Продажа недвижимости

Порядок передачи земельных участков из собственности Республики Беларусь в собственность юридических лиц (их собственников) установлен ст. 12 Кодекса о земле, Положением о порядке передачи земельных участков в собственность юридических лиц (их собственников), утвержденным указом Президента Республики Беларусь от 22 февраля 2000 г. N 81 . В собственность юридических лиц могут по решению Президента Республики Беларусь отчуждаться земельные участки при приватизации объектов государственной собственности и осуществлении инвестиционных проектов[19;c.135].

Цена земельного участка определяется исходя из качества земли, местоположения участка и должна быть не ниже нормативной цены на землю. Плата за земельный участок, передаваемый в собственность юридического лица (его собственника), вносится им в белорусских рублях или в иностранной валюте в месячный срок со дня вступления в силу решения Президента Республики Беларусь о передаче земельного участка в собственность. Плата за земельный участок, передаваемый в собственность юридического лица с иностранными инвестициями вносится только в иностранной валюте. Право собственности на земельный участок возникает у юридического лица (его собственника) с момента получения государственного акта на земельный участок.

Выкуп земельных участков, находящихся в частной собственности граждан, юридических лиц может осуществляться по предложению собственника, а также по основаниям, установленным законодательством.

Выкуп земельных участков производится по нормативной цене, действующей на момент выкупа. Решение о принудительном выкупе земельных участков, которые предоставляются по решению местных исполнительных и распорядительных органов, в соответствии с частью второй ст. 54 Кодекса о земле принимается этими органами.

Договор купли-продажи земельного участка, в котором в качестве продавца выступает физическое или юридическое лицо, может быть заключен лишь в отношении участка, находящегося в частной собственности. Договоры купли-продажи земельных участков, находящихся в пользовании, пожизненном наследуемом владении, недействительны (ст. 88 Кодекса о земле).

Продажа земельных участков, находящихся в частной собственности, совершается путем заключения в письменной форме договора, который подлежит нотариальному удостоверению и регистрации в органе по земельным ресурсам и землеустройству по месту нахождения земельного участка (часть вторая ст. 93 Кодекса о земле). Земельные участки могут продаваться гражданами Республики Беларусь другим гражданам Республики Беларусь при условии сохранения целевого назначения этих земельных участков. Юридические лица Республики Беларусь могут отчуждать земельные участки только тем юридическим лицам, которые имеют право на получение в собственность такого земельного участка (ст. 94 Кодекса о земле).

Недвижимость за рубежом

Все чаще отечественные организации открывают представительства и фирменные магазины, регистрируют филиалы за пределами таможенной территории Республики Беларусь, сдают в аренду площади и др. Такие операции связаны с приобретением и арендой недвижимости за пределами таможенной территории Республики Беларусь. Рассмотрю порядок осуществления резидентами республики Беларусь наиболее распространенных операций с недвижимостью за рубежом: покупки, продажи и аренды.

В законодательстве Республики Беларусь определение недвижимости дано в ст. 130 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее - ГК): к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам также приравниваются предприятие в целом как имущественный комплекс, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, суда плавания "река-море", космические объекты. Законодательными актами к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

Подобные определения довольно распространены в мировой практике.

Государственная регистрация осуществляется в соответствии с Законом Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним" (с изм. и доп. от 16.05.2006 № 115-З) и Инструкцией о порядке проведения технической инвентаризации и проверки характеристик капитальных строений (зданий, сооружений), незавершенных законсервированных капитальных строений, изолированных помещений, утвержденной постановление Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь от 28.07.2004 № 39. Регистрация (приобретение) имущественных прав на недвижимое имущество, находящееся за рубежом, осуществляется по законодательству той страны, на территории которой оно расположено.

В соответствии с отечественным законодательством сделки с недвижимым имуществом не могут быть совершены ранее государственной регистрации создания недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое имущество, которые переходят в результате сделки. Государственная регистрация изолированных помещений и прав на них не может быть осуществлена ранее государственной регистрации всего недвижимого имущества, частью которого является это помещение. Организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним обязаны удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи заявителю свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации либо путем совершения регистрационной надписи на оригинале документа, выражающего содержание зарегистрированной сделки. Возможно, что аналогичная норма содержится в законодательстве страны нахождения недвижимости резидента Республики Беларусь.

Форма договора (нотариальная или простая письменная), предметом которого является недвижимое имущество, определяется правом государства, в котором находится это имущество. Защита права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество осуществляется также в соответствии с правом государства, в котором это имущество размещено.

Валютные операции, проводимые между резидентами и нерезидентами, подразделяются на текущие валютные операции и валютные операции, связанные с движением капитала. В соответствии со ст. 7 Закона № 226-З валютными операциями, связанными с движением капитала, являются следующие валютные операции, проводимые между резидентами и нерезидентами:

- приобретение акций при их распределении среди учредителей, а также доли в уставном фонде или пая в имуществе нерезидентов;

- приобретение ценных бумаг, выпущенных резидентами или нерезидентами, за исключением приобретения акций при их распределении среди учредителей;

- переводы для осуществления расчетов по обязательствам, предусматривающим передачу имущества, относимого законодательством Республики Беларусь к недвижимому имуществу, либо прав на него;

- расчеты по сделкам, предусматривающим экспорт и (или) импорт товаров (работ, услуг), охраняемой информации, исключительных прав на результаты интеллектуальной деятельности, если срок между датой поступления денежных средств (платежа) и датой отгрузки (поступления) товара (выполнения работ, оказания услуг), передачи охраняемой информации, исключительных прав на результаты интеллектуальной деятельности превышает 180 дней, включая осуществление таких расчетов с использованием ценных бумаг, выполняющих функции расчетных документов, если срок платежа по ценной бумаге обеспечивает поступление (уплату) денежных средств в срок, превышающий 180 дней с (до) даты отгрузки (поступления) товара (выполнения работ, оказания услуг), передачи охраняемой информации, исключительных прав на результаты интеллектуальной деятельности;

- предоставление и получение кредитов и (или) займов на срок, превышающий 180 дней;

- иные валютные операции, не относимые к текущим валютным операциям.

Следовательно, для осуществления расчетов на приобретение в собственность имущества, находящегося за пределами Республики Беларусь и относимого по законодательству Республики Беларусь к недвижимому имуществу и по договорам аренды имущества, находящегося за пределами Республики Беларусь и относимого по законодательству Республики Беларусь к недвижимому имуществу требуется разрешение Национального банка как на валютные операции, связанные с движением капитала.

Для получения разрешения для проведения расчетов на приобретение в собственность имущества, находящегося за пределами таможенной территории Республики Беларусь и относимого по законодательству Республики Беларусь к недвижимому имуществу необходимо до момента проведения юридическим лицом - резидентом расчетов с нерезидентом по ней представить в Национальный банк следующие документы: письменное заявление произвольной формы с указанием конкретных видов валютных операций, по которым испрашивается получение разрешения на осуществление расчетов в иностранной валюте, копию свидетельства о государственной регистрации заявителя (выписку из решения местного органа управления, Министерства юстиции и т.д.).

Юридические лица, не подлежащие государственной регистрации, представляют копию или выписку решения о создании (реорганизации) юридического лица, удостоверенную уполномоченным органом. Удостоверение копий документов в этом случае производится подписью должностного лица данного органа с указанием его фамилии, имени, отчества, должности и скрепляется печатью уполномоченного органа. Применение факсимиле подписи не допускается.

Заключение

Сегодня купля-продажа -- это самый распространенный договор гражданского оборота. Перемещение материальных благ в товарной форме, составляющее основу любого обязательства, в договоре купли-продажи выступает в наиболее чистом виде, является его непосредственным содержанием. Особое значение этого института в современном праве обусловлено большой гибкостью, широтой сферы его применения, ведь по существу купля-продажа -- наиболее универсальная форма товарно-денежного обмена. Возмездная уступка патентных прав, передача ценных бумаг, отчуждение воздушных судов и космических аппаратов -- все эти Действия облекаются в форму купли-продажи. Значение всех принципов, условий этого договора обуславливается перспективным направлением его реализации в гражданских отношений. Многообразие форм и условий является следствием ступившего на порог тысячелетия и развития правовой и строительной инфраструктурой. В данной курсовой было рассмотрены ряд основополагающих принципов и методов, закрепленных и имеющих широкое практическое применение, а так же спорные моменты в данном виде договора.

Список используемых источников

1. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения: Изд. 2-е, испр. М., 1999. С. 809

2.-Ведомости Национального собрания Республики Беларусь. 1997. N 21. Ст. 386 - 388. 2000. N 1-2. Ст. 1

3.- Ведомости Верховного Совета Республики Беларусь. 1992. N 15. Ст. 247; N 27. Ст. 475; 1993. N 26. С. 317; 1994. N 3. Ст. 24; 1995. N 6. Ст. 58; Ведомости Национального собрания Республики Беларусь. 1998. N 20. Ст. 220.

4. -Гражданское право: Учебник. Ч. 2 / Под ред. А.П.Сергеева, Ю.К.Толстого. М., 1998. С. 94.

5.- Гражданский кодекс Республики Беларусь от 7 декабря 1998г. //Ведомости Национального собрания Республики Беларусь . 1999 № 7-9. Ст. 101 с изменениями и дополнениями от 14 июля 2000 г. ;3 мая 2001г.;25 мая 2002г.;24 июня 2002г.;17июля 2002г.; 4 января 2003г;;;

6.- Гражданское право: в 2 ч. Ч 1: Учебник/ под общ. ред. Проф. В.Ф. Чигира. - Мн.: Амалфея. - 2002. - 1008 с.

7.- Гражданское право. Общая часть: учеб. пособие/ Д.А. Колбасин - Мн.: Амалфея. - 2006. - 768 с.

8.- Инструкция о порядке составления, выдачи (замены и хранения государственного акта на земельный участок и удостоверения на право временного пользования земельным участком, утвержденная постановлением Государственного комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии Республики Беларусь от 30 марта 2000 г. N 1 (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. 2000. N 46, 8/3393).

9.- Каравай А.В. ,Договор продажи недвижимости, 2001 г.

10.-Конституция Республики Беларусь от 15 марта 1994г. Принята на государственном референдуме 24 ноября 1996г.

11.- Комментарий к Гражданскому кодексу Республики Беларусь: в 2 кн. Кн. 1./ Отв. Ред. В.Ф. Чигир. - Мн.: Амалфея. - 1999. - 624 с.

12.- Комментарий к Гражданскому кодексу Республики Беларусь в трех томах (постатейный). Рук-ль авторского коллектива В.Ф.Чигир. В 3 т. Т. 1. Мн., 2003. С. 421.

13.- Кузнецов А.В. Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним": за и против // Государство и право. 1998. N 2. С. 60.

14- Комментарий к Гражданскому кодексу, части второй / под ред. проф. ----Т.Е.Абовой и А.Ю. Кабалкина. М.: Юрайт-Издат; Право и закон, 2002. С. 49

15.- Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. 2000. N 37, 6/218.

16.- Немец Ю. Движимое и недвижимое имущество (к совершенствованию гражданского законодательства) // Хозяйство и право, 1998. N 6. С. 102.

17.- Попов М. Об ограничениях купли-продажи земельных участков

18.- Пунько Т.Н. Гражданское право: Курс лекций/ т.Н. Пунько, М.Н. Кулак;

Скловский К.И. Собственность в гражданском праве: Учеб.-практ. пособие. 2-е изд. М., 2000. С. 290 - 291, 292.

19.- Собрание декретов, указов Президента и постановлений Правительства Республики Беларусь. 1998. N 22. Ст. 596; 1999. N 16. Ст. 464; N 24. Ст. 698.

20.- Скловский К.И. Собственность в гражданском праве: Учеб.-практ. Пособие. 2-е изд. М., 2000. С. 327 - 328.

21.- Скловский К.И. Указ.раб. С. 312.

Приложения

РЕШЕНИЕ ХОЗЯЙСТВЕННОГО СУДА ГОРОДА МИНСКА

31 марта 2006 г. (дело N 498-10/05)

МОТИВИРОВОЧНАЯ ЧАСТЬ

По иску Исполнительного комитета к ООО "Б", третье лицо, УП "В" об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Иск заявлен об истребовании имущества административного здания, расположенного в г.Минске по ул. А., д. 111, общей площадью 582 кв.м. из чужого незаконного владения СООО "Б".

Вступившим в законную силу решением хозяйственного суда г.Минска от 6.07.2005 г. по делу N 405-12/340-6/321а установлен факт ничтожности договора купли-продажи объекта государственной собственности здания по ул. А., 111 в г.Минске, заключенном между горисполкомом и ЗАО "В".

Правовым основанием истребования спорного имущества из владения ответчика, по мнению истца, является ст. 282, 283 Гражданского кодекса Республики Беларусь, а также п. 11 Постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 27 мая 2004 г. N 11 "О некоторых вопросах применения хозяйственными судами законодательства, регулирующего недействительность сделок" в котором определено что к выбывшему, помимо воли, относится имущество по недействительным сделкам.

В судебном заседании истцом дополнено правовое основание заявленного требования требованием о признании ничтожным договора купли-продажи от 12.01.1999 г. здания, расположенного по ул. А., 111, в г.Минске, заключенным между УП "В" и ООО "Б", поскольку УП "В" на момент заключения договора собственником здания не являлся, в связи с чем, не имело права распоряжаться не принадлежащим ему имуществом. В остальной части требования истцом поддержаны в полном объеме.

Ответчик иск не признал, обосновав свою позицию тем, что он является добросовестным приобретателем спорного имущества, поскольку приобрел его по возмездному договору и на момент совершения сделки не знал и не мог знать о наличии каких-либо препятствий для приобретения спорного имущества. Кроме этого, после реконструкции в 1999 г., площадь здания существенно изменилась по сравнению с первоначальной.

Позиция ответчика поддержана представителем третьего лица.

В судебном заседании ответчиком заявлено ходатайство о назначении экономической экспертизы по оценке истребуемого имущества.

Определением суда от 03.11.2005 г. назначена экспертиза в НИИ проблем криминологии, криминалистики и судебной экспертизы Министерства юстиции Республики Беларусь, на рассмотрение которой был поставлен вопрос об определении балансовой стоимости здания, расположенного в г.Минске по ул. А., 111.

Исследовав имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, заслушав и оценив пояснения сторон, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований исходя из следующего:

Между истцом и ЗАО "В" был заключен договор купли-продажи объекта государственной собственности от 24.04.1996 г. N 19, предметом которого являлось отчуждение здания по ул. А., 111, площадью 194 кв.м.

Решением хозяйственного суда г.Минска от 6.07.2005 г. по делу N 405-12/04/340-6/321а установлен факт ничтожности указанного договора.

В период между приобретением имущества в 1996 г. и принятием вышеуказанного судебного постановления, ЗАО "В" произвело отчуждение здания на основании договора купли-продажи от 12.01.1999 г. заключенным между ЗАО "В" и СООО "Б".

Будучи собственником здания по ул. А., 111. СООО "Б" произвело реконструкцию здания и ввело его в эксплуатацию 27.12.1999 г. Данные обстоятельства, а также факт регистрации права собственности на здание за ответчиком подтверждаются регистрационным удостоверением N 12026-250/42 от 10.08.2001 г.

Решением хозяйственного суда г.Минска от 6.07.2005 г. по делу N 405-12/04/340-6/321а установлен факт ничтожности договора, заключенного между истцом и ЗАО "В", на основании которого ЗАО "В" владело спорным имуществом до момента его отчуждения ответчику, ЗАО "В" не могло выступать в качестве продавца спорного имущества.

Установленный судом факт ничтожности договора от 24.04.1994 г. N 19 указывает, что в отношении спорного имущества, истец вправе выдвигать требования связанные с осуществлением прав собственника на него, в том числе и вендикационное требование истца поскольку имущество выбыло из его владения помимо его воли по основаниям п. 1 ст. 283 ГК РБ.

Доводы ответчика относительно невозможности удовлетворения заявленных исковых требований, изложенные в отзыве и пояснениях безосновательны исходя из следующего.

В момент приобретения имущества от третьего лица в 1999 г., ответчик не знал и не мог знать об отсутствия у продавца (ЗАО "В") правомочий на отчуждение спорного имущества. Данный факт был установлен решением хозяйственного суда г. Минска от 6.07.2005 г. по делу N 405-12/04/340-6/321а.

Исходя из изложенного, суд считает обоснованным довод истца о возможности истребования спорного имущества от ответчика.

Правовым основанием истребования является п. 1 ст. 283 ГК 1998 г., что подтверждается нормами Постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 28 октября 2005 г. N 26 "О некоторых вопросах применения хозяйственными судами законодательства, регулирующего недействительность сделок".

По основаниям ст. 169 ГК РБ суд констатирует факт ничтожности договора купли-продажи от 12.01.1999 г. здания, расположенного по ул. А., 111, в г.Минске, заключенного между УП "В" и ООО "Б", как сделки, не соответствующей законодательству о правомочиях собственника по владению, пользованию и распоряжению принадлежащим ему имуществом.

УП "В" на момент заключения договора собственником здания не являлся, в связи с чем, не имело права распоряжаться не принадлежащим ему имуществом. Данное здание не выбыло из коммунальной собственности, что подтверждено решением суда по делу N 405-12/04/340-6/17-03 от 06.07.2005 г. В связи с тем, что при рассмотрении данного дела судом не рассматривалось требование о компенсации ответчику затрат на приобретение данного имущества и произведенных его улучшений, суд при определении расходов по госпошлине определяет стоимость имущества исходя из стоимости, определенной истцом при подаче искового заявления.

Руководствуясь ст. 133 ХПК Республики Беларусь расходы по госпошлине в сумме 760760 рублей относятся на ответчика.