Главная
База знаний "Allbest"
Государство и право
Гражданско-правовое регулирование договора продажи жилого помещения
Гражданско-правовое регулирование договора продажи жилого помещения
Анализ российского законодательства о договоре продажи жилых помещений. Понятие и существенные условия данного договора. Проблемы приобретения жилого помещения по договору ипотеки, специфика гражданско-правовой ответственности по данному договору.
| Рубрика | Государство и право |
| Вид | дипломная работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 12.07.2010 |
| Размер файла | 165,6 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Можно спорить о нравственности такого подхода. Как жить дальше выселяемому? Но ведь без эффективной государственной защиты права собственника не возможно создание процветающего общества. Государство обязано вмешиваться в подобные отношения, тем более что они носят массовый характер. По истечении срока, установленного судом, право пользования жилым помещением прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.
Бывший член семьи собственника может потерять право пользования его помещением и до того, как истек срок, установленный решением суда, в случае, если прекращено право собственности на это жилое помещение самого собственника, если отпали основания, по которым суд решил сохранить право пользования, либо появились новые обстоятельства, которые могут существенно повлиять на ранее вынесенное решение. В подобных случаях суд своим решением вправе выселить бывшего члена семьи собственника до истечения установленного срока.
При рассмотрении данной категории споров, возникает вопрос, становится ли ребенок бывшим членом семьи собственника жилого помещения по правилам ст. 31 ЖК РФ, если после расторжения брака его родители стали проживать раздельно, а он - с тем из родителей, который в собственности жилья не имеет?
В соответствии с ч. 1 ст. 31 ЖК РФ к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Из положений указанной нормы следует, что членом семьи собственника является лицо, проживающее совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении.
В п. 3 ст. 65 СК РФ место жительства детей при раздельном проживании родителей устанавливается соглашением родителей. Если после расторжения брака ребенок стал проживать с тем из родителей, у которого не имеется жилого помещения в собственности, и у другого родителя возникли алиментные обязательства в отношении его, то ребенок уже не может считаться членом семьи собственника. В силу ч. 4 ст. 31 ЖК РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.
Таким образом, если ребенок по соглашению родителей остается проживать с родителем, у которого в собственности жилья не имеется, он является бывшим членом семьи собственника жилого помещения и подлежит выселению вместе с бывшим супругом на основании и в порядке, предусмотренном ч. 4 ст. 31 ЖК РФ.
Следует отметить, что очень важное правило о применении норм, включенных в ч. 4 ст. 31 ЖК РФ содержится в ст. 19 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации». Нормы ст. 31 ЖК РФ не распространяются на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором. Прекращение семейных отношений таких лиц с собственником жилья не влечет прекращения их жилищных прав. Соответственно, нет необходимости устанавливать срок, на который сохраняется право пользования, а также обязывать собственника обеспечивать бывших членов семьи другим жильем. Право пользования жилым помещением в таких случаях не зависит от существования семейных отношений.
У судов возникает вопрос, сохранится ли право бессрочного пользования жилым помещением у бывшего члена семьи собственника жилого помещения, отказавшегося от участия в приватизации жилья, при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу с учетом положений статьи 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» и статьи 292 ГК РФ?
На этот вопрос следует ответить положительно по следующим основаниям. Статья 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» предусматривает, что действие положений части 4 статьи 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором. Из части 2 статьи 292 ГК РФ следует, что переход права собственности на жилой дом или квартиру другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членам семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
В соответствии со статьей 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда РФ» граждане, занимающие жилые помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд) на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти жилые помещения в собственность. Согласие лица, которое совместно проживает с собственником жилого помещения, является обязательным условием для приватизации. При этом следует учитывать, что, дав согласие на приватизацию жилого помещения, лицо исходило из того, что право пользования данным жилым помещением для него будет носить бессрочный характер, следовательно, его права должны быть учтены при переходе права собственности на жилое помещение другому лицу, поскольку иное толкование нарушало бы положения статьи 40 Конституции РФ, в соответствии с которой каждый имеет право на жилище и никто не может быть произвольно лишен своего жилища. В соответствии с частью 1 статьи 558 ГК РФ перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением является существенным условием договора продаж жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых эти лица проживают. Из данной нормы следует, что при отчуждении жилого помещения в договоре должно быть указано право лица, которое в нем проживает, на пользование данным жилым помещением, в ином случае договор не может быть заключен, поскольку не достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Следовательно, если бывший член семьи собственника на момент приватизации имел равные права с лицом, которое впоследствии приобрело в собственность данное жилое помещение, но отказался от приватизации, дав согласие на приватизацию иному лицу, то при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу он не может быть выселен из этого жилого помещения, поскольку имеет право пользования данным жилым помещением. При этом необходимо исходить из того, что право пользования носит бессрочный характер. По указанным основаниям Постановлением Президиума Тверского областного суда было отменено решение Конаковского городского суда о 13.12.2007 года, которым Ломовской В.Н. был признан прекратившим право пользования жилым помещением по ул. Энергетиков 7 кв 37 г. Конаково. Собственницей жилого дома является Збродова В.И. по договору купли - продажи от 12.08.2007 года. Отменяя решение суда Президиум Тверского областного суда указал, что суд при вынесении решения не учел положения ст. 19 ФЗ «О введение в действие жилищного кодекса РФ» от 29.12.2004 году, поскольку из материалов дела следует, что Ломовской В.П. на момент приватизации спорной квартиры в ней проживал, имел право на участие в приватизации, сведения о его регистрации в квартире на момент приобретения квартиры Збродовой В.И. 12.08.2007 года имелись, с чем покупатель Збродова В.И. была согласна. При таких обстоятельствах у суда не имелось оснований для удовлетворения иска Збродовой В.И. Информационное письмо Президиума Тверского областного суда (По результатам обобщения судебной практики гражданских дел, рассмотренных судами Тверской области за период с 2006 года по 2007 год, связанных с применением норм жилищного кодекса РФ).//СПС КонсультантПлюс
В целом эта новелла облегчает гражданский оборот жилых помещений, упрощая механизм договора купли-продажи.
В тех случаях, когда продается жилой дом из состава домов государственного или муниципального жилищного фонда социального использования, в этот перечень должны быть включены:
1. наниматель и члены его семьи (ст. 672 ГК РФ), их перечень по ЖК РФ достаточно обширен;
2. гражданин, являющийся поднанимателем жилого помещения в пределах срока действия договора найма (ст. 672, 685 ГК РФ).
В целом, ЖК РФ ослабляет вещные начала договора найма и значительно упрощает осуществление сделки купли-продажи жилых помещений.
Прежде всего, это относится к рынку первичного жилья, что касается рынка вторичного жилья, там по-прежнему остаются много пробелов и коллизий. В частности, как правило, в таких сделках участвуют не одна, а несколько квартир. При расселениях коммуналок участников становиться весьма значительное число, еще больше усложняется сделка, если в ней есть участники из различных городов, не говоря уже о странах. У профессионалов это явление получило термин «квартирных цепочек». Новая проблема, возникшая на рынке вторичного жилья с принятием ЖК РФ, продажа квартир с самовольным переустройством и перепланировкой. В этом случае виновное лицо должно понести административное наказание и осуществить легитимизацию сделанных самовольных переустройств и перепланировок, если это возможно. Такое разрешение могут дать муниципальные органы власти. Если совершенные переустройства и перепланировки нарушают принятые нормы и правила, создавая опасность для жизни и здоровья, или нарушают законные права других лиц, виновный должен восстановить жилую площадь. Возникающие споры должны решаться в судебном порядке. Суд вправе принять решение о публичной продаже такой квартиры. При этом следует учитывать, что механизма таких продаж пока не существует. Пожалуй, это один из самых сложных вопросов.
Впервые на законодательном уровне даны определения переустройства и перепланировки (ст. 25 ЖК РФ). Переустройство жилого помещения: установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка помещения - изменение его конфигурации, требующее внесения изменений в технический паспорт жилого помещения. Здесь представляется правильным мнение М.Ю. Тихомирова о том, что если проанализировать последнюю часть определений, то можно сделать вывод, что представленные положения необходимо толковать ограничительно, то есть перечисленные действия, не требующие внесения изменений в технический паспорт жилого помещения, не могут рассматриваться как переустройство и перепланировка Тихомиров М.Ю, Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. М., 2005.. Кстати, технический паспорт жилого помещения - документ, содержащий техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям (ст. 19 ЖК РФ). Необходимо также отметить, что в настоящее время технический паспорт не является необходимой принадлежностью жилого помещения в многоквартирном доме. Поэтому справедливо утверждение А.Д. Сидоренко о том, что технический паспорт должен составляться не только на многоквартирный дом в целом как объект технического учета, но и на каждое жилое и нежилое помещение дома, являющееся самостоятельным объектом права. Технический паспорт обязательно должен прилагаться к договору, составляя его неотъемлемую часть Сидоренко А.Д., Чефранова Е.А. Особенности правового режима общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме // Жилищное право. 2004. № 4. С. 21-22.. Учитывая изложенное, необходимо иметь в виду, что гражданам, решившим узаконить или совершить переустройство или перепланировку, сначала нужно будет оформить технический паспорт на свое помещение Перепелкина Н.В. К новому Жилищному Кодексу. // Жилищное право. № 1, 2006. С.36..
Купля - продажа жилых домов уже давно включает вызов специалиста из БТИ, и необходимо подтверждение или переоформление технического паспорта. Теперь следует это распространить на куплю продажу квартир. Что в целом, безусловно, осложняет сделку, но выглядит вполне оправдано с учетом размаха проводимых переустройств и перепланировок.
Рассматриваемая новелла в механизме купли-продажи жилых помещений, поможет избежать подобных печальных происшествий и в целом будет способствовать стабилизации гражданского оборота жилых помещений, в чем ощущается большая необходимость.
Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в разумный срок и в установленном порядке, суд по иску эксплуатирующего органа в отношении собственника жилого помещения принимает решение о продаже с публичных торгов такого помещения с выплатой собственнику вырученных средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника обязанности привести помещение в прежнее состояние Перепелкина Н.В. К новому Жилищному Кодексу. // Жилищное право. №1,2006. С.36..
В связи с принятием такой нормы права, значимость публичных торгов резко возрастает и требует принципиально иного качества организации. Например, возникает вопрос о допуске на такие торги собственников жилого фонда, из которого предоставляется жилье социального найма.
Для нового собственника жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние в установленном порядке, или для собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому договору, орган, осуществляющий согласование, устанавливает новый срок. Если за этот период ничего не измениться, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов.
Новеллы в области гражданского оборота жилых помещений практически все опираются на механизм публичных продаж, как крайнюю меру наказания. Это действительно очень суровое наказание в условиях России, лишить человека жилья, и поэтому законодатель должен очень ответственно подойти к регламентации публичных продаж жилых помещений.
В результате изложенного можно сделать вывод, что: новый Жилищный Кодекс РФ значительно ослабляет вещные начала правоотношений найма и усиливает права собственника, права сильнейшей стороны.
Для более полной защиты прав покупателей независимо от того, юридическое это лицо или физическое, в ГК РФ (ст. 556) установлено правило, по которому передача жилого помещения продавцом и принятие его покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче, при этом, если иное не предусмотрено договором, обязательство передать жилище считается исполненным после вручения его покупателю и подписания соответствующего документа о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче жилья на условиях, предусмотренных договором, считается отказом продавца от исполнения обязанности передать жилое помещение, а покупателя - его принять. Само по себе принятие покупателем жилого помещения, не соответствующего условиям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
Неисполнение продавцом обязательств по передаче покупателю проданного недвижимого имущества может повлечь для продавца различные неблагоприятные последствия помимо обязанности возместить покупателю причиненные убытки.
В подобных случаях возможно применение ст. 398 ГК РФ, согласно которой в случае неисполнения обязательства передать индивидуальную вещь кредитору, последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков. Специальное правило применительно к договору продажи недвижимости установлено ГК РФ лишь в отношении последствий передачи недвижимости ненадлежащего качества.
В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости в ее качестве, покупатель наделяется всеми правомочиями покупателя, получившего (по договору купли - продажи) товар с недостатками (ст. 475 ГК РФ), за исключением права потребовать от продавца замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Неисполнение покупателем обязательства по принятию от продавца проданного ему объекта недвижимости также влечет для него определенные последствия (помимо обязанности возместить продавцу причиненные убытки). В частности, в силу отсутствия какого-либо специального правила в § 7 гл. 30 ГК РФ в подобной ситуации, когда покупатель в нарушение закона, иных нормативных правовых актов или договора купли - продажи не принимает товар или отказывается его принять, продавец вправе потребовать от покупателя принять товар или отказаться от исполнения договора.
Если покупатель своевременно не оплачивает переданный ему в соответствии с договором объект недвижимости, продавец получает право требовать оплаты недвижимого имущества и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ (п. 3 ст. 486 ГК РФ). Невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором продажи недвижимого имущества, может также служить основанием к расторжению договора.
При передаче жилого помещения, не соответствующего условиям договора, покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца:
· во-первых, соразмерного уменьшения покупной цены;
· во-вторых, безвозмездного устранения недостатков жилого помещения в разумный срок;
· в-третьих, возмещения своих расходов на устранение недостатков жилища.
Если обнаружены существенные нарушения требований к качеству жилища (неустранимые недостатки, недостатки, которые не могут быт устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и другие подобные недостатки), покупатель вправе по своему выбору:
1. отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за жилое помещение денежной суммы;
2. потребовать замены жилья ненадлежащего качества помещением, соответствующим договору.
Все эти жесткие требования закона не могут обеспечить безконфликтность такой значимой гражданско-правовой сделки, какой является купля-продажа жилого помещения.
При разрешении спора о праве на недвижимое имущество всегда встает вопрос о том, кому оставлять недвижимость: собственнику - добросовестному приобретателю или бывшему собственнику, права которого нарушены. В интересах оборота недвижимости в большинстве зарубежных систем регистрации закреплена позиция, согласно которой недвижимость остается у собственника - добросовестного приобретателя. При этом реализуются механизмы финансовой компенсации бывшему собственнику, в случае если он исчерпал все законные средства получения компенсации с виновных лиц в, течение определенного времени.
В последние годы появлялись предложения об изменении ст. 302 ГК РФ, предусматривающие, что в случае возмездного приобретения недвижимого имущества добросовестным приобретателем виндикация не допускается, а возмещение бывшему собственнику ущерба, причиненного действиями третьих лиц, производится в соответствии с системой государственного гарантирования. Данные изменения, по замыслу авторов, должны были быть направлены на уточнение презумпции добросовестности действий приобретателя недвижимого имущества, которые были основаны на данных Единого государственного реестра прав (ЕГРП). По мнению А.Л. Маковского, в таком случае приобретатель имущества будет защищен от его виндикации независимо от того, каким путем это имущество выбыло из владения собственника, т.е. и в случаях, когда это произошло в результате преступления. Кроме того, степень достоверности записей в ЕГРП в России является дискуссионной.
Тем не менее, законодатель, стремясь преодолеть стойкую тенденцию увеличения проблемных ситуаций на рынке вторичного жилья, отчасти воплотил данные идеи, приняв ФЗ от 30.12.2004 г. №217_ФЗ «О внесении изменений в ст. 223 части первой ГК РФ Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Этот закон вступил в силу с 1 января 2005 г.
Согласно закону п. 2 ст. 223 части первой ГК РФ «Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору» дополнен нормой, в соответствии с которой недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации отчуждения имущества, за исключением предусмотренных ст. 302 Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя. К таким случаям ст. 302 (ГК РФ) относит: когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение; либо похищено у того или другого; либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Учитывая значимость сделки купли-продажи жилых помещения усиление регулятивной роли государства следует приветствовать.
Изменение основ законодательства о собственности выглядело бы полумерой, если бы в этом же законе не была предусмотрена возможность компенсации. Глава V Федерального закона от 21 июля 1997 г. №122_ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» дополнена статьей, устанавливающей основания выплаты Российской Федерацией компенсации за утрату права собственности на жилое помещение. Так, собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеет право на разовую компенсацию за счет российской казны. Размер компенсации не может превышать один миллион рублей. Данные положения применяются, в случае если государственная регистрация права собственности добросовестного приобретателя на жилое помещение была проведена после 1 января 2005 г. Порядок выплаты должен устанавливаться Правительством РФ. Таким образом, осталось выработать конкретный механизм реализации этой нормы закона на практике. Кущенко В.В. Права добросовестного приобретателя и лица, считающего себя собственником // Законодательство и экономика. № 8, 2008. С.6.
Отмечая в целом положительный характер этой новеллы, хотелось бы отметить две странности:
· величина компенсаций меньше стоимости комнаты в коммуналке; Цена сделок купли-продажи жилых помещений действительно очень велика, возможно следовало бы использовать страховые схемы. Но это страхование должно основываться на серьезных прогнозных системах, а не повторять «ошибок» ОСАГО.
· Законодатель ослабляя виндикацию вносит элемент неопределенности в спор между собственником и добросовестным приобретателем, это необходимо преодолевать путем обобщения правоприменительной практики.
2. Тенденции правоприменительной практики в сфере продажи жилых помещений
2.1 Специфика приобретения жилого помещения по договору ипотеки
Основные идеи системы ипотечного жилищного кредитования были сформулированы в постановлении Правительства РФ от 11.01.2000 года №28 в редакции от 8 мая 2002 года «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации», которым была одобрена Концепция развития этой системы. Она предусматривает три главных направления работы в указанной сфере:
1. долгосрочное жилищное кредитование населения;
2. кредитование жилищного строительства;
3. государственная поддержка приобретения жилья населением (система целевых адресных субсидий).
Характерно, что эта Концепция определяет долгосрочный ипотечный жилищный кредит как «кредит или заем, предоставленные физическому лицу для приобретения жилья под залог приобретаемого жилья…». Исходя из этого, говоря о долгосрочном ипотечном жилищном кредите, нужно иметь в виду, прежде всего, кредитование под залог приобретаемого жилья. Предполагается, что такая система рассчитана на граждан (семьи) со средними и низкими показателями дохода. Однако, учитывая стандартную схему предоставления долгосрочного ипотечного кредита на приобретение жилья, предусмотренную федеральной программой, следует говорить о ее безусловной ориентированности на слои населения со стабильными средними доходами. Похожая ситуация складывается и в регионах.
Ипотечное кредитование по своей экономической природе является финансовым инструментом, для банка, это способ заработать. Поэтому эффективность ипотечного кредитования полностью зависит от качества существующей финансовой системы. И то, что государству и обществу так и не удалось осуществить масштабное ипотечное кредитование, говорит об очень плохом качестве финансовой системы государства. Прежде всего, это плохое качество проявляется в низком платежеспособном спросе населения, а, как известно без него невозможно построение рыночных отношений, частью которых являются ипотечные правоотношения.
Параметры кредита (его размер, процентную ставку, период кредитования, сумму первоначального взноса и т.д.) во многом определяют финансовые риски, неизбежно возникающие на разных этапах ипотечного кредитования. Социальный характер ипотечного кредитования, большие риски невыплат по кредиту, работа с депозитами населения, а также вхождение основных схем кредитования в единую финансовую систему требуют особого контроля и пристального внимания к ипотечному кредитованию со стороны государства. Более того, социальная направленность кредитования предполагает заботу государства о малообеспеченных слоях населения и принятие им специальных мер по финансированию и субсидированию нуждающихся в жилье Л.Ю. Грудицина Инструменты ипотечного кредитования // Законодательство и экономика, № 2,2006, С.69..
Сегодня опыт многих стран говорит, что решение вопросов обеспечения населения жильем, связано с развитием ипотеки. В современных условиях России, когда государство постепенно отказывается от передачи жилья в собственность своим гражданам на безвозмездной основе, ипотека является перспективным способом приобретения жилья в собственность. Особенно актуальна ипотека для молодых людей, которые неплохо зарабатывают, но не могут накопить большую сумму на его приобретение сразу.
Специфика ипотечного кредитования нуждается и в особенной поддержке субъектов инвестирования. Большие объемы кредитования, определяемые высокой стоимостью недвижимости, требуют специфического подхода к формированию кредитных фондов, наличию постоянного источника финансирования, включая так называемые «длинные деньги». Это делает необходимым создание специализированных банков. Банковская специализация носит функциональный характер и влияет на характер деятельности ипотечного банка. Ликвидность и надежность специализированных институтов достигается путем разработки и применения специальных ипотечных стандартов, особых видов страхования или наличия специальных гарантий. Необходимыми условиями являются государственная регистрация объекта залога, правильная оценка рисков, создание определенных технологий привлечения средств, особенный подход к выбору ипотечных инструментов и технологий, обязательная большая предварительная работа с клиентом (андеррайтинг) и т.д. Л.Ю. Грудицина Инструменты ипотечного кредитования // Законодательство и экономика, № 2,2006, С.69.
На начальном этапе развития системы ипотечного жилищного кредитования свои ипотечные программы существовали лишь у ограниченного числа банков со значительным участием иностранного капитала. Сегодня должны быть упомянуты и в первую очередь заслуживают внимания ипотечные программы следующих банков: Сбербанк России, Дельта-Кредит банк, Райффайзенбанк, Национальный резервный банк, Внешторгбанк, Промэнер-гобанк. Фора-банк и некоторые другие. Если анализировать актуальные банковские ипотечные программы и приводить их, что называется, «к общему знаменателю», то можно заключить, что ипотечные кредиты на приобретение жилья предоставляются как в рублях, так и в иностранной валюте. Фиксированная ставка банковского процента колеблется от 8,55 до 17% годовых. В то же время ставка банковского процента в валюте составляет от 8 до 12%. Аналитики рынка недвижимости отмечают, что в условиях постоянного роста цен на жилье, люди, взявшие ипотечный кредит, скажем, в начале 2004 года под фиксированную ставку в 15% годовых уже оказались в выигрышном положении, так как цены на жилье с того времени выросли в Москве в среднем на 26%. Однако такой доход стоит признать во многом виртуальным в связи с отсутствием возможности у заемщика распоряжаться жильем, обремененным залогом, по своему усмотрению.
Так что же такое ипотека? Это разновидность имущественного залога, служащего обеспечением исполнения основного денежного обязательства. Особенностью данного вида залога является то, что его предметом всегда является недвижимое имущество. Основное назначение ипотеки заключается в обеспечении выданных кредитов залогом недвижимого имущества (ипотечное кредитование).
В Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, одобренной Постановлением Правительства РФ от 11.01.2000 №28, отмечается, что долгосрочное ипотечное жилищное кредитование должно стать основным способом решения жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации.
Создана специальная (достаточно многочисленная) государственная структура ипотечных агентов.
К функциям агентств относятся: рефинансирование кредиторов на основе установленных стандартов и требований, предъявляемых к процедурам ипотечного кредитования; выпуск эмиссионных ипотечных ценных бумаг; привлечение средств инвесторов в сферу жилищного кредитования; оказание кредиторам содействия во внедрении рациональной практики проведения операций ипотечного кредитования и в разработке типов ипотечных кредитов, более доступных для заемщиков и менее рискованных для кредиторов.
Постановлением Правительства РФ от 26 августа 1996 года №1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию» СЗ РФ, 1996г., №35, ст. 4100. был учрежден основной, по замыслу законодателя, участник вторичного ипотечного рынка на федеральном уровне. В деятельности данной организации, как нигде более, проявляется роль государства в создании национальной системы ипотечного жилищного кредитования.
Агентство действует в форме открытого акционерного общества, 100% уставного капитала которого находятся в собственности государства в лице Министерства имущественных отношений РФ. Государственная поддержка ипотеке выражается в предоставлении Агентству государственных гарантий при выпуске облигаций с ипотечным покрытием. Данная деятельность осуществляется на основе постановления Правительства РФ от 27 декабря 2004 года №846 «О предоставлении государственной гарантии Российской Федерации по заимствованиям открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» Постановление Правительства РФ от 25.08.2001 N 628 (ред. от 10.09.2005) "Об утверждении Правил предоставления государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям открытого акционерного общества "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию"//СЗ РФ, 2004г., № 52 (ч.2), ст.5510. Привлеченные с рынка средства Агентство направляет на выкуп у банков закладных по ипотечным кредитам. Подобный механизм позволяет банкам выдавать кредиты на достаточно привлекательных для заемщиков условиях. Средняя сумма кредита, рефинансируемого Агентством, составляет 369 тысяч рублей, срок -20 лет, ставка - 14% годовых. По данным Агентства, такой кредит доступен для семей с ежемесячным доходом от 14 тысяч рублей. Меркулов В.В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России. -СПб.: Издательство «Юридический центр Пресс»,2008. с.341.
Выпуск эмиссионных ипотечных ценных бумаг рассматривается в качестве одного из главных направлений деятельности операторов вторичного ипотечного рынка. Нужно заметить, что законодатель существенно расширил субъектный состав рынка ипотечных ценных бумаг. Изначально, при разработке пилотных программ ипотечного жилищного кредитования в России при непосредственном участии иностранных, в частности американских специалистов на вторичном рынке ипотечных кредитов предполагалась деятельность очень ограниченного числа субъектов - агентств ипотечного кредитования, которые должны были выкупать у первоначальных кредиторов (банков) выданные ипотечные кредиты, тем самым, осуществляя рефинансирование. Теперь субъектами рынка выступают ипотечные агенты, определение которых содержится в статье 2 Федерального закона от 11 ноября 2003 года №152_ФЗ в редакции от 29 декабря 2004 года «Об ипотечных ценных бумагах» кредитные организации в отношении облигаций с ипотечным покрытием, а также любые лицензированные в сфере инвестиционной деятельности коммерческие организации в отношении ипотечных сертификатов участия. Гущин В.В. К вопросу об ипотечном жилищном кредитовании в России // Жилищное право. № 1, 2008. С. 33-34.
Одно плохо, нет результата. Банки слушают рекомендации, но подчиняются Центральному банку, а у населения нет платежеспособности. Договор ипотеки - это фактически долговременная, часто на несколько десятков лет, программа согласованных усилий сторон договора по достижению взаимовыгодных интересов. Для кредитора это долгосрочное получение дохода на ссуженные денежные ресурсы и их возвратность, гарантируемые надежным обеспечением - недвижимостью.
Для заемщика-залогодателя это практически единственная возможность получить недорогой долгосрочный инвестиционный кредит на развитие своей недвижимости, которая в этом случае сама является обеспечением своего развития.
Как отмечалось выше, одной из главных проблем современной российской системы ипотечного жилищного кредитования выступает дороговизна предлагаемых населению ипотечных кредитов. Сегодня такие кредиты выдаются на 15-50 лет с процентной ставкой от 8,55 до 17% годовых в рублях. При этом сумма кредита может составлять от 5 до 200 тысяч долларов США. Отношение размера платежа по кредиту к месячному доходу - 30-40%. Кредитные организации в целом свободны в определении условий кредитования и ориентируются, прежде всего, на кредитный спрос. В этой связи, конечно, очень важна роль государства в формировании и регулировании ипотечного рынка.
Ипотечное кредитование отличается от обычного большими сроками и объемами, особенностью формирования банковских активов и пассивов, необходимостью правильной оценки залога, применения специфических инструментов кредитования, определяющих риски и их оценку. Половина ипотечных кредитов выдается на срок 25 - 30 лет, который предполагает большие изменения в экономике, кредитной и банковской политике, в системе налогообложения и уровне доходов населения, а также покупательной способности денег, стоимости недвижимости и т.д.
Положение усложняется отсутствием государственных прогнозных систем и культуры планирования на длительную перспективу. В результате ошибок при проведении приватизации «съеден» кредит общественного доверия, люди и общество живут одним днем. В последнее время очень много говорится о необходимости развития ипотеки, в том числе и высшими руководителями государства.
По данным социологов, в улучшении жилищных условий нуждаются 60% российских семей. Однако, по самым оптимистичным оценкам, сейчас ипотекой пользуются лишь около 4% покупателей жилья.
Преимущества приобретения жилья через систему ипотечного кредитования очевидны:
· возможность сразу стать собственником жилья, выплачивая его стоимость в рассрочку;
· получение налоговых льгот по кредиту на весь срок кредитования;
· обеспечением по кредиту становится сама приобретаемая квартира;
· размер ежемесячных платежей по кредиту может быть зафиксирован
· в договоре и не будет меняться в случае роста цен на недвижимость или роста процентных ставок на рынке банковских услуг;
· в условиях постоянного роста цен на недвижимость её покупка является доходным способом размещения капитала.
Однако только ли преимущества есть у ипотеки? Как развивается ипотека в России? Каков реальный механизм данного способа приобретения жилой недвижимости? Какие проблемы возникают в процессе подготовки, заключения и исполнения договора ипотеки и иных связанных с ним договоров? Попробуем рассмотреть эти вопросы в данной работе.
Залог в России традиционно занимает доминирующее положение среди других способов обеспечения, исполнения обязательств. Это обусловлено целым рядом причин, а именно:
· высокая инфляция;
· сформировавшаяся в этих условиях кредитная система;
· низкая правовая культура и др.
Особое место отводится залогу недвижимости - ипотеке, а среди них выделяется ипотека жилья.
Развитию ипотеки в последнее время уделяется большое внимание, как со стороны органов власти, так и со стороны рынка. Все сходятся на признании значительной роли ипотечного кредитования в экономике. В России, с ее постоянной жилищной проблемой, ипотека является единственным способом решения жилищного вопроса с привлечением средств населения. Кроме того, грамотное развитие системы ипотечного кредитования предполагает увеличение ввода нового жилья, что способствует в свою очередь увеличению ВВП страны, а также влияет на смежные отрасли. На сегодняшний день на федеральном уровне приняты основополагающие для развития ипотеки нормативные правовые акты, а принимаемые к ним поправки и новые законопроекты призваны выстроить целостную систему оборота недвижимого имущества и ипотеки.
Проблема в том, какая ипотечная система будет признана оптимальной и что будет положено в основу критерия оптимальности:
· очередное «скорейшее формирование класса собственников»;
· продление острейшего жилищного кризиса, обеспечивающего небывалую норму прибыли;
· или преодоление жилищного кризиса и решение острейшей социальной проблемы.
Доходы заемщика также напрямую ограничивают максимальную сумму кредита. В то же время процент по кредиту влияет на сумму кредита, но уже косвенным путем, через максимальную сумму кредитного долга или максимальные выплаты по оплате за кредит, входящие в общую сумму и составляющие обычно большую его часть. В случае рискованных кредитов доля ипотечного обязательства должна быть обязательно меньше стоимости недвижимости на 30 процентов и выше, с представлением также дополнительных гарантий. Более того, все кредиты, составляющие более 85-90 процентов стоимости заложенной недвижимости, обязательно дополнительно страхуются заемщиками (страхование кредитного долга).
Существенным условием ипотечного договора помимо ставки, срока и размера кредита является сам предмет залога, его стоимость и цена Грудицина Л.Ю. Инструменты ипотечного кредитования // Законодательство и экономика. М 2. 2006. С.74..
Нижнее возрастное ограничение для потенциального заемщика составляет 18 лет. Однако здесь, конечно, необходимо обратить внимание на то, что даже при наличии у совершеннолетнего заемщика необходимых средств для первоначального взноса (как правило, 25-35% стоимости жилья) он, во всяком случае, проходит процедуру андеррайтинга, которая представляет собой всестороннюю проверку платежеспособности заемщика и реальной возможности для него вернуть кредит и начисляемые по такому кредиту проценты в установленные договором сроки. При подобной проверке учитываются в первую очередь размер, надежность и перспективность получаемых заемщиком периодических доходов. При этом расходы заемщика по уплате платежей по кредиту и процентов не должны превышать 30-33% от его совокупного подтвержденного месячного дохода. Данные показатели предусмотрены как федеральной, так и региональными программами развития ипотечного кредитования, подтверждаются объективными экономическими расчетами Рогожина Н.Н., Туманов А,, Хегедуш Дж. Особенности политики жилищного финансировании в России и Венгрии, Сравнительный анализ доступности ипотечных кредитов и приобретения жилья в Москве и Будапеште // Жилищное право, 2004. №2.
Сегодня при стабильном среднем доходе заемщика, как правило, необходимо поручительство также получающих стабильный доход физических или юридических лиц в качестве дополнительного обеспечения исполнения заемщиком своих кредитных обязательств. Причем, в данном случае нужно различать созаемщиков и поручителей, хотя роли тех и других примерно схожи. Оформление созаемщика осуществляется, чтобы обеспечить кредитору дополнительную гарантию исполнения кредитного обязательства, а также выполнить определенные квалификационные требования кредитора (о совокупном доходе семьи, возрасте заемщика и другие).
Созаемщики обязуются на тех же условиях, что и заемщик, возвратить кредитору сумму кредита и выплатить проценты за пользование заемными средствами, то есть созаемщик несет солидарную ответственность. Согласно пункту 1 статьи 322 ГК РФ солидарная обязанность может возникнуть, если она предусмотрена договором, в частности в случае неделимости предмета обязательства. Особенностью здесь выступает то, что при солидарной обязанности кредитор имеет право требовать исполнения обязательства как от всех солидарных должников совместно, так и от каждого в отдельности, причем, как полностью, так и в части долга (пункт 1 статьи 323 Кодекса). Очевидно, что такая ситуация выгодна для кредитора.
Есть мнение, что созаемщиками могут быть только супруги, другие лица не могут быть оформлены в качестве таковых Покопцева Е.Г. и др. Ипотека в России. Прошлое. Настоящее. Будущее. / Под ред. И.С. Радченко. М.: ГроссМедиа, 2004. С. 132.. Однако актуальная практика ипотечного кредитования опровергает такую точку зрения. Сегодня уже на региональном уровне существуют ипотечные программы, в соответствии с которыми созаемщиками могут выступать не только супруги, но и родители, друзья, даже знакомые. Данные лица становятся созаемщиками, исчисляется их совокупный доход, на основании которого рассчитывается сумма кредита. Однако при этом созаемщики не становятся собственниками приобретаемой с использованием кредитных средств квартиры, а количество будущих собственников не зависит от числа созаемщиков. Созаемщики не могут также претендовать на выделение доли в праве собственности на приобретаемую квартиру. Квартира в любом случае оформляется в собственность основного заемщика, другие лишь включаются в договор. Ситуация с множеством собственников заложенного имущества привела бы к трудностям в оформлении сделки и в обращении взыскания на предмет ипотеки.
Уже отмечалась необходимость реформирования финансовой системы государства не позволяющая нормально функционировать ипотечным правоотношениям. Одним из таких негативных явлений является «черный нал» - в сложившихся финансовых условиях очень многие работодатели и работники предпочитают вести расчеты без официального оформления. В таких условиях проводить андерайтинг практически невозможно.
Указанные проблемы отчасти призваны решить целевые адресные субсидии гражданам-заемщикам, идущие, прежде всего, на уплату первоначального взноса за приобретаемое в кредит жилье в рамках социальных программ ипотечного кредитования. Постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 года №28 определены категории граждан, имеющих возможность получить такие субсидии за счет соответствующих бюджетов. Речь идет о молодых семьях, работниках бюджетной сферы, гражданах, выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей, гражданах, уволенных и увольняемых с военной службы и других,
Следует отметить большую активность банковских структур в стремлении поучаствовать в ипотечных программах:
Так, ипотечная программа Райффайзенбанка (RaiffeisenBank) определяет в качестве потенциальных заемщиков любых физических лиц вне зависимости от гражданства, при наличии постоянной или временной регистрации в Москве или Московской области для покупки квартиры в Москве или Московской области. То же самое можно сказать о программе Внешторгбанка, Росбанка, Абсолют банка, Городского ипотечного банка. http://www.Finansmag.ru/
Исходя из сформулированных в этих ипотечных программах требований к заемщику, последним может оказаться лицо без гражданства. Однако такая ситуация маловероятна из-за значительного кредитного риска. Кроме того, большинство кредитных организаций все же учитывают наличие гражданства в своих программах. Это относится, например, к Банку Москвы, Национальной ипотечной компании. Русскому ипотечному агентству, которые предоставляют ипотечные кредиты гражданам России при наличии постоянной или временной регистрации в Москве или Московской области для покупки квартиры в Москве или Московской области, а в некоторых случаях даже при отсутствии такой регистрации. Так, в Сберегательном банке России для потенциального заемщика, не являющегося жителем Москвы и не имеющего постоянной регистрации в Москве, необходима справка из местного отделения Сбербанка по месту постоянной регистрации о том, что банк не возражает против того, чтобы указанный гражданин получил кредит на приобретение квартиры в Москве.
Это объясняется достаточно просто - ипотечные схемы России продолжают оставаться самыми выгодными в мире для банков, при этом они абсолютно ликвидны в отличие от других кредитных операций. Обеспечение исполнения обязательств через солидарную ответственность поручителей и созаемщиков при весьма странном отказе банков от своей солидарной ответственности совместно с застройщиком перед инвесторами, что еще более усиливают сильнейшую сторону и ослабляет слабую. Такое поведение законодателя подрывает у общества веру в закон, снижает уровень правосознания, формирует правовой нигилизм.
2.2 Переход права собственности на жилое помещение по договору продажи и его государственная регистрация
Исполнение обязательства по продаже жилого помещения регулируется общими нормами (гл. 22 ГК) и специальными правилами (гл. 30 ГК).
Традиционно, под исполнением обязательства понимается совершение (воздержание от совершения) конкретных действий (в частности, передача-принятие вещи и другие) Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право.Книга 1 Общие положения -М.: Статус, 2008. С.335.. Именно исполнением договорного обязательства достигается его цель, поэтому само по себе истечение срока действия договора автоматически не влечет прекращения обязательства (см. п.З ст. 425 ГК). О правовой природе юридических действий по исполнению обязательства в литературе были высказаны две противоположные точки зрения: одни ученые рассматривают такие действия, как юридические поступки (то есть юридический эффект наступает независимо от субъективного момента), другие - как сделку. Определение юридической природы действий по исполнению обязательства имеет и практическое значение: ведь если исполнение является сделкой, то должны применяться общие правила о совершении сделок. По-видимому, исполнение является сделкой, поскольку исполнение обязательства является именно тем результатом, для достижения которого возникло это обязательство. Должник, осуществляя правомерное действие, направленное на прекращение обязательства, совершает сделку.
Как писал Д.Д. Гримм, «нормальным способом прекращения обязательства следует признать его исполнение» Гримм Д.Д.. Лекции по догме римского права, -М.: Статус 2003, С.276.. Необходимо уточнить, что не всякое исполнение обязательства влечёт его прекращение (см. ст. 408 ГК). Для наступления указанного последствия требуется, чтобы последовавшее после заключения договора исполнение соответствовало определённым требованиям. Прежде всего, обязательство по передаче индивидуально - определенной вещи, возникающее из договора купли-продажи недвижимости, должно быть реально исполнено. Реальное исполнение означает, что должник обязан исполнить обязательство в натуре в полном соответствии с определенными условиями о предмете; замена исполнения в натуре денежным возмещением, то есть предоставлением потерпевшей стороне суррогата исполнения, не допускается. Только после осуществления определенного согласованным волеизъявлением сторон действия (или воздержания от его осуществления) можно говорить о том, что обязательство было реально исполнено. Если исполнение последовало, но были нарушены какие-то условия, например, о качестве передаваемого товара, сроке, месте исполнения обязательства, то имеет место нарушение требования надлежащего исполнения обязательства.
Норма СТ.396 ГК РФ устанавливает различные правовые последствия для случаев неисполнения и ненадлежащего исполнения обязательства. При ненадлежащем исполнении уплата неустойки и возмещение убытков не освобождает должника от исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено законом или договором, при неисполнении же обязательства, напротив, возмещение убытков и уплата неустойки, по общему правилу, освобождает его от такого исполнения.
ГК РФ содержит норму, дополнительно обеспечивающую интересы кредитора в обязательстве по передаче индивидуально-определенной вещи. Согласно СТ.398 ГК кредитор вправе требовать отобрания такой вещи у должника. Право отпадает, если вещь уже передана другому лицу, имеющему на нее право собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления. Правда, ст. 398 не обеспечивает во всех случаях реальное исполнение обязательства и тогда, когда вещь еще не передана, но заключены несколько договоров с одним и тем же предметом. Для внесения определенности в гражданский оборот норма вышеназванной статьи определяет, что если вещь еще не передана, то преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, тот, кто раньше предъявил иск.
Подобные документы
Понятие договора купли-продажи жилого помещения и его юридическая характеристика. Порядок заключения, государственная регистрация и существенные условия договора продажи жилого помещения. Права и обязанности сторон договора продажи жилого помещения.
курсовая работа [66,5 K], добавлен 11.03.2011Понятие договора купли-продажи жилого помещения, существенные условиядоговора, виды договоров купли-продажи жилых помещений, особенности договора купли-продажи жилого помещения, процедура заключения договора.
дипломная работа [66,6 K], добавлен 15.05.2004Цена, предмет, лица, сохраняющие право пользования жилым помещением как существенные условия договора купли-продажи жилого помещения. Купля продажа жилого помещения посредством ипотечного жилищного кредитования. Сущность договора продажи жилого помещения.
дипломная работа [126,3 K], добавлен 11.06.2014Понятие и элементы договора найма жилого помещения, содержание договора найма жилого помещения, договор найма жилого помещения с участием военнослужащего, порядок учёта и предоставления военнослужащим жилого помещения по договору социального найма.
дипломная работа [130,3 K], добавлен 01.04.2003Жилые помещения как объекты гражданско-правовых сделок. Понятие, признаки и нормативная база договора купли-продажи жилых помещений. Основные участники договора купли-продажи жилья, их права и обязанности. Условия действительности данного договора.
курсовая работа [62,6 K], добавлен 27.08.2012Понятие и разновидности договора купли-продажи жилого помещения. Существенные условия договора, характеристика сторон, их права и обязанности. Форма составления этого документа, анализ процедуры его заключения. Особенности государственной регистрации.
курсовая работа [46,0 K], добавлен 15.01.2012Признаки и виды договора купли-продажи. Права и обязанности сторон по договору купли-продажи и правовые последствия его неисполнения. Права и обязанности сторон по договору продажи недвижимости. Особенности продажи жилых помещений и земельных участков.
курсовая работа [61,5 K], добавлен 18.11.2023Общеправовая характеристика договора социального найма жилого помещения: понятие и признаки, предмет, форма и сроки договора. Права и обязанности сторон договора социального найма жилого помещения. Гражданско-правовая ответственность сторон по договору.
дипломная работа [106,5 K], добавлен 13.08.2012Базовое определение договора найма жилого помещения. Договор найма жилого помещения государственного жилищного фонда относится к числу гражданско правовых договоров. Форма договора найма жилого помещения. Типовой вид договора найма жилого помещения.
реферат [20,1 K], добавлен 14.01.2009Значение и сфера применения купли-продажи. Жилое помещение как объект договора купли-продажи жилого помещения. Заключение, исполнение и расторжение договора купли-продажи недвижимости. Отличие договора купли-продажи жилых помещений от других договоров.
курсовая работа [74,2 K], добавлен 24.09.2014
