Особый порядок реализации права на принятие и отказ от наследства

Напрактикевозникаетвопрососоотношениизаписивреестреидокумента,удостоверяющегофактгосударственнойрегистрации,выданногозаявителю.Особенноостроэтотвопросвстаеттогда,когдавыданныйдокументнесоответствуетданнымреестра.

Помнениюавтора,данныйвопросимееттолькооднорешение-первичнойявляетсязаписьвреестре.Следуетотметить,чтовсоответствиисп.3ст.131ГКРФвыдачазаявителюдокумента,удостоверяющегофактгосударственнойрегистрации,вообщенеявляетсяобязательнымэлементомпроцессарегистрации.Согласноэтойнормерегистрирующийорганобязанвыдатьтакойдокументтолькопоходатайствуправообладателя.Приотсутствиижетакогоходатайства,пологикезакона,действиярегистрирующегоорганамогутограничитьсявнесениемзаписивреестр.Статья14Законаорегистрацииговоритотом,чтоудостоверяетсяпутемвыдачисвидетельстваисовершенияспециальнойзаписипроведеннаягосударственнаярегистрация.Здесьмывидим,чтозакончеткоразделяетсамугосударственнуюрегистрациюиподтверждениееепроведения.Именнопоэтомувслучаевыдачисвидетельстваорегистрацииприотсутствиизаписивреестресвидетельствоявляетсяничтожным.

Следовательно,представляетсянеправильнойпрактикапредъявленияисковопризнаниинедействительнымисвидетельствогосударственнойрегистрации

.

Возможныварианты,когдаотсутствиезаписивреестреприналичииузаявителясвидетельствамогутбытьвызванытехническойошибкойрегистрирующегооргана.Законорегистрациипредусматриваетвозможностьисправлениятакойошибкисамимрегистрирующиморганом(ст.21).СложностьположениявСанкт-Петербурге,вомногихдругихсубъектахФедерациисостоитвтом,чтофункциипорегистрациинеоднократнопередавалисьотоднихорганизацийкдругим,иорган,осуществляющийрегистрациювнастоящиймомент,невсегдаспособенисправитьподобногородаошибки.Влюбомслучае,втомчислеивоизбежаниеподделокдокументоворегистрации,должнасуществоватьпрезумпцияистинностиданныхреестрапоотношениюкдругимдокументам.Порядокжевнесенияизмененийвреестрдолженбытьжесткорегламентированиограниченслучаями,когдавнесениетакихизмененийвызваноявнымитехническимиошибками,аисправлениянемогутзатронутьчьих-либоправ.Именнопоэтомудляиныхслучаевст.21Законаорегистрациипредусматриваетсудебныйпорядокисправленияошибок.

Намирассмотреныразличныевариантыопределенийгосударственнойрегистрацииправнанедвижимость.Всеони,понашемумнению,имеютправонасуществование,посколькураскрываютразличныестороныодногоявления.Врядлиимеютперспективупопыткисформулироватьобщееопределениегосударственнойрегистрации,котороесоединилобывсепризнакиприведенныхопределений.Однако,еслитеориядопускает,аврядеслучаевдажетребуетсуществованиянесколькихразноплановыхопределенийпонятия,товзаконеэтонедопустимо.Сучетомприведенныхвышесоображенийзаконодательноеопределениерегистрациимоглобыбытьусовершенствовано.

Соответствующаянормазаконаорегистрациимоглабыиметьследующуюредакцию

:

Государственнаярегистрацияправнанедвижимоеимущество-этоактпризнанияэтогоправа(либоегоизменения,обременения,переходаилипрекращения)государствомвлицерегистрирующегооргана,обеспечивающийвозможностьреализацииэтогоправаегообладателемиоформляемыйввидезаписиозарегистрированномправевгосударственныйреестрправнанедвижимоеимущество.

1.2.Правовоерегулированиегосударственнойрегистрацииправнанедвижимоеимуществоисделоксним

Совершенствованиенормативно-правовойбазы,втомчислевсферахгосударственнойрегистрацииправ,кадастровыхотношенийикадастровойдеятельности,осуществляетсясучетомправоприменительнойпрактики.Вчастности,врамкахсозданияединойфедеральнойсистемыгосударственнойрегистрацииправнанедвижимостьигосударственногокадастровогоучетанедвижимости,принятыФедеральныйзаконот21декабря2010г.№334-ФЗ,предусматривающий,вчастности:

-возможностьпредставленияуказанныхзаявленийнетолькоприличномобращениизаявителяворган,осуществляющийгосударственнуюрегистрациюправ,ноипосредствомпочтовогоотправления;

-возможностьодновременногопредставленияворган,осуществляющийгосударственнуюрегистрациюправ,заявленийогосударственномкадастровомучетеземельногоучасткаигосударственнойрегистрацииправнанего;

-внесениевЕГРПактуальныхсведенийобобъектенедвижимостибеззаявленияправообладателя(указанныеположениядо1января2013г.неприменяютсявотношениизданий,сооружений,помещений,объектовнезавершенногостроительства).

Крометого,внастоящеевремяосуществляетсяработанадпроектомфедеральногозакона,предусматривающегообъединениепроцедуркадастровогоучетаобъектовнедвижимостиигосударственнойрегистрацииправнаних.

Внастоящеевремяпредоставлениеуслугипопостановкеобъектовнедвижимостинагосударственныйкадастровыйучетосуществляетсявэлектронномвиде.Возможностьсовершенствованиядействующихмеханизмовформированияипредоставленияпакетадокументов,необходимыхдляпостановкинакадастровыйучет,внастоящиймоментпрорабатываетсяМинэкономразвитияРоссии

.

ВнастоящеевремяосуществляетсяпоэтапныйпереходкоказаниюгосударственныхуслугРосреестравэлектронномвидесцельюповышениякачествапредоставлениятакихуслуг.

ВэлектронномвидепосредствомПорталагосударственныхуслугРосреестра(www.portal.rosreestr.ru-далее-Портал)предоставляютсяследующиеуслуги:

-предоставлениесведений,содержащихсявЕдиномгосударственномреестреправнанедвижимоеимуществоисделоксним(ЕГРП);

-предоставлениесведений,содержащихсявгосударственномкадастренедвижимости(ГКН);

-размещеныпубличныекадастровыекарты,причемприказомМинэкономразвитияРоссииот11апреля2011г.№162дополненсоставсведенийпубличнойкадастровойкарты;

-постановкаобъектовнедвижимостинагосударственныйкадастровыйучет.

Услугапогосударственнойрегистрацииправвэлектронномвидевнастоящеевремянепредоставляется.Проблемасводитсякотсутствиюнормативноустановленныхпроцедурпереводавэлектроннуюформуправоустанавливающихдокументовпоранееучтеннымобъектамнедвижимости,выданныхорганами,которыхнасегодняшнийденьнесуществует.

ВместестемвнастоящеевремяМинэкономразвитияРоссиипрорабатываютсяпоправкивФедеральныйзаконот21июля1997г.№122-ФЗ"Огосударственнойрегистрацииправнанедвижимоеимуществоисделоксним",необходимыедляпереводавэлектронныйвидуслугипорегистрацииправ.

ПриэтомиспользованиесервисаинформационнойсистемыпредварительнойподготовкидокументовнаПорталеобеспечиваетпользователямвозможностьсамимзаполнятьинаправлятьнеобходимыедлярегистрацииправдокументывэлектронномвиде.УказанныйсервиснеустраняетнеобходимостиличногопосещенияофисаРосреестразаявителем,темнеменее,упрощаетзаполнениедокументов,сокращаетвремяожиданиявофисахРосреестра.

Крометого,Федеральнымзакономот27июля2010года№210-ФЗ"Оборганизациипредоставлениягосударственныхимуниципальныхуслуг"(далее-Закон№210)установлензапретдлягосударственныхимуниципальныхорганов,атакжеподведомственныхиморганизаций,участвующихвпредоставленииуслуг,требоватьотзаявителя

:

-осуществлениядействий,втомчислесогласований,необходимыхдляполучениягосударственныхимуниципальныхуслугисвязанныхсобращениемвиныегосударственныеорганы,органыместногосамоуправления,организации,заисключениемполученияопределенногозаконодательствомуслуг;

-представлениядокументовиинформации,которыенаходятсявраспоряженииорганов,предоставляющихгосударственныеуслуги,органов,предоставляющихмуниципальныеуслуги,иныхгосударственныхимуниципальныхорганов,либоподведомственныхимгосударственнымимуниципальныморганам.

ВсвязисэтимМинэкономразвитияРоссииосуществляетсяразработкаизмененийвнормативныеправовыеакты,регулирующиепредоставлениегосударственныхуслугРосреестравчастисовершенствованияпредоставлениягосударственныхуслугРосреестрасучетомположенийЗакона№210.

1.3.Органыгосударственнойрегистрации:полномочия,ответственностьзанарушениявходегосударственнойрегистрации

Системурегистрацииикадастровогоучетанедвижимостиобъединятк2012году.

Федеральнаяслужбагосударственнойрегистрации,кадастраикартографии(Росреестр)завершитформированиеединойсистемырегистрацииправнанедвижимостьикадастровогоучетак2012году,следуетизконцепциисозданияэтойсистемы

.

Вдокументеуказывается,чтоцельюсозданияновойсистемыявляетсяобъединениедвухсуществующихвданныймоментсистем-государственногокадастранедвижимости(ГКН)иЕдиногогосударственногореестраправнанедвижимоеимуществоисделоксним(ЕГРП).

Предполагается,чтоприпомощиновыхправилединыхучетно-регистрационныхёпроцедурбудетпредотвращенодублированиесведенийвЕГРПиГКН,создающеенеудобстванасегодняшнийдень.

Созданнаясистемабудетакжесопутствоватьпереходукгосударственномуучетузданий,помещенийиобъектовнезавершенногостроительствавгосударственномкадастренедвижимости.

Внастоящеевремязаконодательствомвыявленанеобходимостьнеоднократногообращениязаявителейвсоответствующиеорганы.Отсюдаследуетбольшаяпотерявремениизначительныенеудобствадлягражданиорганизаций.

Одновременнодляработысновойсистемойбудутпреобразованыорганизационныеструктурысистемрегистрацииправикадастровогоучета,вкоторыебудутвходитьцентральныйаппаратРосреестраиеготерриториальныеорганывсубъектахРФ,атакжефедеральныеучреждения,находящиесявведомственномподчиненииРосреестра.

ФункциямиРосреестраиподведомственныхемуучрежденийтеперьстанутприемзаявленийнагосрегистрациюправ,экспертизапоступившихдокументов,государственныйземельныйконтроль,мониторингземель,геодезическийнадзор,метрологическийнадзорвобластигеодезииикартографииинадзорзадеятельностьюсаморегулируемыхорганизацийоценщиков

.

Крометого,новаяконцепцияпредполагаетсозданиенаэлектронныхносителяхединойфедеральнойинформационнойсистемынедвижимости(ЕФИСН),котораяобъединитданныеЕГРПиГКНиприпомощикоторойонибудутраспространятьсянавсейтерриторииРФ.

Предусматривается,чтовведениеЕФИСНпозволитсоздать"институтмассовойоценкинедвижимости"иввестиналогообложениенаосноветакойоценки.Поплану,переходнаЕФИСНдолженосуществитьсядо1января2014года.

ВнастоящеевремярегистрациюправасобственностивнашемрегионеосуществляютотделыУправленияФедеральнойслужбыгосударственнойрегистрации,кадастраикартографиипоТульскойобласти.

Государственнаярегистрацияправнанедвижимоеимуществоисделокснимпризванаобеспечитьпубличностьгражданскогооборотанедвижимыхвещей,инымисловами,стремитьсяспомощьюправовыхиорганизационныхмероздоровитьиупорядочитьрынокнедвижимогоимущества,которыйсталбурноразвиватьсявРоссиипоследние15лет,сконцентрироваввсеегофункциипоинвентаризации,учету,регистрации,использованиюиналогообложениювсистемеединогогосударственногооргана

.

Потребностьвсозданииединойсистемыгосударственнойрегистрацииправнанедвижимоеимуществоисделокснимбылавызванатакжетем,чтопредметомдоговоров,правапокоторымподлежатобязательнойгосударственнойрегистрации,являютсяобъекты,представляющиеособуюценностьдлясубъектовгражданскогооборота.Вотсутствиестабильностиипрозрачностирынканедвижимостивысокастепеньрисканесениясущественныхубытковучастникамигражданскогоправовогооборотанедвижимости.Вконечномитогепотребностиучастниковоборотанедвижимостиопределилицелиизадачигосударственнойрегистрацииправнанедвижимоеимущество,втомчислеиправасобственности.ОсновнымицелямигосударственнойрегистрацииправасобственностинанедвижимоеимуществоявляютсястановлениеиразвитиенатерриторииРоссийскойФедерациисистемыгосударственнойрегистрацииправнанедвижимоеимуществоисделоксним,обеспечивающейгосударственныегарантиизарегистрированныхправ,атакжеполнотусведенийозарегистрированныхправахнанедвижимоеимуществоисделкахсним.

Ответственностьрегистрирующегоорганазанарушениепорядкагосударственнойрегистрации

Занеобоснованный,тоестьнесоответствующийоснованиям,указаннымвстатье23настоящегоФедеральногозакона,отказвгосударственнойрегистрации,неосуществлениегосударственнойрегистрациивустановленныесрокиилииноенарушениепорядкагосударственнойрегистрации,установленногонастоящимФедеральнымзаконом,атакжезанезаконныйотказвпредоставленииилизанесвоевременноепредоставлениесодержащихсявгосударственныхреестрахсведенийидокументов,иныхпредусмотренныхнастоящимФедеральнымзакономдокументовдолжностныелицарегистрирующихоргановнесутответственность,установленнуюзаконодательствомРоссийскойФедерации

.

Регистрирующийорганвозмещаетущерб,причиненныйотказомвгосударственнойрегистрации,уклонениемотгосударственнойрегистрацииилинарушениемпорядкагосударственнойрегистрации,допущеннымпоеговине.

Глава2.Порядокгосударственнойрегистрацииправнанедвижимоеимуществоисделоксним

2.1.Единыйгосударственныйреестр

ГосударственнаярегистрацияправпроводитсянавсейтерриторииРоссийскойФедерациипоустановленнойнастоящимФедеральнымзакономсистемезаписейоправахнакаждыйобъектнедвижимогоимуществавЕдиномгосударственномреестреправнанедвижимоеимуществоисделоксним(далеетакже-Единыйгосударственныйреестрправ).

ДатойгосударственнойрегистрацииправявляетсяденьвнесениясоответствующихзаписейоправахвЕдиныйгосударственныйреестрправ.

Государственнаярегистрацияправосуществляетсяпоместунахождениянедвижимогоимуществавпределахрегистрационногоокруга,еслииноенеустановленоФедеральнымзаконом.

Отказвгосударственнойрегистрацииправлибоуклонениесоответствующегоорганаотгосударственнойрегистрациимогутбытьобжалованызаинтересованнымлицомилисудебнымприставом-исполнителемвсуд,арбитражныйсуд.

Единыйгосударственныйреестрправнанедвижимоеимуществоисделоксним-правананедвижимоеимуществоисделкиснимподлежатгосударственнойрегистрациивЕдиномгосударственномреестреправ.Единыйгосударственныйреестрправвключаетинформациюосуществующихипрекращенныхправахнаобъектынедвижимогоимущества,данныеобуказанныхобъектахисведенияоправообладателях.НеотъемлемойчастьюЕдиногогосударственногореестраправявляютсядела,включающиевсебяправоустанавливающиедокументынанедвижимоеимущество,икнигиучетадокументов

.

Делоправоустанавливающихдокументовоткрываетсянакаждыйобъектнедвижимогоимущества.Вделопомещаютсявседокументы,поступающиедлярегистрацииправнауказанныйобъект.

Книгиучетадокументовсодержатданныео:принятыхнарегистрациюдокументахобобъектенедвижимогоимущества,правообладателях,регистрируемомправеизаявителях;выданныхсвидетельствахогосударственнойрегистрацииправ;выпискахисправкахизЕдиногогосударственногореестраправ,обиныхдокументах.РазделыЕдиногогосударственногореестраправ,содержащиезаписиоправахнаобъектнедвижимогоимущества,возникновении,переходеипрекращениитакихправ,обограничениях(обременении),идентифицируютсявуказанномреестрекадастровымномеромобъектанедвижимогоимущества.Делоправоустанавливающихдокументовидентифицируетсятемженомером,чтоисоответствующийразделЕдиногогосударственногореестраправ.Есливустановленномпорядкеобъектунедвижимогоимуществанеприсвоенкадастровыйномер,идентификацияобъектанедвижимогоимуществавЕдиномгосударственномреестреправосуществляетсяпоусловномуномеру,которыйприсваиваетсяемуорганом,осуществляющимгосударственнуюрегистрациюправ,наоснованиинормативногоправовогоактасубъектаРоссийскойФедерации.Единыйгосударственныйреестрправ,делаправоустанавливающихдокументовикнигиучетадокументовявляютсявечными.Ихуничтожение,аравноизъятиеизнихкаких-либодокументовилиихчастейнедопускаются.

ВыпискаизЕГРП,котораяпредоставляетсялюбомуобратившемуся,содержитследующуюинформацию:

-наименованиеоргана,осуществляющегогосударственнуюрегистрациюправ;

-датаподписаниявыписки,атакжеисходящийномер;

-кадастровый(илиусловный)номеробъектанедвижимости;

-назначениеобъектанедвижимости;

-площадь;

-адрес(местоположение);

-данныеоправообладателе(правообладателях,еслизарегистрированоправообщейсобственности);

-видзарегистрированногоправа;

-зарегистрированныеограничения(обременения)права,втомчиследатаиномерихгосударственнойрегистрации,срокинакоторыеониустановлены,атакжеданныеолицах,впользукоторыхониустановлены;

-ФИОилинаименованиелица,обратившегосязавыпиской

.

Взаписяхобограничениях(обременении)правауказываетсясодержаниеограничения(обременения),срокегодействия,лица,впользукоторыхограничиваютсяправа,суммавыданногокредитадляипотеки(залога),суммарентыприотчуждениинедвижимогоимущества,наименованиедокумента,наоснованиикотороговозникаетограничение(обременение)права,времяегодействия,содержаниесделоксотложеннымисполнением,стороныпотакимсделкам,срокииусловияисполненияобязательствпосделкам,ценысделок.

Призаявленииогосударственнойрегистрацииправа,ограничения(обременения)праваилисделкисобъектомнедвижимостивграфу“Особыеотметки”Единогогосударственногореестраправвноситсязаписьоданномзаявлении,котораяуказываетнасуществованиеправопритязаниявотношенииданногообъекта.

Кромеэтого,сцельюуточненияиупрощенияпорядкагосударственнойрегистрацииправнанедвижимоеимуществоисделоксним,порядкагосударственногокадастровогоучетаобъектовнедвижимости,атакжепредоставлениясведенийизЕГРПикадастранедвижимостипредлагаетсявнестивсоответствующиезаконодательныеактыизменения,касающиесятакже,вчастности:

порядкаведенияЕдиногогосударственногореестраправнанедвижимоеимуществоисделокснимвэлектронномвиде;

порядкаисроковпринятиярешенийоприостановлениииотказевгосударственнойрегистрации,атакжепорядкаисроковуведомлениязаявителейобэтихрешениях;

упрощенияпроцедурыгосударственнойрегистрацииправнавновьсозданныеобъекты,вт.ч.посредствомустановлениявозможностизапросадокументов,подтверждающихфактсозданияобъекта,самимгосударственнымрегистраторам;

особенностейпроведениягосударственнойрегистрацииправнаоснованиирешенийтретейскогосуда(предполагаетсянаделитьорганнормативно-правовогорегулированиявсферерегистрацииправполномочиямипоустановлениюэтихособенностей);

возможностиипорядкаисправлениятехническихошибок,допущенныхпригосударственнойрегистрацииправ;

возможностипредоставлениясведений,указанныхнапубличнойкадастровойкартеввидеэлектронногодокумента,атакжепредоставлениявэлектронномвидекопийдокументов,наоснованиикоторыхсведенияобобъектенедвижимостивнесенывгосударственныйкадастрнедвижимости;

увеличениясрокадействиявременногохарактерасведенийгосударственногокадастранедвижимости(сдвухдопятилет)вотношенииземельныхучастков(т.е.увеличениясрокаосуществлениягосударственнойрегистрацииправнаних,вслучаепропускакоторогоучастокснимаетсяскадастровогоучета);

порядкаведенияЕдиногогосударственногореестранедвижимости(неврамкахединойфедеральнойинформационнойсистемы,какпредполагалосьранее,анаосновесведенийЕГРПигосударственногокадастранедвижимости)

.

2.2.Этапыгосударственнойрегистрации

Государственнаярегистрацияправпроводитсявследующемпорядке:

а)приемдокументов,представленныхдлягосударственнойрегистрацииправ,регистрациятакихдокументов;

б)правоваяэкспертизадокументовипроверказаконностисделки;

в)установлениеотсутствияпротиворечиймеждузаявляемымиправамииужезарегистрированнымиправаминаданныйобъектнедвижимогоимущества,атакжедругихоснованийдляотказаилиприостановлениягосударственнойрегистрацииправ;

г)внесениезаписейвЕдиныйгосударственныйреестрправнанедвижимоеимуществоприотсутствииуказанныхпротиворечийидругихоснованийдляотказаилиприостановлениягосударственнойрегистрацииправ;

д)совершениенадписейнаправоустанавливающихдокументахивыдачаудостоверенийопроизведеннойгосударственнойрегистрацииправ.

е)Государственнаярегистрацияпереходаправанаобъектнедвижимогоимущества,егоограничения(обременения)илисделкисобъектомнедвижимогоимуществавозможнаприусловииналичиягосударственнойрегистрацииранеевозникшихправнаданныйобъектвЕдиномгосударственномреестреправ.

Государственнаярегистрацияправпроводитсянепозднеечемвмесячныйсроксодняприемазаявленияидокументов,необходимыхдлягосударственнойрегистрации,еслииныесрокинеустановленыфедеральнымзаконом,аипотекижилыхпомещений-непозднеечемвтечениепятирабочихднейсуказанногодня.

Отказвприемедокументов,представленныхдлягосударственнойрегистрацииправ,недопускается.

Государственнаярегистрацияправнанедвижимоеимуществоисделоксним,атакжепредоставлениеинформацииозарегистрированныхправахосуществляетсянаплатнойосновевразмерах,установленныхсубъектамиРФ.

Регистрационнаяпроцедураначинаетсясприемадокументовнагосударственнуюрегистрациюправрегистраторомотзаявителя(илипредставителятакового).

Длярегистрацииправ(обремененииправ,сделок)предоставляютсяследующиедокументы

:

-заявлениеогосударственнойрегистрацииправаи(или)сделкивпроизвольнойформе,нособязательнымуказаниемнеобходимойрегистраторуинформацииозаявителеизаявляемомимправеи(или)сделке;

-правоустанавливающийдокумент,соответствующий,помимовсегопрочего,формальнымтребованиямЗакона

:

а)акты,изданныеорганамигосударственнойвластиилиместногосамоуправленияврамкахихкомпетенцииивпорядке,которыйустановлензаконодательством,действовавшимвместеизданиятакихактовнамоментихиздания;

б)договорыидругиесделкивотношенииобъектовнедвижимости,совершенныевсоответствиисзаконодательством,действовавшимвместерасположенияобъектовнедвижимостинамоментсовершениясделки;

в)акты(свидетельства)оприватизациижилыхпомещений,совершенныевсоответствиисзаконодательством,действовавшимвместеосуществленияприватизациинамоментеесовершения;

г)свидетельстваоправенанаследство;

д)вступившиевзаконнуюсилусудебныерешения;

е)акты(свидетельства)оправахнаобъектынедвижимости,выданныеуполномоченнымиорганамигосударственнойвластивпорядке,установленномзаконодательством,действовавшимвместеизданиятакихактовнамоментихиздания;

ж)иныеактыпередачиправнанедвижимоеимуществоисделокснимзаявителюотпрежнегоправообладателявсоответствиисзаконодательством,действовавшимвместепередачинамоментеесовершения;

з)приложениякправоустанавливающемудокументу,например,планземельногоучастка,участканедри(или)планобъектанедвижимостисуказаниемегокадастровогономера.

-документобоплатерегистрации,-услугГУГБРигоспошлины(вслучаях,установленныхзаконом);

-документ,удостоверяющийличностьзаявителя,егоксерокопия,нотариальноудостоверенныйпереводдокументов,удостоверяющихличность,исполненныхнаиностранномязыке.

Полномочияпредставителяюридическоголицаподтверждаютсяследующимидокументами:

-подлинникомилинотариальнозавереннойкопиейучредительныхдокументовсовсемизарегистрированнымиизменениямиидополнениями;

-нотариальнозавереннойкопиейсвидетельстваогосударственнойрегистрацииюридическоголица;

уведомлением(справкой)налоговойинспекцииотом,чтоюридическоелицосостоитнаучетевналоговойинспекции(суказаниемидентификационногоналоговогономера),либонотариальноудостовереннойкопиейкартыопостановкенаналоговыйучет,выданной(оформленной)непозднее,чемзадвамесяцадообращениявбюро;

-протоколомобизбранииилиприказомоназначениинадолжностьруководителя,имеющегоправовсилузакона,устава,положениядействоватьотимениюридическоголицабездоверенности;

-доверенностью,подписаннойруководителемискрепленнойпечатьююридическоголица.

Вдоверенности,выдаваемойотимениюридическоголица,должнабытьуказанадатаеесовершения,четкоопределеныполномочияпредставителя.Доверенность,выданнаяназаключениесделки,подлежащейнотариальномуудостоверению,должнабытьнотариальноудостоверена(п.2ст.185ГКРФ).Доверенность,выдаваемаявпорядкепередоверия,должнабытьнотариальноудостоверена(п.3ст.187ГКРФ).Доверенность,удостовереннаянотариальнонатерриторииСанкт-Петербурга,должнабытьвыполненанаспециальномзащищенномбланке.

Полномочияпредставителяюридическоголица.действующегоподоверенностиотимениправообладателя-физическоголибоюридическоголица,подтверждаются

:

-доверенностью,выдаваемойюридическимлицом,дляосуществлениядействийотимениивинтересахдоверителей,котораядолжнабытьнотариальноудостоверена;

-основнойдоверенностью,выдаваемойюридическомулицу;

-нотариальноудостовереннойкопиейуставаюридическоголицаидокументами,подтверждающимиполномочияпредставителя;

-нотариальноудостовереннойкопиейлицензиинаосуществлениериэлтерскойдеятельности,выданнойилизарегистрированнойуполномоченныморганомСанкт-Петербурга.

Вслучаесомненийвотношенииправомерностипредоставленныхдокументоврегистраторможетобратитьсявправоохранительныеорганы,вЖЭКиидругиеучреждениядляпроведенияпроверки.Ответвышеперечисленнымиорганамипредоставляетсяв10-дневныйсрок.

Еслиприпроведенииюридическойэкспертизывозникаютзамечания,которыеможноинужноустранить,заявителюпредоставляетсяправовмесячныйсрок(пописьменномузаявлению-всрокдотрехмесяцев)привестивеськомплектдокументоввсоответствиесуказаннымитребованиями.Приэтомгосударственнаярегистрацияправприостанавливается.

Регистрацияможетбытьприостановленаинаоснованиизаявленияправообладателяилиуполномоченногонатоимлицаприналичииунегодоверенности,гдевписьменнойформеуказываютсяпричиныисрок,необходимыйдляприостановления.Вэтомслучаерегистрацияможетбытьприостановленанеболее,чемнатримесяца.Подачатакогозаявленияпрерываеттечениесрока,указанноговыше.Срок,истекшийдоподачиуказанногозаявления,незасчитываетсявновыйсрок.

Регистрацияприостанавливаетсянаоснованииопределенияилирешениясуда,чтосопровождаетсявнесениемсоответствующейотметкивЕГРП.

Отказвгосударственнойрегистрациивозможенвслучаях,когда

:

-правонаобъектнедвижимостинеподлежитгосударственнойрегистрации;

-сзаявлениемобратилосьненадлежащеелицо;

-акторганавластиопредоставленииправнаобъектнедвижимостипризнаннедействительнымсмоментаегоиздания;

-лицо,выдавшееправоустанавливающийдокумент,неуполномоченораспоряжатьсяправомнаданныйобъект;

-документыпоформеилисодержаниюнесоответствуюттребованиямзаконов;

-документсоставленбезуказаниялицомопределенныхусловий,ограничивающихегоправа;

-правоустанавливающийдокументсвидетельствуетоботсутствииузаявителяправнаданныйобъектнедвижимости;

-присутствуюттехническиеошибкивзаписяхдокументов.Неявляетсяоснованиемдляотказавгосударственнойрегистрацииотсутствиеилинезаконченностьработпокадастровомуучетуземельногоучасткаилиналичиесудебногоспораограницахземельногоучастка.Недопускаетсяприрегистрациинезаконченностьработпоучетузданий,сооруженийиихотдельныхчастей.

Приотказевгосударственнойрегистрацииправзаявителювписьменнойформевсрокнеболеепятиднейпослеокончаниясрока,установленногодлярассмотрениязаявления,направляетсясообщениеопричинеотказа,икопияуказанногосообщенияпомещаетсявделоправоустанавливающихдокументов.Отказврегистрацииправможетбытьобжалованзаинтересованнымлицомвсуд.

Вслучае,еслиприрегистрацииправдопущенатехническаяошибка,ееисправлениеосуществляюттогда,когданетоснованийполагать,чтотакоеисправлениеможетпричинитьущербилинарушитьзаконныеинтересыправообладателейилитретьихлиц,которыеполагалисьнасоответствующиерегистрационныезаписи.Еслипредполагается,чтоисправлениетакойошибкиможетпричинитьвредилинарушитьинтересыправообладателейилитретьихлиц,которыеполагалисьнасоответствующиерегистрационныезаписи,такоеисправлениеможетпроизводитьсяпорешениюсуда.

Техническиеошибкивзаписяхисправляютвтрехдневныйсрокпорешениюрегистратораправпослеихобнаруженияилиполученияотлюбоголицавписьменнойформезаявленияобошибкевзаписях.Участникиотношенийприрегистрациивтакойжесроквписьменнойформеполучаютинформациюобисправлениитехническойошибки

.

ПослепризнанияподанныхдокументовсоответствующимиустановленнымтребованиямрегистраторвноситнеобходимыезаписивЕГРП.Сэтогомоментаправо(обременениеправа)-возникновение,переходилипрекращениетакового-и(или)сделкасчитаютсязарегистрированными.

Государственнаярегистрациявозникновенияипереходаправнаобъектнедвижимостиудостоверяетсясоответствующимсвидетельством.

2.3.Приостановлениеиотказвгосударственнойрегистрации

Государственнаярегистрацияправприостанавливаетсягосударственнымрегистраторомпривозникновенииунегосомненийвналичииоснованийдлягосударственнойрегистрацииправ,атакжевподлинностипредставленныхдокументовилидостоверностиуказанныхвнихсведений.Государственныйрегистраторобязанпринятьнеобходимыемерыпополучениюдополнительныхсведенийи(или)подтверждениюподлинностидокументовилидостоверностиуказанныхвнихсведений.Государственныйрегистраторобязанвденьпринятиярешенияоприостановлениигосударственнойрегистрацииправвписьменнойформеуведомитьзаявителя(заявителей)оприостановлениигосударственнойрегистрацииправиобоснованияхпринятиятакогорешения.Заявителивправепредставитьдополнительныедоказательстваналичияунихоснованийдлягосударственнойрегистрацииправ,атакжеподлинностидокументовидостоверностиуказанныхвнихсведений.

Государственнаярегистрацияможетбытьприостановленапоследующимоснованиям

:

-решениерегистратора;

-заявлениеправообладателяиучастниковсделок;

-решение,определениесуда;

-всилууказаниявзаконе.

Приостановлениерегистрациипорешениюрегистратора

Представленныедокументынепозволяютрегистраторусполнойуверенностьюустановитьфактналичияоснований,необходимыхдлягосударственнойрегистрации.Возникшиеурегистраторасомнениядолжныиметьподсобойобъективныеоснования.Такаяситуациявозможна,когданагосударственнуюрегистрациюпредставленыневсетребуемыедокументы.

Сомнениярегистраторанедолжныбытьбеспредельнымиибеспредметными.Онидолжныслужитьвыполнениюосновнойзадачиправовойэкспертизы-установлениюбесспорногоправананедвижимоеимуществовотсутствиепредусмотренныхзакономоснованийдляотказавгосударственнойрегистрации.

Срокприостановления,установленныйзаконом-одинмесяц.Именнотакойсрокпредставлензаявителямдляпредставлениядополнительныхдоказательствналичияоснованийдлягосударственнойрегистрации,атакжедаетсягосударственномурегистраторудляполучениядополнительныхсведений,необходимыхдляосуществлениягосударственнойрегистрациизаявленныхправ(например,направлениезапросаворгангосударственнойвласти,местногосамоуправления,обладающийнеобходимойинформацией,направлениезапросавсудопорядкеисполнениясудебногорешенияит.д.)

.

Вслучае,еслипричины,указанныевуведомленииоприостановлениигосударственнойрегистрациинеустраненывустановленныйзакономсрок,государственныйрегистраторобязанвынестирешениеоботказевпроведениигосударственнойрегистрации.

Государственнаярегистрацияприостанавливается,есливпроцессепроведениягосударственнойрегистрациивозникаетсомнениевподлинностипредоставленныхдокументов.Приэтомгосударственнаярегистрацияправнаоснованиисудебногоактаможетприостанавливатьсягосударственнымрегистраторомтолькопривозникновенииунегосомненийвподлинностипредставленныхдокументов.

Лицу,отчьегоименивыданадоверенность,направляетсязапросспросьбойподтвердитьподлинностьдокументаилиодобритьзаключаемуюотегоименисделку.Решениепорезультатамправовойэкспертизыпринимаетсявзависимостиотполученногоответаилиегоотсутствия.Отметим,чтодоверенностьнагосударственнуюрегистрациюдолжнабытьудостоверенанотариально,еслииноенеустановленофедеральнымзаконом.

Регистраторобязанприостановитьрегистрацию,уведомивобэтомвписьменнойформезаявителя,инаправитьдокументынаподтверждениеподлинности.Срокприостановлениявданномслучаенедолженпревышатьодногомесяца.Порезультатампроверкипринимаетсярешениеорегистрацииправилиоботказеврегистрации.

Оприостановлениирегистраторобязануведомитьзаявителяипринятьмерыпополучениидополнительныхсведений.Приэтомзаявителивправепредставитьдополнительныедоказательстваналичияунихоснованийдлягосударственнойрегистрацииправ,атакжеподлинностидокументовидостоверностиуказанныхвнихсведений.

Максимальныйсрок,накоторыйможетбытьприостановленагосударственнаярегистрация,составляет1месяц.Этотсрокневключаетмесячныйсрок,указанныйвп.3статьи13Федеральногозакона«Огосударственнойрегистрацииправнанедвижимоеимуществоисделоксним»срок(тоестьсрокнапроведениесобственногосударственнойрегистрации).Еслипоистечениимесячногосрокапрепятствиявгосударственнойрегистрациинебудутустранены,торегистраторобязанотказатьзаявителювгосударственнойрегистрации,сделатьобэтомсоответствующуюзаписьвкнигеучетадокументов.

Такимобразом,порешениюрегистраторарегистрацияприостанавливаетсявслучае

:

-непредставлениявучреждениеюстициикакого-либоиздокументов,необходимыхпозаконудлярегистрации;

-направлениявуполномоченныеорганизацииписьменногозапросаобобъектенедвижимогоимуществаиправахнанего;

-направленияпредставленныхдокументовнаподтверждениеподлинностивиздавшийихорган;

-направленияпредставленныхуставныхиучредительныхдокументов,свидетельстворегистрацииюридическихлицнаподтверждениедостоверностисодержащихсявнихсведенийворган,зарегистрировавшийданноеюридическоелицо;

-направлениядокументов,подтверждающихполномочияруководителейорганизаций,представителейфизическихиюридическихлиц(доверенностей,выписокизпротоколовобщихсобраний,приказовоназначенииит.п.)наподтверждениеихподлинности.

Приостановлениеипрекращениерегистрациипоходатайствузаявителей

Дляприостановлениярегистрациитребуетсяписьменноезаявлениеправообладателя,сторонсделкисуказанием:

·причин(например,временноеотсутствиенеобходимыхдокументов);

·срокаприостановления.

Предельныйсрокприостановлениянедолженпревышатьтрехмесяцев,причемсрок,истекшийдоподачизаявления,незасчитываетсявновыйсрок.Приостановлениепозаявлениюправообладателяпредполагаетсяодинраз.Срок,которыйуказываетсязаявителем,можетбытьлюбой,непревышающийтрехмесяцев.Повторноеобращениеправообладателя,сторонсделкисзаявлениемоприостановлениигосударственнойрегистрации,недопускается.

Обязательнымусловиемприостановлениягосударственнойрегистрацииявляетсяуведомлениеобеихсторондоговораоприостановлениигосударственнойрегистрацииправиобоснованияхпринятиятакогорешения.

Приостановлениегосударственнойрегистрацииипотекипозаявлениюоднойизсторонсделкипоприобретениюжилогопомещениянедопускаются.

Регистрацияможетбытьприостановленанасрокнеболеемесяцанаоснованиизаявленияоднойихсторондоговораовозвратедокументов,еслидругаясторонанеобращаласьсподобнымзаявлением.Есливтечениеуказанногосроканебудутустраненыпричины,препятствующиерегистрации,регистраторобязанотказатьврегистрации.

Доистечениямесячногосрокарегистрации,зановоначавшегосяпослеприостановления,вЕГРПдолжныбытьвнесенысоответствующиерегистрационныезаписилибопринятообоснованноерешениеоботказе.

Приостановлениерегистрациинаоснованиирешения,определениясуда

Нанеопределенныйсрокможетбытьприостановленагосударственнаярегистрацияправнаоснованиирешенияилиопределениясуда.Неопределеннымсрокявляетсяпотому,чтоегопродолжительностьнезависитниотдействийгосударственногорегистратора,ниотдействийправообладателя.Оназависитотокончанияпроизводствавсудеподелу,связанномусрегистрируемымправом.ПриостановлениегосударственнойрегистрацииправподанномуоснованиюсопровождаетсявнесениемсоответствующейотметкивЕдиныйгосударственныйреестрправ.Государственнаярегистрацияприостанавливается,еслисудебныйактоналожениизапрета,наложенииарестапоступитврегистрирующийорганпригосударственнойрегистрациисделки,переходаправананедвижимоеимуществоиесливотношениизаявленныхправнесовершеныопределенныерегистрационныедействия

.

Еслипослепринятиязаявления,нодовнесениязаписивЕГРПвучреждениеюстициипоступитрешение(определение,постановление)оналоженииарестаилизапрета,регистрацияприостанавливаетсядоснятияарестаилизапрета(п.4ст.19Законаорегистрации).

Возможныситуации,когдасудебныйорганможетпринятьрешение(определение)оналоженииарестанаобъектнедвижимогоимуществаилизапретесовершатьопределенныедействиясобъектомнедвижимогоимуществавтечениесрока,установленногонарегистрацию,нодопринятиярешенияорегистрациилибооботказеврегистрации.Втакихслучаяхгосударственнаярегистрацияправприостанавливаетсядоснятияарестаилизапретавпорядке,установленномзаконодательством.

Взаконе«Огосударственнойрегистрацииправнанедвижимоеимуществоисделоксним»содержитсяимперативноеправилоотом,чтогосударственныйрегистраторобязанвсрокнеболеечемпятьрабочихднейсодняприостановлениягосударственнойрегистрацииправвписьменнойформеуведомитьзаявителя(заявителей)оприостановлениигосударственнойрегистрацииправиобоснованияхприостановлениягосударственнойрегистрацииправ.

Приостановлениерегистрациивустановленныхзакономслучаях

Всилупрямогоуказаниявзаконерегистрацияприостанавливаетсявследующихслучаях.

1)Всоответствиисост.21Законаобипотекеоснованиемдляотложениягосударственнойрегистрацииипотекиявляется:

-наличиесудебногоспораоправахнанедвижимоеимущество,являющеесяпредметомипотеки;

-наличиесудебногоспорапоповодуобращениявзысканиянанедвижимоеимущество,являющеесяпредметомипотеки.

Регистрацияипотекиприостанавливаетсядоразрешениясудомспорапосуществу.

2)Всоответствиисп.1ст.24Законаорегистрациирегистрацияприостанавливаетсядляпроверкисоблюденияпреимущественногоправапокупкидоливправеобщейсобственностиприеевозмездномотчуждениипостороннемулицу.Есливучреждениеюстициипредставленоизвещениеостальныхсособственниковопродажедоли(инепредставленихотказотпокупкидоли),торегистратордолженприостановитьрегистрациюдоистечениямесяцасодняизвещения.

Регистрационныедействиямогутвозобновитьсядоокончаниясрокаприостановлениявслучаепрекращенияобстоятельств,послужившихоснованиемприостановления.Вчастности,государственнаярегистрациявозобновляетсясодня

:

-получениядополнительныхдоказательств(документов,сведений),устраняющихсомнениярегистратора;

-сведений,подтверждающихподлинностьдокументов;

-решенияилиопределениясудаоботменеприостановлениягосударственнойрегистрации;

-заявленияправообладателяовозобновлениигосударственнойрегистрации,приостановленнойпоегозаявлению.

Дополнительныедокументыпредставляютсясзаявлениемирегистрируютсявкнигеучетадокументов.Государственнаярегистрацияосуществляетсяссоблюдениемпринципастаршинства(приоритетаранеезаявленногоправа):независимоотобщегосрокарегистрации,количестваприостановленийидополнительнопредставленныхдокументовномеррегистрационнойзаписисоответствуетпорядковомуномерупервоначальногозаявления.Есливтечениесроковприостановлениядругоелицозаявиторегистрациисвоегоправанаданныйобъектнедвижимости,вопроснеможетбытьразрешендопринятиярешенияоранеезаявленномправе.

Вцеломследуетотметить,чтопроцедураприостановлениядолжнаспособствоватьразрешениювопросаоналичиибесспорногоправаиустранениюимеющихсявпредставленныхдокументахнедостатков.

Отказвгосударственнойрегистрациииегообжалование

Законорегистрациисодержитисчерпывающийпереченьоснованийкотказуврегистрацииправ.Наличиеперечняозначает,чтодолжностноелицообязанодействоватьвстрогомсоответствииспредписаниямизакона.Этоследующиеслучаи

:

1)правонаобъектнедвижимогоимущества(жилоепомещение)неявляетсяподлежащимгосударственнойрегистрации;

2)сзаявлениемогосрегистрацииобратилосьненадлежащеелицо;

3)документы,представленныенарегистрацию,поформеилисодержаниюнесоответствуюттребованиямдействующегозаконодательства;

4)актгосударственногоорганаилиорганаместногосамоуправленияпризнаннедействительнымсмоментаегоиздания;

5)лицо,выдавшееправоустанавливающийдокумент,неуполномоченораспоряжатьсяправомнаданноенедвижимоеимущество;

6)лицо,имеющееправа,ограниченныеопределеннымиусловиями,составилодокументбезуказанияэтихусловий;

7)правоустанавливающийдокументобобъектенедвижимогоимущества(жилогопомещения)свидетельствуетоботсутствииузаявителяправнанего;

8)правообладательнепредставилзаявлениеииныенеобходимыедокументынарегистрациюранеевозникшихправ;

9)представленыневседокументы;

10)имеютсяпротиворечиямеждузаявленнымииужезарегистрированнымиправами.

Вслучаепринятиярешенияоботказеврегистрациизаявителювсрокнепозднеепятиднейпослеистечениясрокагосрегистрациидолжнобытьнаправленописьменноесообщениеопричинах.Заявительилииноезаинтересованноелицоможетобжаловатьотказвсудеиливарбитражномсуде.Следуетпомнить,чторегистратор,принявшийрешениеоботказе,невправеотменитьсвоерешениедажевтомслучае,есливыяснится,чтооннеправильноотказалврегистрации.Вэтомслучаеможнообжаловатьотказвсудеилиподатьновоезаявлениеорегистрации.Приотказеврегистрацииуплаченнуюпошлинуневозвращают.

Недопускаетсяотказвгосударственнойрегистрацииправа,установленноговступившимвсилурешениемсуда(п.1ст.28Закона).

Примеры.

1)ЕсливЕГРПимеетсязаписьоправеизаявительнеявляетсяниправопреемником,нинаследником,нисторонойпосделкесзарегистрированнымправообладателеминеможетподтвердитьсвоеправорешениемсуда,врегистрацииотказываетсянаоснованиипротиворечиямеждузаявленнымиранеезарегистрированнымправомлибонаоснованиитого,чтолицо,выдавшееправоустанавливающийдокумент,неуполномоченораспоряжатьсяправомнаданныйобъектнедвижимогоимущества.

2)Есливправоустанавливающихдокументахотсутствуетописание,месторасположенияилиадресобъектанедвижимогоимущества,имя(наименование)правообладателя,товрегистрацииможетбытьотказанонаоснованиитого,чтопредставленныедокументыпоформеисодержаниюнесоответствуюттребованиямдействующегозаконодательства-п.п.1,2ст.18Законаорегистрации.Есливправоустанавливающемдокументеотсутствуетвидрегистрируемогоправа,отказможетбытьнаоснованиитого,чтоправоустанавливающийдокументобобъектенедвижимогоимуществасвидетельствуетоботсутствииузаявителяправнаданныйобъект.

3)Еслиактгосударственногоорганаилиорганаместногосамоуправленияобустановленииправапринятзапределамикомпетенцииивнарушениепорядкаизданиятакихактов,врегистрацииотказываетсянаоснованиитого,чтолицо,выдавшееправоустанавливающийдокумент,неуполномоченораспоряжатьсяправомнаданныйобъект.

4)Еслиимеетсязаписьоранеепринятомнагосударственнуюрегистрациюзаявлении,указывающаянаправопритязаниевотношенииданногообъекта,первоначальнодолжнобытьприняторешениепоранеепринятымдокументам.Послерегистрацииранеезаявленногоправаврегистрациипозжезаявленногоправаотказываетсянаоснованиитого,чтолицо,выдавшееправоустанавливающийдокумент,неуполномоченораспоряжатьсяправомнаданныйобъектнедвижимогоимущества.Сомнениявналичииоснованийдлябесспорнойрегистрацииподвумконфликтующимзаявлениямразрешаютсярегистраторомвсоответствиисзаконом(представленныедокументынаправляютсянаподтверждениеподлинности,истребуютсядополнительныедокументы,запрашиваютсясведенияонедвижимомимуществе,имеющиесяудругихорганизаций,ипр.)

.

5)Есливдоговореотсутствуютустановленныезакономдляданноговидадоговоровсущественныеусловия(п.1ст.432ГК),врегистрацииотказываетсянаоснованиитого,чтопредставленныедокументыпосодержаниюнесоответствуюттребованиямдействующегозаконодательства.

6)ЕсливЕГРПимеетсязаписьозарегистрированнойсделке,ипотеке,аренде,сервитуте,праветребованиявсудебномпорядке,иномограничении(обременении)права,ноэтонеуказановдоговоре,товгосударственнойрегистрациисделки(илипереходаправа)отказываетсянаоснованиитого,чтолицо,котороеимеетправа,ограниченныеопределеннымиусловиями,составилодокументбезуказанияэтихусловий.Аналогично,еслинасделкувсоответствиисзакономданосогласиетретьихлиц(супругов,органовопекиипопечительства,собственниканедвижимогоимущества,общегособранияакционеров,залогодержателя,получателярентыипр.),содержащееусловиясделки,товслучаеотсутствиятакихусловийвдоговоревгосударственнойрегистрациитакжеможетбытьотказано.

7)ЕсливЕГРПотсутствуетзаписьоправелица,распоряжающегосянедвижимостью,возникшемпослевведениявдействиеЗаконаорегистрацииправ,товгосударственнойрегистрациисделкиотказываетсянаоснованиитого,чтолицо,выдавшееправоустанавливающийдокумент,неуполномоченораспоряжатьсяправомнаданныйобъектнедвижимогоимущества.

Вслучаепринятиярешенияоботказевгосударственнойрегистрацииправазаявителямвсрокнеболее5днейпослеокончаниясрока,установленногодлярассмотрениязаявления,направляетсясообщение.Сообщениеоботказеврегистрациисделки,переходаправанаправляетсявсемсторонамдоговора

.

Глава3.Проблемныеаспектыгосударственнойрегистрацииотдельныхвидовсделокснедвижимымимуществом

3.1.Договордолевогоучастиявстроительствемногоквартирныхдомовипроблемыегогосударственнойрегистрации

ВсоответствиисГражданскимкодексомРоссийскойФедерациисуществуетдвеформысделки:устнаяиписьменная,последняяподразделяетсянапростуюписьменнуюиквалифицированную(нотариальную).Агосударственнаярегистрациясделкинеявляетсяформойдоговора,поэтомувопросонадлежащейформесделкинеобходиморассматриватьвотдельностиотвыполненияусловияогосударственнойрегистрации.

Застройщиквправепривлекатьденежныесредстваучастниковдолевогостроительствадлястроительства(создания)многоквартирногодомаи(или)иныхобъектовнедвижимоститолькопослеполучениявустановленномпорядкеразрешениянастроительство,опубликованияиили)размещенияпроектнойдекларацииигосударственнойрегистрацииправасобственностиилиправаарендызастройщиканаземельныйучасток,предоставленныйнастроительствообъектовнедвижимости,всоставкоторыхбудутвходитьобъектыдолевогостроительства.

Договордолевогоучастиявстроительствезаключаетсявпростойписьменнойформепутемволеизъявлениясторон,составленноговединомдокументесучетомвсехсущественныхусловий. Вопрософормесделкиспорнымникогдаинебыл,посколькувсегдавсесделкиснедвижимостьюотносилиськразрядузначимыхидорогостоящих,сэтимучетомктакимсделкамприменяласьписьменнаяформа. Всесделкиснедвижимостьюпроходилигосударственнуюрегистрацию,аземельныеучасткиизданияпроходилиучет:впервомслучаекадастровый,авовторомворганахБТИ,новсе,чтокасаетсядолевогоучастиявстроительствевруслерегистрации,сталоприменятьсязначительнонедавно.

ВсоответствиисФедеральнымЗакономот30.12.2004г.№214«ОбучастиивдолевомстроительствемногоквартирныхдомовииныхобъектовнедвижимостииовнесенииизмененийвнекоторыезаконодательныеактыРоссийскойФедерации»,которыйвступаетвзаконнуюсилус14.04.2005г.договордолевогоучастиявстроительствезаключаетсявписьменнойформе,подлежитгосударственнойрегистрациимсчитаетсязаключеннымсмоментатакойрегистрации.

Ондолженсодержать

:

-определениеподлежащегопередачеконкретногообъектадолевогостроительствавсоответствииспроектнойдокументациейзастройщикомпослеполученияимразрешениянавводвэксплуатациюмногоквартирногодомаи(или)иногообъектанедвижимости;

-срокпередачизастройщикомобъектадолевогостроительстваучастникудолевогостроительства;

-ценудоговора,срокипорядокуплаты;

*гарантийныйсрокнаобъектдолевогостроительства.

Приотсутствиивдоговоревышеуказанныхусловий,договорсчитаетсянезаключенным.Государственнаярегистрациядоговораучастиявдолевомстроительстве,заключенногозастройщикомспервымучастникомдолевогостроительства,осуществляетсянаоснованиизаявлениясторондоговора(застройщика,участникадолевогостроительства),нарядусдокументами,необходимымидлягосударственнойрегистрации,застройщикомпредоставляются:

-разрешениенастроительство;

-проектнаядекларация;

-плансоздаваемогообъектанедвижимогоимуществасуказаниемегоместорасположенияиколичества,находящихсявсоставесоздаваемогообъектанедвижимогоимуществажилыхинежилыхпомещенийипланируемойплощадикаждогоизуказанныхпомещений.

СпринятиемЗаконаодолевомстроительствеполучилразрешениедискуссионныйвопросонеобходимостизаконодательногоконтроля.Нетолькоотсутствиеединоговзглядасредицивилистовнаподлежащиерегистрациисделкиснедвижимостью,ноиотсутствиезаконодательногорегулированияприводилокнесогласованностидействийучрежденийюстициивотношениидоговороводолевомстроительстве.Врядерегионоврекомендовали,авнекоторыхиобязывалирегистрироватьназванныедоговоры.Предлагалосьтакжевестиучетнуюрегистрациюдоговоровдолевогоучастиявстроительстве(такойопытприменялсявг.Москве),авнекоторыхрегионахзаводитьамбарнуюкнигу,прошитуюипронумерованную,котораяприлагаласькобъектам.Всеперечисленныемерыпредпринималисьдлязащитыправиинтересовдольщиков,но,ксожалению,данныемерынебылизакрепленыназаконодательномуровне,авдругихслучаяхнеимелиникакихправовыхпоследствий.

Пригосударственнойрегистрациидоговораучастиявдолевомстроительствевозникаетзалогземельногоучасткаилизалогправаарендысраспространениемправазалоганасоздаваемыйобъектнедвижимогоимущества.

Всвязиссущественнымиотличиямидоговорадолевогоучастиявстроительствеотостальныхсделокснедвижимостьюсуществуютиособенностирегистрацииданныхдоговоровворганахгосударственнойрегистрации.ДанныеправилаустановленыФедеральнымзакономогосударственнойрегистрацииправнанедвижимоеимуществоисделоксним,Инструкциейобособенностяхгосударственнойрегистрациидоговоровучастиявдолевомстроительстве

.

Государственнаярегистрациядоговораучастиявдолевомстроительстве,заключенногозастройщикомспервымучастникомдолевогостроительствамногоквартирногодомаи(или)иногообъектанедвижимости,осуществляетсянепозднеечемвмесячныйсроксодняподачизаявленияидокументов,необходимыхдлягосударственнойрегистрациидоговораучастиявдолевомстроительстве.

Послегосударственнойрегистрациипервогодоговораучастиявдолевомстроительствегосударственнаярегистрацияпоследующихдоговоровучастиявдолевомстроительстветогожемногоквартирногодомаи(или)иногообъектанедвижимостиосуществляетсявсрокнеболеечемдесятьрабочихднейсодняподачизаявленияидокументов,необходимыхдлягосударственнойрегистрациидоговораучастиявдолевомстроительстве.

Записьодоговореучастиявдолевомстроительстве(оегоизменении,орасторжении,обуступкеправтребованияпоэтомудоговору),государственнаярегистрациякоторогоустановленафедеральнымзаконом,вноситсявсодержащийзаписиосделкахподразделIIIраздела,открытогоназемельныйучасток,накоторомвозводитсяобъектнедвижимогоимуществавпорядкедолевогостроительства,Единогогосударственногореестраправ.Пригосударственнойрегистрациидоговораучастиявдолевомстроительствевуказанныйподразделтакжевноситсязаписьовозникающемнаоснованиифедеральногозаконазалогеземельногоучасткаилизалогеправаарендысуказаниемвграфе''особыеотметки''распространенияправазалоганасоздаваемыйобъектнедвижимогоимущества.

Еслиспереходомправасобственностиотзастройщикакучастникамболееилименеевсепонятно,таккакпрописатьправилапереходаравнозначногоправаотбывшегособственникатакогожепообъемуправакбудущемувозможно,тоиначеобстоятделавдругойситуации,когдазастройщикимеетправоарендыназемельныйучасток,апотомпозавершениистроительстваикучастникампереходитсовместносправомсобственностинаобъектыдолевогоучастияиправособственностинаобщееимуществомногоквартирногодома,вкотороевходитиземельныйучасток.Какпроисходитрегистрациятакогоперехода,можнопредставитьструдом,посколькувЕГРПвграфе"собственник"указывается,вчьейсобственностинаходитсяданныйучасток(государственнойилимуниципальной).

Вгосударственнойрегистрациидоговораучастиявдолевомстроительствеможетбытьотказановследующихслучаях

:

1)наличиегосударственнойрегистрациидругогодоговораучастиявдолевомстроительствевотношениитогожеобъектадолевогостроительства;

2)непредставлениедоговорапоручительства,еслипригосударственнойрегистрациидоговораучастиявдолевомстроительстве,заключенногозастройщикомспервымучастникомдолевогостроительства,застройщикомвкачествеспособаобеспеченияисполнениясвоихобязательствподоговорубыловыбранопоручительство.

ЗаявлениеовнесениивЕдиныйгосударственныйреестрправзаписиорасторжениидоговораучастиявдолевомстроительствеможетбытьпредставленооднойизсторондоговораучастиявдолевомстроительствесприложениемдокументов,подтверждающихрасторжениедоговора.Вслучае,еслисторонадоговораучастиявдолевомстроительствеводностороннемпорядкеотказаласьотисполнениядоговора,кзаявлениюприлагаетсякопияуведомлениядругойстороныдоговораободностороннемотказеотисполнениядоговоравформезаказногописьмасотметкойоботправке,априрасторжениидоговоравсудебномпорядке-копиявступившеговзаконнуюсилурешениясудаорасторжениидоговора,завереннаявустановленномпорядкесудом,вынесшимрешение.Органпогосударственнойрегистрацииприпредставлениизаявленияоднойизсторонтакогодоговоравтечениерабочегодняобязануведомитьвписьменнойформеобэтомдругуюсторонудоговора.

3.2.Современныезаконодательныепротиворечиявсферегосударственнойрегистрациидоговораипотеки

Вроссийскойгражданскомправесуществуеттолькодваправовыхрежимаипотеки-законныйидоговорной.Приэтомдействующеезаконодательствоустанавливаетоснованиякакдлязаконной,такидлядоговорнойипотеки.

Договоробипотекеисамаипотекакакограничение(обременение)вещногоправанаобъектнедвижимогоимуществаподлежатобязательнойгосударственнойрегистрациивЕдиномгосударственномреестреправнанедвижимоеимуществоисделоксним.Государственнаярегистрацияипотекиосуществляетсяпоместунахожденияимущества,являющегосяпредметомипотеки.

Договоробипотекеисамаипотекакакограничение(обременение)вещногоправанаобъектнедвижимогоимуществаподлежатгосударственнойрегистрациивЕдиномгосударственномреестреправнанедвижимоеимуществоисделоксним.Государственнаярегистрацияипотекиосуществляетсяпоместунахожденияимущества,являющегосяпредметомипотеки.

Государственнаярегистрацияявляетсяединственнымдоказательствомсуществованиязарегистрированногоправа.Зарегистрированноеправонанедвижимоеимуществоможетбытьоспоренотольковсудебномпорядке.ГосударственнаярегистрацияправпроводитсянавсейтерриторииРоссийскойФедерациипутемвнесениязаписейвЕдиныйгосударственныйреестрправнанедвижимоеимуществоисделоксним.Отказвгосударственнойрегистрацииправлибоуклонениесоответствующегоорганаотгосударственнойрегистрациимогутбытьобжалованызаинтересованнымлицомвсудебныеорганы.Обязательнойгосударственнойрегистрациипороссийскомузаконодательствуподлежатправособственностиидругиевещныеправананедвижимоеимуществоисделкисним,такжегосударственнойрегистрацииподлежатограничения(обременения)правнанего,втомчислесервитут,ипотека,доверительноеуправление,аренда.