Общие положения о ренте и пожизненном содержании с иждивением

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Контрольная работа

ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О РЕНТЕ И ПОЖИЗНЕННОМ СОДЕРЖАНИИ С ИЖДИВЕНИЕМ



Содержание

1. Понятие и правовая характеристика договора ренты

2. Основные элементы договора ренты

3. Виды договора ренты

Литература



1. Понятие и правовая характеристика договора ренты

Приступая к исследованию общих положений договора ренты и пожизненного содержания с иждивением, закономерно рассмотреть фундаментальные основания, на которых базируется данный институт, а именно: правовая природа возникновения, понятие, характеристика договора.

Понятие «рента» происходит от латинского «rendere» - приносить прибыль, в юридическом смысле имеет несколько значений:

1) «регулярно получаемый годовой доход с капитала, земли, имущества, не требующий от получателя предпринимательской деятельности»Большой юридический словарь терминов. URL: http://www.mos360.ru/law_dictionary/48898/48898.html?PAGEN_1=799#.VwS_5iKmTec (дата обращения: 01.04.2016).;

2) поступления денежных средств в строго установленные временные рамки;

3) доход от государственных заимствований путем выпуска облигаций.

Потребность в создании института ренты появилась в Древнем Риме - император Марк Аврелий реализовал систему «питательных домов» для содержания бедного населения (за определенной территорией было закреплено несколько граждан, чья жизнедеятельность поддерживалась путем сбора земельных налогов)Суворов Н. С. Об юридических лицах в римском праве. URL: http://civil.consultant.ru/elib/books/8/page_6.html#ftn_139 (дата обращения: 10.04.2016)..

Средние века стали толчком в развитии рентных правоотношений, тогда произошло первое деление договора на вечную, а также пожизненную ренту. Морандьер Л.Ж., член Французской академии наук, обозначил основание появления договора ренты - отсутствие достаточного количества наличных денежных средств, невозможность воплотить потребность в приобретении недвижимого имущества ввиду нехватки финансов: «собственник, желавший продать свое недвижимое имущество, легче находил приобретателя, готового выплачивать ему вечную ренту, чем такого, который согласился бы уплатить капитальную сумму, ибо изобилия наличных денег не было» Морандьер Л. Ж. Гражданское право Франции. М.: Изд-во иностранной лит., 1958. С. 253.. Стоит упомянуть и следующую причину: поскольку церковью был установлен запрет на деятельность ростовщиков, рентные отношения стали ответной реакцией на законодательное табу. Таким образом, сторона брала на себя ответственность совершать рентную плату каждый год, а не бремя возвращать ее и выплачивать проценты.

Французский гражданский кодекс 1804 года стал первым источником, в котором на законодательном уровне закрепилось правовое регулирование ренты. Согласно ст. 1964, договор пожизненной ренты относился к рисковым двусторонним соглашениям. Данная характеристика означала следующее: «…последствия которого как в отношении выгод, так и потерь, зависят для всех сторон или для одной, или для нескольких сторон от неизвестного события» Французский гражданский кодекс 1804 г. М., 1941. С. 45..

Для отечественного законодательства институт ренты считается относительно молодым. Несмотря на то, что в дореволюционном периоде рентные правоотношения отсутствовали де-юре, жрецы фемиды все-таки акцентировали внимание на их важности.

Проект Гражданского уложения Российской империи 1905 года, считающийся выдающимся правовым памятником, включил в ряд норм положения о пожизненном доходе, дополнительно пояснив, что речь идет о ренте. Согласно ст. 2525, «по договору о пожизненном доходе (ренте) одно лицо, взамен уплаченной ему денежной суммы или уступленного движимого или недвижимого имущества, обязуется ежегодно уплачивать другому лицу, в продолжение его жизни, определенную денежную сумму или доставлять определенное количество жизненных запасов или иных заменимых вещей» Проект Гражданского уложения Российской империи. URL: http://www.russiantheory.ru/?p=567 (дата обращения: 02.04.2016).. Исходя из положений Проекта, выплата пожизненной ренты производилась на период жизни лица, соответственно, можно определить существенное условие договора пожизненного дохода - определение личности, смерть которой являлась юридическим фактом для прекращения обязательства. Примечательно, что пожизненная рента могла быть установлена также на конкретный период или событие; возмездность не являлась императивным признаком - реализация договора допускалась и на безвозмездной основе (завещание либо дарение). Как известно, ввиду неустойчивой социальной и политической картины - революция, война, положения Проекта так и не приобрели статус закона.

Октябрьская революция 1917 года внесла существенные изменения во все сферы общества, стирая ранее установленные границы. Изменения коснулись и всевозможных правоотношений. Исходя из новой сложившейся идеологии, пресекалось ростовщичество в любом виде, соответственно договор ренты на долгое время был обречен кануть в Лету.

Новым витком в развитии исследуемого института является период после Великой Отечественной войны. Состояние общественной нищеты подтолкнуло судебную власть вернуться к вопросу о предоставлении возможности отчуждать жилье, чтобы обеспечить продавца пожизненным содержанием. Вместе с тем, многие правоведы вели активную деятельность по исследованию, развитию и возможности применения договора. Так, например, одним из способов обеспечения интереса каждой из сторон соглашения выступает единая собственность. Иными словами, имущество не должно быть у обеспечивающего на праве полной собственности. Таким образом, реализуется баланс заинтересованности обеспечивающего и обеспечиваемого - одна сторона без опасения производит вложения в общую собственность, а другая, в свою очередь, имеет стремления добросовестно исполнить предписанные обязанности с тем, чтобы в последующем стать обладателем имущества.

ГК РСФСР 1964 года предоставил право использования ренты, однако, в ограниченном объеме. Глава 21, посвященная договору купли-продажи, имела две статьи (253, 254), регламентирующих положения о пожизненном содержании продавца. Согласно вышеперечисленным нормам, в качестве предмета договора мог выступать исключительно жилой дом. Еще одна особенность заключается в субъективном составе: «по договору купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца, являющегося лицом нетрудоспособным по возрасту или состоянию здоровья…» Гражданский кодекс РСФСР (утв. ВС РСФСР 11.06.1964) (ред. от 24.12.1992) [Электронный ресурс]. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс»..

Наконец, заключительным этапом в истории развития института ренты обозначим действующий Гражданский кодекс РФ. Глава 33, именуемая как «рента и пожизненное содержание с иждивением», включает 22 статьи. По сравнению с предыдущими правовыми актами, ГК РФ имеет тенденцию к расширению положений, связанных с рентой, законодателем не установлены строгие рамки в применении норм. Прежде всего, это обусловлено изменившимся общественным и экономическим складом в государстве, который привел к правоприменительной свободе.

Согласно ст. 583 ГК РФ, «по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренты в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме» Гражданский кодекс Российской Федерации от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 29.06.2015) [Электронный ресурс]. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс»..

Изложив исторические основания возникновения института ренты, а также обозначив дефиницию по действующему законодательству, представляется важным определить сущность договора, с этой целью необходимо описать характерные его признаки.

По своей природе рента является возмездным договором (п. 1 ст. 423 ГК РФ). Известный советский цивилист М. И. Брагинский придерживается мнения, что в данном случае смысловая наполненность возмездности имеет отличительный оттенок, для примера ссылается на договор займа: «В договоре займа она проявляется в необходимости для заемщика возвратить сумму долга плюс проценты. В договоре ренты возмездность выражена в выплате, лишь сходной с процентами. В данном случае сумма, переданная получателем ренты ее плательщику, трансформируется в «проценты», уплата которых осуществляется в указанные в договоре сроки и в установленных им размерах. При этом договором может быть предусмотрена выплата бессрочно (имеется в виду постоянная рента) либо на срок жизни гражданина» Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. М.: Статут, 2002. С. 367..

Лицо обладает правом на получение рентных платежей с момента передачи собственности плательщику ренты (у которого, в свою очередь, образуется обязанность по осуществлению данных выплат). Важной особенностью выступает форма платежа, которая выражается в натуральном виде или посредством денежных средств. Так или иначе, необходимо наличие его денежного эквивалента с тем, чтобы избежать столкновений интересов сторон.

На сегодняшний день остается дискуссионным следующий вопрос: договор ренты является реальным либо консенсуальным? Представляется необходимым рассмотреть обозначенный предмет внимания.

Известно, что момент заключения договора наступает после: а) государственной регистрации (ФЗ от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»); б) принятия консенсуса сторонами соглашения (именуется консенсуальным); в) передачи объекта (реальный). Основываясь на представленных основаниях, возможно сделать вывод, что критериями для разграничения консенсуального и реального договоров служат формулировки:

- сторона обязана обеспечить передачу собственности (для первого);

- совершает передачу собственности (для второго, соответственно).

Необходимо проанализировать положения Гражданского кодекса с тем, чтобы определить имеющиеся противоречия.

Прежде всего, обратимся к п. 1 ст. 583 ГК РФ, где законодатель указывает характер реальности договора ренты - «…получатель ренты передает плательщику ренты в собственность имущество…». Последующая статья кодекса гласит о необходимости нотариально удостоверять договор, а в п. 2 ст. 585 говорится о возможности применении положений главы 30 - купля-продажа. Данному правовому случаю уделено внимание в работе А. Мамаева: «…в этом случае к отношениям сторон по договору ренты будут применяться ст. 456 ГК «Обязанности продавца по передаче товара», ст. 460 ГК «Обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц», ст.463 ГК «Последствия неисполнения обязанности передать товар» и т.д. Подобная отсылка делает договор ренты консенсуальным и взаимным, так как в этом случае речь идет уже не о передаче имущества как моменте заключения договора, а об обязанности передать имущество. В этой ситуации договор ренты будет считаться заключенным с момента нотариального удостоверения, либо государственной регистрации данного договора» Мамаев А. В. Противоречивость конструкции договора ренты. URL: https://www.lawmix.ru/comm/7409 (дата обращения: 02.04.16)..

По мнению О.С. Иоффе, автора многочисленных трудов в области цивильного права, договор ренты обладает консенсуальным признаком, а действующим аргументом «против» данного тезиса может выступить лишь законная возможность со стороны приобретателя принудить отчуждателя исполнить обязанности по договору. Закономерно возникает вопрос: каков смысл в предоставлении права со стороны отчуждателя уклоняться от исполнения положений договора, оперируя фактом отсутствия передачи имущества, даже после совершения регистрации? Невозможно отрицать и тот вариант, при котором после регистрационного этапа у приобретателя исчезнет заинтересованность в собственности. Таким образом, консенсуальность договора обеспечивает равновесие и защиту интересов сторон. В поддержку данной позиции следует отметить, что гражданско-правовым отношениям в принципе свойственен консенсуальный характер; наличие договора порождает права и обязанности, что составляет его содержание.

В свою очередь, профессор М.И. Брагинский является приверженцем концепции о реальном характере ренты. По его словам, реальность договора выступает определенным гарантом защиты получателя ренты.

Анализ мнений известных цивилистов, касающихсяся данной темы, демонстрирует неоднозначность вопроса. Законодатель наделил букву закона реальным характером неспроста: выбранная конструкция призвана обеспечивать заведомо более слабую сторону - получателя ренты. Рентные отношения, исходя из своего реального характера, не предусматривают наличия возможности у плательщика применения принуждения к передаче имущества - рентополучатель реализует это лично.

Примечательно, что, исходя из вышеописанного, законом преднамеренно игнорируется принцип равенства сторон, тем самым наблюдается усложненная конструкция гражданско-правовых отношений.

В процессе наделения соглашения определенными признаками, следует определить число обремененных сторон. Рациональной представляется позиция профессора В.В. Витрянского, согласно которой рента обладает односторонним характером. Будучи реальным, договор односторонний, поскольку с момента передачи собственности рентополучатель имеет только права, но не обязанности. Соответственно, сторонники консенсуальной концепции убеждены в двустороннем положении соглашения.

Проанализировав вышеизложенное, заключим, что договор ренты по своей правовой природе есть реальный, односторонний.

Таким образом, историческое развитие, понятие и юридическая природа договора ренты имеют определяющее значение в вопросе регулирования правовых отношений, а также являются необходимым фундаментом в исследовании данного института.

2. Основные элементы договора ренты

Сущность данного параграфа сводится к исследованию основополагающих положений, именуемых элементами договора, поэтому внимание будет уделено: форме, сторонам, предмету, цене и сроку.

Договор ренты призван обеспечивать положение получателя ренты, основываясь на том, что передающееся им имущество по своей сути является основным источником существования. Именно поэтому законотворцем была предусмотрена определенная процедура для вступления соглашения в законную силу.

Подтверждение данному закреплено в ст. 584 ГК РФ, согласно которой, рента подлежит нотариальному удостоверению, а при отчуждении недвижимости, необходима государственная регистрация. Таким образом, наличие договора и факта удостоверения его нотариусом выступает в роли юридического факта, порождающего рентные правоотношения.

Обратимся к Федеральному закону от 21.07.97 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Федеральный закон от 21.07.97 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ред. от 29.12.15) (с изм. и доп., вступ. в силу от 01.1.16). [Электронный ресурс]. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».. Процесс осуществления государственной регистрации сопряжен не только с переходом права на имущество, но и с отчуждением имущества в пользу стороны (которое наделено обременительными (ограничительными) признаками в виде осуществления выплаты рентных платежей). Возникает вопрос: какие различия несут в себе употребленные законодателем синонимы «ограничение» и «обременение»? Для официального толкования направим свое внимание к «Постатейному комментарию» вышеназванного нормативно-правового акта. «Оставаясь на юридических позициях, нельзя согласиться с иногда высказываемыми предложениями разграничивать понятия «ограничение» и «обременение» («обременение» накладывается на объект недвижимости, а «ограничение» представляет собой стеснение прав конкретного субъекта). Различие между терминами «обременение» и «ограничение» в данном случае лишь лексическое. Когда говорят о правах, то они «могут ограничиваться». Если же речь идет об объекте права, то говорят об обременении данного объекта» Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» под ред. Крашенинникова П. В. URL: https://www.lawmix.ru/commlaw/1793 (дата обращения: 07.04.16)..

Управление Федеральной регистрационной службы по Нижегородской области обозначила необходимый пакет документов, который предоставляется для государственной регистрации договора: заявления плательщика и получателя, копия квитанции об оплате государственной пошлины, документ, удостоверяющий личность заявителя (для физических лиц достаточно предъявления, а для юридических - копия учредительных документов), документ, удостоверяющий право на недвижимое имущество, план жилого помещения, договор ренты. В месячный срок государственный орган проводит проверку документов на предмет их соответствия по форме и содержанию. Если процессуальный порядок соблюден и замечаний нет, регистрационная служба заносит запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество, и лицо получает подтверждающий об этом акт - свидетельство.

На сегодняшний день тема регистрации порождает актуальные вопросы, в частности, они касаются наличия или отсутствия необходимости в передаточном акте на момент подачи документов в уполномоченный орган. Обозначенная проблема возвращает нас снова к определению правовой природы договора ренты. Как выяснилось, для вступления его в законную силу, необходима совокупность таких элементов, как: соглашение между сторонами, факт передачи предмета договора, последующая его регистрация. Получается, передаточный акт является не обязательным документом, однако, для положения рентоплательщика данным действием не следует принебрегать, дабы избежать в последующем неприятных исходов.

Практическая сторона в правоприменении является своего рода лакмусовой бумагой, изобличая пробелы в букве закона. При оформлении договора ренты наблюдается следующая картина: в ряде случаев нотариусы, не имея рядом типовой формы соглашения, прибегают к зарекомендовавшим себя договорам купли-продажи (в случаях, предусматривающих передачу собственности за установленную плату) либо дарения (собственность отчуждается на безвозмездной основе). Обратим внимание, что данные действия являются правомерными, поскольку регламентированы законодательно - п. 2 ст. 585 ГК РФ. Однако положения ренты имеют специфический оттенок, поэтому, исходя из своей правовой природы, не вписываются целиком и полностью в рамки вышеупомянутых сделок. Помимо всего прочего, согласно ст. 17 «Основ законодательства Российской Федерации о нотариате», нотариус «несет полную имущественную ответственность» при совершении им неправомерных действий, повлекших причинение вреда имуществу.

Бесспорно, перед нотариусом стоит ряд вопросов, который необходимо решить в соответствии с законодательной основой, а именно: стороны, предмет, рентные платежи и содержание контракта. Подробно разберем каждую составляющую.

Начнем с анализа субъективного состава: «При определении круга участников данного договора нужно отметить, что плательщиками ренты могут выступать любые субъекты гражданского права без каких-либо ограничений, а получателями ренты могут быть только физические и юридические лица - некоммерческие организации. Некоммерческие организации могут быть получателями ренты лишь в договорах постоянной ренты. Как на стороне плательщика ренты, так и на стороне получателя могут выступать несколько лиц» Берова Д. М. Удостоверение договора ренты нотариальными органами как элемент фактического состава возникновения обязательственных отношений/Вестник Санкт-Петербургского университета МВД России №2,2006. С. 207.. Добавим, что рентополучателем по договору пожизненной ренты может быть только гражданин.

Говоря о рентных платежах, отметим, что периодичность, размер и составляющая (иначе говоря, форма выражения) исходят из вида соглашения. Например, договор постоянной ренты идентифицируется посредством денежных выплат. В связи с этим, объем платежа устанавливается по усмотрению сторон, что является существенным условием. Говоря о сроках, налицо диспозитивность рентных отношений - как правило, плата происходит в конце квартала, если иное не вытекает из контракта. Важно акцентировать внимание на том, что законодатель, опять же заведомо защищая положение рентополучателя, установил порог уплаты по договору - минимальный размер оплаты труда (с 1.01.16 г. МРОТ составляет 6.204 рублей в месяц в соответствии со статьей 1 ФЗ 14.12.15 г. №376-ФЗ «О внесении изменения в статью 1 Федерального закона «О минимальном размере оплаты труда»).

Что касается договора пожизненной ренты, то оплата обычно осуществляется в последних числах месяца.

И, наконец, на фоне вышеописанного, важно отметить пожизненное содержание с иждивением, особенность которого заключается в самом названии. Плательщик ренты обязан обеспечить первоочередные потребности получателя ренты в виде одежды, питания, ухода и иных материальных ресурсов. Законом также установлен минимальный порог выплат - два МРОТ. Принцип диспозитивности налицо, поскольку имеется возможность совершать плату в натуральном виде (определив эквивалентную стоимость). Стоит сказать, что императивной ссылки на периодичность осуществления выплат данным видом ренты не предусмотрено, однако для добросовестного исполнения обязательств они должны осуществляться, исходя из ряда принципов: разумность и справедливость. Благодаря этим основополагающим началам в гражданско-правовых отношениях достигается столь значимый баланс законных прав и интересов сторон.

Предмет договора, безусловно, является его существенным условием. Для проведения дальнейшего успешного анализа определимся с понятийным аппаратом. «Предметом договора являются действия сторон по обмену имущества, принадлежащего получателю ренты, на предоставление ему рентных платежей, выплачиваемых плательщиком ренты» Настольная книга нотариуса под ред. Медведева И. Г. URL: http://av-ue.ru/nnn-0.php?d=nnn-9-1-2.htm (дата обращения: 08.04.16).. Изучив авторитетное мнение цивилиста М.И. Брагинского, возможно сделать вывод о том, что объект рентных отношений включает в такие составляющие, как саму ренту (измеряющуюся в натуральном и денежном виде), а также имущество.

В этом качестве может выступать имущество, которое не было изъято из оборота, законотворцем не установлены ограничения (с чем, например, столкнулись при исследовании ГК РСФСР 1964 года), за исключением, разумеется, имущественных прав. Особенность составляет пожизненное содержание с иждивением, предметом которого может быть только недвижимое имущество.

Следующим существенным элементом договора является его содержание. Прежде всего, рента - это обязательство плательщика производить выплаты по договору. Далее следует разветвление в особенностях и порядке реализации обязанностей, исходя из вида рентных отношений.

По своей природе она порождает у плательщика ренты обременение по поводу полученного имущества в виде последующих выплат (ст. 586 ГК РФ). В связи с этим, у данного субъекта имеется право распоряжения имуществом. Если лицо приняло решение произвести отчуждение собственности в пользу другого лица, то ему, соответственно, переходит также обязательство по уплате ренты. Поэтому, приняв решение об отчуждении имущества, лицо несет обязанность донести до будущего приобретателя информацию о его обременении. После процесса отчуждения за бывшим собственником остается ответственность следить за добросовестным исполнением соглашения.

Ответственность прежнего плательщика и приобретателя возможна как в солидарной (наиболее выгодна для рентополучателя и применяется, когда имеется факт ненадлежащего выполнения обязательств со стороны прежнего собственника), так и в субсидиарной формах.

Обеспечению выплаты ренты в Гражданском кодексе отведена отдельная статья - 587. Согласно п.1 упомянутой нормы, залог выступает способом, обеспечивающим исполнение обязательств. Исходя из того, что данное положение носит характер императивности, возможно сделать вывод о том, что залог часто применяется в практической деятельности.

Если предмет сделки выражен в денежной форме или движимым имуществом, то способ обеспечения обязательств должен быть прописан в договоре, поскольку в данном случае это выступает как существенное условие. В ст. 329 ГК РФ установлены варианты, к которым стороны вправе прибегнуть на этапе создания соглашения - удержание вещи должника, выплата неустойки, задаток, поручительство, обеспечительный платеж, независимая гарантия, а также в соответствии с п. 2 ст. 587 ГК РФ у рентополучателя есть право страхования возможного риска при недобросовестном выполнении обязательств.

Таким образом, в данном параграфе были рассмотрены основополагающие положения, составляющие базис договора. В случае если форма ренты не соблюдена, то есть отсутствует нотариальное удостоверение, сделка не считается заключенной. В силу вступает институт реституции (форма материальной ответственности, при которой происходит восстановление положения, существовавшего до наступления деликта).

3. Виды договора ренты

Исходя из заглавия завершающего параграфа контрольной работы, становится очевидно, что речь пойдет об исследовании разновидностей сделок с рентой.

Законотворцем было выделено и закреплено в ГК РФ три вида договора ренты: постоянная и пожизненная ренты, а также пожизненное содержание с иждивением. Разумеется, единое частное среди них есть, и это - отношения рентного характера; различия же кроются исходя из конкретной цели, которые они преследуют (например, субъективным составом, долгосрочностью осуществления, денежной формой). Пожалуй, более всего выделяется пожизненное содержание с иждивением по причине фидуциарности договора. Это обусловлено тем, что между сторонами важно наличие доверительных отношений.

Итак, приступим к правовому анализу каждого из имеющихся видов.

Договор постоянной ренты (параграф второй главы 33 ГК РФ) благодаря своему названию позволяет сделать определенные выводы, касающиеся его особенностей, перво-наперво речь идет о субъективном составе. Традиционно, сторонами по договору постоянной ренты являются плательщик и получатель. Зачастую в роли получателя предстают граждане, характер трудоспособности и возраст которых значения не имеют. Как правило, эти лица обладают правом собственности на отчуждаемое имущество для получения рентных платежей. Кандидат юридических наук К.Г. Токарева высказалась по этому поводу: «Получателями постоянной ренты могут выступать любые граждане - как те, которые передали имущество, под выплату ренты, так и те, которые были указаны в качестве получателей ренты гражданами, передавшим свое имущество под выплату ренты. В последнем случае договор ренты превращается в договор в пользу третьего лица, который после выражения указанным лицом намерения воспользоваться своим правом по договору не может быть расторгнут или изменен без его согласия» Токарева К. Г. Стороны и субъектный состав договора постоянной ренты/Актуальные проблемы экономики и права №1, 2010. С.119..

Автором описаны общие положения, объединяющие ренты по субъектному признаку, однако важно рассмотреть отличительные моменты, касающиеся исследуемого договора.

Постоянность в названии контракта говорит о том, что рентополучателем может выступать не только физическое лицо-гражданин; лишь данный вид рентных отношений позволяет юридическому лицу выступать в качестве получателя. Таким образом, рента предназначается для обеспечения определенного рода нужд, не связанных с бытовыми либо личными потребностями лица.

Как уже было отмечено, рентные платежи не попадают под категорию «прибыль», а деятельность коммерческих организаций, как известно, непосредственно сопряжена с извлечением материальной выгоды (согласно п. 1 ст. 50 ГК РФ), соответственно, как рентополучатель могут значиться только некоммерческие организации (у которых отсутствует основополагающая цель - получение прибыли). Как правило, подобные субъекты реализуют цели, направленные на поддержание и развитие социальных, образовательных, культурных сфер жизни общества. На практике, образуются учреждения на государственном и муниципальных уровнях, которые оказывают помощь одиноким людям в возрасте, ограниченным в трудоспособности, инвалидам посредством предоставления социальных услуг (покупка продуктов питания с последующим их приготовлением, проведение санитарных, медицинских и иных мероприятий). Исходя из организационно-правовой формы, не соответствуют задачам ренты потребительские кооперативы, поскольку, прежде всего, реализуют материальные нужды состоящих в них членах. Продолжая данный перечень стоит упомянуть кредитные организации и ассоциации, союзы, создаваемые на их основе по вышеописанной причине (ст. 3 ФЗ от 02.12.1990 г. №395-1 «О банках и банковской деятельности») Федеральный закон от 02.12.1990 г. №395-1 «О банках и банковской деятельности» (ред. от 05.04.2016 г.) [Электронный ресурс]. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс»..

Примечательно, что наименование получателя ренты подлежит изменению. «Сама суть данного вида ренты - неограниченность обязанности по ее выплате каким-либо сроком - предполагает, что право на получение ренты может передаваться по наследству, а если получателем ренты является некоммерческая организация - переходить в порядке правопреемства к вновь образуемым юридическим лицам. Разумеется, этого может и не произойти, если наследник, например, государство, или правопреемник реорганизованного юридического лица, например, коммерческая организация, не могут быть получателями ренты. Законом допускается передача права на получение ренты другим лицом и путем уступки требования, хотя договором может быть наложен запрет на это либо предусмотрена необходимость согласования данного вопроса с плательщиком ренты" Толстой Ю. К. Гражданское право. М.: Проспект, 2009. С. 158..

Что касается правового положения плательщика ренты, юридических тонкостей не наблюдается, в данном качестве могут выступать физические и юридические лица (для последних все же имеется ссылка на то, что содержание устава организации позволяет совершать данные действия). Помимо этого, необходимо понимать, что для совершения сделок определенно коммерческого характера (например, когда речь идет о жилом помещении) нужно разрешение - лицензия.

Факт смерти рентоплательщика не является основанием для прекращения действия соглашения, поскольку в действие вступает наследующее лицо, на которое возлагается обязательство в отношении рентополучателя. В случае, если имеет место быть реорганизация юридического лица, важным моментом выступает разделительный баланс, который позволяет осуществить переход прав и обязанностей преемником. Однако, если данный документ не предоставляет возможности персонифицировать его, в действие вступает норма п. 3 ст. 60 ГК РФ, которая гласит, что реорганизованная организация несет перед кредитором солидарную ответственность.

Рассмотрим случай изменения субъектного состава на стороне рентоплательщика. Так, имущество переходит на праве собственности к одному либо к нескольким лицам. Ситуация, при которой сторона плательщика имеет не одно лицо демонстрирует преобразование односложного договора в соглашение со множественностью персон. Статус данных субъектов при этом может быть различным, плательщики могут нести:

1) солидарную ответственность (ст. 322 ГК РФ);

2) долевую ответственность (ст. 321 ГК РФ).

Следует отметить, что при множественности лиц на стороне должника, полученное ими имущество в собственность регулируется ФЗ от 16.07.98 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Согласно п. 1 ст. 38 вышеуказанного акта гласит, что «лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

рента договор сделка пожизненный

Новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей лишь по соглашению с залогодержателем…Если имущество, заложенное по договору об ипотеке, перешло к нескольким лицам, каждый из правопреемников первоначального залогодателя несет вытекающие из отношений ипотеки последствия неисполнения обеспеченного ипотекой обязательства соразмерно перешедшей к нему части заложенного имущества. Если предмет ипотеки неделим или по иным основаниям поступает в общую собственность правопреемников залогодателя, правопреемники становятся солидарными залогодателями» Федеральный закон от 16.07.1998 г. №102-ФЗ (ред. от 05.10.2015г.) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [Электронный ресурс]. Доступ из справ-правовой системы «КонсультантПлюс».. Таким образом, посредством данного закона можно говорить об акцессорном характере защиты законных интересов рентополучателя.

Рассмотрев необходимые положения, затрагивающие субъектный состав договора постоянной ренты, представляется возможным продолжить анализ иных интересующих вопросов.

Как уже было отмечено, рента идентифицируется в форме денег. ГК РФ содержит статью 590, которая отражает информацию о форме и размере договора. По соглашению сторон рентный платеж может выражаться в натуре, но при условии эквивалентности. Несмотря на то, что в вопросе сторон договора отсутствует по определению характер коммерции, такой предмет внимания, как выплаты постоянной ренты не избежит коммерческого отношения.

Что интересно, законодательно предусмотрено равное отношение к сторонам договора, иными словами, получатель ренты не признается заведомо более слабой стороной, нуждающейся в дополнительной правовой защите. Данный тезис подтверждается содержанием п. 2 ст. 590 ГК РФ, где сказано, что минимальным значением платежа является прожиточный минимум. Величина устанавливается на уровне субъекта РФ, а за исключением его - во внимание принимается прожиточный минимум на душу населения, установленный в государстве. Так, в Нижегородской области на 2016 г. для лиц пенсионного возраста установлена сумма 7. 134 рублей. Является ли это действительно прожиточным минимумом - вопрос риторический. Ввиду того, что характер постоянной ренты не подразумевает осуществление личных нужд лица, законодатель наделил платеж отнюдь не краткосрочностью - выплачивается в конце квартала.

Рентодатель обладает определенной дополнительной защитой своих интересов - наличие возможности выкупить постоянную ренту, после осуществления которой договор прекращает свое действие. Отметим, что для общего вида ренты подобные действия не характерны. Итак, сторона, изъявившая желание воспользоваться правом выкупа, обязана в письменном виде направить волеизъявление рентополучателю в срок, не позднее 3 месяцев с даты предполагаемого последнего платежа. Однако, в случае, если договором установлено условие, по которому выкуп не может быть произведен при жизни кредитора или продолжительностью 30 лет со дня его подписания, данное право не подлежит исполнению. Таким образом, законодатель обеспечил сохранность интересов получателя. Помимо этого, Кодекс установил ряд обстоятельств, при которых кредитор вправе истребовать от должника выкупить постоянную ренту, это:

1) срок осуществления выплат просрочен. Стоит сказать, что данное положение выделяется среди остальных своей диспозитивностью, иными словами, стороны могут увеличить либо уменьшить порог просрочки или же совсем не включать данный пункт в текст соглашения;

2) ст. 587 ГК РФ закрепила ряд правил, на основании которых происходит добросовестное исполнение контракта (существенные условия, возмещение убытков, право залога на недвижимость). Норма носит императивный характер, поэтому уклонение от нее порождает обязанность плательщика выкупать ренту;

3) следующее основание не несет в себе деликта, поскольку связано непосредственно с личностью должника, речь идет о его неплатежеспособности. За официальным толкованием обратимся к ст. 2 ФЗ 26.10.2002 г. №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»: «несостоятельность - неспособность должника в полном объеме удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам, о выплате выходных пособий и (или) об оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и (или) исполнить обязанность по уплате обязательных платежей» Федеральный закон от 26.10.2002 г. №127-ФЗ (ред. от 29.12.2015 г.) «О несостоятельности (банкротстве)» [Электронный ресурс]. Доступ из справ-правовой системы «КонсультантПлюс».. Таким образом, если кредитору будет известно, что другая сторона обладает признаками несостоятельности, у него есть право принудить плательщика к выкупу ренты;

4) последним основанием является трансформация недвижимости, в процессе которой она становится общей собственностью либо делится между субъектами. Смысл данного положения заключается в том, что перемена статуса плательщика не должна подвергать сомнению уверенность кредитора в исполнении обязательств перед ним.

Представленный перечень не является закрытым, соответственно, стороны договора вольны самостоятельно по соглашению вносить свои коррективы.

При анализе договора нельзя не затронуть вопрос о прекращении его действия. Действующее законодательство выделяет ряд случаев, когда сделка считается расторгнутой. Во-первых, договор приобретает статус недействующего, когда стороны совместно приняли решение об этом. В данном случае субъекты также определяют последствия такого исхода (определяют необходимость выплаты компенсаций, их размер, судьбу имущества и так далее). Во-вторых, на основании ст. 415 ГК РФ предусматривает прекращение действия договора путем прощения кредитором долга (характеризуется тем, что не возникает встречного удовлетворения обязательств).

Ответственность за существенную порчу имущества и ее случайную гибель лежит на плечах хозяина. В случае, если имущество передавалось рентному должнику за совершение последующих выплат, он не отвечает за повреждения. Помимо этого, плательщик наделяется правом расторгнуть соглашение либо поменять условия и порядок платежей.

Следующим видом договора ренты, подлежащим рассмотрению, будет пожизненная. «В настоящее время субинститут пожизненной ренты позволяет гражданам удовлетворять свои потребности путем распоряжения недвижимым имуществом, и прежде всего жильем, находящимся в их собственности, сохранив право пользования им» Лазарева Е. В. Пожизненная рента в гражданском праве современной России. Томск: Изд-во Том. ун-та, 2006. С.5.. Жилищный кодекс РФ наделил государственные органы обязанностью по предоставлению определенному кругу населения социального жилья (категории и признаки нуждающихся закреплены в гл. 7 указанного нормативного правового акта). Благодаря данному типу рентных отношений у многих жителей страны появилась возможность обзавестись домом.

В общем и целом, стоит отметить, что пожизненная рента имеет схожие положения с постоянной. Значительное отличие наблюдается в части перехода прав на условиях уступки, реорганизации юридического лица, а также в порядке наследования. Суть заключается в том, что перечисленные случаи не являются основанием для перехода прав к третьему лицу. Таким образом, стороны договора необратимо связаны друг с другом.

Говоря об особенностях исследуемой разновидности рентных отношений, следует сказать, что вокруг него витает множество споров теоретиков и практиков в области права по поводу соотношения пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением. Имеются сторонники того, что постоянная и пожизненная ренты, а также пожизненное содержание с иждивением - разновидности рентных отношений, а соответственно, и единого контракта. Приверженцы другой теории полагают, что пожизненное содержание с иждивением - это вариация пожизненного договора. Автор разделяет позицию, что «договор ренты есть родовое понятие, пожизненная рента - один из видов договора ренты, а пожизненное содержание с иждивением - подвид пожизненной ренты» Лазарева Е. В. Пожизненная рента в гражданском праве современной России. Томск: Изд-во Том. ун-та, 2006. С. 30..

Помимо указанной особенности, связанной с понятийным аппаратом, сделка обладает рядом других особенностей. Прежде всего, речь идет о сроке действия. Само название «пожизненная» говорит о том, что рента устанавливается на срок жизни лица, которое передает предмет договора для совершения в последующем за него выплат. На основании п. 3 ст. 596 ГК РФ можно сформулировать принцип, согласно которому сделка должна быть заключена в отношении лица, которое на период заключения договора находится в здравии, в противном случае, он признается недействительным.

Также пожизненной ренте известен механизм института множественности лиц. Однако, не обойтись без характерных особенностей. «…доли каждого из таких получателей (сокредиторов) предполагаются равными. Смерть кого-либо из них, в случае отсутствия иных условий в договоре, влечет за собой то, что вся подлежавшая уплате плательщиком умершему рента распределяется между остальными получателями (сокредиторами). При этом приращение долей каждого из них, если другие указания в договоре отсутствуют, должно быть равным по размеру. Со смертью последнего получателя ренты обязательство ее выплаты прекращается» Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. М.: Статут, 2002. С. 378..

Законотворец четко определил форму выражения платежей - деньги. Таким образом, уплата пожизненной ренты в натуральном виде полностью исключена, несмотря на возможность точно подобрать ему денежный эквивалент. Исходя из положения получателя, который нуждается в удовлетворении определенных нужд, буквой закона был установлен базовый порог выплат - прожиточный минимум.

Существенным условием договора является обязанность рентного должника добросовестно исполнять надлежащие обязательства. Способы обеспечения обязательств были рассмотрены ранее в общем виде, однако, представляется важным рассмотреть их в контексте пожизненной ренты, поскольку имеются характерные исключения.

Неустойка как вариант обеспечения применяется довольно часто, ввиду того, что взаимоотношения сторон обладают признаком длительности, соответственно, ненадлежащее исполнение условий контракта может периодически случаться. В этом случае, неустойка будет выступать неким импульсом, побуждающим рентодателя своевременно и должно действовать во имя исполнения договора. Говоря о залоге, стоит лишь сказать, что указанная форма фигурирует в практической деятельности крайне часто, что символизирует о его удобстве в применении. Механизм поручительства как способа обеспечения обязательства также понятен в действии и используется в институте пожизненной ренты.

Возможность прибегнуть к банковской гарантии данный договор не предоставляет. Дело в том, что отношения между сторонами не составляют в совокупности предпринимательскую деятельность, а банковская гарантия, как известно, применяется в коммерческих связях. Данный перечень пополняет способ, именуемый как удержание вещи. Следуя сути договора, рентополучатель не обладает вещью, нуждающейся в передаче рентодателю, в связи с этим, рентный кредитор не может реализовать право удержать данную вещь. Использование задатка также невозможно в рамках пожизненного соглашения, по причине неспособности реализовать главную его задачу - обеспечивать. Нельзя не согласиться с мнением известного цивилиста О.А. Марковой о том, что «при неисполнении обязательства плательщиком ренты (задаткодатель) задаток уйдет на погашение рентных платежей за определенный период, в дальнейшем же требования получателя останутся необеспеченными» Маркова О. А. Договор ренты в российском гражданском праве: дис. к. ю. н.СПб, 2002. С.131..

Итак, при заключении договора пожизненной ренты в качестве способа обеспечения обязательств можно применять поручительство, залог и неустойку.

Далее считается необходимым рассмотреть субъектный состав указанного предмета внимания.

Получателем ренты может быть только гражданин, тогда как о статусе плательщика в законе ничего не значится. Представляется верной позиция С.А. Хохлова, человека науки в области юриспруденции, о том, что рентным должником считать можно физическое и юридическое лица (в том числе коммерческие и некоммерческие субъекты), то есть правовые барьеры отсутствуют. Поскольку вопросов относительно получателей не имеется, думается, привести классификацию плательщиков договора. Так, к первой группе отнесем учреждения, оказывающие социальную помощь населению (в Нижегородской области насчитывается достаточное количество государственных организаций, закрепленных за разными районами, которые осуществляют бытовые, организационные, психологические услуги гражданам - ГКУ НО «Управление социальной защиты населения»). Вторую группу составляют унитарные учреждения, которые заключают с пожилыми, ограниченными в трудоспособности людьми договоры пожизненного содержания с иждивением. Поскольку, как было выяснено ранее, пожизненное содержание с иждивением есть подвид пожизненной ренты, первый все-таки был включен в классификацию. В качестве примера будет приведено государственное унитарное предприятие города Москвы «Московская Социальная Гарантия», созданное Правительством столицы во имя социальной защиты нуждающегося населения. Четвертая группа - коммерческие организации, задача которых не состоит в предоставлении услуг социальной направленности. Как правило, они осуществляют предпринимательскую деятельность, извлекая выгоду от продажи недвижимости с рентным обременением.

Обеспечив правовой защитой рентного кредитора (заведомо более слабую сторону), закон наделил его правом требовать расторжения договора, а также возмещения убытков и выкупа ренты при ненадлежащем его исполнении (к слову, у плательщика подобной возможности не имеется). Выкуп осуществляется по тем же правилам, что описаны в договоре постоянной ренты. Также получатель вправе вернуть свое имущество, но при условии, что оно передавалась на безвозмездной основе (бесплатно), при этом происходит зачет в счет выкупной цены (п. 1 ст. 599 ГК РФ).

Заключительным по очередности, но не по значимости остается вопрос относительно существенного повреждения либо гибели имущества. В отличие от постоянной ренты, риск за порчу предмета договора полностью возлагается на плечи должника, от совершения выплат, соответственно, он не освобождается.

Вниманию подлежит завершающий вид рентных отношений - пожизненное содержание с иждивением.

Как уже было сказано, между пожизненной рентой и пожизненным содержанием с иждивением довольно много общего, поскольку второе является подвидом первого. Так, например, субъектный состав сделок идентичен.

Характерная особенность изучаемого субинститута - наличие тесных взаимоотношений между сторонами, поскольку рентодатель обеспечивает необходимым набором услуг и товаров, чтобы получатель чувствовал себя комфортно, насколько это возможно (налицо проявление фидуциарности). Для сравнения: два других вида договорных отношений подразумевают контакт плательщика и получателя фактически в момент передачи рентных платежей (что, стоит отметить, не характеризуется частой периодичностью - конец месяца либо квартала). Исходя из указанных особенностей, законодатель дополнительно гарантирует комфортное положение лица на стороне рентного кредитора. Прежде всего это проявляется в обязательстве плательщика получить согласие другой стороны на действия с обремененным рентой имуществом.

Представляется важным рассмотреть вопрос о предмете пожизненного содержания с иждивением, который имеет особенности. Прежде всего, речь идет о том, что отчуждаемое имущество может быть только недвижимым. В отличие от предыдущих, ранее изученных видов, выплата осуществляется не в денежной форме (или натуре), а в виде определенных, возможно, повторяющихся действий, которые необходимы для поддержания комфортабельной жизнедеятельности выгодополучателя (приготовление пищи, покупка одежды, поддержание чистоты, ритуальные услуги и тому подобное). Предмет договора может изменяться, то есть перечень обязательств может как увеличиваться, так и уменьшаться, по соглашению сторон.

Законодатель наделил императивностью норму ст. 602 ГК РФ, где установлено долженствование наличия величины содержания с иждивением. Субъекты вправе расширить данную информацию, внеся конкретные показатели качества, количества предоставляемых благ. При этом, объем общего содержания не может быть ниже двух установленных границ прожиточного минимума в месяц. Снова налицо дополнительная гарантия интересов получателя. На практике часто возникают разногласия сторон по поводу, как правило, неполноты объема исполняемых обязательств. Если разрешить спор мирно, путем достижения консенсуса не представляется возможным, дело направляется в суд, который рассматривает тяжбу беспристрастно, основываясь на идейных началах разумности и добросовестности.

Условия прекращения договора во многом схожи с пожизненной рентой. Так, одним из общих оснований является смерть рентополучателя. Факт смерти рентного должника, в свою очередь, подобного обстоятельства не составляет. «Так, по одному из дел, рассмотренных Верховным Судом РФ, было отмечено, что обязательства пожизненного содержания М. как продавца квартиры, которое ему предоставлял рентодатель Н., следовали из имущественных правоотношений и могли осуществляться не только Н., но и членами его семьи и не связаны только с его личностью. Невозможность перехода таких обязательств к другим лицам законом не установлена» Гражданский кодекс РФ. Последняя действующая редакция с Комментариями URL: http://stgkrf.ru/605 (дата обращения: 20.04.2016)..

Заключительным основанием является недобросовестное исполнение обязательств, приведшее к существенному нарушению соглашения. Согласно п. 1 с. 450 ГК РФ, «существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора» Гражданский кодекс Российской Федерации от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 29.06.2015) [Электронный ресурс]. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс»..