Гражданско-правовое регулирование договора продажи жилого помещения

Актуальность темы исследования. В связи с приватизацией жилищного фонда в начале 90_х гг. многие из российских граждан стали собственниками жилых помещений, что обусловило в последующие годы небывалый рост сделок с данными объектами недвижимости (купля-продажа, аренда, мена, найм, дарение и др.). В настоящее время жилое помещение (квартира, жилой дом, часть квартиры и жилого дома) - не только место проживания, но и вполне ликвидный инвестиционный инструмент, который позволяет не просто сохранить, но и существенно приумножить вложенные средства, принося стабильный доход собственнику. Таким образом, в настоящее время в нашей стране не существует других финансовых механизмов и институтов, обеспечивающих достойное приумножение средств рядовых вкладчиков, кроме вложений в жилье, что, в свою очередь, обусловливает увеличение числа сделок с жилыми помещениями и, особенно, купли-продажи. В соответствие с потребностями гражданского оборота российский законодатель, стремясь урегулировать определившиеся в обществе тенденции по купле-продаже жилых помещений, опираясь на практику применения норм Гражданского кодекса Российской Федерации, иных нормативных правовых актов в данной сфере, постепенно формирует качественно новую законодательную базу, детально регламентирующую данный институт, это безусловно, привело к определенным позитивным результатам и, в частности, расширило пути участия в долевом строительстве, возросли надежность и доходность самого инвестирования в жилье, набирают оборот ипотечные ценные бумаги, в целом повысилась правовая защищенность участников договоров продажи жилых помещений и др.

Вместе с тем, следует отметить, что далеко не все законодательные пробелы в сфере оборота жилых помещений, и в особенности их продажи, устранены. Прежде всего, закрепленный в ГК РФ и нуждавшийся в совершенствовании механизм реализации договора продажи жилых помещений, оставлен ЖК РФ практически без внимания. Ни в одном нормативном правовом акте не определено понятие договора продажи жилого помещения, не обозначена специфика данного вида сделок с квартирами и жилыми домами. Кроме того, не определен и не сформирован государственный контролирующий орган в данной сфере; не доработаны вопросы поручительства как способа обеспечения исполнения обязательства по договору продажи жилья; законодательно не защищены интересы созаемщиков по договору ипотечного кредитования в случае привлечения их к солидарной ответственности, и др.

Недостатки российского законодательства в данной сфере зачастую восполняются судебной практикой и разъяснениями высших судебных инстанций. Как показывает судебная практика, сделки с жилыми помещениями порождают существенное количество споров, причем правовые конфликты по поводу купли-продажи жилых помещений - одной из самых сложных гражданско-правовых сделок в российском праве, занимают лидирующее место. К примеру, за 1 полугодие 2009 г. в районных судах жилищные дела, в том числе по спорам, связанным с куплей-продажей жилых помещений, составили 16,2% от общего числа оконченных производством дел (в 1 полугодии 2008 года - 13,5%); у мировых судей в 1 полугодии 2009 г. количество споров, связанных с куплей-продажей, приватизацией и другими сделками с жилой площадью выросло на 11,5% (до 559,1 тыс. дел) Обзор деятельности федеральных судов общей юрисдикции и мировых судей за первое полугодие 2009 года. Судебная статистика// Электронный ресурс http://www.cdep.ru/index.php?id=5&item=35.

Таким образом, в настоящее время существует объективная необходимость в проведении комплексного научного исследования проблем договора продажи жилых помещений в целях совершенствования его гражданско-правового регулирования, что и обусловило выбор темы выпускной квалификационной работы.

Теоретические вопросы договора купли-продажи явились предметом исследования в трудах многих выдающихся отечественных ученых. Еще до революции 1917 г. значительные разработки в данной области были сделаны классиками русского гражданского права: К. Анненковым, Е.В. Васьковским, Ю.С. Гамбаровым, Д.И. Мейером, С.А. Муромцевым, К.П. Победоносцевым, Г.Ф. Шершеневичем и др.

В советский период развития гражданского права серьезные исследования в данной области проводились: М.М, Агарковым, С.С. Алексеевым, С.Н. Братусем, Д.М. Генкиным, О.С. Иоффе, О.А. Красавчиковым, В.П, Грибановым, P.O. Халфиной, Б.Б. Черепахиным и др.

В последние десятилетия научные исследования, касающиеся правового регулирования договора продажи недвижимости в целом и жилых помещений, в частности, проводились многими авторам, в том числе: Т.Е. Абовой, М.И. Брагинским, С.А. Боголюбовым, М.М. Бринчуком, В.В. Витрянским, С.А. Зинченко, Н.Д. Егоровым, О.Н. Садиковым, А.П. Сергеевым, Е.А. Сухановым, Ю.К. Толстым и другими российскими цивилистами.

Вместе с тем, при всей теоретической и практической значимости проведенной научной работы, вопросы договора продажи жилых помещений недостаточно разработаны, необходим комплексный подход к их исследованию с учетом законодательного и правоприменительного опыта, сложившегося в последние годы, когда вступил в силу целый комплекс нормативных правовых актов, на качественно новом уровне регулирующий общественные отношения в данной сфере.

Цель настоящего исследования заключается в разработке на основе анализа существующей законодательной базы и судебной практики теоретических и практических положений, направленных на совершенствование гражданско-правового регулирования договора продажи жилых помещений.

Достижение данной цели связано с решением следующих научно-практических задач:

· провести анализ российского законодательства о договоре продажи жилых помещений;

· изучить понятие и сущность договора продажи жилого помещения и охарактеризовать существенные условия договора продажи жилого помещения;

· провести исследование актуальных проблем приобретения жилого помещения по договору ипотеки;

· провести анализ отдельных вопросов государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение по договору продажи;

· изучить специфику гражданско-правовой ответственности сторон договора продажи жилого помещения;

· выработать конкретные предложения по совершенствованию современного российского законодательства, регулирующего общественные отношения по договору продажи жилого помещения, направленные на обеспечение прав и охраняемых законом интересов участников гражданского оборота.

Объектом исследования выступают общественные отношения, складывающиеся в сфере реализации договора продажи жилых помещений в Российской Федерации.

Предметом исследования явились нормы законодательства Российской Федерации, регулирующие отношения в сфере продажи жилых помещений, судебная практика, монографическая литература, относящиеся к теме исследования.

Методология исследования. Данное исследование основано на совокупности таких методов научного познания, как: диалектический, комплексный, историко-правовой, сравнительно-правовой, системного анализа, формально-логический, социологический и др.

Нормативную базу исследования составляют: Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, Жилищный кодекс РФ, Федеральные законы «Об ипотечных ценных бумагах», «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», «О внесении изменений в статью 223 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Постановление Правительства РФ «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации», а также иные федеральные законы Российской Федерации, указы Президента Российской Федерации, постановления Правительства Российской Федерации, регулирующие отношения, составляющие объект исследования.

Положения, выносимые на защиту:

1. Предлагаем статью 550 «Форма договора продажи недвижимости» ГК РФ дополнить пунктом третьим следующего содержания:

«Договор продажи жилого помещения подлежит обязательному нотариальному удостоверению».

2. Необходимо установить имущественную ответственность регистрирующих органов в размере действительного реального ущерба, причиненного вследствие ошибки при регистрации права собственности на жилое помещение.

3. Предлагается статью 558 ГК РФ «Особенности продажи жилых помещений» дополнить пунктом 3 следующего содержания: «Обязательным приложением к договору продажи жилого помещения в многоквартирном доме является технический паспорт данного жилого помещения».

4. Предлагается в договор продажи жилого дома (его части) включать исчерпывающий перечень строений и сооружений, предназначенных для его обслуживания.

5. Предлагаем предусмотреть право созаемщика по договору ипотечного кредитования на долю в праве собственности на приобретенную квартиру в случае привлечения его к солидарной ответственности соразмерно выплаченной им части долга.

6. Предлагаем при инвестировании строительства жилых помещений законодательно установить оформление прав требования возникающих у инвестора к застройщику ценными бумагами.

Практическая значимость исследования. Разработанные научно-практические положения могут быть использованы: для внесения в установленном порядке изменений и дополнений в гражданское законодательство Российской Федерации, касающееся правового регулирования договора продажи жилых помещений в целом, а также специфики продажи квартир и жилых домов в частности.

1. Юридическая природа договора продажи жилых помещений

1.1 Анализ российского законодательства о договоре продажи жилых помещений

Изучение истории развития законодательства важно в условиях формирования современных нормативных правовых актов. Наши предки начинают осмысливать и определять характер владения землей только с появлением княжеской власти и образованием политического союза. Чтобы обеспечить себе взимание налогов, правительство должно было прикрепить каждое селение к одному месту. С другой стороны, за недостатком денежных средств государи жаловали земельными участками своё войско и служилых людей. Так складывалось общинное и поместное землевладение. Общинная собственность на землю исчезла уже к концу XV века.

В российском законодательстве само понятие «недвижимое имущество» встречается впервые в Указе Петра I «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах» от 23 марта 1714 года Российское законодательство X-XX вв.: в 9 т.Т.4. Законодательство периода становления абсолютизма. Отв. ред. А.Г.Маньков. М., Юридическая литература, 1986.//Электронный ресурс. http://www.gumer.info/bibliotek_Buks/History/Article/por_nasled.php (Указ о Единонаследии) и в дальнейшем получило широкое распространение в нормативных актах и практике. С 1835 г. в России вступил в действие систематизированный акт - Свод законов Российской империи Свод законов Российской империи. СПб. 1914. Т. 10, ч. 1Классика отечественного права проект КонсультантПлюс при поддержке издательства «Статус» и юридической научной библиотеки из-ва «Спарк»// Электронный ресурс http://civil.consultant.ru/code/ . В ст. 383 т. 10, ч. 1 Свода законов определялось, что имущество делится на движимое и недвижимое. Различие между движимыми и недвижимыми вещами образовалось «вследствие преобладающего в средние века значения земли» и в результате того, что земля «необходимо подвергается в частном обладании таким ограничениям, которые чужды движимым вещам» Устанавливая различный правовой режим для движимого и недвижимого имущества, законодатель, тем не менее, не давал определения понятий тех и других.

Неудачная редакция статей и отсутствие законодательного определения недвижимости вызвали обоснованную критику учёных-цивилистов, в том числе: Е.В. Васьковского, Л.А. Кассо, Г.Ф. Шерщеневича и др. В результате были сформулированы определенные доктринальные дефиниции.

Бесспорным недвижимым объектом всеми авторами (К. Малышев, Ю. Гамбаров, Е. Трубецкой, Л. Кассо) признавалась земля; некоторые ученые писали о части земной поверхности (Г. Шершеневич), земельных или поземельных участках (Д. Азаревич). Но по вопросу о том, какой критерий должен быть положен в основу разграничения движимых и недвижимых вещей, мнения ученых расходились.

Г. Шершеневич, К. Нобедоносцев, А. Гуляев, Е. Трубецкой, К. Кавелин проводили классификацию вещей на движимые и недвижимые не только по естественному, природному свойству предметов, но и указывали на необходимость существования для недвижимости механической или органической связи с земной поверхностью.

Ст. 384 т. 10, ч. 1 Свода законов недвижимым имуществом признает также землю, дома, фабрики и т.д., но фактически в основе определения этой категории недвижимости положены природные свойства вещей, не создаваемые правом, а только констатируемые им и сопровождаемые известными юридическими последствиями.

Следующую категорию недвижимости составляли «юридически недвижимые» вещи. В эту группу включались и принадлежности недвижимых имуществ - движимости по природе, но которым придавалось свойство недвижимости (ст. ст. 386-390 т. 10, ч. 1 Свода законов), в данном случае, как отмечал Н.Л. Дювернуа, «для операций чисто юридических, мы в известных случаях иммобилизуемой движимости, то есть, подчиняем юридический характер обладания ими нормам, существующим для недвижимых имуществ» Дювернуа П.Л. Чтения по гражданскому праву. Т.1. -М.: Зерцало, 2004 С.633

Деление на движимость и недвижимость применялось не только к вещам, но и к правам. Но в основу классификации не мог быть положен критерий, применяемый к «телесным вещам», поэтому, по мнению Е.В. Васьковского, следовало бы «обратить внимание на объект права и считать права на недвижимость - недвижимыми, а права на движимость и на действия других лиц - движимыми» Васьковский Е.В. Учебник гражданского права Введение и общая часть -М.: изд. Городец - Добросвет-2000 С.80.

В проекте Гражданского уложения России в отличие от законов гражданских (т. 10 Свода законов), уже содержалось определение недвижимого имущества, которым признавались земля, а также строения или сооружения, неподвижно к земле прикрепленные, как-то дома, заводы, фабрики (ст. 32).

Отсутствие легального определения движимости и недвижимости приводило к серьёзным недоразумениям при квалификации того или иного имущества, например при определении природы таких объектов, как здания и строения. Гражданский Кассационный департамент Правительствующего Сената в 1875 г. (решение №703) прямо отнёс к движимости передвижные лавки по их свойству. Поэтому не имеют значение недвижимых имуществ передвижные здания, то есть те, «которые могут быть переносимы с места на место без их разрушения и повреждения» (передвижные лавки, балаганы, палатки, будки и т.п.). Движимым имуществом являлись строения, приобретенные на снос или своз, без права на обладание строениями нераздельно с землею (решение Правительствующего Сената №113 за 1881 год).

Ещё большую сложность в юридической литературе и судебной практике вызывала квалификация здания, построенного на чужой земле. Проблема определения статуса такой постройки объяснялась тем, что была разорвана юридическая связь между зданием и земельным участком, а поэтому изучаемый объект мог быть отнесён как к движимому, так и недвижимому имуществу. В соответствии со ст. 386 т. 10, ч. 1 Свода законов к принадлежностям населенных земель относились стоящие на них «церковные и другие строения, дворы, мельницы…». Эта норма, как разъяснил Гражданский Кассационный департамент Правительствующего Сената, означает только то, что строения предполагаются собственностью хозяина земли, пока противное не доказано лицом, желающим «присвоить себе особое право на строение» Полный Свод решений Гражданского Кассационного департамента Правительствующего Сената (начиная с 1866 г.) за 1881 г. //Электронный ресурс Классика российского права из хранилищ Принстона и Оксфорда http://www.traveltheworld.ru/классика-российского-права, ибо собственнику имущества принадлежит всё то, что трудом и его искусством произведено в том же имуществе (ст. 425 т. 10, ч. 1 Свода законов).

Таким образом. Сенат признал, что право собственности на землю может быть отделено от права собственности на находящиеся на ней постройки, и что постройка на чужой земле не составляет принадлежности той земли, на которой она возведена. Проект Гражданского уложения России под явным влиянием Германского Гражданского уложения признал постройки, строения и сооружения недвижимым имуществом, только если они принадлежат собственнику имения или отдельному владельцу в силу вотчинного (вещного) права на имение, то есть принадлежат на праве собственности, залога или праве на чужое имущество, во всех остальных случаях постройка считается движимым имуществом Гражданское уложение. Проект. Книга 1. Положения общие. Под редакцией И. М. Тютрюмова -М.: Волтерс Клувер, 2007 Ст.35 и Гражданское уложение. Книга 3. Вотчинное право. Проект Высочайше учрежденной Редакционной комиссии по составлению Гражданского уложения. -М.: Волтерс Клувер, 2007 Ст. 1.

С принятием проекта Гражданского уложения в Российской империи законодательно был бы решен вопрос о квалификации строений и сооружений, построенных на чужой земле, хотя указанная норма не решила бы проблем с постройками, возведенными в силу какого-либо обязательственного права, но этого не произошло.

Определение характера постройки на чужом земельном участке имело не только научный интерес, но и большое практическое значение. Дело в том, что с развитием существовавшего в России общественного строя оборот движимых и недвижимых вещей всё больше подчинялся специальным правилам, которые различались в зависимости от вида имуществ.

Одним из способов установления, изменения и прекращения юридических отношений является совершение различного рода сделок. В законодательстве Российской империи отсутствовало легальное определение сделки Кавелин К.Д. Мысли и заметки о русской истории. -М.: ЛИБРОКОМ, 2010. С.44-45. Так, к сделкам, которые могли иметь своим предметом недвижимое имущество, нормы Свода законов относили: дарение «в тесном смысле» и пожалование, выдел недвижимого имущества, запродажу и куплю - продажу, найм или аренду. Можно отметить, что законодательство строго не разграничивало найм и аренду.

С развитием экономического оборота нередко недостаточно просто внешнее проявление воли сторон соглашения, а требуется уже более формализованное закрепление её выражения. Тогда законодательство устанавливает обязательные требования к форме сделок, причём это не только отражение волеизъявления на письме, но и в ряде случаев участие свидетелей, общественной власти. В этом случае форма сделки приобретает двоякий характер: либо служит средством доказательства соглашения или необходимым условием действительности сделки, с вытекающими отсюда различными правовыми последствиями в случаях нарушения установленной законом формы.

В российском законодательстве Васьковский Е.В. Учебник гражданского права (по изд. 1894 г. и 1896 г.). - М.: Статут, 2003. С.71-74 в XVII веке (в ст. 34 гл. 17 Соборного уложения) чётко разграничивалось личное право из договора и вещное право из записки в книгах поместных приказах (если объектом договора была земля) или земских приказах (если объектом был дом и двор), так как, по уложению в случае продажи одной вотчины разным лицам право собственности признавалось за тем, кто раньше «справил» имение. В XVIII веке в России началась ломка старинных учреждений, и при Петре I установился новый «крепостной» порядок совершения актов. Все сделки совершались в юстиц-коллегии. В городах крепостные акты заключались под надзором губернаторов и воевод. Акты следовало вносить в особые книги. Но под влиянием фискальных интересов главное значение в переходе права собственности от продавца к покупателю имела не записка в книге, а само совершение крепостного акта с уплатой пошлины. В правление Екатерины II крепостной порядок был сохранён только для перехода вещных прав на недвижимость. Таким образом, ко времени принятия Свода законов Российской империи система вотчинной записки по Соборному уложению была полностью вытеснена крепостным порядком.

В соответствии со ст. 707 т. 10, ч. 1 Свода законов переход права собственности связывался с совершением крепостного акта и вводом во владение, но не был точно установлен момент возникновения вещного права у приобретателя, на что обращали внимание юристы и, в связи с чем, существовали трудности на практике.

14 апреля 1866 г. принято Положение о нотариальной части Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Первая часть: Вотчинные права.-м.: Статут, 2003 г., С 245, в соответствии с которым: сделки о переходе, ограничении права собственности на недвижимое имущество под страхом недействительности должны были быть совершены у нотариусов и затем обращены в крепостные через утверждение их старшим нотариусом. Вещные права на недвижимость не приобретались до утверждения последним сделок, за исключением установленных в законе. При всех преимуществах нотариальной системы по сравнению с крепостным порядком и она не лишена была многих недостатков: неопределенность момента приобретения вещного права, отсутствие принципа достоверности, принцип гласности представлял собой пустую формальность, чрезмерная сложность процедуры.

В конце XIX века в России появился проект Вотчинного Устава, который должен был заменить существующий порядок возникновения вещных прав на недвижимое имущество на вотчинную систему, которая уже нашла применение в западных государствах. Согласно этому проекту, вотчинные (вещные) права, основанные на договорах, должны были устанавливаться не иначе как внесением их в вотчинные книги. Содержание вотчинных книг должно было основываться на принципах гласности, достоверности и бесповоротности приобретенных по ним прав. Все сделки, направленные на установление вотчинных прав, должны были совершаться только нотариальным порядком под страхом их недействительности.

Таким образом, принятие Гражданского уложения и Вотчинного Устава позволило бы ввести в России строгую систему оборота вещных прав на недвижимое имущество и обеспечить должную защиту государством прав владельцев имущества. Но изменения в общественном строе не позволили реализовать проекты многих законов, в том числе и положения нормативных актов, обеспечивающих регулирование оборота недвижимости.

В результате революции в России в феврале 1917 г. главным органом в государстве стало Временное Правительство, за тот короткий промежуток времени, пока эта структура являлась высшим органом государственной власти, она фактически не принимала акты по регулированию правового режима недвижимых вещей, который по-прежнему определялся на основе норм Свода законов Российской Империи.

Одним из первых декретов советской власти был Декрет от 26 октября 1917 г., «О земле» "Декрет о земле" (принят II Всероссийским съездом Советов 27.10.1917) Ст.З.//СПС КонсультантПлюс, который провозглашал, что «помещичья собственность на землю отменяется немедленно без всякого выкупа», «помещичьи имения со всеми принадлежностями переходят в распоряжение волостных земельных Комитетов и уездных Советов Крестьянских Депутатов впредь до Учредительного Собрания».

С 18 декабря 1917 г. Декретом «О запрещении сделок с недвижимостью» были приостановлены какие бы то ни было сделки по продаже, покупке, залогу, т. п. всех недвижимостей в городах Декрет СНК РСФСР от 14.12.1917 "О запрещении сделок с недвижимостью". Ст153 //СПС КонсультантПлюс. В 1918 г. Декретом ВЦИК «Об отмене права частной собственности на недвижимости в городах» Декрет ВЦИК от 20.08.1918 "Об отмене права частной собственности на недвижимости в городах" Ст.674.//СПС КонсультантПлюс в городских поселениях численностью жителей свыше 10000 была отменена частная собственность на все строения, которые вместе с находящейся под ними землей имели стоимость или доходность свыше предела, установленного органом местной власти (ст. 2). Данные строения были муниципализированы.

В сфере промышленности советское правительство осуществляло национализацию отдельных отраслей, которая была в основном завершена в июне 1918 года. Госсобственность была закреплена на крупные и средние промышленные предприятия, железные дороги и их подвижной состав, морские и речные суда всех типов. Отмена частной собственности на названные объекты означала запрещение каких-либо сделок, направленных на их отчуждение.

В период НЭПа появляются понятия денационализированных предприятий (с числом рабочих менее 20, которые государство считает невыгодным держать за счет средств своего бюджета и которое оно передает прежнему собственнику) и демуниципализированных строений (безвозмездно передаваемые бывшим собственникам и их наследникам или фактическим владельцам, ввиду невозможности использования их Местными советами) Вольфсон Ф. Учебник гражданского права. М., 1930. С.64-66.//Электронный ресурс http://forum.yurclub.ru/index.php?download=750. Основные положения НЭПа о частной собственности на имущество были отражены в Декрете от 22 мая 1922 г. «Об основных частных имущественных правах, признаваемых в РСФСР, охраняемых её законами и защищаемых судами РСФСР» Декрет ВЦИК от 22.05.1922 "Об основных частных имущественных правах, признаваемых РСФСР, охраняемых ее законами и защищаемых судами РСФСР", "СУ РСФСР", 1922, N 36, ст. 423//СПС КонсультантПлюс

На практике наиболее широкое распространение из всех сделок, предметом которых являлась недвижимость, получил договор купли-продажи жилых строений. Однако оборотоспособность последних, как объектов права собственности частных лиц, значительно ограничивалась правилом, содержавшимся в ст. 182 ГК РСФСР (1922 г.) и имевшим «своей целью борьбу с двумя явлениями, недопустимыми в советском строе: а) сосредоточением в одних руках крупных ценностей в виде многочисленных домовладений и б) со спекуляцией жилищами». Статья 182 закрепляла, что строение могло быть продано собственником, только если он, а также его несовершеннолетние дети и супруг в течение трех последних лет не отчуждали строений. А лицо могло купить строение только в том случае, если оно, его супруг, несовершеннолетние дети не обладают на праве собственности другими строениями. Для договоров купли-продажи строений и права застройки требовалось соблюдение нотариальной формы и последующая регистрация в коммунальном отделе.

Деление имуществ на движимое и недвижимое было официально в 1922 г. отменено, но эти понятия встречаются в правовых актах более позднего периода. Отказ советского законодателя от классификации имуществ на движимое и недвижимое имел своим последствием прекращение научных исследований в области регулирования оборота недвижимости. Сам термин «недвижимость» употреблялся в науке только применительно к законодательству дореволюционному.

В 1990 г., в России началось осуществление земельной реформы. Реформирование существовавшего земельного строя было направлено, прежде всего, на радикальные изменения отношений собственности. В российском законодательстве возрождается категория недвижимости, проводится фактическое деление вещей на движимые и недвижимые.

В России сделки с недвижимостью составляют 90% гражданского оборота. Таким образом, недвижимость имеет особое значение для современного российского рынка.

В условиях современного рынка потребность в жилье мыслится как потребность обладать жильем на праве частной собственности. Жилые помещения являются разновидностью недвижимости. Недвижимость - это одна из основных составляющих, обеспечивающих нормальное существование человека. Право иметь движимое и недвижимое имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами является основой развития рыночного оборота. По мнению Гегеля, все правовое поле государства производно от правового регулирования оборота недвижимости. С переходом к рыночной экономике установилось множество форм собственности на недвижимое имущество: частная, государственная, муниципальная и иные. Недвижимость включена в систему рыночного оборота путем совершения с ней таких сделок, как купля-продажа, залог, наследование, доверительное управление, аренда и др. Кроме того, возникают новые формы отношений по поводу недвижимости, например, долевое участие в строительстве, ипотека. Отношения по купле-продаже недвижимости еще во многом не урегулированы законодательно, так как формы их настолько разнообразны, что изначально предусмотреть все возможные их трансформации не представлялось возможным.

В российской практике решение вопроса собственности на недвижимость определяет наше будущее. Именно сделки с недвижимостью порождают в обществе наибольшее количество споров, связанных с правами сторон, и в первую очередь - с формированием эффективного класса собственников. В связи с этим законодатель, опираясь на практику применения ГК РФ по поводу отношений по купле-продаже недвижимости, иных нормативных правовых актов, постепенно формирует законодательную базу, детально регламентирующую куплю-продажу жилья.

С 1 марта 2005 г. вступил в силу Жилищный кодекс РФ. В соответствии с Конституцией РФ жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов РФ (п. «к» ч. 1 ст. 72). Как следует из ч. 2 ст. 76 Конституции РФ, по жилищному законодательству издаются федеральные законы и принимаемые в соответствии с ними законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации, При этом согласно ч. 5 ст. 76 Конституции РФ законы и иные нормативно-правовые акты субъектов РФ не могут противоречить федеральным законам. В случае такого противоречия приоритет принадлежит федеральным законам. Главным нормативным правовым актом любой отрасли законодательства, в том числе и жилищного, является Конституция РФ.

Основным актом, регулирующим жилищные отношения, в настоящее время, безусловно, является Жилищный кодекс, который определяет основные принципы реализации конституционного права граждан Российской Федерации на жилище в новых социально-экономических условиях, устанавливает общие начала правового регулирования жилищных отношений при становлении различных форм собственности и видов использования недвижимости в жилищной сфере.

ГК РФ в части первой (гл. 18) регулирует право собственности и иные вещные права членов семьи собственника жилого помещения, в части второй содержатся положения о договоре найма жилого помещения, а также нормы, регулирующие особенности продажи жилых помещений, часть третья ГК РФ устанавливает особенности наследования жилых помещений.

Федеральные законы, законы субъектов РФ, иные нормативные правовые акты федеральных органов власти и органов власти субъектов РФ принимаются соответствующими органами в пределах их полномочий. ЖК РФ содержит большой перечень вопросов, подлежащих решению Правительством РФ: утверждение типового договора социального найма жилых помещений, установление перечня заболеваний, при которых совместное проживание с лицами, страдающими ими, в одной квартире невозможно и т.д.

Ведомственные нормативные акты, принимаемые министерствами и иными федеральными органами исполнительной власти, подлежат применению только лишь в случае их государственной регистрации в Министерстве юстиции РФ и официального опубликования в соответствии с указом Президента РФ от 21.01.1993 года и Постановлением Правительства РФ от 13.08.1997 года. При этом акты, не прошедшие государственной регистрации, а также зарегистрированные, но не опубликованные в установленном порядке, не влекут за собой правовых последствий.

Органы местного самоуправления вправе принимать акты, регулирующие жилищные отношения, однако компетенция их существенно ограничена.

За период после принятия нового ЖК сложилась правоприменительная практика, основанная на его нормах. Выявились достоинства и недостатки правового регулирования отношений по поводу жилых помещений. В основе всей этой системы, лежит положение, в соответствии с которым человек, проживающий в помещении, должен быть его собственником. Весь опыт развития человечества, вне зависимости от цивилизации, показывает основательность такого подхода.

Жилищное законодательство РФ основывается на необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасность, на неприкосновенность и недопустимость произвольного лишения жилища, на необходимости беспрепятственного осуществления вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством РФ, прав, а также на признании равенства участников регулируемых жилищным законодательством РФ отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями. "Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004) (ред. от 17.12.2009) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2010 Пункт 1 ст. 1 )//СПС КонсультантПлюс При таком законодательном закреплении места и роли государства оно не только не гарантирует получение жилья, но и не гарантирует его сохранения, если семья, проживающая в этом жилье, попала в сложное экономическое положение, не гарантируется просто крыши над головой. К сожалению, жилые помещения маневренного фонда не решают этой проблемы.

Жилые помещения маневренного фонда предназначены для временного проживания:

1) граждан в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома, в котором находятся жилые помещения, занимаемые ими по договорам социального найма;

2) граждан, у которых единственные жилые помещения стали непригодными для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств;

3) иных граждан в случаях, предусмотренных законодательством;

4) граждан, утративших жилые помещения в результате обращения взыскания на эти жилые помещения, которые были приобретены за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными.

Жилые помещения маневренного фонда предоставляются из расчета не менее чем шесть квадратных метров жилой площади на одного человека. С гражданами, утратившими жилые помещения в результате обращения взыскания на них, договор найма жилого помещения маневренного фонда заключается до завершения расчетов после продажи жилых помещений, на которые было обращено взыскание. То есть после подобных расчетов граждане, которые не смогли погасить кредит или заем, выселяются не в общежитие, не в коммунальную квартиру, не в неблагоустроенное жилое помещение, а «в никуда», даже, если у них есть несовершеннолетние дети. Такая политика социального государства говорит скорее о его «антисоциальности» Перепелкина Н.В. К новому жилищному кодексу // Жилищное право. № 1,2006г. Ст. 10-11.. Но и эта задача при существующей величине маневренного фонда не может быть решена. Даже в Москве количество так называемых «ночлежек» совершенно недостаточно.

Одним из оснований возникновения жилищных прав и обязанностей по правилам п. 4 ст. 10 ЖК РФ является приобретение в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом, прежде всего по договору купли-продажи жилых помещений. Это одна из самых сложных гражданско-правовых сделок в российском праве, приводящая к многочисленным спорам и конфликтам.

В районных судах в 2009 г. жилищные дела составили 16,2% от общего числа оконченных производством дел (в 2008 году - 13,5%), в том числе:

· о выселении - 2,4% (46 тыс.), (в 2008 году - 2,2%) (45,6 тыс.));

· иски, связанные с приватизацией жилой площади, - 1,7% (32,9 тыс.), (в 2008 году - 0,8% (16,6 тыс.)), то есть их количество возросло почти в 2 раза;

· другие жилищные споры - 12% (229 тыс.), (в 2008 году - 10,5% (214,5 тыс.)), то есть прирост составил 6,8%, из них оплата коммунальных платежей - 24,2%, что в 2 раза меньше, чем в 2008 году - 51%. А у мировых судей количество споров, связанных с приватизацией жилой площади, и других жилищных споров выросло на 0,8% - 559,1 тыс., или 11,5% (в 2008 году - 10,7% (402,7 тыс.)), в основном за счет споров о взыскании платы за жилую площадь и коммунальные платежи (раздел 2 формы по гражданским делам) Обзор деятельности федеральных судов общей юрисдикции и мировых судей в 2008г. //Судебная статистика. № 8. 2009. С. 67-68..

ЖК РФ, вступивший в силу 1 марта 2005 г., имеет важнейшее значение практически для всех граждан. Этот основополагающий в области жилищных отношений документ, безусловно, особо интересен для представителей бизнеса. Более того, у них есть повод взглянуть на некоторые его положения с позиции здоровой критики Семенова Е. Жилье и бизнес - не пара? // Росс, правовая газета. ЭЖ-Юрист. №37, 2005. В связи с приватизацией жилищного фонда в начале 90_х гг. многие из граждан стали собственниками жилья. Сделки граждан с принадлежащим им жильем никогда еще не получали такого размаха, как сейчас. Ни для кого, ни секрет, что стоимость жилой площади в Москве очень высокая, сумма заключаемых сделок оценивается, как правило, во многие миллионы рублей. А связано это с тем, что квартира - это не только место проживания, но и вполне ликвидный инвестиционный инструмент. На сегодняшний день у мелкого и среднего инвестора нет более привлекательного способа вложения своих средств. В поисках подходящего способа получения прибыли большинство потенциальных инвесторов пришло к выводу, что инвестиции в недвижимость - доходный и безопасный инструмент. При положительной динамике, характерной для растущего рынка, вложения в недвижимость приносят большую прибыль, чем проценты по депозитам.

Если оценить сложившуюся на рынке ситуацию, очевидно, что вложения в недвижимость по степени доходности гораздо выгоднее многих других видов инвестирования, С принятием Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 №214_ФЗ привлекательность такого инвестирования значительно возросла, что убедительно доказывает очередной скачок цен на квартиры в 2008 г.

К сожалению, большая норма прибыли, значительные объемы сделок, наличие огромного неудовлетворенного спроса, сложность финансового цикла в строительном бизнесе и другие факторы привлекли в этот вид предпринимательской деятельности значительное число различного рода мошенников. Материалы экспертного опроса, проведенного среди ученых-правоведов Всероссийской государственной налоговой академии Министерства финансов РФ, свидетельствуют о том, что при оценке эффективности норм действующего законодательства более 70% опрошенных респондентов расценили российское законодательство как недостаточно надежно защищающее права добросовестного приобретателя. Почти единодушным было мнение экспертов о необходимости внесения конкретных изменений в действующие нормы с целью формирования новых подходов в регулировании и защите прав на жилые и нежилые помещения и снижения рисков инвестиций в недвижимость Кущенко В.В. Защита прав собственника на жилую недвижимость: изменение законодательных подходов // Законодательство и экономика. № 8. 2008. .

В качестве примера приведем один из типичных случаев, В марте 2006 года гражданка В. вступила в потребительский кооператив «Ц», внеся туда в качестве паевого взноса 10000 рублей, еще 10000 ушло на вступительный взнос, страхование паевого взноса и членские взносы. За эти деньги ей обещали построить в ближайшем Подмосковье трехкомнатную квартиру. В сентябре 2006 года гражданка В. получила извещение о том, что проект строительства не удался и в 2007 году потребительский кооператив «Ц» не сможет предоставить ей квартиру. Она должна принять решение о выходе из кооператива «Ц» или ждать, когда ему удастся найти застройщика и вложить ее деньги в строительство. При анализе этого мошенничества выяснилось, что фактически были соблюдены все требования закона, при этом В. потеряла около 20000 рублей, если добавить к потерям банковский процент, который она могла бы получить, и самое главное, шесть месяцев времени, за которое стоимость жилья значительно выросла.

Из этого примера видно, что Федеральный закон от 30.12.2004 №214_ФЗ не стал достаточно эффективным средством в борьбе с мошенничеством в жилищной сфере. С момента принятия Закона об участии в долевом строительстве ведутся споры о необходимости его изменения. В Государственную думу РФ было направлено не менее пяти разных законопроектов о внесении в него поправок. В итоге изменения в Закон об участии в долевом строительстве нашли отражение в принятом 18 июля 2006 г. Федеральном законе РФ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» №111_ФЗ.

Вновь принятый Федеральный закон предусматривает следующие новеллы. Установлено, что действие закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству объектов недвижимости и не основанные на договоре участия в долевом строительстве Российская газета. 2004. № 292; 2006. № 156 Ст.1 п.З.. Указанные отношения регулируются ГК РФ и законодательством РФ об инвестиционной деятельности. Представляется справедливым разделение правоотношений, имеющих различные каpуcы. Инвестиционная деятельность и удовлетворение потребностей в жилье должны иметь различные механизмы правового регулирования. Мировой опыт показывает, что решить жилищную проблему без привлечения средств приобретателей жилых помещений невозможно, но эти вложения не должны рассматриваться правом как вид инвестиционной деятельности. Приобретатель жилого помещения, удовлетворяющий свои личные потребности в жилье должен получать дополнительную правовую защиту.

Введено положение о том, что передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме, не допускается Российская газета. № 156. 2006 . Согласно этой норме в дальнейшем пресекается злоупотребление договором уступки права требования. Отметим, что ранее по этой схеме квартира могла быть переуступлена не один раз, в итоге обманутыми оказывались несколько граждан. Бухарова П.А. Тенденции развития правового регулирования долево-го строительства // Российская юстиция. № 8, 2006. Ст. 26.

То есть фактически законодатель снижает привлекательность для средних и мелких собственников инвестирования в долевое строительство. Попытка оправдать это борьбой с мошенничеством, выглядит не очень убедительно. Может, следует искать причину в величине нормы прибыли в этом секторе экономики? С другой стороны, если государство обеспечит возможность продавать и покупать эти права, инвестиционная привлекательность для мелких и средних вкладчиков будет сохранена. Такие отношения перестанут носить характер мнимых или притворных, что обеспечит им необходимую легитимность, в итоге снизит уровень криминализации.

С учетом внесенных изменений объектом долевого строительства признаются жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В законе четко установлены четыре формы привлечения денежных средств граждан для участия в долевом строительстве: договор об участии в долевом строительстве; жилищные сертификаты; жилищно-строительные кооперативы; жилищно-накопительные кооперативы. Отметим, что и после принятия Закона об участии в долевом строительстве существовали так называемые «серые» схемы привлечения денежных средств граждан в обход закона, например, вексельная схема путем заключения предварительного договора с последующим заключением договора купли-продажи и т.д. Все они давали возможность застройщику получить деньги на строительство, однако дольщики взамен нередко получали лишь призрачные шансы на получение квартиры. Введение в действие новой редакции Закона об участии в долевом строительстве несколько расширило пути участия в долевом строительстве. Достаточно перспективными являются жилищные сертификаты, так как, покупая сертификат, гражданин приобретает право на часть площади квартиры. После того как дольщик выкупит 30% и более общей площади квартиры, застройщик обязан заключить с ним договор купли-продажи. В отличие от вексельной схемы в данной ситуации права дольщика защищены как Законом об участии в долевом строительстве, так и другим действующим законодательством Бухарова Н.А. Тенденции развития правового регулирования долевого строительства // Российская юстиция. № 8, 2006. Ст. 26..

Уточнены вопросы о качестве объекта долевого строительства и об ответственности застройщика за недостатки в качестве объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока. Установлено, что застройщик не несет ответственности за недостатки объекта долевого строительства, если докажет, что они произошли не по его вине. И здесь мы видим тоже общее явление-усиление сильной стороны и ущемление публичных интересов. Многие граждане практически единодушно высказывают недовольство качеством строительных работ, да и не только в строительстве наблюдается снижение качества выпускаемой продукции, но общество не сформировало силы, которые бы этому препятствовали.

Достаточно подробно в новой редакции Закона об участии в долевом строительстве оговорены вопросы о передаче объекта долевого строительства: сроки, порядок предупреждения дольщика о предстоящей передаче объекта, сроки приема-передачи. Новым является установление последствий отказа дольщика от приема объекта. Так, если застройщик обладает достоверной информацией о том, что участник долевого строительства получил сообщение о предстоящей передаче объекта долевого строительства или такое сообщение возвращено в связи с отказом дольщика получить данное сообщение либо в связи с его отсутствием по им указанному адресу, застройщик вправе составить в одностороннем порядке акт передачи квартиры и риск случайной гибели имущества перейдет к дольщику. Эта норма позволит соблюсти права остальных дольщиков на своевременную сдачу дома.

Предусматривается возможность расторжения договора участия в долевом строительстве застройщиком в одностороннем порядке в случае нарушения участником долевого строительства своих обязательств по уплате цены договора. Положения о расторжении договора были спорны до внесения изменений в закон, такими остались и после. В частности, если раньше застройщики говорили о возможных злоупотреблениях правом на односторонний отказ дольщиками, то теперь застройщики вполне могут воспользоваться им сами. Так, недобросовестный застройщик может не принимать в течение оговоренного законом срока платежи от дольщика, а затем расторгнуть договор, тем самым обеспечить себе финансирование строительных работ за счет последнего. Участник долевого строительства в такой ситуации практически лишен возможности доказать свою правоту. По нашему мнению, в правах стороны договора уравняли, но при этом проблема до конца не устранена. Рассмотренный ранее пример подтверждает это.

Закон об участии в долевом строительстве дополнен статьей о способах обеспечения исполнения обязательств по договору, в частности, введено новое положение о поручительстве.

Одним из важнейших положений для застройщика является отмена нормы о солидарной ответственности банка и застройщика. Повторимся, что эта норма вызывала особое негодование застройщиков, так как ставила банки в невыгодное положение и последние отказывались от кредитования застройщиков. Это ключевое изменение в правоотношениях, отражает старую болезнь социализма: у нас главные любят за все переживать и ни за что не отвечать. Странно выглядит безответственность банка перед инвестором, вспомним, что в ипотечном кредитовании банки требуют полной ответственности квартирой на условиях риска, а не вины, да еще требуют дополнительного поручительства, а сами отвечать перед инвестором не будут, еще раз подчеркнем очень странное «правовое равенство» участников жилищных правоотношений.

Снижен размер неустойки за невыполнение обязательств участника долевого строительства и застройщика до одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства. При этом отмечено, что если участником долевого строительства является гражданин, то неустойка уплачивается в двойном размере. Почему и здесь ущемили права рядового гражданина по сравнению с другими участниками вообще, непонятно.

Исключением из общего порядка введения в действие изменений в Закон об участии в долевом строительстве являются изменения в ст. 23 относительно государственного регулирования, контроля и надзора в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Указанная статья введена в действие с 01 января 2007 г. В законе уточнены права и компетенция уполномоченного органа в сфере долевого строительства, однако вместе с этим отметим, что на сегодняшний день этот орган так и не сформирован. В частности, по тем или иным вопросам в сфере долевого строительства полномочиями обладают Федеральная служба по финансовым рынкам. Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству. Федеральная служба по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека. Для достижения целей Закона об участии в долевом строительстве считаем необходимым скорейшее решение этого вопроса.