Гражданско-правовое регулирование договора продажи жилого помещения

Как уже отмечалось, конечная цель обязательства может быть достигнута надлежащим выполнением обязанностей, вытекающих из договорного правоотношения. Одни из этих обязанностей составляют существо обязательства, такие обязанности еще называют основными. Последние сформулированы в законодательном определении договора купли-продажи: продавец обязуется передать вещь в собственность покупателю, который обязуется принять эту вещь и уплатить за нее определённую денежную сумму (п. 1 ст. 454 ГК РФ).

Главная обязанность продавца - передать недвижимость в определённый срок. Срок исполнения обязанности передать имущество устанавливается в договоре; если срок в договоре купли-продажи не установлен, он определяется в соответствии с правилом п. 2 ст. 314 ГК. Установление срока передачи имущества имеет двоякое значение, и в соответствии с этим его нарушение влечет различные правовые последствия. Во-первых, исполнение в срок может рассматриваться, писал Г. Дернбург, как простая обязанность Дернбург Г. Пандекты. Т.2. Обязательственное право. М., 1911. С.95//Электронный ресурс http://www.bookline.ru/catalog10000675_16.htm. При просрочке продавца покупатель остаётся обязанным принять передаваемое недвижимое имущество, кроме случаев, когда он вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи (например, если вследствие просрочки исполнение утратило для него интерес) и приобретает право требовать возмещения причиненных убытков (ст. ст. 4О5, 484 ГК). Во-вторых, срок исполнения может быть «условием исполнения», если из договора ясно вытекает, что при нарушении срока его исполнения покупатель утрачивает интерес к договору. Такой договор продавец вправе исполнить при нарушении определённого в нём срока только с согласия покупателя (п. 2 ст. 457 ГК). Продавец может исполнить договор досрочно, если иное не предусмотрено правовыми актами, условиями обязательства либо не вытекает из его существа.

Термин «передача» в самом широком смысле означает определённые согласованные действия, направленные на то, чтобы какой-то объект (недвижимое имущество) перешёл от одного субъекта к другому. В результате передачи первоначальный обладатель вещи (продавец) утрачивает её, а другой (покупатель) - приобретает. Из всех способов передачи, перечисленных в норме ст. 224 ГК РФ, к недвижимому имуществу применимо только «вручение вещи приобретателю» (такой вывод следует из правила ч. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ и свойств недвижимости). Вещь считается врученной покупателю с момента её фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица (п. 1 ст. 224, п. 1 ст. 556 ГК РФ). Для обеспечения передачи и получения соответствующего имущества покупатель обязан в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями совершить необходимые действия, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи (п. 2 ст. 484 ГК РФ).

Фактическая передача имущества должна быть зафиксирована в юридически значимых документах. Помимо фактической передачи - принятия недвижимости стороны договора купли-продажи должны подписать передаточный акт или иной документ о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ). Таким образом, передача жилого помещения означает его фактическое вручение и подписание документа о передаче.

Каких-либо требований к передаточному акту, кроме того, что он должен быть облечён в письменную форму и содержать подписи сторон и дату составления, законодательство не содержит. Передаточный акт служит доказательством исполнения договора продажи жилого помещения. В результате передачи первоначальный обладатель жилого помещения (продавец) утрачивает её, а другой (покупатель) - приобретает. Как правило, передаточный акт составляется одновременно с вручением жилого помещения либо непосредственно после такой передачи. Только после передачи жилого помещения и подписания передаточного акта продавец и покупатель считаются исполнившими свои обязанности соответственно по передаче и принятию данного жилого помещения. Норма Ч. 2 СТ.556 ГК РФ, определяющая момент исполнения обязанности по передаче, является диспозитивной: в законе или договоре может быть предусмотрено иное.

Четкое определение момента исполнения продавцом обязанности по передаче вещи покупателю имеет важное практическое значение. Именно с этим моментом, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, ГК РФ связывает переход риска случайной гибели или случайного повреждения имущества на покупателя (п. 1 ст. 459 ГК РФ).

Общее правило о риске сформулировано в ст. 211 ГК РФ: риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несёт его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором. Одно из исключений из этого правила содержит норма п. 1 ст. 459 ГК РФ, в соответствии с которой риск случайной гибели отчуждаемого имущества переходит от продавца к покупателю одновременно с исполнением обязанности по передаче имущества. Соглашением сторон может быть определён и другой момент. Есть все основания считать, что момент исполнения обязанности продавцом передать имущество покупателю и момент перехода права собственности на недвижимость - предмет договора купли-продажи могут не совпадать. Риск случайной гибели в этом случае и в некоторых других может нести не собственник имущества, а другое лицо (например, владеющий покупатель, не зарегистрировавший право собственности на недвижимое имущество).

Практически, риск случайной гибели имущества в договоре продажи жилого помещения означает, что покупатель, не став собственником, обязан произвести оплату в полном объеме, несмотря на случайную гибель (повреждение) имущества, поскольку имущество ему передано и он является его владельцем. Если же такой риск несёт продавец, то он не вправе требовать от покупателя платежа, а если оплата уже была произведена, то обязан вернуть полученную сумму покупателю.

Определение момента перехода права собственности по договору от отчуждателя к приобретателю имеет практическое значение, которое заключается, прежде всего, в том, что позволяет установить лицо, уполномоченное в качестве собственника осуществлять владение, пользование, распоряжение вещью. В определении точной даты перехода права собственности заинтересованы: государство (которому такая информация необходима, например, в целях налогообложения), старый и новый собственник (например, для защиты своих интересов в гражданском обороте), кредиторы этих лиц и другие субъекты.

Право собственности на недвижимость возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8, п. 2 ст. 223 ГК РФ).

До введения единой системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним оформление прав (и сделок) осуществлялось различными органами в зависимости от объекта: бюро технической инвентаризации, Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству, Комитетом по управлению имуществом и другими, С возрождением категории «недвижимости» в действующей правовой системе Российской Федерации вновь возник вопрос об обеспечении публичности и достоверности оборота недвижимого имущества.

Нормативную базу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют: положения ГК РФ (ст. ст. 131, 164, 165, 219, 223 и др.), правила специального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», другие нормативные правовые акты РФ и субъектов РФ. Введение госрегистрации прав на недвижимое имущество вызвано, прежде всего, необходимостью обеспечения гласности и публичности оборота недвижимого имущества.

Согласно ст. 2 Закона о регистрации прав государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, - это акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Неудачность этой формулировки уже была предметом критики в юридической литературе. Правомерное основание (justa causa) права собственности имеет существенное значение для действительности госрегистрации права, поскольку для правопреемства недостаточно соответствующего намерения сторон. Где нет законного основания, нет и перехода права собственности. Не случайно нормы закона о регистрации прав в качестве необходимых называют правоустанавливающие документы - в том числе и договоры (ст. 13,17).

Вместе с тем нормы п. 2 ст. 8 и п. 2 ст. 223 ГК РФ определяют момент возникновения прав, подлежащих государственной регистрации. Таким моментом является госрегистрация соответствующего права, если иное не установлено законом.

Таким образом, договор купли - продажи недвижимости как волевой акт сторон является основанием перехода нрава собственности от продавца к покупателю, а государственная регистрация определяет лишь момент перехода этого права.

Несмотря на обязательность государственной регистрации вещных прав и обременении на недвижимое имущество, в соответствии с Законом о государственной регистрации она не имеет правоустанавливающий характер. Тем не менее, в соответствии с прямым указанием норм ГК РФ государственная регистрация определяет момент возникновения права, если иной момент не установлен законом. Целью такой регистрации является, с одной стороны, охрана прав субъектов гражданского оборота, с другой - обеспечение управленческих, учётных, фискальных, информационных и тому подобных интересов государства. Заявление о госрегистрации права должны подавать обе стороны договора продажи жилого помещения (продавец и покупатель). Если договор продажи был нотариально удостоверен по желанию стороны, заявление подает продавец или покупатель.

Поскольку передача недвижимого имущества (и как следствие этого, как правило, исполнение договора) может иметь место до государственной регистрации перехода права собственности, то в норме п. 2 ст. 551 ГК РФ специально подчеркивается, что исполнение договора продажи недвижимости сторонами не является основанием для изменения отношений с третьими лицами. Существование этой нормы дало повод к появлению среди некоторых авторов мнения, что «до момента регистрации перехода права собственности покупатель не вправе распоряжаться имуществом, одновременно продавец теряет право распоряжаться им любым способом». Что касается покупателя, то, бесспорно, он не является собственником переданного ему имущества, поэтому и распоряжаться им может только при наличии соответствующего полномочия собственника (продавца). В отношении же продавца такой подход далеко не очевиден и вряд ли обоснован.

Существование обязательственного правоотношения по передаче недвижимого имущества в собственность, вытекающего из договора продажи, не является правопрепятствующим фактом, тем юридическим фактом, который ограничивает правомочие распоряжение собственника (даже если предмет передан). До момента регистрации перехода права собственности к покупателю, продавец остается собственником. Скорее норма п. 2 ст. 551 ГК РФ позволяет сделать противоположный вывод: если само по себе исполнение договора никоим образом не влияет на отношения с третьими лицами, то и продавец во внешних отношениях остается обладателем вещного права со всеми присущими ему атрибутами (включая правомочие распоряжения). Каких-либо правил, ограничивающих право распоряжение собственника в связи с передачей недвижимого имущества другому лицу, ни ГК РФ, ни иные федеральные законы не содержат (п. 2 ст. 1, п. 2 ст. 2О9 ГК РФ).

Так, П.В. Крашенинников указывает, что «только после государственной регистрации покупатель становится собственником недвижимого имущества во всем том, что касается прав и обязанностей третьих лиц» Крашенинников В.П. Сделки с жилыми помещениями: Комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения. Изд-е 3-е, перераб. и доп. М.: Статут, 2006 ст. 128. Получается, что и продавец и покупатель признаются собственниками, но первый - в отношениях с третьими лицами, а второй - по отношению к продавцу. Действительно, буквальное толкование указанной нормы дает повод для такого утверждения, но ни О. Козырь, ни П.В. Крашенинников не определяют, с какого же момента происходит переход права собственности во внутренних отношениях (между сторонами).

Формулировка рассматриваемой нормы, позволяющая сделать приведенный вывод, представляется неудачной, ведь право собственности является наиболее полным вещным правом, собственник реализует в рамках закона по своему усмотрению принадлежащие ему правомочия по владению, пользованию и распоряжению. Поэтому существует незыблемый постулат: на одну вещь может быть только один индивидуальный собственник и с теоретических позиций «расщепление» права собственности, как абсолютного права, является недопустимым. Возникают и неразрешимые практические вопросы, например о содержании «права собственности» продавца и покупателя. Такое решение (о постепенном переходе права собственности) не обеспечивает должной стабильности и четкости в обороте недвижимого имущества.

В связи с изложенным можно рекомендовать исключить из ст. 551 ГК РФ пункт второй. Реализация подобного предложения позволит отойти от различного толкования указанной нормы и более четко выделить единый (и единственный) момент перехода права собственности по договору - момент государственной регистрации права приобретателя, если иное не предусмотрено законом.

С практической и теоретической точки зрения очень важно решение такого вопроса, как вопрос о последовательности осуществления передачи недвижимого имущества и государственной регистрации возникновения права собственности покупателя на это имущество. К сожалению, этот вопрос в литературе крайне редко затрагивается.

Если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации права собственности на недвижимость, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ). Государственная регистрация помещения осуществляется в случаях, когда данное помещение является самостоятельным (отдельным) объектом права. Так, если гражданин приватизировал квартиру, занимаемую им по договору социального найма, то государственной регистрации подлежит право собственности на эту квартиру в целом (отдельно на комнаты, составляющие квартиру, регистрировать право собственности не имеет смысла: объект права - квартира). Если по договору найма он пользуется только комнатой в квартире и приватизировал ее (в случаях, когда это допускается законодательством РФ), то регистрируется право собственности на комнату (объект права - комната). В рамках проводимой административной реформы, в составе Правительства РФ Указом Президента Российской Федерации от 13 октября 2004 г. №1315 «Вопросы Федеральной регистрационной службы» СЗРФ. 2004. №42, Ст.4110. создана Федеральная регистрационная служба. В соответствии с п. 1 гл. 1 Положения о Федеральной регистрационной службе. Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация) является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции в сфере регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, регистрации общественных объединений и политических партий, а также правоприменительные функции и функции по контролю и надзору в сфере адвокатуры и нотариата. Первой задачей Росрегистрации названо обеспечение установленного порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 2 Положения о Федеральной регистрационной службе). Статья 131 «Государственная регистрация недвижимости» ГК РФ содержит следующие положения:

· право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом РФ и иными законами (п. 1);

· отказ в государственной регистрации права на недвижимость или сделки с ней либо уклонение соответствующего органа от регистрации могут быть обжалованы в суд (п. 5). Сама регистрация регламентируется Приказом Минюста РФ от 6 августа 2001 г. №233 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения» Приказ Минюста РФ от 06.08.2001 N 233 (ред. от 24.12.2004, с изм. от 15.12.2008) "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения" (Зарегистрировано в Минюсте РФ 16.08.2001 N 2881)//Бюллетень Министерства Юстиции Российской Федерации. 2001. с. 9. Как следует из действующего гражданского законодательства РФ (ст. 550 ГК РФ), договор продажи недвижимости не нуждается в нотариальном удостоверении. По законодательству РФ, действовавшему ранее, некоторые договоры купли-продажи недвижимого имущества, в частности, жилого дома или его части, требовали нотариальной формы. Такой порядок сделок с жилыми помещениями остался на Украине.

Однако введение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью делает излишним нотариальное удостоверение таких сделок. Вместе с тем стороны договора вправе осуществить нотариальное удостоверение такой сделки в добровольном порядке, без принуждения законом.

На практике очень часто, для увеличения надежности сделки ее доказательственности, стороны прибегают к нотариальному заверению договора купли-продажи жилых помещений. Это объясняется большой стоимостью таких сделок и их социальной значимостью для сторон. Уместно вспомнить высказывание Карбюзье, что «…комфорт человеческой жизни на восемьдесят процентов определяется качеством его жилья». Относительно обязательности нотариального заверения договора купли-продажи жилых помещений, думается здесь особенно справедлив общий подход гражданского права - собственник всегда действует разумно и чем меньше его будут принуждать, тем больше шансов у него стать эффективным собственником.

В юридической литературе высказывается критика в адрес положений ст. 550 ГК РФ. Так, 3. Мамишов отмечает: «Отступая от ранее действующих правил, разработчики нового Гражданского кодекса РФ в обоснование своей позиции ссылаются на факт регистрации сделок с недвижимостью. При этом, они считают, что регистрация вполне заменит нотариальное удостоверение».

Это утверждение представляется малоубедительным. Если мы считаем главной задачей защиту прав и законных интересов граждан, то нельзя не признать, что отмена нотариального удостоверения, в первую очередь, как раз ущемляет интересы сторон. Ведь сделки с недвижимостью для того, чтобы они соответствовали закону, должны отвечать ряду требований в отношении формы, условий. Конечно, сторонам необходима помощь специалиста Гонгало Б. М., Крашенинников П.В. Сделки с недвижимостью. М.: Инфра-М., 2003. С. 15..

Удостоверение сделок с недвижимостью нотариусами как раз предусматривалось законодателем для того, чтобы уже на стадии заключения договора с помощью квалифицированного юриста и уполномоченного представителя государства-нотариуса внести ясность во взаимоотношения сторон по содержанию договора, устранить все недоговоренности и противоречия между сторонами, обеспечить соответствие его формы и условий требованиям закона с тем, чтобы в будущем исключить возникновение имущественных споров.

Этот путь упорядочивает гражданский оборот с недвижимым имуществом, освобождает суды при возникновении между сторонами споров от дополнительных усилий по установлению подлинности и добровольности договора.

Характерно, что на практике, большинство договоров купли-продажи жилых помещений проходят нотариальное заведение в добровольном порядке.

Возможно, это правильно, когда человек сам решает, как ему поступать, особенно в отношении своей собственности.

Вполне оправданной выглядит введенная с 2005 г. имущественная ответственность регистрирующих органов в случае ошибки при регистрации прав на недвижимое имущество, повлекшее за собой ущерб. Правда, как отмечалось ранее не совсем понятным выглядит ограничение этой ответственности одним миллионом рублей, ведь реальная стоимость жилья почти всегда значительно выше. В октябре 2006 г. опубликован Административный регламент исполнения государственной функции по госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними, утвержденный Приказом Минюста от 14.09.2006 №293 (далее - Регламент). Сразу видно, что над ним поработали основательно - весь этот кодекс чиновников-регистраторов, несмотря на убористый шрифт, занимает шесть газетных полос А2. Зато все строго расписано буквально по минутам, рублям и квадратным метрам. Согласно Регламенту срок госрегистрации прав граждан на жилые помещения, приобретаемых на основании договора передачи жилого помещения в собственность, а также в связи с договорами об ипотеке жилых помещений, не должен превышать 15 календарных дней со дня подачи заявления и документов, необходимых для госрегистрации прав. На исправление технических ошибок, допущенных при регистрации прав, дается 3 дня с момента их обнаружения, на внесение записи о новом законном владельце закладной - 1 день. Трусевич С. Госрегистрация: Миссия выполнима // ЭЖ - ЮРИСТ. № 38, сентябрь 2006. С. 3.

В конце параграфа приведем пример из судебной практики показывающий важность и полезность процедуры государственной регистрации права собственности на жилые помещения.

Завершено рассмотрение гражданского дела по иску жителя Тверской области о признании права собственности на жилой дом и земельный участок.

Мировой судья судебного участка №1 г. Конаково рассмотрел гражданское дело по иску гражданина Т. к гражданке З. о признании права собственности на жилой дом с хозяйственными постройками и земельным участком.

13 мая 2006 года истец приобрел у гражданина З. домовладение, расположенное в д. Крутец Конаковского района.

Он оплатил продавцу полную стоимость домовладения и в присутствии свидетелей в простой письменной форме был составлен договор купли - продажи. Данный договор не был составлен и зарегистрирован в установленном законом порядке ввиду отсутствия у него денежных средств на оформление. Гр.Т. намерен был сделать это позже. А 16 октября 2008 года продавец домовладения - гражданин З. умер. В настоящее время истец не может оформить свои законные права собственника на указанную недвижимость, так как продавец умер и не соблюдена форма договора купли-продажи при его заключении. Во вне судебном порядке гр. Т. не может установить принадлежность ему на праве собственности указанного домовладения.

Из обстоятельств, установленных в судебном заседании, посредством исследования медицинских документов и показаний свидетелей, гражданин З. в момент совершения сделки, не был способен в силу своего психического состояния понимать значение своих действий или руководить ими. Ссылки истца на то, что документа, подтверждающего заболевание З., он не видел, суд расценил критически.

В соответствии с положениями ст. 177 ГК РФ, сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина, либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

Мировым судьей судебного участка №1 Конаковского района исковые требования гражданина Т. оставлены без удовлетворения.

Таким образом, можно сделать вывод, что складывающаяся процедура государственной регистрации прав на жилые помещения, ее административное оформление, обеспечивают необходимую доказуемость при разрешении возникающих споров и в целом обеспечивают стабильность гражданского оборота жилых помещений.

2.3 Гражданско-правовая ответственность сторон по договору продажи жилого помещения

Юридическая ответственность всегда представляет собой реакцию на уже совершенное действие, чем отличается от иных форм ответственности. В качестве отличительных черт юридической ответственности указывают ее обладание особенностями правового явления: по своему содержанию - это применение к лицу санкций в основном штрафного характера; по непосредственному выражению - это претерпевание; по основанию - это «ответная мера» за совершенное правонарушение. В свою очередь юридическая ответственность определенным образом трансформируется в той или иной отрасли права, в частности в гражданском праве. Для гражданско-правовой ответственности характерны все признаки юридической ответственности: это одна из форм государственно - принудительного воздействия на нарушителя; она применяется к лицам, допустившим правонарушение; применяется только уполномоченными на это органами (государственными и иными); состоит в применении к нарушителю предусмотренных законом санкций Гражданское право: Учеб. / Под ред. Е.А.Суханова. Т.1 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Волтерс Клувер, 2004.. С. 170.. Тем не менее, данные признаки определенным образом трансформируются в гражданско-правовых отношениях.

Так, для гражданско-правовой ответственности характерно не всякое государственное принуждение, а только принуждение к несению отрицательных имущественных последствий, возникающих в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением обязанности из договора или из причинения внедоговорного вреда. О наступлении отрицательных последствий для правонарушителя как непременном признаке гражданско - правовой ответственности говорится во многих научных исследованиях. Отрицательные последствия могут выражаться в виде дополнительного обязательства, возлагаемого на нарушителя (уплата неустойки, возмещение убытков).

Позиции авторов по вопросу о понятии и особенностях гражданско-правовой ответственности также различны. Несмотря на это, мнения сходятся в имущественном характере ответственности, и этот признак выделяют многие из них. В.П. Грибанов пишет, что гражданско-правовая ответственность есть лишь одна из форм государственно-правового воздействия на нарушителя Грибанов В.П. Осуществление и защита гражданских прав. М.: Статус, 2001. С. 310. В качестве особенностей гражданско-правовой ответственности он называет: имущественный характер ответственности; невыгодность имущественных последствий для лица, нарушившего гражданские права и обязанности; связь гражданско-правовой ответственности с применением санкций.

По мнению Т.И. Илларионовой гражданско-правовая ответственность - «гарантированные силой государства юридические формы реакции потерпевшего лица на совершенное субъектом правонарушение, выражающееся в возложении на правонарушителя мер воздействия имущественного характера» Гражданское право: Учебник / Под ред. Т.И. Илларионовой, Б.М. Гонгало, В.А. Плетнева. М., 1998. С. 419.. В данном определении выделяется не только государственная обеспеченность применяемых мер и их правовые формы, но и присущий им имущественный характер.

Также практически все авторы выделяют отличительную особенность гражданско-правовой ответственности как государственное принуждение. Что касается государственного принуждения в рамках гражданско-правовой ответственности, то в юридической литературе верно указывается, что в связи с особенностями присущих гражданско-правовым отношениям «юридических режимов регулирования государственное принуждение пребывает как бы в скрытом виде: правовая активность субъектов имеет здесь столь юридически значимый характер, что достаточно самого факта противоправного поведения и одностороннего требования управомоченного лица, чтобы юридическая санкция вступила в действие и без прямого участия компетентных государственных органов» Алексеев С.С., Гонгало Б.М. Гражданское право -М.: Проспект, Велби, 2007 С. 271. Поэтому мера гражданско-правовой ответственности может иметь место и при добровольном исполнении лицом обязанности, например, по возмещению убытков. Таким образом, государственное принуждение в гражданском праве, в том числе и при применении мер гражданско-правовой ответственности, может носить как опосредованный (скрытый, косвенный), так и непосредственный (прямой) характер.

Некоторые авторы, формулируя понятие гражданско-правовой ответственности, выделяют в качестве основных, существенных и иные ее признаки. О.С. Иоффе определяет гражданско-правовую ответственность как санкцию за правонарушение, которая влечет для нарушителя определенные лишения имущественного и личного характера Иоффе О.С. Избранные труды. В 4-х томах. Том 3. Обязательственное право. М.: Юридический центр Пресс, 2004. С. 254..

Таким образом, цель гражданско-правовой ответственности можно определить как восстановление имущественного состояния лица за счет имущества правонарушителя или лица, ответственного за правонарушение другого. Для гражданско-правовой ответственности сегодня характерно смещение акцентов в сторону усиления компенсационного характера ее мер и нравовосстановительной функции, чему в немалой степени способствует расширение сферы договорного регулирования. Закон устанавливает, что полное возмещение причиненных убытков включает и реальный ущерб - расходы по восстановлению нарушенного права, и упущенную выгоду - неполученные доходы, которые были бы получены в обычных условиях гражданского оборота, если бы право не было нарушено (ст. 15 ГК РФ). Гражданско-правовая ответственность заключается в достижении того результата, которое предполагалось при вступлении в гражданское правоотношение, в том числе при заключении договора.

Необходимо различать юридическое и фактическое основание гражданско-правовой ответственности. В качестве юридического основания гражданско - правовой ответственности выступает закрепление ее в нормах гражданского права. По этому поводу В.А. Тархов отмечает, что правовое основание ответственности представляет собой юридическое оформление, закрепление основания гражданско - правовой ответственности.

Фактическим основанием гражданско-правовой ответственности выступает состав гражданского правонарушения как совокупность условий, необходимых для привлечения к ней. Традиционно указывалось четыре таких обстоятельства (противоправное поведение, причинная связь, вред (убытки), вина). Для того чтобы привлечь к ответственности в виде возмещения убытков, необходимы также наличие убытков и причинная связь между противоправным поведением должника и убытками. Поэтому состав гражданского правонарушения может быть как полным (противоправное поведение, убытки, причинная связь, вина), так и неполным в зависимости от меры гражданско-правовой ответственности.

Несколько иной позиции придерживается Е.А. Суханов, который выделяет помимо оснований гражданско-правовой ответственности и условия. Он указывает, что основаниями являются те обстоятельства, при которых она наступает. Чаще всего таким основанием является совершение правонарушения (например, неисполнение или ненадлежащее исполнение лицом возникших из договора обязанностей), хотя в гражданском праве ответственность может в некоторых случаях наступать и при отсутствии правонарушения со стороны ответственного лица (например, ответственность поручителя за нарушение обязанным лицом обеспеченного поручительством договора), то есть в качестве основания гражданско-правовой ответственности могут выступать не только правонарушение, но и другие обстоятельства. Однако, помимо основания ответственности, необходимо установить еще и другие обстоятельства, которые называются условиями гражданско-правовой ответственности. Как правило, требуется четыре общих условия (состав гражданского правонарушения) гражданско-правовой ответственности: противоправный характер поведения, наличие вреда или убытков у потерпевшего, причинная связь между противоправным поведением нарушителя и наступившими вредоносными последствиями, вина правонарушителя Гражданское право: Учеб. / Под ред. Е.А.Суханова. Т.1 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Волтерс Клувер, 2004 С. 438-439..

Некоторые авторы включали в этот перечень дополнительные обстоятельства. Так, В.П. Грибанов дополнил указанные обстоятельства наличием прав и обязанностей участников отношений. В обоснование этого утверждения он отмечал, что «поскольку гражданско-правовая ответственность наступает за нарушение гражданских прав и обязанностей, то только при наличии этих прав и обязанностей может идти речь об ответственности. Если же таких прав и обязанностей нет, невозможно и их нарушение, не может быть и ответственности» Гражданское право: Учеб. / Под ред. Е.А.Суханова. Т.1 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Волтерс Клувер, 2004 С. 438-439.. Некоторые авторы придерживаются точки зрения, согласно которой для привлечения к ответственности не требуется вышеназванных условий.

Достаточно распространена позиция о том, что объект и субъект, хотя и существуют в правонарушении, но не входят в необходимый состав. Объект и субъект в гражданском праве подразумеваются в общих чертах, конкретизировать их нет необходимости. Нужно учитывать объективную сторону (противоправность, вред, причинно-следственная связь) и субъективную сторону (вина и другие обстоятельства).

Мы уже отмечали, что гражданско-правовая ответственность нацелена на эквивалентное возмещение потерпевшему причиненного вреда или убытков. Поэтому как один из ее признаков можно назвать соответствие размера ответственности размеру причиненного вреда или убытков. Общим правилом является принцип полного возмещения убытков: «Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере» (п. 1 ст. 15 ГК РФ). Закон представляет право суду изменить размер ответственности в тех случаях, когда установленный договором или законом размер ответственности нарушает гражданско-правовые принципы справедливости, соответствия размера взыскиваемых убытков размеру причиненного ущерба.

Нарушение соответствия между размером ответственности и размером причиненного вреда носит исключительный характер. Это ограничение размеров компенсации, предусмотренное сторонами договора, или ограничение введенное на основании закона. Кроме того, неэквивалентные меры имущественной ответственности могут предусматривать повышенный размер этой ответственности: «…когда убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки…» (п. 1 ст. 394 ГК РФ)

Таким образом, можно определить, что гражданско-правовая ответственность всегда носит имущественный характер. Она основывается не на претерпевании правонарушителем лишений личного порядка, а на претерпевании им лишений в его имущественной сфере.

В связи с тем, что гражданское право регулирует отношения, складывающиеся между равноправными и независимыми участниками, гражданско-правовая ответственность представляет собой ответственность одного участника перед другим. Государство в гражданском правоотношении не является стороной, перед которой несут ответственность другие стороны, оно выступает как один из равноправных участников, который в свою очередь также может быть привлечен к ответственности наравне с другими. Гражданско-правовая ответственность может быть реализована без специальной деятельности государственного аппарата. В гражданском правоотношении контрагент в ряде случаев может применить к правонарушителю предусмотренную законом или договором меру ответственности, не прибегая к помощи судебных и иных государственных органов.

В гражданском праве различают два вида ответственности: договорная и деликтная. Различия между договорной и деликтной ответственностью основаны на юридических фактах, порождающих обязательство из договора и из причинения вреда, в связи с чем закон устанавливает определенный режим для каждого из этих видов.

Договорная ответственность основана на правоотношении, существующей между должником и кредитором. Деликтной ответственности не предшествует какая-либо обязанность конкретного лица, она основывается на факте совершения недозволенного действия, посягающего на абсолютные права. Таким образом, деликтная ответственность может возникнуть перед любым лицом, договорная же устанавливается перед стороной в договоре.

Стороны договора имеют возможность по своему соглашению снижать или повышать размеры ответственности. Участники договорного обязательства могут предусмотреть возможные случаи и последствия его неисполнения, что и дает основания требовать от них принятия всех необходимых мер для предотвращения случаев нарушения обязательства. Договорная ответственность должников носит, по общему правилу, долевой характер, если иное не предусмотрено законом, договором или условиями обязательства. Каждый из должников обязан исполнить обязательство в равной доле с другими (СТ.321ГКРФ).

Договорная ответственность является одним из видов гражданско-правовой ответственности, поэтому ей свойственны все общие признаки. Ответственность по договорному обязательству наступает в случае его неисполнения или ненадлежащего исполнения: «Лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности)…» (п. 1 ст. 401 ГК РФ).

Субъектами договорной ответственности выступают стороны договора, которые по соглашению могут сами определять размер ответственности. При заключении договора стороны предполагают возможные нарушения обязанностей, и определяют на основе равноправных условий, с учетом интересов, какие правовые последствия могут быть применены в том или ином случае. Эти действия основываются на положениях закона о свободе усмотрения граждан и юридических лиц (п. 1 ст. 421 ГК РФ) и выражения согласованной воли сторон при заключении договора (п. 3 ст. 154 ГК РФ). Таким образом, на стадии заключения договора закладываются правовые основы применения ответственности и рассматриваются возможности ее реализации, поэтому должна быть обеспечена реальность ее применения.

С этой целью должна быть подвергнута оценке способность нести гражданско-правовую ответственность в договорном обязательстве. Стороны в договоре должны располагать имущественными возможностями, предоставить гарантии применения ответственности в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства. Это обеспечивает в будущем реализации мер ответственности. Необходимость таких действий предопределяется реалиями действительности, когда решения судов о взыскании не исполняются по причине неплатежеспособности должника. Поэтому имущественная состоятельность контрагента должна рассматриваться как одно из условий заключения договора. Закон не предусматривает такие правомочия сторон при заключении договора, но их правомерность основывается на общих положениях о свободе договора и ответственности за ее исполнение: «граждане и юридические лица свободны в заключении договора» (п. 1 ст. 421 ГК РФ). Поэтому одним из аспектов реализации принципа свободы договора должна являться деятельность его участников по выбору контрагента, который в случае нарушения договора будет экономически способен нести имущественную ответственность.

Важный вопрос заключается в определении объема (размера) договорной ответственности. Отличительным признаком договорной ответственности является то, что стороны в договоре самостоятельно регулируют возникающие правоотношения при наличии оснований ответственности. Кредитор может требовать полного возмещения убытков, но возможно уменьшение размера убытков законом или договором (п. 1 ст. 15 ГК РФ).

Некоторые авторов полагают, что вопрос о ликвидации вредных последствий правонарушения исчерпывается принудительным исполнением невыполненной обязанности даже в случае неприменения штрафных санкций. Такая точка зрения основывается на том, что самым важным для осуществления субъективных прав участников гражданского оборота или сторон договора является надлежащее исполнение обязанностей контрагентом.

Противоположная точка зрения заключается в том, что ответственность предполагает претерпевание неблагоприятных последствий стороной, нарушившей обязательство, в результате возложения на нее дополнительной или новой обязанности. Так, О.С. Иоффе пишет: «…реальное исполнение, даже принудительное, нельзя считать мерой ответственности. Обязанность реального исполнения вытекает непосредственно из самого обязательства» Иоффе О.С. Избранные труды. В 4-х томах. Том 3. Обязательственное право. М.: Юридический центр Пресс, 2004. С. 247.. Н.С. Малеин отмечает: «Ответственность состоит или в присоединении к нарушенной обязанности новой дополнительной обязанности, или в замене неисполненной обязанности новой обязанностью, или в лишении права, из которого вытекала нарушенная обязанность» Малеин Н.С. Имущественная ответственность в хозяйственных отношениях. -М.:, 1968 С. 12

Такой подход предполагает, что исполнение обязательства в натуре под принуждением не является мерой ответственности, и обязанность реального исполнения вытекает непосредственно из самого обязательства. Закон устанавливает, что прекращение обязательств сторон по договору связано с окончание срока его действия (п. 3 ст. 425 ГК РФ). Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства. Таким образом, пока обязательство не исполнено, договор по общему правилу считается действующим и принуждение к исполнению обязательства в натуре не является дополнительной обязанностью.

Меры гражданско-правовой ответственности принято классифицировать по той роли, которую они играют в правоотношении Илларионова Т.И., Отв. ред.: Кириллова М.Я.: Механизм действия гражданско-правовых охранительных мер. Учебное пособие.-Свердловск Из-во Урал. Универ.1980 С. 63. Различают пресекательные (конфискационные), штрафные и компенсационные меры ответственности. К штрафным относят неустойку, проценты за неисполнение денежного обязательства. Компенсационной мерой в договорной ответственности является возмещение убытков.

Обязанности по возмещению убытков российскими цивилистами принято относить к общей (основной) санкции за нарушение условий обязательств, не классифицируя их в качестве одного из способов обеспечения. Возмещение убытков является основной формой гражданско-правовой ответственности. Убытки в договорном праве отражают не только и не столько отрицательный финансовый результат деятельности того или иного субъекта гражданского права, а представляют собой вызываемые неисполнением или ненадлежащим исполнением условий договора одной из сторон отрицательные последствия в имущественной сфере потерпевшего. Возмещение убытков пострадавшей стороне должно быть адекватным, то есть она не должна получить ничего лишнего, выходящего за пределы необходимого, что позволяет восстановить ее нарушенное право.

В соответствии с законом «лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков…» (п. 1 ст. 15 ГК РФ). Через действие этой и ряда других норм реализуется принцип полноты возмещения причиненного вреда (для внедоговорных отношений) или убытков (для договорных отношений). Так, эти требования конкретизируются в нормах договорного права: «должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства» (п. 1. ст. 393). Возмещение убытков как мера договорной ответственности носит исключительно имущественный характер в отличие от ответственности в сфере личных неимущественных правоотношений, которая наступает и за ущерб в области неимущественных отношений и нематериальных благ. Возмещение убытков следует отличать от возмещения вреда, так же как различаются убытки и вред. Категория «возмещение вреда» применяется при анализе ответственности в деликтных обязательствах. Необходимость возмещения вреда вытекает не из ранее оформленного обязательства (договора), а из норм закона. Кроме того, в силу нормы п. 1 ст. 1064 ПС РФ законом или договором может быть предусмотрена обязанность причинителя вреда выплатить компенсацию сверх возмещения вреда.

Законом или договором может быть предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (ст. 15 ГК РФ). При определении размера подлежащих возмещению убытков суду предоставлено право на уменьшение размера ответственности должника в случаях, «если кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размеров убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению» (ст. 404). Данная норма устанавливает принцип смешанной вины. Действие этой нормы стимулируют кредитора к принятию мер, нацеленных на уменьшение неблагоприятных последствий нарушения договора, что в свою очередь ведет к уменьшению размера ущерба и ответственности правонарушителя. В итоге уменьшаются имущественные потери обеих сторон обязательства.

Подлежащие возмещению убытки включают реальный ущерб, который выражается в расходах, уже произведенных потерпевшей стороной, или будущих расходах, необходимых для восстановления нарушенного права (п. 2 ст. 15 ГК РФ). В реальный ущерб входят и утрата или повреждение имущества как предполагающие расходы для владельца. Данный вид убытков характеризуется уменьшением (реальным или неизбежным в будущем) наличного имущества потерпевшего, в отличие от упущенной выгоды, основной чертой которой является неувеличение наличного имущества, хотя оно и могло бы увеличиться, если бы не нарушение условий сделки Иоффе О.С. Избранные труды. В 4-х томах. Том 3. Обязательственное право. М.: Юридический центр Пресс, 2004., стр.100..

При определении размера реального ущерба, подлежащего возмещению, необходимо исходить из характера последствий нарушения договорного обязательства, при этом при определении убытков принимаются во внимание цены, существовавшие в том месте, где обязательство должно было быть исполнено в день добровольного удовлетворения должником требований кредитора, а если требование добровольно удовлетворено не было - в день предъявления иска (п. 3 ст. 393 ГК РФ). Данное правило преследует цель обеспечить справедливое возмещение убытков, причиненных нарушением обязательств, особенно в условиях инфляции. С целью конкретизации и единообразного применения установленных правил Высший Арбитражный Суд РФ и Верховный Суд РФ пояснили: «Необходимость таких расходов и их предполагаемый размер должны быть подтверждены обоснованным расчетом, доказательствами, в качестве которых могут быть представлены смета (калькуляция) затрат на устранение недостатков товаров, работ, услуг либо договор, определяющий размер ответственности за нарушение обязательства, и т.п.» Постановление Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. №6/8./ Бюл. Верховного Суда РФ. 1996. №7. С. 2..

Лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения не только понесенных расходов, но и затрат, которые должны будут быть произведены для восстановления нарушенного права (п. 2 ст. 15 ГК РФ). Кроме того, если нарушенное право может быть восстановлено в натуре путем приобретения определенных вещей (товаров) или выполнения работ (оказания услуг), может быть истребована стоимость еще неоплаченных соответствующих вещей (товаров), работ или услуг, которая должна определяться по правилам пункта 3 статьи 393 ГК РФ.

В договоре продажи жилого дома, квартиры или части жилого помещения включение в договор пределов ответственности сторон во многом облегчит разрешение в будущем возможных споров. Представляется, что в интересах покупателя можно предусмотреть ответственность продавца в том случае, если он не передаст недвижимость в срок, предусмотренный конкретным пунктом настоящего договора, то будет обязан уплатить покупателю пеню в размере, указанном в процентах от стоимости недвижимости за каждый день просрочки. Максимальный размер ответственности продавца за нарушение обязательств также следует указывать в процентах от стоимости жилого помещения, причем он не может превышать стоимости недвижимости.

Кроме того, можно утверждать, что в случае расторжения договора по инициативе продавца или по соглашению сторон, а также в случае признания данного договора недействительным по любым основаниям, возникшим до государственной регистрации права собственности на недвижимость на имя покупателя, продавец должен возместить покупателю убытки в размере рыночной стоимости жилого помещения, которая будет существовать к моменту расторжения (признания недействительным) данного договора. При этом размер убытков, подлежащих возмещению, в любом случае не может быть ниже стоимости недвижимости, определенной договором.

Практика показывает, что включение в договор оплаты в счет причитающихся платежей (задатка) составляет основную причину судебных разбирательств и открывает широкие пути для мошеннических действий как со стороны продавца, так и со стороны покупателя. Это подтверждает, на сколько актуален для общества вопрос должного правового регулирования договора купли-продажи жилых помещений.

Заключение