Специфика договора строительного подряда определяется особенностями предмета договорных отношений. Исследование предмета договора строительного подряда и его составляющих, понимание их функциональной направленности необходимо для однозначного юридического толкования положений заключаемого договора строительного подряда и является залогом его успешной реализации.

Как справедливо отмечает С.П. Юшкевич, специфика предмета договора строительного подряда является одним из тех определяющих факторов, по которому юридическая наука выделила договор строительного подряда в самостоятельный тип договорных отношений. В практически в одном параграфе ГК РФ впервые удалось объединить нормы, регулирующие строительные работы во всем возможном многообразии строительных объектов Юшкевич С.П. Указ. соч. - С 79..

Согласно п. 2 ст. 740 ГК РФ предметом договора подряда являются выполнение работ и их особый результат в виде построенного или реконструируемого предприятия, здания, сооружения или иного объекта недвижимости, а также в виде законченного комплекса монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ по капитальному ремонту зданий и сооружений Зиганшин Р.Ф. Особенности правового регулирования договора строительного подряда на капитальный ремонт [Текст] // Юрист. - 2007. - № 12. - С. 23..

Определение сторонами предмета договора является основой для расчета объема и стоимости работ, сроков исполнения, мер ответственности, гарантийных сроков, для установления необходимости использования труда инженера и прочих элементов договора строительного подряда Бербеков А.Х. Проблемы ответственности по договору строительного подряда при множественности лиц на стороне подрядчика [Текст] // Правовые вопросы недвижимости. - 2007. - № 2. - С. 23..

С учетом того, что нормы ГК РФ имеют общий характер вынесение узкоспециальных понятий в другие нормативные правовые акты представляется оправданным. Однако ГК РФ, регулируя договор подряда, не отсылает к какому-либо конкретному законодательному акту, содержавшему бы такие определения. В этой связи, а также с учетом многообразия нормативных правовых документов, регламентирующих отдельные аспекты договора строительного подряда, представляется целесообразным разработку нового кодифицированного акта Строительного кодекса. Данное предложение не ново, исследователи выдвигают в его обоснование свои доводы Мельник В.В. Договор простого товарищества при строительстве многоквартирных домов: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. [Текст] - М., 2004. - С. 9., суть которых в целом сводится к изложенным нами позициям.

Так, строительное сооружение - это единичный результат строительной деятельности, предназначенный для осуществления определенных потребительских функций.

Здание - это наземное строительное сооружение с помещениями для проживания и (или) деятельности людей, размещения производств, хранения продукции или содержания животных.

Как видно из представленных определений, «здание» является составной частью более широкого понятия «строительное сооружение». Вместе с тем, следует отметить, что имеется лишь два принципиальных признака, по которым здания выделены в самостоятельную юридическую категорию из общего объема строительных сооружений. Кратко рассмотрим их. Во-первых, здания - это наземные строительные сооружения (иными словами, станцию метро нельзя отнести к категории зданий). Во-вторых, весьма специфична цель назначения строительных сооружений - для проживания человека или осуществления им некоторой деятельности. Тем самым законодатель разделил здания еще на две категории: жилые и нежилые (производственного назначения) Каменков В.С. Значение, понятие и сфера применения договора строительного подряда [Текст] // Бюллетень нотариальной практики. - 2007. - № 2. - С. 19..

Ни один нормативный правовой акт не дает определения и такому понятию, как «объект строительства». Вместе с тем, как это вытекает из понятия «стройки», «объект строительства» является частью его статических характеристик. В юридической литературе встречается ряд предложений по поводу определения понятия «объект строительства». Рассмотрим некоторые из них. Так, С.П. Юшкевич пишет о том, что «объектом строительства является каждое отдельно стоящее здание или сооружение (со всем относящимся к нему оборудованием, инструментом и инвентарем, галереями, эстакадами, внутренними инженерными сетями водоснабжения, канализации, газопроводов, теплопроводов, электроснабжения, радиофикации, подсобными и вспомогательными надворными постройками, благоустройством и другими работами и затратами), на строительство, реконструкцию, расширение или техническое перевооружение которого должен быть составлен отдельный проект и смета» Юшкевич С.П. Указ. соч. - С. 121..

И.Д. Еналеева предлагает несколько иной вариант определения. По его мнению, объект строительства - это отдельно стоящее здание или сооружение со всеми относящимися к нему обустройствами (галереи, эстакады и т.п.), оборудованием, мебелью, инвентарем, подсобными и вспомогательными устройствами, а также прилегающими к нему инженерными сетями и общепосадочными работами (вертикальная планировка, благоустройство, озеленение и т.п.) Еналеева И.Д., Сальникова Л.В. Строительная деятельность: новое в практике, правовой регламентации [Текст] - М., Юнити. 2008. - С. 174..

Оба определения изобилуют специальной строительной, архитектурной и иной терминологией. Их использование продиктовано необходимостью определения состава объекта строительства. В тоже время состав объекта строительства определяется его технической, инженерной сложностью и представлением заказчика о его функциональном предназначении. Безусловно, небольшой торговый павильон и торговый гиперцентр (в г. Самара например, «ИКЕЯ», «Ашан», «Касторама» и др.) как объекты строительства будут иметь различный состав инженерных обустройств и технических характеристик.

Представляется, что объект строительства можно рассмотреть еще в двух аспектах.

Во-первых, объект строительства - это, безусловно, то, над чем ведутся строительные работы; во-вторых, это тот результат, который стремится получить заказчик путем производства строительных работ. Таким образом, можно с уверенностью высказать точку зрения, согласно которой объект строительства выступает как ожидаемый результат строительного процесса, а не его текущее состояние.

Иными словами, в представленных выше определениях С.П. Юшкевича объект строительства представлен в качестве законченного, полностью обустроенного, оснащенного необходимым оборудованием, соответствующего смете, определенным строительным нормам, правилам и принятого заказчиком результата.

Однако при данном подходе не учитывается то, что специфика предмета договора строительного подряда заключается в единстве его статических и динамических составляющих. Именно второй условный момент не нашел отражения в определении понятия «объекта строительства». По тем же причинам представляется не совсем верным мнение М.И. Брагинского о том, что понятие «объект строительства» совпадает с другим понятием - «стройка» Брагинский М.И. Договор подряда и подобные ему договоры. [Текст] - М., Статут. 2002. - С. 118..

Следует особо обратить внимание на то, что законодательное закрепление и толкование таких понятий как «строительный процесс», «новое строительство», «расширение», «реконструкция» вовсе отсутствует.

Исследовав сущность определений таких понятий, как «здание», «строительное сооружение», «стройка» представляется целесообразным взять за основу их толкование, которое изложено выше, и в качестве базовых закрепить именно в Строительном кодексе.

Поскольку, как уже было отмечено, четкое определение предмета договора строительного подряда и, соответственно, однозначное толкование целого ряда специфических строительных терминов является важной гарантией достижения цели данного договора, проведем краткий анализ соответствующих норм ГК РФ.

Так, на основании п. 2 ст. 740 ГК РФ договор строительного подряда может заключаться на: «строительство или реконструкцию ... а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных ... работ. Правила о договоре строительного подряда применяются также к работам по капитальному ремонту... если иное не предусмотрено договором». В этой связи проведем анализ ряда важных моментов. Во-первых, законодатель определил, что договором строительного подряда охватываются следующие процессы: новое строительство, реконструкция и капитальный ремонт объектов (по-видимому, законодатель имел в виду уже введенные в эксплуатацию объекты), прочие работы, связанные со строящимся объектом. На сегодняшний день ГК РФ и иные нормативные акты не дают определения или разъяснения таким понятиям, как «строительство», «реконструкция» и «капитальный ремонт». Представленные же уточнения следуют из смыслового содержания процитированной статьи.

Во-вторых, из текста статьи видно, что применение положений договора строительного подряда к иным работам, «неразрывно связанным со строящимся объектом работ», возможно только для строящегося (т.е. не законченного строительством) объекта. Из текста закона не видно, допускается ли применять эти положения при реконструкции и капитальном ремонте уже построенных объектов. Этот пробел требует отдельного законодательного решения.

В-третьих, законодатель считает, что договор на капитальный ремонт по своей правовой природе может не относиться как к договору строительного подряда, так и к договору подряда вообще. Капитальный ремонт может не предполагать передачи созданного результата работ заказчику. В этом и состоит диспозитивное значение применения наречия «если». К договору на капитальный ремонт можно с успехом применить нормы о договоре возмездного оказания услуг. Относимость же норм о строительном подряде к договору на капитальный ремонт стороны могут (но не обязаны) дополнительно согласовать в тексте договора. «Иное» в данном случае означает, что стороны могут исключать из договора на капитальный ремонт не только диспозитивные, но и императивные нормы §3 гл. 37 ГК РФ. Подобная позиция О.Н. Садикова обоснована и представляется вполне уместной Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (постатейный). Ч. 1. [Текст] / Отв. ред. Садиков О.Н. - М., Юрайт. 2008. - С. 306..

Предметом договора могут также являться: выполнение комплекса строительных, монтажных, ремонтно-строительных, пусконаладочных работ; изготовление нестандартизированного оборудования и его монтаж; ревизия оборудования и его эксплуатация и другие работы. Еще раз подчеркнем, что для любого договора существенным является условие о его предмете. Отсутствие такого условия влечет недействительность договора с момента его заключения и ничтожность всех его последствий для каждой из сторон Соцуро Л.В. Договор и закон в строительстве [Текст] // Правовые вопросы строительства. - 2007. - № 1. - С.26..

Цена является существенным условием договора строительного подряда. Согласно ст. 746 ГК РФ оплата выполненных подрядчиком работ производится заказчиком в размере, предусмотренном сметой, в сроки и в порядке, которые установлены законом или договором строительного подряда. Фиксация в договоре строительного подряда условия о цене может быть различной. Исследование данного вопроса наиболее полно проведено И.А. Сиротиной. По ее мнению, существуют следующие методы, применяемые при установлении цены в договоре строительного подряда Сиротина И. А. Подряд. [Текст] - М., Юрайт. 2007. - С. 90.:

паушальный;

метод компенсируемых издержек;

метод установления цены за единицу выполненной работы. Причем, стороны договора строительного подряда могут использовать перечисленные методы в любом сочетании.

И.А. Сиротина дает следующую характеристику данным методам. Так, суть паушального метода заключается в том, что стороны согласовывают общую твердую сумму, которая должна быть уплачена за строительство. Она остается неизменной даже в том случае, если фактические расходы по строительству будут отличаться от тех, которые предполагались в момент заключения договора.

В соответствии с методом компенсируемых издержек заказчик обязан оплатить все разумные расходы подрядчика по строительству, а также выплатить согласованное вознаграждение, включающее прибыль подрядчика и его накладные расходы Акилова Е.В. Вознаграждения по договору подряда [Текст] // Налоги (газета). - 2007. - № 47. - С. 9..

Согласно методу установления цены за единицу выполненной работы, стороны договариваются о ставке за единицу строительных работ. А общая цена работ по договору зависит от количества фактически выполненного.

Не редко в практике применяется такой подход, при котором стороны договариваются не о конкретной денежной сумме, которая фиксируется непосредственно в договоре строительного подряда, а о способе ее определения. При этом участники договора могут исходить как из действующих сметных расценок отдельных видов строительных работ (регулируемые цены), так и из конъюнктурно складывающихся цен на рынке строительных работ для данной местности.

Установление регулируемой цены может быть выражено в договоре строительного подряда приблизительно следующей записью: «Стоимость обусловленных договором работ определяется на основании действующих сметных расценок в базисных ценах 2008 г. с пересчетом их в текущие цены с помощью соответствующих коэффициентов удорожания на момент выполнения или принятия работ». При такой формулировке цена выполняемых работ состоит из двух частей: сметной, в виде известных расценок, и переменной, выраженной текущим коэффициентом пересчета базисных цен. Такой способ определения цены позволяет производить расчет без каких-либо дополнительных согласований сторон.

В том случае, если стоимость работ выражена в договоре в твердой денежной сумме, ее изменение требует обязательного согласования сторон. Например, в связи с удорожанием стоимости строительных материалов или необходимости выполнения каких-либо работ, связанных с особенностями технологии строительства данного объекта, подрядчик может и не вписаться в обусловленную договором цену. В его интересах предупредить об этом заказчика и только после достигнутой договоренности о новой цене договора продолжить работы. В противном случае риск несения убытков лежит на подрядчике.

Подобная ситуация в принципе возможна при возведении офисных или торговых центров. Следует отметить, что подобные объекты недвижимости, как правило, представляют собой индивидуальное архитектурное решение. На этапе составления проекта, конечно, предусматриваются элементы внутренней отделки помещений, наличие оригинальных конструктивных решений (например, кровля из прозрачных материалов, фонтаны в холлах, трансформирующиеся перегородки, зимние сады и т.п.); высчитывается стоимость необходимых для их реализации материалов и цена работы. Вместе с тем, к моменту фактического выполнения данных работ может возникнуть необходимость в замене некоторых предполагаемых материалов другим (первых может не оказаться в наличии, их импорт станет не возможен по причинам, не зависящим от воли сторон и т.п.), соответственно изменится и цена работы по монтажу. И, как следствие, возникнут разногласия между сторонами договора строительного подряда.

Чтобы избежать в будущем спорных ситуаций в интересах подрядчика (а часто и заказчика также) предложить записать в договоре строительного подряда цену (денежную сумму), обозначив ее как приблизительную, ориентировочную, подлежащую уточнению после завершения строительных работ. Правда, и такая запись все равно потребует дополнительного согласования новой стоимости с заказчиком. Но тогда уже у подрядчика появится обоснованное требование установления новой, окончательной цены работ.

Другим наиболее, на наш взгляд, предпочтительным вариантом установления цены в договоре строительного подряда, является условие о цене в иностранной валюте или в условных денежных единицах. Такая возможность согласуется с нормами гражданского законодательства и чаще всего применяется в современном экономическом обороте. Особенно актуально установление цены в иностранной валюте именно в договоре строительного подряда. Это не случайно и обусловлено целым рядом обстоятельств. В их числе следует назвать, прежде всего: использование импортных материалов (особенно отделочных); выполнение строительных работ иностранными специалистами; относительно длительный временной период возведения объекта строительства, в течение которого наблюдается тенденция роста цен на материалы и рабочую силу; инфляция и др.

Вместе с тем, расчеты за выполненные работы в этом случае должны производиться в национальной денежной единице (валюта платежа) по официальному курсу стоимости иностранной валюты, в которой выражена цена договора, на момент платежа, если иное не предусмотрено договором.

Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ при рассмотрении споров, возникающих в сфере строительства, так же пояснил, что в договоре может быть установлен способ определения цены или ее составной части. По одному из дел подрядчик обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с заказчика стоимости выполненных работ на основании акта, подписанного обеими сторонами. Истец ссылался на факт установления в договоре конкретной цены работ, исходя из базисного уровня сметных цен, и применения при расчетах текущих индексов стоимостных показателей, определенных областным центром по ценообразованию на день сдачи работ. Конкретный вид индексов был указан в акте приемки работ, подписанном заказчиком. Возражая против иска, заказчик высказал мнение, что применение индексов должно быть оформлено как дополнение к договору, а поскольку этого не было сделано, использование их при расчетах неправомерно.

Суд удовлетворил иск по следующим основаниям. В соответствии со статьей 709 ГК РФ в договоре подряда указывается цена подлежащей выполнению работы или способ ее определения. На основании статьи 746 ГК РФ расчеты должны осуществляться в порядке, предусмотренном договором. В договоре определено, что цена работ состоит из двух частей: сметной, выраженной конкретной суммой, и переменной, выраженной текущим индексом стоимостного показателя. Способ определения цены согласован сторонами в форме, позволяющей произвести ее расчет без дополнительных согласований, что подтверждается отсутствием между подрядчиком и заказчиком в течение длительного времени разногласий по стоимости работ при проведении промежуточных платежей. Договором не установлено, что каждое изменение рекомендуемого индекса цен требует внесения соответствующей поправки в условия договора в отношении стоимости работ, поэтому иск подлежал удовлетворению в размере, определенном подрядчиком Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда [Текст]: [Информационное письмо Президиума ВАС РФ № 51, от 24.01.2000 г.] // Вестник ВАС РФ. - 2000. - № 3. - С. 38..

Статья 746 ГК РФ предусматривает, что цену в договоре строительного подряда определяет смета. Цена в договоре строительного подряда включает компенсацию издержек подрядчика и причитающееся ему вознаграждение (п.2 ст. 709 ГК РФ). Издержки подрядчика складываются исходя из стоимости материалов, энергоисточников, транспортных тарифов, других издержек всех циклов строительных работ. В смете предусматривается не только оплата «технической» стороны строительства, но также в соответствии со ст. 747 ГК РФ затраты на оплату транспортных услуг по перевозке строительных материалов и конструкций, хранению материалов, выплату заработной платы строителям всех специальностей (стоимость рабочей силы), помощь при испытании и т. п. Причем, в цену договора строительного подряда включаются и страховка, и затраты на благоустройство территории после строительства.

Согласно п. 4 ст. 709 ГК РФ смета может быть приблизительной и твердой, причем, если иное не предусмотрено в договоре, смета предполагается твердой. Данное условие имеет определенное практическое значение. Так, при приблизительной смете подрядчик, согласно п. 5 ст. 709 ГК РФ, может ставить перед заказчиком вопрос о повышении цены, который, однако, вправе отказаться в этом случае от договора, с уплатой подрядчику цены за уже выполненную работу.

Эта норма об увеличении цены, по мнению О.Г. Ершова Ершов О.Г. О предмете договора строительного подряда [Текст] // Бюллетень нотариальной практики. - 2008. - № 4. - С. 27., может быть реализована подрядчиком при наличии двух условий:

во-первых, необходимы дополнительные подрядные работы, требующие существенного повышения цены. Необходимость таких дополнительных работ, влекущих существенное удорожание цены, в случае спора сторон должна определяться компетентным судом с привлечением экспертов (назначением и проведением соответствующей экспертизы), поскольку это технический вопрос, требующий специальных познаний;

во-вторых, о необходимости повышения цены подрядчик должен своевременно предупредить заказчика. Своевременность предупреждения может также вызывать неясности. Следует полагать, что предупреждение по общему правилу не может считаться своевременным, если оно сделано после прохождения «экватора» работ, т.е. после выполнения первой их половины. Однако, при наличии особых обстоятельств, возможно, иное решение этого вопроса, что при возникновении спора должно быть сделано судом.

Согласно установленного п. 6 ст. 709 ГК РФ правила, подрядчик не вправе требовать увеличения твердой цены, а заказчик ее уменьшения, в том числе в случаях, когда в момент заключения договора подряда исключалась возможность предусмотреть полный объем подлежащих выполнению работ или необходимых для этого расходов. Из этого общего правила допускаются, однако, исключения, причем возможно как повышение, так и снижение цены.

Во-первых, в силу абз. 2 того же п. 6 ст. 709 ГК РФ при существенном возрастании стоимости материалов, оборудования и услуг, предоставленных подрядчиком, последний вправе требовать увеличения цены, а при отказе заказчика - вправе расторгнуть договор в соответствии со ст. 451 ГК РФ («Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств»).

Во-вторых, пересмотр цены допускается при наличии у подрядчика экономии, если заказчик докажет, что полученная подрядчиком экономия повлияла на качество выполненных работ (п. 1 ст. 710 ГК РФ).

В-третьих, уменьшение цены возможно при ненадлежащем качестве выполненных работ, то есть выполнение ее подрядчиком с отступлениями от договора подряда, ухудшившими результат работы или с иными недостатками, которые делают его не пригодным для предусмотренного в договоре использования (п. 1 ст. 723 ГК РФ).

Наконец, уменьшение цены может иметь место с учетом стоимости остающегося у подрядчика материала заказчика (п. 1 ст. 713 ГК РФ).

Помимо перечисленных выше ситуаций, условие о цене договора строительного подряда может быть изменено заказчиком в одностороннем порядке (ст. 744 ГК РФ), то есть без согласования с подрядчиком путем внесения изменения в техническую документацию при условии, если вызываемые этим дополнительные работы по стоимости не превышают десяти процентов указанной в смете общей стоимости строительства и не меняют характера предусмотренных в договоре строительного подряда работ. Подрядчик, согласно этой же статье, вправе требовать пересмотра сметы при изменении стоимости работ по независящим от него причинам.

Итак, цена является существенным условием всякого возмездного договора (причем, будучи возмездным, договор строительного подряда исключением не является). Следовательно, условие о цене должно присутствовать в каждом таком договоре. Вместе с тем законодатель, устанавливая нормы, регулирующие отношения строительного подряда, не указал, что договор строительного подряда должен признаваться незаключенным, если в нем стороны в письменной форме не согласовали условие о цене. В данном случае следует обратиться к общим положениям о договоре. В частности п. 3 статьи 424 ГК РФ «Цена» гласит, что «в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть, оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги».

В принципе, стороны договора строительного подряда практически всегда могут определить стоимость аналогичных работ, аналогичных строительных материалов, аналогичных издержек и вознаграждений подрядчику. Арбитражные суды также применяют названную норму Гражданского кодекса РФ, поскольку это обоснованно не только потребностями правоприменительной практики, но также согласуется с теоретическим пониманием условия о цене в договоре строительного подряда.

Стороны договора строительного подряда могут непосредственно не включать в текст договора правило, предусмотренное п. 3 статьи 424 ГК РФ, а примерно следующим образом установить условие о цене: «Расчеты за выполненные работы производятся по сложившимся в данной местности ценам на аналогичные виды работ». Такая запись признается как достигнутая сторонами договоренность о цене. Не указывая в момент заключения договора конкретной стоимости выполняемых работ, стороны предполагают это сделать в будущем, после завершения всех работ или отдельных их видов. На наш взгляд такой подход оправдан лишь при строительстве или ремонте небольших объектов в сравнительно короткие сроки. Для строительства офисных или торговых центров в силу специфики подобных объектов данный метод не приемлем.

Завершая рассмотрение вопроса о цене как существенном условии договора подряда на строительство офисных и торговых центров обратимся к статье 743 ГК РФ. Согласно ей подрядчик, обнаруживший в ходе строительства необходимость проведения дополнительных, не учтенных проектом работ, обязан сообщить об этом заказчику. Если же от заказчика в обусловленный срок не поступит ответа, он должен приостановить дальнейшее выполнение работ. В случае продолжения строительно-монтажных работ подрядчик лишается возможности требовать от заказчика возмещения стоимости этих работ. Из сказанного следует, что, если подрядчик выполнил дополнительные работы, не обусловленные проектом и предварительно не согласовал их выполнение с заказчиком, он не вправе требовать оплаты таких работ.

Подписание заказчиком актов выполненных работ судебные инстанции рассматривают как фиксацию им самого факта выполнения таких работ, но никак не разрешение на их выполнение, и тем более на оплату. Правда, чтобы отказаться от оплаты принятых работ, заказчик должен убедить подрядчика в том, что отраженные в акте объемы не предусмотрены проектной документацией или, что подрядчик завысил их объемы. Аналогично этому заказчик вправе не оплачивать завышенную подрядчиком против условий договора стоимость работ.

Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ, анализируя практику арбитражных судов по рассмотрению споров в сфере строительства, в частности, отметил, что признание договора строительного подряда недействительной сделкой не является безусловным основанием для отказа от оплаты работ. Так, подрядчик обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с заказчика стоимости работ, выполненных при строительстве цеха обжига керамических изделий, что подтверждено актом приемки работ. Заказчик заявил встречное требование о признании договора ничтожной сделкой. Суд первой инстанции удовлетворил встречный иск, согласившись с доводами заказчика о ничтожности договора в силу статьи 168 ГК РФ. В соответствии со статьей 167 ГК РФ при признании сделки недействительной каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость. Возврат выполненных работ и использованных при их исполнении материалов невозможен. Однако подписание акта заказчиком свидетельствует о потребительской ценности для него этих работ и желании ими воспользоваться. При таких обстоятельствах заявленное исковое требование подлежит удовлетворению, а понесенные подрядчиком затраты - компенсации Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда [Текст]: [Информационное письмо Президиума ВАС РФ № 51, от 24.01.2000 г.] // Вестник ВАС РФ. - 2000. - № 3. - С. 38..

Таким образом, не достижение сторонами соглашения по такому существенному условию как цена в ряде случаев может привести к тому, что договор будет признан судом незаключенным.

Существенным условием договора подряда на строительство офисных и торговых центров является положение о сроке производства работ. Наличие разрыва во времени между датой заключения договора и датой исполнения определяет консенсуальный характер договора. Этот интервал времени, применительно к договору строительного подряда и принято называть «сроком выполнения работ». Вполне понятно, что заказчика не интересует строительство офисного или торгового центра ради самого процесса строительства. Единственное, что имеет значение для заказчика - это достижение результата строительства, то есть возведение и ввод в эксплуатацию конкретного торгового или офисного центра согласно имеющегося проекта в установленный договором срок. Собственно в этом и состоит суть любого договора строительного подряда - достижение через определенный промежуток времени запланированного результат.

В этой связи М.И. Брагинский справедливо отметил, что с точки зрения заказчика сами работы по договору строительного подряда имеют значение лишь постольку, поскольку служат средством достижения результата Брагинский М.И. Указ. соч. - С. 19.. Подрядчик берет на себя обязательство не только по производству каких-либо строительных работ, но так, же по их завершению, представлению заказчику оконченного строительством объекта. Об этом свидетельствует повелительная форма глагола «построить» в форме законченного исполнением действия. Такой же точки зрения придерживается и Б.Д. Завидов, указывая, что работа и ее результат (объект) в договоре подряда обычно обособленны во времени (сначала выполняется работа, а затем возникает ее результат), однако они тесно связаны и образуют единство. Выполняемая работа предполагает достижение определенного результата, ибо сама по себе она бессмысленна, а результат не достижим без предшествующей ему работы Завидов Б.Д. Основные и специфические особенности общих положений договора подряда (комментарий) [Текст] // Юридический мир. - 2004. - № 7. - С. 19..

Арбитражные суды выработали при рассмотрении споров, вытекающих из договоров строительного подряда, определенные тенденции, согласно которым отсутствие в подобного рода договоре указаний о сроках выполнения строительных работ влечет недействительность такого договора П. 4 Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда [Текст]: [Информационное письмо Президиума ВАС РФ № 51, от 24.01.2000 г.] // Вестник ВАС РФ. - 2000. - № 3. - С. 38..

Иного мнения придерживается В.В. Залесский, отметивший, что отсутствие в договоре положений о начальном и конечном сроках выполнения работ не влечет недействительности договора строительного подряда. Подобное мнение автор обосновывает тем, что «согласно статьи 314 ГК РФ обязательство должно быть выполнено в разумный срок» Залесский В.В. Законы природы и законы юридические [Текст] // Журнал российского права. - 2007. - № 10. - С. 14..

С такой позицией В.В. Залесского вряд ли можно согласиться, поскольку, на наш взгляд, такой подход не характерен для договоров строительного подряда. В строительном подряде заказчик прямо заинтересован не в неком абстрактном «разумном» сроке исполнения работ, а во вполне определенном сроке (например, третий квартал 2008 года, январь 2009 года и т.п.). Более того, стороны договора строительного подряда могут трактовать общий термин «разумности» очень вольготно и свободно, в соответствии со своим внутренним пониманием, либо исходя из неких субъективных факторов. Подобная ситуация, на наш взгляд, просто не допустима, когда речь идет о строительстве торговых и офисных центров, поскольку на момент их возведения заказчик, как правило, уже связан договорными обязательствами с другими субъектами (например, как уже отмечалось, могут быть заключены предварительные соглашения об оказании услуг, аренды площадей офисного или торгового центра и т.п.).

Поэтому представляется совершенно правильным то обстоятельство, что применительно к договору строительного подряда законодатель пошел на определенное ужесточение норм об условиях договора с помощью заключенных в них императивных предписаний.

Четкое определение в договоре подряда на строительство офисного или торгового центра срока окончания строительно-монтажных работ имеет для сторон весьма существенное значение. Так, к примеру, срок проведения работ и их окончания определяет момент прекращения определенных прав и обязанностей сторон и, одновременно, возникновение новых.

От установления сроков, кроме того, зависит наступление таких правовых последствий, как:

распределение рисков между сторонами (ст. 705 ГК РФ);

дата приемки и сдачи объекта и начало его эксплуатации (ст. 753 ГК РФ);

дата начала течения гарантийного срока (ст. 755 ГК РФ);

дата начала предельного срока обнаружения недостатков (ст. 756 ГК РФ);

момент наступления ответственности за несоблюдение сроков (ст. 708 ГК РФ) и т.д.

Указав на обязательность наличия начального, конечного сроков выполнения работ, законодатель по п. 2 ст. 708 ГК РФ все-таки разрешил сторонам вносить в договор условия о возможности их изменения (как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения). Тем самым предусматривается определенная гибкость в определении возможных вариантов построения договора строительного подряда.

Практика арбитражных судов при рассмотрении споров, возникающих в сфере строительства, идет по пути признания договора строительного подряда незаключенным, если в нем отсутствует условие о сроке выполнения работ. Так, генеральный подрядчик обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с заказчика установленных договором строительного подряда пеней за просрочку передачи технической документации для производства работ. Возражая против заявленного иска, ответчик сослался на то, что, поскольку в договоре подряда отсутствует условие о сроке выполнения работ, он считается незаключенным. Суд отказал в удовлетворении иска по следующим основаниям. В соответствии со статьей 740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный срок по заданию заказчика построить определенный объект либо выполнить иные строительные работы. Следовательно, условие о сроке окончания работ является существенным условием договора. Поскольку в договоре это условие отсутствовало, в силу статьи 432 ГК РФ данный договор следует считать незаключенным. Таким образом, у заказчика не возникло обязательства по передаче документации. Поэтому и пени, установленные этим договором, взысканию не подлежат Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда [Текст]: [Информационное письмо Президиума ВАС РФ № 51, от 24.01.2000 г.] // Вестник ВАС РФ. - 2000. - № 3. - С. 38..

2.3 Порядок исполнения и прекращения договора строительного подряда