Договор найма специализированного жилого помещения

Выполнил: студент 3 курса

Заочного отделения

группы 08 ЗЮЮ 41

С.В. Ткачёв

Пенза 2010

Введение

Жилищный вопрос стоит очень остро для многих граждан Российской Федерации и решить его в ближайшем будущем самостоятельно путем покупки жилья не представляется возможным. В связи с этим некоторые категории граждан имеют право получить жилье в пользование от государства. Государством создан специализированный жилищный фонд, из которого нуждающимся гражданам выделяется площадь для проживания. Но для того чтобы воспользоваться своими правами их нужно знать и уметь реализовывать. В данной работе будут подробно рассмотрены основные способы предоставления жилых помещений и виды жилых помещений специализированного жилищного фонда согласно Жилищному Кодексу Российской Федерации.

В соответствии с п. 2 ст. 13 Жилищного Кодекса РФ к полномочиям органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области жилищных отношений относятся определение порядка предоставления жилых помещений специализированного жилищного фонда субъекта Российской Федерации.

1. Понятие специализированного жилищного фонда

Понятие «специализированные дома» впервые упоминалось в Законе РФ «Об основах федеральной жилищной политики». Этот Закон определял, что данные дома предназначались для проживания отдельных категорий граждан и предоставлялись им в порядке и на условиях устанавливаемых законодательством Российской Федерации и ее субъектов.

В ЖК РФ не просто употребляется понятие «специализированный жилищный фонд», но такой фонд специально выделяется из множества иных жилищных фондов. Законодатель также счел необходимым дать в п. 2 части третьей ст. 19 легальное определение его. Правовому регулированию отношений, связанных с жилыми помещениями специализированного жилищного фонда в ЖК РФ, посвящен отдельный четвертый раздел, который именуется «Специализированный жилищный фонд».

В субъектах Российской Федерации имеются отдельные законы о специализированных жилищных фондах. Так, например, в г. Санкт-Петербурге действует принятый Законодательным Собранием Санкт-Петербурга от 15 марта 2006 г. Закон Санкт-Петербурга «О специализированном жилищном фонде Санкт-Петербурга» (с изменениями на 5 мая 2006 г. N 221-32), а в Ростовской области -- принятый Законодательным Собранием от 26 апреля 2006 г. Областной закон от 19.05.2006 N 496-ЗС «О специализированном жилищном фонде Ростовской области».

Прежде всего, следует отметить, что указанные законы, равно как и аналогичные законы иных субъектов Российской Федерации, соответствуют ЖК РФ. Они устанавливают порядок формирования и содержания специализированного жилищного фонда, учет граждан, нуждающихся в жилых помещениях специализированного жилищного фонда, порядок предоставления жилых помещений специализированного жилищного фонда, а также порядок и условия пользования специализированными жилыми помещениями определенного вида, основания и порядок включения и исключения жилых помещений из специализированного жилищного фонда, их учет в реестре недвижимого имущества соответственно г. Санкт-Петербурга и Ростовской области.

Специализированный жилищный фонд представляет собой совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемого по правилам раздела четвертого ЖК РФ жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.

Уполномоченные органы (уполномоченные лица) осуществляют следующие полномочия в отношении находящихся в их ведении специализированных жилых помещений:

1) принятие решений о предоставлении специализированных жилых помещений;

2) осуществление функций наймодателя (ссудодателя), в том числе заключение договоров найма (договоров безвозмездного пользования) специализированных жилых помещений, а также осуществление иных прав и обязанностей наймодателя (ссудодателя);

3) включение жилых помещений в специализированный жилищный фонд субъекта с отнесением таких помещений к определенному виду специализированных жилых помещений и исключение жилых помещений из указанного фонда с учетом требований, установленных Правительством Российской Федерации;

4) обращение в суд с требованиями, вытекающими из договоров найма (договоров безвозмездного пользования) специализированных жилых помещений, в том числе о выселении граждан из специализированных жилых помещений;

5) расходование в установленном порядке средств на содержание специализированных жилых помещений и оплату коммунальных услуг до заселения указанных жилых помещений в соответствии с настоящим законом;

6) контроль за использованием и сохранностью специализированных жилых помещений, их соответствием установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;

7) учет граждан, нуждающихся в предоставлении специализированных жилых помещений;

8) учет специализированных жилых помещений;

9) участие от имени собственников специализированных жилых помещений в общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме по принятию решений, относящихся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с жилищным законодательством;

10) иные полномочия в соответствии с жилищным законодательством.

2. Виды специализированных жилых помещений

Специализированные жилые помещения не подлежат передаче в аренду, внаем, за исключением передачи таких помещений по договорам найма специализированных жилых помещений.

К специализированным жилым помещениям ст. 92 ЖК РФ относит:

1) служебные жилые помещения;

2) жилые помещения в общежитиях;

3) жилые помещения маневренного фонда;

4) жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения;

5) жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;

6) жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;

7) жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.

Использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения такового помещения к специализированному жилищному фонду с соблюдением требований и в порядке, которые установлены Правительством РФ.

Постановление Правительства РФ «Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений» указывает, что отнесение жилых помещений к специализированному жилищному фонду не допускается, если жилые помещения:

1) заняты по договорам социального найма;

2) найма жилого помещения, находящегося в государственной или муниципальной собственности жилищного фонда коммерческого использования;

3) имеют обременения прав на это имущество.

Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к тому или иному виду специализированных жилых помещений и исключение жилого помещения из указанного фонда осуществляется на основании решения органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом.

3. Основания предоставления специализированных жилых помещений и договор найма специализированного жилого помещения

Специализированные жилые помещения предоставляются на основании решений собственников таких помещений (или действующих от их имени уполномоченных органов государственной власти или уполномоченных органов местного самоуправления) либо уполномоченных ими лиц по договорам найма специализированных жилых помещений, за исключением жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан, которые предоставляются по договорам безвозмездного пользования.

Специализированные жилые помещения предоставляются по установленным ЖК РФ основаниям гражданам, не обеспеченным жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте.

На основании указанных решений заключается договор найма специализированного жилого помещения.

По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона -- собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне -- гражданину (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем (п. 1 ст. 100 ЖК РФ).

По юридической природе договор найма специализированного жилого помещения является двухсторонним, возмездным и срочным.

В договоре найма специализированного жилого помещения определяются предмет договора, права и обязанности сторон по пользованию специализированным жилым помещением, члены семьи нанимателя.

Договор найма специализированного жилого помещения заключается в письменной форме. Типовые договоры найма специализированных жилых помещений утверждаются Правительством Российской Федерации.

Предметом договора найма специализированного жилого помещения выступает жилое помещение. Постановление Правительства РФ «Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений» к указанным жилым помещениям предъявляет следующие требования: 1) жилые помещения должны быть пригодны для постоянного проживания граждан; 2) они должны отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам; 3) они должны отвечать требованиям пожарной безопасности, экологическим и иным требованиям законодательства.

Кроме того, эти помещения должны быть благоустроены применительно к условиям соответствующего населенного пункта.

Права и обязанности наймодателя и нанимателя по договору найма специализированного жилого помещения.

Наймодатель по указанному договору обязан:

1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;

2) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное в наем жилое помещение;

3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества;

5) нести иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором специализированного найма жилого помещения.

Наймодатель по договору найма специализированного жилого помещения имеет право требовать от нанимателя своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Наниматель по договору специализированного найма жилого помещения обязан:

1) не осуществлять обмен занимаемого жилого помещения;

2) не передавать жилое помещение в поднаем.

Наниматель по договору найма специализированного жилого помещения имеет право:

1) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;

2) вселять в занимаемое им жилое помещение членов своей семьи.

4. Расторжение и прекращение договора найма специализированного жилого помещения

Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон (ч. 1 ст. 101 ЖК РФ).

Наниматель специализированного жилого помещения в любое время может расторгнуть договор найма специализированного жилого помещения.

Наймодатель специализированного жилого помещения может расторгнуть в судебном порядке договор найма специализированного жилого помещения в следующих случаях:

1) неисполнения нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору найма специализированного жилого помещения;

2) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

3) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

4) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которые делают невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

5) использование жилого помещения не по назначению.

Договор найма специализированного жилого помещения прекращается:

1) в связи с утратой (разрушением) жилого помещения;

2) при переходе права собственности на служебное жилое помещение или жилое помещение, находящееся в общежитии, а также при передаче такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу, за исключением случаев, если новый собственник такого жилого помещения или юридическое лицо, которому передано такое жилое помещение, является стороной трудового договора с работником -- нанимателем такого жилого помещения.

Выселение граждан из специализированных жилых помещений.

В соответствии со ст. 103 ЖК РФ в случаях расторжения или прекращения договоров найма специализированных жилых помещений граждане должны освободить жилые помещения, которые они занимали по данным договорам. При отказе освободить такие жилые помещения указанные граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления других жилых помещений, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 102 и ч. 2 ст. 103 ЖК РФ.

Не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений, находящихся в общежитиях без предоставления других жилых помещений, не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях:

1) члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел, органов федеральной службы безопасности, таможенных органов Российской Федерации, органов государственной противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей;

2) пенсионеры по старости;

3) члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение в общежитии и который умер;

4) инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, инвалиды I и II групп, инвалидность которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, инвалиды I и II групп вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы.

Гражданам, указанным в ч. 2 ст. 103 ЖК РФ, предоставляются другие жилые помещения, которые должны находиться в черте соответствующего населенного пункта.

Выселение граждан из служебных жилых помещений или жилых помещений в общежитиях с предоставлением других жилых помещений в случае, предусмотренном ч. 2 ст. 102 ЖК РФ, осуществляется прежним собственником или юридическим лицом, передающим соответствующие жилые помещения.

5. Правовой режим видов специализированных жилых помещений

Служебные жилые помещения.

Служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государственную должность Российской Федерации или государственную должность субъекта Российской Федерации либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления (ст. 93 ЖК РФ).

На основании статьи 104 ЖК РФ служебные жилые помещения предоставляются гражданам в виде отдельной квартиры. Конкретизируя эту норму, Постановление Правительства РФ «Об утверждении правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений» указывает, что «не допускается выделение под служебное жилое помещение комнат в квартирах, в которых проживает несколько нанимателей и (или) собственников жилых помещений.

К лицам, которым могут быть предоставлены служебные жилые помещения, относятся:

1) дворники, слесари, техники-смотрители (Постановление Совета Министров РСФСР от 18 октября 1962 г. N 1390 «О повышении ответственности за сохранность и содержание в исправном состоянии жилищного фонда»);

2) рабочие и служащие, занятые на работе по эксплуатации газовых систем (Постановление Совета Министров РСФСР от 12 января 1970 г. N 15 «О мерах по повышению безопасности газоснабжения городов, поселков и других населенных пунктов»);

3) почтальоны (Постановление Совета Министров РСФСР от 5 ноября 1968 г. N 716 «О выделении в городе Москве служебных жилых помещений для почтальонов» <6>; Постановление Совета Министров РСФСР от 16 апреля 1975 г. N 234 «О выделении в столицах автономных республик, краевых и областных центрах и других городах РСФСР служебных жилых помещений для почтальонов»);

4) персонал жилищно-эксплуатационных организаций, принявших на обслуживание фонд жилищно-строительного кооператива (Постановление Совета Министров РСФСР от 26 ноября 1982 г. N 608 «О жилищно-строительной кооперации»);

5) работники строительных, монтажных, ремонтно-строительных и проектных организаций, промышленных и подсобных предприятий, военнослужащие, рабочие и служащие Вооруженных сил, Военно-морского флота и Министерства внутренних дел, непосредственно занятые на строительстве и реконструкции автомобильных дорог в Нечерноземной зоне (распоряжение Совета Министров РСФСР от 29 марта 1988 г. N 297-р);

6) научные сотрудники, заведующие отделами и лабораториями, направленные на работу в Байкальский филиал экологической токсикологии Всесоюзного научно-исследовательского института по охране вод Госкомприроды СССР (распоряжение Совета Министров РСФСР от 15 марта 1990 г. N 283-р);

7) директора, заместители директоров, заведующие лабораториями, главные и ведущие специалисты, направленные на работу в Научно-исследовательский институт Сибирского отделения Академии наук (распоряжение Совета Министров РСФСР от 21 марта 1990 г. N 312-р);

8) военнослужащие железнодорожных войск (распоряжение Совета Министров РСФСР от 20 декабря 1990 г. N 1438-р);

9) сотрудники милиции (Закон РСФСР от 18 апреля 1991 г. N 1026-1 «О милиции»);

10) работники производственного объединения «Рослифт», непосредственно занятые обслуживанием лифтов в жилых домах: электромеханики, водители аварийных машин и линейный персонал (Постановление Совета Министров РСФСР от 23 мая 1991 г. N 275 «О мерах по улучшению работы лифтового хозяйства в жилых домах и других объектах социальной сферы РСФСР») ;

11) работники конезаводов и конесовхозов (распоряжение Совета Министров РСФСР от 5 июня 1991 г. N 565-р);

12) военнослужащие, проходящие военную службу по контракту, на первые пять лет военной службы (Закон РФ от 22 января 1993 г. N 4338-1 «О статусе военнослужащих»);

13) должностные лица таможенных органов Российской Федерации (Таможенный кодекс РФ от 18 июня 1993 г. N 5221-1);

14) работники государственных природных заповедников и национальных природных парков (Постановление Совета Министров Правительства РФ от 11 октября 1993 г. N 1027 «О мерах по усилению социальной защищенности работников государственных природных заповедников и национальных природных парков»);

15) Члены Совета Федерации и депутаты Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации (Федеральный закон от 8 мая 1994 г. N 3-ФЗ «О статусе члена Совета Федерации и статусе депутата Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации»);

16) работники лесного хозяйства (Постановление Правительства Российской Федерации от 20 февраля 1995 г. N 161 «Об утверждении Перечня категорий работников лесного хозяйства, которым могут быть предоставлены служебные жилые помещения в домах государственного жилищного фонда, находящегося в собственности Российской Федерации»);

17) работники специальных учебно-воспитательных учреждений для детей и подростков с девиантным поведением (Постановление Правительства РФ от 25 апреля 1995 г. N 420);

18) работники организаций Комитета Российской Федерации по государственным резервам: начальник участка хранения, заместитель начальника участка хранения, сливщик-разливщик, грузчик, стропальщик, водитель электропогрузчика, крановщик, машинист насосных и компрессорных установок, оператор котельной, начальник караула, стрелок-пожарный (Постановление Правительства РФ от 6 сентября 1995 г. N 890 «О Перечне категорий работников Комитета Российской Федерации по государственным резервам, которым могут быть предоставлены служебные жилые помещения»).

Органы местного самоуправления в пределах своей компетенции устанавливают перечни категорий граждан, как правило, включая в него муниципальных служащих, участковых врачей, которым могут быть предоставлены служебные жилые помещения из муниципального жилищного фонда.

Договор найма служебного жилого помещения заключается на период трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на государственной должности Российской Федерации или на выборной должности.

Договор заключается на базе Типового договора найма служебного жилого помещения, который утвержден Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 января 2006 г. N 42. В договоре указывается:

1) предмет -- квартира;

2) в связи с чем предоставляется квартира: с работой, прохождением службы, назначением на государственную должность РФ или субъекта РФ или на выборную должность;

3) характеристика жилого помещения, его техническое состояние, а также, находящееся в помещении санитарно-техническое и иное оборудование;

4) кто из членов семьи вселяется совместно с нанимателем в жилое помещение;

5) следующие права и обязанности сторон договора.

Правовое положение лиц, проживающих в служебных жилых помещениях, несколько отличается от правового положения тех лиц, которые пользуются жилым помещением по договору, например, социального найма.

Сущность этого отличия состоит в том, что:

во-первых, наниматель и члены его семьи, проживающие в служебных жилых помещениях, не обладают рядом прав, которые предоставлены гражданам, пользующимся помещениями в домах государственного и муниципального жилищных фондов по договорам социального найма. Так, они не имеют прав по: а) приватизации жилых помещений; б) сдаче этих помещений в поднаем; в) обмену (в том числе и на однотипные служебные жилые помещения; г) разделу жилого помещения; д) изменению договора найма служебного жилого помещения по требованию членов семьи нанимателя, а также по разделу жилого помещения;

во-вторых, в случае прекращения семейных отношений с нанимателем право пользования жилым помещением за бывшими членами семьи не сохраняется;

И, наконец, в-третьих, члены семьи лица, получившего служебное жилое помещение, не приобретают самостоятельного права пользования этим помещением. Они вправе пользоваться служебным жилым помещением, поскольку их права являются производными от права лица, которое получило служебное жилое помещение в связи с трудовыми или служебными отношениями до тех пор, пока работник (служащий) не утратил трудовой (служебной) связи с организацией, предоставившей это помещение.

В случае расторжения или прекращения договора найма служебного жилого помещения в связи с истечением срока трудового договора, окончания срока службы, истечения срока пребывания на государственной, муниципальной или выборной должности наниматель и члены его семьи должны освободить жилое помещение. При отказе освободить жилое помещение все указанные граждане, как правило, подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения. Не могут быть выселены из служебных жилых помещений без предоставления других жилых помещений граждане, указанные в статье 103 ЖК РФ.

Жилые помещения в общежитиях.

К общежитиям относятся специально построенные или переоборудованные для этих целей дома либо части домов, помещения, укомплектованные мебелью и другими необходимыми для проживания граждан предметами. Так, например, в г. Москве действуют утвержденные Постановлением Главного государственного санитарного врача по г. Москве от 18 января 1999 г. N 7 Санитарные правила и нормы «Устройство, оборудование и содержание общежитий для рабочих и студентов г. Москвы». МосСанПиН 2.1.2.040-98. Эти Правила определяют основные санитарные правила к проектируемым, строящимся, реконструируемым и существующим общежитиям независимо от их ведомственной принадлежности следующие требования к оборудованию и оснащению помещений в общежитиях:

1) каждая жилая комната должна быть обеспечена твердым и мягким инвентарем в соответствии с Типовыми нормами оборудования общежитий мебелью, постельными принадлежностями и другим инвентарем;

2) покрытия столов, тумбочек, спинок кроватей, полок и другой мебели должны быть гладкими, легкодоступными для влажной уборки и дезинфекции;

3) кухни должны быть оборудованы плитами, мойками, столами, шкафами. Оборудование устанавливается из расчета 1 конфорка газовой плиты на 5 человек, 1 конфорка электрической плиты на 3 человека; 1 мойка и 1 стол на 8 человек;

4) в постирочных должна быть подводка холодной и горячей воды, соответствующее для стирки оборудование должно быть легкодоступным для применения чистящих и дезинфицирующих средств;

5) комнаты для сушки белья и одежды должны быть оборудованы устройствами для сушки одежды, стеллажами и вешалками;

6) комнаты для чистки и глаженья одежды должны быть оборудованы раковинами-мойками, столами для глаженья, утюгами и вешалками;

7) для хранения чистого и грязного белья должны быть выделены отдельные помещения, размещение которых должно исключать пересечение потоков движения чистого и грязного белья. Кладовые для хранения белья оборудуются полками с гигиеническим покрытием, доступным для влажной уборки и дезинфекции, а также стеллажами, столами для подборки и сортировки белья. В грязной бельевой обязательна подводка горячей и холодной воды. Должны быть предусмотрены шкафчики для раздельного хранения личной и специальной одежды кастелянш;

8) камеры хранения личных вещей, кладовые хозяйственного и другого инвентаря оборудуются стеллажами или полками;

9) помещения для занятий оснащаются столами, стульями и другим оборудованием, необходимым для домашних занятий;

10) столовые, буфеты, помещения для культурно-массовой работы, помещения для занятий спортом, помещения бытового обслуживания, медпункт, изолятор и другие оборудуются в соответствии с нормативами для этих помещений;

11) общежития следует оснащать системами и средствами механизации процессов уборки помещений, мытья окон, стен, стирки белья и др., максимально облегчающими трудоемкие работы, а также обеспечивать необходимым набором уборочного инвентаря, промаркированного в соответствии с назначением.

12) все санитарно-техническое, технологическое, медицинское и другое оборудование, приборы, мебель и инвентарь должны соответствовать действующим нормативно-техническим документам и эксплуатироваться с соблюдением их требований. Вышедшее из строя оборудование, мебель, инвентарь подлежат срочному ремонту или замене. Не допускается загромождение жилых и вспомогательных помещений, а также коридоров и холлов списанным, неиспользуемым или неисправным оборудованием, мебелью и инвентарем.

В соответствии со ст. 94 ЖК РФ жилые помещения в общежитиях, предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения.

Жилое помещение в общежитии предоставляется гражданам из расчета не менее 6 кв. м жилой площади на одного человека.

Договор найма жилого помещения в общежитии заключается между государственным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением -- наймодателем и нанимателем на период трудовых отношений, обучения или службы. Указанный договор заключается на основе типового договора найма жилого помещения в общежитии. Предметом договора выступает отдельное специализированное жилое помещение. Все данные о жилом помещении как общежитии, о его техническом состоянии санитарно-техническом и ином оборудовании содержатся в техническом паспорте жилого помещения. Наниматель и наймодатель имеют следующие права и обязанности по договору.

Договор найма жилого помещения в общежитии может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон. В соответствии со ст. 105 ЖК РФ прекращение трудовых отношений, учебы, а также увольнение со службы является основанием для прекращения договора найма жилого помещения в общежитии. Расторжение договора найма жилого помещения в общежитии по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случаях:

1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение или коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или членами его семьи;

3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей;

4) использования жилого помещения не по назначению.

Договор найма жилого помещения в общежитии прекращается в связи с:

1) утратой (разрушением) жилого помещения;

2) истечением срока трудового договора;

3) окончанием срока обучения;

4) окончанием срока службы, также в связи со смертью нанимателя.

В случае расторжения или прекращения договора наниматель и члены его семьи должны освободить жилое помещение. При отказе освободить жилое помещение граждане подлежат выселению без предоставления им другого жилого помещения, за исключением случаев, предусмотренных ЖК РФ.

Жилые помещения маневренного фонда.

Маневренный фонд может быть создан по решению собственника соответствующего жилищного фонда или уполномоченного им органа. Согласно ст. 88 ЖК РФ при проведении капитального ремонта или реконструкции дома, если такой ремонт или реконструкция не могут быть проведены без выселения нанимателя, наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семь на время проведения капитального ремонта или реконструкции другое жилое помещение без расторжения договора социального найма жилого помещения, находящегося в указанном доме. На время проведения капитального ремонта или реконструкции по договору найма предоставляется жилое помещение маневренного фонда. Отсюда можно сделать вывод, что маневренный фонд может быть создан по решению собственника соответствующего жилищного фонда или уполномоченного им органа.

В соответствии со ст. 95 ЖК РФ жилые помещения маневренного фонда предназначены для временного проживания:

1) граждан в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома, в котором находится жилое помещение, занимаемое им по договору социального найма;

2) граждан, утративших жилое помещение в результате обращения взыскания на это жилое помещение, которое было приобретено за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложено в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными;

3) граждан, у которых единственные жилые помещения стали непригодными для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств;

4) иных граждан в случаях, предусмотренных законодательством.

Жилые помещения маневренного фонда предоставляются из расчета не менее чем 6 кв. м жилой площади на одного человека.

Договор найма жилого помещения маневренного фонда заключается в продолжение трудового срока на основе типового договора найма жилого помещения маневренного фонда на период:

1) до завершения капитального ремонта или реконструкции дома;

2) до завершения расчетов с гражданами, утратившими жилые помещения в результате обращения взыскания на них, после продажи жилых помещений, на которые были обращены взыскания (при заключении такого договора с гражданами, указанными в пункте 2 ст. 95 ЖК РФ);

3) до завершения расчетов с гражданами, единственное жилое помещение которых стало непригодным для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств в порядке, предусмотренном ЖК РФ, другими федеральными законами, либо до предоставления им жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в случаях и порядке, которые предусмотрены ЖК РФ (при заключении такого договора с гражданами, указанными в пункте 3 ст. 95 ЖК РФ);

4) установленный законодательством РФ при заключении такого договора с гражданами, указанными в пункте 4 ст. 95 ЖК РФ.

В договоре найма жилого помещения маневренного жилого фонда определяются предмет договора, права и обязанности сторон по пользованию специализированным жилым помещением маневренного фонда.

Предметом договора выступает жилое помещение, находящееся в государственной или муниципальной собственности, отвечающее всем установленным санитарно-техническим нормам, требованиям и обеспеченное всеми необходимыми видами коммунальных услуг. В договоре указываются все вселяемые в жилое помещение совместно с собственником члены семьи.

В соответствии с п. 3 ст. 106 ЖК РФ истечение периода, на который заключен договор найма жилого помещения маневренного фонда, является основанием прекращения данного договора. Этот договор прекращается также в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, а также в связи со смертью нанимателя. Члены семьи умершего нанимателя сохраняют право пользования жилым помещением до завершения капитального ремонта или реконструкции дома, расчетов в связи с утратой жилого помещения в результате обращения взыскания на это помещения, расчетов за жилое помещение, признанное непригодным для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств.

Расторжение договора найма жилого помещения маневренного фонда может быть осуществлено в любое время по требованию нанимателя или по соглашению сторон.

Наймодатель может потребовать расторжения договора в судебном порядке в следующих случаях:

1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение или коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или членами его семьи;

3) систематического нарушения прав и законных интересов сторон;

4) использования жилого помещения не по назначению.

Жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения.

Согласно ст. 107 ЖК РФ порядок и условия предоставления жилых помещений в домах системы социального обслуживания населения, а также пользования такими жилыми помещениями устанавливаются федеральным законодательством и законодательством субъектов Российской Федерации.

Жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения предназначаются для проживания граждан, которые в соответствии с законодательством отнесены к числу граждан, нуждающихся в специальной социальной защите с предоставлением им медицинских и социально-бытовых услуг.

В домах системы социального обслуживания оборудуются помещения для проведения мероприятий медицинского, психологического, социального характера, посильной трудовой деятельности и прочие.

Жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения предназначаются для проживания следующих категорий граждан, нуждающихся в специальной социальной защите с предоставлением им медицинских и социально-бытовых услуг:

1) граждан, не способных к самообслуживанию в связи с преклонным возрастом, болезнью, инвалидностью, не имеющих родственников, которые могут обеспечить им помощь и уход, если среднедушевой доход этих граждан ниже прожиточного минимума в данном субъекте Российской Федерации;

2) иные граждане, имеющие право в соответствии с федеральным законодательством и законодательством субъектов Российской Федерации на предоставление им жилых помещений в стационарных учреждениях социального обслуживания.

Жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения предоставляются из расчета не менее шести квадратных метров жилой площади жилого помещения на одного человека для одиноко проживающих граждан. Супругам предоставляются изолированные жилые помещения из расчета не менее шести квадратных метров жилой площади жилого помещения на каждого члена семьи.

Не допускается распоряжение указанным жильем: приватизация, обмен, поднаем или аренда. Кроме того, не допускается раздел занимаемой жилой площади, регистрация на ней других лиц, а также вселение временных жильцов без разрешения органов местного самоуправления.

Использование жилых помещений в домах системы социального обслуживания населения прекращается в связи с устранением причин, по которым были предоставлены эти помещения. К таковым относятся, например, приобретение другого жилого помещения, переезд на постоянное место жительства к родственникам и др.

Жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.

В соответствии со ст. 98 ЖК РФ жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан предназначены для проживания граждан, которые в соответствии с законодательством отнесены к числу граждан, нуждающихся в специальной социальной защите.

Категории граждан, нуждающихся в специальной социальной защите, устанавливаются как федеральным законодательством, так и законодательством субъектов Российской Федерации.

Субъекты Российской Федерации принимают специальные законы о специализированном жилищном фонде, которые содержат отдельные статьи, регулирующие правовой режим жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан.

Социальное обслуживание указанным гражданам оказывается в следующих формах:

1) социальное обслуживание на дому;

2) полустационарное социальное обслуживание в отделениях дневного (ночного) пребывания социального обслуживания;

3) срочное социальное обслуживание;

4) социально-консультативная помощь;

5) стационарное социальное обслуживание в стационарном учреждении социального обслуживания (домах-интернатах, пансионатах и других учреждениях социального обслуживания независимо от их наименования).

Жилые помещения в указанных домах-интернатах, пансионатах и других учреждениях социального обслуживания должны быть профилированы в соответствии с возрастом пожилых граждан и инвалидов, состоянием здоровья и социальным положением.

Предоставление жилых помещений указанным гражданам в названных домах осуществляется на основании договора безвозмездного пользования.

Усечен круг правомочий граждан пожилого возраста и инвалидов по распоряжению этими жилыми помещениями. Названные граждане не могут, например, приватизировать эти помещения, так как они предоставляются лишь в пользование.

Право пользования жилыми помещениями прекращается в случае отказа граждан пожилого возраста и инвалидов от социального обслуживания.

Возможность инвалидов проживать в стационарных учреждениях социально-бытового обслуживания предусмотрена и в Федеральном законе 1995 г. N 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации». Социальная защита инвалидов согласно этому Закону представляет собой систему гарантированных государством экономических, правовых мер и мер социальной поддержки, обеспечивающих инвалидам условия для преодоления, замещения (компенсации) ограничений жизнедеятельности и направленных на создание им равных с другими гражданами возможностей участия в жизни общества.

Жилые помещения предоставляются инвалидам, семьям, имеющим детей инвалидов, с учетом состояния здоровья и других заслуживающих внимания интересов.

Указанное жилье предоставляется одиноким гражданам, а также гражданам, родственники которых по объективным причинам не могут обеспечить им помощь и уход.

Жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев.

К указанному фонду жилья относятся:

1) дома;

2) квартиры;

3) общежития;

4) другие жилые помещения.

Строительство (приобретение) жилых помещений для временного поселения, их эксплуатация и использование по назначению осуществляется в порядке, определяемом Правительством Российской Федерации.

Согласно ст. 97 ЖК РФ жилые помещения фондов для временного поселения вынужденных переселенцев предназначены для временного проживания граждан, признанных в установленном Федеральным законом порядке вынужденными переселенцами. Специальный фонд для вынужденных переселенцев создается органами государственной власти или местного самоуправления при непосредственном участии либо по согласованию с органом федеральной либо региональной миграционной службы. Жилые помещения этого фонда предоставляются лицам, которые в соответствии с действующим законодательством признаны вынужденными переселенцами.

Вынужденным переселенцем признается:

1) гражданин Российской Федерации, вынужденный покинуть место жительства на территории иностранного государства и прибывший на территорию Российской Федерации;

2) гражданин Российской Федерации, вынужденный покинуть место жительства на территории одного субъекта Российской Федерации и прибывший на территорию другого субъекта Российской Федерации.

Кроме того, вынужденным переселенцем также признается гражданин бывшего СССР, постоянно проживающий на территории республики, входившей в состав СССР, получивший статус беженца в Российской Федерации и утративший этот статус в связи с приобретением гражданства Российской Федерации, при наличии обстоятельств, препятствующих данному лицу в период действия статуса беженца в обустройстве на территории Российской Федерации.

Вынужденным переселенцем также признается иностранный гражданин или лицо без гражданства, постоянно проживающие на законных основаниях на территории Российской Федерации и изменившее место жительства в пределах территории Российской Федерации по основаниям, предусмотренным в вышеназванном Законе.

Представляется необходимым отметить, что вынужденным переселенцем не может быть признано лицо:

1) совершившее преступление против мира, человечества или другое тяжкое преступление, признаваемое таковым законодательством Российской Федерации;

2) не обратившееся без уважительных причин с ходатайством о признании его вынужденным переселенцем в течение двенадцати месяцев со дня выбытия с места жительства либо в течение одного месяца со дня утраты статуса беженца в связи с приобретением гражданства Российской Федерации;

3) покинувшее место жительства по экономическим причинам либо вследствие голода, эпидемии или чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера.

Лицо, претендующее на признание его вынужденным переселенцем, должно обратиться с ходатайством о признании его вынужденным переселенцем в территориальный орган федерального органа исполнительной власти, уполномоченного на осуществление функций по контролю и надзору в сфере миграции по месту своего нового пребывания.

Решение о регистрации ходатайства принимается территориальным органом федерального органа исполнительной власти, уполномоченного на осуществление функций по контролю и надзору в сфере миграции, в течение трех дней со дня поступления ходатайства.

При положительном решении вопроса о регистрации ходатайства лицу, претендующему на признание вынужденным переселенцем, выдается свидетельство о регистрации его ходатайства.

Лицо, получившее статус вынужденного переселенца, вправе требовать от федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления кроме прочих предоставления полного перечня населенных пунктов, рекомендуемых для постоянного проживания, а также информации об условиях проживания и возможности трудоустройства в этих населенных пунктах.

Территориальные органы федерального органа исполнительной власти, уполномоченного на осуществление функций по контролю и надзору в сфере миграции, в порядке, определяемом Правительством Российской Федерации, предоставляют вынужденному переселенцу и членам его семьи жилое помещение из фонда жилья для временного поселения вынужденных переселенцев.

Вынужденные переселенцы могут проживать в указанном жилом помещении в течение срока действия статуса вынужденного переселенца.

Вынужденные переселенцы имеют лишь права пользования предоставленным им жилым помещением. Им не принадлежит право на приватизацию, обмен, бронирование, сдачу жилого помещения в поднаем, аренду или субаренду.

Лицу, проживающему в указанном жилом помещении, не разрешается раздел занимаемой им жилой площади и вселение временных жильцов без разрешения на то территориального органа федерального органа исполнительной власти, управомоченного на осуществление функций по контролю и надзору в сфере миграции.

Ограничения перечисленных полномочий указанных лиц установлены потому, что фонд жилья (если оно не арендуемое), к которому относиться предоставленное этим лицам жилое помещение, является федеральной собственностью и находится в оперативном управлении территориальных органов исполнительной власти, уполномоченных на осуществление функций по контролю и надзору в сфере миграции.

Лицо, утратившее статус вынужденного переселенца, обязано освободить жилое помещение, предоставленное ему из фонда жилья для временного поселения вынужденных переселенцев.

жилищный договор фонд специализированный

Заключение

Жилищная проблема касается многих граждан Российской Федерации. Решить данную проблему путем приобретения жилья в собственность из-за высоких цен на жильё могут позволить себе небольшой процент населения. Оставшиеся граждане вынуждены как то решать жилищный вопрос и одним и способов решения этого вопроса является получение жилья от государства в пользование. Однако желающих получить жилье от государства в пользование превышает возможности государства в связи с чем необходимо правовое регулирование кому предоставляется жильё и в каком порядке. В жилищном законодательстве достаточно подробно разбираются основные моменты, касающиеся получения и проживания в жилых помещениях специализированного жилищного фонда, четко оговариваются категории граждан, претендующих на получение специализированного жилья. Однако, как и в любой сфере жизни существуют проблемы, которые жилищное законодательство не в состоянии разрешить на данном этапе. В связи с этим часто возникают споры, касающиеся проживания и выселения граждан из предоставленных им жилых помещений. И в подавляющем большинстве случаев пострадавшей стороной оказываются наниматели жилья.

Чтобы уменьшить количество споров по данному вопросу, а в последующем исключить их, нам необходимо совершенствовать законодательство, касающееся жилищной сферы. Так как Россия демократическое государство, в котором приоритетными признаются права и свободы граждан, поэтому и жилищное законодательство должно ориентироваться на гражданина, на защиту его законных прав. А для достижения этой цели необходимо еще сделать очень многое.

Таким образом, совершенствование жилищного законодательства в части защиты и обеспечения выполнения прав граждан РФ - приоритетное направление в развитии жилищного права.

Список использованной литературы

1. Конституция Российской Федерации. Принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 года. “Российская газета” от 25.12.1993;

2. Жилищный Кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004) (ред. от 23.07.2008);

3. Гражданский кодекс Российской Федерации. Части I, II, III, IV от 18.12.2006 N 230-ФЗ;

4. Постановление Правительства РФ от 21.01.2006 N 25 (с изм. от 16.01.2008) "Об утверждении правил пользования жилыми помещениями";

5. Постановление Правительства РФ от 26.01.2006 N 42 "Об утверждении правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений";

6. Айман Т.О. Жилищное право Российской Федерации. - М.: ИНФРА-М, 2006;

7. Глазов В.В. Комментарий к жилищному кодексу РФ (постатейный) - М.: Юристинформ, 2007;

8. Еремичев и др. Под ред. И.А. Еремичева. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2006;

9. Жилищное право. Учебник. П.В. Алексий, Н.Д. Эриашвили, И.А.

10. Корнеева И.Л. Жилищное право Российской Федерации. - М.: Юристъ, 2006;

Размещено на Allbest.ur