Договор купли-продажи недвижимости

Потапенко Н.С. считает, что: «способами защиты права собственности на недвижимую вещь являются предусмотренные законом материально-правовые меры (вещно-правовые, обязательственно-правовые), посредством которых производится воздействие на нарушителя, путем обращения в суд для пресечения нарушения, восстановления права собственности, привлечения нарушителя к ответственности».

Вещно-правовые способы защиты применяются в случае, когда пассивный (обязанный) субъект из числа лиц, состоящих с собственником в абсолютном (вещном) правоотношении, нарушил свою обязанность воздерживаться от противоправного поведения в отношении собственника. Например, одно лицо, не имея на то правовых оснований, завладело квартирой другого лица - собственника, въехав в нее, и создает препятствия в пользовании, сменив замки. Возникает закономерный вопрос: «Какие способы судебной защиты права собственности на недвижимые вещи относятся к вещно-правовым»? В отечественной науке «выделяются: 1) виндикационный иск, 2) негаторный иск; 3) иск о признании права собственности; 4) иск об освобождении имущества от наложения ареста».

Обязательственно-правовые способы защиты используются тогда, когда пассивный (обязанный) субъект, состоящий с уполномоченным лицом в относительном (обязательственном) правоотношении, не исполняет возложенную на него договором или законом обязанность, предметом которой выступает недвижимая вещь. Например, продавец, заключив договор купли-продажи жилого помещения, уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на него.

Существуют и другие способы защиты права собственности на недвижимые вещи, не отнесенные к вещно-правовым или обязательственно-правовым. Так, например, защита права собственности на недвижимое имущество (чаще всего - земельные участки) может осуществляться путем признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления, согласно ст. 13 ГК РФ (ненормативный акт).

От выбора способа судебной защиты права собственника будет зависеть исход дела. Какие же могут возникнуть последствия выбора ненадлежащего способа защиты гражданских прав? При ответе на вопрос о последствиях выбора ненадлежащего способа защиты гражданских прав обратимся к следующей классификации, предлагаемой Н.С. Потапенко: «полезно условно разграничить все способы защиты на исключительные, альтернативные и производные.

Исключительный способ защиты исключает возможность применения иных, кроме него, способов. Альтернативный способ, может быть заменен другим по воле определенного субъекта. Например, если недостатки товара не были оговорены продавцом - покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков товара, что предусмотрено в законе «о защите прав потребителей» и в ст. 475 ГК РФ. Производный способ вытекает из основного и имеет связь с ним, как следствие с причиной. В частности, согласно п. 2 ст. 178 ГК РФ, если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, соответственно, применяются правила п. 2 ст. 167 ГК РФ».

Рассмотренное позволяет сделать вывод о том, что если надлежащим является исключительный способ защиты, но истец выбрал иной, в иске должно быть отказано. Если надлежащим является один из альтернативных способов защиты и он выбран истцом, оснований к отказу в иске нет. Если истец воспользовался производным способом защиты, но нет повода для удовлетворения основного требования, а также если заявлен производный способ защиты без основного, в иске будет отказано.

Важно отметить, что выбор способа защиты гражданских прав - прерогатива истца. Он может сочетать несколько не взаимоисключающих способов защиты. Свобода выбора гражданско-правового способа защиты означает, что никто не может быть понужден к выбору того или иного способа защиты. Это в полной мере соответствует правилу, согласно которому гражданское законодательство основывается на необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты; граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе, от выбора из всей имеющейся системы средств конкретного способа судебной защиты гражданских прав во многом зависит исход дела, именно вещно-правовые иски в полной мере защищают право собственности, поскольку они направлены на восстановление в полном объеме правомочий собственника по отношению к конкретному имуществу.

Заключение

В ходе проведенного курсового исследования были сделаны следующие выводы.

Правое регулирование отношений в сфере договоров купли-продажи недвижимости имеет большой объем, где раскрываются особенности предмета, порядок, условия, субъекты и иные вопросы, изложенные в различных источниках права РФ.

Кажущаяся простота договора купли-продажи жилого помещения, уже на первом этапе его заключения выявляет камни преткновения, возникают риски как с передачей обусловленной сторонами суммы, за еще не зарегистрированный объект недвижимости, так и опасность попадания в руки мошенников.

Договор купли-продажи является двусторонним (взаимным), возмездным, консенсуальным, поскольку заключается между сторонами (субъектами), которые пришли к взаимному соглашению о его заключении по всем значимым и существенным его условиям, при этом возмездность означаем материальный обмен. Договор купли-продажи жилого недвижимого имущества, предназначенного для постоянного или временного проживания, предусматривает обязательство собственника, именуемого продавцом с одной стороны, по передаче жилого объекта недвижимости (дома или квартиры) другой стороне (не собственнику) именуемой - покупателем, за взаимно обусловленную условиями договора плату (выраженную в денежном эквиваленте), а покупатель принять (по передаточному акту) названное имущество, исполнив в свою очередь обязательство - по выплате денежных средств, в размере его стоимости, и приобретает право собственности на жилое недвижимое имущество.

Таким образом, если обязательства по договору купли-продажи исполнены сторонами, то они прекращаются надлежащим образом, если не исполнены вообще, покупатель вправе потребовать возврат денежных средств и выплату убытков, с учетом увеличения рыночной цены аналогичного проданному имуществу. Основания прекращения обязательств по таким сделкам предусматривают: собственно прекращение обязательств и осуществление обязательств (зачет встречного требования и назначение исполнения). Следовательно, для договора купли-продажи, имеет особую значимость связь элементов: предмет, стороны - продавец и покупатель, цена, обязательная письменная форма сделки.

В лице продавца выступает собственник недвижимого имущества, но в ряде случаев допускается и уполномоченное действовать от имени владельца - лицо, в силу договора или закона. В настоящее время, круг субъектов, которые вправе заключать договора купли-продажи, достаточно велик. Помимо покупателя и продавца, как физических, так и юридических лиц, в договорных отношениях может принимать участие и третья сторона, либо посредник, в том числе банки. В таком случае ни покупатель, ни продавец не имеют полных гарантий от чистоты сделки. Именно поэтому подтвердить право собственности и действительность правоустанавливающего документа (права собственности) можно Выпиской из ЕГРП, которая выдается по личному запросу, информация имеет открытый характер с учетом ст. 7 Федерального закона «О государственной регистрации прав», ст. 131 ГК РФ.

Уникальность сделок купли-продажи подчеркивает их цена, это, как привило, большой капитал, полученный не затратным способом, отсюда их и считают дорогостоящими или крупными сделками. Письменная форма сделки купли-продажи предусматривает сам бланк типового договора выполненный не от руки, а с использованием машинописного текста или выполненного на компьютере формата А 4.

В договоре купли-продажи содержится текст, включающий основные пункты - условия, которые принимают на себя стороны: 1. Дата подписания договора, населенный пункт. 2. Наименование сторон - фамилия, имя, отчество (покупателя и продавца), дата, месяц, год рождения, паспортные данные, место регистрации, все данные оформляются без сокращений. 3. Предмет договора - параметры, определенно характеризующие жилое помещение, площадь (общая, жилая), перечень бытовых помещений и их расположение (смежные, раздельные), этаж, адрес. 4. Цена сделки (согласованная сторонами). 5. Гарантии продавца о соответствии квартиры установленным требованиям и пригодности для проживания. 6. Права и обязанности сторон, и иные условия.

Современных проблем по заключению недобросовестных сделок, с совершением договоров купли-продажи недвижимости - множество, начиная от мошеннических действий по не передаче денежных средств, до продаж жилых помещений, в которых остаются прописанными посторонние по отношению к покупателю граждане. Сила взаимного характера договора купли-продажи и его сущность предусматривают встречность исполнения обязательств, в случае нарушения обязательств потерпевшая сторона вправе обратиться в суд за защитой нарушенного права.

Защита права собственности есть совокупность предусмотренных законодательством форм (юрисдикционной и неюрисдикционной), действий и мер, применяемых к субъектам, с учетом характера материального правоотношения, для устранения и восстановления нарушенного (оспариваемого) права. Выбор способа защиты гражданских прав - прерогатива истца. Свобода выбора гражданско-правового способа защиты означает, что никто не может быть понужден к выбору того или иного способа защиты. Это в полной мере соответствует правилу, согласно которому гражданское законодательство основывается на необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты; граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе, что определено законодателем в ст. ст. 1, 9 ГК РФ.

Список использованной литературы

1. Абова Т.Е., Кабалкина А.Ю. «Комментарий к части первой Гражданского кодекса Российской Федерации. В 3 томах (постатейный), том 1. - М.: «Юрайт», 2012.

2. Алексеева О.П. Оценка недвижимости как элемент рыночных отношений // Юрист. №3, 2014. - С. 35

3. Алексеев С.С., Васильев А.С. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (постатейный, учебно-практический). Части первая. - М.: «Проспект», 2012 г.

4. Балкаров А. Гражданско-правовая квалификация / Предпринимательство и право, 23.01.2015. №1.

5. Бару М.И. Понятие и содержание возмездности и безвозмездности в советском гражданском праве // Харьковский юридический институт: Учен. Зап. Харьков, 1959. Вып. 13. С. 48-49.

6. Борисов А.Б. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (Части первой, второй, третьей, четвертой). Издание 15-е. - М. Книжный мир, 2015. 1120 с.

7. Витрянский В.В. Роль институтов гражданского права в минимизации последствий экономического кризиса // Журнал российского права. 2012. №1. С. 15.

8. Витрук Н.В. Общая теория юридической ответственности. М.: «Норма», 2012.

9. Гаджиев Г.А. Защита основных экономических прав и свобод предпринимателей за рубежом и в Российской Федерации: (Опыт сравнительного исследования). - М.: Манускрипт, 2015.

10. Гражданское право. Учебник. Часть II. / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - М.: Проспект, 2013. - с.

11. Живихин И.Б. К вопросу о соотношении понятий «охрана» и «защита» права собственности // Юрист, 2014, №10. - С. 25.

12. Живихин И.Б. Формы защиты права собственности // Гражданское право, 2012, №1. - С. 15.

13. Литовкин В.Н., Суханов Е.А., Чубаров В.В. «Право собственности: актуальные проблемы». - М.: «Статут», 2012. 428 с.

14. Латыев А.Н. Объем понятия владения в современном гражданском праве // Арбитражные споры, 2015, №2. - С. 14.

15. Крашенинников П.В. Жилищное право. М.: «Статут», 2012 г.

16. Рудоквас А.Д. Пункт 2 ст. 234 ГК РФ: публицианов иск или владельческая защита // Вестник ВАС РФ, №11, 2014.

17. Потапенко Н.С. Способы защиты права собственности на недвижимую вещь // Российская юстиция, №5, 2012.

18. Потяркин Д. Раздел жилого помещения // Законность. №8., 2012. С. 21.

19. Сергеев А.П. Учебно-практический комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть первая (постатейный). - М.: «Проспект», 2012.

Размещено на Allbest.ru