Договор купли-продажи недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

право собственность купля договор

Актуальность темы. Распространенной сделкой на российском рынке является купля-продажа, в зависимости от того какой объект недвижимого или движимого имущества продается или покупается, неотъемлемым и важным компонентом является форма договора.

Процессуальные действия, выполняемые участниками названной сделки, избрание тех или иных условий для установления договорных обязательств, представляют собой на практике определенные сложности, так как вследствие незнания основных правовых ее особенностей, как правило, возникают судебные споры. Отсюда необходимость в разрешении проблем научно-теоретического и правоприменительного характера, а также законодательного их урегулирования обуславливают актуальность избранной темы.

Например, для недвижимого имущества установлены определенные требования, только при условии заключения его в письменной форме и последующей государственной регистрации он считается - заключенным. Из сказанного следует, что непосредственно договор купли-продажи недвижимости состоит из ряда последующих и определенных законами действий, после которых можно с уверенностью говорить о возникновении права на собственность. Независимо от вида объекта, будь то жилой дом или квартира, или это земельный участок на котором расположено строение, требования закона едины.

Целью настоящего исследования являются актуальные проблемы и дискуссионные вопросы института договоров купли-продажи (на примере недвижимого имущества, жилых помещений) в гражданском праве, из которых необходимо выделить: понятие, предмет и содержание договора купли-продажи, современные проблемы и способы судебной защиты права собственности.

Для реализации поставленной цели необходимо разрешить следующие задачи:

- необходимо исследовать понятие, предмет, содержание, договора купли-продажи (недвижимости - жилых помещений);

- выделить правовые основы, регулирования правоотношений в сфере договора купли-продажи;

- выделить правовые отношения, возникающие между участниками и определяющие волю субъектов, в реализации прав и обязанностей и иных сопутствующих им отношений, имеющих значение при заключении договоров купли-продажи;

- провести анализ основных элементов договора купли-продажи, составляющих его содержание;

- выделить современные проблемы сделок с недвижимостью и способы судебной защиты права собственности.

Объект исследования включает круг правоотношений, возникающих, изменяющихся, прекращающихся, вследствие реализации прав и обязанностей субъектов, входящих в сферу договорных отношений сторон, связанных с совершением сделок купли-продажи (в частности, объектов недвижимости - жилых помещений).

В предмет исследования входят нормативно-правовые акты, регулирующие правовые отношения, исходящие из договоров купли-продажи (объектов недвижимости).

Методы исследования: общенаучный метод познания объективной действительности; частнонаучные методы: сравнительно-правовой, формально-логический, а также анализ, синтез, обобщение.

Структура работы включает в себя введение, три главы, с параграфами, заключение и список использованной литературы. В первой главе основного текста приведена общая характеристика договора купли-продажи, включающая понятие, признаки, предмет. Вторая глава раскрывает содержание договора купли-продажи и конкретизирует его элементы. В третьей главе исследуются современные проблемы сделок с недвижимостью и способы судебной защиты права собственности. В заключении исследования излагаются основные выводы.

В работе использованы различные научно-практические и теоретические источники ведущих правоведов: О.П. Алексеевой, В.В. Витрянского, А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого, и других.

1. Общая характеристика договора купли-продажи (на примере недвижимости)

1.1 Понятие, признаки, предмет договора купли-продажи

Кажущаяся простота договора купли-продажи недвижимости, уже на первом этапе сталкивает граждан с различными рисками, обусловленных как с передачей денежных сумм, за еще не зарегистрированный объект недвижимости, так и с опасностью попадания в руки мошенников.

В ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи недвижимости предусматривает обязательства продавца по передаче в собственность покупателя: земельного участка, здания, сооружения или другого недвижимого имущества. Эта правовая норма является популярным определением понятия договора купли-продажи недвижимости, но не конкретным. Например, такое определение не раскрывает понятие договора купли-продажи жилого помещения, оно в общем виде касается всех названных (выше) объектов недвижимости (п. 1 ст. 549 ГК РФ), рассмотрим по этому поводу взгляды ученых.

Алексеева О.П. приводит следующее определение: договор купли-продажи недвижимости - это сделка, в соответствии с которой продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру, а покупатель обязуется принять ее и оплатить определенную сторонами цену.

В.В. Витрянский пишет, что к недвижимым вещам помимо традиционных объектов должны быть отнесены жилые и нежилые помещения, выделенные в установленном порядке в качестве самостоятельных объектов гражданских прав.

С.В. Сарбаш полагает, что по договору купли - продажи жилого помещения продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму.

Категория рынок недвижимости объемна, по смыслу основным объектом продаж и покупок является недвижимость, виды этих объектов: земельные участки, жилые дома, жилые квартиры, здания, сооружения (например, гараж) и иное недвижимое имущество прочно связанное с землей, эти объекты составляют предмет договора купли-продажи.

Далее необходимо исследовать признаки элементов входящих в содержание договора купли-продажи недвижимости, которые имеют практическое значение для уяснения фундаментальных основ договорной теории.

В цивилистической теории дается юридическая характеристика тому или иному договору с учетом его классификации, например, возмездные и безвозмездные, взаимные и односторонние, реальные и консенсуальные и другие. Данная концепция позволит выделить основные признаки договора купли-продажи с учетом классификации.

Договор купли-продажи является двусторонним (взаимным), возмездным, консенсуальным, поскольку заключается между сторонами (субъектами), которые пришли к взаимному соглашению о его заключении по всем значимым и существенным его условиям, при этом возмездность означает материальный обмен, и оговаривается в ст. 423 ГК РФ, где определено, что получение платы обусловлено выполнением обязанностей. С момента достижения взаимности соглашения между сторонами фактическое заключение и (или) исполнение договора с существенными условиями - не совпадают во времени. В частности это связано с фактом передачи имущества или денег, которое может происходить позднее, но это отклонение не изменяет общего правила. Например, гражданское право передачу товара в виде объекта недвижимости связывает иной нормой, предусмотренной ст. 556 ГК РФ, из которой следует, что подписание передаточного акта подтверждает факт исполнения обязательства.

Характеризуя взаимность, следует выделить, не только определенный волевой момент сторон, но и субъективные права и обязанности договора, отсюда некоторые эксперты считают его синаллагматическим (взаимным). Сила взаимного характера и сущность предусматривают встречность исполнения обязательств. Взаимность и встречность действий, сопутствуют условию возмездности. Это правило впервые выделял еще в 1959 году академик М.И. Бару: «для характеристики договора как возмездного или безвозмездного надо исходить из взаимности и встречности действий (предоставлений), имеющих материальное содержание, наличие связей между затраченными средствами и полученными результатами». Свою позицию выдвигал в 1957 году и доктор юридических наук И.Б. Новицкий, который считал, что всякий двусторонний договор является возмездным.

Подчеркнем отличительные признаки договора купли-продажи недвижимости - двусторонний характер, возмездность, встречные обязательства, влекущие бесповоротную смену собственника недвижимого имущества с одной стороны и получение материальной выгоды с другой стороны, в виде покупной цены, полученной денежной суммы.

Важно отметить, что размер встречного предоставления (стоимость объекта недвижимости) в договоре купли-продажи жилой недвижимости определяется соглашением сторон и не обязательно является эквивалентным.

В обзоре практики Верховного Суда РФ и разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости от 4.12.2013 г., названы иные виды договоров, которые на сегодняшний день очень актуальны. Например, договор купли-продажи в объекте недвижимости; инвестирование строительства с последующей передачей в собственность жилого помещения в доме.

Основное практическое значение для объекта недвижимости имеет его индивидуализация, основанная на государственной регистрации с указанием кадастрового номера и иных сведений. Например, в п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ №54 подчеркивается индивидуализация и приводиться аргумент об обозначении кадастрового номера, и сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче: местонахождение (адрес), площадь, ее свойства (из техпаспорта, или проектной документации).

Изложенное позволяет сформулировать следующее определение. Договор купли-продажи жилого недвижимого имущества, предназначенного для постоянного или временного проживания, предусматривает обязательство собственника, именуемого продавцом с одной стороны, по передаче жилого объекта недвижимости (дома или квартиры) другой стороне (не собственнику), именуемой - покупателем, за взаимно обусловленную условиями договора плату (выраженную в денежном эквиваленте), а покупатель принять (по передаточному акту) имущество, исполнив в свою очередь обязательство - по выплате денежных средств, в размере его стоимости, с приобретением права собственности на жилое недвижимое имущество.

1.2 Источники правового регулирования договорных отношений по купле-продаже

Основным фундаментальным источником является Конституция Российской Федерации, которая не конкретизирует и не содержит терминов «недвижимость», «недвижимое имущество», но в основном смысле приводит гарантии охраны права собственности. Кроме того, Конституция РФ является таким источником, который по своей силе занимает лидирующее положение среди иных источников права. Можно обратить внимание, в частности на конституционные основы формирования и нормального функционирования рынка недвижимости, как составной и существенной части гражданского законодательства и экономической политики государства, которое вместе с тем имеет и международные корни. Например, важнейшее направление выражено в ст. 8 Конституции РФ, где узаконено равенство форм собственности - частной, государственной, муниципальной и иных. Помимо этого, гарантируется единство экономического пространства, свободное перемещение товаров, поддержка конкуренции и свобода экономической деятельности.

Следовательно, в основном источнике Конституции РФ, закреплены условия разрешающие оборот различного рода имущества (в том числе и недвижимого), которое может находиться в различных формах собственности, равенство которых гарантируется и обеспечивается государством.

Ст. 9 Конституции РФ определяет, что земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. На высшем уровне определяется принципиальная возможность вовлечения в гражданский оборот земли, которая является фундаментальной основой любых видов недвижимости.

Ст. 34 Конституции РФ, фактически создает условия для функционирования рынка недвижимости, устанавливает равенство всех участников гражданского оборота в свободном использовании своих способностей и имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности, одновременно со стороны государства охраняется и гарантируется обязанность по недопущению экономической деятельности, которая направлена на монополизацию и недобросовестную конкуренцию.

Таким образом, конституционные основы занимают главенствующее и определяющее значение для всех сфер экономической деятельности, а также они закрепляют: равенство всех участников гражданского оборота в свободном использовании своих способностей и имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности и одновременно со стороны государства охраняется и гарантируется обязанность по недопущению такой противоправной деятельности, которая была бы направлена на монополизацию и недобросовестную конкуренцию, на территории России установлено единое экономическое пространство.

Гражданский кодекс РФ, обуславливает нормативно-правовое единство с конституционными основами и очерчивает круг регулирования правоотношений, связанных с оборотом жилых помещений, о чем в частности пишет Г.А. Гаджиев, обосновывая конституционную защиту основных экономических прав и свобод субъектов предпринимательской деятельности.

Следует сказать, что кодифицированные нормы гражданского права многообразны и так же имеют распространение на иные источники права, в том числе нормы относятся как к сфере частного права, так и к праву публичному.

Природа недвижимости, в частности, жилых помещений, предусматривает значительное вмешательство публичного права в регулирование вопросов, связанных с недвижимостью, по сравнению с регулированием других объектов гражданских прав. Может возникать лишь вопрос об оптимальном соотношении частноправовых и публично-правовых норм. Гражданский кодекс РФ регулирует основу такого соотношения, принципиально отличающегося от того, которое существовало в советском праве, когда недвижимость практически не была объектом гражданских прав, была фактически исключена из гражданского оборота. Создавая основу частноправового режима недвижимости, действующий гражданский кодекс предусматривает принятие публично-правовых норм. Например, в ст. 131 ГК РФ определен порядок регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, который должен регулироваться специальным федеральным законом.

Отсюда, одним из существенных элементов публично-государственного регулирования недвижимости и гарантии защиты интересов собственников является - государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ним. Это правовое положение получило самостоятельное развитие и закреплено в Федеральном законе от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Еще (частное) римское право предусматривало понятие недвижимого имущества, определяя условия и порядок его возникновения и прекращения, закрепляя право недвижимости, устанавливая титулы (право собственности, вещные права, и иные права, в том числе обязательственные), рецепция римского права отражается и в сфере недвижимости, где определены виды сделок, которые могут совершаться с ним, закреплены определенные правила в отношении заключения и исполнения этих сделок.

Например, Латыев А.Н. в частности отмечает: «…римское право, признавало владельцем далеко не всякого, в чьем владении находилось имущество. Владельцем считался лишь тот, кто имел намерение владеть вещью для себя - «animus rem sibi habendi». К числу таких лиц принадлежали в первую очередь собственники имущества - законные владельцы. Те же, кто получил имущество на время по договору с собственником - арендаторы, хранители, - владельцами не считались. Они рассматривались как держатели от чужого имени (detentores alieno nomine), а их отношение к вещи не имело юридического значения».

Гражданское законодательство не устанавливает общих ограничений оборота недвижимости, возможны лишь они в отношении земель и других природных ресурсов, на основании закона. Оборот их осуществляется в той мере, в которой он допускается специальным законодательством - законами о земле и других природных ресурсах (п. 3 ст. 129 ГК РФ).

Круг сделок с жилыми помещениями охватывает практически все договоры (дарение, аренда, купля-продажа), и в первую очередь те, предметом которых является отчуждение вещи или передача ее в пользование. Наибольшее практическое значение имеют договоры купли-продажи жилых помещений, с учетом темы исследования.

Наряду с ГК РФ правила о государственной регистрации прав на недвижимое имущество стали неотъемлемой частью иных источников: Жилищного кодекса РФ, Градостроительного кодекса РФ, Лесного кодекса РФ, Водного кодекса РФ, Земельного кодекса РФ.

Практически в одном ряду с названным законодательством, действуют и иные федеральные законы: «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «Об ипотеке», «Об оценочной деятельности», обширное жилищное законодательство, можно сказать, охватывает правовой режим оборота недвижимости с разных сторон.

Остановимся на понятии государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, имеющее практическое и аналитическое значение, закреплено оно в п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода и прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, и может быть оспорено только в судебном порядке (абз. 2 п. 1 ст. 2 Закона).

Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» принят в целях исполнения положений ГК РФ, он регулирует различные правоотношения: по передаче недвижимого имущества по договору ренты, по договору пожизненного содержания с иждивением, при покупке недвижимого имущества в кредит, в том числе в рассрочку платежа; при приобретении жилого дома или квартиры за счет кредита банка. Ипотека предусматривает случаи, когда имущество, принудительно изымается у собственника, а ему предоставляется равноценное имущество (ст. 41 Закона).

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» регулирует оценочную деятельность в отношении объектов недвижимости, и имеет практическое значение для его оборота.

Кроме того, защита недвижимости, в том числе и переходное право собственности на жилые помещения, возникающее при заключении сделок купли-продажи квартиры, осуществляется согласно положениям различных отраслей законодательства: уголовного, административного, гражданского процессуального, и нормы часто дополняют друг друга. Например, суд, рассматривая уголовное дело о мошеннических действиях, происходивших при заключении сделки купли-продажи квартиры, вправе рассмотреть и гражданский иск о возмещении ущерба и убытков, причиненных противоправными действиями собственнику жилого помещения. Или в случае отчуждения квартиры приобретенной в браке одним супругом, происходит без нотариального согласия второго супруга, то сделка признается недействительной. Обратимся к рассмотрению этого вопроса в третьей главе.

Таким образом, правое регулирование отношений в сфере договоров купли-продажи недвижимости имеет большой объем, где раскрываются особенности предмета, порядок, условия, субъекты и иные вопросы в различных источниках права РФ.

2. Содержание договора купли-продажи (недвижимости)

2.1 Субъекты договора купли-продажи

Классический договор купли-продажи включает стороны - продавца и покупателя, в лице которых участвуют как физические, так и юридические лица. В настоящее время традиционный круг участников договора купли-продажи жилых помещений значительно расширился, рассмотрим круг субъектов относящихся как к продавцам, так и к покупателям

Как правило, в лице продавца выступает собственник недвижимого имущества, но в ряде случаев допускается и уполномоченное действовать от имени владельца - лицо, в силу договора или закона. Право собственности подтверждается документально - свидетельством о праве собственности, зарегистрированном в Едином государственном реестре прав. Помимо него покупатель, может подтвердить право собственности и действительность правоустанавливающего документа - Выпиской из ЕГРП, по личному запросу, доступ к такой информации носит открытый характер с учетом ст. 7 Федерального закона «О государственной регистрации прав», ст. 131 ГК РФ.

Помимо покупателя и продавца, в договорных отношениях может принимать участие третья сторона - посредник. В качестве которого выступает доверенное лицо, риэлтерская фирма, либо частный маклер. В таком случае ни покупатель, ни продавец не имеют полных гарантий от чистоты сделки.

Примером может служить Апелляционное определение Красноярского краевого суда от 08.07.2015 по делу №33-7093/2015 «О признании недействительным договора купли-продажи и применении последствий недействительности сделки». Из обстоятельств дела следует, что истец заявил, что оформление ответчиками договора купли-продажи обусловлено желанием создать видимость того, что земельный участок и жилой дом принадлежат третьим лицам, во избежание реализации недвижимого имущества в рамках исполнительного производства о взыскании в пользу истца денежных средств. Решением суда в удовлетворении требований отказано, так как исполнительное производство возбуждено после совершения сделки, фактическое наступление правовых последствий после заключения договора подтверждается действиями сторон, кроме того, истец не является стороной договора и не наделен правом на его оспаривание. То есть каждая из сторон обращаясь за помощью к третьим лицам принимает на себя определенные риски, и не получает гарантий от сделки купли-продажи.

Кроме того, все большую роль играют и коммерческие банки, инвестиционные фонды и другие организации (например, застройщики). Их заинтересованность в исходе сделки понятна, материальный интерес, например, банки - получают проценты с кредитов, займов, ипотеки, риэлторы получают гонорар за оказанные услуги (как правило, договоров о приискании покупателя или продавца, сбора необходимого пакета документов), при этом получая большие дивиденды.

На оговариваемое жилое помещение (квартиру или дом) может быть наложено ограничение на приобретение в собственность (например, при условии не выплаты кредита банку), или в случае отчуждения (например, его невозможность в силу договора). Примером может служить Апелляционное определение Красноярского краевого суда от 29.04.2015 по делу №33-4269/2015, А-57, «О признании сделки недействительной, взыскании с ответчиков солидарно суммы неосновательного обогащения». Из материалов дела следует, что сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры с земельным участком. Согласно выписке из ЕГРП спорная квартира находится в совместной собственности ответчиков. Однако, в отношении спорной квартиры зарегистрирована ипотека. Вследствие чего был наложен запрет на совершение сделок с имуществом, запрет на совершение регистрационных действий. Исковые требования судом были удовлетворены, так как при заключении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества истцу не было известно об имеющемся обременении предмета сделки.

Уникальность сделок купли-продажи недвижимости неоднократно подчеркивалась, поскольку это всегда имеется возможность приобретения большого капитала не затратным способом, отсюда их считают дорогостоящими или крупными сделками, так как рыночная цена квартир, на сегодняшний день, перешла в разряд миллионных.

В понятие крупной сделки, входит круг правоотношений, который может включать не одну, а несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения имущества, в нее могут вовлекаться и иные субъекты гражданских правоотношений. Например, акционеры, которые голосуют на собраниях АО по вопросу правомерности и целесообразности приобретения недвижимого имущества (например, жилого дома для акционеров, от застройщика) и принимается общим собранием акционеров большинством в 3/4 голосов акционеров. С принятием решения Собрания - АО может вовлекать (прямо или косвенно) различное имущество, стоимость которого составляет 25 и более 50% балансовой стоимости активов, подтвержденное его бухгалтерской отчетностью (на отчетную дату), за исключением сделок, совершаемых в процессе обычной хозяйственной жизни общества. Данный пример, характерен для крупных компаний по рыбодобыче, газодобыче и других.

Такие субъекты, как государственные и муниципальные унитарные предприятия, так же вправе выступать как на стороне покупателей, так и продавцов недвижимого имущества. Например, выступая в качестве продавца государственное или муниципальное унитарное предприятие, обладающее правом хозяйственного ведения (применительно к казенному предприятию - правом оперативного управления), оно не вправе продавать недвижимое имущество без согласия собственника (п. 2 ст. 295 ГК РФ и п. 1 ст. 297 ГК РФ), однако данный субъект может беспрепятственно владеть, пользоваться недвижимым имуществом, в основе хозяйственного ведения имуществом лежит понятие вещное право, производное от права государственной или права муниципальной собственности.

В качестве обладателей права оперативного управления могут выступать две категории организацией, являющихся юридическими лицами: казенное предприятие как коммерческая организация (ст. 115 ГК РФ) и учреждение как некоммерческая организация (ст. 120 ГК РФ). В связи с существующим различием в правовом статусе (правах и обязанностях), гражданское законодательство вводит определенные различия и в содержание права распоряжения имуществом, закрепленным за казенным предприятием (ст. 297 ГК РФ) и учреждением (ст. 298 ГК РФ)

Так, названные учреждения вправе отчуждать только то, недвижимое имущество, которое приобретено за счет доходов от разрешенной Уставом деятельности и учтено на отдельном балансе (п. 2 ст. 298 ГК РФ), проданное имущество выбывает из их оборота и сферы хозяйственного ведения. Аналогичный оборот имеет ситуация, когда ими приобретается недвижимое имущество (например, покупается у застройщика), то есть имущество становиться собственностью учреждения или организации (входит в баланс).

В случае нарушения названных правовых норм сделка может быть признана недействительной, о чем говорит судебная практика.

Например, ЗАО «Лизинговая компания Альянс» обратилось в Арбитражный суд с иском к муниципальному образованию в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом, о взыскании за счет казны муниципального образования убытков в размере 6 000 000 руб. Из материалов следует, что 05.12.2011 г. в ходе торгов посредством аукциона ЗАО приобрело недвижимое имущество площадью 116,1 кв. м, в жилом доме у муниципального образования, расчет произведен в течение 20 дней платежными поручениями, внесена запись в ЕГРП о регистрации права собственности покупателя. Однако 27.06.2013 г. по делу №2-1095/2013 по иску прокурора в интересах неопределенного круга лиц это помещение в жилом многоквартирном доме, признано объектом общего имущества собственников помещений многоквартирного дома по ул. Н. Островского, 33, принадлежащее им на праве общей долевой собственности. Так как приватизация многоквартирного дома начата до совершения сделки купли-продажи между указанными субъектами, еще в 1996 году, на основании постановления Администрации, поэтому дом не мог быть передан в муниципальную собственность и находиться в собственности администрации, а недвижимое помещение продано. Вследствие, чего сделка купли-продажи признана ничтожной.

Касаясь покупателей или продавцов физических лиц, заметим, что ГК РФ не содержит ограничений по поводу возможных покупателей недвижимости, имеется лишь ограничение, связанное с продажей такого имущества, совершаемого супругами, о чем уже отмечалось, так как оно носит специальный характер с учетом правил, касающихся продавцов жилых помещений. Закон устанавливает такое правило на основании в п. 1 ст. 34 и п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ, и требует для совершения одним из супругов сделки по продаже недвижимости, нотариальное удостоверение и его надлежащую регистрацию в установленном законом порядке, а в случае нарушения такого порядка сделка признается недействительной.

Например, 12.11.2013 г. вынесено определение Верховного Суда РФ по делу №18/-КГ 13-104 по требованию о признании договора купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество и применении последствий недействительности сделки. Из обстоятельств дела следует, что истцу стало известно, что без его согласия заключен договор купли-продажи совместно нажитого имущества, о совершении сделки он не знал, согласия на отчуждение не давал. Данное требование удовлетворено, так как имущество приобретено в период брака и является совместно нажитым, а согласие на его отчуждение получено не было.

Таким образом, в настоящее время, круг субъектов, которые вправе заключать договора купли-продажи, достаточно велик. Помимо покупателя и продавца, как физических, так и юридических лиц, в договорных отношениях может принимать участие и третья сторона, либо посредник, в том числе банки. В качестве которых, как правило, выступают доверенные лица, представители, либо риэлтерская фирма, либо частный маклер. В таком случае ни покупатель, ни продавец не имеют полных гарантий чистоты сделки. Поэтому подтвердить право собственности и действительность правоустанавливающего документа (права собственности) можно Выпиской из ЕГРП, которая выдается по личному запросу, информация имеет открытый характер с учетом ст. 7 Федерального закона «О государственной регистрации прав», ст. 131 ГК РФ.

2.2 Форма договора купли-продажи, цена и сроки

Несоблюдение письменной формы договора купли-продажи жилого помещения, согласно ст. 550 ГК РФ, влечет его недействительность. Письменная форма сделки купли-продажи предусматривает сам бланк типового договора выполненный не от руки, а с использованием машинописного текста или выполненного на компьютере формата А 4.

Как правило, составление и подписание договора производиться сторонами самостоятельно с использованием примерных договоров такого типа, или по желанию граждан с обращением за помощью к нотариусу, или юридическую консультацию, либо такую обязанность берет на себе риэлтерская фирма.

В договоре купли-продажи содержится текст, включающий основные пункты - условия, которые принимают на себя стороны. Рассмотрим основные составляющие элементы договора купли-продажи: 1) дата подписания договора, населенный пункт; 2) наименование сторон - фамилия, имя, отчество (покупателя и продавца), дата, месяц, год рождения, паспортные данные, место регистрации, все данные оформляются без сокращений; 3) предмет договора, с учетом указания параметров, определенно характеризующих жилое помещение, площадь (общая, жилая в кв. м), перечень бытовых помещений и их расположение (смежные, раздельные), этаж, адрес; 4) цена сделки (согласованная сторонами); 5) гарантии продавца о соответствии квартиры установленным требованиям и пригодности для проживания; 6) права и обязанности сторон, и иные условия.

К иным условиям могут быть отнесены различные дополнительные вопросы. Например, разъяснения нотариуса и предупреждение участников договора о смысле и значении совершаемого действия, о возможных последствиях, которые могут наступить для сторон в результате тех или иных положений документа.

В реальной жизни, обращаясь в агентство недвижимости или заключая договор с риэлтором, многие и не предполагают какова цена жилого помещения - квартиры, выставляемой на продажу, как правило, такие специалисты или завышаю цену или занижают в своих меркантильных интересах. Поэтому с практической точки зрения, особую важность имеет проблема установления реальной рыночной цены объекта. Такую работу необходимо поручить профессиональному оценщику.

Профессиональная оценочная деятельность лицензированный вид, основанный на Федеральном законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», из которого следует, что оценка объектов устанавливается с учетом рыночной, кадастровой или иной стоимости.

Оценка объектов недвижимости необходима и физическим и юридическим лица, государственным органам для внесения таких сведений в договоры купли-продажи жилых и иных объектов недвижимости.

В ходе своей профессиональной деятельности оценщик определяет стоимость объекта с учетом его местоположения (например, центр и окраина города), окружающей застройкой, как с учетом общего состояния жилого дома, так и с поэтажностью, общей площадью помещения и жилой, планировкой, а так же с учетом иных характеристик (например, внутренней отделки и состояния ремонта), все названное существенно влияет на стоимость такого объекта (квартиры).

Правоотношения по оценке носят добровольную и договорную основу. Результатом оценки является экспертиза, которая содержит подробный отчет и содержит полную информацию с учетом применяемых методов, расчетов, формул и подводится итог по стоимости исследуемого объекта недвижимости.

Важно отметить, что договор купли-продажи жилых помещений всегда в себе содержит условие о цене недвижимости, согласованное сторонами и выраженное в письменной форме, в случае отсутствия этого существенного условия договор продажи недвижимости считается незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК РФ), и может повлечь последствия в виде признания такой сделки недействительной.

Согласованная сторонами цена жилого помещения, находящегося на земельном участке, как правило, включает цену передаваемой с видом недвижимости соответствующей части участка земли или права на нее (п. 2 ст. 555 ГК РФ), но правило такое диспозитивно. Поскольку законом могут устанавливаться и другие нормы, например, о соотношении цены жилого помещения и цены передаваемой с жилым помещением соответствующей части участка земли и прав на нее.

Цена в договоре купли-продажи недвижимости может определяться сторонами различными способами, например, когда цена недвижимости установлена за единицу ее площади, или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из суммы передаваемой покупателем продавцу недвижимости, о чем говориться в п. 3 ст. 555 ГК РФ.

Обязанность покупателя по договору купли-продажи жилого помещения по его оплате, наряду с обязанностью принять по акту такой объект. Сторонами договора оговаривается момент передачи денежных средств, форма, порядок и способ. Законом допускается оплата купленной недвижимости в рассрочку и в кредит, а также предварительная оплата (аванс), которые так же должны быть оговорены, в том числе допускается внесение таких сведений с условия договора (например, порядок расчетов).

Кредитная форма оплаты, предусмотрена п. 5 ст. 488 ГК РФ, при которой недвижимость имеет обременение и признается находящейся в залоге у продавца, в целях исполнения покупателем обязательств по полной оплате обусловленной сторонами суммы. Основной такой формой является ипотека, предусмотренная п. 5 ст. 488 ГК, из которой следует, что право на жилое помещение обременяется и регистрируется в ЕГРП, с внесением таких сведений в свидетельство о праве на собственность, на основании заявления собственника и снимается при условии окончательной оплаты, о чем в договоре обязательно указывается (например, дата окончательного расчета).

Расчеты при судебных разбирательствах, могут подтверждаться только письменными доказательствами о передаче денег, которые оформляются в виде расписок, банковских чеков и квитанций, договоров с банками об открытии ячейки, в случае их отсутствия стороны лишены права ссылаться на свидетельские показания. После установления цены в договоре продажи жилого помещения и исполнении договора стороны не вправе изменять цену продаваемого имущества, по правилам ч. 1 ст. 425, ч. 1 ст. 432 ГК РФ, договор вступает в силу, то есть становиться обязательным для сторон с момента его заключения и государственной регистрации, а все существенные условия согласованы (ст. 432 ГК РФ).

Такой вывод подтверждается судебной практикой, например, Кировский районный суд принял такое решение по делу, о признании договора купли продажи квартиры - незаключенным. Из обстоятельств дела следует, что Н.В. обратилась в суд о признании договора купли-продажи незаключенным, квартиры №… в доме №10 по ул., Рокоссовского, и признании недействительной записи в ЕГРП, указав, что при вселении в квартиру установлено, что в ней прописаны иные лица, имеющие бессрочные права на пользование квартирой и при заключении сделки по вине ответчиков не были достигнуты существенные условия договора, о цене, сделка заключена под влиянием обмана. По решению суда договор купли-продажи был признан не заключенным, с аннулированием записи в ЕГРП, и взыскана сумма в размере 2 632 242 рублей (в 2 раза выше стоимости квартиры с учетом увеличения рыночной цены объектов такого типа) с ответчиков солидарно.

Согласно ст. 408 ГК РФ обязательства сторон прекращаются в связи с исполнением. Так как обязательства сторон по договору не исполнены, у суда имелись основания для увеличения цены как следствие наступления убытков, так как за 2 года пока длился судебный процесс, истица уже не смогла позволить купить аналогичную квартиру.

Следует обратить внимание на сказанное и прокомментировать сроки, так обязательства сторон по договору купли-продажи прекращаются в связи с их исполнением, то есть каждая из сторон исполнила свои права и реализовала обязанности в полном объеме. Основания прекращения обязательств предусматривают: собственно прекращение обязательств и осуществление обязательств. Осуществление их включает: зачет встречного требования и назначение исполнения. В практике встречаются договора имеющие наименование «предварительного договора», он обычно заключается на будущее время, и предусматривает какие-либо существенные условия, которые либо покупатель, либо продавец должны выполнить к моменту подписания ими основного договора. Например, необходимо покупателю время на решение вопроса по ипотеке или кредиту с банком, а продавцу истребовать для совершения сделки необходимые документы.

Таким образом, если обязательства по договору купли-продажи исполнены сторонами, то они прекращаются надлежащим образом, если не исполнены вообще, покупатель вправе потребовать возврат денежных средств и выплату убытков, с учетом увеличения рыночной цены аналогичного проданному имуществу. Основания прекращения обязательств по таким сделкам предусматривают: собственно прекращение обязательств и осуществление обязательств (зачет встречного требования и назначение исполнения). Следовательно, для договора купли-продажи, имеет особую значимость связь элементов: предмет, стороны - продавец и покупатель, цена, обязательная письменная форма сделки.

3. Современные проблемы недобросовестных сделок с недвижимостью и способы судебной защиты права собственности

Основной смысл права собственности на недвижимое имущество, как института гражданского права, по мнению Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина состоит: «в предоставлении собственнику возможности требовать возврата себе своей вещи. В сущности, все другие правовые нормы, входящие вправо собственности, прямо или косвенно работают именно в этом направлении».

Современных проблем по заключению недобросовестных сделок, с совершением договоров купли-продажи недвижимости - множество, начиная от мошеннических действий по не передаче денежных средств (о чем уже говорилось), до продаж жилых помещений, в которых остаются прописанными посторонние по отношению к покупателю граждане. Сила взаимного характера договора купли-продажи и его сущность предусматривают встречность исполнения обязательств. В защиту такой встречности, законодатель привел правовую норму п. 2 ст. 328 ГК РФ, из нее следует, что в случае непредставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства, либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение вправе приостановить свое исполнение, либо отказаться от него, в том числе, потребовать возмещения убытков, процентов за неосновательное пользование чужими денежными средствами и компенсации морального вреда.

Например, из Обзора кассационной и надзорной практики Судебной коллегии по гражданским делам за 1 полугодие 2014 г. Красноярского краевого суда следует, что положения п. 1 ст. 13 и ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» о взыскании с исполнителя штрафа за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителя и компенсации морального вреда - применяются и к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином, участником долевого строительства для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Так, С. обратилась в суд с иском к ООО «А.», ТСЖ «Д.» о взыскании стоимости разницы между фактической и проектной площадью квартиры, неустойки за просрочку удовлетворения ее требования о возврате излишне уплаченной по договору суммы, компенсации морального вреда, причиненного нарушением ее прав потребителя. Свои требования истица мотивировала тем, что на основании договора уступки права требования от 18.03.2008 г. и договора о долевом участии в строительстве жилого дома 17 по ул. Т. в г. Красноярске, она является инвестором строительства двухкомнатной квартиры в вышеуказанном доме. В связи с тем, что площадь переданной ей после окончания строительства квартиры оказалась меньше проектной и оплаченной ею по договору на 3,14 кв. м, потребовала от ответчиков возврата излишне уплаченной суммы, но требование было оставлено без удовлетворения.

Решением районного суда от 21 октября 2009 года исковые требования С. удовлетворены частично, в ее пользу с ООО «А.» взыскана излишне уплаченная по договору сумма, проценты за неосновательное пользование чужими денежными средствами; в удовлетворении требований о компенсации морального вреда отказано. Такой вывод суда не основан на нормах материального права.

В соответствии с п. 9 ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином, участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, в части, не урегулированной законом, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей. Определением судебной коллегии решение суда в части отказа в удовлетворении требований о взыскании компенсации морального вреда отменено и направлено на новое рассмотрение.

В статье 421 ГК РФ, определяется свобода договора, понуждение не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Однако данная позиция дискуссионная, некоторые авторы считают, что существенное расхождение между возмездностью и эквивалентностью может привести к признанию сделки недействительной, в соответствии со ст. 170 и ст. 179 ГК РФ, по иску заинтересованных лиц. Например, Д.В. Дождев говорит о том, что оспаривание ставит острый вопрос о судьбе недвижимости, так как оно признается неосновательным, но в теории гражданского права, он остается неосмысленным. Различие оснований (causa transferendi) от способа переноса права (вещно-правовой, исполняющей) сделки (modus transferendi) предполагает дифференцированное действие оспаривания, в связи с тем, что отменяться должно основание, но не переход собственности (если он состоялся), тем самым выделяется различие пороков сделки, на те которые исключают переход собственности и те, которые его не исключают.

Для разрешения названных и похожих проблем, важным является вопрос о соотношении и разграничении понятий «охрана собственности» и «защита собственности». Об этом, в частности, свидетельствует гарантия «охраны права собственности» согласно в п. 1 ст. 35 Конституции РФ, а в гражданском праве применительно к праву собственности используется термин «защита».

Некоторые ученые смешивают содержание этих понятий, утверждая, что они совпадают. Представляется, что по данному вопросу следует согласиться с мнением И.Б. Живихина о том, что «охрана» и «защита» представляют собой различные юридические категории: «охрана права собственности в широком смысле - это направленность норм гражданского права на регулирование отношений собственности при нормальных условиях использования собственником принадлежащего ему имущества без нарушения его правомочий, а также без ущемления прав и интересов других лиц. Защита права собственности, то есть охрана права собственности в узком смысле, - это совокупность только тех способов и средств, которые применяются, когда отношения собственности (права и интересы собственника) нарушены».

Данное высказывание вполне логично, поскольку Конституция РФ призвана установить основные принципы правового регулирования общественных отношений, а посредством норм гражданского законодательства (в данном случае отраслевого) реализуются основные гарантии, закрепленные в Конституции РФ.

Законодательство советского периода, не предусматривало самостоятельные владельческие иски, известные еще римскому праву. Введение владельческой защиты на современном этапе развития гражданского права было вызвано объективной необходимостью. Некоторые важные элементы владельческой защиты предусмотрены действующим законодательством. Например, они отражены в нормах о «защите права собственности и других вещных прав» изложенных в разделе II главы 20 части 1 пункта 2 ст. 234 и ст. 305 ГК РФ. Идею о совершенствовании владельческой защиты в российском праве поддерживает большое число ученых и практиков.

Однако перечень правовых оснований «владения» (в силу закона или договора) в гражданском праве открыт. Например, А.П. Сергеев отмечает: «…положения ст. 305 ГК РФ распространяются не только на лиц, владеющих имуществом на каком-либо вещном или обязательственном основании (или титуле), но и на беститульных - на давностных владельцев, ст. 234 ГК РФ».

Важно отметить, что защита у давностных владельцев против собственника возникает не с момента получения вещи, а после истечения исковой давности или в силу приобретательной давности. В частности это определено в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 г.: «В силу пункта 1 статьи 234 ГК РФ лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). Давностный владелец имеет право на защиту своего владения применительно к правилам ст. 301, 304 ГК РФ».

Защита права собственности субъектов сделок, в том числе и право собственности на жилые помещения, осуществляется согласно положениям различных отраслей законодательства. К ним в первую очередь следует отнести уголовное законодательство, законодательство об административных правонарушениях, гражданское, жилищное, которые часто дополняют друг друга. Например, суд, рассматривая уголовное дело о мошенничестве при продажи квартиры, вправе рассмотреть и гражданский иск о возмещении ущерба, нанесенного этими действиями потерпевшему владельцу.

В учебной литературе традиционно выделяют юрисдикционную и неюрисдикционную формы защиты прав. Различие заключается в том, что защита в первой форме осуществляется специально уполномоченными на то компетентными органами. Характерная черта, закрепленная в ст. 216 ГК РФ, заключается в возможности защиты вещных прав с помощью особых вещно-правовых исков. Отсюда, в юрисдикционной форме осуществляется защита права собственности судами общей юрисдикции и арбитражными судами. Для разграничения компетенции судов общей юрисдикции и арбитражных судов в процессуальном законодательстве использованы два критерия: субъектный состав сторон и характер правоотношений, из которых возник спор. Споры с участием физических лиц, подведомственны судам общей юрисдикции, а с участием юридических лиц и предпринимателей рассматривает арбитражный суд.

Живихин И.Б. выделяет требования к исковой форме защиты: «во-первых, ее применение должно быть рассчитано на возникновение спора между сторонами; во-вторых, она должна использоваться при возбуждении дела по инициативе сторон; в-третьих, она должна обеспечить равное положение сторон при рассмотрении спора; в-четвертых, орган, рассматривающий спор, не должен быть заинтересован в рассмотрении дела в пользу одной из сторон; в-пятых, она должна обеспечить максимум гарантий правильного разрешения спора, что может быть достигнуто при строгой регламентации порядка процедуры».

Следовательно, защита права собственности есть совокупность предусмотренных законодательством форм (юрисдикционной и неюрисдикционной), действий и мер, применяемых к субъектам, с учетом характера материального правоотношения, для устранения и восстановления нарушенного (оспариваемого) права. Ученые-цивилисты и практики предпочитают руководствоваться определенными способами гражданско-правовой защиты права собственности на недвижимость, которые делят на вещно-правовые (абсолютная защита против всех) и обязательственно-правовые (относительная защита против конкретного нарушителя).