Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

• Введение
• Глава 1. Общие положения о договоре аренды зданий и сооружений
• 1.1 Предмет договора аренды зданий и сооружений
• 1.2 Особенности правового регулирования договора
• 1.3 Форма договора
• Глава 2. Исполнение договора аренды зданий и сооружений
• 2.1 Содержание и исполнение обязанностей арендодателя и арендатора
• 2.2 Ответственность сторон за неисполнение обязанностей по договору
• Заключение
• Список литературы
• Приложение
• Введение
• Актуальность темы исследования обусловлена необходимостью правового анализа договора аренды зданий и сооружений, который в силу специфики предмета аренды является самостоятельным видом аренды, который характеризуется высокой стоимостью и особой значимостью для гражданского оборота (Приложение).
• Так, здания и сооружения квалифицируются как объекты недвижимости по признакам неразрывной связи с землей и невозможности их перемещения без несоразмерного ущерба их назначению.
• Арендодателем по договору аренды зданий и сооружений вправе выступать любое физическое или юридическое лицо, имеющее титул как собственника здания или сооружения, так и лица, управомоченного законом или собственником сдавать данные объекты в аренду. В том случае, если в аренду сдается здание или сооружение, являющееся государственной или муниципальной собственностью и не закрепленное за государственными и муниципальными предприятиями и учреждениями, то арендодателями по этому договору выступают органы государственной власти и органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. Так, Федеральное агентство по управлению государственным имуществом РФ выступает арендодателем в отношении находящихся в федеральной собственности административных зданий, сооружений и нежилых помещений, не закрепленных за другими юридическими лицами на вещном праве.
• В соответствии с п. 1 ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
• Цель курсовой работы заключается в исследовании особенностей аренды зданий и сооружений.
• Для детального изучения данной цели мы выделяем следующие задачи для раскрытия темы:
• - охарактеризовать предмет договора аренды зданий и сооружений;
• - изучить особенности правового регулирования договора;
• - рассмотреть форму договора;
• - проанализировать содержание и исполнение обязанностей арендодателя и арендатора;
• - дать характеристику основаниям ответственности сторон за неисполнение обязанностей по договору;
• - сделать выводы.
• Объектом данной работы является договор аренды зданий и сооружений.
• Предметом исследования являются правовое регулирование и условия договора аренды зданий и сооружений.
• Методологическую основу исследования составили общенаучные и частно-научные (специальные) методы исследования. Среди них: системный метод анализа норм права, комплексность исследования, метод сравнения, системно-структурный анализ и другие.
• По структуре курсовая работа состоит из введения, двух основных глав, заключения и списка использованной литературы.
• Глава 1. Общие положения о договоре аренды зданий и сооружений
• 1.1 Предмет договора аренды зданий и сооружений
• В зарубежной и отечественной практике под управлением недвижимостью понимают взаимоотношения собственника и нанимаемого им управляющего (менеджера), который действует в интересах собственника и наделяется полномочиями: собирать арендную плату; выплачивать налоги; сдавать часть помещений в аренду; вести учет и отчитываться перед собственником. Таким образом, сдача в аренду объектов недвижимости становится одним из видов предпринимательской деятельности. С другой стороны, это эффективный способ получения за соответствующую плату необходимых зданий, сооружений, нежилых или жилых помещений и пр. В этом проявляется двойственная экономическая сущность аренды Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг.- М.: «Статут», 2000. - С.216..
• Еще Аристотель утверждал, что богатство состоит в пользовании, а не в праве собственности. И эта мысль не потеряла смысла и значения. Аренда не предполагает передачу объекта недвижимости в собственность. Для арендатора важны, прежде всего, его знания, умения и предприимчивость.
• Коммерческие объекты недвижимости подразделяются на приносящие доход (объекты торговли, гостиницы, развлекательные центры, офисы, гаражи и др.) и создающие условия для его извлечения (промышленные и индустриальные). Объекты недвижимости, способствующие извлечению прибыли, - это здания и сооружения (объекты, промышленного назначения) и предприятия как имущественные комплексы.
• Арендодатель (собственник объекта или лицо, уполномоченное на это законом или собственником) обязуется предоставить арендатору, главному субъекту рынка недвижимости объект недвижимости за арендную плату во временное владение и пользование или только во временное пользование (Ст. 606-605 ГК РФ).
• В аренду могут быть переданы земельные участки (за исключением земель, занятых Федеральной службой безопасности) (Ст. 22 п. 1 ЗК РФ), предприятия как имущественные комплексы, здания, сооружения. Особенности правового регулирования вышеназванных объектов недвижимости отражены в главе 34 ГК РФ. Но все же одной общей договорной модели и, следовательно, одинаковых требований от законодательства в отношении аренды объектов недвижимости промышленного назначения не существует. К объектам недвижимости, где особенности правового регулирования аренды не описываются в определенных параграфах, применяются «Общие положения об аренде».
• Проведя анализ норм ГК РФ, регулирующих вопросы аренды недвижимого имущества по существу, выделяются два общих принципа, на которых построены эти положения. Первый - это принцип свободы договора, проявляющийся в том, что число императивных норм, которые связаны с содержанием договора аренды объекта недвижимости, совсем незначительно. Они, можно сказать, приписываются к форме договора и необходимости его государственной регистрации Великородная Л.И. Государственная регистрация юридических лиц: от создания до ликвидации. Москва: Московская финансово-пром. акад., 2011 - С. 55.. Второй - при регулировании аренды объекта недвижимости не защищается «слабая сторона», как, например, происходит в случае жилищного найма, а осуществляется защита прав кредитора в обязательстве, в качестве которого может выступать как арендодатель, так и арендатор. Данный подход устанавливает равный баланс интересов обеих сторон договора, не делая для содержания их договорных отношений жестких рамок Грешников И.П. Субъекты гражданского права: юридическое лицо в праве и законодательстве. СПб.: Юрид. центр ПресС. 2002 - С. 114..
• Разумеется, на нормах Гражданского кодекса регулирование аренды объектов недвижимости не заканчивается. Правила ГК РФ о регистрации договоров аренды объектов недвижимости подробно рассматриваются в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 12.03.2014) // Собрание законодательства РФ, 1997, № 30, ст. 3594. и в актах, которые приняты в его развитие. Также, в соответствии со статьей 607 ГК РФ, законом могут быть установлены особые правила аренды отдельных природных объектов, а согласно статье 610 ГК РФ могут быть установлены максимальные предельные сроки, прописывающиеся в договоре аренды, для аренды некоторых видов имущества и некоторых видов аренды.
• Принятия каких-либо других нормативных актов, которые регулируют арендные отношения, в Кодексе не предусмотрено.

1.2 Особенности правового регулирования договора

К правоотношениям, связанным с арендой зданий и сооружений, применяются правила, прописанные в параграфе 4 главы 34 ГК РФ Анисимов А. П. Гражданское право России. Общая часть. Москва: Юрайт, 2013 - С. 247..

Права приобретенного арендатором здания (сооружения) по отношению к земельному участку содержатся в статьях 652, 653 ГК РФ. Эти правила используются применительно к двум ситуациям: когда земельный участок, на котором находится сооружение, не является собственностью арендодателя и когда здание или сооружение принадлежит арендодателю на праве собственности. В последнем случае в договоре аренды сооружения одновременно ставится и решается вопрос о передаче арендатору в аренду также и земельного участка, на котором располагается это сооружение. Земельный участок может предоставляться арендатору и на ином праве, если такое предусмотрено в договоре. Считается, что земельный участок на срок аренды сооружения (здания), право пользования частью земельного участка, занятой сооружением (зданием) и необходимой для использования его по назначению (п. 2 ст. 652 ГК РФ), переходит арендатору, если в договоре аренды сооружения не прописаны какие-либо указания о праве арендатора на земельный участок. Если земельный участок не принадлежит владельцу сооружения на праве собственности, то такое сооружение может передаваться в аренду без согласия собственника земли. Но это возможно при условии, что подобные действия собственника сооружения не будут противоречить договору, заключенному с собственником земельного участка, или закону (п. 3 ст. 652 ГК РФ).

Следовательно, при таких обстоятельствах к арендатору сооружения переходит от арендодателя также и право пользования соответствующей частью земельного участка. Защите законных интересов и прав арендатора, а также стабильности арендных отношений способствует определенное положение. Судя по нему, арендатор сооружения сохраняет за собой право пользования частью земельного участка, на которой расположено сооружение, и необходимой частью для его использования по назначению, в том числе и в случае смены собственника участка, например в результате его продажи (ст. 653 ГК РФ).

1.3 Форма договора

Итак, В рамках договора аренды здания или сооружения, одна сторона (арендодатель) предоставляет другой стороне (арендатору) во временное владение и пользование за плату сооружение или здание. Арендодателем может быть собственник здания или сооружения, а также лица на то уполномоченные собственником или законом.

Договор аренды заключается в письменной форме и подписывается обеими сторонами. При несоблюдении формы договора аренды, он может быть признан недействительным.

Договор - непубличный, двусторонний, взаимообязывающий, взаимосогласованный, срочный.

Ст. 651 ГК России устанавливает письменную форму договора аренды зданий и сооружений, уточняя, что договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Пунктом 2 ст. 651 устанавливается обязательность государственной регистрации договора, заключенного на срок не менее одного года Баренбойм П.Д. Юридические лица публичного права в доктрине и практике России и зарубежных стран. Москва: Юстицинформ, 2011 - С. 93..

Эти правила о форме договора аренды зданий и сооружений вытекают из общих положений ГК об аренде недвижимости, изложенных в п. 2 ст. 609, в соответствии с которым договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом Великородная Л.И. Государственная регистрация юридических лиц: от создания до ликвидации. Москва: Московская финансово-пром. акад., 2011 - С. 57-58..

Специфика норм о форме договора аренды зданий и сооружений состоит в том, что в отношении него не применяются правила, на основании которых договор может быть заключен путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной и иной связи (п. 2 ст. 434 ГК).

Последствия несоблюдения формы договора также отличаются от общих положений (ч. 1 ст. 162 ГК РФ). Несоблюдение формы договора аренды здания или иного сооружения влечет его недействительность (абз. 2 ч. 1 ст. 651 ГК РФ) Постановление ФАС Поволжского округа от 06.03.2012 по делу № А12-12945/2011 // Документ опубликован не был..

Статьей 651 ГК установлены различные последствия несоблюдения письменной формы договора аренды зданий и сооружений и требования его государственной регистрации. Так, несоблюдение формы договора, в соответствии с п. 1 ст. 651, влечет его недействительность. В случае несоблюдения требования государственной регистрации договор считается незаключенным (п. 2 ст. 651).

Требования государственной регистрации договора аренды зданий и сооружений конкретизируются в Федеральном Законе от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». До принятия Федерального закона от 9 июня 2003 г. «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» между положениями ГК и Закона о государственной регистрации в части регистрации договора аренды зданий и сооружений существовали значительные противоречия Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг.- М.: «Статут», 2000. - С.216..

В п. 1 ст. 26 Закона определялось, что право аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. Тогда как в соответствии с п. 2 ст. 651, государственной регистрации подлежит сам договор аренды.

По смыслу ст. 26 Закона о регистрации, несмотря на то, что сам договор аренды зданий и сооружений, заключенный на срок до 12 месяцев, в соответствии с ГК РФ, не подлежит государственной регистрации, право аренды, возникшее из такого договора, должно быть зарегистрировано». Рядом юристов высказывалось мнение, что договор аренды при отсутствии зарегистрированного права аренды не может служить доказательством существования такого права.

Окончательным решением проблемы противоречия нормативных актов стало внесение изменений в Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В соответствии с измененной статьей 26 Закона, государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества (п. 1 ст. 26).

Глава 2. Исполнение договора аренды зданий и сооружений

2.1 Содержание и исполнение обязанностей арендодателя и арендатора

Договор аренды относится к числу наиболее распространенных договоров как в сфере предпринимательской деятельности, так и в быту (прокат предметов домашнего обихода). Нами проведено исследование наиболее часто встречающихся проблем, связанных с исполнением договоров аренды.

Как правило, это ненадлежащее исполнение условий договора со стороны арендатора или арендодателя. Например, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора, не уплачивает либо несвоевременно или в неполном размере уплачивает арендную плату. Со стороны арендодателя это может быть передача арендатору имущества, обремененного правами третьих лиц, не выполнение обязанностей по проведению ремонта либо создание иных препятствий по пользованию переданным имуществом. Если эти нарушения не будут устранены после получения претензии контрагента, либо недобросовестная сторона продолжает ненадлежащее исполнять взятые на себя обязательства - это может быть основанием для досрочного расторжения договора в судебном порядке.

Период действия договора указывается в виде пункта в договоре. Договор, со сроком действия более одиннадцати месяцев, подлежит государственной регистрации. Договор считается заключенным с момента такой регистрации.

Вместе с правами на аренду здания или сооружения, арендатор получает права на аренду земельного участка, находящегося под арендуемым сооружением.

При продаже земельного участка, на котором находится арендуемое здание или сооружение, арендатор вправо продолжать пользоваться земельным участком на условиях действующего договора аренды здания или сооружения.

По истечении срока действия договора, арендатор имеет приоритетное право аренды на следующий срок. При необоснованном отказе арендодателя от продления договора аренды здания или сооружения, арендатор имеет право по суду потребовать возмещения понесенным им убытков.

Размер, порядок и сроки платежей арендатора определяется договором. При их отсутствии, договор считается незаключенным. Арендный платеж включает плату за пользование земельным участком, на котором находится арендуемое имущество.

Договор аренды здания (сооружения) не предусматривает переход в собственность арендатора арендуемого движимого имущества, по истечении срока аренды.

Передача арендодателем здания или сооружения арендатору, осуществляется на основании передаточного акта (акта приема-передачи) или иного документа, подписываемого сторонами. Необоснованное уклонение сторон от подписания акта передачи, признается как нарушение исполнения своих обязательство по договору аренды, с соответствующими штрафами и неустойками.

Арендатор за свой счет поддерживает арендуемое здание или сооружение в пригодном для пользования виде, в течение всего срока договора аренды. Расходы, связанные с коммерческой эксплуатацией, осуществляется за счет арендатора.

Производимая в арендуемом здании или сооружении продукция принадлежит целиком и полностью арендатору.

Страхование арендуемого здания или сооружения является необязательным по закону и может быть отдельно оговорено в договоре. При изъявлении арендатором желания произвести страхование, расходы несет арендатор.

По истечении срока действия договора или его досрочном прекращении, арендатор обязан передать арендуемое здание или сооружение по акту передачи арендодателю.

Согласно ч. 2 ст. 450 ГК РФ договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной. Перечень специальных оснований для расторжения договора аренды определяется ст.ст. 619 и 620 ГК РФ Грешников И.П. Субъекты гражданского права: юридическое лицо в праве и законодательстве. СПб.: Юрид. центр ПресС. 2002 - С. 115-116..

Кроме оснований, предусмотренных ГК РФ, договором могут быть установлены дополнительные основания, по которым каждая из сторон вправе требовать досрочного расторжения договора (в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора) Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 27.12.2011 по делу N А19-10682/2011 // Документ опубликован не был.. Причем не обязательно, чтоб основания досрочного расторжения договора аренды, установленные в договоре, были связаны с какими-либо нарушениями со стороны контрагентов, хотя, как правило, в договор включаются именно виновные основания. Так, часто в текст договора включается возможность отказа от договора в случае однократной просрочки внесения арендной платы арендатором Началов А.В. Юридические лица и индивидуальные предприниматели: создание, реорганизация, ликвидация. Москва: Налог-Инфо, 2007 - с. 215..

При этом данный вариант настолько распространен, что нашел отражение в документах Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой: Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 // Вестник ВАС РФ, № 3, 2002..

Высшая судебная инстанция признала правомерность включения в договор таких условий, как однократная просрочка внесения арендной платы, внесение неполной суммы арендной платы.

Значимым основанием для расторжения договора в судебном порядке признается также несоблюдение договора одной иаз сторон, которое влечет для другой стороны такой вред, что она в значительной степени теряет то, на что рассчитывала при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ). Однако следует учесть, что мировой экономический кризис, отсутствие кредитования и тяжелое финансовое положение не являются основанием для досрочного расторжения договора аренды в связи с существенным изменением обстоятельств, даже если арендатор утратил производственную необходимость в пользовании помещением.

Исходя из норм п. 2 ст. 452 ГК РФ, иск о расторжении договора может быть заявлен стороной в суд, лишь после получения отказа другой стороны или неполучения ответа в установленный срок, а при его отсутствии - в 30-дневный срок. Если договор аренды расторгается по требованию арендодателя, то он имеет основания требовать расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Однако судебная практика не исключает возможности направления в одном обращении и предупреждения о необходимости исполнения им обязательства, и требования о расторжении договора. Неоднозначно решается судами вопрос о том, подлежат ли удовлетворению требования арендодателя о расторжении договора, если арендатор исполнил свое обязательство после его обращения в суд, но до вынесения решения. Несвоевременное исполнение обязательств арендатором является безусловным основанием для расторжения договора в судебном порядке Тарасова О.Е. Гражданское общество: теория и практика. Абакан: Хакасский гос. ун-т им. Н.Ф. Катанова, 2012 - с. 52..

Досрочное расторжение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды (ст. 618 ГК РФ) - на необходимость соблюдения указанной нормы также указывает судебная практика.

Немало споров возникает в связи с возвратом арендуемого имущества. Порядок возврата арендованного имущества определен ст. 622 ГК РФ. Во избежание споров в случае прекращения действия договора имущество должно быть возвращено по акту приема-передачи. В нем должно быть отражено состояние имущества, а также указана своевременность возврата. Арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в состоянии, в котором его получил, кроме состояния естественного износа при нормальных условиях эксплуатации Козлова Н.В. Понятие и сущность юридического лица: Очерк истории и теории. М.: Статут, 2003 - с. 284..

Как известно, договор аренды недвижимого имущества со сроком действия не менее года подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст. 651 ГК РФ) Великородная Л.И. Государственная регистрация юридических лиц: от создания до ликвидации. Москва: Московская финансово-пром. акад., 2011 - С. 60.. Отсутствие государственной регистрации договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок более одного года, является основанием для признания договора незаключенным. Между тем нередко стороны, желая избежать финансовых затрат заключают и перезаключают договоры на срок 11 месяцев, либо указывают, что по истечению срока договор считается продленным на неопределенный срок, что также не требует государственной регистрации. Однако, как известно, при государственной регистрации сделок в органах Росреестра проводится правовая экспертиза представленных документов. При решении вопроса о государственной регистрации сделок с недвижимостью следует помнить, что экономия на государственной пошлине может сказаться проблемами при исполнении договора аренды, и более значительными расходами, связанными с рассмотрением дела в суде. Если договор аренды прошел государственную регистрацию, любые изменения к нему также подлежат регистрации, в том числе соглашение о расторжении договора.

При расторжении договора сторона, не исполнявшая или ненадлежащим образом исполнявшая договор, обязана возместить другой стороне вызванные этим убытки. Лицо, которое требует возмещения убытков, должно доказать, что убытки имели место быть и размер такого убытка, что на практике не всегда возможно из-за сложности расчетов и отсутствия соответствующей доказательной базы. Мы рекомендуем предусмотреть в договоре аренды гражданско-правовую ответственность сторон в форме неустойки Танимов О.В. Юридические фикции: история, предпосылки возникновения и развития. Москва: ФГБОУ ВПО «РЭУ им. Г.В. Плеханова», 2012 - С. 99..

Следует отметить, что несмотря на то, что система норм в области регулирования арендных отношений на сегодняшний день практически сформирована, на практике по-прежнему часто возникают споры, связанные с заключением, исполнением и расторжением договоров аренды, что указывает на необходимость дальнейших исследований в этой области. Изучение правоприменительной практики позволит выработать предложения по совершенствованию гражданского законодательства в рассматриваемой сфере.

Таким образом, здание или сооружение представляет собой довольно специфический объект гражданских прав, что можно заметить в ГК РФ (ст. 132). Объектом гражданско-правовых сделок, а также и договора аренды, может быть не только целое здание или сооружение, но и часть его. С другой стороны, ст. 650 ГК РФ под объектом договора аренды зданий и сооружений понимает термин «здание или сооружение в целом». Весь вопрос состоит в том, что считается частью здания или сооружения и может ли его часть передаваться в аренду на основе договора аренды зданий и сооружений. Сегодня не существует правовых препятствий для разделения зданий или сооружений и для определения юридической судьбы их отдельных частей. Но отделение части здания или сооружения, которая будет не соответствовать определению здания или сооружение как самостоятельного имущественного комплекса, приведет к тому, что сдача этой части в аренду как единого комплекса будет невозможна, будет следствием того что понадобится заключение отдельных договоров. Если часть здания или сооружения является самостоятельным имущественным комплексом, пригодным для осуществления предпринимательской деятельности, то она может быть передана в аренду по тем же правилам, что и здание или сооружение в целом.

2.2 Ответственность сторон за неисполнение обязанностей по договору

После передачи зданий и сооружений в аренду Арендодатель и Арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав переданных зданий и сооружений долгам, которые были переведены на Арендатора без согласия кредитора.

Вместе с тем, следует обратить внимание на некоторые проблемы перехода прав требования и долгов при передаче зданий и сооружений в аренду Иоффе О.С. Избранные труды по гражданскому праву: из истории цивилистической мысли, гражданское правонарушение, критика теории «хозяйственного права». Москва: Статут, 2009 - с. 512..

В соответствии с действующим российским законодательством переход прав требования и долгов в составе зданий и сооружений носит в основном диспозитивный характер. Не являются исключением и положения ГК РФ об аренде зданий и сооружений, которые предоставляют сторонам право самостоятельно определять объем передаваемых в составе имущественного комплекса прав и обязанностей. Хотя такая свобода усмотрения не может быть безграничной. В юридической литературе вещное содержание зданий и сооружений рассматривается как статичное состояние комплекса, а возникающие, изменяющиеся и прекращающиеся «по поводу» вещей отношения, напротив, рассматриваются как динамика, внутреннее и внешнее самодвижение, саморазвитие и самовоспроизводство организованной людским субстратом совокупности предметов материального мира. «Динамичный» элемент выступает в роли связующего звена между предпринимателем и материальной основой зданий и сооружений. Поэтому если стороны полностью исключат права требования и долги из состава арендуемых зданий и сооружений, не будет ли оно представлять собой простую совокупность вещей? Ответ на этот вопрос представляется утвердительным. Российское законодательство смотрит на здание и сооружение как на особое имущество, имеющее свое отдельное существование, как комплекс прав и обязанностей вроде наследства. Поэтому следует признать, что при передаче зданий и сооружений во временное владение и пользование недостаточно передать отдельные материальные ценности, необходимо передать права и обязанности, объединенные идеей зданий и сооружений. Кроме того, в большинстве случаев с передачей зданий и сооружений арендодатель лишается возможности исполнить принятые на себя обязательства перед кредиторами. Поэтому реализация этих обязательств возлагается на арендатора зданий и сооружений Караваев Н.В. Субъекты гражданского права: физические и юридические лица. Киров: АверС. 2011 - с. 121..

Вопрос о том, какие имущественные права и обязанности войдут в состав зданий и сооружений, должен быть решен сторонами еще до заключения договора аренды Грешников И.П. Субъекты гражданского права: юридическое лицо в праве и законодательстве. СПб.: Юрид. центр ПресС. 2002 - С. 196..

В этих целях стороны должны составить и рассмотреть перечень прав требований и обязательств, включаемых в состав зданий и сооружений, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований. В последующем этот перечень станет неотъемлемой частью договора аренды зданий и сооружений. Большинством российских цивилистов подчеркивается невозможность перехода к приобретателю долгов, не включенных в состав зданий и сооружений при заключении договора, то есть без согласия приобретателя.

Переход долгов в составе зданий и сооружений осуществляется на основании соглашения о переводе долга (ст.ст. 391, 392 ГК РФ). Согласно общим положениям ГК РФ об обязательствах перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора (ст. 391 ГК РФ). При этом до получения сторонами согласия кредитора на замену должника договор перевода долга не несет правовых последствий, то есть состав участников обязательственных правоотношений остается прежним.

Другой не менее интересный вопрос состоит в том, в пределах каких сроков применяется правило о солидарной ответственности арендатора и арендодателя по включенным в состав переданных зданий и сооружений долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора.

Солидарность обязанности в нашем случае установлена законом, соответственно, только законом может быть ограничена каким-либо сроком, что не позволяет руководствоваться целесообразностью при решении поставленного вопроса.

Специальных правил в отношении уступки прав требования при передаче зданий и сооружений законодатель не предусматривает, поэтому стороны должны руководствоваться общими положениями о цессии §1 главы 24 ГК РФ. По общему правилу, для перехода к другому лицу прав требования согласие должника не требуется (п. 2 ст. 382 ГК РФ). Однако новый владелец зданий и сооружений заинтересован в том, что бы должник был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав Иоффе О.С. Избранные труды по гражданскому праву: из истории цивилистической мысли, гражданское правонарушение, критика теории «хозяйственного права». Москва: Статут, 2009 - с. 517..

В отсутствие уведомления, должник может исполнить обязательство старому кредитору безразлично тому, было ли уступлено право требования, действуя при этом с освобождающим результатом, поскольку исполнение обязательства бывшему владельцу зданий и сооружений (первоначальному кредитору) признается исполнением надлежащему кредитору (п. 3 ст. 382 ГК РФ). Компенсация в этом случае должна состояться во внутреннем правоотношении между старым и новым владельцем зданий и сооружений.

Таким образом, следует сделать следующие выводы:

- среди всех других видов аренды аренда недвижимости занимает довольно значимое место, хотя в ГК РФ не существует единых требований по отношению к аренде всех объектов недвижимости Жариков В. В. Организация предпринимательской деятельности. Тамбов: ТГТУ, 2011 - С. 87.;

- сам термин «недвижимость» используется в законодательстве в двух понятиях. Первое - объекты недвижимости, на которые необходимо регистрировать права. Второе - комплексы, указанные в законе (здания и сооружения);

- договор аренды земельных участков, нежилых помещений, зданий, сооружений не подлежит регистрации, если заключается на срок до одного года;

- объекты недвижимости, арендованные на определенный срок, подлежат по истечении этого срока возврату арендодателю;

- арендатор обязан своевременно и в полном объеме производить оплату за временное пользование объектом недвижимости;

- аренда объектов недвижимости играет довольно большую роль в развитии экономики России, в имущественных правоотношениях и является способом получения дохода от вложенных средств.

договор аренда здание

Заключение

Таким образом, проведя исследование на тему «Договор аренды зданий и сооружений: теория и практика» следует сделать вывод, что в связи с тем, что законодательно не предусмотрено универсальных требований к сторонам по договору аренды зданий и сооружений, необходимо знать о некоторых механизмах регулирования, которые помогут избежать конфликтных ситуаций:

- при заключении договора зданий и сооружений в договоре важно сослаться от куда возникло право у арендодателя сдавать здание или сооружение в аренду, т.е. является Арендодатель собственником здания или сооружения, либо это арендатор с правом субаренды, либо иное предусмотренное законом.

- предусмотреть, какой момент считать оплатой, когда арендатор перевел денежные средства со своего расчетного счета, либо же когда арендодатель их получил на свой расчетный счет.

- возможность прерывания договора в одностороннем порядке в случае, если становится известным тот факт, что Арендодатель (или Арендатор) избегает платить налоги, занимается нелегальной деятельностью, либо эта деятельность перестала соответствовать закону по причине принятия новых законодательных актов. Такая формулировка позволяет заинтересованной стороне по своему одностороннему желанию расторгнуть договор.

Вышеизложенные выводы говорят высокой значимости регулирования договорных гражданско-правовых отношений относительно аренды зданий и сооружений, что говорит о необходимости более детального и подробного изучения выбранной проблемы. Законодательное регулирование не сформулировано еще в полной мере, но востребованность данного регулирования обуславливает его актуальность и требует дальнейшего продолжения работы над данным вопросом.

Вместе с тем, можно попытаться сделать точно такой же, по аналогии с куплей-продажей зданий и сооружений, вывод о необходимости законодательного урегулирования аренды зданий и сооружений. Фактически, заключение и исполнение договоров аренды зданий и сооружений связано с таким количеством сложностей, часть из которых проанализирована выше, что гораздо целесообразнее с экономической точки зрения и с точки зрения гарантий прав участников таких сделок достигать того же результата ценой меньших потерь, совершая по раздельности сделки аренды всех объектов гражданских прав, входящих в имущественный комплекс зданий и сооружений. Однако возникает вопрос: удастся ли из множества таких сделок «собрать» здание или сооружение как единую, неделимую сложную систему имущественных и неимущественных отношений, которые только в совокупности образуют имущественный комплекс? Ответ, очевидно, должен быть отрицательным, поскольку по существу все эти сделки должны иметь единую цель, и если рассматривать их по отдельности, неизбежно следует вывод об их недействительности по мотиву притворности, поскольку все они подменяют аренду зданий и сооружений как единого имущественного комплекса.

Список литературы

Нормативно-правовые акты

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ, от 05.02.2014 № 2-ФКЗ) // Собрание законодательства РФ. 2009. № 4. Ст. 445.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 02.11.2013) // Собрание законодательства РФ, 1994, № 32, ст. 3301.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 28.12.2013) // Собрание законодательства РФ, 1996, № 5, ст. 410.

4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) от 26.11.2001 № 146-ФЗ (ред. от 28.12.2013) // Собрание законодательства РФ, 2001, № 49, ст. 4552.

5. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть четвертая) от 18.12.2006 № 230-ФЗ (ред. от 23.07.2013) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.09.2013) // Собрание законодательства РФ, 2006, № 52 (1 ч.), ст. 5496.

6. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 12.03.2014) // Собрание законодательства РФ, 1997, № 30, ст. 3594.

Литература

7. Анисимов А.П. Гражданское право России. Общая часть. Москва: Юрайт, 2013 - 478 с.

8. Баренбойм П.Д. Юридические лица публичного права в доктрине и практике России и зарубежных стран. Москва: Юстицинформ, 2011 - 182 с.

9. Великородная Л.И. Государственная регистрация юридических лиц: от создания до ликвидации. Москва: Московская финансово-пром. акад., 2011 - 301 с.

10. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг.- М.: «Статут», 2000. - С.216.

11. Грешников И.П. Субъекты гражданского права: юридическое лицо в праве и законодательстве. СПб.: Юрид. центр Пресс, 2002 - 329 с. - ISBN 5-94201-058-7.

12. Жариков В.В. Организация предпринимательской деятельности. Тамбов: ТГТУ, 2011 - 104 с.

13. Иоффе О.С. Избранные труды по гражданскому праву: из истории цивилистической мысли, гражданское правонарушение, критика теории «хозяйственного права». Москва: Статут, 2009 - 780 с.

14. Караваев Н.В. Субъекты гражданского права: физические и юридические лица. Киров: Аверс, 2011 - 178 с.

15. Козлова Н.В. Понятие и сущность юридического лица: Очерк истории и теории. М.: Статут, 2003 - 316 с.

16. Началов А.В. Юридические лица и индивидуальные предприниматели: создание, реорганизация, ликвидация. Москва: Налог-Инфо, 2007 - 389 с.

17. Танимов О.В. Юридические фикции: история, предпосылки возникновения и развития. Москва: ФГБОУ ВПО «РЭУ им. Г. В. Плеханова», 2012 - 134 с.

18. Тарасова О.Е. Гражданское общество: теория и практика. Абакан: Хакасский гос. ун-т им. Н. Ф. Катанова, 2012 - 69 с.

Материалы судебной практики

19. Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой: Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 // Вестник ВАС РФ, № 3, 2002.

20. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 27.12.2011 по делу N А19-10682/2011 // Документ опубликован не был.

21. Постановление ФАС Поволжского округа от 06.03.2012 по делу № А12-12945/2011 // Документ опубликован не был.

Приложение

Договор аренды здания (сооружения)

Мы, (наименование организации, либо Ф.И.О. гражданина полностью, дата рождения, вид и реквизиты документа, удостоверяющего личность), выдан (дата выдачи, наименование органа, выдавшего документ, удостоверяющий личность), проживающий(-ая) по адресу (адрес постоянного места жительства или преимущественного пребывания), именуемый(-ая) в дальнейшем «Арендодатель», в лице (если договор заключается представителем Арендодателя, то необходимо указать перечисленные выше сведения о гражданине), действующего(-ей) на основании (вид и реквизиты документа - основания, например, доверенности, договора доверительного управления) с одной стороны, и (наименование организации, либо Ф.И.О. гражданина полностью, дата рождения, вид и реквизиты документа, удостоверяющего личность), выдан (дата выдачи, наименование органа, выдавшего документ, удостоверяющий личность), проживающий(-ая) по адресу (адрес постоянного места жительства или преимущественного пребывания), именуемый(-ая) в дальнейшем «Арендатор», в лице (если договор заключается представителем Арендатора, то необходимо указать перечисленные выше сведения о гражданине), действующего(-ей) на основании вид и реквизиты документа-основания, например, доверенности, договора доверительного управления) с другой стороны (далее - Стороны),

заключили настоящий договор (далее - Договор) о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование Арендатору здание (сооружение), находящееся по адресу _______________, на земельном участке площадью _____, принадлежащем Арендодателю на праве (указать вид права).

Одновременно с передачей прав владения и пользования зданием (сооружением) (далее - здание) Арендатору передается право (указать вид права) на часть земельного участка, занятую зданием и необходимую для его использования, площадью ______.

1.2. На момент заключения настоящего договора указанное в п. 1 договора здание принадлежит Арендодателю на праве собственности, что подтверждается (указать вид, дату выдачи, номер и другие сведения о правоустанавливающем документе).

Право (указать вид права) Арендодателя на земельный участок, занятый зданием, указанным в п. 1 настоящего договора, подтверждается наименования и полные реквизиты правоустанавливающих документов).

1.3. Сведения о здании:

Адрес, Назначение, Общая характеристика, Площадь, Этажность, Другие параметры - (материалы, из которых выполнены фундамент, несущие конструкции, кровля, наличие лоджий, балконов, лестниц, систем отопления, водоснабжения, канализации, электроснабжения, внутренняя отделка -- по помещениям и др.).

Примечание. Указываются также иные сведения, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору, в т.ч. данные, определяющие расположение здания на соответствующем земельном участке.

Техническая характеристика здания приведена в выписке из технического паспорта, выданной « ___ »_________20__г. (наименование органа), являющейся неотъемлемой частью настоящего договора (Приложение № 1).

1.4. Сведения о земельном участке, право (указать вид права) на который переходит Арендатору по настоящему договору:

Кадастровый номер, Местоположение (адресные ориентиры), Категория земель, Цель использования, Общая площадь, Кадастровая карта (план) земельного участка, дата и наименование органа кадастрового учета ее выдавшего - является приложением к настоящему договору.

1.5. Здание предоставляется Арендатору для (цели использования).

1.6. Оценочная стоимость здания с учетом норм амортизации и коэффициентов переоценки на день заключения настоящего договора составляет (сумма цифрами и прописью) рублей.

1.7. Арендодатель передает Арендатору во временное владение и пользование по настоящему договору электрооборудование, системы водоснабжения, канализации, телефонные линии и иное имущество, установленное в здании

Перечень передаваемого имущества, установленного и находящегося в здании, приводится в Приложении № 2 к настоящему договору, являющемся неотъемлемой его частью.

1.8. Оборудование арендуемого здания средствами защиты от несанкционированного проникновения посторонних лиц и противопожарной сигнализацией, а также организация, при необходимости, круглосуточной охраны производятся за счет (наименование стороны договора).

1.9. В случае, если Арендодатель выставит арендуемое здание для продажи, Арендатор имеет первоочередное право купить его по цене, назначенной Арендодателем для любого добросовестного приобретателя.

2. ПОРЯДОК ПЕРЕДАЧИ ЗДАНИЯ

2.1. Арендодатель в _________ срок после ___________ передает Арендатору здание и земельный участок, на котором оно расположено, по акту сдачи-приемки, подписываемому представителями Арендодателя и Арендатора.

2.2. Вместе со зданием сдаче-приемке подлежит установленное и находящееся в нем имущество, указанное в Приложении № 2 к настоящему договору.

2.3. Здание должно быть передано в состоянии, соответствующем характеристикам, указанным в Приложении № 1 к настоящему договору, и пригодном для дальнейшей эксплуатации.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду°зда-ния, препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он не знал об этих недостатках.

3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

3.1. Арендодатель вправе:

контролировать соблюдение Арендатором условий настоящего договора;

беспрепятственно посещать сданное в аренду здание с целью реализации контрольных функций;

осуществлять иные правомочия собственника, не ограниченные условиями настоящего договора.

3.2. Арендодатель обязан:

предоставить Арендатору здание в порядке, установленном в разделе 2 настоящего договора;

производить за свой счет капитальный ремонт здания;

принимать необходимые меры к устранению аварий, возникших в здании не по вине Арендатора;

информировать Арендатора о правах третьих лиц в отношении переданного по настоящему договору здания;

в случае отчуждения здания информировать об этом Арендатора не позднее чем за ______ дней до __________; при этом переход права собственности на здание от Арендодателя к третьему лицу не является основанием для изменения или расторжения настоящего договора.

3.3. Арендатор вправе:

сдать переданное ему здание в субаренду любому юридическому или физическому лицу, предварительно получив письменное согласие Арендодателя;

по истечении срока действия договора или при досрочном его расторжении изъять произведенные Арендатором в здании улучшения, которые могут быть отделены без ущерба для здания (отделимые улучшения);

после прекращения настоящего договора получить от Арендодателя стоимость неотделимых улучшений здания, произведенных Арендатором за свой счет с предварительного письменного согласия Арендодателя;

с письменного согласия Арендодателя и по согласованию с соответствующими государственными и муниципальными органами производить работы, связанные с переустройством, перепланировкой либо иными изменениями, затрагивающими основные конструкции здания.

3.4. Арендатор обязан:

принять от Арендодателя здание в порядке, установленном в разделе 2 настоящего договора;

использовать здание только в соответствии с целями, указанными в п. 1.5 настоящего договора;

своевременно вносить арендную плату, а также коммунальные платежи;

производить за свой счет текущий ремонт здания и содержать его в пригодном для эксплуатации состоянии;

соблюдать противопожарные, технические, санитарные и иные нормативные требования, предъявляемые к пользованию зданием;

обеспечить представителям Арендодателя, а также управомоченных государственных и муниципальных органов свободный доступ в здание для осуществления контроля, выполнения аварийных, ремонтных и других работ;

не позднее чем (срок) до истечения срока действия договора сообщить Арендодателю о своем намерении освободить здание или заключить договор аренды здания на новый срок.

4. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

4.1. Настоящий договор вступает в силу в день его государственной регистрации и действует до « ___ »__________20__г.

Примечание. В случае, если срок аренды менее одного года, договор аренды вступает в силу с момента его подписания сторонами и не нуждается в государственной регистрации.

Срок аренды составляет (лет, месяцев).

4.2. Арендатор (имеет, не имеет) преимущественное право на заключение договора аренды здания на новый срок после истечения срока действия настоящего договора.

4.3. В случае, если после истечения срока настоящего договора Арендатор продолжает пользоваться зданием при отсутствии возражений со стороны Арендодателя, то договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на срок _________.

5. АРЕНДНАЯ ПЛАТА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

5.1. Арендатор уплачивает Арендодателю в течение срока действия настоящего договора арендную плату за предоставленное ему по настоящему договору здание в размере _______ рублей за один квадратный метр площади в месяц.

Ставка арендной платы включает: ____________.

5.2. Указанная в п. 5.1 настоящего договора ставка арендной платы является окончательной, пересмотру и изменению в течение срока действия договора не подлежит.

5.3. В случае уменьшения размера полезной площади арендуемого здания по причинам, не зависящим от Арендатора, последний имеет право на соразмерное уменьшение суммы вносимой арендной платы. Уменьшение арендной платы производится путем вычитания Арендатором соразмерной произошедшему уменьшению размера площади суммы следующего ежемесячного платежа.

5.4. Арендная плата за пользование зданием вносится Арендатором в следующем порядке:

-первый платеж в размере месячной арендной платы вносится в течение _______ -дневного срока, считая с даты подписания акта сдачи-приемки арендуемого помещения;

- последующие платежи вносятся за каждый истекший месяц не позднее _____ числа месяца, следующего за истекшим.

5.5. Арендная плата вносится путем перечисления Арендатором подлежащей уплате суммы на расчетный счет Арендодателя.

6. ДЕЙСТВИЕ НЕПРЕОДОЛИМОЙ СИЛЫ

6.1. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения договора в результате событий чрезвычайного характера, наступление которых сторона, не исполнившая обязательство полностью или частично, не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами.

6.2. При наступлении указанных в пункте 6.1 обстоятельств сторона по настоящему договору, для которой создалась невозможность исполнения ее обязательств по договору, должна в кратчайший срок известить о них в письменной форме другую сторону с приложением соответствующих подтверждающих документов.

7. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН И ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ

7.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему договору стороны несут ответственность в соответствии с гражданским законодательством, действующим на территории Российской Федерации.

7.2. В случае невнесения арендной платы в сроки, установленные в настоящем договоре, Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку в размере ____% от суммы невнесенного платежа за каждый месяц просрочки, но не более ____% от суммы платежа.

7.3. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть из настоящего договора, стороны будут стремиться разрешить путем переговоров.

В случаях, предусмотренных законодательством, применяется досудебный порядок разрешения споров.

В случае, если указанные споры и разногласия не могут быть решены путем переговоров или в досудебном порядке, они подлежат разрешению в соответствии с действующим законодательством в арбитражном суде (указать название и место нахождения арбитражного суда).