Договор найма жилого помещения

Размещено на http://www.allbest.ru/

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

1. ПОНЯТИЕ И СТОРОНЫ ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

1.1 Понятие договора найма жилого помещения

1.2 Стороны в договоре найма жилого помещения

2. ВИДЫ договора найма жилого помещения

2.1 Договор социального найма

2.2 Договор коммерческого найма

3. Содержание договора найма жилого помещения

3.1 Порядок и условия заключения договора найма жилого помещения

3.2 Форма договора найма жилого помещения

4. ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

4.1 Изменение договора найма жилого помещения

4.2 Расторжение договора найма жилого помещения

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИсПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

ПРИЛОЖЕНИЕ



ВВЕДЕНИЕ

Право граждан на жилище провозглашается в Конституции РФ (ч. 1 ст. 40) и относится к группе важнейших социально-экономических прав граждан.

В нашей стране жилищный вопрос всегда отличался особенной остротой. С переходом к рыночным отношениям его можно считать разрешенным для наиболее состоятельных слоев общества, но никак не для основной части населения. Постоянно возрастают и требования людей к жилищу: сейчас большинство из них рассчитывают на приобретение отдельной благоустроенной квартиры или собственного дома, не удовлетворяясь, как это было еще несколько десятилетий назад, бесплатным получением от государства комнаты в многонаселенной (коммунальной) квартире или даже места в общежитии.

При этом острота жилищного вопроса сказывается в необходимости жесткого государственного регулирования порядка предоставления и использования жилья, прежде всего получаемого гражданами от государства на льготных условиях или бесплатно, а также обеспечения сохранности жилищного фонда.

Одной из важнейших правовых форм удовлетворения жилищной потребности граждан остается договор найма жилых помещений, оформляющий их передачу в пользование граждан. Этот договор и его виды - договоры социального и коммерческого найма - являются основаниями возникновения обязательств жилищного найма, которые представляют собой разновидность гражданско-правовых обязательств по передаче имущества в пользование.

Вместе с тем регламентация вопросов социального найма и найма коммерческого осуществляется с учетом принципиальных отличий одного от другого. Так, если по договору социального найма жилье предоставляется без установления срока действия договора (ст. 60 ЖК) по установленной норме (ст. 50, 57 ЖК РФ), то по найму коммерческому - на срок, не превышающий 5 лет (ст. 683 ГК РФ), при этом законодатель не ограничивает размера жилья. По договору социального найма предоставляются жилые помещения государственного и муниципального жилищного фонда (ст. 49 ЖК РФ), по договору найма - любой формы собственности.

Ряд положений ГК РФ (ст. 672) подлежит обязательному применению к договору социального найма: письменная форма договора (ст. 674), сохранение договора при переходе права собственности на жилое помещение (ст. 675), соблюдение ряда обязанностей нанимателем жилого помещения (ст. 678), условия заселения временных жильцов и передачи жилого помещения в пользование поднанимателей (ст. 680, 685). Эти положения отражены в ЖК РФ (ст. 63, 64, 76, 80).

Иные положения ГК РФ применяются к договору социального найма жилого помещения, «если иное не предусмотрено жилищным законодательством» (ст. 672). В этих случаях нормы ГК РФ либо подлежат применению дополнительно (субсидиарно), либо, если жилищным законодательством соответствующие отношения урегулированы в достаточной мере или иным образом, нежели в ГК РФ, не применяются вообще.

В свою очередь, реализация норм ГК РФ в ряде случаев требует применения положений жилищного законодательства.

Актуальность работы заключается в том, что договор найма жилого помещения является центральным институтом жилищного законодательства и одновременно одним из видов гражданско-правовых договоров.

Цель курсовой работы состоит в исследовании гражданско-правовой характеристики договора найма жилого помещения.

Из цели вытекают следующие задачи:

- охарактеризовать понятие договора найма жилого помещения;

- рассмотреть виды договора найма жилого помещения;

- определить содержание договора найма жилого помещения;

- исследовать особенности изменения и прекращения договора найма жилого помещения.

1. ПОНЯТИЕ И ВИДЫ ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

1.1 Понятие договора найма жилого помещения

Основным договором, с помощью которого жилые помещения передаются в пользование вообще и во временное возмездное владение и пользование в частности, является договор найма жилого помещения.

По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (ст. 671 ГК РФ), [3, с. 264].

Исторически наем жилого помещения является разновидностью аренды. Как и при аренде, сдача жилого помещения внаем - реализация собственником помещения его права распоряжения своим имуществом, а права нанимателя являются обременением жилого помещения при смене собственника. Однако дальнейшее развитие привело к такому обособлению договора найма жилого помещения, что законодатель вообще не предусматривает даже субсидиарное применение к нему норм о договоре аренды.

Необходимость в отдельном правовом регулировании отношений, связанных с наймом жилья, вызвана их особой социальной значимостью, чем объясняется, к примеру, льготное положение нанимателя при расторжении договора. В то же время гражданским правом, исходя из принципа равенства сторон, в основном регулируется коммерческий наем жилых помещений. К договору социального найма жилого помещения (в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования) применяются только некоторые гражданско-правовые положения, а в целом такой договор регулируется нормами жилищного права.

В свою очередь из жилищного права в договор найма жилого помещения перешли, например, требования о норме общей площади жилого помещения на одного человека.

Самостоятельный характер отношений по найму жилья обусловлен также и целевым назначением жилого помещения. Поэтому юридические лица не могут быть нанимателями по договору найма жилого помещения - им жилые помещения предоставляются по другим договорам (аренды), а использовать помещение юридическое лицо должно только для проживания граждан.

Договор найма жилого помещения является:

- консенсуальным;

- возмездным;

- двусторонним.

Объектом договоров найма может быть помещение, отвечающее определенным требованиям и формально юридически признанное жилым. ГК РФ указывает на то, что жилое помещение должно быть изолированным и пригодным для постоянного проживания (ст. 673). Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 62 ЖК РФ), [2, с. 143].

Не может быть объектом договора жилищного найма помещение, не признанное жилым, скажем, находящееся в дачном или садовом домике. Такое помещение может выступать, к примеру, объектом договора аренды, регулирование данных отношений при этом будет осуществляться гл. 34 ГК РФ. Неизолированное жилое помещение (смежная комната) либо часть комнаты также не могут быть объектом самостоятельного договора.

Из сказанного можно сделать вывод, что объектами договора найма жилого помещения могут выступать жилые дома, квартиры в многоквартирных жилых домах, а также изолированные жилые комнаты в домах либо в квартирах.

По сравнению с аналогичными отношениями в одноквартирных домах отношения найма в многоквартирных домах более многообразны, поскольку объектами права здесь выступают не только жилые помещения, но и иное имущество, находящееся в этих домах. Впервые это получило закрепление в ст. 290 и 673 ГК РФ. Не претендуя на исчерпывающее регулирование обоих видов найма жилых помещений (коммерческого и социального), гл. 35 ГК РФ в первую очередь направлена на регламентацию отношений, связанных с коммерческим наймом.

1.2 Стороны в договоре найма жилого помещения

Наймодателем может быть собственник жилого помещения или управомоченное им лицо. В качестве нанимателя выступает только гражданин.

Постоянно проживающие с нанимателем граждане имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением. Эти граждане именуются сопользователями.

Наймодателем и при коммерческом, и при социальном найме выступает собственник жилого помещения или управомоченное им лицо.

В качестве нанимателя и при коммерческом, и при социальном найме может выступать только гражданин, физическое лицо, поскольку жилое помещение, как указывается в п. 1 ст. 671 ГК РФ, предоставляется «для проживания в нем». Юридическое лицо может иметь жилое помещение во владении и (или) пользовании на основе договора аренды или иного договора, а затем предоставлять его гражданам (как правило, своим работникам) для проживания, заключая договоры найма жилого помещения, в которых оно выступает в качестве наймодателя. То есть юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан. В договоре коммерческого найма в качестве наймодателя чаще всего выступает собственник жилого помещения, причем относящегося к любому фонду - частному, государственному, муниципальному. По общему правилу это помещение, входящее в частный жилищный фонд. Наймодателем по договору коммерческого найма собственник обычно выступает не непосредственно, а через управомоченное им лицо (например, через созданную им структуру либо через представителя), [6, с. 187].

Как правило, в качестве нанимателя в договоре коммерческого найма выступает один человек (физическое лицо). Тем не менее, действующий закон допускает и множественность лиц на стороне нанимателя. Согласно п. 4 ст. 677 ГК РФ граждане, проживающие вместе с нанимателем, могут заключить с ним договор о том, что все постоянно проживающие в жилом помещении граждане несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем.

В этом случае такие граждане признаются сонанимателями; следовательно, в обязательстве коммерческого найма жилого помещения на стороне нанимателя будут участвовать не одно, а одновременно не сколько лиц (п. 1 ст. 308 ГК РФ). Условием заключения такого договора является уведомление наймодателя. Совместно с нанимателем обычно проживают супруг, дети, родители и другие члены семьи. Но это могут быть и лица, не относящиеся к членам семьи. Заключая договор найма жилого помещения на коммерческих началах, гражданин сам единолично определяет, кто будет проживать совместно с ним в нанятом им помещении. Более того в числе этих лиц может вообще не быть его родственников. Как отмечено в литературе, «в коммерческом найме может и не быть семейных или родственных отношений».

Наряду с признанием за нанимателем права свободно решать вопрос о том, кто будет вместе с ним проживать в нанятом жилом помещении, закон в интересах наймодателя предусматривает определенные границы осуществления этого права. Очевидно, что при отсутствии таких границ наниматель имел бы возможность при заключении договора (и в дальнейшем) вселять в жилое помещение слишком большое количество жильцов безотносительно к их личным качествам, что приводило бы к ущемлению интересов наймодателя, для которого важно обеспечить сохранность сданного внаем жилья и, кроме того, соблюдение жильцами требований правопорядка и правил общежития.

В связи с этим закон устанавливает, что в договоре коммерческого найма жилого помещения должен содержаться перечень лиц, которые будут проживать совместно с нанимателем. Если же в договоре такой перечень отсутствует, то постоянное проживание граждан совместно с нанимателем, как следует из ст. 679 ГК РФ, допускается, лишь с согласия наймодателя. Таким образом, наймодатель вправе не допускать постоянного проживания совместно с нанимателем лиц, если их вселение произошло без его согласия. При вселении других граждан для постоянного проживания (кроме вселения их при заключении договора) требуется согласие наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих. Такое согласие не требуется лишь при вселении несовершеннолетних детей. Очевидно, имеются в виду дети не только нанимателя, но и лиц, совместно с ним проживающих. В целом же определенные ограничения при вселении новых жильцов в нанятое жилое помещение установлены в целях соблюдения санитарно-гигиенических норм и требований, а также правил учета населения, то есть в публичных интересах. Вселение допускается также при условии соблюдения требований действующего законодательства о норме жилой площади на одного человека (кроме случаев вселения несовершеннолетних детей). Кроме того, при вселении новых граждан для совместного постоянного проживания с нанимателем требуется соблюдение установленных правил регистрационного учета, [8, с. 195].

При определении объема прав и обязанностей по пользованию жилым помещением самого нанимателя и граждан, постоянно проживающих совместно с ним, действующий закон исходит из принципа равенства их прав и обязанностей. Этот принцип не может быть изменен по соглашению сторон: отношения между нанимателем и постоянно проживающими совместно с ним гражданами согласно императивной норме абз. 2 п. 2 ст. 677 ГК РФ определяются законом. Вместе с тем лица, постоянно проживающие совместно с нанимателем, не состоят непосредственно с наймодателем в правовых отношениях по поводу пользования жилым помещением. За совершенные ими действия, которые нарушают условия договора найма жилого помещения, всю ответственность перед наймодателем несет наниматель.

Таким образом, в данном случае имеет место ответственность должника за действия третьих лиц (ст. 403 ГК РФ). Исключением правда является случай, когда лица, постоянно проживающие совместно с нанимателем, заключают с ним соответствующий договор, в соответствии с которым все они становятся сонанимателями и несут перед наймодателем солидарную ответственность (п. 4 ст. 677 ГК РФ).

Стороны в договоре социального найма предопределены заранее в документе, который служит предпосылкой заключения этого договора, - а, именно в ордере. Ордер адресован, прежде всего, будущему наймодателю. Если жилое помещение относится к муниципальному жилищному фонду, то наймодателем выступает орган местного самоуправления (местная администрация) или муниципальная жилищно-эксплуатационная организация - жилищно-эксплуатационная контора (ЖЭК), дирекция эксплуатации зданий (ДЭЗ) и т. п. Стороной в договоре социального найма может быть также муниципальное предприятие или учреждение, имеющие соответствующий жилищный фонд. Если же внаем сдается жилое помещение в доме государственного жилищного фонда, то в качестве наймодателя выступает государственное предприятие или учреждение, на балансе которых как юридических лиц имеется жилищный фонд, либо созданная ими жилищно-эксплуатационная организация.

Нанимателем в договоре социального найма жилого помещения может выступать только гражданин, на имя которого выдан ордер (ч. 1 ст. 51 ЖК РСФСР). Однако после заключения договора возможна замена нанимателя другим совершеннолетним членом семьи. В случае выбытия нанимателя или его смерти договорные отношения, как правило, не прекращаются, поскольку нанимателем становится кто-либо из совершеннолетних членов семьи выбывшего - по соглашению между ними (ст. 88 ЖК РСФСР).

Договор социального найма прекращает действие, если выбывший наниматель проживал один.

Правом постоянного пользования жилым помещением по договору социального найма обладает не только наниматель, но и члены его семьи. Перечень лиц, вселяющихся в жилое помещение в качестве членов семьи, содержится в ордере. Все другие лица, проживающие вместе с нанимателем, прав постоянного пользования не имеют, они именуются временным жильцами.

Согласно п. 2 ст. 672 ГК РФ, проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем, [5, с. 224].

Следовательно, все они являются сонанимателями без заключения договора. Однако принцип равенства прав и обязанностей членов семьи имеет исключения. Имеются в виду, прежде всего случаи, когда при вселении в жилое помещение новых членов семьи было достигнуто соглашение (хотя бы и в устной форме) между нанимателем, членами его семьи и вселяющимися гражданами о порядке пользования жилым помещением. Например, при вселении жены вступившего в брак сына нанимателя может состояться соглашение о том, что молодые супруги будут проживать в одной из комнат квартиры, указанной в соглашении. Если в дальнейшем возник бы вопрос о разделе жилой площади, вселившаяся супруга сына могла бы претендовать, лишь на долю площади данной комнаты, но не всей квартиры, причем наряду со своим супругом и проживающими с ними детьми. Отступление от принципа равенства прав и обязанностей членов семьи нанимателя может быть связано с наймом жилого помещения специального назначения. Так если гражданину в связи с его трудовыми отношениями с наймодателем была предоставлена квартира и он, утратив трудовую связь с наймодателем, выбыл из квартиры, то это повлечет за собой и прекращение прав на проживание в ней и членов его семьи (если никто из них не состоит в трудовых отношениях с наймодателем).

2. ВИДЫ договора найма жилого помещения

2.1 Договор социального найма

В ГК РФ наем жилого помещения подразделяется на договор социального найма жилого помещения (далее - договор социального найма) и договор найма жилого помещения (далее - договор коммерческого найма).

Договор социального найма в ГК РФ регламентируется только в общем виде, подробное регулирование данного договора нашло отражение в разд. III ЖК РФ 2004 г. и в иных актах жилищного законодательства как России, так и ее субъектов. В ГК РФ и ЖК РФ указывается, что объектом данного соглашения могут быть жилые помещения, находящиеся лишь в домах государственного и муниципального жилищных фондов и предназначенные только для социального использования, т.е. то жилье, которое было предоставлено (либо предоставляется) очередникам органами местного самоуправления, а также государственными или муниципальными организациями, [3, с. 278].

В соответствии с ч. 3 ст. 40 Конституции РФ малоимущим, и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами. В Основном Законе России сформулировано основополагающее правило бесплатного предоставления жилых помещений. Бесплатное предоставление жилья государство гарантирует только малоимущим гражданам и некоторым другим лицам, перечень которых определяется законом. Данное правило нашло свое развитие в действующем ЖК РФ спустя более 10 лет после принятия Конституции РФ. До этого времени конституционная отсылка на закон фактически (и юридически) переводила данные отношения в русло старого жилищного законодательства - ЖК РСФСР и основанных на нем правил учета субъектов Российской Федерации.

2.2 Договор коммерческого найма

Для заключения договора коммерческого найма жилых помещений не требуются те многочисленные административные предпосылки (нуждаемость, постановка на учет, получение ордера), которые, как правило, необходимы для заключения договора социального найма.

В данном случае следует достичь соглашения по всем существенным условиям договора. В отличие от договора социального найма, где размер предоставляемых жилых помещений нормируется (предоставление производится в пределах нормы жилой площади), площадь жилища, предоставляемого в коммерческий наем, определяется только соглашением сторон. Никаких предельных размеров закон не устанавливает.

Статьей 677 ГК РФ введена новая категория лиц, участвующих в использовании жилого помещения, выступающего субъектом договора коммерческого найма: наряду с нанимателем это лица, постоянно с ним проживающие, и сонаниматели. В отличие от прежнего законодательства, где по поводу аналогичных отношений употреблялось понятие «члены семьи арендатора», ГК РФ исходит из того, что при коммерческом найме у арендаторов может и не быть семейных или родственных отношений. Как было показано выше, все существенные условия договора, включая круг лиц, проживающих в нанимаемом помещении, определяются только договором. Граждане, включенные в договор в качестве постоянно проживающих, имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением. Вместе с тем всю ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.

Заключая договор коммерческого найма, лица, желающие и договорившиеся проживать в жилом помещении, вправе выступить и как сонаниматели. В таких ситуациях проявляется множественность лиц в обязательстве, возникающем из договора коммерческого найма, где с одной стороны выступает наймодатель - физическое или юридическое лицо, которому принадлежит жилое помещение на праве собственности, праве хозяйственного ведения либо оперативного управления, а с другой - наниматель - два или более двух граждан одновременно, которые именуются сонанимателями и несут солидарную ответственность перед наймодателем (п. 4 ст. 677 ГК РФ).

В таком случае, как следует из ст. 323 ГК РФ, наймодатель вправе требовать исполнения обязанностей, в том числе и по оплате жилья, как от всех сонанимателей-должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. Если наймодатель не получил всю сумму долга от одного из сонанимателей-должников, то он имеет право требовать недополученное от остальных.

Сонаниматели остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью. В силу ст. 325 ГК РФ, исполнение солидарной обязанности полностью одним из должников освобождает остальных должников от исполнения обязанностей перед наймодателем по оплате жилого помещения, [12, с. 158].

В тех случаях, когда иное не установлено соглашением между сонанимателями, действуют правила, в соответствии с которыми:

во-первых, наниматель, исполнивший солидарную обязанность, имеет право регрессного требования к остальным сонанимателям в равных долях за вычетом доли, падающей на него самого;

во-вторых, неуплаченное одним из сонанимателей нанимателю, исполнившему солидарную обязанность, падает в равных долях на остальных сонанимателей. Такие же правила действуют соответственно при прекращении солидарного обязательства зачетом встречного требования одного из сонанимателей.

При неисполнении наймодателем своих обязательств любой из сонанимателей вправе предъявить к должнику требование в полном объеме.

До предъявления требования одним из сонанимателей должник вправе исполнять обязательство любому из них по своему усмотрению. Исполнение обязательства полностью одному из сонанимателей освобождает наймодателя от исполнения остальным сонанимателям. Сонаниматель, получивший исполнение от наймодателя, обязан возместить причитающееся другим сонанимателям в равных долях, если иное не вытекает из отношений между ними.

Статья 686 ГК РФ предусматривает возможность замены нанимателя в договоре коммерческого найма. Замена нанимателя в договоре возможна:

- в случае выбытия нанимателя в другое жилое помещение. Оставшиеся проживать в жилом помещении граждане с согласия наймодателя определяют нанимателя;

- по соглашению всех проживающих в жилом помещении обязанности нанимателя принимает на себя один из дееспособных граждан, проживающих в данном жилом помещении, к примеру, в связи с болезнью или возрастом бывшего нанимателя;

- в случае смерти нанимателя по соглашению всех проживающих в жилом помещении определяется наниматель - один из дееспособных граждан, проживающих в данном жилом помещении.

При отсутствии соглашения всех проживающих в жилом помеще-нии о том, кто станет нанимателем, все граждане, постоянно прожи-вающие в жилом помещении, становятся сонанимателями (см. п. 4 ст. 677 ГК РФ).

Не следует путать замену нанимателя в договоре найма с заменой жилого помещения по договору найма. Замена гражданам жилых помещений предусмотрена в ст. 81 ЖК РФ, где предусмотрено право нанимателя требовать замену внутри социального жилищного фонда одного жилого помещения на другое - меньшего размера, [10, с. 172].

В отличие от социального найма коммерческий наем жилого помещения является срочным договором. ГК РФ устанавливает два вида срока такого договора: краткосрочный - до одного года и долгосрочный - от одного года до пяти лет.

При этом если срок не определен, то договор считается долгосрочным, заключенным на пять лет (ст. 683 ГК РФ). Применительно к краткосрочному договору найма жилого помещения п. 2 ст. 683 ГК РФ содержит целый ряд ограничений по сравнению с долгосрочным договором.

При заключении краткосрочного договора закон не предполагает включение в текст соглашения иных, кроме нанимателя, пользователей. Соответственно не предусматриваются возможность разрешения проживания временных жильцов, а также сдача занимаемого жилого помещения по договору поднайма.

У нанимателя по краткосрочному договору нет преимущественного права на заключение договора на новый срок. Кроме того, в случае смерти нанимателя или его выбытия краткосрочный договор найма жилого помещения прекращает свое действие.

На практике встречаются случаи заключения таких договоров без указания срока, но с привязкой к какому-нибудь событию. Чаще всего такой «привязкой» выступает работа гражданина в организации, предоставившей жилище. В такой ситуации договор должен считаться заключенным на пять лет.

В целях обеспечения стабильности отношений, складывающихся по поводу коммерческого найма жилья, а также прав наймодателя и в особенности нанимателя ГК РФ устанавливает преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок (ст. 684).

Для соблюдения указанного права наймодателю необходимо не позднее чем за три месяца до истечения срока найма жилого помещения предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях. При согласовании прежних либо новых условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения. В тех случаях, когда наймодатель по каким-то причинам решил не сдавать внаем жилое помещение более одного года, он обязан предупредить нанимателя об отказе от продления договора. Если же найммодатель не сделал такого предупреждения, а наниматель при этом не отказался от продления соглашения, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор. ГК РФ предусматривает случаи расторжения договора коммерческого найма жилого помещения.

Расторжение договора возможно по взаимному согласию сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ). ГК РФ устанавливает правило, по которому наниматель жилого помещения вправе с согласия постоянно проживающих с ним лиц в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687).

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: во-первых, невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме - более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; во-вторых, разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает; в-третьих, использования жилого помещения не по назначению либо при систематическом нарушении прав и интересов соседей, как предусматривает ГК РФ (ст. 293) аналогично прекращению права собственности на жилье.

3. Содержание договора найма жилого помещения

3.1 Порядок и условия заключения договора найма жилого помещения

Предметом договора найма является жилое помещение, которое должно быть:

- изолированным (квартира в многоквартирном доме, жилой дом, часть квартиры или жилого дома, имеющие отдельный вход);

- признано пригодным для всесезонного проживания в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.

Договор заключается на определенный срок. Максимальный срок договора не должен превышать 5 лет, при отсутствии условия о сроке договор считается заключенным на 5 лет. Различают краткосрочный (на срок до одного года) и долгосрочный (от одного года до пяти лет) наем.

По истечении срока долгосрочного договора наниматель имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок. При нарушении своего преимущественного права наниматель вправе требовать признания недействительным договора с новым нанимателем и (или) возмещения убытков, [11, с. 193].

Плата за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон, но не выше максимального размера, если таковой установлен в соответствии с законом. Одностороннее изменение размера платы по общему правилу не допускается. Плата за жилое помещение вносится в сроки, установленные договором, а если сроки не установлены - ежемесячно. Коммунальные платежи, если иное не предусмотрено договором, не включаются в плату за жилое помещение и вносятся нанимателем самостоятельно.

Наймодатель обязан передать нанимателю во владение и в пользование свободное (юридически и фактически) жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.

Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и освободить помещение при прекращении договора.

Условия пользования помещением. Наниматель обязан обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. По общему правилу текущий ремонт жилого помещения является обязанностью нанимателя, а капитальный - наймодателя.

Переустройство и реконструкция жилого помещения без согласия наймодателя не допускаются. Если помещение находится в жилом (в том числе многоквартирном) доме, то наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию дома и обеспечивать предоставление коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества собственников квартир. Переоборудование жилого дома, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается.

Поднаем. При долгосрочном найме наниматель с согласия наймодателя передает на срок, не превышающий срока договора найма, часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю при условии соблюдения норм жилой площади на человека.

Требований, касающихся изолированности сдаваемого в поднаем помещения, нет. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель. Поднаниматель не пользуется преимущественным правом на заключение договора на новый срок. Договор поднайма жилого помещения является реальным, возмездным, двусторонним.

Отношения между сопользователями. Сопользователи должны быть указаны в договоре долгосрочного найма. Сопользователи не несут обязанностей перед наймодателем: за их действия, нарушающие условия договора, отвечает наниматель.

Вселение в жилое помещение других граждан для постоянного проживания совершается с согласия наймодателя, нанимателя и всех сопользователей.

Согласия этих лиц не требуется, если наниматель или один из сопользователей вселяет несовершеннолетних детей.

При долгосрочном найме с согласия наймодателя наниматель в любое время может быть заменен одним из совершеннолетних сопользователей. В случае смерти или выбытия нанимателя его место занимает один из сопользователей с согласия всех других сопользователей.

Сопользователи могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все сопользователи несут солидарную ответственность перед нанимателем по договору. В этом случае сопользователи становятся сонанимателями. При долгосрочном найме сопользователи станут сонанимателями в силу закона, если после смерти (выбытия) прежнего нанимателя они не смогут прийти к соглашению о том, кто из них станет новым нанимателем.

Не будут являться сопользователями временные жильцы, безвозмездно проживающие в жилом помещении сроком до шести месяцев, вселенные по соглашению нанимателя и всех сопользователей с предварительным уведомлением наймодателя.

3.2 Форма договора найма жилого помещения

Договор найма жилого помещения любой разновидности оформляется в простой письменной форме (ст.161 ГК РФ). Нарушение письменной формы не влечет в данном случае недействительность договора (ст. 167), но лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, не лишая их права приводить и другие доказательства (ст.162 ГК РФ), [3, с. 255].

Отказ от заключения договора в письменной форме, в котором надлежит обязательно указать постоянно проживающих (см. коммент. к ст.677), ставит эти лица (в случае оспаривания их жилищных прав на данное жилое помещение) в тяжелое положение при доказывании своих прав в споре и требует от них соблюдения правил, предусмотренных ст.679 (см. коммент. к ней).

Нарушение простой письменной формы, как правило, имеет место в домах государственного и муниципального жилищного фонда социального использования, где в основании возникновения жилищных правоотношений лежит индивидуальный административный акт - ордер (ст. 671 ГК РФ), которому стороны на практике неосновательно придают значение акта, заменяющего письменную форму договора.

4. ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

4.1 Изменение договора найма жилого помещения

Согласно ст. 686 ГК РФ изменение договора найма жилого помещения возможно в случаях: замены нанимателя одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем; в случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения.

Замена нанимателя осуществляется по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя. Возражение наймодателя делает невозможной такую замену. Несмотря на то, что спор о замене нанимателя может быть предметом судебного рассмотрения, суд не может обязать наймодателя заключить договор с новым нанимателем, если этот наймодатель не согласен с такой заменой.

В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор найма продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих в жилом помещении, по общему согласию между ними.

В таких случаях согласия наймодателя не требуется, решающее значение имеет единодушное согласие всех постоянных пользователей жилым помещением, [3, с. 289]. Если согласие не достигнуто, все эти граждане становятся сонанимателями.

4.2 Расторжение договора найма жилого помещения

Вопросы расторжения договора найма жилого помещения регулирует ст. 687 ГК РФ.

Договор, может быть, расторгнут по соглашению сторон. Законодатель предоставляет нанимателю жилого помещения право в любое время с согласия граждан, постоянно проживающих с ним, расторгнуть договор. За 3 месяца до фактического расторжения договора об этом должен быть предупрежден наймодатель, причем в письменном виде.

Пунктом 2 ст. 687 ГК РФ определены случаи досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию наймодателя.

Таких оснований два:

- задолженность по оплате жилья в течение6 месяцев, если договором не установлен более длительный срок. Особые сроки исчисления невнесения платы действуют при краткосрочном найме;

- разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

Во втором случае законодатель предусматривает возможность устранения допущенных нарушений в течение определенного судом срока. Если наниматель не устранил эти нарушения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. Указанная статья ГК РФ предусматривает возможность отсрочки исполнения судебного решения, но не более одного года.

Договор найма, может быть, расторгнут в судебном порядке по требованию любой стороны договора, если помещение перестает быть пригодным для проживания, а также в случае его аварийного состояния.

Другие основания расторжения договора по инициативе любой стороны договора могут быть предусмотрены жилищным законодательством (п. 3 ст. 687 ГК РФ).

Основанием расторжения договора найма жилого помещения являются использование этого помещения не по назначению либо нарушение прав и интересов соседей (п. 4 ст. 687 ГК РФ).

В этих случаях наймодатель может (но не должен) предупредить виновных лиц о необходимости устранить нарушения.

Если после предупреждения нарушения не устранены, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор.

Расторжение договора найма жилого помещения влечет выселение (на основании решения суда) нанимателя и граждан, проживающих в жилом помещении к моменту расторжения договора.

Гражданский кодекс РФ (ст. 688) не устанавливает последствий выселения (без предоставления или с предоставлением другого жилого помещения).

В юридической литературе высказывается следующая позиция. В случае виновного поведения пользователей жилым помещением выселению подлежат виновные лица без предоставления другого жилого помещения, «что должно быть зафиксировано в резолютивной части судебного решения». Что касается расторжения договора по основанию непригодности его для проживания, то, по мнению Ю.К. Толстого, если такое помещение находится в государственном или муниципальном жилищном фонде, выселяемый должен быть обеспечен другим жилым помещением. Если же непригодное помещение принадлежит гражданину на праве собственности, то на собственника нельзя возложить обязанность обеспечить выселяемого нанимателя другим жилым помещением.



ЗАКЛЮЧЕНИЕ

договор наём жилой помещение

Данные договоры оформляют отношения найма жилых помещений, а потому, как и порождаемые ими жилищные обязательства, имеют ряд общих черт. Стороны всех этих договоров именуются «наймодатель» и «наниматель». По своей юридической природе они являются консенсуальными и двусторонними, а также, как правило, возмездными, опосредуя предоставление жилья в пользование за плату. Исключение могут составлять договоры социального найма, по которым жилье предоставляется малоимущим гражданам не только безвозмездно, но и с освобождением от платы за его пользование (ч. 9 ст. 156 ЖК РФ). В законе содержатся одинаковые требования письменной формы этих договоров (ст. 674 ГК, ст. 63 и ч. 7 ст. 100 ЖК РФ).

Единообразно определены в них обязанности нанимателя (ст. 678 ГК, ч. ч. 3 и 4 ст. 67 ЖК РФ) и обязанности сторон по ремонту сданного внаем жилого помещения (ст. 681 ГК РФ); кроме того, в договорах социального и коммерческого найма одинаково регламентируется правовое положение временных жильцов (ст. 680 ГК РФ и ст. 80 ЖК РФ) и в значительной части - поднанимателей (п. п. 1 - 3 ст. 685 ГК РФ, ст. ст. 76 - 79 ЖК РФ). Наконец, все эти договоры носят потребительский характер, будучи направленными на удовлетворение личных (жилищных) потребностей граждан, что в свою очередь связано с предоставлением гражданину-потребителю как слабой стороне определенных льгот и преимуществ (по-разному проявляющихся в отдельных видах рассматриваемых договоров).

Вместе с тем это общее в их природе реализуется в законодательстве на принципиально разных основаниях. Закон неслучайно развел эти договоры «в разные законодательные «коридоры» (гражданский и жилищный)», имея в виду, что обязательства из договора коммерческого найма регулируются, прежде всего, гражданским законодательством, а из договоров социального и специализированного найма - жилищным законодательством. Именно поэтому п. 3 ст. 672 ГК РФ прямо говорит о том, что договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным, а не гражданским законодательством. Это же относится и к договору специализированного найма (ч. 2 ст. 99 ЖК РФ, пп. 2 ст. 10 ЖК РФ).

Распространение действия некоторых норм ГК РФ, относящихся к коммерческому найму, на договор социального найма (п. 3 ст. 672 ГК РФ) необходимо рассматривать как прием законодательной техники, в соответствии с которым следует избегать повторения норм не только в одном, но и в разных нормативных актах.

Договоры социального и специализированного найма могут быть заключены только на проживание в жилых помещениях, находящихся в составе государственного или муниципального жилищных фондов и только при наличии у гражданина определенных предпосылок для их заключения: нуждаемость в улучшении жилищных условий (а для договоров социального найма - по общему правилу также и постановка на учет в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий) и наличие решения соответствующего органа публичной власти о предоставлении жилого помещения данному гражданину и его семье в соответствии с действующими нормами.

Что касается договора коммерческого найма, то никаких административно-правовых предпосылок для его заключения не требуется. Здесь господствует принцип свободы договора, в соответствии с которым стороны сами определяют содержание таких важнейших условий, как срок договора, размер и порядок внесения платы за жилое помещение, распределение обязанностей по ремонту сданного внаем жилого помещения и т.д.



СПИСОК ИсПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1. Конституция РФ. - Ростов н/Д: Издательский дом «Владис», 2011. - 48 с.

2. Жилищный кодекс РФ от 17.12.2009 N 316-ФЗ.

3. Гражданский кодекс РФ от 5 июня 2012 г. N 51-ФЗ. - М.: Издательство Норма (Издательская группа НОРМА - ИНФРА М), 2012.

4. Андреев И.А., Аюшеева И.З., Васильев А.С. [и др.]. Гражданское право: учебник: в 3 т. Т. 2 /под общ. ред. С.А. Степанова. - М.: «Проспект»; «Институт частного права», 2011. - 439 с.

5. Алексеев С.С., Гонгало Б.М., Мурзин Д.В. и др. Гражданское право: учебник (под общ. ред. чл.-корр. РАН С.С. Алексеева). - 3-е изд., перераб. и доп. - М.: «Проспект», 2011. - 458 с.

6. Гражданское право. В 3-х т. Т.2 Абрамова, Аверченко, Байгушева, п. ред. Сергеева А.П. 2010 - 880 с.

7. Гражданское право: В 4 т. Е.А.Суханов. Том 4: Обязательственное право: Учебник. 3-е издание, переработанное и дополненное. М.: Волтерс Клувер, 2008.

8. Гражданское право. Гатин А.М. Учебное пособие. М.: Норма-М, 2009 -384с.

9. Гражданское право в вопросах и ответах. ред. Алексеев С.С. 2-е изд. М.: Издат, 2009. - 278 с.

10. Гражданское право в схемах. Общ. и Особ. Части: Учебное пособие/ Молчанов А.А. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Эксмо - 2009 - 544 с.

11. Гражданское право_Рассолов М.М, Алексий П.В, Кузбагаров А.Н.(ред.). М.: Юрист, 2010 - 916 с.

12. Жилищное право. Шешко Г.Ф. Уч пос. 2007. - 256 с.

13. Крашенинников П.В. Жилищное право. 7-е изд., перераб. и доп. М.: Статут, 2010. - 413 с.



ПРИЛОЖЕНИЕ

Договор найма квартиры

___________________

«__»_________________ 20__г.

Гражданин (гражданка) ______________________________ (ФИО полностью), проживающий(ая) по адресу ____________________ (адрес постоянной регистрации), паспорт серии __ __ № ______, выдан «__» ____ ____г. _______________ (паспортные данные), в дальнейшем именуемый(ая) «Наймодатель» и гражданин (гражданка) ______________________________ (ФИО полностью), проживающий(ая) по адресу ____________________ (адрес постоянной регистрации), паспорт серии __ __ № ______, выдан «__» ____ ____г. _______________ (паспортные данные), в дальнейшем именуемый(ая) «Наниматель», совместно именуемые "Стороны", заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. Наймодатель передает Нанимателю за плату во временное владение и пользование для проживания на срок, установленный настоящим договором, квартиру, находящуюся по адресу: ______________ ______________________________, квартира № _____ (далее в настоящем договоре - Квартира), принадлежащую Наймодателю на праве собственности, а также находящееся в ней движимое имущество.

1.2. Плата за наем квартиры составляет _______ руб. в месяц и подлежит внесению Нанимателем в соответствии с п. 4 настоящего Договора.

1.3. Общая площадь квартиры составляет _________ кв. м.

Квартира состоит из следующих помещений ________________________

Квартира находится на _____ этаже многоквартирного ________________ жилого дома.

1.4. Документом, подтверждающим право собственности Наймодателя на квартиру, является Свидетельство о государственной регистрации права собственности, выданное Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии 20.03.2010 на основании договора купли продажи от 20.02.2010 Собственником является Иванов Иван Иванович (паспортные данные полностью); кадастровый номер; ограничений (обременения права) не зарегистрировано.

1.5. Наймодатель заявляет и подтверждает, что:

1.5.1. Он имеет право единолично подписывать договор найма на основании документов, указанных в п.1.3 настоящего Договора;

1.5.2. Квартира не обременена требованиями третьих лиц и в настоящее время не сдана в аренду и не передана в пользование третьим лицам, не заложена и не состоит под арестом.

1.6. Предоставляемая по настоящему Договору квартира находится в пригодном для проживания состоянии, ________ (указать время проведения ремонта) в квартире произведен ремонт, _______________________________________.

1.7. Наниматель имеет право пользоваться следующими услугами, оказываемыми Наймодателю третьими лицами:

1.7.1. Телефонная связь стационарный телефон номер ________ _______________.

Оплата услуг телефонной связи осуществляется Нанимателем по договору №________ от _________, заключенному между Наймодателем и _____________ (указать наименование и реквизиты поставщика услуг, как указано в договоре) в соответствии с тарифами _______ (указать размер тарифа или ссылку на документ, в котором указан данный тариф)

1.7.2. Горячее водоснабжение и отопление. Оплата услуг по горячему водоснабжению и отоплению осуществляется Нанимателем по договору №________ от _________, заключенному между Наймодателем и _____________ (указать наименование и реквизиты поставщика услуг, как указано в договоре) в соответствии с тарифами _______ (указать размер тарифа или ссылку на документ, в котором указан данный тариф).

1.8. Совместно с Нанимателем в квартире вправе проживать следующие лица:

1. ______________________________ (фамилия, имя, отчество; паспортные данные);

2. ______________________________ (фамилия, имя, отчество; паспортные данные).

Лица, указанные в настоящем пункте, проживающие совместно с Нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию квартирой.

Наниматель несет ответственность перед Наймодателем за действия граждан, совместно проживающих с ним, за нарушение условий настоящего Договора.

Иные граждане, помимо указанных в настоящем пункте, не вправе проживать и временно находиться в квартире более ________ часов подряд без согласия Наймодателя.

Права и обязанности сторон

1.9. Наниматель имеет право:

1.9.1. проживать в квартире и пользоваться находящимся в квартире движимым имуществом Наймодателя, не причиняя вреда квартире и указанному имуществу, до прекращения настоящего договора;

1.9.2. пользоваться общим имуществом в многоквартирном доме, в котором находится квартира, не причиняя вреда этому имуществу, не загрязняя и не засоряя его;

1.9.3. вселить на условиях, установленных настоящим Договором, в квартиру лиц, указанных в п. 1.8 настоящего Договора;

1.9.4. содержать в квартире домашних животных при условии получения на это письменного согласия Наймодателя. В этом случае Наниматель несет перед Наймодателем полную имущественную ответственность за ущерб, причиненный домашними животными квартире и находящемуся в ней движимому имуществу Наймодателя, а также общему имуществу в многоквартирном доме, в котором находится квартира, и (или) имуществу соседей;

1.9.5. производить действия, связанные с художественным оформлением квартиры, установкой дополнительных декоративных элементов, приборов, оборудования и механизмов, при этом предварительно письменно согласовав такие действия с Наймодателем; при этом произведенные Нанимателем отделимые улучшения являются его собственностью, а стоимость неотделимых улучшений, произведенных с письменного согласия Наймодателя, подлежит возмещению Нанимателю;

1.9.6. по согласованию с гражданами, постоянно проживающими с Нанимателем, указанными в п. 1.8 настоящего Договора, и с предварительным уведомление Наймодателя разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев.

1.9.7. преимущественное право по истечении срока действия настоящего Договора заключить договор найма квартиры на новый срок на тех же или иных условиях, предложенный Наймодателем. При этом при согласовании условий договора Наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения;

1.9.8. с согласия Наймодателя передать на срок Квартиру (или её часть) в пользование Поднанимателю.

1.9.9. с согласия Наймодателя заменить Нанимателя одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем, указанных в п. 1.8 настоящего Договора;

1.9.10. с согласия других граждан, постоянно проживающих Нанимателем, указанных в п. 1.8 настоящего Договора, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением Наймодателя за три месяца;

1.9.11. требовать расторжения настоящего Договора в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации и настоящим Договором;

1.9.12. осуществлять другие права, предусмотренные настоящим договором и законодательством Российской Федерации.

1.10. Наниматель обязан:

1.10.1. принять от Наймодателя квартиру и находящееся в ней движимое имущество Наймодателя по Акту приема-передачи квартиры и находящегося в ней движимого имущества, оформленному в соответствии с Приложением 1 к Настоящему договору, и являющемуся неотъемлемой его частью, в срок, не превышающий _______ со дня подписания настоящего договора;

1.10.2. использовать квартиру в соответствии с ее назначением и исключительно в целях, указанных в п. 1.1 настоящего Договора, не причинять вреда квартире, находящемуся в ней движимому имуществу, а также общему имуществу многоквартирного дома, в котором находится квартира;

1.10.3. не производить переустройство и (или) перепланировку квартиры без письменного согласия Наймодателя и получения соответствующего согласования, предусмотренного жилищным законодательством Российской Федерации;

1.10.4. своевременно и в полном объеме вносить плату за жилое помещение, указанную в п.1.2 настоящего Договора;