Разработка Земельного Кодекса РФ

В отношении права пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, необходимо указать, что оно приобретается гражданами по основаниям и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством. На сегодняшний день предоставление права пожизненного наследуемого владения ЗК РФ не предусмотрено. Однако оно сохраняется и может трансформироваться в право собственности при его государственной регистрации в установленных законом случаях. В соответствии со ст. 267 ГК РФ распоряжение земельным участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении, не допускается, за исключением случая перехода права на земельный участок по наследству.

На праве постоянного (бессрочного пользования) земельные участки предоставляются исключительно: органам государственной власти и органам местного самоуправления; государственным и муниципальным учреждениям (бюджетным, казенным, автономным); казенным предприятиям; центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий (ст. 39.9 ЗК РФ). В случае реорганизации юридического лица принадлежащее ему право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком переходит в порядке правопреемства.

При предоставлении лицу земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование, оно может осуществлять владение и пользование этим участком в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование. Оно может самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке зданий, сооружений и другого недвижимого имущества только в тех случаях, если иное не предусмотрено законом. Здания, сооружения, иное недвижимое имущество, созданные этим лицом для себя, являются его собственностью. Что касается распоряжения, то лица, имеющие право постоянного (бессрочного) пользования не могут распоряжаться такими земельными участками, за исключением случаев заключения соглашения об установлении сервитута и передачи земельного участка в безвозмездное пользование гражданину в виде служебного надела в соответствии с ЗК РФ. В том случае, если право постоянного (бессрочного) пользования предоставлено юридическому лицу, то не допускается внесение права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в уставные (складочные) капиталы коммерческих организаций. Коммерческие и некоммерческие организации могут переоформить свое право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на иное право, в том числе право аренды земельных участков, в порядке, установленном федеральными законами. Таким образом, право постоянного (бессрочного) пользования может предоставляться только субъектам, указанным в ЗК РФ. Если право постоянного (бессрочного) пользования возникло до введения в действие ЗК РФ, оно сохраняется, но должно быть переоформлено в определенный срок на право аренды или право собственности для юридических лиц. Такой срок для переоформления не установлен для садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объединений граждан, а также у организаций, при которых до вступления в силу Федерального закона от 15 апреля 1998 года N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» были созданы (организованы) садоводческие, огороднические или дачные некоммерческие объединения граждан, пользующиеся такими земельными участками, гаражных потребительских кооперативов. Срок оформления участков на праве постоянного (бессрочного) пользования в собственность для граждан не ограничен.

Сервитут является правом ограниченного пользования соседним земельным участком, сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком. Сервитут может быть платным. Это правило относится как к частным, так и к публичным сервитутам.

Сервитут может быть срочным или постоянным. Согласно п. 1 ст. 23 ЗК РФ частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством.

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимость. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута, спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Исходя из положений, содержащихся в ст. 52 Федерального закона от 28.08.1995 N 154-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» и п 2 ст. 23 ЗК РФ, рассмотрение заявлений о признании недействующими нормативных правовых актов об установлении публичного сервитута, принятых органами местного самоуправления, относится к компетенции арбитражных судов.

Сервитут вступает в силу после его регистрации в Едином государственном реестре прав (ст. 27 Закона О государственной регистрации). Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний (п. 2 ст. 23 ЗК РФ).

Таким образом, хотя сервитут в определенной степени ограничивает права собственника, однако обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка права владения, пользования и распоряжения им. Сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который им обременен, к другому лицу (ст. 275 ГК РФ). Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога, не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.

По требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен.

В случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с целевым назначением участка, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута.

Собственник земли вправе добровольно от нее отказаться. В соответствии со ст. 225 ГК РФ по истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь.

Если от земельного участка отказывается землевладелец или землепользователь, то на основании поданного заявления орган местного самоуправления вправе сразу принять решение об изъятии такого земельного участка у отказавшегося лица и передать участок иным лицам.

Исходя из вышеизложенного, по правомочиям собственника более широким объемом обладает право собственности на земельный участок, т.к. носит практически неограниченный характер.

2.5 Основные гражданско-правовые договоры при обороте земельных участков

Основания возникновения прав на землю предусмотрены ст. 25 ЗК РФ. Права на землю возникают по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, федеральными законами. Права на земельные участки подлежат государственной регистрации, как и для других объектов недвижимого имущества.

Права на земельные участки могут возникать как в результате сделок, предусмотренных ГК РФ, в порядке, указанном как ГК РФ, так и ЗК РФ. Кроме того, права на земельные участки могут возникать в случаях, предусмотренных законами, например, при переоформлении права пожизненного наследуемого владения, права постоянного (бессрочного) пользования, при переходе права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение, наследования.

К сделкам с земельными участками относятся:

- купля-продажа земельных участков и земельных долей (паев);

- передачи органами местного самоуправления за плату земельных участков приватизированным государственным и муниципальным предприятиям;

- продажа земельных участков, права аренды земельных участков, права застройки земельных участков с аукциона или конкурса, торгов;

- продажа с аукциона земельных участков и прав на земельные доли (паи) органами местного самоуправления;

- ипотека земельных участков и земельных долей;

- мена земельных участков и земельных долей;

- дарение (безвозмездная передача) земельных участков, земельных долей;

- передача земельных участков и земельных долей (паев) или прав на них в качестве вклада в уставный капитал коммерческих и некоммерческих организаций;

- передача земельных участков, земельных долей (паев) по договору ренты или пожизненного содержания;

- в результате иных сделок, не противоречащих законодательству Российской Федерации.

Основные условия по договорам купли - продажи регулируются ГК РФ, это касается возможности отчуждения земельных участков, но только в той мере, в какой их оборот допускается федеральными законами, касающихся земли. Для договора необходима простая письменная форма, распоряжение землей осуществляются собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц, предметом договора будет являться земельный участок как объект недвижимого имущества. Особенности купли-продажи земельного участка установлены ст. 37 ЗК РФ. Одной из особенностей является то, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет, при заключении при заключении договора купли-продажи продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

При продаже земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности необходимо учитывать, что такие земельные участки в соответствии с ЗК РФ могут продаваться в результате проведения торгов, проводимых в форме аукционов, и без проведения торгов. В ст. 39.4 ЗК перечислены случаи, когда земельные участки продаются без проведения торгов, во всех остальных случаях такая продажа проводится путем торгов. Цена земельного участка при этом определяется следующим способом: по результатам аукциона или в размере начальной цены предмета аукциона при заключении договора с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником.

Правовое регулирование договоров аренды как сделок осуществляется ГК РФ. Земельный участок является объектом аренды. К нему применяются основные положения и условия для договоров аренды недвижимости. Например, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Собственник или управомоченное им лицо может передать земельный участок в аренду. Договор аренды подлежит государственной регистрации, срок может быть определенным или неопределенным. Есть некоторые особенности аренды, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок. В случаях, если земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования земельным участком на условиях, действовавших до продажи земельного участка. Необходимо также отметить, что заключение договора аренды на земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, осуществляется с проведением процедуры торгов или без торгов. В ЗК РФ перечислены случаи предоставления земельных участков в аренду без торгов. Торги проводятся в электронной форме.

Передача земельных участков также регулируется нормами гражданского законодательства, где закреплены основные положения о передаче недвижимого имущества в залог, например, залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора, условия и форма договора залога и др. положения, а также Федеральным законом от 16.07.1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (далее - Об ипотеке). В нем указаны особенности ипотеки земельных участков, например такие, как не могут передаваться в ипотеку земельные участки, изъятые из оборота, если земельный участок передается по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка, залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка, указаны особенности ипотеки земельного участка с находящимися на них зданиям или строениями, сооружениями, принадлежащие залогодателю и т.д.

Земельный участок также может быть предметом договора мены. Существенные условия такой сделки установлены гражданским законодательством.

Кроме того, земля может быть предметом договора дарения. Как и договор мены он регулируется гражданским законодательством. В ГК РФ установлены существенные условия такой сделки.

Заключение договора ренты регулируется также ГК Р, в котором также даны существенные условия такого договора.

Кроме того, земельные участки могут переданы в уставной капитал как передача вещей, к которым относится земельный участок или путем передачи имущественного права (аренды). Правда, как показывает практика, такая передача используется довольно редко.

Итак, собственники земельных участков вправе их продать, подарить, передать в залог, в уставные капиталы, в аренду и срочное пользование, обменять на любое недвижимое имущество, заключить договор ренты или договор пожизненного содержания с иждивением.

2.6 Совершенствование и тенденции развития правового регулирования земельных отношений

В этой части работы хотелось бы проанализировать изменения земельного законодательства, которые имели место быть с момента принятия ЗК РФ в 2001 года по настоящий момент.

Земельный кодекс Российской Федерации 2001 г. позволил закрепить на законодательном уровне основные вопросы развития рынка земельной недвижимости с момента начала проведения земельной реформы.

Среди них: закрепление основных принципов земельного законодательства, разграничение действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель, а также регулирования приватизации земли, определение объектов земельных отношений, уточнение деления земель на категории и правового режима земель отдельных категорий, урегулирование порядка перевода земельных участков из одной категории в другую, разграничение полномочий Российской Федерации и субъектов Российской Федерации в регулировании земельных отношений, упорядочение видов прав на земельные участки, установление ограничений оборотоспособности земельных участков, регулирование возникновения прав на землю, в том числе переоформление прав на земельные участки, и др.

Однако, законодательство постоянно требовало корректировки существующих правовых норм и восполнения правовых пробелов. С 2001 г. в ЗК РФ было внесено множество изменений, а также приняты или изменены подзаконные акты.

Большинство поправок связано с изменением или включением в него нескольких правовых норм в связи с принятием новых федеральных законов, таких, как Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ, Водный кодекс Российской Федерации от 3 июня 2006 г. N 74-ФЗ, Лесной кодекс Российской Федерации от 4 декабря 2006 г. N 200-ФЗ, Федеральный закон от 24.07.2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». При этом Земельный кодекс Российской Федерации сохранил свою целостность и систему.

Например, в ч .4 ст. 1 ЗК РФ были внесены изменения в части наделения религиозных организаций наряду с гражданами, общественными организациями (объединениями), правом принимать участие в подготовке решений, реализация которых может оказать воздействие на состояние земель при их использовании и охране, а органы государственной власти, органы местного самоуправления, субъекты хозяйственной и иной деятельности обязаны обеспечить возможность такого участия в порядке и в формах, которые установлены законодательством.

В ст. 6 ЗК РФ исключена ч.2, определяющая земельный участок как объект земельных отношений - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Введено понятие земельного участка как объекта права собственности и недвижимой вещи, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи (ч. 3 ст. 6 ЗК РФ).

В ч. 2 ст. 7 ЗК РФ введен новый абзац о том, что виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений. соответственно приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 г. № 540 утвержден классификатор видов разрешенного использования земельных участков. Земли поселений переименованы в земли населенных пунктов.

Поменялась формулировка в части отнесений земель к категориям, осталась только формулировка о переводе земель из одной категории в другую (ст. 8 ЗК РФ).

В связи с появлением государственного кадастра недвижимости и исключением государственного земельного кадастра, как предполагалось ранее, в ЗК РФ также были внесены изменения в этой части.

Видоизменились понятия, касающиеся образования земельных участков, определен момент прекращения их существования, указаны момент, когда не требуется согласия в письменной форме на их образование землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков (11.2 ЗК РФ).

Введено такое важное понятие как схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, порядок ее подготовки, требования к ее форме и формату (ст. 11.10 ЗК РФ). Соответственно приняты подзаконные акты, такие как приказы Министерства экономического развития Российской Федерации от 27.11.2014 г. № 762 «Об утверждении требований к подготовке схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории и формату схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории при подготовке схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории в форме электронного документа, формы схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, подготовка которой осуществляется в форме документа на бумажном носителе».

В ЗК РФ появились новые понятия - «договор об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса» и «договор о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса, в отношении земельных участков», порядок предоставления таких земельных участков».

Введена новая глава V.1. о предоставлении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, где объединены все основания и основные положения предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Введена новая глава V.2. об обмене земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности, устанавливающие основные момента обмены или мены земельных участков.

Введена новая глава V.3. об установлении сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Введена новая глава V.4. о перераспределении земель и (или) земельных

участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между собой и таких земель и (или) земельных участков и земельных участков, находящихся в частной собственности.

Введена новая глава V.5. о безвозмездной передаче земельных участков, находящихся в федеральной собственности, в муниципальную собственность или в собственность субъектов Российской Федерации.

Введена новая глава V.6. об использовании земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитута.

В этой части работы следует упомянуть также о так называемой «дачной амнистии», введенной Федеральным законом от 30.06.2006, № 193-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты российской федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества», в котором также устанавливались нормы земельного права, касающиеся возникновения прав на землю. Ст. 3 указанного закона устанавливалось особенности государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства.

Подтверждением тому, что земельное законодательство постоянно корректировалось с момента вступления в силу с 2001 г. также служит то, что неоднократно вносились изменения в закон О введение в действие, упомянутый выше. Изменения коснулись правил продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, оформлению прав на земельные участки, не предусмотренные новым ЗК РФ, аренды земельных участков и т.д. В указанный закон также постоянно вносятся корректировки, исходя из правоприменительной практики и реалий сегодняшних экономических отношений.

По мере совершенствования земельного законодательства было немало земельных споров, что вполне объяснимо с точки зрения переходного периода, состыковки двух Земельных кодексов и сформировавшихся земельных правоотношений. В связи с этим, после анализа и обобщения судебной практики было принято постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства». В постановлении было обобщено и разъяснено много вопросов, например:

- по спорам, связанным с переоформлением юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право их аренды или с приобретением земельных участков в собственность. Лицам, приобретшим указанные права до введения в действие ЗК РФ, вправе до 01.01.2006 по своему выбору приобрести их в аренду или в собственность.

- ненормативные акты полномочных органов о предоставлении земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования юридическим лицам после введения в действие ЗК РФ, должны признаваться недействительными.

- если юридические лица не имеют права на безвозмездное приобретение земельного участка в собственность, то граждане, имеющие статус индивидуального предпринимателя, владеющие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, также не вправе приобретать в собственность земельные участки, предоставленные им для осуществления предпринимательской деятельности, на безвозмездной основе.

- исключительное право на приватизацию земельных участков имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на этих участках.

- наличие договора аренды земельного участка, заключенного до введения в действие ЗК РФ, не лишает собственника недвижимости права выкупа земельного участка в соответствии с статьи 36 ЗК РФ.

- само по себе не может служить основанием для отказа в государственной регистрации, если приватизация земельного участка сельскохозяйственного назначения имела место до вступления в силу Закона о введении в действие ЗК РФ, установившего запрет на приватизацию таких земельных участков, обращение приобретателя участка за государственной регистрацией права собственности на него в период действия такого запрета или действия норм, не позволявших приватизировать земельные участки сельскохозяйственного назначения.

- при продаже земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений их стоимость определяется субъектом, а если она не определена, применяется установленная минимальная ставка земельного налога.

- государственная регистрация осуществляется без государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ранее возникшего права государственной собственности на земельный участок. Данное положение следует учитывать при разрешении споров, связанных с государственной регистрацией перехода права собственности на земельные участки из состава государственных земель при их отчуждении, государственной регистрации обременений (ограничений) права государственной собственности на земельные участки и сделок с такими земельными участками.

- отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

- при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Всего указанное постановление содержит 29 пунктов, где подробно и четко регламентированы положения, не нашедшие отражение в ЗК РФ.

Таким образом, указанное постановление суда охватило весьма широкий спектр вопросов, которые либо не были отрегулированы на законодательном уровне, либо отрегулированы недостаточно, либо возникли в процессе правоприменения.

Для того, чтобы развивались земельные и градостроительные отношения, для укрепления стабильности гражданского оборота недвижимого имущества была необходима информационная база данных, в которой бы содержались полные, сравнимые и достоверные сведения о существующих объектах недвижимого имущества, позволяющие точно индивидуализировать каждый объект. В связи с эти был принят Закон о кадастре и начал формироваться Государственный кадастр недвижимости (далее - ГКН). В нем должны были содержаться сведения Государственного земельного кадастра об учтенных земельных участках и сведения о других объектах недвижимого имущества.

Государственный кадастр недвижимости является систематизированным сводом сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе. В нем также размещаются сведения о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, об особых экономических зонах, и т.д.

В соответствии с п. 4 ст. 1 Закона о кадастре под кадастровой деятельностью понимается выполнение управомоченным лицом - кадастровым инженером работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления кадастрового учета сведения о таком недвижимом имуществе - кадастровые работы. Такие работы выполняются соответственно в отношении недвижимого имущества в соответствии с требованиями, установленными Законом о кадастре.

Государственный кадастровый учет недвижимого имущества осуществляется федеральным уполномоченным органом государственной власти, которым является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

Непосредственно кадастровая деятельность осуществляется кадастровыми инженерами - физическими лицами, имеющими действующий квалификационный аттестат кадастрового инженера.

Квалификационные аттестаты выдаются органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации лицам, прошедшим аттестацию на соответствие квалификационным требованиям, предъявляемым к кадастровым инженерам. Аттестация проводится в форме квалификационного экзамена. Квалификационные экзамены принимаются квалификационной комиссией, формируемой органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации

Таким образом, деятельность кадастровых инженеров контролируется государством, что является обоснованным с точки зрения единообразного проведения кадастровой деятельности, а также ответственности за ее проведение.

Для того, чтобы сведения, содержащиеся в ГКН, соответствовали фактическим, было принято распоряжение Правительства РФ 01.12.2012 N 2236-р «Повышение качества государственных услуг в сфере государственного кадастрового учета недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - «дорожная карта»), целью которого является повышение качества оказания государственных услуг в этой сфере. В результате «дорожной карты» предполагается также создание Единого государственного реестра недвижимости, создание которого планируется к 2018 году.

Подтверждение тому, что земельное законодательство постоянно совершенствуется и находится в развитии, хотелось бы отметить принятие таких подзаконных нормативных правовых актов, как Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 августа 2014 г. N 504 «Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка, кадастровых выписок о земельном участке, о здании, сооружении, объекте незавершенного строительства и кадастрового плана территории», Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 27 февраля 2010 г. N 75 «Об установлении порядка предоставления сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости, приказ Федеральной служба государственной регистрации, кадастра и картографии от 15 декабря 2011 г. N П/501 «Об организации работ по реализации порядка предоставления сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости, утвержденного приказом министерства экономического развития Российской Федерации от 27.02.2010 № 75, а также порядка представления в орган кадастрового учета при постановке на кадастровый учет объекта недвижимости заявления о кадастровом учете и необходимых для кадастрового учета документов в форме электронных документов, утвержденного приказом министерства экономического развития Российской Федерации от 28.12.2009 № 555.

Хотелось бы особо отметить приказ Минэкономразвития от 25.08.2014, № 504, который отменил действие предыдущего приказа от 28.12.2012, № 831. Поскольку эти приказы утверждали форму кадастрового паспорта, в том числе земельного участка, то по изменению данных, вносимых в кадастровый паспорт, в сравнении с предыдущим приказом, можно также отследить изменение земельного законодательства. Хотя сама форма и не изменилась, изменился порядок заполнения такой формы, например, внесение данных о заключенных договорах, об акте предоставления земельного участка исполнительными органами разных ветвей власти, о наличии земельного спора о местоположении границ земельного участка в случае, установленном законом.

В этой связи необходимо отметить, что на сегодняшний день складывается практика земельных споров, особенно по местоположению границ земельных участков между гражданами, т.к. началось межевание земельных участков, которые предоставлялись или до введения или после введения ЗК РФ, т.к. зачастую границы земельных участков, указанные в ГКН не соответствуют фактическим.

Приведем пример из практики. Мировым судьей судебного участка Знаменского района Тамбовской области рассматривалось гражданское дело по иску Грунской Е. Л. к Барановой Т. В. об устранении препятствий в пользовании земельным участком и восстановлении границ земельного участка. Суть спора состояла в том, что Грунская Е.Л. обратилась с иском к Барановой Т.В. об устранении препятствий в пользовании земельным участком, расположенного в адрес области, и восстановлении границ между земельными участками по адресу, в соответствии с кадастровым паспортом и межевым делом, мотивируя свои требования тем, что на основании договора купли-продажи истицей был приобретен по указанному адресу жилой дом и земельный участок площадью кв. м. Право собственности истицы на земельный участок подтверждается свидетельством о государственной регистрации права. Собственником соседнего смежного участка является ответчица, которая самовольно без каких-либо оснований снесла межевые знаки и забор, разделяющий их участки, заняв при этом часть участка истицы. Судом установлено, что истице на праве собственности принадлежит земельный участок площадью га, кадастровый номер, расположенный по адресу, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от Н.Н. 15.08.2007 года. Границы земельного участка установлены в натуре 21.01.2004 г. в результате межевания, о чем имеется акт согласования и установления границ. Ответчице принадлежит земельный участок площадью га, расположенный по адресу, о чем имеется свидетельство о праве собственности на землю, выданного на основании постановления администрации сельсовета от 01.06.1992 года. Истицей Грунской Е.Л. заявлены требования об устранении препятствий в пользовании земельным участком и установлении забора вокруг своего участка согласно координатам и межевым знакам, указанным в плане. В обоснование своих требований приводит доводы о том, что в соответствии с земельным законодательством, фактическая площадь земельного участка может не соответствовать площади, указанной в документах на земельный участок, и может быть как больше, так и меньше, площадь, полученная по координатам из межевого плана не должна совпадать со значением площади, полученным по исходным координатам. В соответствии со ст.38 Закона о кадастре границы земельного участка определяются с помощью координат характерных точек. Согласно п. 7 ст. 38 местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части. Порядок установления характерных точек границ земельного участка, порядок определения их координат, а также требования к точности определения таких координат устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений. В соответствии с п. 3 ст. 1 указанного закона сведения кадастра позволяют подтвердить существование земельного участка как объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого земельного участка. Суд считает приведенные выше доводы истицы необоснованными. Сведения о земельном участке, указанные в кадастре, являются уникальными характеристиками земельного участка и позволяют определить его среди других земельных участков. Границы земельного участка определяют территориальную и пространственную сферу осуществления прав и выполнения обязанностей их собственников, других лиц, использующих земельные участки на законных основаниях, поэтому площадь и координаты участка в действительности должны соответствовать координатам и площади участка, указанным в межевом плане. Доводы Грунской Е.Л. о наличии межевых знаков на участке, суд считает необоснованными, так как в суде истицей не представлено доказательств наличия на участке межевых знаков, на плане земельного участка межевые знаки не обозначены. Ответчица в судебном заседании пояснила, что при выезде на участок межевых знаков не обнаружено, а те предметы, на которые истица ссылается как на межевые знаки, таковыми не являются. Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля пояснила, что межевание участка проводилось в ее присутствии в зимнее время года, никаких межевых знаков не было установлено, бетонный столб, имеющийся на земельном участке за домом, не является межевым знаком, ранее там был колодец. Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Ответчица иск не признала, пояснив, что препятствий истице в установке забора не чинит, и не возражает против установки забора в соответствии с имеющимся у нее межевым планом. Судом истице было предложено предоставить доказательства в обоснование своих исковых требований, и провести землеустроительную экспертизу с целью установления соответствия площади земельного участка, указанной в плане, площади участка, фактически используемой истицей. Истица от проведения экспертизы отказалась, истице судом было предложено самостоятельно пригласить специалиста, проводящего межевые работы, для уточнения границ принадлежащего ей земельного участка, истице был предоставлен срок для заключения договора со специалистом, соответствующие документы истицей не были предоставлены. В связи с тем, что истицей суду не представлены доказательства в обоснование заявленных требовании, суд отказывает истице в удовлетворении исковых требований. По мнению суда, Грунская Е.Л. вправе обратиться в компетентный орган по вопросу уточнения границ своего земельного участка и проведения межевания, так как межевание проводится также с целью восстановления на местности границ объектов землеустройства при наличии в государственном земельном кадастре сведений, позволяющих определить положение границ на местности с точностью межевания объектов землеустройства. Уточнение границ земельного участка местоположение участка определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, при отсутствии такого документа, местоположение определяется из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании, после чего установить ограждение вокруг участка. Суд решил отказать Грунской Е. Л. в иске к Барановой Т. В. об устранении препятствий в пользовании земельным участком с кадастровым номером, расположенным по адресу, и установке ограждения в соответствии с межевыми знаками.

Подтверждением тому, что земельное право является динамично развивающейся отраслью права является и то, что в законы вносятся и конкретные изменения, отражающие экономическую и политическую сферу жизни нашей страны. Например, для проведения Олимпиады необходимо было построить соответствующие объекты, был принят Федеральный закон от 01.12.2007 N 310-ФЗ, «Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», который дополнил Закон о введении в действие ст. 10, где указан порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд в связи с организацией и проведением олимпийских игр.

Те же самые примеры можно привести относительно проведения таких значимых мероприятий, как проведения встречи глав государств и правительств стран - участников форума «Азиатско-тихоокеанское экономическое сотрудничество» в 2012 году в городе Владивостоке, проведение чемпионата мира по футболу FIFA 2018 года, Кубка конфедераций FIFA 2017 года. Изменения также вносились при создании инновационного центра «Сколково», в связи присоединением к субъекту Российской Федерации - городу федерального значения Москве территорий.

В связи с вышеизложенным также хотелось отметить, что в настоящее время принят Федеральный закон от 13.07.2015, № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», который вступит в силу с 01.01.2017 г. В указанном законе определено, что будет введен Единый государственный реестр недвижимости, который будет являться сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений. Собственно, с принятием ЗК РФ, Закона о регистрации, Закона о кадастре, государство стремилось к принципу, установленному ЗК РФ, т. е. единству судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами, а также к наведению порядка в сфере недвижимого имущества, в том числе на земельные участки путем создания единого свода достоверных систематизированных сведений об учтенном недвижимом имуществе.

В соответствии со ст. 1 названного закона кадастровый учет определен как внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости.

Введено понятие идентификаторов, используемых при ведении Единого государственного реестра недвижимости. Каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости, имеет неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации кадастровый номер, присваиваемый органом регистрации прав. Каждая запись о праве на объект недвижимости, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости, об ограничении права или обременении объекта недвижимости идентифицируется неизменяемым, не повторяющимся во времени и на территории Российской Федерации номером регистрации. В целях присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров орган регистрации прав осуществляет кадастровое деление территории Российской Федерации на кадастровые округа, кадастровые районы и кадастровые кварталы (далее - единицы кадастрового деления). При установлении или изменении единиц кадастрового деления соответствующие сведения вносятся в Единый государственный реестр недвижимости на основании правовых актов органа регистрации прав.

В соответствии со ст. 7 Единый государственный реестр недвижимости представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения), в части сведений о земельных участках туда входят:

- реестра прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества;

- реестра сведений о границах зон с особыми условиями использования территорий, территориальных зон, территорий объектов культурного наследия, особо охраняемых природных территорий, особых экономических зон, охотничьих угодий, территорий опережающего социально-экономического развития, зон территориального развития в Российской Федерации, игорных зон, лесничеств, лесопарков, о Государственной границе Российской Федерации, границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о береговых линиях (границах водных объектов), а также сведений о проектах межевания территорий;

- реестровых дел;

- кадастровых карт;

В кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости.

К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений и помещений, перепланировки помещений.

В кадастр недвижимости вносятся основные сведения об объекте недвижимости, в части сведений о земельных участках:

- вид объекта недвижимости;

- кадастровый номер объекта недвижимости и дата его присвоения;

- описание местоположения объекта недвижимости;

- ранее присвоенный государственный учетный номер (кадастровый, инвентарный или условный номер), если такой номер был присвоен до присвоения в соответствии с Законом о кадастре кадастрового номера, дата присвоения такого номера, сведения об организации или органе, которые присвоили такой номер в установленном законодательством Российской Федерации порядке;

- кадастровый номер объекта недвижимости, из которого в результате раздела, выдела или иного действия с объектом недвижимости (исходный объект недвижимости) образован новый объект недвижимости (образованный объект недвижимости);

- сведения о прекращении существования объекта недвижимости и дата снятия с государственного кадастрового учета, если объект недвижимости прекратил существование;

- кадастровые номера иных объектов недвижимости, в пределах которых расположен объект недвижимости;

- площадь, если объектом недвижимости является земельный участок, здание или помещение;

- основная характеристика объекта недвижимости (протяженность, глубина, глубина залегания, площадь, объем, высота, площадь застройки) и ее значение, если объектом недвижимости является сооружение;

- номера регистрации в государственном реестре лиц, осуществляющих кадастровую деятельность, кадастровых инженеров, которые выполняли кадастровые работы в отношении объекта недвижимости, номера и даты заключения договоров на выполнение кадастровых работ;

- сведения о части объекта недвижимости;

- кадастровый номер образованного объекта недвижимости - в отношении исходного объекта недвижимости;

- кадастровые номера расположенных в пределах земельного участка объектов недвижимости, если объектом недвижимости является земельный участок;

- номер кадастрового квартала, в котором находится объект недвижимости.

В кадастр недвижимости вносятся следующие дополнительные сведения об объекте недвижимого имущества, в части сведений о земельных участках:

- сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости;

- сведения о лесах, водных объектах и об иных природных объектах, расположенных в пределах земельного участка, если объектом недвижимости является земельный участок;

- категория земель, к которой отнесен земельный участок, если объектом недвижимости является земельный участок;

- вид или виды разрешенного использования земельного участка, здания, сооружения, помещения;

- сведения о том, что земельный участок полностью или частично расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории или территории объекта культурного наследия, включая ограничения по использованию земельного участка, установленные для такой зоны или территории;

- сведения о том, что земельный участок расположен в границах особо охраняемой природной территории, охотничьих угодий, лесничеств, лесопарков;

- сведения о том, что земельный участок расположен в границах особой экономической зоны, территории опережающего социально-экономического развития, зоны территориального развития в Российской Федерации, игорной зоны;

- назначение предприятия как имущественного комплекса (основной вид деятельности, осуществляемый собственником с использованием данного предприятия, либо (при наличии) коммерческое обозначение, используемое собственником предприятия для индивидуализации предприятия), если объектом недвижимости является предприятие как имущественный комплекс;

- сведения о результатах проведения государственного земельного надзора;

- сведения о расположении земельного участка в границах территории, в отношении которой утвержден проект межевания территории;

- сведения о принятии акта и (или) заключении договора, предусматривающих предоставление в соответствии с земельным законодательством исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка для строительства наемного дома социального использования или наемного дома коммерческого использования либо для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования или наемного дома коммерческого использования,

- сведения о решении собственника или о договоре указанного собственника земельного участка, находящегося в частной собственности, о строительстве на таком земельном участке наемного дома социального использования или наемного дома коммерческого использования либо земельного участка с органом государственной власти, органом местного самоуправления или иным лицом, предоставившим указанному собственнику в соответствии с жилищным законодательством государственную, муниципальную и (или) иную поддержку для создания, эксплуатации наемного дома социального использования на таком земельном участке, если объектом недвижимости является земельный участок;

- условный номер земельного участка, образованного в соответствии с утвержденным проектом межевания территории, проектом межевания земельного участка или земельных участков либо схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, и реквизиты решения об утверждении этого проекта межевания территории или решения, которым предусматривается утверждение данной схемы;