договорными, а во многом, публично-правовыми, так как регулируются правом и основания их возникновения подразделяются как нормативные (нормы права, регулирующие указанные отношения) и фактические (юридические факты, возникающие в связи с использованием норм гражданского права).

Предоставление гражданам жилых помещений по договору социального найма в муниципальном жилищном фонде регулируется ч. 2 и 3 ст. 49 ЖК РФ.

Предпосылками заключения договора социального найма жилого помещения является принятие граждан на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях (ч.1 ст. 52 ЖК РФ), за исключением случаев, установленные ЖК РФ. Это в первую очередь касается категорий граждан, предусмотренных ч. 2 ст. 57 ЖК РФ, которым жилые помещения предоставляются вне очереди (гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат; гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, указанных в предусмотренном пунктом 4 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ).

На учет для получения жилых помещений принимается либо вся семья, либо один или несколько членов семьи (например, образовавший свою семью сын нанимателя жилого помещения).

Условия постановки на учет: признание граждан малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях и признание иных категорий граждан, нуждающимися в жилых помещениях по иным определенным федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта РФ основаниям нуждающимися в жилых помещениях.

Категориям граждан, указанным в ч. 3 ЖК РФ, могут предоставляться по договорам социального найма жилые помещения муниципального жилищного фонда органами местного самоуправления в случае наделения данных органов в установленном законодательством порядке государственными полномочиями на обеспечение указанных категорий граждан жилыми помещениями ч. 4 ст. 49 ЖК РФ)

Согласно с. 51 ЖК РФ гражданами, нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, признаются:

- не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения;

- являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;

- проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;