Особенности заключения договора социального найма жилого помещения
Общеправовая характеристика договора социального найма жилого помещения: понятие и признаки, предмет, форма и сроки договора. Права и обязанности сторон договора социального найма жилого помещения. Гражданско-правовая ответственность сторон по договору.
| Рубрика | Государство и право |
| Вид | дипломная работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 13.08.2012 |
| Размер файла | 106,5 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Рассмотрев специфику предмета договора социального найма жилого помещения, мы считаем необходимым, изучить форму и срок заключения договора. Этому посвящен следующий раздел дипломной работы.
1.3 Форма и срок договора
По договору социального найма жилые помещения предоставляются в жилищном фонде социального использования (ст. 19 ЖК) Российская газета. - 12.01.2005. № 1.. Это положение содержится и в актах гражданского законодательства, регулирующих жилищные отношения. Так, ст. 672 ГК предусматривается, что в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются по договору социального найма жилого помещения Собрание законодательства Российской Федерации. 29 января 1996. № 5. ст. 410..
По договору социального найма жилыми помещениями обеспечиваются малоимущие граждане, иные категории граждан, определенные федеральным законом или законом субъекта РФ. Жилое помещение по этому договору предоставляется с обязательным соблюдением следующих условий: нуждаемость в жилье; принятие на учет в качестве нуждающихся; получение жилого помещения (как правило) в порядке очередности (ст. 57 ЖК) Российская газета. - 12.01.2005. № 1..
Договору социального найма отводится значительное место в сфере жилищных отношений, связанных с пользованием жилыми помещениями государственного и муниципального жилищного фонда. Он является наиболее значимым основанием возникновения жилищных отношений в числе иных оснований, предусмотренных жилищным законодательством.
В договоре социального найма жилого помещения определяются права и обязанности как нанимателя, так и наймодателя жилого помещения.
Каждый из участников договора является носителем большого числа прав и обязанностей, причем конкретному праву одной стороны соответствует определенная обязанность другой стороны договора.
Правовое положение сторон, вступающих в отношения пользования жилым помещением по договору социального найма, различно. Для граждан, получающих жилое помещение, -- это право получить для проживания жилое помещение, отвечающее установленным требованиям к жилому помещению; для наймодателя -- обязанность предоставить нанимателю и членам его семьи в пользование жилое помещение, пригодное для постоянного проживания. Обязанность вступить в договор социального найма вытекает из факта принятия решения соответствующим органом, предписывающего наймодателю предоставить гражданину-нанимателю возможность занять жилое помещение.
Нанимателем жилого помещения по договору социального найма может быть только гражданин, что следует из ч. 1 ст. 49 ЖК. Данное положение соотносится со ст. 17 ЖК, согласно которой жилое помещение предназначено для проживания граждан.
Согласно ч. 2 ст. 61 ЖК наниматель жилого помещения в многоквартирном доме по договору социального найма приобретает право пользования общим имуществом в этом доме Российская газета. - 12.01.2005. № 1..
Общим имуществом определены такие помещения в многоквартирном доме, которые не являются частями квартир и предназначены для обслуживания более одного помещения в этом доме. Перечень объектов общего имущества содержится в ст. 36 Кодекса.
Как правило, по договору социального найма предоставляется отдельная квартира на семью. Несомненно, отдельная квартира отвечает требованию соответствия жилища потребностям человека, обеспечению его нормальной жизнедеятельности. Вместе с тем определенная часть предоставляемого жилья, главным образом освобождающегося, может заселяться покомнатно (ст. 59).
Предоставление комнаты по договору социального найма возможно также в случаях, определяемых ст. 89 ЖК, которая предусматривает, что в связи с выселением граждан им предоставляется комната (комнаты), если жилое помещение, из которого производится выселение, состояло из комнаты (комнат).
Переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжение или изменение условий договора социального найма жилого помещения. Это правило, закрепленное в ст. 64 ЖК, является важной гарантией прав нанимателя жилого помещения и членов его семьи. На практике оно означает следующее: новый собственник жилого помещения становится наймодателем и не имеет права выселить нанимателя (членов его семьи), который пользуется этим помещением по договору социального найма.
Таким образом, позиция ст. 64 ЖК способствует стабильности отношений, возникающих из социального найма.
Однако положения этой статьи нельзя признать безупречными. Обратимся к ст. 49 и 60 ЖК. Согласно ст. 49 по договору социального найма предоставляются жилые помещения государственного или муниципального жилищного фонда. Статьей 60 установлено, что договор социального найма заключается на жилые помещения государственного или муниципального жилищного фонда.
Таким образом, в случае перехода жилого помещения в частную собственность сохранение неизменными условий договора социального найма сомнительно. Под переходом права собственности в рассматриваемом случае следует понимать замену собственника в границах публичных форм собственности в случаях правопреемства (см. ст. 58 ГК) Собрание законодательства Российской Федерации. 29 января 1996. № 5. ст. 410..
По договору социального найма жилого помещения одна сторона -- собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномочен ный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне -- гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем (ст. 60 Ж К РФ) Российская газета. - 12.01.2005. № 1..
Договор социального найма заключается без установления срока его действия (ч. 2 ст. 60 ЖК), что практически означает «совпадение» с позицией о предоставлении жилья в бессрочное пользование. Это отличает его от договора «коммерческого» найма, который заключается на срок, не превышающий 5 лет (ст. 683 ГК). Положение о бессрочном предоставлении жилого помещения содержалось в ст. 10 ЖК РСФСР. Сохранение в действующем законодательстве данного положения способствует стабильности отношений по договору социального найма.
В качестве иллюстрации: существенная позиция в части обеспечения устойчивости жилищных прав граждан содержалась в ст. 156 ГК РСФСР 1922 г., которой предусматривалось автоматическое возобновление договора найма жилья. Постановлением ЦИК и СНК СССР от 17.10.37 № 112/1843 было предумотрено, что гражданам, выполняющим все обязательства по договору найма жилья и добросовестно относящимся к содержанию предоставленного в их пользование жилища, предоставляется преимущественное право возобновления договора по истечении срока его действия (ст. 26).
Согласно ст. 63 ЖК договор социального найма заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилья.
Необходимость письменной формы договора очевидна. Договор, как таковой, должен содержать все права и обязанности сторон. Таким образом, имея в виду необходимость соблюдения прав и осуществление обязанностей той или иной стороной договора, а также возможность эффективной защиты прав по договору, требуется четко определить и отразить эти права и обязанности в соответствующем документе Шешко Г.Ф. Жилищное право: Учебное пособие. - М.: Изд-во «АСТ Москва», 2007. - с. 95..
Договор заключается в простой письменной форме (см. ст. 161 ГК). Нарушение письменной формы не влечет в этом случае недействительность договора, но лишает стороны права -- в случае спора -- ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания. Однако стороны имеют право приводить письменные и другие доказательства (ст. 162 ГК) Собрание законодательства Российской Федерации. 29 января 1996. № 5. ст. 410..
Принимая во внимание правила ст. 69 ЖК о необходимости указать в договоре социального найма членов семьи нанимателя (ч. 3), необходимо также отметить, что отказ от заключения договора в письменной форме ставит этих лиц -- в случае жилищного спора -- в тяжелое положение при доказывании своих прав.
Итак, по договору социального найма жилого помещения одна сторона -- собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномочен ный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне -- гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем (ст. 60 Ж К РФ).
В результате проведенного в данном разделе исследования можно сделать выводы о том, что согласно ст. 63 ЖК договор социального найма заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилья.
Необходимость письменной формы договора очевидна. Договор, как таковой, должен содержать все права и обязанности сторон. Таким образом, имея в виду необходимость соблюдения прав и осуществление обязанностей той или иной стороной договора, а также возможность эффективной защиты прав по договору, требуется четко определить и отразить эти права и обязанности в соответствующем документе.
Кроме того, заключение договора на неопределенный срок способствует стабильности отношений по договору социального найма.
Изучив форму и срок заключения договора социального найма, мы считаем необходимым, рассмотреть права, обязанности и ответственность его сторон. Этому посвящена следующая глава дипломной работы.
Глава 2. Субъекты договора социального найма жилого помещения
2.1 Стороны договора
Гражданско-правовой договор является основной моделью гражданских правоотношений. Возможностью использования этой модели наделяются все субъекты гражданского оборота - граждане, юридические лица, публично-правовые образования, для которых создаётся в принципе одинаковый режим. В этом находят прямое выражение основные начала гражданского законодательства, закреплённые в п. 1 ст. 1 ГК РФ, а именно: равенство участников гражданско-правовых отношений, свобода договоров и др.
Вместе с тем, в силу различных причин законодатель в ряде норм либо ограничивает возможности той или иной договорной модели, либо, открывая такую возможность, устанавливает определённые исключения из общих норм с учётом того, кто именно выступает в роли контрагентов. В этой связи дальнейшее исследование правовой конструкции договора социального найма жилого помещения предполагает определение его субъектного состава, а также выявление его особенностей.
Как было показано в предыдущих параграфах, до говор социального найма жилого помещения является двусторонним. Его сторонами являются наймодатель и наниматель. Однако есть и определённая особенность, которая заключается в том, что под воздействием специальных положений гл. 35 ГК РФ, а также гл. 7, 8 ЖК РФ о договоре социального найма жилого помещения, его реализация осуществляется при непосредственном участии членов семьи нанимателя, которые не являются самостоятельными субъектами такого договора.
Начиная характеристику с определения статуса наимодателя, подчеркнём, что его роль, как в договоре социального найма жилого помещения, так и во всём комплексе возникающих из него правоотношений, является, по сути, ключевой. Наймодателем может быть только юридическое лицо. Таким образом, круг наймодателей в договоре социального найма очерчивается более узко, нежели в договоре коммерческого найма. В качестве наимодателя выступают органы местного самоуправления и муниципальные организации в отношении муниципального жилищного фонда, а также государственные организации в отношении государственного жилищного фонда. Так, в частности, в г. Москве такой организацией является Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы. Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2006. № 58; 2007. № 29. При этом перечень субъектов, которые могут выступать в качестве наимодателя жилого помещения по договору социального найма определён в ч. 1 ст. 60 ЖК РФ исчерпывающим образом. Это, в свою очередь, приводит к выводу о том, что в договоре социального найма жилого помещения исключается множественность лиц на стороне наимодателя.
Нанимателем жилого помещения по договору социального найма может быть только гражданин - физическое лицо. В этой связи следует отметить, что основной целью рассматриваемого договора выступает удовлетворение потребности гражданина в жилище. Однако в настоящее время государство не имеет экономических возможностей обеспечить «бесплатным» жильем всех нуждающихся в этом. Именно поэтому граждан, которые могут выступать в качестве нанимателей по договору социального найма, можно подразделить на три группы:
- во-первых, граждане, которым жилое помещение было предоставлено по установленным правилам и за которыми сохраняется право пользоваться этим жилым помещением;
- во-вторых, граждане, которые состоят на учете в качестве нуждающихся в жилом помещении или которые могут быть признаны малоимущими и нуждающимися в жилом помещении в соответствии с ЖК РФ. Указанной категории лиц гарантируется предоставление помещения в пользование по правилам, установленным действующим жилищным законодательством;
- в-третьих, иные граждане, указанные в законе, которые в соответствии с действующим законодательством могут быть признаны нуждающимися в жилом помещении и которым в соответствии с правилами, установленными законодательством также может быть предоставлено жилое помещение в пользование по договору социального найма жилого помещения (ч. 3 ст. 49 ЖК РФ).
Обращаясь к исследованию названных категорий граждан, прежде всего, подчеркнём, что согласно ст. 1 ЖК РФ одним из основных начал (принципов) жилищного законодательства выступает недопустимость произвольного лишения жилища. Данный принцип можно рассматривать как одно из важных проявлений гражданско-правового принципа недопустимости произвольного вмешательства в частные дела другого субъекта. Именно этим и объясняется то положение жилищного законодательства, что за гражданами, которым жилое помещение было предоставлено по договору социального найма до принятия ЖК РФ, независимо от размера жилого помещения, а также уровня их доходов, сохраняется право пользования жилищем.
Далее следует отметить, что в ЖК РФ получила развитие норма ст. 40 Конституции РФ, согласно которой не все граждане, нуждающиеся в жилище, могут претендовать на предоставление «бесплатного» жилья. Данное право, прежде всего, гарантируется тем гражданам, которые в установленном порядке признаны малоимущими. При этом согласно ч. 2 ст. 49 ЖК РФ к данной категории относятся граждане, признанные таковыми органом местного самоуправления с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации1.
Перечень доходов, получаемых физическими лицами, как в денежной, так и в натуральной формах, подлежащих налогообложению содержится в гл. 23 «Налог на доходы физических лиц» части второй Налогового кодекса Российской Федерации Российская газета, № 148-149, 06.08.1998.. Кроме того, при определении доходов граждан с целью признания их малоимущими следует руководствоваться Постановлением Правительства РФ от 20 августа 2003 г. № 512 (ред. от 30 декабря 2005 г.) «О перечне видов доходов, учитываемых при расчете среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина для оказания им государственной социальной помощи» Собрание законодательства РФ. 2003. № 34. Ст. 3374; 2006. № 3. Ст. 297.. Данным Постановлением определено, что учету подлежат все виды доходов в денежной и натуральной форме. К таким доходам следует отнести, в частности, все предусмотренные системой оплаты труда выплаты, учитываемые при расчете среднего заработка; средний заработок, сохраняемый в случаях, предусмотренных трудовым законодательством; компенсации, выплачиваемые государственными органами или общественными объединениями за время исполнения государственных или общественных обязанностей и другие выплаты.
При расчете стоимости имущества, находящегося в собственности граждан, в целях признания гражданина малоимущим допустимо использовать законодательство о налогах и сборах, в соответствии с которым подлежат учету следующие виды налогооблагаемого имущества: жилые дома, квартиры, дачи; гаражи и иные строения, помещения и сооружения. При этом средняя стоимость имущества, приходящегося на одного члена семьи, для решения вопроса о признании его малоимущим и предоставлении ему жилья по договору социального найма рассчитывается путем деления общей стоимости налогооблагаемого имущества, находящегося в собственности всех членов семьи, на число членов семьи.
При наличии у гражданина и (или) членов его семьи нескольких жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма и (или) принадлежащих им на праве собственности, определение уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения осуществляется исходя из суммарной общей площади всех указанных жилых помещений (ч. 2 ст. 51 ЖК РФ). Общая площадь жилого помещения согласно ч. 5 ст. 15 ЖК РФ рассчитывается как сумма площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Таким образом, принадлежность к категории малоимущих граждан ЖК РФ ставит в зависимость от доходов, под которыми понимается размер заработной платы и иных доходов, а также от наличия в собственности недвижимости, других объектов, которые подлежат налогообложению. Конкретные же критерии оценки и нормативы устанавливаются субъектами Российской Федерации. Так, в частности, в г. Москве в соответствии с Законом от 25. 01.2006 г. № 7 «О порядке признания жителей города Москвы малоимущими в целях постановки их на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях» Закон г. Москвы от 25 января 2006 г. № 7 «О порядке признания жителей города Москвы малоимущими в целях постановки их на учет в качестве нуж-дающихся в жилых помещениях» // СПС «Консультант Плюс». такими критериями выступают имущественная обеспеченность семьи, а также стоимость требуемой общей площади жилого помещения (для обеспечения семьи по 18 кв. м. на 1 человека). В случае если стоимость требуемой общей площади жилого помещения превышает имущественную обеспеченность семьи, то семья признается малоимущей. При этом имущественная обеспеченность семьи складывается из стоимости подлежащего налогообложению имущества членов семьи гражданина (земельные участки, дачи, автомобили и т.п.), за исключением жилых помещений (квартир) и денежного дохода, превышающего прожиточный минимум членов семьи гражданина за период ожидаемого нахождения в очереди на предоставление жилого помещения. Суммарный денежный доход семьи, превышающий прожиточный минимум, определяется как разница между среднемесячным совокупным доходом семьи за 24 месяца (2 года) и прожиточным минимумом семьи на 1 месяц, умноженная на 240 месяцев (20 лет) Стоимость требуемой общей площади жилого помещения определяется как разница общей площади жилого помещения, получаемой семьей согласно норме предоставления на одного человека (18 кв. м.) и общей площади жилого помещения, находящейся в собственности членов семьи, умноженная на рыночную стоимость 1 кв. м. жилья.
Исходя из изложенных положений, дадим определение понятия малоимущего гражданина.
Малоимущим признаётся гражданин, обладающий невысоким уровнем доходов, в собственности которого отсутствует дорогостоящее имущество, подлежащее налогообложению, в результате чего, с учётом социально-экономического положения в стране, он не может обеспечить себя жильем собственными средствами.
Далее следует отметить, что в настоящее время жилищное законодательство не исключает возможности предоставления жилых помещений по договору социального найма иным гражданам, нуждающимся в жилище, которые не являются малоимущими. В этой связи заслуживает внимания положение ч. 3 ст. 49 ЖК РФ, согласно которому жилые помещения жилищного фонда РФ или жилищного фонда субъекта РФ по договорам социального найма предоставляются иным определенным федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта РФ категориям граждан, признанным по установленным ЖК РФ и (или) федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта РФ основаниям нуждающимися в жилых помещениях.
Действующим законодательством предусмотрено обеспечение жилыми помещениями по договору социального найма таких категорий, как инвалиды, инвалиды войны, участники Великой Отечественной войны, ветераны и инвалиды боевых действий, а также иных категорий ветеранов, семьи, имеющие детей инвалидов, дети сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, Герои Социалистического Труда, полные кавалеры ордена Трудовой Славы, прокуроры и следователи, Герои СССР, Герои РФ, полные кавалеры Ордена Славы, реабилитированные жертвы политических репрессий, спасатели профессиональных аварийно-спасательных служб, профессиональных аварийно-спасательных формирований, сотрудники милиции, сотрудники и лица, уволенные со службы в органах наркоконтроля в связи с выходом на пенсию и другие категории.
При этом важно подчеркнуть, что «иные» граждане, которые наряду с малоимущими имеют право на предоставление жилого помещения по договору социального найма, определяются не только в федеральных законах, но и в Указах Президента РФ, а также законах субъектов РФ. По общему правилу жилые помещения предоставляются «иным гражданам, указанным в законе», в порядке, установленном ЖК РФ. Вместе с тем, федеральным законом, Указом Президента РФ или законом субъекта РФ, может быть установлен и иной порядок предоставления жилых помещений, в том числе и предусмотрены дополнительные основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях. Представляется, что эта возможность достаточно часто будет реализована. А если учесть, что само понятие «порядок предоставления жилого помещения» в новом ЖК РФ четко не определено, то, вероятно, будут устанавливаться сроки, в течение которых должны предоставляться жилые помещения, количество комнат в жилом помещении, предоставляемом на определенное количество членов семьи и т.д.
Таким образом, право на получение жилого помещения по договору социального найма законом субъекта РФ может быть предоставлено любым категориям граждан с учетом возможностей обеспечения жилыми помещениями, которые у него имеются. Данное положение не противоречит принципу федерализма, поскольку в соответствии со ст. 72 Конституции РФ жилищное законодательство относится к предмету совместного ведения Российской Федерации и её субъектов. Это может привести к ущемлению законных интересов и жилищных прав граждан. В этой связи представляется наиболее целесообразным установление правовой конструкции, в соответствии с которой определение как категорий граждан, имеющих право на получение жилого помещения по договору социального найма, так и оснований для признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, должно быть установлено только на федеральном уровне.
Далее следует отметить, что ч. 4 ст. 49 ЖК РФ установлено правило, согласно которому как малоимущие, так и иные граждане, могут быть обеспечены жильем по договору социального найма за счет муниципального жилищного фонда органами местного самоуправления, но только в случае наделения органов местного самоуправления в установленном законодательством порядке государственными полномочиями на обеспечение указанных категорий граждан жилыми помещениями. В частности, согласно ч. 2 ст. 14 ЖК РФ в субъектах РФ - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге перечни отнесенных ЖК РФ к компетенции органов местного самоуправления вопросов, которые решают органы местного самоуправления на территориях каждого из этих городов, определяются законами данных субъектов РФ. При этом иные вопросы, отнесенные ЖК к компетенции органов местного самоуправления и не включенные в указанные перечни, решают исключительно органы государственной власти данных субъектов РФ.
Порядок предоставления указанным категориям граждан жилых помещений из муниципального жилищного фонда по договорам социального найма установлен в ЖК РФ, если иной порядок не предусмотрен федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта РФ.
По правилам ч. 5 ст. 49 ЖК РФ иностранным гражданам и лицам без гражданства жилые помещения государственного и муниципального жилищного фонда по договорам социального найма не предоставляются, если международным договором РФ не предусмотрено иное.
Следующим обязательным условием для предоставления жилого помещения по договору социального найма является признание гражданина нуждающимся в улучшении жилищных условий. В ЖК РФ не определено само понятие «нуждаемость в жилом помещении». Представляется, что нуждаемость в жилье - объективное состояние, которое может возникнуть у любого гражданина. Между тем, не любой гражданин, нуждающийся в жилом помещении, может претендовать на его предоставление по договору социального найма. С учетом этого нуждаемость в жилом помещении представляет собой потребность гражданина в жилом помещении, подлежащую удовлетворению в соответствии с нормами действующего законодательства посредством предоставления жилого помещения из жилищного фонда социального использования.
Основания нуждаемости - это конкретные жизненные обстоятельства, с которыми правовые нормы связывают возникновение права на получение жилого помещения по договору социального найма. Статья 51 ЖК РФ устанавливает такие основания путём определения категорий граждан, нуждающихся в обеспечении жилыми помещениями. К их числу, прежде всего, относятся граждане, не являющиеся нанимателями жилых помещений по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения.
Кроме того, к указанной категории отнесены лица являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учётной нормы.
К категории нуждающихся в обеспечении жилым помещением также относятся граждане, проживающие в помещении, не отвечающем требованиям, установленным для жилых помещений. При этом ЖК РФ содержит лишь общие указания на требования, предъявляемые к жилым помещениям. Решение данного вопроса отнесено к компетенции органов государственной власти РФ (ч. 2 ст. 12 ЖК РФ).
И, наконец, к рассматриваемой категории относятся граждане, проживающие в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности. Перечень соответствующих заболеваний устанавливается Правительством РФ. В настоящее время в целях реализации Федерального закона от 24 ноября 1995 г. № 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации» Постановлением Правительства РФ от 21 декабря 2004 г. № 817 утвержден Перечень заболеваний, дающих инвалидам, страдающим ими, право на дополнительную жилую площадь» Российская газета. 2004. 29 декабря..
В силу неточности формулировка п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ возникает вопрос, следует ли учитывать при принятии решения о признании гражданина нуждающимся в жилых помещениях одновременно оба приведенных законодателем условия - коммунальное заселение и наличие больного в квартире, либо каждое из приведенных условий имеет самостоятельное равное значение. Представляется, что с учетом тенденций, направленных на ликвидацию квартир коммунального заселения, основания для признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, названные в п.4 ст. 51 ЖК РФ, должны иметь равное значение при принятии соответствующего решения и оцениваться по отдельности.
Необходимо особо отметить, что наличие у гражданина статуса малоимущего при отсутствии у него установленных ЖК РФ оснований для признания нуждающимся в жилье не может служить самостоятельным основанием для предоставления ему жилого помещения по договору социального найма.
Далее подчеркнём, что отличительной особенностью договора социального найма является то, что жилое помещение предоставляется в пользование не только нанимателю, но и членам его семьи. Как показывает практика, одинокий гражданин выступает нанимателем жилого помещения по договору социального найма сравнительно редко (хотя, юридически в качестве нанимателя выступает именно один из членов семьи).
Жилищный кодекс РФ внес значительные изменения в понятие «член семьи нанимателя». Так, ст. 69 ЖК РФ к членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относит, прежде всего, проживающих совместно с ним супруга, а также его детей и родителей. При этом указанные граждане относятся к членам семьи нанимателя независимо от их возраста и трудоспособности. Для сравнения отметим, что ранее действовавший ЖК РСФСР в ст. 53 признавал членами семьи нанимателя родителей и детей, как его самого, так и его супруга.
Далее следует отметить, что согласно ст. 69 ЖК РФ членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма признаются также другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство.
И, наконец, в исключительных случаях членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке могут быть признаны иные лица. К таковым, в частности, могут быть отнесены лица, которые находятся с нанимателем в фактических брачных отношениях, дети, родившиеся вне брака, при отсутствии оснований для признания отцовства.
Для сравнения отметим, что по-иному законодатель подходит к определению членов семьи собственника жилого помещения. В соответствии с ч. 1 ст. 31 ЖК РФ к ним относятся совместно проживающие с собственником в жилом помещении супруг, дети, родители. Для признания членами семьи собственника жилого помещения других родственников, нетрудоспособных иждивенцев, а в исключительных случаях и иных граждан необходимо, чтобы указанные граждане были вселены собственником в принадлежащее ему жилое помещение именно в качестве членов своей семьи. Таким образом, даже в рамках одной отрасли права не существует такой единой правовой категории как «член семьи».
Далее следует отметить, что члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Кроме того, дееспособные члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.
Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие, же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Однако указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма.
Следует отметить, что вопрос о правовом положении членов семьи нанимателей жилого помещения в юридической литературе решается неоднозначно. По мнению большинства специалистов на стороне нанимателя жилого помещения в договоре социального найма жилого помещения изначально образуется множественность лиц, сам наниматель и члены его семьи выступают как сонаниматели Гражданское право. Том I. Учебник. / Отв. ред. АЛ. Сергеев, Ю.К. Толстой. - М.: Проспект, 2005. - 536 с.. Так, в частности М.И. Брагинский, отмечает, что член семьи нанимателя и сам наниматель - это сонаниматели. Особое положение нанимателя М.И. Брагинский видит в том, что он является представителем остальных членов своей семьи, при этом указанные качества он дополняет непременно тем, что является носителем таких же прав, как и те, кого он представляет Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. - М.: Статут, 2006. с.684-685...
П.И. Седугин, напротив, приходит к выводу о том, что «в жилищных отношениях семья в ряде случаев выступает как особый коллективный субъект права. Правосубъектность семьи проявляется либо через действия нанимателя или собственника в качестве ее отдельного представителя, либо через действия, совершаемые отдельными лицами семьи» Седугин П.И. Жилищное право. - M.: Норма, 2004. с. 120..
Противоположной точки зрения придерживается Ю.Г. Басин, который, возражая против выделения в жилищных правоотношениях такого особого коллективного субъекта права как семья, отмечает, что «теоретически невозможно обосновать необходимость особого субъекта права лишь в узкой области правоотношений, охватываемых одним институтом. Практически признание семьи самостоятельным субъектом права означало бы, что в жилищное правоотношение вступает семья в целом..., что именно семья является носителем правомочий и обязанностей, что изменение ее состава не влияет на содержание и объем этих правомочий и обязанностей, что нарушение обязательства вызывает прекращение жилищного права всей семьи. Ничего этого в действительности мы не наблюдаем» Басин Ю.Г. Вопросы советского жилищного права. - Алма-Ата, 1963. - с. 90..
Действительно, в ряде случаев жилое помещение в пользование по договору социального найма предоставляется гражданину - нанимателю с учётом того, что жилым помещением будут пользоваться и другие лица, которые, в соответствии с жилищным законодательством, являются членами его семьи. При этом, как было показано выше, в действующем жилищном законодательстве нет единого понятия «член семьи», которое бы могло использоваться в различных отраслях законодательства. Очевидно, выработка такого универсального понятия невозможна.
Необходимо отметить, что ни ст. 672 ГК РФ, ни ст. 69 ЖК РФ не содержит правовых конструкций, которые бы убедительно доказывали, что наниматель и члены его семьи являются сонанимателями. Это приводит к выводу, что действия по ограниченному распоряжению жилым помещением может совершать только наниматель жилого помещения. Так, в частности наниматель наделён правом предъявлять требования о замене жилого помещения, сдавать жилое помещение или его часть по договору поднайма, разрешать проживать в жилом помещении временным жильцам и т.д. Безусловно, действующее законодательство устанавливает, что данные действия требуют согласия дееспособных членов семьи. Вместе с тем, в случае, если бы все указанные субъекты признавались сонанимателями, логичным было бы установление такой правовой модели, в соответствии, с которой указанные действия мог бы совершать любой из членов семьи.
Кроме того, жилищное законодательство традиционно в качестве одного из возможных случаев изменения жилищного правоотношения называет замену нанимателя. Правовым последствием модификации жилищного право отношения в данном случае является изменение субъектного состава жилищного обязательства, нанимателем жилого помещения становится другой дееспособный член семьи нанимателя. В этой связи в юридической литературе справедливо отмечалось, что если всех членов семьи нанимателя жилого помещения признавать сонанимателями, то сама норма, регламентирующая замену нанимателя жилого помещения, станет лишней. Данное обстоятельство также свидетельствует о том, что наниматель и члены его семьи, несмотря на равенство жилищных прав, не могут рассматриваться как сонаниматели.
Проведённое в разделе исследование особенностей субъектного состава договора социального найма жилого помещения приводит к выводу о том, что в качестве наймодателя в отношении государственного жилищного фонда выступают государственные организации, а в отношении муниципального жилищного фонда - органы местного самоуправления и муниципальные организации. Нанимателем жилого помещения может быть только гражданин -- физическое лицо.
В результате анализа норм права систематизированы категории граждан, которые могут выступать в качестве нанимателя жилого помещения по договору социального найма. В первую группу объединены граждане, которым жилое помещение было предоставлено по установленным правилам и за которыми сохраняется право пользоваться этим жилым помещением. Ко второй группе относятся граждане, которые состоят на учёте в качестве нуждающихся в жилом помещении или которые могут быть признаны малоимущими и нуждающимися в жилом помещении в соответствии с ЖК РФ. Данной категории граждан гарантируется предоставление жилого помещения по правилам, установленным действующим жилищным законодательством. К третьей группе относятся иные граждане, указанные в законе, которые в соответствии с действующим законодательством могут быть признаны нуждающимися в жилом помещении и которым также может быть предоставлено жилое помещение по договору социального найма. Выявлено, что согласно ч. 3 ст. 49 ЖК РФ категории граждан, которые, наряду с малоимущими имеют право на предоставление жилого помещения по договору социального найма, определяются в федеральных законах, указах Президента РФ и в законах субъектов РФ. По общему правилу жилые помещения предоставляются «иным гражданам, указанным в законе», в порядке, установленном ЖК РФ. При этом федеральный закон, указ Президента РФ или закон субъекта РФ, может установить и иной порядок предоставления жилых помещений, в том числе и предусмотреть дополнительные основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях.
Можно сделать вывод, что право на получение жилого помещения по договору социального найма законом субъекта РФ может быть предоставлено любым категориям граждан с учетом возможностей обеспечения жилыми помещениями, которые имеются у того или иного субъекта РФ. Представляется, что это может привести к ущемлению прав и законных интересов граждан. В этой связи целесообразно закрепление правовой конструкции, в соответствии с которой определение как категорий граждан, имеющих право на получение жилого помещения по договору социального найма, так и оснований для признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, должно устанавливаться только на федеральном уровне.
После того, как нами были рассмотрены стороны договора социального найма жилого помещения, мы считаем необходимым ознакомиться с правами и обязанностями этих сторон. Этому посвящен следующий раздел дипломной работы.
2.2 Права и обязанности сторон договора социального найма жилого помещения
Под содержанием обязательственного правоотношения, основанного на договоре, понимается, как известно, совокупность субъективных прав и обязанностей его сторон, предопределяющая их поведение в рамках этого правоотношения Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. - М.: Статут, 2006. - с. 295.
Договор социального найма жилого помещения, как было показано выше, относится к числу взаимных договоров, таким образом, каждая из сторон правоотношения, возникшего из такого договора, имеет как права, так и корреспондирующие им обязанности.
Наймодатель по договору социального найма жилого помещения, прежде всего, имеет право требовать от нанимателя и членов его семьи своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. К числу основных обязанностей наймодателя относятся обязанности по передаче нанимателю свободного от прав иных лиц жилого помещения; участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение; обеспечение предоставления нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества; производство капитального ремонта жилого помещения.
Наниматель жилого помещения по договору социального найма, в свою очередь, вправе вселять в жилое помещение иных лиц; сдавать жилое помещение в поднаем; разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов; требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, предоставления коммунальных услуг, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме. К числу обязанностей нанимателя относятся использование жилого помещения ло назначению, обеспечение его сохранности, производство текущего ремонта, своевременное внесение платы за жилое помещение и коммунальных услуг, информирование наймодателя об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением.
Характеризуя права и обязанности субъектов договора социального найма жилого помещения необходимо отметить, что действующий ЖК РФ в ч. 3 ст. 65, а также в ч. 4 ст. 67 устанавливает, что наймодатель и наниматель несут и иные обязанности, предусмотренные самим Кодексом, иными федеральными законами, а также договором. Таким образом, можно сделать вывод, что действующее жилищное законодательство предоставляет сторонам в договоре социального найма большую свободу в определении содержания жилищного правоотношения, по сравнению с ранее действовавшим законодательством.
В настоящее время при регулировании жилищных отношений вообще, и отношения социального найма в частности, также остаётся достаточно много императивных норм. Данное обстоятельство объясняется особой социальной значимостью такого объекта как жилое помещение. Вместе с тем, нельзя не отметить, что в действующем ЖК РФ значение договора в отношениях социального найма жилого помещения заметно возросло.
Обращаясь к непосредственному исследованию содержания договора социального найма жилого помещения, прежде всего, необходимо разграничить два этапа взаимоотношений наймодателя и нанимателя. Первый этап характеризуется возникновением обязательства, основанного на договоре социального найма жилого помещения. Основной обязанностью наймодателя на данном этапе является передача жилого помещения в пользование нанимателю. Второй этап связан с пользованием нанимателем и членами его семьи предоставленным жилым помещением. При этом жилое помещение должно быть использовано нанимателем для удовлетворения его жилищных потребностей, а также потребностей членов его семьи. Целевой характер использования жилого помещения предопределяет объем тех правомочий, которые предоставлены нанимателю, как на владение и пользование этим жилым помещением, так и на некоторые акты распоряжения им.
Итак, основная обязанность наймодателя на первом этапе, согласно ст. 65 ЖК РФ, состоит в передаче нанимателю жилого помещения свободного от прав на него иных лиц. В этой связи следует отметить, что жилое помещение признается таковым только в том случае, если оно свободно как фактически, так и юридически. Причём первое означает, что в нем реально никто не проживает, а второе - что отсутствуют лица, которые имеют право пользования жилым помещением, то есть оно, является свободным от любых обязательств.
Следующее требование заключается в том в том, что наймодатель обязан передать нанимателю жилое помещение в состоянии, пригодном для постоянного проживания. В этой связи важно подчеркнуть, что при оценке пригодности жилого помещения, передаваемого по договору социального найма, следует руководствоваться Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу» Собрание законодательства РФ. 2006. № 6. Ст. 7..
Обращаясь к анализу обязанностей наймодателя на втором этапе, когда жилое помещение передано нанимателю, отметим, что данные обязанности должны исполняться либо регулярно, т.е. в течение срока действия договора социального найма жилого помещения, либо в предусмотренные сроки или по мере необходимости.
Обращаясь к исследованию прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма, прежде всего, необходимо отметить, что на протяжении длительного периода времени в юридической литературе ведется дискуссия относительно их правовой природы, а именно, относятся ли указанные права к вещным или обязательственным правам.
Итак, основным правом данного субъекта выступает право пользования жилым помещением. Так, в частности, Ю.Г. Басин характеризует право пользования жилым помещением, как основной элемент материального содержания жилищного правоотношения, отмечая, что «остальные правомочия либо служат предпосылкой пользования, либо вытекают из него» Басин Ю.Г. Вопросы советского жилищного права. - Алма-Ата, 1963. - с. 119.. Сходной точки зрения придерживался О.А. Красавчиков, отмечая, что «ядро жилищных отношений, главный компонент их содержания - это пользование жилищем, проживание в нем» Красавчиков О.А. Основы советского жилищного законодательства: предмет регулирования и юридическая природа // Основы советского жилищного законодательства. Межвузовский сборник научных трудов. - Свердловск, 1981. С. 22..
Под правом пользования в науке гражданского права понимается «юридически обеспеченная возможность извлечения из вещи полезных свойств в процессе её личного или производительного потребления» Гражданское право. Том I. Учебник. / Отв. ред. АЛ. Сергеев, Ю.К. Толстой. - М.: Проспект, 2005. - с. 408..
Таким образом, под правом пользования, которым наделяется наниматель и члены его семьи по договору социального найма жилого помещения, следует понимать юридически обеспеченную возможность извлечения из такого жилого помещения его полезных свойств.
Следует отметить, что к числу наиболее важных признаков рассматриваемого правомочия является целевой характер использования жилого помещения. Жилые помещения предназначены исключительно для проживания в них граждан, то есть для удовлетворения потребности гражданина в жилище. Жилищный кодекс РФ в ст. 17, равно как и ранее действовавшее жилищное законодательство, устанавливает целевое назначение жилых помещений Собрание законодательства РФ, 2006. № 5. Ст. 546.. В соответствии с положениями названной нормы размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Пользователи жилого помещения должны соблюдать права и законные интересы проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные требования.
Далее следует отметить, что наниматель вправе и ограниченно распоряжаться занимаемым жилым помещением. К данному выводу приводит анализ положений ст. ст. 70, 72, 76 ЖК РФ. Так, наниматель имеет право в установленном порядке вселять в занимаемое им по договору социального найма жилое помещение других граждан в качестве членов своей семьи, сдавать его по договору поднайма, разрешать проживание в нем временным жильцам. При этом на последнее согласие наймодателя вообще не требуется. Указанный субъект лишь должен быть уведомлен об этом. Представляется, что к правомочиям ограниченного распоряжения жилым помещением следует также отнести и право нанимателя на его обмен.
Обязательственные права нанимателя по договору социального найма жилого помещения, т.е. права требования совершения от наймодателя совершения определённых действий, определены в ст. 67 ЖК РФ. К их числу следует отнести право требовать от наймодателя обеспечения бесперебойной работы инженерного оборудования домов и жилых помещений, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме (в т.ч. исправления повреждённого оборудования), предоставления коммунальных услуг.
Изложенное приводит к выводу о том, что наниматель по договору социального найма жилого помещения обладает комплексом вещных и обязательственных правомочий. При этом к вещным правомочиям наймодателя относятся правомочия владения, нормированного пользования и ограниченного распоряжения предоставленным ему по договору социального найма жилым помещением. Правомочием ограниченного распоряжения, в частности, охватываются такие права нанимателя, как право вселения в занимаемое жилое помещение иных лиц, право разрешать сдавать данное помещение по договору поднайма, право разрешать проживание временных жильцов, право осуществлять обмен или замену занимаемого по договору найма жилого помещения. Осуществление нанимателем указанных прав в одних случаях влечет изменение договора социального найма жилого помещения (например, при вселении в жилое помещение других граждан в качестве членов своей семьи и др.), а в других его прекращение (например, при обмене жилого помещения или при его замене и др.). К обязательственным же правам нанимателя жилого помещения относятся такие права, как требовать от наймодателя проведения капитального ремонта, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, предоставления коммунальных услуг.
Итак, как было показано выше, в системе правомочий нанимателя имеются как вещные, так и обязательственные права. В этой связи следует отметить, что в соответствии со ст. 18 ЖК РФ вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях предусмотренных ГКРФ, Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Собрание законодательства РФ. 1997. № 30. Ст. 3594; 2006. № 252(ч.1). Ст. 5498., а также самим ЖК РФ.
Далее, обращаясь к исследованию обязанностей нанимателя и членов его семьи по договору социального найма жилого помещения, отметим, что данный субъект обладает как имущественными, так и неимущественными обязанностями. При этом имущественные обязанности нанимателя и членов его семьи также можно разделить на три группы.
Первая группа обязанностей нанимателя и членов его семьи характеризуется тем, что указанные лица должны совершать необходимые действия, обеспечивающие сохранность жилого помещения, а именно, использовать предоставленное им жилое помещение по целевому назначению и в установленных пределах, не изменять характер пользования помещений, не производить самовольных перестроек и перепланировок жилого помещения, соблюдать установленные правила пользования электричеством, газом и т.д., а также не препятствовать наймодателю производить действия, которые обеспечивают надлежащее состояние жилья. Как видно, исполнение обязанностей рассматриваемой группы требует от нанимателя, как совершения ряда активных действий, так и воздержания от совершения определённых действий.
Подобные документы
Понятие, предмет и форма договора социального найма, права и обязанности сторон. Правовые проблемы, возникающие при предоставлении гражданам жилого помещения по договору найма. Порядок изменения договора социального найма, основания расторжения.
курсовая работа [50,8 K], добавлен 21.12.2010Характеристика договора найма жилого помещения, его основные виды и формы. Стороны и содержание, порядок заключения договора найма. Отношения по договору найма. Особенности договора социального найма жилого помещения. Коммерческий наем жилого помещения.
курсовая работа [736,2 K], добавлен 26.06.2013Содержание договора социального найма жилого помещения. Понятие, предмет и форма договора. Права, обязанности и ответственность сторон договора. Изменение и расторжение договора социального найма жилого помещения.
дипломная работа [53,5 K], добавлен 29.05.2006Понятие и элементы договора найма жилого помещения, содержание договора найма жилого помещения, договор найма жилого помещения с участием военнослужащего, порядок учёта и предоставления военнослужащим жилого помещения по договору социального найма.
дипломная работа [130,3 K], добавлен 01.04.2003Понятие и содержание договора найма жилого помещения, его форма и срок, определение оплаты, порядок заключения, права и обязанности сторон. Правила пользования жилыми помещениями социального назначения. Условия изменения и расторжения договора найма.
курсовая работа [58,5 K], добавлен 18.04.2010Понятие и юридическая сущность права граждан на жилище и на получение жилого помещения по договору социального найма. Порядок, предпосылки заключения и предмет договора социального найма жилого помещения. Права и обязанности наймодателя и нанимателя.
дипломная работа [182,4 K], добавлен 26.07.2017Порядок заключения и прекращения договора социального найма жилого помещения в соответствии с российским законодательством. Выселение нанимателя жилого помещения по договору социального найма с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения.
курсовая работа [72,5 K], добавлен 11.03.2011Общие положения и особенности договора найма жилого помещения. Форма договора коммерческого найма и договора социального найма жилого помещения. Порядок и условия заключения, изменение договора социального найма, общий и судебный порядок его расторжения.
курсовая работа [45,2 K], добавлен 18.04.2010Правоотношение сторон по договору социального найма жилого помещения, отношения между сопользователями, установление платы за жилое помещение. Понятие и характеристика видов договора найма жилого помещения, порядок и основание расторжения договора.
курсовая работа [26,1 K], добавлен 03.02.2010Основания предоставления жилых помещений по договору социального найма. Понятие, стороны, предмет договора коммерческого найма жилого помещения. Права и обязанности сторон. Исследование порядка заключения договора безвозмездного пользования имуществом.
контрольная работа [38,0 K], добавлен 17.11.2016
