2. Под жилым помещением понимается помещение, отвечающее установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям, и предназначенное для проживания граждан.

Как видно из определения договора продажи жилого помещения этот договор является возмездным, двусторонним и консенсуальным. Кроме того, мы можем выявить существенные условия этого договора - предмет (определенное жилое помещение) и цена. Помимо них, существенным условием этого договора, согласно п.1 ст.558 ГК РФ, является перечень тех лиц, которые и после продажи жилого помещения сохраняют право пользования им.

3. Несмотря на то, что ГК защищает права собственников на жилое помещение, хотелось бы обратить внимание на то, что он и ограничивает их своими собственными нормами. Так, например, ст. 292 ГК говорит о правах членов семьи собственника жилого помещения. Во-первых, п. 1 ст. 292 содержит отсылку к нормам Жилищного кодекса и жилищного законодательства: «Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством». Вспомним, что п.1 ст. 288 ГК «Собственность на жилое помещение» - среди прав собственника указывают и право пользования принадлежащим ему жилым помещением. Но такое же право пользования предоставляется и членам семьи собственника, которые проживают в принадлежащем собственнику жилом помещении. Фактически, в праве пользования собственник и члены его семьи приравнены друг к другу.

Пункт 2 ст. 292 еще более «страхует» права членов семьи собственника: “Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения прав пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника”, и они могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника.

Иными словами, право собственности на жилое помещение носит несколько ограниченный характер. Возможна ситуация, когда физическое или юридическое лицо, являясь собственником жилого помещения, не сможет произвести его отчуждение, а потенциальный приобретатель не захочет его приобрести по той лишь причине, что на отчуждаемой жилплощади проживают лица, имеющие право пользования отчуждаемым жилым помещением. Понятно желание законодателя защитить лиц, совместно проживающих с собственником. Однако, если собственник не может произвести отчуждение своего жилого помещения, то какая же это собственность?

Ситуацию, подобную вышеизложенной, содержит ст. 78 Закона “Об ипотеке”, которая гласит, что обращение взыскания на заложенный дом или квартиру и реализация этого имущества не являются основанием для выселения приобретаталем жилого дома или квартиры совместно проживающих в этом помещении залогодателя и членов его семьи, если оно является для них единственным пригодным для постоянного проживания помещением.

Еще один случай ограничения права собственника жилого помещения, по нашему мнению, заложен в ст. 24 Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Статья 24 «Государственная регистрация права общей собственности на недвижимое имущество» устанавливает правило, согласно которому собственник, имеющий долю в праве собственности на недвижимое имущество, в том числе на жилое помещение, для регистрации этого права в органе, осуществляющем государственную регистрацию, к заявлению о государственной регистрации должен приложить согласия других сособственников на регистрацию его права в письменной форме. Согласия оформляются в органе, осуществляющем государственную регистрацию, или нотариально заверяются.

Однако на практике данная статья упомянутого Закона ведет к тому, что собственники доли жилого помещения, выразившие желание зарегистрировать свое право в установленном законом порядке, зачастую сталкиваются с большими трудностями в лице сособственников, не желающих давать согласие на регистрацию доли указанного сособственника. Единственный выход в данной ситуации - суд (п.1 ст. 24 Закона), а это значит, что регистрация права будет отложена на неопределенный срок, вследствие перегруженности судов делами. Другим препятствием к регистрации права собственности на долю является случай, когда местонахождение сособственника неизвестно. При данных обстоятельствах государственная регистрация приостанавливается на два месяца, а сособственнику, по месту нахождения недвижимого имущества (предполагается, что лицо периодически навещает объект своей собственности и своевременно платит налоги) направляется извещение о проведении государственной регистрации на долю в праве, с тем, чтобы он мог оформить в течение указанного срока свои возражения в органе, осуществляющем государственную регистрацию.

С нашей точки зрения подобные требования - ущемление прав собственника. Неужели, чтобы зарегистрировать свое право, необходимо согласие на это других лиц? Получается, что собственник, чьи интересы должны соблюдаться в первую очередь, не защищен. Возможно, следует как-то переосмыслить существующие нормы и внести в законодательство соответствующие коррективы.

Еще один момент, на котором бы хотелось бы остановиться, это момент передачи денег по договорам отчуждения жилья. Ранее, когда подобные сделки осуществлялись под контролем нотариуса, он и контролировал момент передачи денег. Теперь, когда эти сдеки контролирует государство, этот момент никак не урегулирован. И в итоге, уже есть прецеденты, когда произведя отчуждения жилья люди остаются без денег. Полагаю, что данный момент следует регламентировать в законодательстве. Например в Закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” можно было бы включить пункт следующего содержания: по желанию одной из сторон по сделке отчуждения недвижимого имущества, расчет может быть произведен при сдаче документов на государственную регистрацию в присутствии помощника государственного регистратора, осуществляющего прием, либо в ходе государственной регистрации в присутствии государственного регистратора, осуществляющего государственную регистрацию.

Сейчас, когда с введением закона о государственной регистрации в сфере недвижимости стал наводиться определенный порядок, в том смысле, что складывается организованная структура органов по государственной регистрации прав на объекты недвижимости и сделок с ним, когда создается Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество, благодаря которому возможно проследить все, что происходит с данным объектом недвижимости, в том числе и с жилым помещением, на наш взгляд, необходимо усовершенствовать Жилищный кодекс, который бы имел более тесную связь с Конституцией РФ, Гражданским кодексом и федеральными законами РФ. Это позволит создать единый правовой массив, где вопросы права собственности на жилое помещение будут надлежащим образом урегулированы.

Используемая литература:

2. Гражданский кодекс РФ. - М.: ИНФРА-М, 2002.(Выпуск 13, Бибилиотека кодексов)

3. Жилищный кодекс РСФСР с изм. и доп. на 10.02.2003 г.

4. Семейный кодекс РФ 1995 г. (в ред. ФЗ от 02.01.2000 № 32-ФЗ.)

5. ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” от 21 июля 1997 г.

6. ФЗ от 29 июля 1998 г. “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”// СЗ РФ. 1998. №31. Ст.3813.

7. ФЗ от 16 ииля 1998 г. № 102-ФЗ (в редакции ФЗ от 9 ноября 2001 г. «Об ипотеке» № 143-ФЗ).

8. Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» от 04.07.98 (в редакции ФЗ от 20.05.2002 г. № 55-ФЗ), Выпуск 54 - М.: ИНФРА-М, 2002 г.

9. Закон РФ “Об основах федеральной жилищной политики” от 24 декабря 1992 г. (08.07.99.).

10. Закон РФ “О государственной пошлине” от 9 декабря 1991 г. (13.04.99.).

11. Сборник нормативных правовых актов.- М.: ОСЬ-89, 2002. (Государственная регистрация сделок купли-прожажи жилья).

12. Постановление Правительства РФ от 26 февраля 1998 г. №248 “Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах” // СЗ РФ. 1998. №9. Ст.1121.

13. Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. №219 “Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним” // СЗ РФ. 1998. №8. Ст.963, 1999, № 52, ст.6416.

14. Постановление Правительства РФ от 9 апреля 2001 г. №273 “Об утверждении Федеральной программы поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” // СЗ РФ. 2001. №16. Ст.1602.

15. Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России. Гражданский кодекс: проблемы, теория, практика. М.,1998.

16. Гражданское право. Учебник. Часть 2 / Под ред. А.П.Сергеева, Ю.К.Толстого. -М.: “ПРОСПЕКТ”, 1997.

17. Гражданское право: В 2 Т. Том II. Полутом 1 : Учебник / Отв. Ред. Е.А.Суханов. -М.: Издательство БЕК, 2000.

18. Указ Президента РФ от 10 июня 1994 г. № 1182 «О выпуске и обращении жилищных сертификатов».

19. Письмо Министерства образования РФ от 9 июня 1999 г. №244/26-5 “О дополнительных мерах по защите жилищных прав несовершеннолетних”.

20. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. №21 “Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости” // Вестник ВАС РФ. 1998. №1. С.81-83.

21. Вестник ВАС РФ. 1997. №7.

22. Постановление Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. №8 “О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав” // Вестник ВАС РФ. 1998. №10. С.18.

23. Распоряжение Мэра Москвы от 24.06.96 N 15/1-РМ "Об утверждении методики расчета цены продажи жилья, реализуемого физическим и юридическим лицам по решениям Правительства Москвы.

24. Постановлением Правительства Москвы от 2 марта 1999 года N 149 "Об организации продажи жилых помещений с рассрочкой платежа, находящихся в собственности города Москвы".

25. Постановление Правительства Москвы от 27 августа 2002 г. N 706-ПП «О порядке и условиях продажи свободных жилых помещений в коммунальных квартирах, находящихся в собственности города Москвы».

26. Положение по бухгалтерскому учету «Учет основных средств», утверждено Приказом Минфина РФ от 03.09.97 г. № 65 Н и от 20.07.98 г. № 33 Н.

27. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. -М.: “Статут”, 2000г.

28. Потяркин Д. Договор найма жилого помещения // Российская юстиция 1998г., №2.

29. Чупрынина Н.Ю. Что необходимо знать при покупке квартиры? // Законодательство, 1997, №5.

Приложение №1

Договор

купли-продажи квартиры

г. ________ «____»_________ ____г.

Гражданка______________________________________________________________, паспорт: серия ___________________№ _______________, выданный

_________________ __________________________________________,

зарегистрированная и постоянно проживающая по адресу: ____________________________________________________________________

и гражданин _________________________________________________________

_____, паспорт, серия ___________________ № ______________, выданный ________________ ___________________________________________,

зарегистрированный и постоянно проживающий по адресу: ____________________________________________________________________

заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Я, гражданка ________________________ продала, а я гражданин _____________ купил квартиру № _____, состаящую из _______ комнат, общей площадью _____ кв.м, в том числе жилой площадью ______ кв.м, находящуюся по адресу: _______________________________________________.

2. Я, гражданка ________________________ продала гражданину _______________ указанную квартиру за __________________________ рублей, которые покупатель уплачивает продавцу после государственной регистрации настоящего договора в соответствии с требованиями п. 2 ст. 558 ГК РФ.

3. Продавец гражданка ____________________ гарантирует, что указанная квартира в споре, под арестом не состоит, не передана в аренду, наем, безвозмездное пльзование членов семьи собственника согласно ст 192 ГК РФ, а также иными правами пользования, сохраняющимися после приобретения квартиры Покупателем гражданином ____________ в соответствии со ст. 558 ГК РФ.

Гражданак __________________ также заявляет и гарантирует, что квартира свободна от любых прав третьих лиц и право собственности на указанную квартиру принадлежит ей на законных основаниях и она вправе распоряжаться квартирой самостоятельно.

Указанная квартира принадлежит гражданке по рпаву собственности на основании ________________________________________________________________________________________________________________________________________

4. В случае отказа в государственной регистрации указанной квартиры или если в дальнейшем будет учтановленно, что квартира обремена правами третьих лиц или в случае признания настоящего договора недействительным по любым основаниям настоящий договор расторгается покупателем в одностороннем порядке и Продавец гражданка _______________ обязуется в течении 7 (Семи) календарных дней со дня требования возвратить Покупателю гражданину _______ денежную сумму в размере, указанном в п. 2 настоящего договора, с уплатой процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ с даты получения денежной суммы от покупателя гражданина ________________.

5. После государственной регистрации настоящего договора купли-продажи квартира переходит в собственность Покупателя, который принимает на себя обязанности по уплате налогов на недвижемость, осуществляет за свой счет эксплуатацию и ремонт квартиры с соблюдением действующих правил и норм, а также участвует соразмерно занимаемой площади в расходах, связанных с техническим обслуживанием и ремонтом, в том числе капитальным, всего дома и придомовой территории.

6. Продавец гражданка ___________________ гарантирует, что все коммунальные и прочие услуги оплачены и отсутствует какая-либо задолженность, связанная с пользованием указанной квартиры. В том случае, если в дальнейшем будет установлено, что имеется задолженность, связанная с использованием указанной квартры, в том числе за электроэнергию, пользованием телефоном, налог на имущество, коммунальные и прочие услуги продавец квартиры гражданка ____________________ уплачивает задолженность при поступлении от соответствущих органов требований об оплате.

В случае неоплаты задолженности в указанный в документах срок Покупатель гражданин __________________ враве произвести оплату, а Продавец гражданка ___________________ обязуется возместить Покупателю гражданину ____________понесенные убытки.

7. Продавец гражданка _______________ в течении 3 (Трех) календарных дней с даты заключения настоящего договора обязуется освободить указанную квартиру, передать ключи от нее покупателю гражданину _____________, а также покупатель и продавец оформляют предаточный акт на передачу квартиры от продавца к покупателю.

В случае несоблюдения указанного трехдневого срока покупатель гражданин _____________ вправе расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке, то в этом случае продавец гражданка ________________ в течении 7 (Семи) календарных дней со дня требования возращает Покупателю гражданину _________________ денежную сумму в размере, указанном в п. 2 настоящего договора, с уплатой процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ с даты задолженности покупателем.

8. Сторона, необоснованно укланяющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

9. Расходы, связанные с заключением договора оплачивается продавцом и покупателем в равных долях.

10. После государственной регистрации настоящего договора купли-продажи гражданин ______________ становится собственником квартиры по адресу: ____________________________________________________________________

11 Настоящий договор составлен в 4 (Четырех) экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному экземпляру Продавцу и Покупателю, нотариусу и органу государственной регистрации.

ПОДПИСИ СТОРОН:

Продавец: _________________

(подпись)

Покупатель: _________________

(подпись)

«___»_____________________________ ______г. настоящий договор удостоверен мной, ___________________________ нотариусом г. _________

Договор подписан в моем присутствии, личность сторон установлена, их дееспособность проверена, принадлежность отчуждаемой квартиры проверена.

Договор подлежит регистрации в _______________________________________

(наименование государственного органа)

Текст договра купли-продажи прчитан вслух и стороны согласны с его содержанием.

Зарегистрирован в реестре за № _______________

Взыскано по тарифу: ___________________ руб.

М.П. Нотариус: _____________ (подпись)

Приложение 2

от 27 августа 2002 г. N 706-ПП

Положение о порядке и условиях продажи свободных жилых помещений в коммунальных квартирах, находящихся в собственности города Москвы

1. Настоящее положение определяет порядок и условия продажи свободных жилых помещений в коммунальных квартирах, находящихся в собственности города Москвы.

2. При покупке гражданами свободных жилых помещений в коммунальных квартирах с рассрочкой платежа порядок и условия продажи определяются Положением о порядке и условиях купли-продажи жилых помещений с рассрочкой платежа, находящихся в собственности города Москвы, утвержденным постановлением Правительства Москвы от 2 марта 1999 года N 149 "Об организации продажи жилых помещений с рассрочкой платежа, находящихся в собственности города Москвы".

3. Продажа свободных жилых помещений в коммунальных квартирах осуществляется Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы в целях ликвидации коммунальных квартир. Основанием для заключения договора купли-продажи является справка-разрешение на выкуп свободного жилого помещения, оформляемая управлениями Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы в административных округах (приложение 1), подтверждающая, что данное помещение свободно от обязательств и подлежит продаже.

4. Продажа свободных жилых помещений в коммунальной квартире может производиться только гражданам, постоянно зарегистрированным и занимающим в этой квартире жилые помещения по договорам социального найма, либо имеющим в данной квартире жилые помещения в собственности.

5. В собственность проживающих, либо имеющих в собственности жилые помещения в коммунальной квартире граждан могут быть проданы свободные жилые помещения при отсутствии в этой квартире граждан, указанных в части 1 статьи 16 Закона Российской Федерации от 24 декабря 1992 года N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики".

6. Гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий в районах, кроме случаев, установленных в части 1 статьи 16 Закона Российской Федерации от 24 декабря 1992 года N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики", предоставляется приоритетное право покупки жилья, а также право на внеочередное получение безвозмездной субсидии для покупки свободного жилого помещения в данной коммунальной квартире в пределах социальной нормы с учетом имеющегося жилого помещения в порядке, предусмотренном правовыми актами города Москвы.

7. Продажа свободных жилых помещений в коммунальных квартирах осуществляется путем заключения договора купли-продажи между Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы и физическими лицами.

8. При наличии нескольких претендентов на свободную жилую площадь она может быть продана при согласии всех нанимателей, либо собственников жилых помещений данной коммунальной квартиры им в долевую собственность. Спорные вопросы между претендентами на выкуп рассматриваются судом.

9. Оформление документов на продажу свободных жилых помещений в коммунальных квартирах осуществляется управлениями Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы в административных округах.

10. При поступлении в управления Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы в административных округах информации об освобождении жилого помещения в коммунальной квартире они письменно уведомляют граждан, проживающих в данной квартире на условиях социального найма, либо имеющих в указанной квартире жилые помещения в собственности, об освобождении жилой площади.

11. Граждане, желающие купить свободные жилые помещения в коммунальной квартире, представляют в управление Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы в административном округе в течение месяца со дня получения уведомления об освобождении жилого помещения следующие документы: - заявление о покупке свободного жилого помещения (приложение 2); - копию финансового лицевого счета; - выписку из домовой книги; - справку о проверке жилищных условий на момент покупки жилья (приложение 3); - экспликацию и поэтажный план на квартиру; - расчет цены продажи жилого помещения, произведенный БТИ в соответствии с Методикой расчета цены продажи жилья, реализуемого физическим и юридическим лицам по решениям Правительства Москвы, с учетом местоположения дома, утвержденной распоряжением Мэра Москвы от 24.06.96 N 15/1-РМ "Об утверждении методики расчета цены продажи жилья, реализуемого физическим и юридическим лицам по решениям Правительства Москвы".

В случае пропуска указанного срока по уважительным причинам и их документального подтверждения, он может быть продлен по решению Управления Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы в административном округе.

12. Цена продажи свободных жилых помещений утверждается в каждом конкретном случае Городской комиссией по приватизации и управлению жилищным фондом в г.Москве по одному из трех вариантов расчета цены продажи жилого помещения, произведенного БТИ в соответствии с методикой, утвержденной распоряжением Мэра Москвы от 24.06.96 N 15/1-РМ ( I вариант - цена продажи с учетом удорожания строительной продукции; II вариант - цена продажи жилья с учетом технических характеристик дома и квартиры; III вариант - цена продажи жилья с учетом месторасположения дома).

13. Средства от продажи свободных жилых помещений в коммунальных квартирах перечисляются в бюджет города.

14. Договор купли-продажи подлежит государственной регистрации.

15. При отказе лиц, подавших заявление в Управление Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы в административном округе, от покупки свободных жилых помещений и отсутствии других претендентов на их приобретение среди жильцов коммунальной квартиры, свободные жилые помещения предоставляются иным гражданам в порядке, предусмотренном правовыми актами города Москвы.