Договор найма жилого помещения

Размещено на http://www.allbest.ru

Размещено на http://www.allbest.ru

«Договор найма жилого помещения»

Содержание

Введение

Глава 1. Теоритические и правовые основы договора найма жилого помещения

1.1 Развитие правовой регламентации найма жилых помещений

1.2 Понятие, значение, сущность жилищного найма

Глава 2. Содержание договора найма жилого помещения

2.1 Форма, порядок и условия заключения договора найма жилого помещения

2.2 Права и обязанности сторон в договоре найма жилого помещения

Глава 3. Виды жилищного найма

3.1 Договор социального найма жилого помещения

3.2 Договор коммерческого найма жилого помещения

3.3 Поднаем жилых помещений

Заключение

Список источников и литературы

Приложение

Введение

На современном этапе развития экономики страны, жилищный вопрос является актуальным, а кроме того данная проблема требует правильного правового регулирования. Жилье - это существенное материальное условие жизни любого человека наравне с пищей, одеждой и т.д. Человек нуждается в жилье с момента его рождения, данная потребность сохраняется в течение всей его жизни, в связи с чем, носит постоянный характер.

Рассматривая жилищную проблему, нельзя обойти стороной вопрос обеспечения надлежащего права на жилище, закрепленное в Конституции РФ, поскольку он имеет важное социально-экономическое значение.

Проблема решения вопросов в жилищной сфере, казалось бы, должна решиться при реализации программы приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». Основной задачей данного проекта, рассчитанного до 2015 года, является формирование рынка доступного жилья, а также улучшение жилищных условий граждан РФ. Однако, не смотря, на те усилия, которые прилагает государство к обеспечению россиян жильем, многие до сих пор не имеют таких жилищных условий, которые бы отвечали требованиям комфорта и благоустроенности жилья, чаще всего данные условия не соответствуют современным понятиям о комфортном жилье. ООН и ЮНЕСКО был разработан международный стандарт качества жилья, целью которого являлось удовлетворение потребностей человека в достойном и комфортном жилье. Данным стандартом было установлено, что на каждого человека должно приходиться не менее 30 кв. м. общей площади жилого помещения (то здесь мы можем сделать вывод о том, что ООН и ЮНЕСКО имели в виду отдельную комнату при проживании для каждого человека). Нам известно, что жилье (собственная квартира, дом) особенно в РФ является чуть ли не «предметом роскоши», которую может позволить себе далеко н каждый гражданин. В связи, с чем данную проблему без помощи государства решить довольно трудно. В России данная помощь (государственная помощь) настолько мала и незначительна, что даже не стоит говорить о каких-либо улучшениях в жилищной сфере. Так, например, если рассматривать статистические данные на 2011 год, то более 70 % россиян не могут позволить себе приобрести в собственность отдельное жилье, даже при условии использования кредитных и заемных средств. Те статистические данные по опросам социологов говорят о том, что проблема приобретения собственного жилья, выраженная в острой необходимости, стоит примерно перед 61 % россиян. По прогнозам специалистов на 2013 год рост цен на рынке жилья будет продолжаться, и в среднем составит 1,5 % в месяц, и около 18 % в год.

Правовое регулирование жилищных отношений выражается в том, что обеспечение жильем нуждающихся граждан, ложиться на плечи самих же граждан, несмотря на то, что решение данного вопроса является приоритетным направлением политики государства. Низкий уровень дохода граждан в совокупности с постоянным ростом цен на жилье, приводит к тому, что приобретение собственного жилья для многочисленных россиян становится неосуществимой мечтой.

На почве подобных проблем в жилищных отношениях единственных выходом для человека стал договор найма жилого помещения, и его укрепившийся правовой институт в сфере сложившихся социально-экономических отношениях. Институт найма жилого помещения может позволить любому гражданину без каких-либо ограничений, в соответствии с его финансовыми возможностями снять любое жилье, будь то квартира или дом, или комната. Подобная возможность выступает одним из способов удовлетворения жилищных потребностей человека.

Все выше изложенное объясняет актуальность выбранной мной темы дипломной работы.

Цель дипломной работы - анализ теоретических вопросов договора найма жилого помещения, его содержания, формы, порядка и условий заключения, видов найма жилищного помещения, выявление недостатков действующего гражданского и жилищного законодательства в практике применения договора найма жилого помещения.

Для достижения цели в ходе выполнения дипломной работы необходимо решить следующие задачи:

Проанализировать теоритические аспекты правового регулирования договора найма жилого помещения;

Рассмотреть форму, порядок и условия заключения договора найма жилого помещения, права и обязанности сторон договора;

Рассмотреть виды найма жилого помещения;

Проанализировать нормы действующего законодательства регулирующего договор найма жилого помещения и практику его применения, выявив недостатки правового регулирования данного договора.

При исследовании темы мной были использованы научные труды, авторов внесших наибольший вклад в изучении института договора найма жилого помещения, а именно: Козырь О.М.,Камышанский В.П., Коршунов Н.М., Суханов Е.А., Кабалкин А.Ю., Толстой Ю.К., Сергеев А.П., Седугин П.И., Крашенников П.В., Садиков О.Н., Витрянский В.В., Брагинский М.И.

Рассматривая современную литературу в области договора найма жилого помещения, можно сказать, что наибольший вклад внесли Литовкин В.Н., Емелькина И.А., Семина Т.А., Сосипатрова Н.Е., Рузанова Д.В., Свит Ю.П., Селиванова Е.С., Вишневская И.С., Ярыгина A.B., Трушин Е.В., Аполлонов А.О., Юрченко Е.В., Шешко Г.Ф., Эрделевский A.M., Михеева Л.Ю., Мокроусова Л.М., Дроздов И.А., Халдеев В.А., Чечулин И., Корнилова Н.В. и других авторов.

Глава 1. Теоритические и правовые основы договора найма жилого помещения

1.1 Развитие правовой регламентации найма жилых помещений

Понятие жилое помещение (жилище) используется не только в отечественной литературе, но и в международных правовых актах. Так, из содержания ст. 25 Всеобщей декларации прав человека, принятой Генеральной Ассамблеей ООН 10.12.1948 года, у человека должно быть такое жилище, которое бы соответствовало условиям необходимым для поддержания здоровья, благосостояния человека и его семьи[11]. Институт найма в общем смысле своего слова берет свои истоки еще со времен Древнего Рима. Данный вид договора относился к консенсуальным и считался заключенным, если имелось соглашение о плате. В Российской Империи также существовал имущественный наем, выраженный во временном предоставлении стороне договора на возмездной основе право пользования чужой вещью, например жилым помещением. Гражданское законодательство РСФСР также не рассматривало договор найма жилого помещения как отдельный вид договора, и относило его к квалификации видов договора «Имущественный наем». И так, здесь мы можем сделать вывод о том, что на пути своего длительного развития договор найма жилого помещения, приобрел самостоятельный вид только в законодательстве РФ. Рассмотрим правовую регламентацию договора найма жилого помещения в настоящий период и дадим оценку уровню регуляции законодателем данного вопроса. Понятийный термин «жилище» используется также российским законодателем. При столкновении в законодательстве с данным термином необходимо учитывать, что понятие «жилище» законодатель закрепил как родовое понятие, охватывающее все виды жилища.

Конституцией РФ провозглашены принципы неприкосновенности жилища и права каждого на жилище [1]. Наем жилого помещения является одним из способов регулирования, предусмотренного Конституцией РФ принципа права на жилище каждого. Конституционное право каждого человека на жилище гарантирует гражданину РФ возможность быть обеспеченным жильем. Это право предполагает юридическую правоприменительную возможность неизменного использования, имеющегося у гражданина жилого помещения, неприкосновенность помещения, возможность улучшения жилищных условий (с помощью приобретения нового жилья). При предоставлении жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда обеспечиваться право граждан на жилище.

Гражданский Кодекс РФ, а именно ст. 288, определяет, что жилым помещением признается то помещение, которое предназначено для проживания [2]. При этом гражданское законодательство не дает четкого понятия «жилище», давая только определения места жительства гражданина и вышеуказанное предназначение жилого помещения, то есть, заменяя термин «жилище», на термин «жилое помещение». Применяя данный термин ГК РФ, рассматривает все же жилое помещения только как объект вещного права или обязательственного (ст.ст. 288-293, 671-688).

Так, например Жилищный Кодекс РФ, под термином жилое помещение, понимает изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, то есть отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства[4].

Рассматривая положения ЖК РФ можно выделить следующие главные моменты, интересующие нас. Так, в соответствии со ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается то помещение, которое отвечает установленным нормам, а именно санитарным, техническим правилам, требованиям законодательства РФ.

К жилым помещениям ЖК РФ относит жилой дом, часть жилого дома, квартиру, часть квартиры, комнату. Совокупность всех жилых помещений, располагающих на территории РФ, составляет жилищный фонд. В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на частный жилищный фонд, государственный жилищный фонд, муниципальный жилищный фонд [27, С.290].

До принятия второй части ГК РФ наем жилого помещения в домах государственного и муниципального фонда исполнялся путем заключения договора аренды. Порядок, сроки и условия аренды устанавливались договором между арендатором и арендодателем. После введения в действие Главы второй ГК РФ в правом регулировании договора найма жилого помещения произошли важнейшие изменения. Прежде всего, наем стал осуществляться с помощью заключения договора социального найма жилого помещения между нанимателем и органом местного самоуправления, а также договор коммерческого найма жилого помещения между частным собственником и нанимателем. Данные правоприменительные меры, зафиксированные законодателем, полностью стали соответствовать вырабатывающимся рыночным отношениям в жилищной сфере.

Как отмечает Крашенников П.В., договор найма жилого помещения можно назвать главным и важнейшим институтом жилищного законодательства. С помощью данного института жилые помещения могут передаваться во временное владение и пользование. Таким способом достигается реализация гражданского оборота жилого помещения [30, С.215]. В главе 35 ГК РФ «наем жилого помещения», предусматривает два его вида договор социального найма и договор найма жилого помещения, под которым в правовой практике законодатель понимает коммерческий наем жилого помещения [2].

Хотелось бы отметить, что некоторые авторы в своих научных работах указывают три вида договора найма жилого помещения, при этом объединяя эти три договора в единый договорной тип.

Например, автор Литовкин В.Н. дает следующие пояснения: договор найма жилого помещения представляет собой цельный договорной тип, имеющий три разновидности[32, С.47]:

- договор социального найма жилого помещения;

- договор коммерческого найма жилого помещения;

- договор найма специализированного жилого помещения.

Однако рассматривая данный вопрос, я склоняюсь, что целесообразнее выделять два основных вида этого договора: договор социального и коммерческого найма жилого помещения. Стоит заметить, что дефиниция договора коммерческого найма в законодательстве, а в частности в ГК РФ и ЖК РФ, отсутствует, законодатель именует его договором найма жилого помещения, по которому одна сторона - собственник жилого помещения (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во временное владение, пользование, для проживания. Здесь явно виден недостаток в законодательстве, поскольку уместнее было бы включить в ГК РФ конкретизированное понятие «договора коммерческого найма». При принятии такого решения на законодательном уровне появляется возможность исключения правоприменительных ошибок, разночтений в понятии договора коммерческого найма. Дефиниция договора коммерческого найма жилого помещения предопределяет, что данный договор по своей юридической природе консенсуальный, двусторонний и возмездный. Характеризуя, таким образом, данную разновидность договора найма, законодатель приблизил его по своей сущности к договору аренды и договору безвозмездного пользования.

Юридическое определение договора социального найма, раскрывающего полностью его правовую природу, дано статьей 60 Жилищного кодекса РФ, в пункте 1, которого устанавливается, что «договор социального найма жилого помещения»- это тот договор, по которому одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда обязуется в соответствии с условиями договора, передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование, с целью проживания в нем, на условиях установленных ЖК РФ. Изучив правовое регулирование договора найма жилого помещения, можно дать его определение и юридическую характеристику. Во-первых мы можем сказать, что данный договор - это соглашение, по которому одна сторона - собственник или уполномоченное на то лицо, именуемое наймодатель, обязуется предоставить во владение и пользование жилое помещение, а вторая сторона - это наниматель (физическое лицо), который в соответствии с договором приобретает право владение и пользования жилым помещением, за установленную плату. Исследуемый нами договор является взаимным, поскольку представляет соглашение двух сторон, взаимно обязанных по отношению друг к другу в рамках договора найма жилого помещения и его условий. Кроме того, данный законодатель определил, что данный договор возмездный и консенсуальный (т.к. для его заключения фактической передачи жилого имущества не требуется). И так в дальнейшем в процессе формирования дипломной работы мы будем различать два вида договора найма жилого помещения и изучим их характеристики более детально. Кроме того, отметим такую форму исследуемого нами договора, как поднаем жилого помещения.

Делая выводы, к выше сказанному можно отметить, что законодатель постоянно реформирует правовую систему с целью минимизации возможности неправильного правоприменения данного вида договора.

1.2 Понятие, значение, сущность жилищного найма

Договор найма жилого помещения является самостоятельным видом жилищных обязательств. Однако в таком качестве и виде договор состоялся сравнительно недавно. В 1937 году союзное законодательство вычленило данный вид договора как самостоятельный из понятия имущественный наем. Однако данное выделение так и оставалось теоритическим на протяжении развития советского законодательства, поскольку развилось понятие найма жилого помещения инерционно, и рассматривался в учебной и научной литературе только как разновидность договора имущественного найма[28, С. 356].

Ранее рассматривая правовую регламентацию договора найма жилого помещения, мы удостоверились, что только современное гражданское, а затем жилищное законодательство могло дать понятие договора найма жилого помещения, как отдельного вида договоров.

Как ранее нами уже указывалось, часть вторая ГК РФ, с 1 марта 1996 года исключила аренду жилого помещения с участием граждан как арендаторов, поскольку подобные договоры дублировали по своему понятию и содержанию договор найма жилого помещения. При этом ранее заключенные договоры аренды сохранили свою силу до истечения их сроков. Данное положение не означает по своему смыслу исключение граждан вообще из субъектов арендных отношений. В научной и учебной литературе, отмечено, что жилое помещение может арендовать и индивидуальный предприниматель, для последующей сдачи данного помещения по договору найма другими лицам. Хотелось бы отметить, что если жилое помещение (дом, квартира, комната) используется не как место пребывания, а именно как постоянное или временное место жительства, то заключается договор найма, а не договор аренды помещения. Как таковой договор аренды жилого помещения применяется прежде всего при заключения данного договора между юридическим лицами[26, С. 267].

При заключении договора найма жилого помещения юридическое лицо, может быть столько стороной в таком договоре, как наймодатель.

Как ранее нами упоминалось, договор найма жилого помещения имеет два основных типа - это договор социального и коммерческого найма. При этом изучая литературу на подобную тематику, мной было установлено, что некоторые авторы оценивают содержание и природу данных договоров как разновидности одного типа договора, а другие авторы как принципиально разные по своему виду и содержания жилищные договоры.

Например, Брагинский М.И., отрицая однотипность договора найма и договора социального найма, говорит об отсутствии в главе 35 ГК РФ отдельных положений о конкретном виде договора, регулирующих их применение в юридической практике. Если бы речь шла об одном типе договора, то глава 35 ГК РФ, должна была бы содержать три договорные модели одного типа[26, С. 268].

Но поскольку это всего лишь одна из версий структуры главы 35 ГК РФ, справедливо было бы отметить другую относительно противоположную версию. Согласно данной версии, Козырь О.М., утверждает, что глава 35 ГК РФ дает только основные положения жилищного найма, предоставляя возможность детальной регламентации данного вида договора, соответствующей отрасли законодательства - жилищному праву, а точнее ЖК РФ[29, С. 125-126].

Автор Литовкин В.Н, например, в своих работах указывает, что договор аренды жилого помещения теперь возможен только между юридическими лицами[31, С. 36]. Однако Толстой Ю.К., оспаривает данный вывод, и указывает, что арендатором по договору аренды может быть также физическое лицо, либо индивидуальный предприниматель [41, С. 601].

Исследуя общее содержание договора найма жилого помещения, хотелось бы отметить, что объекты жилищных отношений, не получили в законодательстве общего определения. Так, в статье 673 ГК РФ, прямо определяющий объекты коммерческого найма, не придается значения для объектов договора социального найма. На основе практических трудов юридической направленности, мы можем сказать, что объектами коммерческого и социального найма являются жилой дом, отдельная квартира, а также изолированная жилая комната.

И так, как ранее мы говорили, договор найма жилого помещения возмездный, и это основная главная его характеристика, поскольку безвозмездное пользование жильем, выводит данный договор из-под регулирования нормами ГК РФ, а в частности главы 35, и переводит его в регулирование главой 36 ГК РФ - «безвозмездное пользование».

Безвозмездное пользование применительно к типу жилищных отношений не регламентируется настоящим законодательством. Если же применить нормы главы 36 ГК РФ, не корректируя их специальными договорными условиями, содержание жилья окажется для пользователя обременительным, данные положения закреплены в ст. 692, 695, 698, 699 ГК РФ.

Поэтому целесообразнее для сохранения истинного содержания исследуемого нами договора использовать при его заключении нормы жилищного законодательства и диспозитивный характер норм безвозмездного пользования, следовательно, сформулировать другие условия договора, нежели в договорах коммерческого найма и социального найма.

Следует отметить, что договор найма жилого помещения не требует нотариального удостоверения и государственной регистрации, но в силу обязательного требования ст. 674 ГК РФ данный договор должен быть заключен в письменной форме. Письменный договор найма жилого помещения является единственным документом, дающим нанимателю право на вселение и пользование жилым помещением. Содержание, форма и порядок заключения договора найма жилого помещения будут рассмотрены нами далее.

Рассмотрев в первой главе данной работы теоритические и правовые основы договора найма жилого помещения, мы можем сделать вывод о юридической значимости в правоприменительной практике. Институт договора найма жилого помещения расширил возможности сторон при заключении соответствующего договора, а также обезопасил от возможных рисков. Договор найма жилого помещения является основным институтом жилищного законодательства и одним из видов гражданско-правовых договоров. Далее нами будут рассмотрены особенности договора найма жилого помещения, а также судебная практика по вопросам о разрешении дел данной категории.

Глава 2. Содержание договора найма жилого помещения

2.1 Форма, порядок и условия заключения договора найма жилого помещения

Нормы ГК РФ прямо говорят нам о том, что договор найма жилого помещения, вне зависимости от его вида заключается в письменной форме (ст. 674 ГК РФ). Письменная форма заключения договора позволяет конкретизировать права и обязанности сторон в пользовании жилым помещением. Несоблюдение наймодателей и нанимателем простой письменной формы, не влечет за собой недействительности договора, однако лишает стороны в случае, возникновения спора, возможности сослаться на свидетельские показания, в подтверждение договора и его условий, при этом стороны не лишены права приводить для исследования иные письменные доказательства, подтверждающие факт заключения договора и его условия[38, С. 415].

Простая письменная форма предусмотрена как для договора социального найма, так и для договора коммерческого найма. Хотелось бы отметить, что в отличии, от основной массы сделок с недвижимым имуществом договоры найма жилого помещения не подлежат государственной регистрации. Кроме того, ГК РФ гарантирует сохранение договора найма, в случае перехода права собственности другому лицу. Так, при отчуждении собственником принадлежащей ему квартиры, дома, комнаты, которые являются объектом договора найма жилого помещения, приобретатель такого имущества становиться автоматически наймодателем, до окончания срока договора найма. В случае, если новый наймодатель нарушает условия, ранее заключенного договора или иным образом нарушает права нанимателя, последний имеет право обратиться для решения данного вопроса в судебном порядке для защиты своих прав[39, С. 15].

Договор социального найма жилого помещения носит бессрочный характер, может быть, расторгнуть только по волеизъявлению наймодателя и лишь по основаниям, предусмотренным законодательством (и только в судебном порядке).

Здесь стоит обратить внимание на различие между договором социального найма и договором коммерческого найма жилого помещения, поскольку последний носит срочный характер. Здесь законодатель, таким образом, определил, что срочный характер договора коммерческого найма жилого помещения обеспечивает отсутствие ограничений прав собственника помещения. Если бы данный тип договора заключался в бессрочном порядке, это бы ограничило право собственника на владение, пользование и распоряжение своим имуществом. В связи с указанными обстоятельствами порядок, сроки и условия найма жилого помещения определяются в конкретном договоре между нанимателем и наймодателем. Данный договор заключается на срок не более пяти лет, что установлено ст. 683 ГК РФ. Однако, если в договоре срок не указан, договор по-прежнему будет считаться заключенным на срок пять лет. Кроме того, законодательством предусмотрен краткосрочный договор коммерческого найма жилого помещения, срок которого составляет не более одного года. С заключением краткосрочного договора найма жилого помещения связаны также некоторые ограничения для нанимателя, а именно наниматель не имеет права поселить в нанимаемом жилом помещении временных жильцов, сдать помещение в поднаем, заменить себя другим нанимателем в договоре, не имеет преимущественного права на заключение договора найма на новый срок (если договором найма жилого помещения не предусмотрены иные условия)[33, С.47].

Постановлением Правительства РФ №315 от 21.05.2005 года утвержден типовой образец договора социального найма жилого помещения (приложение 1). Для данного вида договора также предусмотрена письменная форма, однако, на практике договор социального найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов заключается в устной форме, согласно которой гражданин сдает жилищно-эксплуатационный ордер, получает ключи от квартиры.

Ранее мы определили, что объектом договора найма жилого помещения может быть жилое помещение, которое отвечает определенным требованиям и формально юридически признанное жилым. Статья 673 ГК РФ определяет, что жилое помещение должно быть изолированным и пригодным для постоянного проживания, то есть это может быть квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома.

Не может быть признано объектом исследуемого нами договора, помещение, не признанное жилым. Здесь мы можем привести пример дачного или садового домика. Однако интересен, факт, что подобное помещение, может выступать объектом договора аренды. Практика также предусматривает, что не может быть объектом, неизолированное жилое помещение. Так, например, смежная жилая комната, либо часть комнаты не может быть признаны самостоятельными объектами найма жилого помещения. Жилое помещение, которое не пригодно для проживания, не может быть также предоставлено для проживания нанимателю, даже в случае его согласия [34, С. 245]

Необходимо также рассмотреть вопрос о многоквартирных домах, где имеются общие помещения дома, находящиеся в общей долевой собственности. При заключении договора найма жилого помещения в многоквартирном доме, у нанимателя возникает право пользования не только квартирой, но и имуществом, составляющим общую долевую собственность. Сюда мы можем отнести общие помещения дома, его несущие конструкции, санитарно-техническое оборудование, которое обслуживает более, чем одну квартиру в многоквартирном доме.

Наймодателем по договору могут выступать как физические, так и юридические лица. Обуславливая данный факт законодатель, определил собственников жилого помещения и управомоченных или лиц. Последние, зачастую, являются жилищно-эксплуатационными организациями и службами.

Так, например, в соответствии с Законом г. Москвы № 2 от 27.01.2010 года, правом заключать договоры найма по поводу жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности города, наделены дирекции единого заказчика [15]. Кроме того, они вправе заключать договоры социального найма жилых помещений. Стоит заметить, что в договоре социального найма жилого помещения, наймодателем может являться только юридическое лицо, в отличие от договора коммерческого найма. В подобных случаях, предметом договора может быть только государственная или муниципальная собственность или переданное таким юридическим лицам имущество в хозяйственное или оперативное управление.

Для специальных служебных помещений законодательством установлен особенный правовой режим, а именно он включает ограниченный состав нанимателей (нанимателем может выступать только лицо, состоящее с наймодателем в трудовых отношениях и должен по роду своей деятельности проживать вблизи от работы).

Договор коммерческого найма интересен тем, что нанимателем может быть только физическое лицо. Кроме того, ГК РФ, выделяет также категории граждан, которые постоянно проживают с нанимателем. Специфично то, что данные граждане, не имея статус нанимателей, обладают равными с ними правами пользования жилым помещением.

При заключении договора социального найма, наниматель указывает, постоянно с ним проживающих, членов семьи (их включают в ордер на жилое помещение). Обычно такими членами семьи выступают супруг, дети, иждивенцы, родители.

Здесь условия заключения договора, также разняться с договором коммерческого найма жилого помещения, в соответствии с которым в качестве пользователей жилья могут быть указаны любые граждане проживающие с нанимателем (сожители, просто знакомые, т.е. уже по желанию самого нанимателя).

Кроме того статус лиц, которые проживают с нанимателем, на основании закона, могут приобрести и те лица, которые вселились позднее самого нанимателя. Однако для выполнения указанного необходимо наличие двух условий. Во-первых, получение согласия на проживание от обеих сторон - нанимателя и наймодателя. Во-вторых, данное проживание и вселение не должно нарушать требования законодательства о норме жилого помещения на одного человека. При обстоятельствах, когда речь идет о несовершеннолетних лицах, данные условия могут, не распространятся.

Из договора найма жилого помещения у лиц, совместно проживающих с нанимателем, автоматически возникает право его пользованием. В связи с чем, при расторжении договора найма жилого помещения, наймодатель вправе потребовать выселения на основании решения суда также лиц, совместно проживающих с нанимателем.

Здесь мы можем привести следующий пример из судебной практики. Так Свердловским областным судом была рассмотрена кассационная жалоба на решение Ленинского районного суда г. Нижнего Тагила от 12.04.2005 года по иску Б. о выдаче ордера на квартиру и заключения договора социального найма жилого помещения. Истец Б. обратившись в Ленинский районный суд, указала в своих исковых требованиях о необходимости заключения с ней договора социального найма жилого помещения ОАО «НТМК», поскольку является его работником, выдаче ей ордера на квартиру и включения в данный ордер ее сына. Так Ленинским районным судом было частично отказано в исковых требования истца Б., а именно в части включения ее сына в ордер ее сына. Ленинский районный суд при вынесении решения руководствовался внутренними документами, организации, согласно которым жилые помещения предоставляются только непосредственным работникам. Свердловский областной суд, рассмотрев жалобу Б.. пришел к выводу, что внутренние документы организации противоречат нормам ГК РФ, согласно которым совместно проживающие члены семьи также включаются в ордер о заселении. Кроме того, сын истца на момент вселения являлся несовершеннолетним, и местом его жительства было место жительства родителей или одного из них. В связи, с чем Свердловским районным судом было вынесено определение об отмене решения Ленинского районного суда в части отказа включения сына истца в ордер о вселении, поскольку сын истца являлся членом ее семьи и также имел соответствующие права нанимателя по договору социального найма жилого помещения [44].

Рассмотрев форму, порядок заключения и условия договора найма жилого помещения, мы можем сделать следующий вывод.

Факт заключения договора найма жилого помещения в письменной форме выгоден обеим сторонам, поскольку несоблюдении соответствующей формы договора, лишает стороны ссылаться на свидетельстве показания в случае судебного спора. Можно теоритически представить ситуацию, невыгодную для собственника имущества, желающего сдать квартиру, дом или комнату в наем. Например, если по вине нанимателя случился пожар или произошло затопление соседей. Пострадавшие в данном случае будут предъявлять свои исковые требования к собственнику квартиры. В нашем же случае, договор найма жилого помещения у собственника квартиры отсутствует, в связи с чем ему трудно будет доказать в суде свою непричастность к случившимся аварийным ситуациям. Лицо виновное в этом (наниматель) может просто скрыться, а, в последствии, и отрицать факт проживания в квартире.

Если же говорить о минусах для нанимателя при отсуствии письменного договора найма жилого помещения, то ситуация может выглядеть следующим образом. Собственник жилого помещения может заявить в любой момент об изменении условий устного договора, а именно изменить стоимость ежемесячной платы за наем помещения, или же вовсе попросить в любой момент съехать нанимателя из квартиры (дома, комнаты). Можно согласиться, что описанные ситуации являются малоприятными обстоятельствами, которых можно избежать посредством заключения договора найма жилого помещения.

Как правило, в случае, аренды квартиры юридическим лицом, договоры заключаются практически повсеместно. Если же квартира, дом, комната передается в пользование физическому лицу, во многих случаях стороны стараются обойти договор найма жилого помещения стороной. Определяя причины такого не целесообразного поведения, можно назвать доверчивость граждан, отсутствие юридических знаний и опыта, их желание сэкономить на времени и финансах. Множество людей полагает, что заключение договора найма жилого помещения это глупая формальность и рутина. Некоторые из них, которые предоставляют квартиры в наем своим знакомым и друзьям, считают договор необязательным. Среди граждан желающих снять квартиру, дом или комнату, также полно тех, кто думает, что заключение договора необязательно. Люди не понимают всех последствий, к которым возможно приведет отсутствие договора. Только компетентно составленный договор воспрепятствует нарушению прав сторон и защитит интересы каждой стороны в случае возникновения конфликтных ситуаций.

2.2 Права и обязанности сторон в договоре найма жилого помещения

Консенсуальная природа договора найма жилого помещения, предопределила наступление прав и обязанностей сторон с момента его заключения. Кроме, того договор найма жилого помещения является двусторонним, стороны которого несут права и обязанности. Заключая договор коммерческого найма, стороны, как правило, устанавливают права и обязанности по обоюдному соглашению[14].

Статья 676 ГК РФ относит к обязательным обязанностям наймодателя:

- передача жилого помещения в состоянии пригодном для проживания;

- осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сдаваемое в наем жилое помещение;

- обеспечивать проведение необходимого ремонта общего имущества, находящегося в многоквартирном доме;

- обеспечить предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг.

Анализирую указанные законодателем обязанности наймодателя, можно выделить следующие ключевые моменты. Предоставляемое в пользование нанимателю жилое помещение должно быть свободно как юридически, так и фактически, а кроме того отвечать установленным санитарным и техническим нормам. Не подлежат заселению две и более семьи в квартиру, которая по санитарным и техническим требованиям предназначена для проживания только одной семьи. Сюда можно отнести малогабаритные квартиры с совмещенным санузлом[12].

Наймодатель должен, не только предоставить нанимателю жилое помещение в пригодном состоянии, но осуществить надлежащую эксплуатацию жилого дома. Где находится сдаваемое в наем помещение. В соответствии с правилами и нормами эксплуатации и ремонта жилищного фонда наймодатель обязан обеспечивать работу, имеющегося в доме технического оборудования, своевременную его подготовку в зимний период, поскольку в этом и заключается обязанность наймодателя в предоставлении необходимых коммунальных услуг. Наймодатель также обязан обеспечить должное содержание подъезда, лестничных клеток и т.д.

В соответствии со ст. 612 ГК РФ наниматель вправе по своему выбору потребовать от собственника имущества (наймодателя) безвозмездного устранения недостатков, при предоставлении жилого помещения, не соответствующего тем или иным нормам, либо соразмерного уменьшения арендной платы.

Кроме того, следует отметить, что независимо от того, о каком типе договора идет речь - о социальном найме или коммерческом найме, различают два существенно важных отличий правового режима оказания коммунальных услуг[13].

Первый правовой режим, заключается в обязанности наймодателя предоставить нанимателю возможность использования коммунальных услуг. Это относится, к оказанию таких услуг, как снабжение водой, теплоснабжение, услуги по канализации, вывозу твердых и жидких бытовых отходов и др. В данном случае наймодатель заключает договор с организацией предоставляющей подобные услуги.

Второй правовой режим, предусматривает заключение договора о предоставлении коммунальных услуг непосредственно с нанимателем, прежде всего данная практика имеет место при заключении договора социального найма жилого помещения.

Обязанности нанимателя по договору найма жилого помещения состоят в следующем:

- использовать, предоставленное ему жилое помещение, только для проживания;

- обеспечить сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии;

- не осуществлять реконструкцию и переустройство жилого помещения, без уведомления и согласия собственника имущества (наймодателя);

- своевременно вносить плату за пользование жилым помещением, если договором не установленным иные положения, наниматель также должен вносить плату за коммунальные платежи;

- осуществлять текущий ремонт жилого помещения, если иное не установлено договором.

Анализирую обязанности нанимателя можно сделать следующие выводы. По договору найма жилого помещения наниматель должен бережно пользоваться предоставленным ему во временное пользование жилым помещением, устранять за свой счет повреждения жилого помещения, если данные повреждения были причинены им или лицами, проживающими с ним. Переоборудование жилого помещения без согласия собственника категорически запрещено. Наниматель обязан своевременно оплачивать коммунальные услуги и вносить квартирную плату, согласно условиям договора[42].

Права нанимателя заключаются в следующем. Наниматель вправе заключить договор поднайма жилого помещения, при условии согласия наймодателя. Объектом поднайма жилого помещения может быть часть или все жилое помещение, находящее в найме. Однако поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением, по-прежнему, ответственным за выполнение условий договора является наниматель. Если между сторонами заключается договор социального найма жилого помещения, а в последствие, договор поднайма жилого помещения, то последний может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека. Договор поднайма жилого помещения имеет возмездный характер.

Наниматель вправе требовать расторжение договора найма жилого помещения в любое время с согласия других лиц, постоянно проживающих с ним в съемном помещении.

На основании требований наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке, в следующих случаях:

- если наниматель не внес своевременно плату за пользование жилым помещением;

- если наниматель, причастен к разрушению или порче жилого имущества или лица, которые совместно с ним проживают.

Решением суда нанимателю может быть предоставлен срок не более одного года для устранения им, допущенных нарушений, явившихся основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если же наниматель, в установленный судом срок, не устранит допущенные нарушения, суд принимает решение, по повторному обращению собственника имущества, о расторжении договора найма жилого помещения. Если же установлено, что наниматель жилого помещения, использует данное помещение не по назначению, либо систематически нарушает права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя об устранении данных нарушений. В том случае если наниматель по указанным обстоятельствам продолжает использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права соседей, наймодатель вправе в судебном порядке требовать расторжения договора.

Так, в качестве примера хотелось бы привести обзор практики Верховного суда РФ по вопросам расторжения договора найма жилого помещения[19].

Изучив практику рассмотрения дел о расторжении договора социального найма жилого помещения в связи с невнесением нанимателем платы за жилье и коммунальные услуги в течение шести месяцев показало, что дел данной категории относительно немного.

В общей массе судами правильно применяются нормы действующего законодательства касательно данного вопроса, но все же в практике возникают некоторые вопросы. Пункт 2 статьи 678 ГК РФ договор найма жилого помещения, может быть, расторгнут в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок. В случае краткосрочного найма жилого помещения договор, может быть, расторгнут при невнесении платы более двух раз после установленного договором срока платежа. Оба случая, предоставляют наймодателю право расторжения договора в судебном порядке. Принимая решение о расторжении договора социального найма жилого помещения и выселении, суд в резолютивной части решения должен указать жилое помещение, предоставляемое ответчикам.

В большей части суды, установив, что причина неоплаты задолженности свыше шести месяцев, возникла по уважительной причине, отказывали в удовлетворении исковых требований, а именно в в расторжении договора найма, при этом требования о погашении задолженности судами удовлетворялись. В качестве уважительных причин судами признавались длительные задержки выплаты заработной платы, пенсии, безработицу, тяжелое материальное положение в связи с болезнью, наличием в составе семьи инвалидов, детей.

Рассмотрим конкретный случай. Так, муниципальное предприятие обратилось с исковым заявлением к ответчикам В. и А. о расторжении договора найма жилого помещения. Суд установил, что В., являясь нанимателем квартиры, нарушил условия договора социального найма жилого помещения, не внося квартирную плату свыше шести месяцев. Однако судом были установлены также обстоятельства, в соответствии с которыми В. на период задержки выплат был уволен и являлся безработным, поскольку получил 2 группу инвалидности, А. работала в государственном учреждении и имела низкий доход. На иждивении ответчиков находилось пятеро несовершеннолетних детей. Материальное положение ответчиков было признано судом тяжелым. В соответствии с ч. 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ ответчикам В. и А. был предоставлен срок для погашения задолженности составляющий 12 месяцев. Однако суды не исследовали в судебном заседании данный вопрос (уважительности причин), когда ответчики длительное время не проживали в жилых помещения.

Отказывая в удовлетворении иска о расторжении договора найма жилого помещения в связи с уважительностью причин невнесения квартирной платы и коммунальных платежей и удовлетворяя требование о взыскании суммы задолженности, суды не всегда учитывают, что им предоставлено право предоставлять нанимателю срок для ее погашения (так по Тюменской области из группы дел, поступивших на обобщение, срок для погашения задолженности устанавливался судами крайне редко). Между тем предоставление данного срока позволяет учитывать материальное положение ответчиков, предотвращает заявление ходатайств об отсрочке, рассрочке исполнения решений.

Так, например, стоит отметить практику судов Удмуртской Республики, которые рекомендовали ответчикам добровольно погасить задолженность. Такая практика привела к погашению задолженностей, а впоследствии прекращению ряда гражданских дел, в связи с отказом истцов от своих исковых требований.

И, так в данной главе дипломной работы мы рассмотрели содержание договора найма жилого помещения, привели примеры из судебной практики, обозначили преимущества составления данного вида договора в письменной форме, определили порядок заключения договора, условия, а также основные права и обязанности сторон при заключении договора и возможные последствия неисполнения сторонами своих обязательств.

Глава 3. Виды жилищного найма

3.1 Договор социального найма жилого помещения

Договор социального найма жилого помещения, представляет из себя, соглашение, в силу которого одна сторона (собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда), именуемая наймодатель, обязуется передать другой стороне - физическому лицу, гражданину, именуемому наниматель, жилое помещение во владение и пользование для проживания, на условиях установленных Жилищным кодексом РФ (приложение 1).

Раздел 3 ЖК РФ посвящен правовому регулированию договора социального найма жилого помещения, который является консенсуальным, взаимным и возмездным типом договора.

Особенность договора социального найма жилого помещения заключается в том, что он бессрочен[35, С.40], то есть срок договора не устанавливается.

Предметом договора является жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда социального использования.

Субъекты договора - наймодатель, в качестве которого выступает государство или муниципальное образование (в лице уполномоченного государственного органа или органа местного самоуправления), а также наниматель, которым может быть только гражданин РФ, обычно состоящий на учете, в качестве нуждающегося в жилом помещении[36, С. 5].

Данный договор заключается в письменной форме. В договор социального найма также включаются члены семьи нанимателя жилого помещения, к которым можно отнести три категории граждан, в соответствии со ст. 69 ЖК РФ, а именно: супруг (а), дети и родители, проживающие совместно с нанимателем, нетрудоспособные иждивенцы, и наконец, третья группа лица, которые могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке[43, С. 49-30].

Члены семьи имеют равные права с нанимателем жилого помещения, при этом дееспособные члены семьи несут с нанимателем солидарную ответственность по обязательствам, которые вытекают из содержания договора социального найма.

Основанием заключения договора социального найма является решение принятое органом местного самоуправления о предоставлении жилого помещения.

Круг субъектов, которому предоставляется жилое помещение по договору социального найма, ограничен. ЖК РФ регулирует данный вопрос в соответствии с ч. 3 ст. 40 Конституции РФ. Согласно, установленным законодателем нормам, жилое помещение по договору социального найма, предоставляется граждан, нуждающимся в жилище, признанным малоимущими, а также льготным категориям граждан, в соответствии с Федеральными законами или законами субъектов РФ, признанным нуждающимися в жилых помещениях, независимо от их имущественного положения (к данной категории законодатель относит, например сотрудников полиции, сотрудников прокураты и т.д.).

Статься 51 ЖК РФ определяет гражданина, нуждающегося в жилом помещении:

- гражданин, который не является ни нанимателем жилого помещения, ни членом семьи нанимателя, либо членом семьи собственника жилого помещения;

- граждан, который, является нанимателем жилого помещения, на основании договора социального найма жилого помещения;

- гражданин, который не обеспечен установленной нормой общей площади жилого помещения;

- гражданин, проживающий в жилом помещении, которое не отвечает установленным нормам жилого помещения (то есть находится в непригодном для проживания состоянии);

- проживает совместно, с несколькими семьям, а кроме того, если в составе семьи имеется больной страдающий тяжелой формой заболевания, при которой совместное проживание с ним невозможно (примером может послужить активная форма туберкулеза). Данный случай рассматривается как потенциальный для заключения договора социального найма, при условии, если гражданин не имеет иного жилого помещения, принадлежащего ему на праве собственности или занимаемого по договору социального найма жилого помещения.

Чтобы гражданину, была предоставлена квартира по договору социального найма, необходимо поставить его на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении. Однако бывают исключения. При которых постановка на учет, обязательной не является, например, при сносе дома, в котором проживает будущий наниматель.

Постановка на учет осуществляется органом местного самоуправления. Основанием для постановки на учет является заявление гражданина, нуждающегося в жилом помещении, кроме того, к заявлению прилагаются документы, подтверждающие право гражданина на предоставления жилья по договору социального найма жилого помещения. Жилые помещения предоставляются гражданам в порядке очереди, которая рассчитывается исходя из времени принятия таких граждан на учет. Кроме того, существуют категории граждан, предусмотренные ч. 2 ст. 57 ЖК РФ, которым жилье по договору социального найма, предоставляется вне очереди (в основном это льготные категории граждан).

Права и обязанности сторон (наймодателя и нанимателя) по договору социального найма в целом аналогичны общим правам и обязанностям, установленным ГК РФ.

Однако следует обратить внимание на имеющиеся особенности прав и обязанность сторон такого договора.

Так, например, нанимателю не требуется принципиального согласия наймодателя для вселения супруга, своих детей или родителей, но является необходимым получить письменное согласие членов семьи.

При вселении членов семьи учитывается соответствие общей площади помещения учетной норме. Данные условия могут не соблюдаться при вселении к родителям их несовершеннолетних детей[40, С. 13].

Для вселения других членов семьи должно быть получено согласие наймодателя.

Так же хотелось бы отметить, что наниматель наделен правом на обмен занимаемого жилого помещения на другое жилое помещение, которое предоставлено ему по договору социального найма.

Обмен жилыми помещениями может быть как добровольным, так и принудительным. Если обмен должен состояться на добровольных началах, то он осуществляется с письменного согласия проживающий совместно с нанимателем членов семьи. Так же члены семьи нанимателя вправе требовать обмена занимаемого жилого помещения на два и более жилых помещения (данные помещения могут находиться в разных домах, квартирах).

Кроме того, если между нанимателем и членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене жилого помещения, данный спор решается в судебном порядке, то есть в этом выражается принудительный обмен жилого помещения.

Для наймодателя при договоре социального найма помещения установлен срок - 3 месяца, в течение которых он должен предоставить нанимателю по обмену новое жилое помещение. Срок начинает исчисляться с момент подачи нанимателем заявления.

Наниматель имеет право (с согласия наймодателя) сдавать часть или все жилое помещение в поднаем. Также для данного действия необходимо согласие членов семьи нанимателя.

Договор найма жилого помещения является срочным договором и возмездным. Если срок в договоре социального найма жилого помещения не указан, то он считается заключенным на один год.

В обязанности нанимателя входит также использовать жилое помещение по его прямому предназначению.