Особый порядок реализации права на принятие и отказ от наследства

Государственнаярегистрацияправнанедвижимостьявляетсяюридическимактомпризнанияиподтверждениягосударствомвозникновения,ограничения(обременения),переходаилипрекращенияправнанедвижимоеимуществовсоответствиисГражданскимкодексомРФ.Государственнаярегистрацияявляетсяединственнымдоказательствомсуществованиязарегистрированногоправа.Зарегистрированноеправонанедвижимоеимуществоможетбытьоспоренотольковсудебномпорядке.ГосударственнаярегистрацияправпроводитсянавсейтерриторииРоссийскойФедерациипутемвнесениязаписейвЕдиныйгосударственныйреестрправнанедвижимоеимуществоисделоксним.Отказвгосударственнойрегистрацииправлибоуклонениесоответствующегоорганаотгосударственнойрегистрациимогутбытьобжалованызаинтересованнымлицомвсудебныеорганы.

Государственнойрегистрацииподлежатправособственностиидругиевещныеправананедвижимоеимуществоисделкисним.Нарядусгосударственнойрегистрациейвещныхправнанедвижимоеимуществоподлежатгосударственнойрегистрацииограничения(обременения)правнанего,втомчислесервитут,ипотека,доверительноеуправление,аренда

.

Всоответствиисзаконодательствомдоговоробипотекеподлежитобязательнойгосударственнойрегистрации.Следуетотметить,чтовнастоящеевремяотмененообязательноенотариальноеудостоверениедоговораобипотеке,необходиматолькогосударственнаярегистрациядоговора.Всвязисэтимусиливаетсяответственностьгосударственныхрегистраторов.

ВЗаконеобипотекегосударственнойрегистрацииотведенацелаяглава,котораявосновномдублируетположенияФедеральногозакона«Огосударственнойрегистрацииправнанедвижимоеимуществоисделоксним».Этосвязаностем,чтовмоментпринятияназванныхнормативныхактовнеизвестнобыло,какойизнихбудетпринятранее,поэтомузаконодательввелвЗаконобипотекеглавуогосударственнойрегистрацииипотеки.Втожевремянеобходимоотметитьособенность,которуюпредусмотрелЗаконобипотеке,-представлениедлягосударственнойрегистрацииипотекипомимопрочихдокумента,подтверждающеговозникновениеобеспеченногоипотекойобязательства.

Длягосударственнойрегистрацииипотеки,возникающейвсилудоговораобипотеке,должныбытьпредставлены

:

-договоробипотекеиегокопия;

-документы,указанныевдоговореобипотекевкачествеприложений;

-документобуплатегосударственнойпошлины;

-иныедокументы,необходимыедлягосударственнойрегистрацииипотекивсоответствиисзаконодательствомРФогосударственнойрегистрацииправнанедвижимоеимуществоисделоксним.

Еслиправазалогодержателяудостоверяютсязакладной,ворган,осуществляющийгосударственнуюрегистрациюправ,одновременносдокументами,указаннымивыше,представляютсятакже:

-закладная,содержаниекоторойдолжноудовлетворятьтребованиямп.1ст.14Законаобипотеке,заисключениемтребованиявотношениидатывыдачизакладнойисведенийогосударственнойрегистрацииипотеки,иеекопия;

-документы,названныевзакладнойвкачествеприложений,иихкопии.

Ипотекавсилузаконатакжеподлежитгосударственнойрегистрации,новданномслучаенетребуетсяпредставленияотдельногозаявления,атакжеуплатыгосударственнойпошлины.Государственнаярегистрацияипотекивсилузаконаосуществляетсяодновременносгосударственнойрегистрациейправасобственностилица,чьиправаобременяютсяипотекой,еслииноенеустановленофедеральнымзаконом.Правазалогодержателяпоипотекевсилузаконамогутбытьудостоверенызакладной.

Договоробипотекесмоментагосударственнойрегистрациисчитаетсязаключеннымивступаетвсилу.Несоблюдениетребованияогосударственнойрегистрациидоговораобипотекевлечетегонедействительность.Такимобразом,договоробипотекесчитаетсязаключеннымивступаетвсилусмоментаегогосударственнойрегистрации,аправозалогавозникаетсмоментавозникновенияобязательства,обеспеченногоипотекой.

Необходимоучитывать,чтозаконодательпредусматриваетгосударственнуюрегистрациюдоговораобипотеке(п.3ст.339ГКРФип.2ст.10Законаобипотеке)исамойипотеки(п.1ст.20Законаобипотеке)какограничения(обременения)вещногоправанаобъектнедвижимогоимущества,поэтомунеследуетсмешиватьэтидверазные,хотяивзаимосвязанныепроцедуры.Первоначальнорегистрируетсядоговор,аужепотом-возникшееизнегообременениеправа.

Саминститутгосударственнойрегистрацииправнанедвижимоеимуществоисделокснимнацеленнасозданиегарантийправасобственностинанедвижимоеимущество.Системагосударственнойрегистрации,производяучетирегистрациюобъектовнедвижимостиизакрепляяихпринадлежностьконкретнымсубъектам,вконечномитогеобеспечиваетправусобственностинанедвижимоеимуществонужнуюдоказательностьиправомерность.Введениеданногоинститутаобусловилосозданиеединогобанкаданныхпонедвижимостиитемсамымпозволилоизбежатьдопускаемыхнапрактикезлоупотреблений.Государственныйконтрользазаконностьюсовершаемыхснедвижимостьюсделокустановленвинтересахкаксамихучастников,такитретьихлиц.Однакосуществованиеодновременногосударственнойрегистрациидоговораобипотекеирегистрациисамойипотекикакобремененияимуществапредставляетсяизлишним.

ВсилузаконодательстваРФпредметомгосударственнойрегистрацииявляютсяправананедвижимоеимущество,сделкиснедвижимымимуществомиобременения(ограничения)правнанедвижимоеимущество,ноприэтомнеимеетсячеткихоснованийдляклассификации,позволяющихопределить,какиеименнодействияснедвижимымимуществомподлежатрегистрации.Вэтойсвязинаблюдаетсянеобоснованноерасширениепредметарегистрации

.

Рядпротиворечийсодержитсамаст.131ГКРФ,устанавливающаявпунктепервомобязательностьгосударственнойрегистрацииименноправнанедвижимоеимущество,авп.3указывающаянаорган,осуществляющийрегистрациюнетолькоправнанедвижимоеимущество,ноисделоксним,т.е.вданномпунктеречьидет«озарегистрированномправеилисделке».Нарегистрациюсделокуказываетсяивст.164ГКРФсоссылкойнаслучаи,предусмотренныест.131ГКРФ.Междутемвсамойст.131ГКРФтакиеслучаиконкретнонеуказываются.Изприведенногопримеравидно,чтоужевнормахГКРФимеютсяпротиворечия,которыенеобходимоустранитьзаконодательно.

Четкихиобоснованныхоснованийдлягосударственнойрегистрациисделоквзаконодательственесодержится,приэтомимеетсяявноепротиворечиеположений,устанавливающихобязательнуюрегистрациюдляоднихсделокиисключающихеедлядругих.Например,пообщемуправилуприпродаженедвижимостирегистрациидоговоранетребуется(ст.550ГКРФ),нозакрепляетсяобязательностьгосударственнойрегистрациипереходаправасобственностинанедвижимость(ст.551ГКРФ).Приэтомст.558ГКРФприпродажежилыхдомов,квартир(ихчастей)указываетнаобязательностьгосударственнойрегистрациидоговорапродажиназванныхобъектов.

Важноподчеркнуть,чтогосударственнойрегистрацииподлежитдажесмешанныйдоговор(устанавливающийединуюсовокупностьобязательств),когданарядусдругимиобъектамивыступаетипотека.Какследуетизп.3ст.10Законапривключениисоглашенияобипотекевкредитныйилиинойдоговор,содержащийобеспеченноеипотекойобязательство,вотношенииформыигосударственнойрегистрацииэтогодоговорадолжныбытьсоблюденытребования,установленныедлядоговораобипотеке.Данноеутверждениенаходитподтверждениевсудебнойпрактике.

Статья165ГКРФустанавливает,чтосделка,непрошедшаягосударственнуюрегистрацию,вслучаях,установленныхзаконом,являетсянедействительной(ничтожной).Однакоуклоняющуюсясторонуможнопонудитькрегистрации.Согласножест.433,558ГКРФдоговор,подлежащийрегистрацииинезарегистрированный,неявляетсязаключенным.Учитывая,чтосторону,уклоняющуюсяотгосударственнойрегистрации,можнопонудитькрегистрациичерезсуд,следуетвестиречьопонуждениикзаключениюдоговора.

Итак,анализправовыхнорм,регламентирующихвопросыгосударственнойрегистрацииправнанедвижимоеимущество,сделокснедвижимымимуществомиобременений(ограничений)правнанедвижимоеимущество,выявилнеобоснованныеразличиявправовомрегулированииоборотаотдельныхвидовнедвижимогоимущества,атакжепротиворечияправовыхнормГКРФ,определяющихпредметгосударственнойрегистрации.

Всвязисэтимсчитаемцелесообразнымотменитьгосударственнуюрегистрациюсделокснедвижимымимуществом,предусмотревгосударственнуюрегистрациютолькоправнанедвижимуювещьвцеломиипотекивчастности.Внастоящиймоментотсутствиефактагосударственнойрегистрациидоговораипотекиставитподугрозудействительностьобязательственныхправоотношенийпосделке,чтонесоответствуетинтересамеесторонинеобеспечиваетстабильностьгражданскогооборота.Договорипотекидолженсчитатьсязаключеннымисвязыватьзаключившихлицсмоментаегозаключения.Подтверждатьжеданныйфактгосударственнойрегистрациейсделкинетнеобходимости.Однакоправозалогодержателявприоритетномпереддругимикредиторамипорядкетребоватьудовлетворенияизстоимостизаложенногоимуществадолжновозникатьсмоментагосударственнойрегистрациисамойипотекикакограничения(обременения)чужоговещногоправа.Реализациявзаконодательстведаннойпозициипоэтомувопросусможетустранитьотрицаниеправомобязательственныхправоотношенийпосделкеприотсутствииеерегистрации.

Необходимоотметить,чтообязательноесовмещениерегистрацииправнанедвижимоеимуществосрегистрациейсделокснимнеобоснованнозатрудняетпроцессюридическогооформлениясторонамизалоговогоправоотношения

.

Такимобразом,жесткоеусловиеобобязательнойгосударственнойрегистрациидоговораипотеки,приотсутствиикоторойдоговорсчитаетсяничтожным,являетсянеоправданнымисоздаетлишниетрудностидляегосторон,поэтомувзаконодательствеследуетпредусмотретьтолькогосударственнуюрегистрациюсамойипотекикакограничения(обременения)чужоговещногоправа.Посутидела,речьдолжнаидтиогосударственнойрегистрацииограниченноговещногоправанаконкретныйобъектнедвижимости.

3.3.Вопросы,связанныесоспорамиогосударственнойрегистрацииправнанедвижимоеимущество

Споры,связанныесправаминанедвижимоеимуществоисделкамисним,составляютзначительнуюинесамуюпростуючастьобъемасудебныхразбирательств.

Безусловно,составнуючастьэтихспоровявляютсявопросыпримененияФедеральногозакона«Огосударственнойрегистрацииправнанедвижимоеимуществоисделоксним».Так,в2009годурайоннымисудамиобластирассмотрено3301дел,ав2010году3186дел,покоторымпотемилиинымоснованиямразрешалисьвопросыоправесобственностинаобъектынедвижимости.Срединихбольшуючасть2567(2009год)и2645(2010год)делсоответственнозанимаютспоры,вытекающиеизнаследственныхотношений;558(2009год)и407(2010год)делсоответственно-споры,связанныесземельнымиправоотношениями;142(2009год)и103(2010год)дела-споры,связанныесприватизациейжилыхпомещений.Около300делподаннымкатегориямрассмотреномировымисудьями.

Всоответствиисостатьей2ЗаконаорегистрациивЕдиномгосударственномреестреправнанедвижимоеимуществоисделоксним(далее-ЕГРП)можетбытьзарегистрировановещноеправотольконанедвижимоеимущество.

Решениемсуда,оставленнымбезизмененияпостановлениямиапелляционнойикассационнойинстанции,исковыетребованияАдминистрациимуниципальногообразованиякобществуиРегистрационнойслужбеопризнанииобъекта(асфальтобетоннойплощадкитерриториирынка)самовольнойпостройкой,опризнаниигосударственнойрегистрацииправаобществананеенедействительнойиобобязанииобществаснестиуказанныйобъектудовлетворенычастично.Решениемсудаудовлетворенытребованияопризнаниинедействительнойгосударственнойрегистрацииправа,востальнойчастиискаотказано.

Судебныеинстанции,указалинаотсутствиеуспорногообъектапризнаковнедвижимогоимущества.

Всвязисвозникающимивсудебнойпрактикевопросами,связаннымисовступлениемвсилуизмененийвстатью28Федеральногозакона«Огосударственнойрегистрацииправнанедвижимоеимуществоисделоксним»(далее-Законорегистрации,Закон),ивсоответствиисостатьёй16Федеральногоконституционногозакона«ОбарбитражныхсудахвРоссийскойФедерации»ПрезидиумВысшегоАрбитражногоСудаРоссийскойФедерациирекомендуетарбитражнымсудамприрассмотренииспоровруководствоватьсяследующим.

Основаниемдлягосударственнойрегистрацииправнанедвижимоеимуществовсоответствиисостатьёй28Законаорегистрацииявляютсясудебныеакты,врезолютивнойчастикоторыхимеетсявыводопринадлежностиимуществаопределенномулицунавещномилиобязательственномправе(наличииобремененияилиограниченияправа),подлежащемгосударственнойрегистрации.Кчислуподобныхактовотносится,вчастности,иопределениеобутверждениимировогосоглашения,предусматривающеевозникновениеилипрекращениеправа(обремененияилиограниченияправа)нанедвижимоеимущество,подлежащегогосударственнойрегистрации.

Всоответствиисостатьей2Законаорегистрациигосударственнаярегистрацияправнанедвижимоеимуществоисделокснимявляетсяюридическимактомпризнанияиподтверждениягосударствомвозникновения,ограничения(обременения),переходаилипрекращенияправнанедвижимоеимуществовсоответствиисГражданскимкодексомРФ.Государственнаярегистрацияявляетсяединственнымдоказательствомсуществованиязарегистрированногоправа.Зарегистрированноеправонанедвижимоеимуществоможетбытьоспоренотольковсудебномпорядке.

Изуказаннойнормыправаследует,чтовЕГРПможетбытьзарегистрированоправотольконанедвижимоеимущество.

Согласностатье130ГражданскогокодексаРФкнедвижимомуимуществуотносятсяземельныеучастки,участкинедр,обособленныеводныеобъектыивсе,чтопрочносвязаносземлей,тоестьобъекты,перемещениекоторыхбезнесоразмерногоущербаихназначениюневозможно.

Посмыслуданнойстатьи,прочнаясвязьсземлейявляетсянеединственнымпризнаком,покоторомуобъектможетбытьотнесенкнедвижимости.Вопросотом,являетсяликонкретноеимуществонедвижимым,долженразрешатьсясудомсучетомвсехдокументов,имеющихсявматериалахдела.

Спорныйобъектфактическисозданкакэлементблагоустройстваинеявляетсяобъектомнедвижимости.

Всилутого,чтоправособственностинауказанныйобъектнеподлежалогосударственнойрегистрации,судпризналтакуюрегистрациюнедействительной.

Оспариваягосударственнуюрегистрациюправа,истецдолженпредставитьдоказательства,подтверждающиеегоправособственностинаспорныйобъектинедействительностьюридическихфактов,послужившихоснованиемдлярегистрацииправаответчика

.

Всоответствииспунктом5статьи214ГражданскогокодексаРФпорядокразграниченияобъектовфедеральнойсобственности,собственностисубъектовРоссийскойФедерацииимуниципальнойсобственностиустанавливаетсяспециальнымзаконом

.Домоментаопределениясоответствующегособственникаобъектыотносятсякфедеральнойсобственности.

ПрирассмотренииделавапелляционномпорядкеВторойарбитражныйапелляционныйсудподдержалвыводысудапервойинстанцииоправомерностипризнанияправафедеральнойсобственностинаспорноеимуществоиуказал,чтоотказучрежденияотправаоперативногоуправленияимуществом,атакжеизъятиеэтогоимуществаипередачаеговказнусубъектаРоссийскойФедерацииявляетсянезаконнойипротиворечитположениямстатей296,299ГражданскогокодексаРФ.

Впериодрассмотренияделаоправенаэтоимуществосудпоходатайствуистцаможетпринятьобеспечительныемеры,вчастностизапретитьответчикураспоряжатьсяи/илипользоватьсяспорнымимуществом(арест),запретитьрегистраторуизменятьзаписьоправенаэтоимуществовреестре,передатьспорноеимуществонахранениедругомулицувсоответствииспунктом2статьи926ГражданскогокодексаРоссийскойФедерации(судебныйсеквестр).Приудовлетворенииискаоправенанедвижимоеимуществосуднаоснованиичасти7статьи182АрбитражногопроцессуальногокодексаРоссийскойФедерациипоходатайствулица,участвующеговделе,принимаетаналогичныемерыпообеспечениюисполнениярешения

.

Заключение

Подводяитогинастоящегоисследования,отметим,чтовсезадачи,поставленныевегоначале,решены.Вработебылиизученыпонятиегосударственнойрегистрацииправнанедвижимоеимущество,правовоерегулированиегосударственнойрегистрацииправнанедвижимоеимуществоисделоксним,органыгосударственнойрегистрации,этапыгосударственнойрегистрации;рассмотреныдоговордолевогоучастиявстроительствемногоквартирныхдомовипроблемыегогосударственнойрегистрации,современныезаконодательныепротиворечиявсферегосударственнойрегистрациидоговораипотеки,вопросы,связанныесоспорамиогосударственнойрегистрацииправнанедвижимоеимущество.

Рассмотренныевработевопросылишьчастичноосвещаютсложнуюпроблемугосударственнойрегистрациисделокснедвижимостью.

Последовательноерешениезадачпозволилосделатьследующиевыводы.

Государственнаярегистрациярассматриваетсякак"юридическийактпризнанияиподтверждениягосударствомвозникновения,ограничения(обременения)переходаилипрекращенияправнанедвижимоеимуществовсоответствиисГражданскимкодексомРоссийскойФедерации".Однакоданноеопределениеотражаетлишьодинизаспектовпонятиягосударственнойрегистрации-регистрация,какактгосударственногооргана.

Государственнуюрегистрациюможнорассматриватьвдвухаспектах:какспецифическуюдеятельностьгосударстваикакрезультатэтойдеятельности.Приэтомгосударственнаярегистрациякакдеятельностьневсегдазаканчиваетсягосударственнойрегистрациейввидерезультата,посколькурезультатомэтойдеятельностиможетбытьотказвгосударственнойрегистрации.

Государственнаярегистрацияпереходаправнанедвижимоеимуществоисделоксним-этоюридическийактпризнанияиподтверждениягосударствомвозникновения,ограничения(обременения),переходаилипрекращенияправнанедвижимоеимуществовсоответствиисГражданскимкодексомРоссийскойФедерации.

Государственнаярегистрацияправпредставляетсобойосуществляемуюуполномоченныморганомпроцедурусцельюпризнанияиподтверждениягосударствомвозникновения,ограничения(обременения),переходаилипрекращенияправнанедвижимость,результатомкоторойявляетсярешениеоналичииилиотсутствииоснованийдлявнесениясоответствующихзаписейвЕдиныйгосударственныйреестрправнанедвижимоеимуществоисделоксним(ЕГРП).

Государственнаярегистрацияправосновываетсянаинституционныхправовыхпринципах:обязательности,достоверности,бесповоротности,открытостисведенийорегистрации,старшинства,специальности,учетности,преемственности.

Государственнаярегистрация-какформальноеусловиеобеспечениягосударственной,втомчислесудебной,защитыправлица,возникающихиздоговорныхотношений,объектомкоторыхявляетсянедвижимоеимущество,-призваналишьудостоверитьсостороныгосударстваюридическуюсилусоответствующихправоустанавливающихдокументов.Темсамымгосударственнаярегистрациясоздаетгарантиинадлежащеговыполнениясторонамиобязательстви,следовательно,способствуетупрочениюистабильностигражданскогооборотавцелом.Онанезатрагиваетсамогосодержанияуказанногогражданскогоправа,неограничиваетсвободудоговоров,юридическоеравенствосторон,автономиюихволииимущественнуюсамостоятельностьипотомунеможетрассматриватьсякакнедопустимоепроизвольноевмешательствогосударствавчастныеделаилиограничениеправчеловекаигражданина,втомчислегарантированныхКонституциейРоссийскойФедерацииправавладеть,пользоватьсяираспоряжатьсяимуществом,находящимсяулицаназаконныхоснованиях,атакжесвободыэкономическойдеятельности.

Государственнойрегистрацииподлежатследующиеправананедвижимость:правособственности;правохозяйственноговедения;правооперативногоуправления;правопожизненногонаследуемоговладения;правопостоянногопользования;ипотека;сервитуты,атакжеиныеправавслучаях,предусмотренныхнастоящимКодексомиинымизаконами.ДанныйпереченьбылдополненотдельнымистатьямичастивторойГК(обаренде,одоверительномуправленииидр.).

Действующеезаконодательствопредусматриваютдвеосновныеформыгосударственнойрегистрации:регистрациюправнанедвижимоеимуществоирегистрациюсделоксним.Государственнаярегистрацияобязательнавтехслучаях,когданаэтоестьуказаниезаконодательногоакта.

Государственнаярегистрацияправпроводитсявследующемпорядке:

-приемдокументов,необходимыхдлягосударственнойрегистрацииправиотвечающихтребованиямнастоящегоФедеральногозакона,регистрациятакихдокументовсобязательнымприложениемдокументаобоплатерегистрации;

-правоваяэкспертизадокументовипроверказаконностисделки;

-установлениеотсутствияпротиворечиймеждузаявляемымиправамииужезарегистрированнымиправаминаданныйобъектнедвижимогоимущества,атакжедругихоснованийдляотказаилиприостановлениягосударственнойрегистрацииправ;

-внесениезаписейвЕдиныйгосударственныйреестрправнанедвижимоеимуществоприотсутствииуказанныхпротиворечийидругихоснованийдляотказаилиприостановлениягосударственнойрегистрацииправ;

-совершениенадписейнаправоустаналивающихдокументахивыдачаудостоверенийопроизведеннойгосударственнойрегистрацииправ.

ДатойгосударственнойрегистрацииправявляетсяденьвнесениясоответствующихзаписейоправахвЕдиныйгосударственныйреестрправ.

Отказвгосударственнойрегистрацииправлибоуклонениесоответствующегоорганаотгосударственнойрегистрациимогутбытьобжалованызаинтересованнымлицомвсуд,арбитражныйсуд.

Застройщиквправепривлекатьденежныесредстваучастниковдолевогостроительствадлястроительства(создания)многоквартирногодомаи(или)иныхобъектовнедвижимоститолькопослеполучениявустановленномпорядкеразрешениянастроительство,опубликованияиили)размещенияпроектнойдекларацииигосударственнойрегистрацииправасобственностиилиправаарендызастройщиканаземельныйучасток,предоставленныйнастроительствообъектовнедвижимости,всоставкоторыхбудутвходитьобъектыдолевогостроительства.

ВсоответствиисФедеральнымЗакономот30.12.2004г.№214«ОбучастиивдолевомстроительствемногоквартирныхдомовииныхобъектовнедвижимостииовнесенииизмененийвнекоторыезаконодательныеактыРоссийскойФедерации»,которыйвступаетвзаконнуюсилус14.04.2005г.договордолевогоучастиявстроительствезаключаетсявписьменнойформе,подлежитгосударственнойрегистрациимсчитаетсязаключеннымсмоментатакойрегистрации.

Договоробипотекеисамаипотекакакограничение(обременение)вещногоправанаобъектнедвижимогоимуществаподлежатгосударственнойрегистрациивЕдиномгосударственномреестреправнанедвижимоеимуществоисделоксним.Государственнаярегистрацияипотекиосуществляетсяпоместунахожденияимущества,являющегосяпредметомипотеки.

Государственнаярегистрацияправнанедвижимостьявляетсяюридическимактомпризнанияиподтверждениягосударствомвозникновения,ограничения(обременения),переходаилипрекращенияправнанедвижимоеимуществовсоответствиисГражданскимкодексомРФ.

Недвижимость-однаизактуальныхиактивнообсуждаемыхтемсовременнойцивилистики.Особоеположениенедвижимостипоотношениюкостальномуимуществуобъясняетсяегосоциальнойзначимостью:во-первых,кнедвижимостиотнесенымногиеприродныересурсы,во-вторых,объектынедвижимостиимеют,какправило,высокуюстоимость,в-третьих,осуществлениеправнанедвижимостьвбольшейстепенизатрагиваетинтересыгражданиюридическихлиц,нежелиосуществлениеправвотношениидвижимогоимущества.Особенностинедвижимыхвещейкакобъектовгражданскихправобусловливаютустановлениеособогорежимаправовогорегулирования.

Впоследниегодынаблюдаетсязаметныйинтересквопросамправовогорегулированияоборотанедвижимогоимущества.Этообстоятельствообъективногохарактера.РынокнедвижимостивРоссиипережилпериодстановления,ивнастоящеевремясуществуетнеобходимостьосмыслитьвсе,кчемупришлаэкономическаяиправоваямысльвобластиоборотанедвижимогоимущества.

Составнойчастьюособогоправовогорежиманедвижимогоимуществаявляетсяобязательнаягосударственнаярегистрацияправнанего(сделокснимиобремененийнедвижимогоимущества).Цельтакойрегистрации-установлениепрочнойсистемыоборотанедвижимости.Мировойопытпоказывает,чтодлязащитыправчастныхсобственниковнанедвижимостьнеобходимосоздатьформальнуюрегистрационнуюсистему,котораягарантировалабынадежностьигласностьгражданскогооборота,былабыдоступнадлявсехучастниковгражданскихотношенийисодержалабыобъективнуюинформациюонедвижимости.РазвитиевРоссиирыночныхотношений,основанныхнаправесобственности,повлеклозасобойнеобходимостьсозданияновойсистемыправовогорегулированиявсференедвижимостии,преждевсего,новойсистемыгосударственнойрегистрацииправнанедвижимоеимуществоисделоксним.

Государственнаярегистрацияправнанедвижимоеимуществоисделокснимпредставляетсобойэлементпублично-правовогорегулированиявчастноправовыхотношениях.Однакопервоевыполняетвторичнуюрольпоотношениюкпоследним.Цельтакогорегулированиявтом,чтобыобеспечитьстабильностьвгражданскихотношениях.Требованиеоботраженииизмененийвещно-правовогоположенияучастниковвединомгосударственномреестреявляетсяреализациейпринципапубличностивоборотенедвижимости.Слово"государственная"означает,чторегистрациядолжнаосуществлятьсяспециальноуполномоченнымифедеральнымигосударственнымиорганами.ТакимиорганамивнастоящеевремяявляютсяФедеральнаярегистрационнаяслужбаиееструктурныеподразделения.

Идеяпубличностипорожденажесткойпотребностьюпрактикипредотвратитьслучаинедобросовестногоповторногоотчужденияоднойитойжевещи,устранитьмногочисленныеипродолжительныеспорыпоповодунедвижимости.Регистрацияправиихограничений(обременений)вединомгосударственномреестреобеспечиваетвысокуюстепеньясностиправовыхотношенийигарантируетнадежностьприобретаемыхправнанедвижимоеимущество.Объективнаянеподвижностьнедвижимостипозволяетводномместевестизаписьоправахнанедвижимыевещи,расположенныенадругойтерритории.Зарегистрированныесведениядаютвозможностьустановитьправообладателяитемсамымобеспечитьуверенностьтретьихлиц,вступающихвправоотношенияпоповодунедвижимости,втом,чтодругойсторонойвправоотношениивыступаетименноправообладатель.Длядоказательствасуществованиясвоегоправананедвижимостьправообладателюдостаточнопредставитьдокументозарегистрированномправе.

Такимобразом,потребностьвформированииединойсистемырегистрацииправнавсевидынедвижимогоимуществаисовершаемыхвотношенииэтогоимуществасделокбылапродиктована,впервуюочередь,повышениемзначимостисделокснедвижимымивещамивгражданскомобороте,атакженеобходимостьюопределенностиправовогостатусаотдельныхобъектовнедвижимости,установленияединогопорядкапроведениягосударственнойрегистрации,однозначноститолкованияправилееосуществлениясубъектамиРоссийскойФедерациииорганамиместногосамоуправления,повышениязащитыправиинтересовучастниковгражданскогооборота.

Осуществляетсяправовоерегулированиегосударственнойрегистрацииправнанедвижимоеимуществоисделокснимврамкахустановленнойвзаконодательствекомпетенции.Вчастности,этакомпетенциявключаетвсебяизданиенормативныхактовисовершениеопределенныхдействийюридическогохарактераспециальносозданнымигосударственнымиорганами.

Врядеслучаеводниитежеорганыосуществляюткактехническуюрегистрацию,такирегистрациюправнанедвижимость.Речьидетотакназываемойусловнойилизаконнойнедвижимости(морские,воздушныесудаит.д.).

Смоментомгосударственнойрегистрациисвязываетсявозникновение,переходипрекращениеправнанедвижимоеимущество.Такимобразом,государственнаярегистрацияимеетнетехническое,аюридическоезначение.Приотчуждениинедвижимогоимуществагосударственнаярегистрацияопределяетмомент,скоторогоуприобретателявозникаетправособственности.Другимисловами,именносэтогомоментановыйсобственникможетосуществлятьправомочиявладения,пользования,распоряжениянедвижимымимуществом.Сэтогомоментаусобственникавозникаетрискслучайнойгибелиилиповреждениянедвижимогоимуществанезависимооттого,когдабылаосуществленафактическаяпередачаимущества.Приэтомисполнениедоговораотчуждениянедвижимогоимущества,втомчислепередачанедвижимостиотчуждателемипринятиенедвижимостиприобретателеммогутосуществлятьсякакдогосударственнойрегистрациипереходаправ,такипосле.

Следуетотметить,чтотребованиегосударственнойрегистрациипереходаправасобственностинанедвижимоеимуществосамопосебенелишаетстороныконкретнойсделкиправаоговоритьтакойпереходвыполнениемопределенныхусловий(например,передачейобъектанедвижимостиотпродавцакпокупателю,зафиксированнойвактеприема-передачиилиусловияопредварительнойоплатеимущества,подлежащегопередаче).Еслиэтиусловиянебыливыполнены,тоотказпродавцаотрегистрациидолженсчитатьсяправомерным.

Правовойрежимнедвижимогоимуществаоснованнанеобходимостиобеспечитьособуюустойчивостьправнаэтоимущество,установитьспециальныйпорядокраспоряженияим.Поэтомувсоответствиисост.131ГКРФправособственностиидругиевещныеправананедвижимыевещи,ограниченияэтихправ,ихвозникновение,переходипрекращениеподлежатгосударственнойрегистрациивединомгосударственномреестре.

Актуальностьвыбраннойтемыобусловленатем,чтоважностьинститутарегулирующегогосударственнуюпорядоксовершениясделокснедвижимымимуществом,подчеркиваетсяитем,чтогосударственнаярегистрацияявляетсяединственнымдоказательствомсуществованиязарегистрированногоправа.Такимобразом,знаниеособенностейпорядкасовершениярегистрационныхдействий,правильноеихпониманиеиприменениеможетявлятьсяусловиемдлянаиболееэффективногоиюридическибезопасногоучастиягражданиюридическихлицвгражданскихиадминистративныхправоотношениях.

Цельюнастоящегоисследованияявляетсяизучениеособенностейпорядкагосударственнойрегистрациисделокснедвижимостью,атакжеособенностейрегистрациинекоторыхвидовсделокснедвижимостью.

Длядостижениявышеуказаннойцели,выделеныследующиеосновныезадачи:

-датьпонятиегосударственнойрегистрацииправнанедвижимоеимущество,

-изучитьправовоерегулированиегосударственнойрегистрацииправнанедвижимоеимуществоисделоксним,

-выделитьсистемуоргановгосударственнойрегистрации:полномочия,ответственностьзанарушениявходегосударственнойрегистрации.

-проанализироватьэтапыгосударственнойрегистрации,

-выявитьприостановлениеиотказвгосударственнойрегистрации,

-рассмотретьдоговордолевогоучастиявстроительствемногоквартирныхдомовипроблемыегогосударственнойрегистрации,

-проследитьсовременныезаконодательныепротиворечиявсферегосударственнойрегистрациидоговораипотеки,

-проработатьвопросы,связанныесоспорамиогосударственнойрегистрацииправнанедвижимоеимущество.

Приизученииданнойпроблемы,авторопиралсянаряддействующихнормативныхактовРоссийскойФедерации:КонституциюРоссийскойФедерации,Гражданскийкодекс,Федеральныйзакон"Огосударственнойрегистрацииправнанедвижимоеимуществоисделоксним"идр.

Вработебудетпроанализированвесьмассивзаконодательствапосвященногогосударственнойрегистрациисделокснедвижимостью(какдействующего,такиранеедействующего)научныетрудыиисследования(О.Н.Садиков,В.В.Витрянский,М.И.Брагинский)комментариикдействующемузаконодательству(П.В.Крашенниников,А.М.Эрдлевский,А.Ю.Кобалкинаидр.),периодическиеиздания.

Методологическуюосновуисследованиясоставляютобщенаучныеметодыпознания:диалектический,историко-правовой,сравнительногоправоведения,логический,изучениядокументов,методсистемногоподхода.Принимаявовниманиезадачи,стоящиепереднаукойгражданскогоправавнастоящеевремя,иневозможностьисследованийирешенияпоставленныхзадачпосредствомиспользованияисключительноотраслевойправовойматерии,приосуществленииправовогоанализаввыпускнойквалификационнойработетакжеширокоприменялисьчастнонаучныеметоды.Приоритетомчастноправовыхметодовпознанияявилсясравнительно-правовойметод.Нормативныеакты,регулирующиедоговорренты,нетолькорассматривалисьвхронологическомпорядке,ноисопоставлялисьмеждусобой.

Структураработыобусловленацельюизадачами.Выпускнаяквалификационнаяработасостоитизвведения,трехразделов,заключения,спискаиспользованныхнормативно-правовыхактов,специальнойлитературыиматериаловсудебнойпрактики.

Глава1.Общаяхарактеристикагосударственнойрегистрацииправнанедвижимоеимуществоисделоксним

1.1.Понятиеисущностьгосударственнойрегистрацииправнанедвижимоеимущество

ВРоссийскойФедерациидействуетопределенныйпорядокоформленияправнанедвижимоеимущество-этогосударственнаярегистрацияправисделоксним.

Согласност.131ГражданскогокодексаРФонапредставляетсобойюридическийактпризнанияиподтверждениягосударствомвозникновения,ограничения(обременения),переходаилипрекращенияправнанедвижимоеимущество.

Единственнымдоказательствомсуществованияправананедвижимостьвыступаетгосударственнаярегистрация.Зарегистрированноеправонанедвижимоеимуществоможетбытьоспоренотольковсудебномпорядке.

Регистрацииподлежат:правособственности,правохозяйственноговедения,правооперативногоуправления,правопожизненногонаследуемоговладения,правопостоянногопользования,ипотека,сервитуты,доверительноеуправление,аренда,сделкисземлейидругимнедвижимымимуществом.ГосударственнаярегистрацияправпроводитсянавсейтерриторииРоссиивЕдиномгосударственномреестреправнанедвижимоеимуществоисделоксним

.

ПомимоГражданскогокодексаРФвопросырегистрациирегламентируютсяФедеральнымизаконами"Огосударственнойрегистрацииправнанедвижимоеимуществоисделоксним","Обипотеке(залогенедвижимости)"идругиминормативно-правовымиактами.

Понятиегосударственнойрегистрацииправнанедвижимоеимуществодановст.2ФЗРФ"Огосударственнойрегистрацииправнанедвижимоеимуществоисделоксним",принятогоГосударственнойДумой17июня1997года,вкоторойгосударственнаярегистрацияопределяетсякак"юридическийактпризнанияиподтверждениягосударствомвозникновения,ограничения(обременения),переходаипрекращенияправнанедвижимоеимуществовсоответствиисГражданскимкодексомРоссийскойФедерации".

Передтем,какприступитькрассмотрениюсамогопонятиягосударственнойрегистрации,следуетпрояснитьнекоторыеаспекты.Ипервыйизних:чтопонимаетзаконодательподнедвижимымимуществом?Вп.1ст.130ГКРФзакрепленоследующееобщееопределениенедвижимости:все,чтопрочносвязаноземлей,объекты,перемещениекоторыхбезнесоразмерногоущербаихназначениюневозможно.Нокромеэтого,кнедвижимостиможноотнестиобъекты,неотвечающиеданномукритерию-воздушныеиморскиесуда,судавнутреннегоплавания,космическиеобъекты,атакже(ст.132ГКРФ)предприятиекакимущественныйкомплекс.Недвижимость-юридическоепонятие,иимуществоможетбытьотнесенокнедвижимостизаконом,чтоимеетбольшоезначениедляопределения,подлежатлигосударственнойрегистрацииправананегоисделкисним.

Однакоданноеопределениеотражаетлишьодинизаспектовпонятиягосударственнойрегистрации-регистрация,какактгосударственногооргана.

Вместестеманализнаучныхработкакпогражданскому,такипоадминистративномуправу,свидетельствуетотом,чтовопределениисущностигосударственнойрегистрацииправнанедвижимоеимуществосредиученыхнетединства.Так,государственнаярегистрацияправнанедвижимоеимуществорассматриваетсякакненормативныйактгосударственногооргана,юридическийфактвфактическомсоставе,влекущемвозникновение,изменениеилипрекращениеправнаобъектнедвижимости,комплексноесредствогосударственногорегулированияпредпринимательскойдеятельностинарынкенедвижимости

.

Рассмотрениевопросаопонятиинедвижимостивсвязиспроблемамигосударственнойрегистрацииправнанегоопределяетсярядомобстоятельств.Во-первых,решениеотом,относитсялиданныйобъекткнедвижимомуимуществу,всегдадолжнопредшествоватьрешениювсехдругихвопросов,подлежащихрассмотрениюрегистрирующиморганом.Во-вторых,внаучнойдискуссиипоповодукритериевотнесенияобъектакнедвижимостивопросоправовомзначениирегистрациизанимаеточеньважноеместо.sub_151

Государственнуюрегистрациюможнорассматриватьвдвухаспектах:какспецифическуюдеятельностьгосударстваикакрезультатэтойдеятельности.Приэтомгосударственнаярегистрациякакдеятельностьневсегдазаканчиваетсягосударственнойрегистрациейввидерезультата,посколькурезультатомэтойдеятельностиможетбытьотказвгосударственнойрегистрации.

Любаядеятельностьопределяется,преждевсего,еецелямиисодержанием.Вопросоцеляхгосударственнойрегистрациирассмотренранее.Применительножекопределениюдеятельности,помнениюавтора,имеютзначениетольконепосредственныецели,накоторыеэтадеятельностьвкаждомслучаенаправлена.Приэтомнужноотметить,чтогосударственнаярегистрациякакдеятельностьможетрассматриватьсявузкомиширокомсмысле.Вширокомсмыслегосударственнаярегистрацияправнанедвижимостьможетбытьопределенакакоднаизфункцийгосударства,осуществляемаяегоспециальнымиорганамивцеляхзашитыимущественныхправучастниковгражданскогооборота.Кгосударственнойрегистрациивэтомсмыслеотноситсянетолькодеятельностьрегистрирующегоорганапорассмотрениюконкретныхдокументов,ноидеятельностьгосударствапоорганизациисистемырегистрации,установлениюпринциповведенияреестра,автоматизациирегистрационныхпроцессов,методовотраженияизащитыинформации,атакжедеятельностипопредоставлениюинформацииогосударственнойрегистрацииправнанедвижимость.

Такоеопределениепозволяетраскрытьпонятиегосударственнойрегистрацииправнанедвижимостькакформыгосударственнойдеятельности.Ононеобходимо,посколькузаконкретнымиактамигосударственногоорганавсегданужновидетьобщуюнаправленностьвсехэтихактов,общиецелифункционированиясистемы,созданнойдляосуществленияданнойдеятельности.

Вместестемприведенноеопределениенераскрываетсодержательнуюсторонугосударственнойрегистрации,неуказывает,вчемименносостоитэтадеятельностьгосударства.Издесьнеобходимообратитьсякпонятиюрегистрациивузкомсмысле,т.е.рассмотреть,чтожепредставляетсобойдеятельностьрегистрирующегоорганавкаждомконкретномслучае.Вэтомсмыслегосударственнаярегистрацияправпредставляетсобойпроцессрассмотрениязаявления(требования)заинтересованноголица,адресованногогосударственномуоргануовнесениисведенийоегоправенаобъектнедвижимогоимуществавустановленныезакономформы(государственныйреестр).Этотпроцесссостоитизприемапредставленныхзаявителемдокументов,ихправовогоанализасточкизренияустановленияоснованийдлярегистрациилибоотказаврегистрации,принятиясоответствующегорешения,отраженияэтогорешениявформах,установленныхзаконом,ивыдачидокументовзаявителюсуведомлениемопринятомрешении.

Еслиопределениегосударственнойрегистрациикакформыдеятельностипозволяетустановитьобщуюнаправленностьработыизадачивсехрегистрирующихорганов,тоопределениегосударственнойрегистрациивузкомсмыслеподводиткпониманиюнепосредственнойцелирегистрирующегоорганаприрассмотрениикаждогообращения.Сточкизренияавтора,этуцельможноопределитькакустановлениеналичияоснованийдлявнесениясоответствующейзаписивгосударственныйреестрправнанедвижимоеимущество.Внегативномжеаспектеэтацельможетбытьсформулированакакустановлениеналичияилиотсутствияоснованийдляотказаврегистрации

.

Итак,регистрацияправнанедвижимостьвузкомсмысле-этодеятельностьгосударствавлицеегоспециальныхорганов,представляющаясобойпроцессрассмотрениязаявлений(требований)заинтересованныхлицовнесениисведенийобихправахнаобъектынедвижимогоимуществавгосударственныйреестрправнанедвижимость.Основнымсодержаниемэтогопроцессаявляетсяустановлениерегистрирующиморганомоснованийдлявнесениявреестртребуемыхсведений.

Государственнаярегистрациявыступаетвкачествеоднойизформпримененияправа.Онасостоитвпринятииактапримененияправакакдокументальнооформленногодействиягосударственногооргана.Вюридическойлитературеформыреализацииправаклассифицируютсяпоразличнымоснованиям

:

а)похарактеруправовыхсвязеймеждусубъектамиправа-вобщихиконкретныхправовыхотношениях;

б)посубъектномусоставу-индивидуальнаяиколлективнаяформы;

в)повнешнемупроявлению-активнаяипассивнаяформы;

г)пометодувоздействия-добровольноеипринудительноеосуществлениеправа;

д)поправовомуположениюсубъектов-гражданско-правоваяиадминистративно-правоваяформыит.д.

Даваяоценкурегистрацииправнанедвижимоеимуществоисделокснимсучетомположенийуказаннойклассификации,отметим,чтоонареализуетсявконкретныхправовыхотношенияхвиндивидуальнойактивнойформе,осуществляетсядобровольновадминистративно-правовойформе.РезультатомправоприменительнойдеятельностиорганапорегистрацииправявляетсяпринятиерешенияоналичииилиотсутствииоснованийдлявнесениявЕдиныйгосударственныйреестрсведенийоправахнаконкретноенедвижимоеимущество,которыеимеютобязательнуюсилупредписания,втомчислеидляправообладателя.

Следуетотметить,чтоширокоеопределениерегистрацииимеетзначение,преждевсего,длятеориигосударственногоуправления.Правоврядлинуждаетсявтакомопределении.Дляправовыхопределенийнеобходимаболеевысокаястепеньконкретностикаквопределениицелей,такисодержаниядеятельности.Вэтомпланенамболееподходитузкоеопределениегосударственнойрегистрации.

Еслидлярегистрирующегоорганарегистрация-этопроцесс,тосточкизрениязаявителя-это,преждевсего,целькаксубъективноепредставлениеорезультатеэтогопроцесса.Этацельможетбытьдостигнутаилинедостигнута.Всвязисэтимперейдемковторомуаспекту-кгосударственнойрегистрациикакодномуизвозможныхрезультатоввзаимодействиярегистрирующегоорганаизаявителя.

Анализзаконодательствапозволяетсделатьвыводотом,чтотермин"государственнаярегистрацияправнанедвижимоеимущество"вЗаконеорегистрациииспользуетсяименновэтомпоследнемзначении.Когдавзаконеговоритсяотом,чтоправавозникаютсмоментарегистрации(п.2ст.8ГКРФ),правананедвижимостьисделкиснедвижимостьюподлежатрегистрации(п.1ст.131,п.1ст.165ГКРФ),договорсчитаетсязаключеннымсмоментарегистрации(п.3ст.433ГКРФ),торечь,разумеется,идетнеопроцессе,аорезультате.Именновэтомаспектедановышеприведенноеопределениевст.2Законаорегистрации.

Большинствоисследователейвыделяютдваподходакхарактеристикеправовойприродыактапримененияправа

:

-какненормативногоактагосударственногооргана;

-какюридическогофактавфактическомсоставе,влекущемвозникновение,изменениеилипрекращениеправнаобъектнедвижимости.

ЗаписьвЕГРП,неявляясьпосвоейправовойприродененормативнымактом(подобнотому,какнеявляютсяненормативнымиактыоргановрегистрацииактовгражданскогосостояния,действиянотариусовидр.),представляютсобойособыйюридическийфакт,которыйвместессоответствующимправовымоснованиемобразуетсложный"фактическийсостав",ивэтомсмыслесмоментагосударственнойрегистрацииправаможноговоритьоюридическойнеразрывностигосударственнойрегистрацииизарегистрированногоправа".Такимобразом,есликачествоюридическогофактазагосударственнойрегистрациейпризнаетсявсеми,топризнаниегосударственнойрегистрациейненормативнымактомявляетсяспорным.

Государственнаярегистрация-этоюридическийфакт,скоторымзаконсвязываетопределенныеюридическиепоследствия.Длятогочтобыопределитьправовуюприродуэтогофакта,обратимсякпринятойвтеорииправаклассификацииюридическихфактов.Разумеется,данныйюридическийфактявляетсяюридическимдействием,анесобытием.Этодействиегосударственногооргана,адействиелюбогоорганавсегдапредставляетсобойакт.Актыделятсянанормативныеииндивидуальные(ненормативные).Вполнеочевиднымпредставляетсято,чторегистрацияправанаобъектнедвижимостиявляетсяиндивидуальным(ненормативным)актомгосударственногооргана.Данныйвидюридическихактоввнаукеадминистративногоправаименуетсяиндивидуальнымиправоприменительнымиактамиоргановгосударственногоуправления

.

Актгосударственнойрегистрациивкачествеюридическогодокументахарактеризуетсяформализациейсвоегосодержания.Однаковотличиеотиныхправоприменительныхактов,актгосударственнойрегистрациинесодержиттакихтрадиционныхэлементов,каквводная,описательная,мотивировочнаяирезолютивнаячасти.Согласноабз.5п.1ст.13Законаорегистрациигосударственнаярегистрацияправосуществляетсянепутемизданияакта,апутемвнесениязаписейвЕГРПнанедвижимоеимуществоисделоксним.Возможно,такаяспецифическаяформаактарегистрациидалаоснованиедляотказаотпризнанияегоненормативнымактомгосударственногооргана.Однако,какпредставляется,ненормативныйактможетбытьоформленпо-разному,важно,чтобыегоформасоответствовалазакону.ПризнаваязазаписьювЕГРПтолькокачествоюридическогофакта,последователирассматриваемойпозицииоставляютзакадромвопросопроисхожденииэтойзаписи,котораяпоявляетсяврезультатедействиягосударственногооргана,осуществляемоговопределенномпроцессуальномпорядке,чтохарактерноименнодляненормативногоакта.Крометого,Законорегистрациисамназываетгосударственнуюрегистрацию"актомпризнанияиподтверждениягосударством"определенныхобстоятельств

.

Следуетотметить,чтодискуссияоправовойприродеактагосударственнойрегистрациибылапривязана,восновном,квопросуопорядкерассмотрениявсудеделопризнаниинедействительнойгосударственнойрегистрацииправнанедвижимостьиотказавтакойрегистрации.Признаниегосударственнойрегистрациииотказаврегистрацииненормативнымиактамирегистрирующихоргановснеобходимостьювлеклоотнесениесоответствующихделккатегориивытекающихизадминистративныхправоотношенийииныхпубличныхправоотношений(ст.29АПКРФ).Втожевремятакойподходвполнеобоснованновызывалсомнения,таккак,фактически,втакихделахисследуются,преждевсего,гражданско-правовыеотношения,послужившиеоснованиемдлярегистрацииилиоснованиемотказа.Однако,какпредставляется,длярешениязадачиобоснованияпередачисоответствующихделизоднойколлегииарбитражногосудавдругуюврядлистоилостроитьтакуюсложнуюипротиворечивуюконцепцию.

Всвязиссудебнойпрактикойрассмотренияспоров,связанныхсгосударственнойрегистрацией,возникаетвопросопринципиальнойвозможностипредъявленияискаопризнаниинедействительнойрегистрацииправананедвижимость.Такоеутверждениепредставляетсяслишкомкатегоричным.Втожевремяонобудетабсолютноверным,еслинепризнаватьзагосударственнойрегистрациейкачестваненормативногоакта.Действительно,еслиоснованиемдлярегистрацииправапослужиласделка,тооспариватьнужноименносамозарегистрированноеправоитооснование(сделку),накоторомэтарегистрацияпроизведена.Однаковполнеможнопредставить,чторегистрирующийорганпровелрегистрациювообщебезкаких-либооснований,носоответствующаязаписьсуществует,ионавсоответствиисост.2Законаорегистрацииявляется"единственнымдоказательствомсуществованиязарегистрированногоправа".Очевидно,чтоникакогоправавданномслучаенесуществует,иобжаловатьвэтомсмысленечего.Нонеправомерносовершеннаязаписьдолжнабытькаким-тообразомудаленаизреестра.Сделатьэтовозможнотольконаоснованиисудебногорешения,атакоерешениеможетбытьпринято,какпредставляется,тольковпорядкеобжалованияненормативногоактагосударственногооргана.

Итак,государственнаярегистрациякакюридическийфактпредставляетсобойненормативныйактгосударственногорегистрирующегооргана.

Следующимважнымпризнаком,определяющимюридическийфакт,являютсятепоследствия,которыеонвлечет.Какмыувидимдалее,взависимостиотоснованиявозникновенияправафактгосударственнойрегистрацииможетиметьразличноезначение.Фактгосударственнойрегистрацииможетбытьконечнымэлементомюридическогосостава,приводящимксамомувозникновениюправа.Фактрегистрацииможетбытьнеобходимымдляреализацииужевозникшегоправа.Нонезависимоотправовогозначенияфактарегистрации,вкаждомконкретномслучаеегосущностьсостоитвпризнанииэтогоправагосударствомипредоставленииэтомуправутойзащитысостороныгосударства,котораяобеспечиваетсясистемойрегистрацииправнанедвижимость.Спецификаразличныхоснованийвозникновенияправасостоитлишьвопределениимоментавозникновенияправа.Однаковозможностьреализациилюбогоправананедвижимостьвполномобъеме(ипреждевсего,вотношениираспоряжения)независимоотоснованияеговозникновенияпоявляетсялишьсмоментагосударственнойрегистрацииэтогоправа.Государствонеможетзащищатьправа,окоторыхононезнает.Единственнымдержателеминформацииоправахнанедвижимостьявляетсясистемарегистрирующихорганов.Поэтомуключевымвопределениигосударственнойрегистрациикакактагосударственногоорганаиобщимдлявсехтакихактовявляетсято,чтоэтоактпризнаниягосударствомрегистрируемогоправа,обеспечивающийвозможностьреализацииэтогоправаегообладателем.

Государственнаярегистрациякакактгосударственногооргана.

Еслирегистрациякакпроцессвключаетвсебямногостадий:отприемазаявлениядовыдачидокументовзаявителю,тонамнужновыявитьвэтомпроцессето,чтоявляетсясобственногосударственнойрегистрацией.Инымисловами,необходимоопределитьмомент,когдаданныйактгосударствасчитаетсясовершенным

.

ВсоответствиисЗакономорегистрации(п.3ст.2)"датойгосударственнойрегистрацииправявляетсяденьвнесениясоответствующихзаписейоправахвЕдиныйгосударственныйреестрправ".Такимобразом,моментом,когдагосударственнаярегистрацияосуществлена,следуетсчитатьвнесениевнадлежащейформезаписиобэтомправевустановленныеформыгосударственнойрегистрации.

Вэтомсмыслепроцессгосударственнойрегистрацииможноразделитьнаподготовкукрегистрации,собственнорегистрациюивыдачудокументаорегистрации.Говоритьосвершившейсярегистрациидоудостоверениязаписиорегистрацииуполномоченнымлицомнельзя.Любойактгосударственногооргана,втомчислененормативный,должениметьнадлежащуюписьменнуюформу.Длярегистрациитакаяформаустановленаввидезаписивреестре.Решениеорегистрации,неоформленноенадлежащимобразом(ввидеустныхзаявлений,резолюцийнадокументахипр.),неможетбытьпризнаноактомрегистрации.

Напрактикевозникаетвопрососоотношениизаписивреестреидокумента,удостоверяющегофактгосударственнойрегистрации,выданногозаявителю.Особенноостроэтотвопросвстаеттогда,когдавыданныйдокументнесоответствуетданнымреестра.

Помнениюавтора,данныйвопросимееттолькооднорешение-первичнойявляетсязаписьвреестре.Следуетотметить,чтовсоответствиисп.3ст.131ГКРФвыдачазаявителюдокумента,удостоверяющегофактгосударственнойрегистрации,вообщенеявляетсяобязательнымэлементомпроцессарегистрации.Согласноэтойнормерегистрирующийорганобязанвыдатьтакойдокументтолькопоходатайствуправообладателя.Приотсутствиижетакогоходатайства,пологикезакона,действиярегистрирующегоорганамогутограничитьсявнесениемзаписивреестр.Статья14Законаорегистрацииговоритотом,чтоудостоверяетсяпутемвыдачисвидетельстваисовершенияспециальнойзаписипроведеннаягосударственнаярегистрация.Здесьмывидим,чтозакончеткоразделяетсамугосударственнуюрегистрациюиподтверждениееепроведения.Именнопоэтомувслучаевыдачисвидетельстваорегистрацииприотсутствиизаписивреестресвидетельствоявляетсяничтожным.

Следовательно,представляетсянеправильнойпрактикапредъявленияисковопризнаниинедействительнымисвидетельствогосударственнойрегистрации

.

Возможныварианты,когдаотсутствиезаписивреестреприналичииузаявителясвидетельствамогутбытьвызванытехническойошибкойрегистрирующегооргана.Законорегистрациипредусматриваетвозможностьисправлениятакойошибкисамимрегистрирующиморганом(ст.21).СложностьположениявСанкт-Петербурге,вомногихдругихсубъектахФедерациисостоитвтом,чтофункциипорегистрациинеоднократнопередавалисьотоднихорганизацийкдругим,иорган,осуществляющийрегистрациювнастоящиймомент,невсегдаспособенисправитьподобногородаошибки.Влюбомслучае,втомчислеивоизбежаниеподделокдокументоворегистрации,должнасуществоватьпрезумпцияистинностиданныхреестрапоотношениюкдругимдокументам.Порядокжевнесенияизмененийвреестрдолженбытьжесткорегламентированиограниченслучаями,когдавнесениетакихизмененийвызваноявнымитехническимиошибками,аисправлениянемогутзатронутьчьих-либоправ.Именнопоэтомудляиныхслучаевст.21Законаорегистрациипредусматриваетсудебныйпорядокисправленияошибок.

Намирассмотреныразличныевариантыопределенийгосударственнойрегистрацииправнанедвижимость.Всеони,понашемумнению,имеютправонасуществование,посколькураскрываютразличныестороныодногоявления.Врядлиимеютперспективупопыткисформулироватьобщееопределениегосударственнойрегистрации,котороесоединилобывсепризнакиприведенныхопределений.Однако,еслитеориядопускает,аврядеслучаевдажетребуетсуществованиянесколькихразноплановыхопределенийпонятия,товзаконеэтонедопустимо.Сучетомприведенныхвышесоображенийзаконодательноеопределениерегистрациимоглобыбытьусовершенствовано.

Соответствующаянормазаконаорегистрациимоглабыиметьследующуюредакцию

:

Государственнаярегистрацияправнанедвижимоеимущество-этоактпризнанияэтогоправа(либоегоизменения,обременения,переходаилипрекращения)государствомвлицерегистрирующегооргана,обеспечивающийвозможностьреализацииэтогоправаегообладателемиоформляемыйввидезаписиозарегистрированномправевгосударственныйреестрправнанедвижимоеимущество.

1.2.Правовоерегулированиегосударственнойрегистрацииправнанедвижимоеимуществоисделоксним

Совершенствованиенормативно-правовойбазы,втомчислевсферахгосударственнойрегистрацииправ,кадастровыхотношенийикадастровойдеятельности,осуществляетсясучетомправоприменительнойпрактики.Вчастности,врамкахсозданияединойфедеральнойсистемыгосударственнойрегистрацииправнанедвижимостьигосударственногокадастровогоучетанедвижимости,принятыФедеральныйзаконот21декабря2010г.№334-ФЗ,предусматривающий,вчастности:

-возможностьпредставленияуказанныхзаявленийнетолькоприличномобращениизаявителяворган,осуществляющийгосударственнуюрегистрациюправ,ноипосредствомпочтовогоотправления;

-возможностьодновременногопредставленияворган,осуществляющийгосударственнуюрегистрациюправ,заявленийогосударственномкадастровомучетеземельногоучасткаигосударственнойрегистрацииправнанего;

-внесениевЕГРПактуальныхсведенийобобъектенедвижимостибеззаявленияправообладателя(указанныеположениядо1января2013г.неприменяютсявотношениизданий,сооружений,помещений,объектовнезавершенногостроительства).

Крометого,внастоящеевремяосуществляетсяработанадпроектомфедеральногозакона,предусматривающегообъединениепроцедуркадастровогоучетаобъектовнедвижимостиигосударственнойрегистрацииправнаних.

Внастоящеевремяпредоставлениеуслугипопостановкеобъектовнедвижимостинагосударственныйкадастровыйучетосуществляетсявэлектронномвиде.Возможностьсовершенствованиядействующихмеханизмовформированияипредоставленияпакетадокументов,необходимыхдляпостановкинакадастровыйучет,внастоящиймоментпрорабатываетсяМинэкономразвитияРоссии

.

ВнастоящеевремяосуществляетсяпоэтапныйпереходкоказаниюгосударственныхуслугРосреестравэлектронномвидесцельюповышениякачествапредоставлениятакихуслуг.

ВэлектронномвидепосредствомПорталагосударственныхуслугРосреестра(www.portal.rosreestr.ru-далее-Портал)предоставляютсяследующиеуслуги: