Земельные споры

Вместе с тем, относительно суперфиция, ставшего в определенный момент более популярным, чем аренда, ВХСУ сделан более серьезный вывод (п.3.6.2, 3.6.3 Разъяснений) - не предусмотрено законом как возможности установления суперфиция на основании решения суда, а равно признание договора суперфиция заключенным в редакции истца, поскольку это ограничивает права собственника участка. Аналогично, законодательством не предусмотрено и обязательство собственника участка непременно заключать такой договор по требованию лица, имеющего намерение строить. Иными словами, ВХСУ фактически «закрыл» еще одну лазейку, которую пытались использовать многие коммерсанты при решении земельных вопросов.

Кроме того, ВСУ поставил точку в использовании еще одной схемы, которая якобы позволяла «обмануть» мораторий на отчуждение земельных участков сельскохозяйственного назначения. В новой редакции пп. «є» п. 18 Постановления Пленума № 7 предусмотрено, что не может осуществляться переход права собственности на основании судебных решений (через признание права собственности на отчужденный земельный участок или признание действительным договора относительно его отчуждения, обращение взыскания на земельный участок в счет обязательств собственника земельного участка или передаче ее в собственность кредитору по этим основаниям, выдачу исполнительного документа по аналогичному решению третейского суда и т.д.) на земельные участки, относительно которых установлен запрет на продажу или отчуждение другим способом. К таким относятся участки: сельскохозяйственного назначения государственной и коммунальной собственности, кроме изъятия (выкупа) их для общественных нужд, отчуждения и изменения целевого назначения земельных участков, которые находятся в собственности граждан и юридических лиц для ведения товарного сельскохозяйственного производства, земельных участков, выделенных в натуре (на местности) владельцам земельных долей (паев) для ведения личного крестьянского хозяйства, а также земельных паев, кроме передачи их по наследству, обмена земельного участка на другой земельный участок согласно закону (без доплат) и изъятие (выкуп) для общественных нужд (пункт 15 раздела X "Переходные положения" ЗК Украины).

7. Что должен исследовать суд?

Зная, что именно будет исследовать суд и что необходимо ему предоставить, гораздо легче прогнозировать ход процесса и определить обоснованность правовой позиции соответствующей стороны еще до подачи иска. Весьма ценным для лиц, которые готовятся защищать свои права на землю в суде, в этой связи, является указание ВХСУ и ВСУ тех моментов, которые суд должен исследовать в процессе судебного разбирательства.

Так, суду следует исследовать:

1) данные о земельном участке как объекте прав, исходя из существующей земельно-кадастровой информации, в частности, данных государственного земельного кадастра относительно:

- места ее размещения, включая применение пространственных координат и кадастровых номеров, установленных в пределах кадастрового зонирования,

- правового режима земельного участка,

- классификации, количественной и качественной характеристики участка, исходя из Законов Украины «О землеустройстве» и «О планировании и застройке территории».

Отметим, что это обязательно для всех категорий земельных споров. Поскольку очевидно, что для того, чтобы земельный участок мог участвовать в хозяйственном обороте, он должен с одной стороны, соответствовать определению его понятия, изложенном в ст. 79 Земельного кодекса Украины, а с другой - уполномоченное лицо должно иметь зарегистрированные в установленном порядке правомочия относительно его владения, пользования и/или распоряжения.

ВХСУ также отмечает, что если истцом оспаривается решение уполномоченного органа, которым фактически уменьшается земельный участок за счет передачи его части в пользование третьему лицу, и при этом истец на момент принятия указанного решения не имел документов, подтверждающих право на соответствующий земельный участок, то суду следует исходить из того, что компетентный орган действовал в пределах полномочий, поскольку фактически право истца на землю не прекращалось, так как он его в установленном порядке не получил (ранее эта позиция также подтверждалась- см., к примеру, постановление ВХСУ от 26.12.07 по делу № 31/398).

Это особенно актуально для тех юридических лиц, которые пользуются землей на основании решений местных советов, принятых во время существования СССР и при этом не оформивших государственные акты на право постоянного пользования в установленном порядке, или же для их правопреемников (см. к примеру, постановление ВХСУ от 27.11.07 по делу № 04/326а). Аналогично, большое значение в таких ситуациях имеют и сведения государственного земельного кадастра относительно установленных границ спорного участка (см., к примеру, постановление Киевского апелляционного хозяйственного суда от 19.09.06 по делу № 47/83, остановленное без изменений постановлением ВХСУ от 23.01.07).

2) соблюдение установленной процедуры изъятия земельного участка в соответствующих случаях.

Нарушение данной процедуры достаточно часто встречается в деятельности местных советов и госадминистраций при принятии решений относительно земель, перечисленных в ст. 149, 150 Земельного кодекса Украины. В случае предоставления земельного участка за пределами населенного пункта местным советом (или же госадминистрацией - в пределах населенного пункта) - соответствующий договор аренды и решение подлежат признанию недействительными (см., к примеру, постановление Киевского апелляционного хозяйственного суда от 19.09.06 по делу № 47/83, постановление ВХСУ от 27.11.07 по делу № 04/326а, от 03.10.06 по делу № 3/9002), как заключенные с нарушением требований закона и с превышением полномочий;

Следует отметить, что в таких ситуациях сами местные советы часто пытались «решить проблему» самостоятельно, отменяя свои же решения в пользу одной из сторон (причем «пострадавшим» обычно оказывалось какое-нибудь государственное предприятие или старый садовый или гаражный кооператив). В связи с этим, весьма полезным видится мнение ВСУ, изложенное в новой редакции п.8 Постановления Пленума № 7 - п ри решении в судебном порядке вопроса о недействительности документов, выданных на основании пересмотренного решения органа исполнительной власти или местного самоуправления об отмене своего решения, по которому земельный участок был неправомерно получен в собственность или пользование, следует учитывать Решение Конституционного Суда Украины от 16 апреля 2009 N 7-рп/2009 (дело об отмене актов органов местного самоуправления), согласно пункту 5 мотивировочной части которого «органы местного самоуправления не могут отменять свои предыдущие решения, вносить в них изменения, если согласно предписаний этих решений возникли правоотношения, связанные с реализацией определенных субъективных прав и охраняемых законом интересов, и субъекты этих правоотношений возражают против их изменения или прекращения. Это является "гарантией стабильности общественных отношений" между органами местного самоуправления и гражданами, порождая у граждан уверенность в том, что их существующее положение не будет ухудшено принятием более позднего решения, что согласуется с правовой позицией, изложенной в абзаце втором пункта 5 мотивировочной части решения Конституционного Суда Украины от 13 мая 1997 N 1-зп (дело о несовместимости депутатского мандата)». Решения органов исполнительной власти или органов местного самоуправления перераспределить землю иначе после установления границ земельных участков в натуре (на местности), получения владельцем или землепользователем документов, удостоверяющих право на них, и государственной регистрации, не может быть основанием для прекращения права собственности на земельный участок или права пользования земельным участком как полностью, так и частично, поскольку определенный статьями 140, 141 ЗК Украины перечень оснований для этого является исчерпывающим.

Иными словами, спор между двумя лицами, претендующими на один и тот же земельный участок, гарантированно переносится для рассмотрения в зал судебного заседания, а не в сессионный зал рады, что позволяет хотя бы в какой-то мере нивелировать «административный ресурс», применяемый одной из сторон спора;

3) в случае оспаривания договора аренды - факт принятия уполномоченным органом решения по поводу предоставления в аренду спорного участка (см. раздел «Просить ли суд обязать совет передать участок» выше), а также решения о даче согласия на составление проекта его отвода. При этом ВХСУ отмечает (п.3.4.9 Рекомендаций), что суд должен давать правовую оценку действительности соответствующих решений.

Весьма показательной является в этой связи позиция ВХСУ относительно законности передачи в аренду земельного участка, на котором находится недвижимость, принадлежащая другому лицу. В таком случае, есть все основания для признания договора аренды недействительным, поскольку согласно ч.2 ст. 13 Гражданского кодекса Украины лицо при осуществлении своих прав обязано воздерживаться от действий, которые могли бы нарушить права иных лиц, а согласно ч.1 ст. 203 Гражданского кодекса Украины содержание сделки не может противоречить данному кодексу.

Аналогично неправомерным является предоставление земли в аренду сторонним лицам из состава земель сельскохозяйственных предприятий и организаций, если акционерами такого сельскохозяйственного предприятия были поданы заявления о выделении паев в натуре и предоставлении участков для ведения личного крестьянского хозяйства;

4) при рассмотрении иска о возложении обязательства на уполномоченный орган заключить договор аренды или продлить его - наличие соответствующего решения субъекта властных полномочий.

Повторимся, что этой позицией могут смело пользоваться те субъекты хозяйствования, которые в 2008-2009 г.г из-за неумелых решений КМУ по поводу земельных аукционов оказались в подвешенном состоянии - когда решение местным советом о предоставлении участка было принято, а потом появилось требование о предоставлении участков только по аукционам, из-за чего многие советы отказывались подписывать договора с такими «неудавшимся» арендаторами;

5) содержание проекта отвода земельного участка - он должен полностью соответствовать требованиям, изложенным в решении компетентного органа.

При этом необходимо понимать, что он сам по себе является не правоустанавливающим документом, а лишь неотъемлемой частью соответствующего договора аренды;

6) полномочия лиц, подписавших соответствующие договора, являющиеся предметом спора.

К примеру, необходимо учитывать положения ст. 42 Закона Украины «О местном самоуправлении в Украине» - полномочия местного головы заканчиваются с момента избрания на эту должность иного лица; с момента увольнения головы и до избрания нового его обязанности исполняет секретарь совета и т.д.;

7) если спор касается расторжения договора аренды из-за неисполнения или несвоевременного исполнения арендатором своих обязательств по договору (например, предусмотренного договором обязательства по сдаче объекта в эксплуатацию в установленный срок) - суду следует изучить проект строительства, качественные характеристики объекта и объем строительства, а также реальные сроки и обстоятельства строительства. Аналогично, свидетельством об отсутствии каких-либо строительных работ на объекте может являться акт Государственной архитектурно-строительной инспекции.

8) по делам об установлении порядка пользования земельным участком совладельцев жилого дома - документы о предоставлении его для строительства и обслуживания жилого дома и хозяйственных строений и сооружений; план земельного участка, отведенного в натуре (на местности); план этого участка с указанием его частей, находящихся в пользовании каждого из совладельцев жилого дома, а также расположенных на нем зданий, плодоягодных насаждений; правоустанавливающие документы на дом с указанием размера долей каждого из совладельцев; соглашение или решение суда о разделе дома в натуре или определения порядка пользования им и соглашение о порядке пользования земельным участком, если она имела место;

9) по делам о предоставлении земельного участка для ведения фермерского хозяйства (согласно положениям статьи 118 ЗК в редакции, действующей до введения в действие Закона Украины от 5 ноября 2009 N 1702-VI): документы конкурсной комиссии о рассмотрении заявления и прохождения конкурсного отбора, а также проект отвода земельного участка, разработанный организацией, имеющей на это соответствующее разрешение (лицензию), согласованный в соответствии с частью девятой статьи 118 ЗК;

10) по делам об установлении сервитута - факт принятия лицом, которое требует установления сервитута, мер по установлению сервитута по договоренности с собственником (владельцем) соответствующего земельного участка; обоснование истцом конкретной площади и границ чужого земельного участка; изготовление истцом проекта технического (кадастрового) плана спорного участка.

Можно, конечно, много говорить на тему того, насколько такая позиция ВХСУ соответствует требованиям Конституции Украины относительно свободного доступа к правосудию. Тем не менее, ВХСУ в п. 3.5.4 Рекомендаций сделал важную оговорку, из которой следует, что достаточным доказательством принятия соответствующих мер истцом является направление предложений второй стороне о заключении договора об установлении сервитута.

11) по делам о возмещении ущерба или вреда - акт соответствующей комиссии, созданной Киевской, Севастопольской городскими, районной государственной администрацией или исполнительным комитетом городского (городов областного значения) совета для определения размера убытков, причиненных собственникам земли и землепользователям, утвержденный органом, который создал эту комиссию; проект мер для приведение в состояние, пригодное для использования по целевому назначению земельных участков, предоставленных во временное пользование, и смета расходов на это; документы о стоимости работ по приведение в прежнее состояние испорченных или поврежденных земель и справку надлежащей службы районной государственной администрации про среднюю урожайность соответствующих культур и справку о рыночной цене этих культур.

Если же речь идет о возмещении ущерба в связи с самовольным занятием земель, нецелевого использования, снятия почвенного слоя без специального разрешения, то суду следует исследовать в совокупности материалы дела об административном правонарушении (акт Госземинспекции о проверке соблюдения требований земельного законодательства, протокол об административном правонарушении, предписание об устранении нарушений земельного законодательства, акт осмотра земельного участка).

Отдельные вопросы

Действительность договора аренды при отмене решения уполномоченного органа

ВХСУ оставил неурегулированным вопрос об «автоматической недействительности» договора аренды, заключенного на основании решения, признанного в дальнейшем недействительным судом или отмененным самим субъектом властных полномочий.

Если исходить из позиций ВХСУ и ВСУ в целом, то можно сделать вывод, что по-прежнему требуется отдельное судебное разбирательство по поводу признания договора аренды недействительным или о его расторжении.

Возобновление договора аренды земли

Применение субъектами хозяйствования, арендующими земли государственной ли коммунальной собственности, не совсем удачно сформулированной редакции ст. 33 Закона Украины «Об аренде земли» приводит к постоянным спорам с уполномоченными органами.

Однозначная позиция ВХСУ по данному поводу стала формироваться примерно в конце 2006 года и приводилась к следующему знаменателю (из постановления ВХСУ от 14.12.06 по делу № 18/216-06): «Статья 33 Закона Украины “Об аренде земли” не предусматривает порядок автоматического возобновления договора аренды земельного участка в случае отсутствия возражений сторон, а лишь определяет, что в этом случае договор подлежит возобновлению. К тому же, согласно п. 34 ст. 26, п. 2 ст. 77 Закона Украины “О местном самоуправлении в Украине” вопрос регулирования земельных отношений (в том числе предоставления земельного участка в аренду и возобновление договора аренды земельного участка) решается на пленарном заседании сессии совета, а споры о возобновлении нарушенных прав юридических и физический лиц, возникающие в результате решений, действий или бездействия органов или должностных лиц местного самоуправления, решаются в судебном порядке. Таким образом, законодательством предусмотрено, что способом волеизъявления совета, который осуществляет право собственности от лица соответствующей территориальной громады, относительно регулирования земельных отношений является принятие решения сессией совета. Как установлено в судебном заседании, советом решение о возобновлении договора от 24.07.00 не принималось. При таких обстоятельствах, заключенный сторонами договор аренды земельного участка от 24.07.00 не мог быть возобновлен автоматически на предыдущих условиях. С учетом вышеизложенного, срок действия договора аренды земельного участка от 24.07.00 прекратился 08.08.05.» (аналогично мотивированы постановление ВХСУ от 11.01.07 по делу №2-20/11801-2006, постановление от 21.03.07 в деле № 9/268-06-7990 и постановление от 27.12.06 по делу № 43/181пн).

В п.5 Обзорного письма от 30.11.07 N 01-8/918 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с арендой земельных участков» ВХСУ стал особо подчеркивать, что возобновление договора возможно только на основании отдельного решения соответствующего органа государственной власти или местного самоуправления. В п. 3.4.6 Рекомендаций ВХСУ еще раз подчеркнул, что статьей 33 Закона Украины «Об аренде земли» не предусмотрено автоматическое возобновление договора, и если по закону договор подлежит возобновлению, то это возможно только по волеизъявлению обеих сторон (которое в случае уполномоченного органа воплощается в форме принятого им нового отдельного решения).

Принимая во внимание указанное, а также положения п. 7 Постановления Пленума ВСУ № 7, следует отметить, что для возобновления права аренды земельного участка необходимо наличие следующих юридических фактов:

1) арендатор продолжает пользоваться выделенным участком;

2) стороны добросовестно исполняют свои обязательства по договору;

3) отсутствует письменное уведомление органа местного самоуправления (или госадминистрации) об отказе возобновить договор;

4) орган местного самоуправления по результатам рассмотрения обращения арендатора принимает решение о возобновлении договора;

5) стороны заключают соответствующее соглашение (т.е. или новый договор аренды или дополнительное соглашение к старому договору), которое регистрируется в ГП ГЦЗК.

Субпользование

У п.5.5 Рекомендаций ВХСУ делает также достаточно прогнозируемый вывод - Закон Украины "Об аренде земли" не относит землепользователей, которым земельные участки предоставлены в постоянное пользование, к арендодателям земли. Закон не предоставляет права землепользователю, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, ни передавать земельный участок в субпользование (субаренду и т.д.), ни взимать плату за его использование, если он не предоставлялся в аренду, субаренду и т.п. в порядке, определенном законом.

И хотя ВХСУ делает этот вывод в контексте земель транспорта, линий связи, электропередач, он также вполне применим к договорам на эксплуатацию гидротехнических сооружений, заключаемым РП «Крымское противооползневое управление» с субъектами хозяйствования, по которым последние на курортный сезон фактически получают в аренду пляжи в АР Крым.

Земля под объектом недвижимости или под его частью

Из п.3.4.2 Рекомендаций ВХСУ, а равно из пп. « ґ » п. 18 Постановления Пленума ВСУ № 7 следует, что с 01.01.10 к лицу, приобрело право собственности на жилой дом (кроме многоквартирного), здание или сооружение, переходит право собственности, право пользования на земельный участок, на котором они размещены, без изменения его целевого назначения в объеме и на условиях, установленных для предыдущего землевладельца (землепользователя) согласно статье 377 ГК и статьей 120 ЗК в редакции Закона Украины от 5 ноября 2009 N 1702-VI.

ВХСУ оказался даже более категоричен - право пользования (в т.ч. на условиях аренды) участком, на котором находится недвижимость, переходит к приобретателю объектов недвижимости, исключительно при условии, если в момент их отчуждения у предыдущего владельца, согласно требованиям земельного законодательства Украины, такое право было и оно должным образом удостоверено. При решении споров о праве собственника объекта недвижимости на земельный участок, на котором он расположен, судам следует учитывать, что возникновение права собственности на объект недвижимости не является основанием для автоматического возникновения права собственности или заключение (продление, возобновление) договора аренды земельного участка, как следует из положений статьи 377 ГК Украины и статьи 120 ЗК Украины.

При этом регистрация права собственности на здание и сооружение автоматически не влечет за собой переход права пользования земельным участком под ним, поскольку в приведенных выше нормах законодательства говорится о переходе права собственности на землю при переходе права собственности на объект недвижимости на основании договора отчуждения.

Вместе с тем, возникновение права собственности на объект недвижимости не на основании договора отчуждения (например, самовольно построенное строение, или не введенное в эксплуатацию в установленном порядке) не влечет безусловного перехода права собственности на земельный участок под объектом недвижимости, а требует в этом случае отдельного договорно-правового регулирования путем заключения соответствующих гражданско-правовых соглашений между собственником земельного участка и собственником сооружения в установленном порядке. При этом закон не устанавливает обязательность заключения или возобновления из указанных оснований договора аренды земельного участка, на котором расположено здание, однако определяет преимущественное право собственника объекта недвижимости на участок, на которой он расположен.

При этом суды должны особое внимание обращать на такие земельные участки, являющиеся государственной или коммунальной собственностью, и проверять правовой режим объектов, в частности, являются ли они недвижимостью, а, следовательно, проводилась ли в установленном порядке регистрация прав собственности на них.

Иными словами, распространенную ранее схему, по которой строения на земельном участке (часто самовольно построенные) являлись основанием для подачи иска в суд о признании права на соответствующей земельный участок, субъектам хозяйствования следует пересмотреть. Аналогично, при приобретении объектов недвижимости покупателям следует особое внимание теперь обращать на наличие у продавца прав на земельный участок, на котором эти объекты размещаются.

Заключение

Можно сказать, что вышеизложенные позиции высших судебных инстанций отображают тенденции перехода к новому этапу правоприменения и правопонимания. И хотя их тоже необходимо оттачивать на практике, субъектам хозяйствования было бы весьма на руку, если бы законодатель оперативно подключался к решению тех проблем, которые выявляются в ходе судебного разбирательства, начиная, как минимум, с однозначного решения вопроса о юрисдикции судов в спорах по поводу решений субъектов властных полномочий, касающихся земельных вопросов.

Когда данная статья только готовилась к написанию, основной ее целью было преподнести общественности в удобоваримом виде наработки судебной практики - ведь в последнее время ни особых статей практиков на эту тему, ни семинаров, а равно каких-либо особых профессиональных собраний по данному поводу почему-то особо видно не было. Какова причина тому - то ли высокое качество судебной практики, то ли экономия компаний на рекламе таких семинаров, застой рынка земли, сложная политическая обстановка, или же наличие других более интересных тем (тот же Закон Украины «Об акционерных обществах», например) - сказать трудно.

Но мы все должны понимать - с нормализацией экономики, рынок земли не сможет больше находиться под замком, а значит необходимо создание условий и законодательных механизмов, позволяющих каждому субъекту эффективно осуществлять и защищать свои права, связанные с использованием земли.

Размещено на Allbest.ru