Договор аренды в гражданском праве

Так как по общим правилам правоприменительной практики, предмет договора аренды - вещь, отсюда следует, что, предметом договора аренды не может быть субъект права, хотя сегодня многие юристы активно обсуждают проблемы аренды персонала. "Иначе как к условным к данным терминам относиться нельзя; если на практике заключаются договоры аренды спортсменов, то данные сделки должны признаваться ничтожными, поскольку физические лица (игроки) являются субъектами гражданских прав и ни при каких условиях не могут признаваться объектами гражданско-правовых сделок". "Закон сегодня", режим доступа: http://lawtoday.ru/razdel/biblo/ prav А также, отметим, что имущественные права и обязанности: ценные бумаги, результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации юридических лиц, товаров, работ, услуг - не могут быть предметом договора аренды.

Непотребляемость вещи, указана законодателем, потому что договор аренды возвратный, а это свойство, позволяющее предмету не терять назначения в процессе однократного использования, т.е. потребляемые вещи (топливо, краска, иные отделочные материалы, продукты питания) не могут сдаваться в аренду, поскольку пользование ими соединено с их уничтожением, тогда как после истечения срока договора именно полученные от арендодателя вещи подлежат возврату ему.

Необходимость возврата именно арендованной вещи обусловлена таким ее свойством, как индивидуальная определенность, т.е. возможность выделения конкретной вещи из числа подобных, по различным критериям: наименованию, месту нахождения, назначению, габаритам, цвету, модели, форме, материалу, степени износа, топографическому обозначению. Вещи, определенные родовыми признаками, не могут быть предметом договора аренды, так как после передачи они обезличиваются, смешиваясь с имуществом пользователя и становясь в результате объектами его права собственности.

2.3 Форма и порядок заключения договора аренды

Ранее нами уже отмечен тот факт, что "договор аренды заключенный сроком до 1 года, не требует государственной регистрации, однако он должен быть заключен в простой письменной форме" (ГК РФ ст. 609). Эта статья содержит требования, предъявляемые к форме договора аренды. По ней предусматривается как устная, так и письменная форма. "Для установления соответствия формы договора требованиям учитываются два условия, содержащиеся в статье 609 ГК РФ: 1) если сторонами являются физические лица, то они имеют право заключить договор в устной форме, если его срок не превышает одного года; 2)по общему правилу, сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации, которая осуществляется в соответствии с Законом о регистрации прав на недвижимость. Основываясь на этом правиле, в отношении аренды законом может быть предусмотрено и иное, а именно отсутствие требования о государственной регистрации договора аренды или права аренды". Гражданское право: Учебник в 3 т. Т. 3. - 5-е изд., / под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - М.: ТК Велби Издательствво "Проспект", 2012.-С.117.

Понятие "форма договора" иногда рассматривается как вся совокупность средств и способов изображения, фиксации и передачи договорной информации, а сам термин "форма договора" обобщенно характеризует совокупность действий, содержащих сообщение о намерениях сторон вступить в договорные отношения на определенных условиях. Сторонники такой позиции применительно к заключению договора в надлежащей форме различают "форму оферты, форму акцепта оферты и формы действий, совершаемых с целью конкретизации содержания договора, внесения в него изменений, фиксации и урегулирования возникших между сторонами разногласий". Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Общие положения. -М.: "Статут" 2011г.- С.62Считаем, что данный подход охватывает, все требования, предъявляемые к порядку заключения договора, включая способы достижения сторонами соглашения по условиям договора и стадии его заключения.

При государственной регистрации договоров аренды имеется ряд сложностей, в том числе и для судов. В этой связи ВАС РФ уделил определенное внимание этим вопросам при обобщении практики их разрешения судами. В частности, вопросы регистрации договоров аренды зданий, нежилых помещений, в том числе при продлении их сроков или возобновлении на неопределенный срок, и некоторые другие рассматриваются в информационном письме Президиума ВАС РФ N 59. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"// Специальное приложение к "Вестнику ВАС РФ", N 10, 2003 (ч. 1)- С.19.

В договоре аренды может содержаться условия о переходе во время действия или по окончании его срока права собственности на арендованное имущество к арендатору. Это часто используется в договоре финансовой аренды (лизинга) в силу экономической природы этого вида инвестиционных отношений. К форме такого договора применяются те же требования, как для договора купли-продажи имущества-объекта аренды.

Способ, именуемый "возобновление договора", представляет собой заключение нового договора на основе прежнего и является производным от основного способа заключения договора. Такой способ заключения договора отражается и на его форме, в частности, к нему невозможно применять правила комментируемой статьи в отношении письменной формы, поскольку конклюдентные действия по общему правилу представляют собой устную форму сделки, а в отношении молчания форма вовсе не указана (Ст.158 ГК РФ). В любом случае "отсутствие документа в письменной форме делает проблематичным исполнение требования государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, если он заключается таким способом". Астахов О.Н. Комментарий к ГК РФ - М. "Норма - Инфра-М",2009г. -С.191. В качестве примера можно привести опыт администрации Ступинского района по рассмотрению порядка заключения договора аренды. Предоставление земельных участков в аренду осуществляется на основании заявлений граждан или юридических лиц, направляемых на имя руководителя администрации Ступинского района. Решение о передаче в аренду земельных участков принимает администрация Ступинского района и оформляется постановлением. Арендодателем земельных участков от имени Ступинского района выступает Комитет по управлению имуществом администрации. Срок договора аренды земельного участка не может превышать максимального (предельного) срока, установленного законодательством РФ, а также срока, установленного договором аренды расположенного на земельном участке объекта недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности Ступинского района. Срок аренды устанавливается на основании решения о предоставлении земельного участка в аренду или решения о проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка. Договором аренды определяются условия использования арендатором земельного участка, которые обязаны соответствовать условиям, установленным законом.

"Юридические лица, а также граждане, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, вносят арендную плату ежеквартально до 15 числа последнего месяца текущего квартала, физические лица - ежемесячно, не позднее 10 числа текущего месяца.

Договором аренды устанавливается право арендатора на передачу с согласия арендодателя земельного участка в субаренду независимо от срока договора аренды, а также на передачу с согласия арендодателя своих прав и обязанностей по договору третьим лицам, если договор аренды заключается на срок до пяти лет. Если срок договора аренды земельного участка более пяти лет, арендатор обязан в течение трех рабочих дней со дня заключения соответствующего договора уведомить арендодателя в письменной форме о передаче своих прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу". Решении Совета депутатов Ступинского муниципального района Московской области от 18.08.2011г. N 273/21 "Об утверждении Положения о земельных отношениях на территории Ступинского муниципального района" ст. 13.

Можно сделать выводы: Итак форма договора может быть выражена либо устно- только между гражданами на срок менее года, либо письменно- если срок договора более одного года, либо если одна сторона - юридическое лицо (ст. 609 ГК РФ).Причем необходимо понимать, что заключение договора -есть законом регламентированный юридический процесс, а значит в случае возникновения судебных тяжб, по любому основанию, будь то неисполнение договора, взыскание недоимок или изменение условий, для правомерного и справедливого решения суда, предпочтительней вторая форма договора, а именно прописанный акт.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609 ГК РФ). Это положение конкретизировано в ст. 26 закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и является общим, исключение, например, в отношении аренды воздушных и морских судов

Договор аренды имущества, предусматривающий переход в дальнейшем права собственности на это имущество к арендатору заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

2.4 Цена и срок в договоре аренды

Согласно ст.614 Гражданского Кодекса РФ Договор аренды является возмездный, и поэтому основная обязанность арендатора - своевременно вносить плату за пользование имуществом. Согласно п. 1 ст. 614 порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются в договоре. Однако, в отличие от п. 2 ст. 7 Основ законодательства об аренде, ГК не относит условие об арендной плате к числу существенных в силу закона, при отсутствии которых договор считается незаключенным. "Если величина арендной платы не согласована, то подлежит уплате сумма, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичное имущество" (Ст. 424 ГК РФ). "Исключение из этого правила предусмотрено лишь для некоторых видов договора аренды" (Ст.654 ГК РФ). В иных случаях считается, что действуют порядок, условия и сроки внесения платы, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества в сравнимых обстоятельствах.

Размер арендной платы по общему правилу определяется соглашением сторон. При этом плата может быть установлена договором за все арендуемое имущество целиком или отдельно по каждой из его составляющих. Если в договоре перечислены несколько предметов, а арендная плата для каждого из них не установлена, то следует считать, что плата взимается за аренду всех предметов. С этим можно согласиться при условии, что данные предметы не составляют отношения по принципу главной вещи и принадлежности (Ст.145 ГК РФ). В последнем случае следует исходить из того, что установленная за главную вещь цена автоматически включает в себя цену за принадлежность и, таким образом, не требует отдельного определения через п. 3 ст. 424 ГК. Условие договора аренды в части об арендной плате в части превышения ее нормативно определенного размера должно считаться ничтожным. А арендная плата - рассчитываться исходя из установленного в законе норматива.

Пункт 2 ст.614 ГК РФ раскрывает различные формы оплаты аренд, данный перечень не является ни исчерпывающим, ни императивным: стороны могут предусмотреть в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды. Исключение из этого правила - норма ст. 630 ГК, согласно которой арендная плата по договору проката устанавливается только в форме определенных в твердой сумме платежей.

В то же время арендная плата выплачивается именно за владение и (или) пользование арендованным имуществом, а не за какие-либо дополнительные услуги, которые арендодатель может оказывать арендатору. Гражданский кодекс устанавливает, что, если конкретная форма арендной платы не определена в договоре, то платеж должен производиться в твердой денежной сумме. Поэтому нельзя согласиться с мнением, что в договоре аренды должно быть указано, в какой форме будет установлена арендная плата. Исходя из изложенного можно сделать вывод о том, что условие о форме арендной платы является дополнительным условием договора, которое предусмотрено в соответствующих нормативных актах и автоматически вступающие в действие в момент заключения договора, не требующие согласования сторон. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются прямо в тексте договором аренды или в приложении к договору аренды. В том случае если в тексте отсутствуют условия о цене договора аренды, то считается, что "установлены порядок, условия и сроки которые обычно применяются при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах" (Ст.614 ГК РФ). Договор аренды может быть заключен на определенный или неопределенный срок. Если условие договора аренды о сроке не указано в тексте, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Порядок определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности утвержден в Решении Совета депутатов Ступинского муниципального района Московской области от 18.08.2011г. № 273/21 "Об утверждении Положения о земельных отношениях на территории Ступинского муниципального района" из чего следует: "Если иное не установлено законодательством РФ, определение арендной платы (Апл) при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с одним из следующих порядков:

Апл = Апоб x Кинф,

где: Апоб - арендная плата, предложенная победителем торгов,

Кинф - индекс инфляции (индекс-дефлятор), применяемый при составлении проекта областного бюджета на соответствующий финансовый год.

При этом арендная плата изменяется в одностороннем порядке по требованию арендодателя на размер коэффициента-дефлятора, соответствующего прогнозному индексу потребительских цен в РФ на соответствующий финансовый год (далее - коэффициент-дефлятор). Коэффициент-дефлятор устанавливается ежегодно Правительством Московской области. Базовый размер арендной платы (Аб), применяемый для определения арендной платы в соответствующем финансовом году, устанавливается законом субъекта. Определение арендной платы, в том числе и для ранее заключенных договоров аренды, с применением нового порядка определения размера арендной платы или с применением новых значений показателей (кадастровая стоимость земельного участка, коэффициент-дефлятор, Кд, Пкд, Км, Аб) осуществляется с 1 января года, следующего за годом вступления в силу нормативного правового акта, устанавливающего новый порядок определения размера арендной платы или новые значения показателей, за исключением случаев установления новых условий использования арендатором земельного участка или вида деятельности арендатора на земельном участке". Решении Совета депутатов Ступинского муниципального района Московской области от 18.08.2011г. N 273/21 "Об утверждении Положения о земельных отношениях на территории Ступинского муниципального района" ст. 13.

В случае если объекты недвижимости на таком земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка, арендная плата не может быть менее двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка. В случае если объекты недвижимости на таком земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка, арендная плата не может быть менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка.

"Важную особенность правового регулирования аренды составляет регламентация в ГК РФ вопроса о возможности изменения размера арендной платы. В изъятие из общего правила о праве сторон изменять условия договора без ограничения по срокам и по кратности изменений (ст. 450 ГК РФ), в п. 3 ст. 614 ГК РФ предусмотрена возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год". Астахов О.Н. Комментарий к ГК РФ - М. "Норма -Инфра-М",2009г. -С.197.

Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок направлено на защиту интересов арендатора и предусмотрено в статье 621 ГК РФ. Это право имеет только тот арендатор, который надлежащим образом исполняет свои обязанности, в соответствии с условиями договора аренды и требованиями правовых актов. Другим условием для реализации этого права арендатором является возможность заключить договор на тех же условиях, на которых его могли бы заключить третьи лица. Отсутствие других претендентов или отсутствие претендентов, предлагающих более выгодные условия для арендодателя, дает ему право требовать заключения договора на прежних условиях. Между тем, содержание этого права не включает возможность требовать заключения нового договора на прежних условиях.

Важно отметить, что не является добросовестным тот арендатор, который допустил нарушения при исполнении договора аренды. К таким нарушениям, относятся:

1) просрочка уплаты арендных платежей (Постановление ФАС Уральского округа от 31.03. 2008 г. № Ф 09-1986/08-С 6);

2) производство перепланировки, переустройства и т.п. без согласия арендодателя;

3) не целевое использование помещения (Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 17.03.209 г. № 10АП-404/2009);

4) не своевременный возврат имущества арендодателю по истечении срока аренды, если арендодатель уведомил о намерении расторгнуть договор аренды (Постановление ФАС Московского округа от 06.06.2011 г. № А 40-114793/2010);

5) иные нарушения арендатором своих обязательств, установленных договором, например связанных со страхованием имущества и ответственности; соблюдением правил пользования зданием, при аренде отдельного помещения, правил работы на торговом рынке, при аренде торговой точки". Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Общие положения. Изд.: "Статут" 2011г. -С 75.

Таким образом, ГК РФ учитывает не только права и обязанности, обязательства и возможные последствия от уклонения исполнения обязательств оговоренных в договоре аренды, но также и форму, содержание и основные положения заключения договоров и иных договорных отношений.

Второй немаловажный фактор договора - это срок. Срок определяется сторонами и является обязательным атрибутом договора аренды. Если срок в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае любая сторона может в одностороннем порядке расторгнуть договор, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца (ст. 610 ГК РФ). Жилые помещения (дома, квартиры, части домов и квартир) могут предоставляться юридическим лицам только на основании договора аренды, гражданам на основе договора найма жилого помещения.

Таким образом, арендатор выступает в роли " временного хранителя вещи, с правом пользования", а значит его права носят срочный характер, даже если величина соответствующего срока не определена. Срок договора аренды может быть как определенным, так и неопределенным. Он может быть определен в договоре аренды путем указания даты окончания его действия и начинает "отсчет" с момента заключения договора об аренде.

Для отдельных видов имущества законодательство ограничило крайние сроки договора, как максимальные так и минимальные. Например, "договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается по общему правилу на срок от десяти до сорока девяти лет (п. 3 ст. 72 ЛК); максимальный срок договора проката установлен в один год (п. 1 ст. 627 ГК); договор субаренды не может быть заключен на срок больший, чем срок договора аренды (п. 2 ст. 615 ГК)". Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Общие положения. Изд.: "Статут" 2011г. -С 81. Но право динамично в противовес государственным запросам в плане экономического развития. И, например, если действующим на сегодня законодательством не предусмотрено минимального срока аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения, право устанавливать является региональной прерогативой, и последствия практики заключения договоров на срок менее года плачевны. То в ноябре 2013 г. Советом Федерации РФ, одобрен правительственный закон, устанавливающий минимальный трехлетний срок аренды земельных участков данного вида, по которому договор аренды сельхозземель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, может заключаться на срок от 3 до 49 лет. Исключение составят земли, предназначенные для сенокошения и выпаса скота.

"Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (п. 3 ст. 610 ГК). Ограничение договоров аренды предельными сроками обусловлено стремлением законодателя предотвратить прикрытие отчуждения имущества его наймом и дать сторонам возможность время от времени корректировать условия найма в соответствии с меняющейся экономической ситуацией". Там же -С.82

При отсутствии в договоре аренды условия о сроке его действия договор по общему правилу считается заключенным на неопределенный срок. Это значит, что "неустановление" срока договора аренды означает вовсе не вечность пользования имуществом, а, наоборот, возможность его прекращения в любое время по инициативе любой из сторон. Если в договоре аренды, для которого законом установлен предельный срок, период его действия не определен, он действует до истечения предельного срока при условии, что до этого момента ни одна из сторон не заявит о своем отказе от договора.

Законодатель допускает потенциальность аградации договора аренды с определенным сроком в договор аренды с неопределенным сроком. Если срок договора истек, а арендатор продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды считается возобновленным (п. 2 ст. 621 ГК). При этом срок, на который возобновляется договор, является неопределенным. Кратко проанализируем, основные виды договора аренды, относительно сроков.

1. Договор проката - это разновидность договора аренды, поэтому к отношениям по прокату имущества применяются общие положения об аренде, если это не противоречит специальным нормам о прокате.

Срок договора, установлен максимальный срок до одного года. "У арендатора нет преимущественного права на его возобновление по истечении срока действия договора. Однако арендатор не лишен возможности заключить договор проката на новый срок, но действовать он должен на общих основаниях. Арендатор вправе расторгнуть договор в любое время, предупредив об этом арендодателя не менее чем за 10 дней (ст. 627 ГК РФ)" Васильева В.В. Договор аренды - юридические аспекты- М.: "Дашков и К^о", 2011.-С.49.

2. Договор аренды транспортных средств - договор, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору транспортное средство во временное владение и пользование. Вид срочного договора, т.е. заключаются на определенный срок, "без пролонгации, при этом на данные виды договоров не распространяются правила о возобновлении их действия на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора". Там же-С.49.

3. По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение, а арендатор обязуется уплачивать обусловленную договором арендную плату (п. 1 ст. 650 ГК РФ).

Правила, установленные §4 гл. 34 ГК РФ, применяются к аренде как жилых, так и нежилых зданий, а также их частей (комнат, помещений). Кроме того, по прямому указанию п. 2 ст. 650 ГК РФ, они действуют и при аренде предприятий, если иное не установлено специальными нормами. По данному договору предусматривается передача как самого здания или сооружения, так и прав на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью.

Срок договора аренды здания или сооружения законодательством не установлен. Следовательно, стороны вправе по своему усмотрению определить его (краткосрочный или долгосрочный).

4. По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору предприятие в целом как имущественный комплекс за плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется уплачивать обусловленную арендную плату (п. 1 ст. 656 ГК РФ). Срок аренды предприятия не является существенным условием договора. Если он не определен, то считается, что договор заключен на неопределенный срок. В этом случае он может быть расторгнут любой из сторон с предупреждением другой стороны за три месяца. "До передачи предприятия в аренду арендодатель должен письменно уведомить об этом кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, и о передаче предприятия в аренду (ст. 657 ГК РФ). Кредитор, не давший согласия на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков". Васильева В.В. Договор аренды - юридические аспекты- М.: "Дашков и К^о", 2011.-С.53

5. Договор финансовой аренды (лизинг)- акт, в соответствии с которым арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (лизингополучателем) имущество у определенного им продавца и предоставить лизингополучателю это имущество за плату во временное владение и пользование (п. 1 ст. 665 ГК РФ). Срок действия - это срок в течение которого выполнение условий договора является обязательным для лизингодателя и лизингополучателя. Срок действия договора лизинга исчисляется, как правило, с даты подписания договора лизинга до даты полного исполнения сторонами обязательств по договору лизинга (по сделке финансового лизинга - переходу имущества в собственность лизингополучателя и подписания соответствующего акта). "Необходимо отделять срок действия договора лизинга от срока лизинга. Срок лизинга - это срок с момента передачи имущества в лизинг лизингополучателю до момента перехода имущества в собственность клиента по окончании договора финансового лизинга. Срок действия договора лизинга может быть больше срока лизинга, т.к. с момента подписания договора до момента передачи имущества в лизинг клиенту проходит время, необходимое на получение первоначального взноса от клиента, оплату поставщику, изготовление, доставку, монтаж и пуско-наладку предмета лизинга. Фактический срок лизинга начинает исчисляться с момента передачи имущества клиенту по акту и постановки его на баланс". "Юридические и экономические консультации", режим доступа: http://sova.biz./dogovor

Можно сделать выводы. Важным условием договора аренды является арендная плата, однако ГК РФ не относит это условие к числу существенных. Исключение составляют договоры аренды зданий и сооружений, для которых условия о размере арендной платы являются обязательными (ст. 654 ГК РФ). Арендная плата (ст. 614 ГК РФ) устанавливается либо за все арендуемое имущество в целом, либо отдельно по каждому из его составных частей в виде: определенных в твердой денежной сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; представления арендатором определенных услуг; передачи арендатором арендодателю обустроенной договором вещи в собственность или в аренду; возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Наибольшее распространение получила выплата арендной платы в виде денежной суммы. Стороны могут изменить размер арендной платы в сроки, установленные договором аренды, но не чаще одного раза в год (ст. 614 ГК РФ). При применении этого положения следует учитывать Информационного письма Президиума ВАС РФ N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в котором указано, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления. Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии со ст. 614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия. В случае существенного нарушения сроков арендной платы, арендодатель вправе потребовать досрочного внесения платы, но не более чем за 2 срока подряд.

При аренде некоторых видов государственного и муниципального имущества могут устанавливаться минимальные ставки арендной платы. Если в аренду передается имущество, принадлежащее на праве собственности государству или муниципальному образованию, то способ определения арендной платы или ставки арендных платежей устанавливаются соответствующими органами исполнительной власти, в компетенцию которых входит распоряжение имуществом.

Глава 3. Исполнение и прекращение договора аренды

3.1 Обязанности арендодателя

Исходя из содержания договора аренды как совокупности прав и обязанностей сторон, выражающихся в условиях договора, необходимо рассмотреть обязанности арендодателя. Они в достаточной степени традиционны Согласно ст. 611 ГК РФ главной обязанностью арендодателя является обязанность передать имущество арендатору. Состояние имущества, сдаваемого в аренду, в том числе и необычные требования к нему, может быть определено субъективно - в рамках договора аренды. Если этого не было сделано, оно определяется объективно - обычным назначением.

Таким образом, если имущество лишено своих традиционных или прямо оговоренных в договоре характеристик, то оно будет считаться не соответствующим условиям договора и своему назначению. Другой обязанностью арендодателя является сдача имущества в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Кроме того, в судебной практике утвердилась позиция, согласно которой, если арендодатель передал имущество без документов, отсутствие которых исключает возможность эксплуатации объекта, арендная плата не подлежит взысканию. Обзор практики разрешения споров, связанных с применением федерального закона Специальное приложение к "Вестнику ВАС РФ", N 10, 2003 (ч. 1), "Хозяйство и право", N 66, от 11 января 2002 г. Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой п. 8

Также к обязанностям арендодателя относится передача имущества арендатору в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, - в разумный срок(ГК РФ Ст.314)Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со ст. 398 ГК и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением. Кроме того, если арендодатель не передаст объект аренды арендатору в установленный срок, то он не вправе требовать от него внесения арендной платы за соответствующий период. Обзор практики разрешения споров, связанных с применением федерального закона Специальное приложение к "Вестнику ВАС РФ", N 10, 2003 (ч. 1), "Хозяйство и право", N 66, от 11 января 2002 г. Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой п. 10

Статья 612 ГК РФ определяет ответственность арендодателя за недостатки переданного в аренду имущества. Ответственность арендодателя строится в данном случае на началах риска: он отвечает за недостатки переданного в аренду имущества, даже если во время заключения договора аренды не знал об этих недостатках. Это верно, так как арендодатель, как правило, является собственником переданного в аренду имущества и должен нести риск его случайной гибели или повреждения. Ответственность арендодателя не наступает за явные недостатки, т.е. за те из них, которые были оговорены арендодателем уже при заключении договора, заранее известны арендатору или должны были быть обнаружены им во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду. Закон не регулирует вопросы целесообразности передачи имущества в аренду.

Исходя из статьи 613 ГК РФ, при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество, причем как вещных, так и обязательственных. Эта обязанность основана на том факте, что передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество. Неисполнение арендодателем своей обязанности по предупреждению арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (ГК РФ СТ.620)

Статья 616 ГК РФ определяет обязанность арендодателя производить капитальный ремонт арендованного имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью - в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

На основании статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Исходя из этого, "в случае смерти арендодателя договор аренды не прекращается: права и обязанности арендодателя переходят к его наследникам. С другой стороны, в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора". Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Общие положения. Изд.: "Статут" 2011г.-С.96.

Проанализировав статьи 611, 612, 613, 616, 617 ГК РФ, в части касающейся обязанностей арендодателя можно сделать вывод о том, что указанные статьи регламентируют обязанности арендодателя и гармонизируют, насколько это возможно, взаимоотношения между двумя субъектами договорно-правовых отношений. Содержание договора составляют права и обязанности его сторон. Арендодатель обязан:

1. передать имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и пригодном для использования (п. 1 ст. 611 ГК РФ);

2. сдать имущество в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором (ст. 611 ГК РФ);

3. производить капитальный ремонт передаваемой вещи, если иное не предусмотрено договором (ст. 616 ГК РФ).

Как правило, под капитальным ремонтом подразумевается проведение работ, которые требуют значительных затрат на восстановление существенных частей, элементов вещи в связи с их износом (ремонт крыши, замена перекрытий, ремонт отопительной системы и т.д.). Затраты на такой ремонт окупаются в течение длительного времени и осуществляются в основном за счет амортизационных отчислений со стоимости имущества, перечисляемых собственнику в составе арендной платы. Предупредить арендатора о правах третьих лиц на передаваемое имущество (залог, сервитут). При несоблюдении этой обязанности, предусмотренной ст. 613 ГК РФ, арендатор имеет право требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков.

3.2 Обязанности арендатора

имущество аренда договор законодательство

Выделим три основные обязанности арендатора, вытекающие из договора аренды. Во-первых, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества (Ст.615 ГК РФ). В процессе пользования имуществом, если иное не установлено законом или договором, арендатор обязан поддерживать его в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести бремя расходов на содержание арендованного имущества. (Ст.616 ГК РФ). В отношении пользования арендованным имуществом, то его нельзя рассматривать в качестве обязанности арендатора, поскольку именно в этом заключается интерес последнего. Помимо удовлетворения потребностей арендатора основанное на договоре аренды пользование имуществом дает арендатору возможность извлекать его полезные свойства и присваивать плоды, продукцию и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества. В качестве же обязанности арендатора, "связанной с пользованием арендованным имуществом, следует признать необходимость соблюдать установленные законом либо предусмотренные договором ограничения. В частности, некоторые правомочия, вытекающие из права пользования арендованным имуществом, арендатор может реализовать лишь с согласия арендодателя. Речь идет об особых правомочиях, использование которых может иметь результатом распоряжение арендованным имуществом". Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Общие положения. Изд.: "Статут" 2011г. -С 99.

Другой обязанностью арендатора является своевременное внесение арендной платы за пользование арендованным имуществом (ст. 614 ГК РФ). Более того, из определения договора аренды (предоставление арендатору за плату имущества во временное владение и пользование) следует вывод, что условие об арендной плате относится к существенным условиям всякого договора аренды. Однако договор аренды, в котором отсутствует указание на размер подлежащей взиманию с арендатора арендной платы, в отличие от общего правила, касающегося существенных условий договора, не может быть признан незаключенным (ГК РФ ст. 432)

Это стало возможным благодаря специальному правилу, установленному ГК на случай, когда договором аренды не определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы. Согласно этому правилу в подобных ситуациях будет считаться, что стороны установили в договоре порядок, условия и сроки внесения арендной платы, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Нетрудно заметить, что это правило полностью корреспондирует положениям, позволяющим определить цену любого возмездного гражданско - правового договора при отсутствии соответствующего условия в тексте договора (Ст.424 ГК РФ).

В качестве примера взыскания задолженности по договору аренды можно привести Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда за № А 41-К 1-8855/07 от 18 октября 2007 г. "Комитет по управлению имуществом Ступинского района (далее КУИ Ступинского р-на) обратился в суд с иском к закрытому акционерному обществу "Стройнефтепродукт" (далее ЗАО "Стройнефтепродукт") о взыскании 241176 руб. 71 коп., в том числе 201568 руб. 50 коп. - суммы основного долга, 39608 руб. 20 коп. - пени за просрочку платежей за период с 15.06.2005 по 23.04.2007 (л.д. 2 - 3).В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции, истец в порядке ст. 49 АПК РФ уменьшил сумму иска, просил взыскать сумму основного долга в размере 164241 руб. и пени в размере 34445 руб. за период с 16.06.2005 по 23.07.2007.

Решением Арбитражного суда Московской области от 25 июля 2007 года иск удовлетворен в полном объеме. Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Московской области проверены Десятым арбитражным апелляционным судом (ст. ст. 258, 268 АПК РФ).

Как усматривается из материалов дела 1 января 2005 года между КУИ Ступинского района (арендодатель) и ЗАО "Стройнефтепродукт" (арендатор) заключен договор N 511 аренды земельного участка, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 1000 кв. м (категория земель - "поселений"), в границах указанных на плане и установленных на местности, с учетом действующих строительных, санитарных, природоохранных, противопожарных норм, расположенный по адресу: Московская область, г. Ступино, северо-западный район. Согласно п. 1.2 договора земельный участок предоставляется для осуществления строительства жилого дома N 22-А.

Срок действия договора определен с 1 января 2005 года по 1 июля 2005 года (п. 1.3). Пунктом 3.2 договора установлен годовой размер арендной платы в 2005 году 149310 руб., размер ежеквартальной арендной платы в 2005 году - 37327 руб. 50 коп. Обратившись в суд с иском, истец просил взыскать с ответчика задолженность по договору аренды N 511 от 01.01.2005 в размере 164241 руб. и пени в размере 34445 руб. 80 коп. за период с 16.06.2005 по 23.07.2007. В обоснование исковых требований истец ссылается на статьи 610, 621, 614, 330 Гражданского кодекса РФ, статьи 22, 42, 65 Земельного кодекса РФ, а также на то обстоятельство, что ответчик не выполнил свои обязательства по оплате арендной платы по договору.

Исследовав обстоятельства дела, арбитражный апелляционный суд считает, что взысканию с ответчика подлежит задолженность по договору от 01.01.2005 N 511 по арендной плате за 2 квартал 2005 года в размере 37327 руб. 50 коп. и пени в размере 12467 руб. 38 коп. начисленные на указанную сумму задолженности за период за период с 16.06.2005 по 23.07.2007.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной оплаты определяются договором аренды. Согласно ст. 65 ЗК РФ использование земли в РФ является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления. Договор аренды N 511 от 01.01.2005 является заключенным, поскольку сторонами договора достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. В договоре аренды (п. 1.1) и приложении N 1 к договору - плане земельного участка, определяющим границы земельного участка, установленных на местности, содержатся сведения, позволяющие определенно установить земельный участок, переданный в аренду.

Таким образом, можно сделать вывод, обязанность арендатора пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, своевременно вносить арендную плату за пользование арендованным имуществом, а также возвратить имущество при прекращении договора аренды. Арендатор обязан:

1. использовать имущество в соответствии с условиями договора, если условия не определены в договоре, то в соответствии с его назначением (ст. 613 ГК РФ);

2. вносить арендную плату;

3. производить текущий ремонт, а также нести иные расходы по содержанию имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (ст. 616 ГК РФ);

4. возвратить имущество в состоянии, определенном условиями договора, или в состоянии нормального износа. При просрочке возврата - за этот взыскивается арендная плата и сверх нее неустойка, а также можно взыскать убытки.

5. Арендованное имущество можно сдавать в аренду только с согласия арендодателя. Исключение: субаренда транспортных средств.

Арендатор наряду с правом пользования приобретает право владения арендованным имуществом - вещное право, являющееся основой для вещной защиты (в том числе и против собственника - предъявление виндикационного иска); арендатор становится собственником плодов, продукции, доходов от правомерного использования арендованного имущества (ст. 606 ГК РФ).

В процессе аренды в имущество нередко вносятся различные улучшения, заменяется устаревшее оборудование, создаются новые производства. Правовая регламентация процесса внесения улучшений в имущество осуществляется ст. 623 ГК РФ. Отделимые улучшения, произведенные арендатором, являются его собственностью и при возврате объекта арендатор вправе их изъять. Неотделимые улучшения, произведенные арендатором, изъятие которых невозможно без ущерба арендодателя, переходят по окончании договора к последнему вместе с первоначальным имуществом, а арендатору возмещается их стоимость. Необходимым условием в данном случае является согласие арендодателя. При отсутствии такого соглашения стоимость неотделимых улучшений арендатору не возмещается.

3.3 Прекращение договора аренды

С момента истечения срока аренды, указанного в договоре, договор аренды прекращает свое действие. Но если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, то при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В данном случае одна из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Допустим стороны, заключили договор аренды производственного инвентаря, срок действия которого не установлен. Договором определены, двухсторонние обязанности предупреждения о прекращении договора не позднее, чем за два месяца до планируемой даты прекращения договора, что впоследствии поможет избежать судебных споров.

Необходимо отметить - переход права собственности хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для расторжения договора аренды (ст. 617 ГК РФ). Во всех этих случаях первоначальный арендодатель должен быть заменен новым приобретателем права на данное имущество.

Если арендатор фактическими действиями, т.е. без положенного предварительного предупреждения арендодателя, прекращает договор (выезжает из арендованного помещения, перестает эксплуатировать оборудование и т.п.), то при отсутствии согласия арендодателя на такое прекращение арендатор остается связанным всеми арендными обязательствами, в частности обязательством по внесению арендных платежей в течение вышеуказанных месячного либо трехмесячного сроков.

Если без положенного предварительного предупреждения арендатора арендодатель фактическими действиями прекращает договор аренды (изымает арендованное оборудование, сдает помещение другому лицу и т.п.), то при отсутствии согласия арендатора на такое прекращение арендодатель обязан возместить арендатору все вызванные этим убытки, выплатить неустойку, а при наличии соответствующего требования арендатора - предоставить ему возможность пользоваться предметом аренды в течение вышеуказанных месячного либо трехмесячного сроков.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполнять надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается. Руководствуясь ст. ст. 257 - 258, 266 - 268, п. 2 ст. 269, п. 1 части 1 статьи 270, 271, 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд постановит взыскать с ЗАО "Стройнефтепродукт" в пользу Комитета по управлению имуществом Ступинского района долг - 37327 руб. 50 коп., неустойку - 12467 руб. 38 коп." Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда за N А 41-К 1-8855/07 от 18 октября 2007 г// документ опубликован не был

Следующей главной обязанностью арендатора является возврат арендованного имущества по истечении срока его аренды, либо при прекращении договора аренды по другим основаниям. Исходя из ст. 622 ГК РФ в случае прекращения договорных отношений, связанных с арендой имущества, независимо от причин такого прекращения, арендатор обязан вернуть арендодателю сданное ему в аренду имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в том состоянии, которое предусмотрено договором. Если же эта обязанность не исполнена арендатором, то он должен уплатить арендодателю за все время просрочки возврата имущества арендную плату, а также, возместить ему убытки в части, не покрытой суммой арендных платежей.

Пункт 2 ст. 617 ГК РФ содержит норму, отсутствовавшую в прежнем законодательстве: в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Современная практика договорной работы показывает, что прекращение договора аренды не всегда осуществляется в точном соответствии с законодательством. Расторжение любого договора, в том числе и расторжение договора аренды, может происходить по воле двух сторон или по требованию одной из сторон. Расторжение договора по соглашению сторон по своей правовой природе является двухсторонней сделкой, т.е. действием, направленным на прекращение возникших из договора прав и обязанностей (Ст.153,154,425 ГК РФ)

Процедура прекращения договора аренды подчиняется определенным правилам. При прекращении договора по соглашению сторон должны применяться правила заключения соответствующего договора, в том числе требования, касающиеся его формы, поскольку форма соглашения об изменении и расторжении договора должна совпадать с той, в которой заключался договор. При этом обязательства по договору аренды считаются прекращенными с момента заключения соглашения сторон о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения. Так в случае согласия сторон на расторжение договора Комитет по управлению имуществом составляет соглашение о расторжении договора аренды и акт к нему. Такие приложения являются неотъемлемой частью договора аренды и должны быть на руках у арендатора.

Расторжение договора - один из способов прекращения обязательств. В соответствии с п. 1 ст. 407 ГК РФ обязательства прекращаются полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором. По общему правилу договор, может быть, расторгнут только по взаимному соглашению сторон. Договор аренды земельного участка, заключаемый Комитетом по управлению имуществом, составляется в двух экземплярах, о чем прописано в самом договоре. "Расторгнуть или изменить его возможно по соглашению сторон, о чем составляется дополнительно соглашение, которое должно быть на руках у арендатора. Изменение или расторжение договора "на словах" не допустимо. Главным основанием прекращения обязательств из договора является истечение его срока. Но если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, то при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок". Борисов А.Б. Комментарий к ГК РФ Ч.1,Ч.2,Ч.3. (постатейный) с постатейными материалами и практическими разъяснениями. -М.: Эксмо, 2011.-С.311.