Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

договор право рента

Договор ренты представляет собой один из видов договоров, предусмотренных частью второй Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ). Отношения ренты заключаются в передаче в собственность имущества взамен на предоставление периодических выплат на неопределенный срок или на период жизни получателя ренты. Также имущество может передаваться на условиях пожизненного содержания. В отношениях ренты интерес одной из сторон заключается в получении в собственность имущества, а интересы другой стороны заключаются в получении денежных выплат или пожизненного содержания. Договором ренты регламентируется порядок и условия предоставления выплат или содержания, определяются права и обязанности сторон в договоре.

В большинстве случаев по договору ренты передается недвижимое имущество как наиболее ценное и соответствующее своей цене в виде предоставления рентных выплат. Актуальность рассмотрения положений о договоре ренты заключается в том, что этот договор является одновременно договором, направленным на передачу имущества в собственность, а также договором, в результате которого возникает длящаяся обязанность по уплате рентных платежей или предоставления содержания. В договоре ренты должны быть соблюдены интересы обеих сторон ГК РФ предусматривает различные условия предоставления ренты - на определенный срок, пожизненно, на условиях предоставления содержания. Стороны могут выбрать наиболее подходящий вид договора ренты исходя из нескольких факторов: стоимости имущества, возможностей плательщика ренты, интересов получателя ренты. Данные отношения являются длящимися поэтому в договоре должны быть предусмотрены условия защищающие интересы плательщика. Все указанные особенности делают договор ренты интересным для изучения.

Предметом настоящего исследования является договор ренты и его виды.

Цель исследования - охарактеризовать особенности правового договора ренты.

Для достижения указанной цели должны быть выполнены следующие задачи: определить общие характеристики для всех видов договора ренты, рассмотреть договор постоянной ренты, пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением, определить проблемы, возникающие при реализации договора ренты.

Нормативную основу исследования составляет ГК РФ

Теоретическую основу исследования составляют работы следующих авторов: Садиков О.Н., Сергеев А.П., Мозолин В.П. и др.

Структурно работа представлена введением, четырьмя главами, заключением и списком литературы.

1. Общие положения о договоре ренты

ГК РФ устанавливает общие положения для всех видов договора ренты. Эти положения касаются определения сторон, формы и содержания договора. В соответствии с ч. 1 ст. 583 ГК РФ по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. Соответственно договор ренты оформляет отношения по передаче имущества в собственность в обмен на определенное встречное предоставление. В соответствии с ч. 2 ст. 583 ГК РФ по договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением. Таким образом виды ренты устанавливаются в зависимости от срока выплат, а пожизненная рента также может быть установлена в виде содержания с иждивением и здесь особенность заключается в характере содержания.

Договор по своему характеру является реальным, то есть заключается с момента передачи имущества. В определении договора указано, что получатель ренты передает имущество. С другой стороны плательщик ренты обязуется осуществлять платежи в течение определенного срока либо на срок жизни получателя. Поэтому обязательство плательщика по договору ренты является длящимся существует в течение определенного времени. Договор является возмездным, то есть обе стороны получают определенное встречное удовлетворение. Договор является односторонним, поскольку получатель уже передал свое имущество и теперь имеет только права на получение рентных платежей, а плательщик только обязанности по их уплате. В то же время ГК РФ предусматривает что имущество под выплату ренты может передаваться как платно, так и бесплатно. При передаче имущества за плату плательщик ренты уплачивает определенную денежную сумму единовременно и в дальнейшем также выплачивает рентные платежи. В литературе отмечается что при передаче имущества за плату договор является консенсуальным и взаимным, поскольку к нему применяются нормы консенсуального договора купли-продажи.

Сторонами договора ренты являются:

а) получатель ренты (рентный кредитор) - лицо, передающее свое имущество в собственность другого лица с целью получения от последнего в течение длительного периода времени дохода (ренты);

б) плательщик ренты (рентный должник) - лицо, обязанное в обмен на полученное в собственность имущество выплачивать передавшему его лицу в течение длительного периода времени доход (ренту).

Особенностью договора ренты является его рисковый (алеаторный характер). каждая из сторон не знает, будет ли его встречное предоставление равняться переданному имуществу. Так рентные платежи в итоге могут быть меньшими по стоимости, чем переданное имущество и этот риск несет получатель. С другой стороны рентные платежи, выплачиваемые в течение всей жизни получателя могут оказаться и больше стоимости переданного имущества и в этом случае рискует плательщик ренты. «Объем причитающихся получателю рентных платежей является неопределенным, ибо обязательство по выплате ренты действует либо бессрочно (постоянная рента), либо на срок жизни получателя (пожизненная рента). Поэтому договор ренты относится к группе алеаторных (рисковых) договоров. Элемент риска, принимаемого на себя каждой из сторон, заключается в вероятности того, что либо один, либо другой контрагент фактически получит встречное удовлетворение меньшего объема, чем им самим предоставленное». ГК РФ устанавливает определенные правила, обеспечивающие большую устойчивость договора ренты и защиту интересов его сторон (в большей степени защищены интересы получателя ренты). «Договору ренты присущ ряд правовых особенностей, которые отражают существо и назначение данного договора, прежде всего необходимость его правовой устойчивости и предоставления получателю ренты - гражданину надежной правовой защиты».

Так договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Это одна из тех сделок, нотариальная форма, для которой предусмотрена непосредственно законом. Нотариус при заключении такого договора оценивает риски сторон, предупреждает об этом стороны и следит за соблюдением их интересов. Кроме того договор ренты в отношении недвижимого имущества подлежит также государственной регистрации.

В интересах получателя ренты установлено также правило об обременении рентой недвижимого имущества. При смене собственника недвижимого имущества новый собственник будет обязан выплачивать рентные платежи. Таким образом, получатель получит то что ему причитается по договору ренты независимо от дальнейшей судьбы имущества. Кроме того Лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность (статья 399) по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты, если настоящим Кодексом, другим законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность по этому обязательству. То есть дополнительная ответственность возлагается и на лицо передающее обремененное рентой имущество. Естественно, что о подобном обременении новый собственник имущества должен быть уведомлен. «Независимо от разновидности договора ренты в результате передачи плательщиком ренты имущества в собственность другого лица возникают единые правовые последствия: во-первых, переход права собственности на имущество влечет переход обязательств по договору ренты к приобретателю имущества; во-вторых, первоначальный плательщик ренты несет субсидиарную с новым плательщиком ответственность».

Одной из важных особенностей договора ренты является предоставление обеспечения обязательств плательщика перед получателем ренты. В соответствии со ст. 587 ГК РФ при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество. Существенным условием договора, предусматривающего передачу под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, является условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств (статья 329) либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств. Таким образом, получатель ренты в любом случае получает дополнительное обеспечение которое гарантирует исполнение обязательств в договоре. При невыполнении плательщиком ренты обязанностей по предоставлению обеспечения, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, получатель ренты вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора.

Кроме того за просрочку выплаты ренты плательщик ренты уплачивает получателю ренты проценты. Таким образом, защищаются интересы получателя ренты в договоре как наиболее слабой стороны.

Выше рассмотрены основные общие особенности договора ренты. Отдельные виды договора ренты отличаются сроком действия, субъектным составом, характером содержания и иными условиями. Особенности отдельных видов договоров ренты будут рассмотрены далее.

2. Характеристика постоянной и пожизненной ренты

Главная особенность договора постоянной ренты это его бессрочный характер. Договор постоянной ренты может прекратиться только по основаниям, предусмотренным законом (например, в случае выкупа рентного имущества). Права и обязанности по договору постоянной ренты могут передаваться от сторон договора к их правопреемникам. Например права получателя ренты передаются по наследству в случае смерти гражданина или же в ходе реорганизации юридического лица.

В соответствии с ч. 1 ст. 589 ГК РФ получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. таким образом коммерческие организации не могут являться получателем постоянной ренты, это не должно являться для них источником дохода. «Право граждан на приобретение статуса получателя постоянной ренты не может быть ограничено, в то время как аналогичное право может возникнуть у некоммерческих организаций лишь при отсутствии препятствий к этому в законе и при условии соответствия предоставления имущества под выплату ренты целям деятельности таких организаций». Плательщиками ренты могут являться любые лица.

По общему правилу выплата рентных платежей осуществляется в денежной форме. Однако договором постоянной ренты может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты. Периодичность выплат устанавливается сторонами, а по общему правилу выплата осуществляется в конце каждого квартала.

Постоянная выплата рентных платежей в обмен на однократно передаваемое имущество может быть невыгодной для плательщика. Поэтому ГК РФ предусматривает возможность выкупа рентного имущества по заявлению плательщика. В соответствии со ст. 592 ГК РФ Плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа. Такой отказ действителен при условии, что он заявлен плательщиком ренты в письменной форме не позднее, чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, предусмотренный договором постоянной ренты. При этом обязательство по выплате ренты не прекращается до получения всей суммы выкупа получателем ренты, если иной порядок выкупа не предусмотрен договором.

В интересах получателя законом установлено правило, согласно которому договором может быть предусмотрено, что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего тридцати лет с момента заключения договора.

Выкуп имущества может быть осуществлен также по требованию получателя ренты в следующих случаях:

плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты;

плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты (статья 587);

плательщик ренты признан неплатежеспособным либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором;

недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами;

в других случаях, предусмотренных договором.

Размер выкупной цены может быть определен договором ренты. При отсутствии в договоре такого условия выкупная цена соответствует годовой сумме рентных платежей.

Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного бесплатно под выплату постоянной ренты, несет плательщик ренты. При случайной гибели или случайном повреждении имущества, переданного за плату под выплату постоянной ренты, плательщик вправе требовать соответственно прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты.

Пожизненная рента устанавливается на срок жизни получателя. Получателем пожизненной ренты, исходя из ее характера, может быть только гражданин. Пожизненная рента может быть установлена как на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, так и на на период жизни другого указанного им гражданина. Допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты.

Пожизненная рента выплачивается в виде периодических денежных сумм. Если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты, пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца. Выплата ренты прекращается со смертью получателя. Кроме того возможно расторжение договора пожизненной ренты по требованию получателя ренты.

Получатель может потребовать расторжения договора либо выкупа рентного имущества в случае существенного нарушения договора плательщиком ренты. Перечень существенных нарушений в законе не раскрывается, но можно предположить, что к таким нарушениям относятся длительные задержки с выплатами или невыплата рентных платежей. Если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты. «Исходя из специальной направленности пожизненной ренты на содержание гражданина, Кодекс не предоставляет плательщику такой ренты права выкупа ренты. В этом проявляется одно из существенных отличий пожизненной ренты от постоянной».

Случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождают плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором пожизненной ренты. Таким образом, риск случайной гибели имущества несет плательщик.

Пожизненное содержание с иждивением является видом пожизненной ренты. Особенностью данного вида договора является передаваемое имущество и состав обязанностей плательщика ренты. В соответствии с ч. 1 ст. 601 ГК РФ по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). Договор пожизненного содержания с иждивением может считаться заключенным с момента его государственной регистрации, поскольку обязательная регистрация договора о передаче жилого помещения установлена ГК РФ.

Обязательным предметом пожизненного содержания с иждивением является недвижимое имущество: жилой дом, квартира, земельный участок. В понятие пожизненного содержания с иждивением входят следующие обязанности плательщика: обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг.

Договор пожизненного содержания с иждивением предполагает более личный характер взаимоотношений получателя и плательщика. Они могут проживать вместе в жилом помещении переданном под выплату ренты. Плательщик оказывает услуги по обеспечению продуктами, лекарствами и получению иного необходимого ухода для получателя ренты. Договор пожизненного содержания с иждивением может предусматривать различные виды услуг, однако общая их стоимость в месяц должна быть установлена. В договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом.

По желанию получателя ренты договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах.

Дополнительное обеспечение интересов получателя в договоре пожизненного содержания заключается в установлении следующих правил.

Плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты. Интересы получателя в договоре по общему правилу тесно связаны с передаваемым в ренту имуществом. Он обычно передает по договору жилое помещение, в котором сам и проживает. Поэтому необходимы дополнительные гарантии того, что данное имущество не будет отчуждено, не перейдет к другому лицу. Плательщик ренты при заключении договора ренты становится собственником переданного ему под предоставление пожизненного содержания имущества. Поэтому он вправе владеть, пользоваться и распоряжаться таким имуществом (п. 1 ст. 209 ГК РФ). Но в силу того, что рента обременяет недвижимое имущество, переданное под ее выплату (п. 1 ст. 586 Кодекса), и учитывая необходимость предоставления реальной защиты интересов получателя ренты, комментируемая статья допускает отчуждение такого имущества, а также обременение его каким-либо способом (например, путем сдачи в залог или в аренду) лишь с предварительного согласия получателя ренты. На практике органами Федеральной регистрационной службы проверяется наличие такого согласия и указания в договоре об отчуждении или обременении, представленном на государственную регистрацию сделки и (или) перехода права, условий, обременяющих (ограничивающих) права собственника (п. 42 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; утв. Приказом Минюста России от 1 июля 2002 г. №184

Кроме того плательщик обязан обеспечить сохранение стоимости этого имущества. Плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества не приводило к снижению стоимости этого имущества.

Пожизненное содержание с иждивением прекращается в следующих случаях:

- смерть получателя

- выкуп имущества при существенном нарушении договора плательщиком

- возврат имущества при существенном нарушении договора плательщиком.

Таким образом разновидности договора ренты отличаются различными аспектами - сроком предоставления содержания, характером предоставления содержания, возможностью выкупа имущества и т.д. В заключение характеристики данных видов договора можно отметить, что договор ренты является одной из возможностей приобрести недвижимое имущество в собственность взамен на предоставление периодических платежей получателю ренты. Таким образом с одной стороны плательщик ренты приобретает недвижимое имущество в собственность, которое не мог бы приобрести при единовременной оплате, а с другой стороны плусчатель ренты получает право на длительное материальное обеспечение на постоянной или пожизненной основе.

3. Проблемы реализации договора ренты

Проблемы, возникающие при реализации договора ренты обычно связаны с возникновением споров между сторонами относительно неисполнения или ненадлежащего исполнения ими своих обязанностей. Договор носит рискованный характер для каждой из сторон. Получатель ренты по договору передает свое недвижимое имущество, то есть достаточно значительная материальная база выбывает из его собственности. Взамен он должен получить встречное предоставление от плательщика ренты. Часто между сторонами возникают споры относительно порядка и условий предоставления возмещения получателю ренты. В свою очередь договор ренты может оказаться невыгодным и для плательщика, который должен на протяжении длительного времени предоставлять получателю определенное материальное возмещение (особенно в случае постоянной ренты, когда срок предоставления возмещения не ограничен).

Наиболее распространенными видами споров, связанных с отношениями по договору ренты являются исковые заявления получателей о существенном нарушении договора плательщиками ренты. Несмотея на то, что получатель является слабой стороной в договоре и его интересы должны быть защищены, в ряде случаев требования получателей также являются неправомерными. В подтверждение этого можно привести следующий пример из судебной практики.

К.М.К. обратилась в суд с иском к К.Г. о расторжении договора пожизненной ренты от 30.05.2000 года, признании недействительной государственной регистрации права собственности на квартиру N <…>, признании права собственности за истицей на спорную квартиру, взыскании судебных расходов в размере <…> руб., расходов по госпошлине в размере <…> руб.

В обоснование иска указала, что 30.05.2000 года между ней и ответчиком был заключен договор пожизненной ренты N <…>. Согласно условиям договора ответчик обязан выплачивать истице пожизненную ренту. Ответчик не выполняет взятые на себя обязательства, отказался от исполнения договора в одностороннем порядке, перестал выплачивать деньги.

Решением Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от 28.10.2010 года исковые требования К.М.К. удовлетворены. Расторгнут договор пожизненной ренты от 30.05.2000 года, признана недействительной государственная регистрация права собственности на квартиру N <…> за ответчиком, признано право собственности за истицей на спорную квартиру, взысканы расходы по оплате госпошлины в размере <…> руб.

В кассационной жалобе ставится вопрос об отмене решения суда. Доводы жалобы сводятся к критике выводов суда, указывается на неправильное применение материального закона.

Проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов жалоб, выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, судебная коллегия считает решение суда подлежащим отмене.

Поскольку обстоятельства дела, необходимые для правильного разрешения спора, судом установлены в полном объеме, но неправильно применен материальный закон, судебная коллегия считает возможным принять по делу новое решение.

Разрешая спор, суд пришел к выводу о том, что имеются правовые основания для удовлетворения исковых требований К.М.К., поскольку ответчик существенно нарушил условия договора пожизненной ренты, факт неоплаты договора ренты истицей доказан. Ответчик не представил каких-либо доказательств обратного.

Судебная коллегия с указанным выводом суда не соглашается, считает его ошибочным, не основанным на законе и материалах дела.

В соответствии со ст. 596 ГК РФ пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина.

В соответствии с пунктом 1 статьи 599 ГК Российской Федерации в случае существенного нарушения договора пожизненной ренты плательщиком ренты получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты выкупа ренты на условиях, предусмотренных статьей 594 настоящего Кодекса, либо расторжения договора и возмещения убытков.

Если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты (пункт 2 статьи 599 ГК Российской Федерации).

В силу ст. 584 ГК Российской Федерации договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.

Исходя из указанной правовой нормы, поскольку договор пожизненной ренты подлежит государственной регистрации, то права и обязанности по нему возникают у сторон именно с этого момента.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как следует из дела, 30.05.2000 года между К.М., К.М.К. с одной стороны и К.Г. с другой стороны был заключен договор пожизненной ренты, на основании которого получатели ренты - К.М. и К.М.К. передают квартиру <…> в собственность плательщику ренты К.Г.

В соответствии с п. 5 договора размер пожизненной ренты выплачиваемой плательщиком ренты получателю ренты составляет один минимальный размер оплаты труда, установленный законом, в месяц.

Согласно п. 7 договора оплата производится ежемесячно в наличном порядке не позднее 15 числа каждого месяца.

В соответствии с п. 10 договора плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период выплаты пожизненной ренты использование указанной квартиры не приводило к снижению ее стоимости.

Указанный договор прошел государственную регистрацию.

Судебная коллегия не соглашается с выводом суда о наличии правовых оснований для удовлетворения иска, поскольку суду не представлены доказательства, свидетельствующие о существенных нарушениях договора, влекущих для получателя ренты такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.

Истица ссылается на то, что ответчик в одностороннем порядке прекратил уплату рентных платежей с апреля 2009 года.

Представленные истицей доказательства не являются достаточными и не свидетельствуют достоверно о том, что ответчик ежемесячно в спорный период не передавал платежи истице.

Пояснения К.Г. о том, что и раньше К.М.К., получив платеж, делала об этом отметки в тетради, не опровергнуты.

Как следует из материалов дела, с декабря 2009 года по март 2010 года ответчик перечислял денежные суммы почтовыми переводами на имя истицы. Истица указанные платежи принимала. Указанное обстоятельство свидетельствует о том, что в настоящее время истица не отказалась исполнять договор пожизненной ренты.

Ссылки истицы на то, что ответчик ненадлежащим образом осуществлял содержание квартиры, что привело к снижению ее стоимости, являются необоснованными.

Справка, выданная истице ООО о среднерыночной стоимости квартиры, аналогичной квартире ответчика на ул. К. с ремонтом и без него не свидетельствует о ненадлежащем содержании квартиры ответчиком.

При заключении договора пожизненной ренты не зафиксировано, в каком санитарном и техническом состоянии находилась квартира на момент заключения договора. Следовательно, утверждение о том, что в настоящее время состояние квартиры ухудшилось из-за бездействия ответчика по надлежащему содержанию квартиры, является несостоятельным.

При таком положении судебная коллегия не усматривает существенных нарушений договора ренты со стороны К.Г., в связи с чем считает исковые требования не подлежащими удовлетворению.

Также предметом споров между сторонами договора ренты нередко является момент заключения договора. Можно привести следующий пример из судебной практики относительно момента заключения договора.

14 июня 2007 г. между Ш. (собственником квартиры) и Т. был заключен договор пожизненного содержания с иждивением, согласно которому Ш. (получатель ренты) передала в собственность Т. (плательщику ренты) квартиру, а Т. обязалась в обмен на квартиру полностью содержать Ш., обеспечивая ее питанием, одеждой и так далее.

28 июня 2007 г. Ш. умерла. Договор пожизненного содержания с иждивением не был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Д. (племянник Ш.) обратился в суд с иском к Т. об истребовании квартиры из чужого незаконного владения, сославшись на то, что он является наследником умершей Ш., договор пожизненного содержания с иждивением не был зарегистрирован, поэтому в силу закона является ничтожным, в связи с чем права на эту квартиру ответчица не имеет.

Т., не согласившись с иском, предъявила встречные требования о признании действительным договора пожизненного содержания с иждивением и признании права собственности на квартиру. При этом ею указано, что договор от 14 июня 2007 г. заключен в нотариальном порядке, однако переход права собственности на основании этого договора не был зарегистрирован по уважительной причине - вследствие смерти Ш.

Дело неоднократно рассматривалось судебными инстанциями.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации отменила состоявшиеся по делу судебные постановления, оставив в силе решение городского суда, которым в удовлетворении требований истца и встречных требований ответчика отказано, указав следующее.

В соответствии со ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Моментом заключения договора, подлежащего государственной регистрации, является момент его регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

Согласно ст. 583 ГК РФ по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

В соответствии со ст. 584 того же Кодекса договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.

Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты (п. 1 ст. 596 ГК РФ). Договор, устанавливающий ренту в пользу гражданина, умершего к моменту заключения договора, ничтожен (п. 3 ст. 596 ГК РФ). В соответствии с п. 2 ст. 601 ГК РФ к договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, если иное не установлено правилами этого параграфа.

Таким образом, из анализа указанных правовых норм следует, что поскольку договор пожизненного содержания с иждивением подлежит государственной регистрации, то права и обязанности по нему возникают у сторон именно с этого момента. В случае, когда предусмотренное законом обязательное требование о государственной регистрации договора не соблюдено, такой договор не имеет юридической силы и не может иметь никаких юридических последствий. Следовательно, его нельзя считать заключенным с момента его нотариального удостоверения (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

Как видно из материалов дела, вышеназванные требования закона не были учтены судом при рассмотрении возникшего спора и привели к неправильному разрешению дела и нарушению прав Д.

Учитывая изложенное, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации признала договор от 14 июня 2007 г. незаключенным, поскольку он не прошел государственную регистрацию. Следовательно, прав собственности на квартиру, о которой возник спор, на основании указанного договора у Т. не возникло.

В договоре пожизненного содержания с иждивением основные проблемы при реализации связаны обычно с ненадлежащим выполнением плательщиком ренты своих обязанностей. Договор носит в большей степени личный характер, получатель ренты часто физически не может обеспечить себе полноценный уход и при этом зависит от получателя ренты, а получатель ренты получив квартиру в собственность не стремится должным образом исполнять свои обязанности. В таких случаях суд встает на сторону получателя и удовлетворяет иски о расторжении договора и выселении плательщика ренты. Можно привести в частности следующий пример из судебной практики.

Из представленного в материалы дела акта обследования жилищно-бытовых условий в спорной квартире, составленного по результатам выхода в адрес <дата>2012 (л.д. N <…> том 1), следует, что домашний телефон на тот момент в квартире не работал, квартира захламлена пакетами с вещами, тюками, воздух в квартире затхлый, полы грязные, водятся тараканы, количество и состав продуктов скудный, в одной из комнат располагаются истица, ответчица и ее несовершеннолетняя дочь, вторая на момент осмотра была закрыта, со слов истицы, в ней проживает незнакомая женщина. Также органами опеки со слов истицы установлено, что ответчица, уходя из квартиры, запирает комнату с внешней стороны, в связи с чем, истица, лишена возможности выйти за пределы квартиры (в магазин за продуктами, на прогулку).

Из пояснений представителя органа опеки и попечительства, данных в ходе рассмотрения дела следует, что с конца апреля 2012 года в орган опеки стали поступать звонки от соседки истицы, обеспокоенной тем, что истица проживает в запертой квартире без надлежащих условий, при нехватке еды и отсутствии телефона (протокол от 29.10.2012 - л.д. N <…> том 1).

Свидетели со стороны истицы <…> Л.А., <…> Т.В., <…> С.И., <…> Г.В., <…> С.В. (л.д. N <…>, N <…> том 1) показали, что после появления в квартире ответчицы, квартира приобрела антисанитарное состояние, это им известно, как со слов истицы, так и из собственных наблюдений, свидетели указывали также на отсутствие у <…> Е.М. необходимого питания и плохие условия существования, что она сама себя обслуживала, приобретала себе лекарства, продукты питания. Суд первой инстанции необоснованно отнесся критически к показаниям указанных свидетелей, на том основании, что данные лица посещали спорную квартиру не ежедневно и не регулярно, что их показания опровергаются другими доказательствами, имеющимися в материалах дела. Между тем, из показаний <…> Л.А., которая является работником почты, следует, что она была в спорной квартире неоднократно, ежемесячно, после вселения в квартиру ответчицы, там была антисанитарная обстановка, уход за истицей она не осуществляла. Из показаний свидетеля <…> С.И. усматривается, что она регулярно (2 - 3 раза в неделю) приходила к истице и приносила ей горячую пищу.

Указанные доказательства дополняют друг друга, подтверждая доводы истицы о ненадлежащем исполнении ответчицей условий договора.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о наличии достаточных доказательств, свидетельствующих о ненадлежащем исполнении ответчицей своих обязательств по договору, существенных нарушениях его условий, что является основанием для расторжения договора в силу ст. 450 ГК РФ, с возвратом переданного в обеспечение пожизненного содержание недвижимого имущества в пользу прежнего собственника - получателя ренты, то есть, истицы.

В связи с чем, подлежит прекращению право собственности ответчицы на спорную квартиру и восстановление права собственности на нее со стороны истицы.

Таким образом, существующие практические проблемы реализации договора ренты на настоящий момент связаны с процедурой заключения данного договора и с процедурой исполнения сторонами своих прав и обязанностей. Возникающие споры на основании анализа обстоятельств дела разрешаются судом на основе норм ГК РФ.

Заключение

Рассмотрев основные правовые особенности заключения и исполнения договоров ренты можно прийти к следующим выводам.

1. Отношения по договору ренты направлены на передачу имущества в собственность взамен на предоставление периодических рентных платежей. Отношения ренты носят рисковый характер, так как размер предоставления одной из сторон не всегда может быть эквивалентен предоставлению другой стороны. Поэтому в договоре ренты устанавливаются особые правила регулирования направленные на защиту интересов сторон. Прежде всего это нотариальная форма договора и обязательность государственной регистрации при отчуждении недвижимого имущества. Также обязательным условием является предоставлении дополнительного обеспечения исполнения обязательств плательщиком ренты. Обеспечение может быть предоставлено в виде залога, страхования и других способов обеспечения. В случае нарушения обязательства по выплате ренты плательщик также несет дополнительную ответственность в виде уплаты процентов.

2. Постоянная рента характеризуется тем, что сроки выплаты рентных платежей не ограничены и выплата может быть прекращена только по соглашению сторон и путем выкупа рентного имущества. Получателем по договору постоянной ренты может быть гражданин или некоммерческое юридическое лицо.

3. Пожизненная рента выплачивается в течение срока жизни получателя. Получателем соответственно может быть только гражданин. Для защиты интересов получателя установлено правило, согласно которому инициатором выкупа рентного имущества может быть только получатель в случае существенного нарушения своих обязательств плательщиком. Кроме того, случайная гибель имущества не освобождает плательщика от выполнения своих обязательств.

4. Пожизненное содержание с иждивением характеризуется тем, что под выплату ренты передается недвижимое имущество, а обязательства плательщика ренты заключаются в предоставлении определенных услуг по содержанию получателя ренты. Дополнительная защита интересов получателя здесь заключается в том, что любые действия по распоряжению имуществом могут предприниматься только по согласию получателя ренты. В случае неисполнения плательщиком ренты своих обязанностей недвижимое имущество может быть возвращено получателю ренты.

Список использованной литературы

М.И. Брагинский, В.В. Витрянский Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества. - М.: Статут, 2000. - 996 с.

Гражданское право Обязательственное право: Учебник: в 4 т. / В.В. Витрянский, В.С. Ем, С.М. Корнеев и др.; под ред. Е.А. Суханова. 3-е изд., перераб. и доп. М.: Волтерс Клувер, 2008. Т. 3. 800 с.

Гражданское право: Учебник: В 3 т. Т.2 /отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. - М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2004. - 848 с.

Гражданское право. Часть вторая: Учебник / Под ред. А.Г. Калпина. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Юристъ, 2002. - 542 с.

Гражданское право. Часть вторая. Учебник / Отв ред. В.П. Мозолин. - М.: Юристъ, 2004. - 618 с.

Гражданское право: Учебник. Т. II / Под ред. О.Н. Садикова. - М.: Юридическая фирма «КОНТРАКТ»: ИНФРА-М, 2007. - 608 с.

Танага А.Н. Комментарий к главе 33 Гражданского кодекса Российской Федерации «Рента и пожизненное содержание с иждивением» (постатейный). М.: Юстицинформ, 2006. 120 с.

Размещено на Allbest.ru