Договор найма жилого помещения

Статья 83 ЖК РФ полностью посвящена условиям изменения договора социального найма жилого помещения. Данная норма закона предусматривает два основания изменения исследуемого нами договора, а именно[4]:

- в случае объединения в одну семью граждан, проживающих в одной квартире на основании отдельных договоров социального найма помещения;

- в случае требования дееспособного члена семьи нанимателя о признании себя нанимателем по договору социального найма жилого помещения при жизни прежнего нанимателя и с его согласия.

Прекращение договора социального найма возможно в следующих случаях:

При наступлении обстоятельств, независящих от воли сторон, например утра жилого помещения, или смерть нанимателя, проживающего одного.

При расторжении договора социального найма жилого помещения по соглашению сторон, либо по требованиям нанимателя и наймодателя.

Договор социального найма жилого помещения расторгается по инициативе нанимателя, вследствие выезда нанимателя и членов его семьи из жилого помещения. Договор считается расторгнутым с момента выезда. Кроме того, по инициативе нанимателя договор расторгается в судебном порядке. В этом случае расторжение договора влечет за собой выселение нанимателя и членов его семьи. Кроме того нанимателю, должно быть предоставлено для социального найма равнозначное жилое помещение.

Без предоставления другого жилого помещения выселяются из жилого помещения граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.

Рассмотрев содержание договора социального найма жилого помещения, хотелось бы обратиться к судебной практике по спорам, вытекающим из исследуемых нами правоотношений:

Так, например Крыловским районным судом Краснодарского края 12.07.2010 года было вынесено решение по гражданскому делу № 2-401/10 по иску Бондаренко Е.В. о внеочередном предоставлении жилого помещения по договору социального найма. Так, в ходе судебного заседания было установлено, что истец причислена к категории детей-сирот, воспитывалась в детском доме, была поставлена на учет органа местного самоуправления для получения жилища по договору социального найма. Однако Администрацией Крыловского района было отказано в предоставлении внеочередного жилища по договору социального найма истцу. Суд удовлетворил исковые требования истца и обязал администрацию предоставить жилое помещение Бондаренко Е.В в не очереди, ссылаясь на нормы ч.2 ст.57 Жилищного кодекса РФ, которыми закреплены положения о внеочередном предоставлении по договорам социального найма жилых помещений детям-сиротам и детям, оставшихся без попечения родителей, по окончании их пребывания в приемных семьях[20].

Советский районный суд г. Краснодара вынес определение от 18.04.2011 года по иску Департамента городского хозяйства администрации МХ г. Краснодара о расторжении договора социального найма жилого помещения. Так, из содержания исковых требований следует, что ответчик, проживая в жилом помещении, на основании договора социального найма, имеет задолженность по квартирной оплате с 2009 года, что составляет более шести месяцев подряд, кроме того квартира находится в антисанитарном состоянии, что нарушает права соседей, кроме того истцом используется жилое помещение не по назначению. В ходе судебного заседания стороны пришли к соглашению, в соответствии с которым истец обязался оплатить задолженность и устранить иные нарушения условий договора социального найма. Судом было вынесено определение о прекращении производства по делу, в связи с заключением мирового соглашения между истцом и ответчиком [21].

Ульяновским областным судом была рассмотрена апелляционная жалоба по делу № 33-394/2012, Ховриной О.С. на решение Засвияжского районного суда г. Ульяновского, и 09.02.2012 года вынесено апелляционные определение. Из содержания апелляционной жалобы следует, что Ховрина О.С. обратилась в суд с исковыми требованиями о признании Ховриной Т.В. утратившей право пользования жилым помещением по договору социального найма и расторжении с последней соответствующего договора. Однако Засвияжским районным судом в исковых требованиях истицы было отказано, в связи с чем, Ховрина О.С. обратилась с жалобой в Ульяновский областной суд. Рассмотрев жалобу Ховриной О.С. Ульяновский областной суд, также пришел к выводу, об отказе в исковых требованиях по следующим основаниям. Требования Ховриной О.С. о расторжении договора найма спорного жилого помещения с Ховриной Т.В. основаны на длительном непроживании ответчицы в квартире и её выезде на другое постоянное место жительства. Статьей 83 Жилищного Кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор найма считается расторгнутым со дня выезда. В пункте 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» разъяснено, что при временном отсутствии нанимателя жилого помещения и (или) членов его семьи, включая бывших членов семьи, за ними сохраняются все права и обязанности по договору социального найма жилого помещения (статья 71 ЖК РФ)[18]. Если отсутствие в жилом помещении указанных лиц не носит временного характера, то заинтересованные лица (наймодатель, наниматель, члены семьи нанимателя) вправе потребовать в судебном порядке признания их утратившими право на жилое помещение на основании части 3 статьи 83 ЖК РФ в связи с выездом в другое место жительства и расторжения тем самым договора социального найма. Однако в судебном заседании также было установлено о наличии препятствий для проживания ответчика в жилом помещении, в связи со сложившимися неприязненными отношениями между истцом и ответчиком. В судебном заседании было установлено, что ответчик не проживал в жилом помещении по вынужденным обстоятельствам. На основании изложенного Ульяновский областной суд определил оставить решение суда первой инстанции без изменения, а исковые требования истца без удовлетворения [22].

3.2 Договор коммерческого найма жилого помещения

Нормами ГК РФ, установлены общие положения для коммерческого найма жилого помещения (приложение №2).

Так, по договору коммерческого найма жилого помещения, одна сторона, являющаяся собственником жилого помещения (здесь может выступать гражданин или организация) обязуется предоставить другой стороне физическому лицу (гражданину) жилое помещение во владение и пользование, с целью проживания самого гражданина и членов его семьи. По своим правовым характеристикам данный тип договора схож с договором социального найма жилого помещения, однако и имеет существенные от него различия.

Договор коммерческого найма заключается при достижении соглашения сторон по всем пунктам и условиям договора, при этом нанимателю не требуется постановка на учет, получение ордера на вселение (как при договоре социального найма).

Договор коммерческого найма жилого помещения имеет и другие отличия от договора социального найма: по кругу объектов договора найма, сроку действия договора, порядку расторжения договора найма и др.

1. Стороны договора коммерческого найма

Договор коммерческого найма, в основном применяется в индивидуальном фонде, сторонами договора при этом являются гражданин (собственник жилого помещения) и гражданин выступающий в роли нанимателя, делающий «снять» жилое помещение для проживания.

В качестве наймодателей по договору могут также выступать юридические лица, образованные как частные собственники. Однако в качестве нанимателя по данному договору может выступать только физическое лицо, поскольку если бы нанимателем было юридическое лицо, то данный договор именовался бы договором аренды жилого помещения. Граждане, которые проживают совместно с нанимателем, обладают теми же правами и обязанностями, что и наниматель.

При этом наниматель несет ответственность за действия проживающих с ним членов семьи. В случае нарушения ими условий договора.

2. Объект (предмет) договора коммерческого найма

Статья 673 ГК РФ определила, что объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для проживания.

Здесь также имеется отличие от договора социального найма жилого помещения, поскольку к объекту коммерческого найма не предъявляется дополнительных требований о благоустроенности жилища.

3.Сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение

ГК РФ установил, что договор найма сохраняется даже в случае перемены собственника и отчуждения собственником принадлежащего жилого помещения.

Данная норма закона является существенной гарантией прав нанимателей. При этом условия договора коммерческого найма жилого помещения не подлежат изменению, а новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора.

Форма договора коммерческого найма жилого помещения. Срок в договоре коммерческого найма.

Договор коммерческого найма жилого помещения не требует нотариального заверения и заключается в простой письменной форме. С другой стороны в соответствии со ст. 162 ГК РФ, несоблюдение простой письменной формы, не влечет за собой недействительность договора[27, С. 198].

Еще одно отличие от договора социального найма - договор коммерческого найма является срочным договором, заключается на определённый срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, то он считается заключенным на срок пять лет.

Наниматель имеет права на преимущество заключения договора найма, по истечению его срока. При этом законодатель обязывает наймодателя, не позднее, чем за три месяца до окончания срока договора, предложить нанимателю заключить договор на таких же условиях.

Если же наймодатель под предлогом того, что не собирается сдавать в наем жилое помещение, отказался от продления договора коммерческого найма, однако в последствии (а именно в течение 1 года с момента истечения срока договора), заключил договор коммерческого найма с другим лицом, прежний наниматель имеет право обжаловать данный договор в судебном порядке.

Права и обязанности сторон по договору коммерческого найма жилого помещения.

1. Договор коммерческого найма жилого помещения - это двусторонний договор, в котором стороны имеют права и несут, соответствующие обязанности.

2. Существенной обязанностью наймодателя является предоставление жилого помещения (объекта договора коммерческого найма)

3. Целевое назначение жилого помещения предопределяет характер и объем обязанностей наймодателя. Наймодатель несет обязанность предоставить нанимателю свободное жилое помещение, которое пригодно для проживания.

4. В обязанности нанимателя входит использование жилого помещения по целевому назначению, он не имеет право производить переустройство помещения без уведомления и согласия наймодателя. Кроме того в круг обязанностей нанимателя входит своевременная оплата найма жилого помещения, согласно условиям договора, а также производить текущий ремонт, если иное не установлено условиями договора.

5. Кроме того, при имеющемся согласии наймодателя, в жилое помещение могут быть вселены члены семьи и иные лица, совместно проживающие с нанимателем. При этом согласие наймодателя на вселение несовершеннолетних лиц, находящихся на иждивении нанимателя, не требуется.

6. К числу прав нанимателя по договору коммерческого найма жилого помещения относится право сдачи жилого помещения в поднаем, а также право вселения временных жильцов. Данный вопрос мы рассмотрим далее в дипломной работе.

Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения.

ГК РФ содержит положения, в которых устанавливаются основания и порядок расторжения договора найма жилого помещения. Эти положения относятся к коммерческому найму, они могут применяться к социальному найму, если иное не установлено жилищным законодательством.

Наниматель вправе с согласия других лиц, проживающих с ним в любое время расторгнуть договор коммерческого найма жилого помещения, с письменным предупреждением нанимателя не позднее, чем за три месяца. Если иное не установлено условиями договора. Однако по требования наймодателя договор найма жилого помещения, может быть, расторгнут только в судебном порядке.

Здесь основаниями могут послужить невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, (при краткосрочном найме, в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа), в случае разрушения жилого помещения нанимателем или другими совместно проживающими с ним гражданами.

Так, на основании изложенного хотелось бы привести пример из судебной практике, по спорам, возникающим из правоотношений по коммерческому найму жилого помещения.

Из обзора практики Московского областного суда по жилищным спорам можно выделить следующий интересный для нас случай. Московским областным судом было вынесено определение по кассационной жалобе ответчика Б. по гражданскому делу по иску о расторжении договора коммерческого найма жилого помещения (определение от 17.06.2010 года, гражданское дело № 33-10775/2010). Истцом по данному делу являлась Администрация городского поселения Пироговский Мытищинского муниципального района обратилась, которая в своих исковых требованиях просила суд расторгнуть договор коммерческого найма жилого помещения (комнаты) с гражданином Б. Данное помещение было предоставлено гражданину на основании договора коммерческого найма на основании постановления Главы Мытищинского района.

Многоквартирный дом, в котором находится жилое помещение, был признан аварийным и подлежал сносу, однако ответчик Б. отказался от съезда с данной квартиры, а также отказался от заключения договора найма на жилое помещение в другом доме. Ответчик в судебном заседании исковых требований истца не признал и заявил о том, что его правоотношения с Администрацией должны быть урегулированы не договором коммерческого найма, а договором социального найма жилого помещения, а также выразил требования о предоставлении ему благоустроенного жилья по договору социального найма.

Судом были отклонены требования Б., поскольку он не представил доказательств, введения его в заблуждение при заключении договора коммерческого найма, относительно природы такого договора. При заключении договора коммерческого найма Б. не был признан малоимущим гражданином, который нуждался в улучшении жилищных условий, в связи, с чем оснований для заключения договора социального найма у Администрации района не имелось.

В заявлении о регистрации в комнате, ответчиком Б. был указан договор коммерческого найма жилого помещения. На основании изложенного Московским областным судом было оставлено без изменения решение суда первой инстанции, а кассационная жалоба Б. - без удовлетворения[23].

наем жилое помещение договор

3.3 Поднаем жилых помещений

В законодательстве поднаем жилого помещения, представляет из себя, такой договор, по которому наниматель жилого помещения, выступает одновременно его наймодателем, предоставляет часть или все помещение иному лицу во временное пользование за определенную плату. Предоставляемая нанимателю возможность сдачи помещения или его части в поднаем, рассматривается как реализация нанимателем своего права распоряжения имуществом.

При этом юридическая литература не рассматривает передачу жилого помещения в поднаем как изменения правоотношений по договору найма. Например, Семиной Т.А. было[36, С. 23] высказано мнение, что поднаем является вторичным правообразующим фактором в сфере отношений по договору найма.

Заключение нанимателем договора поднайма предусматривает следующие условия:

1) согласие проживающих совместно с ним членов семьи;

2) письменное согласие наймодателя;

3) согласие других нанимателей и совершеннолетних членов их семей (ч. 1 ст. 76 ЖК РФ).

Если договор поднайма заключен в рамках договора социального найма жилого помещения, то он может быть заключен только при условии, что общая площадь жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы.

Таким же образом регулируется данные вопрос и о поднайме в коммунальной квартире. Тем самым законодатель ужесточает требования к заселению по договорам найма в коммунальной квартире. Данные правила применяются и при вселении временных жильцов в жилое помещение.

Договор поднайма является возмездным договором. Размер платы за пользование помещением и коммунальными услугами устанавливается соглашением сторон.

При этом, поднаниматели, не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением и не имеют преимущественного права на заключение договора найма на новый срок.

Ответственный за помещение по договору социального найма пред наймодателем остается наниматель. В случае передачи в поднаем жилого помещения, которое находится в коммунальной квартире, закон требует согласие всех проживающих лиц в данной квартире, а также всех нанимателей.

Предмет договора поднайма включает в себя также и неизолированные жилые помещения в квартирах, принадлежащих гражданам на праве собственности

Передача жилого помещения в поднаем не допускается, если в нем проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной из форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ перечне.

Данный вид договора заключается в письменной форме, при этом экземпляр договора должен быть передан наймодателю. Договор поднайма дает поднанимателям право пользоваться указанным жилым помещением. Однако данное право имеет ограниченный характер, поскольку оно производно от прав нанимателя. Данное положение означает, что поднаниматель не имеет стабильного права на жилое помещение. Поднаниматель не принимает участия в решении вопросов о порядке пользования жилым помещением, а также в решении вопросов об исполнении обязанностей по договору. По истечении срока договора поднайма лицо, подлежит выселению из жилого помещения. Которое может происходить в добровольном или судебном порядке (при отказе поднанимателя освободить жилое помещение). Согласно нормам законодательства при выселении поднанимателю другое жилье не предоставляется.

Договор поднайма, при заключении его на основании договора социального найма жилого помещения, может быть, расторгнут по соглашению сторон, или при невыполнении поднанимателем своих обязанностей.

Чтобы более наглядно изучить правовую природу данного типа договора жилищного найма, нам необходимо обратиться к судебной практике.

Так, например, 01.12.2010 года Иультинским районным судом Чукотского автономного округа было вынесено решение по гражданскому делу № 2-294/10 по иску о взыскании платы за поднаем жилым помещением. Истица Г. обратилась в суд с иском о взыскании платы за поднаем жилого помещения, процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов. В обоснование истица указала, что между ней и ответчиком А. 16.02.2009 года заключен договор поднайма жилого помещения. Согласно п. 3 указанного договора поднайма жилого помещения, квартира была передана сроком на 12 месяцев с оплатой в размере 5 000 рублей ежемесячно. Общая сумма договора составила 60000 рублей. Однако ответчик нарушил условия договора поднайма, поскольку с 16.02.2009 года оплата им не производилась. Ответчик не согласился с требованиями истицы, однако заявил в судебном заседании, что плату не производил. В связи с чем. Суд признал за истицей право требования всей неуплаченной суммы по договору поднайма, поскольку ответчиком было не выполнено обязательство по указанному договору в виде внесения оплаты [24].

Следующим примером споров по договорам поднайма может послужить решение Ленинского районного суда г. Чебоксары, вынесенное 08.09.2011 года по гражданскому делу №2-3395/2011 о расторжении договора поднайма и снятии с регистрационного учета по месту пребывания. Истица по данному гражданскому делу указала в судебном заседании, что в ее владении и пользовании находится квартира по договору социального найма жилого помещения. Она заключила договор с ответчиками поднайма данного жилого помещения. Однако с момента заключения договора ответчики в указанной квартире не проживали и не оплачивали коммунальные услуги. Кроме того, в судебном заседании было установлено, что при заключении договора поднайма не было получено письменное согласие наймодателя (органа местного самоуправления). На основании изложенных фактов суд удовлетворил требования истца и принял решение о расторжении договора поднайма жилого помещения [25].

И так, рассмотрев содержание и применения договора поднайма на практике, мы можем сделать вывод о том, что законодатель существенно ограничил права поднанимателей при регулировании данного типа жилищного договора. Однако при этом предоставил реализацию права пользования нанимателя жилого помещения.

Заключение

В дипломной работе нами были изучения теоритические и практические аспекты договора найма жилого помещения, его виды, приведены примеры из судебной практики.

Юридическая конструкция гл. 35 ГК "Наем жилого помещения" фиксирует и разграничивает два существенных типа договоров найма - договор социального найма и договор коммерческого найма жилого помещения, а также вытекающий из данных правоотношений договор поднайма жилого помещения.

При этом мы смогли установить, что определение коммерческого найма жилого помещения отсутствует как в жилищном, так и в гражданском законодательстве. В ГК РФ приводится общее понятие договора найма жилого помещения или же указывается понятие социального найма жилого помещения.

Однако это не единственный вывод, который мы можем сделать из проведенного исследования:

В целях предупреждения возможности возникновения споров в области правоотношений по договорам найма, необходимо более ответственно относится к условиям договора, например, таким как плата за наем жилого помещения. Можно также установить условие, при котором, в случае невнесения платы, договор найма будет считаться не действительным;

Кроме того, по моему мнение термин «продление» срока договора найма не отражает всей действительности ситуации, поскольку в данном случае возникает «возобновление» обязательств по договору на тех же условиях;

В случае, если, наймодателем после расторжения договора коммерческого найма, менее чем через год был заключен договор найма с другим лицом, необходимо установить такую категорию как «уважительные причины» подобного правового поведения наймодателя. Данное положение способствует защите прав наймодателя и соблюдение его интересов;

Также в целях предупреждения судебных споров на законодательном уровне необходимо предусмотреть недействительность договора найма жилого помещения, при несоблюдении его письменной формы. Данное положение обезопасило бы обе стороны договора от нарушения их прав.

Данные предложения, сформированные мной, при исследовании темы дипломной работы, значительно могли бы облегчить правоприменительную практику договора найма жилого помещения.

Делая выводы, мы может с уверенностью заявить, что главным юридическим значением договора найма жилого помещения является соблюдение интересов сторон договора, а также разграничение их прав и обязанностей.

Список источников и литературы

1. Конституция Российской Федерации (принята на всенародном референдуме 12 декабря 1993 г, в ред. от 30.12.2008 г.), М., 2008;

2. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 года №51-ФЗ (с изменениями и дополнениями от 01.07.2012 года)//Информационная система «Консультант плюс»;

3. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 года №138-ФЗ (с изменениями и дополнениями вступившими в силу 01.09.2012 г.), М., «Проспект», 214 стр.;

4. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 года № 188-ФЗ (в редакции от 29.06.2012 года)// Опубликован на официальном интернет-портале правовой информации http://www.pravo.gov.ru;

5. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 13.12.2001 года №195-ФЗ (с изменениями и дополнения внесенными Федеральным законом №158-ФЗ от 13.06.1996 года)// Опубликован на официальном интернет-портале правовой информации http://www.pravo.gov.ru;

6. Налоговый кодекс Российской Федерации от 05.08.2000 года № 117-ФЗ (в редакции от 02.10.2012 г.)// Опубликован на официальном интернет-портале правовой информации http://www.pravo.gov.ru;

7. Федеральный Закон от 16.07.1998 года № 102-ФЗ (в ред. 06.12.2011 г.) «Об ипотеке (залоге недвижимости)»/ Информационная система «Консультант плюс»/;

8. Федеральный закон от 21.07.1997 года №122-ФЗ (в ред. 28.07.2012 г.) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество»// Информационная система «Консультант плюс»;

9. Постановление Правительства РФ от 03.12.2002 года № 858 (в ред. 06.03.2012 г.) «О федеральной целевой программе «Социальное развитие села до 2013 года»// Информационная система «Консультант плюс»;

10. Постановление Правительства РФ от 21.05.2005 года №315 «об утверждении Типового договора социального найма жилых помещений»//Информационная система «Консультант плюс»;

11. Всеобщая Декларация прав человека (принята Генеральной Ассамблеей ООН 10.12.1948 г.)// Информационная система «Консультант плюс»;

12. Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 07.06.2011 года № 746-О-О «По жалобе гражданина Юнусова Л.Л. на нарушение его конституционных прав пунктом 2 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ»;

13. Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 17.07.2012 года № 1367-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Аксеновой Н.Г. на нарушении конституционных прав ЖК РФ»;

14. Определение Конституционного суда Российской Федерации от 01.12.2009 года №1548-О-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Дерягиной А.В. на нарушение ее конституционных прав ч. 1 ст. 89 ЖК РФ»//Электронная библиотека www.sudbiblioteka.ru.;

15. Закон г. Москвы от 27.01.2010 года № 2 (в ред. от 27.06.2012 г.) «Основы жилищной политики города Москвы»// Информационно-правовая система «Гарант»;

16. Апелляционное определение Оренбургского областного суда от 11.10.12 года по делу № 33-5604/2012»//Электронная библиотека www.sudbiblioteka.ru.;

17. Кассационное определение Верховного Суда Северной Осетии-Алании от 07.06.2011 года»//Электронная библиотека www.sudbiblioteka.ru.;

18. Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 14 от 02.07.2009 года «О некоторых вопросах возникающих в судебной практике при применении Жилищного Кодекса РФ»// Российская газета № 4;

19. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ «О расторжении договора найма жилого помещения»//Электронная библиотека www.sudbiblioteka.ru;

20. Обзор судебной практики Крыловского районного суда Краснодарского края// Государственная автоматизированная система РФ «Правосудие»;

21. Обзор судебной практики Советского районного суда г. Краснодара // правовой портал «Актоскоп»;

22. Обзор практики Ульяновского областного суда// Официальный сайт Ульяновского областного суда www.ulobsud.ru;

23. Обзор судебной практики Московского областного суда//«Центр юридической помощи» www.advocate-realty.ru;

24. Обзор судебной практике по договорам поднайма жилого помещения Иультинского районного суда Чукотского АО//Официальный сайт Иультинского районного суда www.iultinsky.ru;

25. Обзор судебной практики Ленинского районного суда г. Чебоксары// правовой портал «Актоскоп»;

26. Брагинский М.И., Витрянский В.В. «Договорное право: общие положения», М, изд. «Статут», 2006 г., 465 стр.;

27. Кабалкин А.Ю., Абова Т.Е. «Комментарий к Гражданскому кодексу РФ», том 1, М., изд. «Юрайт», 2011 г., 926 стр.;

28. Камышанский В.П., Коршунов Н.М., Иванов В.И. «Гражданское право», М., изд. «Эксмо», 2009 г., 480 стр.;

29. Козырь О.М. «Гражданское право современной России», М., изд. «Статут», 2008 г., 254 стр.;

30. Крашенников П.В. «Жилищное право», 7-е издание, М., изд. «Статут», 2010 г., 413 стр.;

31. Литовкин В.Н., Суханов Е.А., Чубаров В.В. «Право собственности. Актуальные проблемы», М., изд. «Статут», 2008 г., 731 стр.;

32. Литовкин В.Н. «Жилищное законодательство и концепция развития гражданского законодательства»//Журнал Российского права №1, 2010 г.,159 стр.;

33. Сергеев А.П. «Гражданское право», учебник, М, изд. «Эксмо», 2010 г., том 1, 456 стр.;

34. Седугин П.И. «Жилищное право», М., изд. «Норма», 2003 г.; 384 стр.;

35. Семина Т.А. «Договор социального найма жилого помещения»//Журнал «Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование» № 4(21) декабрь 2004 г.;

36. Семина Т.А. «Договор социального найма жилого помещения: история, современные проблемы правового регулирования»// Автореферат, М., 2007 г.;

37. Суханов Е.А. «Гражданское право», том 1, М., изд. «Волтерс Клувер», 2005 г., 659 стр.;

38. Рузанова В.Д. «Об основных тенденциях развития современного гражданского законодательства России»// Журнал «Гражданское право» № 1, 2012 г.;

39. Садиков О.Н. «Гражданское право», том 1, М., изд. «ИНФРА-М», 2006 г., 493 стр.;

40. Трушин Е.В. «Регулирование договоров социального найма жилого помещения нормами жилищного и гражданского законодательства»// Журнал «Жилищное право», 2000 год, № 3;

41. Толстой Ю.К., Сергеев А.П. «Гражданское право», том 2, М., изд. «Проспект», 2003 г., 848 стр.;

42. Халдеев А.В. «О правовой модели жилого помещения в Жилищном кодексе»// Журнал российского права № 8, 2006 г.;

43. Юрченко Е.В. «Понятие и правовая природа договора социального найма жилого помещения»//Российский судья №9, 2005 г;

44. Электронный портал «Центр юридической помощи» www.advocate-realty.ru

Приложение №1 к дипломной работе

ТИПОВОЙ ДОГОВОР

социального найма жилого помещения

УТВЕРЖДЕН

постановлением Правительства

Российской Федерации

от 21 мая 2005 г. № 315

№__________________ «___» _______2012 г.

(наименование муниципального образования) (дата, месяц, год),

(наименование уполномоченного органа государственной власти Российской Федерации, органа государственной власти субъекта

Российской Федерации, органа местного самоуправления либо иного управомоченного собственником лица) действующий от имени собственника жилого помещения (указать собственника: Российская Федерация, субъект Российской Федерации, муниципальное образование) на основании от " " г. №, (наименование уполномочивающего документа) именуемый в дальнейшем Наймодатель, с одной стороны, и гражданин(ка),

(фамилия, имя, отчество)

именуемый в дальнейшем Наниматель, с другой стороны, на основании решения о предоставлении жилого помещения от "______" ____________200 г. № _____________

заключили настоящий договор о нижеследующем.

I. Предмет договора

1. Наймодатель передает Нанимателю и членам его семьи в бессрочное владение и пользование изолированное жилое помещение, находящееся в

(государственной, муниципальной - нужное указать)

собственности, состоящее из ______ комнат(ы) в ___________________ квартире (доме) общей площадью ________ кв. метров, в том числе жилой _____ кв. метров, по адресу:

дом № ______, корпус № _______________, квартира № __________, для проживания в нем, а также обеспечивает предоставление за плату коммунальных услуг:________________________________________

(электроснабжение, газоснабжение, в том числе газ в баллонах, холодное водоснабжение, водоотведение (канализация), горячее водоснабжение и теплоснабжение (отопление), в том числе приобретение и доставка твердого топлива при наличии печного отопления, - нужное указать)

2. Характеристика предоставляемого жилого помещения, его технического состояния, а также санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, указана в техническом паспорте жилого помещения.

3. Совместно с Нанимателем в жилое помещение вселяются следующие члены семьи:

1); (фамилия, имя, отчество члена семьи и степень родства с Нанимателем)

2); (фамилия, имя, отчество члена семьи и степень родства с Нанимателем)

3). (фамилия, имя, отчество члена семьи и степень родства с Нанимателем)

II. Обязанности сторон

4. Наниматель обязан:

а) принять от Наймодателя по акту в срок, не превышающий 10 дней со дня подписания настоящего договора, пригодное для проживания жилое помещение, в котором проведен текущий ремонт, за исключением случаев, когда жилое помещение предоставляется во вновь введенном в эксплуатацию жилищном фонде (акт должен содержать только дату составления акта, реквизиты и стороны договора социального найма, по которому передается жилое помещение, сведения об исправности жилого помещения, а также санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем на момент подписания акта, дату проведения текущего ремонта, сведения о пригодности жилого помещения для проживания, подписи сторон, составивших акт);

б) соблюдать правила пользования жилыми помещениями;

в) использовать жилое помещение в соответствии с его назначением;

г) поддерживать в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, обеспечивать их сохранность. При обнаружении неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, немедленно принимать возможные меры к их устранению и в случае необходимости сообщать о них Наймодателю или в соответствующую управляющую организацию;

д) содержать в чистоте и порядке жилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме, объекты благоустройства;

е) производить текущий ремонт занимаемого жилого помещения.

К текущему ремонту занимаемого жилого помещения, выполняемому Нанимателем за свой счет, относятся следующие работы: побелка, окраска и оклейка стен, потолков, окраска полов, дверей, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, а также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирного инженерного оборудования (электропроводки, холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения).

Если выполнение указанных работ вызвано неисправностью отдельных конструктивных элементов общего имущества в многоквартирном доме или оборудования в нем либо связано с производством капитального ремонта дома, то они производятся за счет Наймодателя организацией, предложенной им;

ж) не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения без получения соответствующего согласования, предусмотренного жилищным законодательством Российской Федерации;

з) своевременно и в полном объеме вносить в установленном порядке плату за жилое помещение и коммунальные услуги по утвержденным в соответствии с законодательством Российской Федерации ценам и тарифам.

В случае невнесения в установленный срок платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги Наниматель уплачивает Наймодателю пени в размере, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации, что не освобождает Нанимателя от уплаты причитающихся платежей;

и) переселиться с членами своей семьи в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации, на время проведения капитального ремонта или реконструкции дома, в котором он проживает (когда ремонт или реконструкция не могут быть произведены без выселения Нанимателя), в предоставляемое Наймодателем жилое помещение, отвечающее санитарным и техническим требованиям;

к) при расторжении настоящего договора освободить в установленные сроки и сдать по акту Наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, оплатить стоимость не произведенного Нанимателем и входящего в его обязанности ремонта жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, или произвести его за свой счет, а также погасить задолженность по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги;

л) допускать в заранее согласованное сторонами настоящего договора время в занимаемое жилое помещение работников Наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного надзора и контроля для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, для выполнения необходимых ремонтных работ, в случае расторжения договора, а для ликвидации аварий - в любое время;

м) информировать Наймодателя об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма, не позднее 10 рабочих дней со дня такого изменения;

н) нести иные обязанности, предусмотренные Жилищным кодексом Российской Федерации и федеральными законами.

5. Наймодатель обязан:

а) передать Нанимателю по акту в течение 10 дней со дня подписания настоящего договора свободное от прав иных лиц и пригодное для проживания жилое помещение в состоянии, отвечающем требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным требованиям;

б) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное по договору социального найма жилое помещение;

в) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения.

При неисполнении или ненадлежащем исполнении Наймодателем обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в жилом помещении, Наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшения платы за жилое помещение, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей Наймодателем;

г) предоставить Нанимателю и членам его семьи в порядке, предусмотренном Жилищным кодексом Российской Федерации, на время проведения капитального ремонта или реконструкции дома (когда ремонт или реконструкция не могут быть произведены без выселения Нанимателя) жилое помещение маневренного фонда, отвечающее санитарным и техническим требованиям.

Переселение Нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно (по окончании капитального ремонта или реконструкции) осуществляется за счет средств Наймодателя;

д) информировать Нанимателя о проведении капитального ремонта или реконструкции дома не позднее чем за 30 дней до начала работ;

е) принимать участие в своевременной подготовке дома, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, к эксплуатации в зимних условиях;

ж) обеспечивать предоставление Нанимателю предусмотренных в настоящем договоре коммунальных услуг надлежащего качества;

з) контролировать качество предоставляемых жилищно-коммунальных услуг;

и) в течение 3 рабочих дней со дня изменения цен на содержание, ремонт жилья, наем жилых помещений, тарифов на коммунальные услуги, нормативов потребления, порядка расчетов за предоставленные жилищно-коммунальные услуги информировать об этом Нанимателя;

к) производить или поручать уполномоченному лицу проведение перерасчета платы за жилое помещение и коммунальные услуги в случае оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность;

л) принять в установленные сроки жилое помещение у Нанимателя по акту сдачи жилого помещения после расторжения настоящего договора;

м) нести иные обязанности, предусмотренные законодательством Российской Федерации.

III. Права сторон

6. Наниматель вправе:

а) пользоваться общим имуществом многоквартирного дома;

б) вселить в установленном законодательством Российской Федерации порядке в занимаемое жилое помещение иных лиц, разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов, сдавать жилое помещение в поднаем, осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения.

На вселение к родителям их детей, не достигших совершеннолетия, согласия остальных членов семьи и Наймодателя не требуется;

в) сохранить права на жилое помещение при временном отсутствии его и членов его семьи;

г) требовать от Наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления предусмотренных настоящим договором коммунальных услуг надлежащего качества;

д) требовать с письменного согласия проживающих совместно с Нанимателем членов семьи в случаях, установленных законодательством Российской Федерации, изменения настоящего договора;

е) расторгнуть в любое время настоящий договор с письменного согласия проживающих совместно с Нанимателем членов семьи;

ж) осуществлять другие права по пользованию жилым помещением, предусмотренные Жилищным кодексом Российской Федерации и федеральными законами.

7. Члены семьи Нанимателя, проживающие совместно с ним, имеют равные с Нанимателем права и обязанности, вытекающие из настоящего договора. Дееспособные члены семьи несут солидарную с Нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из настоящего договора.

8. Наймодатель вправе:

а) требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;

б) требовать допуска в жилое помещение в заранее согласованное сторонами настоящего договора время своих работников или уполномоченных лиц для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, для выполнения необходимых ремонтных работ, в случае расторжения договора, а для ликвидации аварий - в любое время;

в) запретить вселение в занимаемое Нанимателем жилое помещение граждан в качестве проживающих совместно с ним членов семьи в случае, если после такого вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на 1 члена семьи станет меньше учетной нормы.

IV. Порядок изменения, расторжения и прекращения договора

9. Настоящий договор может быть изменен или расторгнут по соглашению сторон в установленном законодательством Российской Федерации порядке в любое время.

10. При выезде Нанимателя и членов его семьи в другое место жительства настоящий договор считается расторгнутым со дня выезда.

11. По требованию Наймодателя настоящий договор, может быть, расторгнут в судебном порядке в следующих случаях:

а) использование Нанимателем жилого помещения не по назначению;

б) разрушение или повреждение жилого помещения Нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

в) систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

г) невнесение Нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более 6 месяцев.

12. Настоящий договор может быть расторгнут в судебном порядке в иных случаях, предусмотренных Жилищным кодексом Российской Федерации.

V. Прочие условия

13. Споры, которые могут возникнуть между сторонами по настоящему договору, разрешаются в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации.

14. Настоящий договор составлен в 2 экземплярах, один из которых находится у Наймодателя, другой - у Нанимателя.

Приложение № 2 к дипломной работе

ДОГОВОР

коммерческого найма жилого помещения

____" ________________ 200 __ г. № ____________

Мы, нижеподписавшиеся

_____________________________________________________________

Зарегистрированные по адресу: _________________________________

Именуемый в дальнейшем "Наймодатель" с одной стороны, и

____________________________________________________________

именуемый в дальнейшем "Наниматель" с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Наймодатель передает нанимателю за плату во временное владение и пользование для проживания жилое помещение _____ комнатную квартиру, расположенную по адресу: ___________________________

1.2. Жилое помещение имеет общую площадь ______ кв.м., в том числе жилую площадь ______ кв.м. Жилое помещение оборудовано горячим и холодным водоснабжением, канализацией, электроосвещением, газоснабжением и телефоном.

1.3. Также в пользование Нанимателю передаются следующие предметы домашнего обихода и обстановки: ________________________________

1.4. Срок найма жилого помещения устанавливается на __________ лет _________ месяцев, с «___» ___________ 200__ г. по «___» ________ 200__ г.

2. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Наймодатель обязан:

2.1.1. В течение ____ дней с момента подписания настоящего договора предоставить указанное в п. 1.1. жилое помещение Нанимателю.

2.1.2. В случае аварий, возникших не по вине Нанимателя, немедленно принимать все необходимые меры к их устранению.

2.1.3. В случае непредвиденных обстоятельств, препятствующих дальнейшей сдаче вышеуказанного жилого помещения в найм Нанимателю, наймодатель обязан письменно уведомить Нанимателя не позднее, чем за один календарный месяц до момента расторжения настоящего Договора.

2.2. Наниматель обязан:

2.2.1. Использовать вышеуказанное жилое помещение по назначению, указанному в п. 1.1. настоящего договора, т.е. только для проживания.

2.2.2. Обеспечивать сохранность имущества и жилого помещения, содержать в технически исправном и надлежащем санитарном состоянии.

2.2.3. Не производить перепланировок и переоборудования жилого помещения без письменного согласия Наймодателя.

2.2.4. В установленные Договором сроки вносить плату за жилое помещение, коммунальные и прочие услуги.

2.2.5. Своевременно производить за свой счет текущий ремонт жилого помещения.

2.2.6. По истечении срока найма или при досрочном расторжении Договора сдать по акту передачи жилое помещение, находящееся в нем имущество и ключи Наймодателю, подписываемом сторонами после всех коммунальных и иных платежей.

3. РАЗМЕР ПЛАТЫ И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

3.1. По соглашению сторон, договором устанавливается плата за проживание: ____________________________________________________ рублей в месяц. Оплата производится до ______ числа месяца, предшествующего оплачиваемому периоду.

Предоплата составляет

______________ рублей за ________ месяцев.

3.2. Расходы по оплате коммунальных услуг несет ____________________, который обязуется самостоятельно ежемесячно до числа месяца, следующего за оплачиваемым, оплачивать:

- коммунальные платежи;

- электроэнергию;

- газ;

- телефон.

3.3. Указанная в п. 3.1. плата за проживание окончательная и пересмотру не подлежит.

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

4.1. В случае невыполнения принятых Нанимателем на себя обязанностей, предусмотренных п. 2.2. Договора, а также порчи квартиры и находящегося там имущества, сданного ему в пользование, возместить Наймодателю материальный ущерб в двойном размере.

4.2. В случае досрочного расторжения Договора по инициативе наймодателя, последний выплатить сумму за проживание Нанимателю, полученную авансом, в момент подписания соглашения о расторжении договора.

5. ПОДПИСИ СТОРОН

Реквизиты сторон (ФИО, серия, номер паспорта, номер телефона, адрес регистрации и т.д.)

Наймодатель ___________ Наниматель ____________

Приложение № 3 к дипломной работе

ДОГОВОР

поднайма жилого помещения

(предоставленного по договору социального найма)

_________________________ «__»___________2012 г.

(населенный пункт)

Гражданин____________________________________________________

(фамилия, имя, отчество)

с одной стороны, на основании договора социального найма жилого помещения

N ________________ от " " ______________ 200__г. (либо на основании ордера на жилое помещение N ________________ серия ______________________ от " " ______________ 200__г.), именуемый в дальнейшем Наниматель и гражданин _______________________________________________________________

(фамилия, имя, отчество)

_____________________________________________________________

(паспортные данные)

именуемый в дальнейшем Поднаниматель, с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. Наниматель предоставляет Поднанимателю и членам его семьи во

временное, возмездное пользование для проживания часть изолированного жилого помещения, состоящего из __________ комнат(ы) в отдельной (коммунальной) квартире общей площадью ____________ кв.м, в том числе жилой _______________ кв.м по адресу __________________________________________________________,

(проспект, улица, переулок и пр.)

дом N ___________, корпус ___________, квартира N ____________.

1.2. Жилое помещение предоставляется в поднаем по настоящему

договору с согласия всех членов семьи Нанимателя и с письменного согласия Наймодателя. (если передаваемое помещение находится в коммунальной квартире, указать согласие всех проживающих, кроме временных).

1.3. Поднаниматель ознакомлен с договором социального найма,

заключенным между Нанимателем и Наймодателем.

1.4. Поднаниматель не приобретает самостоятельное право пользования

жилым помещением, указанным в п. 1.1. настоящего договора.

1.5. Совместно с Поднанимателем в жилое помещение вселяются

граждане, за действия которых он отвечает по настоящему договору:

1)____________________________________________________________

(поднаниматель)

2)____________________________________________________________

(члены семьи)

3)____________________________________________________________

(граждане, проживающие совместно)

1.6. Срок поднайма жилого помещения устанавливается на _____________ (год, лет) с " " _______________ 200__г.

2. Обязанности сторон

2.1. Поднаниматель обязуется пользоваться жилым помещением в соответствии с настоящим договором, жилищным кодексом РФ и иными нормативными правовыми актами.

2.2. Поднаниматель обязан:

2.2.1. Использовать жилое помещение по назначению - для проживания.

2.2.2. Содержать помещение в технически исправном и надлежащим санитарном состоянии.

2.2.3. Не производить перепланировок и переоборудования.

2.2.4. Своевременно производить за свой счет текущий ремонт жилого помещения. Обеспечивать Наймодателю и организациям, осуществляющим ремонт и эксплуатацию жилого дома, беспрепятственный доступ в жилое помещение для осмотра его технического состояния.

2.2.5. В установленные настоящим договором сроки вносить плату за пользование жилым помещением.

2.2.6. Соблюдать правила пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории.

2.2.7. Соблюдать правила пожарной безопасности при пользовании электрическими, газовыми, другими приборами, не допускать установки самодельных предохранительных устройств, загромождения коридоров, проходов, лестничной клетки, запасного выхода, выполнять другие требования пожарной безопасности.

2.2.8. Устранять за свой счет повреждения жилого помещения, а также производить ремонт либо замену поврежденного санитарно-технического или иного оборудования, если указанные повреждения произошли по вине Поднанимателя либо других лиц, совместно с ним проживающих.

2.2.9. В случае аварии немедленно принимать все меры к ее устранению.

2.3. Поднаниматель имеет право сохранить жилое помещение за собой и совместно с ним проживающими в случае своего (их) временного отсутствия.

2.4. Обязанности Нанимателя:

2.4.1. В течение __________ дней после подписания настоящего