Договор купли-продажи жилых помещений

Кроме того, нотариус обязан проверить дееспособность гражданина и правоспособность юридического лица. Это очень важно, так как если человек неадекватен или не понимает смысла подписываемого документа, нотариус просто откажется от удостоверения договора.

Многие конфликты последнего времени, связанные с недвижимостью, произошли именно потому, что стороны действуют неосознанно. Просто в силу своей недостаточной юридической грамотности люди, зачастую, не могут дать правильную оценку документу и самостоятельно проверить подводные камни, существующие в тексте договора.

К сожалению, во многих областях России участие нотариуса в сделках сведено практически к нулю. Вместе с тем, в крупнейших регионах страны, таких как Москва или Санкт-Петербург, заключается достаточно большое число договоров, удостоверяемых нотариусом. Мы считаем, что это - определенный показатель правовой культуры, существующий в столицах: гражданин, идущий к нотариусу, понимает, что посещение юриста избавляет его от возможных хлопот по отстаиванию своих интересов в суде. На европейском континенте действует резолюция Совета Европы, гласящая, что акты, изданные нотариусом, не нуждаются в дополнительном доказывании в суде. А в ряде случаев нотариальный акт за рубежом имеет еще и силу исполнительного документа, что не требует, например, обращения в суд по вопросу взыскания с должника возмещения ущерба. К сожалению, в России этой системы пока нет. Необходимо, чтобы российский законодатель определил такие же признаки нотариального акта, что и в Европе, и придал ему в ряде случаев силу исполнительного документа.

Мы считаем, что сегодня должен быть разработан и принят новый базовый закон «О нотариате». Действующие ныне законы были приняты еще в 1993 году, когда жизнь в стране была совсем другой. Многие их статьи уже вошли в противоречие с существующими реалиями и не способны в должной мере регулировать те отношения, которые возникают сегодня в связи с нотариальной деятельностью.

В новом законодательстве должен быть отражен высокий статус нотариуса, который, является публичным должностным лицом, действующим от имени государства. Это поможет установлению соответствующего отношения к нотариусу и к той деятельности, которую он осуществляет, как со стороны власти, так и со стороны граждан.

Нужно отметить, что уже подготовлен законопроект, предусматривающий возможность передачи в ведение нотариусов документов для регистрации прав на недвижимость. Сегодня человек может заключить договор купли-продажи на жилье в простой письменной форме или оформить его у нотариуса, но после этого ему надо обязательно идти в государственное учреждение по регистрации прав на имущество для того, чтобы зарегистрировать право собственности. Вся Европа живет по другим правилам, которые нам кажутся более удобными. Там нотариус удостоверяет договор и, при желании заявителя, сам передает документы для регистрации. Человеку не надо терять время, стоять в очередях, да и сам процесс проходит быстрее, когда профессионал разговаривает с профессионалом. Вы просто приходите к нотариусу, заключаете договор, а примерно через месяц приходите еще раз, чтобы забрать весь пакет документов. Подобная система действует во Франции, Германии, Швейцарии. Считаем, что такая идея заслуживает внимания и решает проблему злоупотреблений на рынке недвижимости¹¹⁶ Абова Т.Е., Кабалкин А.Ю. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации в 2 т. - М.: Изд-во «Юрайт», 2010 г.⁶.

Итак, в настоящее время ст. 550 ГК РФ не обязывает нотариально удостоверять договор купли-продажи жилого помещения. Такая обязанность была предусмотрена до введения в действие № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». С момента вступления в силу данного закона нотариальное удостоверение указанных договоров может иметь место лишь по соглашению сторон¹¹⁷ Степанова С.А. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации в 4 ч. - М.: Изд-во «Проспект», 2009 г.⁷.

Договор купли-продажи жилых помещений согласно п. 2 ст. 558 ГК РФ считается заключенным с момента государственной регистрации. Так и согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на жилое помещение от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации⁷. Право собственности покупателя возникает в результате заключенного договора продажи данного вида недвижимости и акта государственной регистрации перехода права собственности или договора о продаже жилья²²⁷ Рузакова О.А. Гражданское право. - М.: Изд-во: «МФПФ», 2008 г.⁷.

Несмотря на то, что сам по себе договор купли-продажи жилого помещения не порождает у покупателя права собственности, он, как элемент сложного юридического состава, с момента заключения юридически связывает продавца и покупателя. По своей природе соглашение о купле-продаже жилого помещения является консенсуальным договором, как уже было отмечено в данной дипломной работе (для его заключения достаточно соглашения сторон, считается заключенным с момента подписания его сторонами), но эта консенсуальность сопряжена с государственной регистрацией (ст.164, ч. 2 ст. 558 ГК РФ)²²⁹ Садиков О.Н. Гражданское право РФ в 2 т. М.: Изд-во «Инфра-М»,2007 г.⁹.

Поэтому если стороны в договоре оговорят условие, что обязательства по передаче жилого помещения и ее оплате должны быть исполнены сторонами до государственной регистрации перехода права собственности, то каждая из заинтересованных сторон может требовать их исполнения³³¹ Суханов Е.А. Гражданское право в 4 т. - М.: Изд-во «Волтерс Клувер», 2008 г.¹.

Исполнение договора продажи данного вида недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (п. 2 ст. 551 ГК РФ)⁷⁷ Гражданский Кодекс Российской Федерации № 14-ФЗ. Часть 2. - «Собрание законодательства Российской Федерации», 1996 г.. Данное положение необходимо понимать следующим образом. Заключенный и исполненный договор купли-продажи жилого помещения пресекает право продавца в дальнейшем распоряжаться проданным объектом недвижимости, так как, заключив договор на отчуждение жилого помещения и передав это имущество покупателю, продавец исчерпывает принадлежавшее ему как собственнику правомочие распоряжения. Поэтому любая сделка, совершенная продавцом по поводу жилого помещения, переданного покупателю до момента государственной регистрации перехода права собственности на покупателя, должна признаваться недействительной как совершенная неуправомоченным лицом. Аналогичную оценку подобным сделкам дает и судебная практика²²² Воробьев Н.И. Гражданское право Российской Федерации в 2 ч. - Тамбов: Изд-во «ТГТУ», 2007 г.².

До государственной регистрации перехода права собственности продавец, исполнивший обязательство по передаче жилого помещения во владение покупателя, сохраняет полномочие на защиту права собственности. Поэтому продавец данного вида недвижимости может заявлять виндикационный (иск собственника об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения) и негаторный (требование собственника об устранении нарушений его права пользования и распоряжения) иски²²³ Гатин А.М. Гражданское право. - М.: Изд-во «Дашков и К», 2009 г.³.

Покупатель, которому жилое помещение передано во владение во исполнение договора его купли-продажи до государственной регистрации перехода права собственности, становится титульным владельцем (владение, опирающиеся на законное основание - титул владения). Но он, не приобретя титула собственности, не может распоряжаться полученным во владение недвижимым объектом³³⁴ Шевчук Д.А. Гражданское право. - М.: Изд-во «Эксмо», 2009 г.⁴.

Договор купли-продажи жилых помещений как элемент сложного юридического состава порождает обязательство сторон зарегистрировать переход права собственности. В содержание этого обязательства входит право требовать регистрации перехода права собственности²². Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом⁶⁶ Гражданский Кодекс Российской Федерации № 51-ФЗ. Часть 1. - «Собрание законодательства Российской Федерации», 1994 г.. Данное обязательство подкреплено соответствующей санкцией. Когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности; сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (п. 3 ст. 551 ГК РФ)⁷⁷ Гражданский Кодекс Российской Федерации № 14-ФЗ. Часть 2. - «Собрание законодательства Российской Федерации», 1996 г..

Для договоров купли-продажи жилой недвижимости закон (п. 2 ст. 558 ГК РФ) установил определенные особенности - договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Как уже отмечалось, при отсутствии в договоре условия о распределении расходов по государственной регистрации перехода права собственности эти расходы должны быть возложены на продавца²²⁴ Грудцына Л.Ю, Спектор А.А. Гражданское право России. - М.: Изд-во «Юстицинформ»,2008 г.⁴.

2.3.1 Государственная регистрация

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ²² Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ. - «Российская газета», 1997 г.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства¹¹⁴ Постановление Пленума Верховного суда Российской Федерации №10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» - «Российская газета», 2010 г.⁴.

Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним согласно п. 1 ст. 9 № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» осуществляет федеральный орган в области государственной регистрации и его территориальные органы - учреждения юстиции³³⁶ Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования - М.: Изд-во «Волтерс Клувер», 2007 г.⁶.

Данным ФЗ в п. 3 ст. 9 определена и компетенция учреждений юстиции по государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью, к которой относится: 1) проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти; 2) проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав; 3) государственная регистрация прав; 4) выдача документов, подтверждающих государственную регистрацию прав; 5) выдача информации о зарегистрированных правах; 6) принятие на учет в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав, бесхозяйных недвижимых вещей; 7) выдача в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав, правообладателям, их законным представителям, лицам, получившим доверенность от правообладателей или их законных представителей, по их заявлениям в письменной форме копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме².

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регламентирован гл. 3 № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»³³¹ Суханов Е.А. Гражданское право в 4 т. - М.: Изд-во «Волтерс Клувер», 2008 г.¹. Государственная регистрация прав проводится в следующем порядке: 1) прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов; 2) правовая экспертиза документов и проверка законности сделки; 3) установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; 4) внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; 5) совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав²² Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ. - «Российская газета», 1997 г.

Согласно ст. 11 № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» за государственную регистрацию прав взимается государственная пошлина в соответствии с законодательством РФ о налогах и сборах. Размер государственной пошлины устанавливается ст. 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации п. 22: «За государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества, за исключением юридически значимых действий, предусмотренных подпунктами 21, 22.1, 23 - 26, 28 - 31 и 61 настоящего пункта ст. 333.33 НК РФ: для физических лиц - 1 000 рублей; для организаций - 15 000 рублей¹¹² Налоговый кодекс Российской Федерации № 117-ФЗ. Часть 2. - «Собрание законодательства Российской Федерации», 2000 г.².

Нужно обратить внимание на то, что государственной регистрации подлежит как сам договор продажи жилого помещения, так и переход права собственности на недвижимость по такому договору от продавца к покупателю²²⁵ Зенин И.А. Гражданское право Российской Федерации. М.: Изд-во «МЭСИ», 2007 г.⁵.

Так, Герасимовы обратились в суд общей юрисдикции Чувашской Республики с иском к Никифоровой о государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение. Заявленные требования истцы мотивировали тем, что между ними и ответчицей был заключен договор купли-продажи комнаты в квартире. Взятое на себя обязательство по уплате цены договора истцы исполнили в полном объеме. Однако ответчица уклонялась от регистрации сделки. В этой связи ранее они обратились в суд с иском о государственной регистрации сделки. Решением суда было постановлено зарегистрировать указанную сделку. Однако требование о государственной регистрации перехода права собственности при разрешении дела истцы не заявляли, в связи с чем Герасимовы вновь обратились в суд с исковым заявлением о государственной регистрации права.

Суд удовлетворил заявленное требование о государственной регистрации перехода права.

Обстоятельства совершения между сторонами договора купли-продажи и соответствие данного договора требованиям закона были подтверждены вступившим в законную силу решением суда²²⁹ Садиков О.Н. Гражданское право РФ в 2 т. М.: Изд-во «Инфра-М»,2007 г.⁹.

Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость к покупателю подлежит государственной регистрации. Поскольку по сделкам с жилыми помещениями государственной регистрации подлежит как сама сделка, так и переход права собственности на объект недвижимости от продавца к покупателю, суд счел заявленное истцами требование обоснованным.

Необходимо также отметить, что при заключении договора купли-продажи недвижимости момент заключения договора не совпадает с моментом перехода права собственности на нее. До момента регистрации перехода права собственности покупатель, даже получив объект договора во владение и (или) пользование, не вправе им распоряжаться в отношениях с третьими лицами (продавать, сдавать в аренду, отдавать в залог и т.п.). Только с момента регистрации перехода права собственности покупатель вправе совершать сделки с приобретенным жилым помещением³³⁶ Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования - М.: Изд-во «Волтерс Клувер», 2007 г.⁶.

3. Процедура заключения договора

Как уже было сказано выше, договор купли-продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Регистрация договора осуществляется в учреждениях юстиции. Для его регистрации, и, следовательно, для его заключения, необходимо собрать и представить ряд документов²²⁹ Садиков О.Н. Гражданское право РФ в 2 т. М.: Изд-во «Инфра-М»,2007 г.⁹.

Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено ФЗ, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. В случаях, предусмотренных ФЗ, государственная регистрация прав проводится на основании заявления органа государственной власти, органа местного самоуправления или организации.

Итак, документы, представляемые для государственной регистрации договора купли-продажи и права, возникающего на основании договора купли-продажи на жилые помещения:

1) заявление сторон о государственной регистрации договора;

2) заявление сторон о государственной регистрации перехода права и права собственности на объект;

3) документ об уплате государственной пошлины;

4) документ, удостоверяющий личность заявителя (представителя);

5) доверенность, подтверждающая полномочия представителя;

6) в случае если заявителем является юридическое лицо, дополнительно представляются: 1. учредительные документы (устав, учредительный договор) со всеми изменениями и дополнениями; 2. свидетельство о государственной регистрации юридического лица - для юридических лиц, созданных после 01.07.2002 года; 3. свидетельство о внесении записи в Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ) о юр. лице, зарегистрированном до 01.07.2002 - для юридических лиц, созданных до 01.07.2002 года; 4. свидетельство о постановке на налоговый учет; 5. выписка и ЕГРЮЛ; 6. документы, подтверждающие полномочия руководителя юридического лица (протокол об избрании, приказ о назначении, определение суда о назначении арбитражного управляющего и т.п.);

7) правоустанавливающий документ - договор купли-продажи жилого помещения (подлинники по количеству лиц, участвующих в сделке, и подлинник для помещения в дело правоустанавливающих документов);

8) акт приема-передачи жилого помещения, в случае заключения договора купли-продажи, предусматривающей передачу имущества за плату;

9) кадастровый паспорт объекта недвижимого имущества, выданный после 01.03.2008. или техническая документация, описывающая объект недвижимого имущества, выданная до 01.03.2008;

10) документы, подтверждающие право собственности на отчуждаемый объект недвижимости;

11) справка о лицах, имеющих право пользования жилым помещением (выписка из лицевого счета), в случае заключения договора купли-продажи, предусматривающей передачу имущества за плату;

12) нотариально удостоверенное согласие другого супруга, либо заявление о том, что лицо не состоит в браке, либо документ, подтверждающий, что объект недвижимости не является совместной собственностью супругов (соглашение супругов о разделе общего имущества или решение суда о разделе такого имущества или об определении долей супругов, брачный договор) - в случаях установленных законодательством;

В зависимости от особенностей сделки дополнительно представляются:

13) разрешение органа опеки и попечительства, если отчуждаемое жилое помещение находится в собственности, либо в нем проживают несовершеннолетние, находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника, ограниченно дееспособные или недееспособные лица;

14) письменное согласие родителей, усыновителей или попечителей, если правоотчуждателем или правоприобретателем является несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет (если оно не содержится непосредственно в договоре);

15) письменное согласие попечителя, если правоотчуждателем или правоприобретателем является лицо, ограниченное в дееспособности (если оно не содержится непосредственно в договоре);

16) письменное согласие получателя ренты, если отчуждаемое жилое помещение было передано правоотчуждателю в обеспечение пожизненного содержания;

17) письменное согласие залогодержателя на отчуждение имущества, если объект находится в залоге;

18) при продаже постороннему лицу, предусматривающей передачу имущества за плату, комнаты в коммунальной квартире или доли в праве общей собственности на жилое помещение: 1. документы, подтверждающие, что продавец доли (комнаты) известил в письменной форме остальных участников долевой собственности (остальных собственников комнат) о намерении продать свою долю (комнату) с указанием цены и других условий, на которых продает ее (заявление, направленное по почте с заказным уведомлением) либо - 2. документы, подтверждающие отказ сособственников от преимущественного права покупки доли (комнаты);

19) справка из налогового органа об уплате продавцом жилого помещения налога на наследство, в случае если продавцу принадлежит право собственности на недвижимость на основании свидетельства о праве на наследство, выданного до 01.01.2006 или дарения (если продавцу принадлежит право собственности на недвижимость на основании договора дарения, заключенного после 01.01.2006, и он не приходится дарителю членом семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с СК РФ;

20) иные необходимые для государственной регистрации документы, представление которых предусмотрено законодательством РФ²²⁶ Ивакин В.Н. Гражданское право в 2ч. М.: Изд-во «Юрайт», 2009 г.⁶.

Согласно п. 5 ст. 16 № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при получении правоустанавливающих документов на государственную регистрацию прав должностное лицо органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, вносит соответствующую запись в книгу учета документов с указанием даты и времени получения таких документов с точностью до минуты. Также согласно п. 6 ст. 16 данного ФЗ, заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию прав с их перечнем, а также с указанием даты и времени их представления с точностью до минуты. Расписка подтверждает получение документов на государственную регистрацию прав²² Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ. - «Российская газета», 1997 г..

Регистрационные действия начинаются со дня приема документов на государственную регистрацию прав²⁶. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится в последовательности, определенной порядком приема документов. Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия - наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр прав.

Государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации, если иные сроки не установлены ФЗ, а ипотеки жилых помещений - не позднее чем в течение пяти рабочих дней с указанного дня.

Государственная регистрация договора об отчуждении объекта недвижимости и последующего перехода права на данный объект недвижимости при одновременной подаче заявлений и документов, необходимых для государственной регистрации указанных договора и перехода права, проводится в указанные в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сроки, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором²² Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ. - «Российская газета», 1997 г..

4. Исполнение и расторжение договора купли-продажи жилых помещений

Согласно п. 1 ст. 556 ГК РФ главным обязательством, подлежащим исполнению продавцом и покупателем, является передача жилого помещения продавцом и принятии его покупателем по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Данная императивная норма устанавливает юридически обязательную процедуру передачи жилого помещения, поэтому передаточный акт (иной документ о передаче) необходим на практике в качестве обязательного для регистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче жилого помещения на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - от обязанности принять имущество⁷⁷ Гражданский Кодекс Российской Федерации № 14-ФЗ. Часть 2. - «Собрание законодательства Российской Федерации», 1996 г..

Подписание сторонами передаточного акта (иного документа о передаче жилого помещения) наряду с его фактической передачей является обязательным условием, позволяющим говорить об исполнении обязательства по передаче и приему данного вида недвижимого имущества. Вместе с тем, в предусмотренных договором или законом случаях, данное обязательство по передаче жилья будет считаться исполненным при наступлении дополнительных фактов (пп. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ). Так, продавец и покупатель могут заключить договор с условием, по которому обязательство продавца по передаче имущества будет считаться исполненным, когда он: 1) подпишет передаточный акт; 2) фактически передаст жилое помещение; 3) оплатит расходы по государственной регистрации перехода права собственности к покупателю. Стороны договора купли-продажи жилых помещений также могут указать, что обязательным условием надлежащего исполнения обязательства по передаче жилья является проведение продавцом за свой счет силами специализированной организации контрольных и проверочных мероприятий на предмет определения качественного состояния объекта недвижимости, инженерных коммуникаций и т.п.²²⁷ Рузакова О.А. Гражданское право. - М.: Изд-во: «МФПФ», 2008 г.⁷

Продавец и покупатель, как стороны договора продажи недвижимости, несут ту же ответственность, что и стороны договора продажи движимого имущества, за некоторым исключением. Так согласно п. 2 ст. 556 ГК РФ, принятие покупателем жилого помещения, не соответствующей условиям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора⁷⁷ Гражданский Кодекс Российской Федерации № 14-ФЗ. Часть 2. - «Собрание законодательства Российской Федерации», 1996 г.. Также и при передаче продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору. Правило ст. 557 ГК РФ распространяется как на случаи передачи жилого помещения по передаточному акту (иному документу о передачи), так и на случаи отсутствия таких документов. При выявлении ненадлежащего качества жилого помещения после его передачи в процессе использования необходимо установить сроки, в течение которых наступают последствия, предусмотренные ст. 475 ГК РФ. Так, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: 1) соразмерного уменьшения покупной цены; 2) безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: 1) отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; 2) потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору (не применяется по отношению к договору купли-продажи жилого помещения). Это исключение объясняется тем, что объектом недвижимости является индивидуально-определенная вещь, что исключает возможность ее замены в силу характера и существа обязательства. Так, согласно п. 3 ст. 475 ГК РФ - так как требования об устранении недостатков или о замене товара, указанные в п. 1 и 2 ст. 475 ГК РФ, могут быть предъявлены покупателем, если иное не вытекает из характера товара или существа обязательства²²³ Гатин А.М. Гражданское право. - М.: Изд-во «Дашков и К», 2009 г.³.

Ст. 477 ГК РФ предусматривает возможность установления сроков для обнаружения ненадлежащего качества товара в договоре его купли-продажи или же в законе. Если такие сроки не установлены, должны применяться разумные сроки для обнаружения недостатков проданного жилого помещения³³⁴ Шевчук Д.А. Гражданское право. - М.: Изд-во «Эксмо», 2009 г.⁴.

Договор купли-продажи жилого помещения может быть расторгнут как до государственной регистрации перехода права собственности, так и после такой регистрации, которая не является препятствием для расторжения договора купли-продажи жилого помещения даже в тех случаях, когда законом или договором предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по договору по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ, в том числе и в связи с неоплатой покупателем имущества. В этом случае для расторжения договора купли-продажи жилья недостаточно факта отказа продавца от договора, так как сам по себе такой факт не может служить основанием для регистрации перехода права собственности обратно к продавцу. Необходимо обращение продавца в суд, в решении которого должно содержаться предписание регистрирующему органу о регистрации перехода права собственности от покупателя к продавцу в силу расторжения договора. Суд может принять такое решение только тогда, когда в договоре продажи жилого помещения стороны оговорили возможность возврата исполненного до момента расторжения договора (п. 4 ст. 453 ГК РФ)²²⁸ Мозолин В.П, Масляев А.И. Гражданское право в 2 т. - М.: Изд-во «Юристъ», 2009 г.⁸.

Решение суда о расторжении договора купли-продажи жилого помещения не означает признания недействительности предшествующего акта государственной регистрации перехода права собственности к покупателю. Данная регистрационная запись о переходе права собственности от продавца к покупателю, как осуществленная на законном основании - договоре купли-продажи жилого помещения, остается в силе. Регистрационная запись об обратном переходе права собственности от покупателя к продавцу, осуществленная на основании решения суда о расторжении договора купли-продажи жилого помещения и возврате данного вида недвижимости продавцу, будет существовать в реестре наряду с предшествующими записями³³³ Чаусская О.А. Гражданское право. - М.: «Дашков и К», 2007 г.³.

5. Отличия договора купли-продажи жилых помещений от иных договоров продажи недвижимости

§ 7 ГК РФ «Продажа недвижимости» содержит специальную статью под номером 558, закрепляющую особенности продажи жилых помещений, тем самым, законодатель акцентирует внимание на обороте такого объекта недвижимости как жилые помещения²²⁹ Садиков О.Н. Гражданское право РФ в 2 т. М.: Изд-во «Инфра-М»,2007 г.⁹.

Систематический анализ положений §7 ГК РФ позволят сформулировать следующее определение договора купли-продажи жилых помещений. Это соглашение, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество (квартиру, жилой дом, часть жилого дома или квартиры), а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму.

Договор купли-продажи жилых помещений отличается от иных договоров продажи недвижимости прежде всего тем, что жилое помещение независимо от того, в чьей собственности оно находится, может быть использовано только по целевому назначению - для проживания граждан. Целевой характер использования жилища не может быть изменен по усмотрению сторон в договоре купли-продажи жилья²²⁶ Ивакин В.Н. Гражданское право в 2ч. М.: Изд-во «Юрайт», 2009 г.⁶.

Договор купли-продажи жилых помещений является консенсуальным, возмездным и взаимным. Такой договор согласно ст. 550 ГК РФ должен быть заключен в письменной форме. В подтверждение факта заключения договора купли-продажи жилого помещения сторона по сделке не вправе ссылаться на свидетельские показания³³³ Чаусская О.А. Гражданское право. - М.: «Дашков и К», 2007 г.³.

Существенными условиями договора купли-продажи жилого помещения являются: 1) указание в договоре всех данных продаваемого имущества, которые придают имуществу индивидуальную определенность (ст. 554 ГК РФ). Предметом продажи является имущество, право на которое зарегистрировано в установленном порядке. Поэтому в договоре должны фиксироваться сведения о продаваемом имуществе, содержащиеся в формах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (точный адрес, его площадь и иная необходимая информация); 2) цена продаваемого имущества (ст. 555 ГК РФ). Обязательное включение цены имущества в договор обусловлено, как правило, значительной стоимостью продаваемого имущества, а также необходимостью уплаты налога с продажи данного имущества, размеры которого определяются исходя из продажной цены имущества; 3) особенностью купли-продажи жилых помещений является выделение в качестве существенного условия договора указания в тексте соглашения лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем (перечень таких лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением) (п. 1 ст. 558 ГК РФ). Такое существенное условия с одной стороны является гарантией «чистоты» жилья для покупателя, с другой стороны закон гарантирует права на жилище лиц, проживающих в продаваемом жилом помещении. Отсутствие в договоре продажи жилого помещения хотя бы одного из указанных существенных условий свидетельствует о том, что сторонами не согласовано условие о недвижимом имуществе, подлежащем продаже, и договор не считается заключенным, а, следовательно, и переход прав на недвижимость не подлежит государственной регистрации²²⁶ Ивакин В.Н. Гражданское право в 2ч. М.: Изд-во «Юрайт», 2009 г.⁶.

Также необходимо подчеркнуть, что нужно учитывать особенности купли-продажи отдельных видов жилых помещений. Так, согласно п. 6 ст. 42 ЖК РФ, при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК РФ⁹⁹ Жилищный кодекс Российской Федерации № 188-ФЗ. - «Собрание законодательства Российской Федерации», 2004 г..

По общему правилу ст. 552 ГК РФ по договору купли-продажи жилого дома или его части покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования⁷⁷ Гражданский Кодекс Российской Федерации № 14-ФЗ. Часть 2. - «Собрание законодательства Российской Федерации», 1996 г.. Земельный кодекс РФ также устанавливает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных ФЗ¹¹⁰ Земельный Кодекс Российской Федерации» № 136-ФЗ. - «Собрание законодательства Российской Федерации», 2001 г.⁰. В соответствии с п. 2 ст. 552 ГК РФ, в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.⁷

При приобретении в собственность помещения в многоквартирном жилом доме к приобретателю переходит доля в праве обще собственности на общее имущество в доме (лестницы, лифты, чердаки, подвалы, земельный участок с элементами озеленения и благоустройства и др.). Условие договора о том, что переход права собственности на помещение не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, является ничтожным (ст. 38 ЖК РФ)⁹⁹ Жилищный кодекс Российской Федерации № 188-ФЗ. - «Собрание законодательства Российской Федерации», 2004 г.. Собственник квартиры в силу ст. 290 ГК РФ не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Согласно п. 4 ст. 292 ГК РФ отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства⁶⁶ Гражданский Кодекс Российской Федерации № 51-ФЗ. Часть 1. - «Собрание законодательства Российской Федерации», 1994 г..

Еще одной отличительной особенностью договора продажи жилого помещения, как уже отмечалось в данной дипломной работе, является необходимость его регистрации. Договор считается заключенным только с момента его государственной регистрации. Регистрацию договора, так же как и регистрацию перехода права собственности, должны осуществлять органы юстиции²²² Воробьев Н.И. Гражданское право Российской Федерации в 2 ч. - Тамбов: Изд-во «ТГТУ», 2007 г.².

6. Виды договоров купли-продажи жилых помещений

В научной литературе договор купли-продажи жилого помещения классифицируется по различным признакам:

1) по предмету: 1. по виду предмета: договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома, части квартиры, доли; 2. по целостности предмета: договор купли-продажи жилого помещения, незавершенного строительством и законченного объекта;

2) по субъекту: 1. договор купли-продажи жилого помещения между гражданами; 2. с участием юридических лиц; 3. с участием государственных органов или муниципальных образований;

3) по наличию связи сделки купли-продажи жилого помещения с обретением права на земельный участок, на котором расположено жилое строение: 1. договоры купли-продажи, не влекущие наделение покупателя какими-либо правомочиями на земельный участок, на котором расположено жилое строение (купля-продажа квартиры в многоквартирном доме); 2. договоры купли-продажи с передачей покупателю недвижимости (жилого дома) права на соответствующий земельный участок на условиях приобретения его в собственность, аренду или пользование);

4) по основаниям нахождения жилого помещения в собственности: 1. договор купли-продажи жилого помещения в жилищно-строительных и жилищных кооперативах; 2. договор купли-продажи жилого помещения, принадлежащего на праве собственности по другим основаниям (например, в результате приватизации);

5) по обязательности заключения договора купли-продажи жилого помещения для одной из сторон: 1. договор купли-продажи жилых помещений, без обязательности заключения для сторон; 2. договор, обязательность заключения которых предусмотрена действующим законодательством⁴⁴⁶ Ерофеев Б.В. Гражданское право России. - М.: Изд-во «Юрайт», 2010 г.⁶.

Здесь представлена классификация договора купли-продажи жилого помещения по его предмету, так как она является наиболее интересной и обладает практической пользой при осуществлении сделки по отчуждению или приобретению жилого помещения.

Итак, как уже было сказано ранее, по предмету договор купли-продажи жилого помещения можно разделить на следующие группы:

1) договор купли-продажи жилого дома.

До вступления в действие ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» обязательное нотариальное оформление сделок с недвижимостью было установлено следующими законодательными актами. Ст. 239 ГК РСФСР устанавливала обязательную нотариальную форму договора купли-продажи жилого дома (части дома) в городе, рабочем, курортном или дачном поселке, если хотя бы одной из сторон является гражданин. Для договора купли-продажи жилого дома в сельской местности требовались простая письменная форма и регистрация в сельском совете. Соглашение между участниками общей долевой собственности на жилой дом о порядке пользования обособленными помещениями дома (квартирами, комнатами) подлежало нотариальному удостоверению для того, чтобы оно было обязательно для лица, которое впоследствии приобретает долю в общей собственности на этот дом (ст. 124 ГК РСФСР).

Правила об обязательном нотариальном удостоверении таких договоров сохраняли силу до даты введения в действие ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». С этого дня обязательность нотариального удостоверения договоров купли-продажи, мены и дарения недвижимости гражданами отменена²²³ Гатин А.М. Гражданское право. - М.: Изд-во «Дашков и К», 2009 г.³.

2) договор купли-продажи квартиры.

Квартирой считается предназначенная и используемая для проживания отдельная жилая площадь, которая имеет отдельный выход на улицу (во двор, на лестничную клетку или в общий коридор) и отдельную кухню. Такое определение давалось в советском законодательстве²²⁴ Грудцына Л.Ю, Спектор А.А. Гражданское право России. - М.: Изд-во «Юстицинформ»,2008 г.⁴.

Новое понятие более объемное: квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (п. 3 ст. 16 ЖК РФ)⁹⁹ Жилищный кодекс Российской Федерации № 188-ФЗ. - «Собрание законодательства Российской Федерации», 2004 г..

Здесь видно, что данное определение становится более обширнымто есть помимо кухни появляются «помещения вспомогательного использования... и общего пользования». При этом ЖК РФ устанавливает, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве общей собственности на общее имущество дома.

Существенным условием договора купли-продажи квартиры является перечень лиц, которые проживают в квартире и сохраняют в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК РФ). В связи, с этим если на момент продажи в квартире проживают лица, сохраняющие право пользования жилым помещением, то такие лица должны быть указаны в договоре с указанием нормы закона, в соответствии с которой сохраняется право их проживания.

Лицам, сохраняющие право пользования квартирой при ее отчуждении, указаны в п. 2.2.3 данной дипломной работы.

Продавец и члены семьи продавца, в том числе бывшие члены семьи продавца, проживающие в указанной квартире на день подписания настоящего договора, в соответствии с п. 2 ст. 292 ГК РФ утрачивают право пользования квартирой с момента регистрации перехода права собственности к покупателю²²⁵ Зенин И.А. Гражданское право Российской Федерации. М.: Изд-во «МЭСИ», 2007 г.⁵.

3) договор купли-продажи части жилого дома.

Предметом договора являются жилые помещения - комнаты, предназначенные для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме, и нежилые помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в жилом помещении, представляющие собой изолированную часть жилого дома. Следует отметить, что перечень лиц, сохраняющих право пользования соответствующим жилым помещением после его приобретения покупателем, является актуальным для всех перечисленных в этой главе предметов договора купли-продажи. При несоблюдении этого требования договор считается незаключенным²²⁸ Мозолин В.П, Масляев А.И. Гражданское право в 2 т. - М.: Изд-во «Юристъ», 2009 г.⁸.

4) договор купли-продажи части квартиры.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире (п. 4 ст. 16 ЖК РФ)⁹⁹ Жилищный кодекс Российской Федерации № 188-ФЗ. - «Собрание законодательства Российской Федерации», 2004 г.. Вплоть до начала 90-х годов объектами права собственности не могли выступать комнаты в квартирах, они могли быть только объектом договора найма жилого помещения. Некоторое отступление от данного правила впервые появилось с принятием законодательных актов периода смены законодательства советского на российское. Так, Законом РСФСР от 4 июля 1991 г. «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» впервые было установлено исключение из общего запрета на приобретение в собственность гражданами комнат в коммунальных квартирах - «местные Советы народных депутатов, предприятия, учреждения вправе с учетом мнения коллективов принимать решения о приватизации... коммунальных квартир»²²⁴ Грудцына Л.Ю, Спектор А.А. Гражданское право России. - М.: Изд-во «Юстицинформ», 2008 г.⁴.

Впоследствии Закон Российской Федерации от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» предоставил нанимателям, проживающим в коммунальной квартире, при освобождении соседних комнат наряду с другими возможностями возможность приобрести по договору купли-продажи освободившуюся комнату. Так, в соответствии со ст. 16 указанного закона при отсутствии в коммунальной квартире лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий, имеющих жилую площадь менее установленной нормы на одного человека, освободившиеся жилые помещения передавались иным нанимателям этой квартиры по договору аренды или купли-продажи.

С принятием части второй ГК РФ окончательно закреплен правовой режим комнаты как самостоятельного объекта гражданского оборота, относящегося к жилым помещениям. Такое решение вряд ли можно отнести к достижениям законодательства РФ, поскольку отдельные комнаты не могут в полной мере удовлетворить жилищно-бытовые потребности граждан, однако законодатель не мог не отреагировать на сложившуюся социально-экономическую ситуацию. Сегодня сотни тысяч семей проживают в комнатах коммунальных квартир. Запрет на оборот комнат, находящихся в собственности, по существу, означал бы ограничение прав собственника доли, по сравнению с другими гражданами, которые владеют отдельными квартирами.

При продаже комнаты применяется право преимущественной покупки собственниками других комнат данной квартиры. Законодательство предусматривает преимущественное право покупки, так как помимо комнат в коммунальной квартире существуют места общего пользования, которые находятся в общей собственности всех собственников комнат в силу прямого указания законодательства РФ. Места общего пользования являются неотъемлемой частью квартиры, не менее важной для проживания, чем комната. Продажа комнаты влечет за собой переход прав собственника не только на комнату, но и на места общего пользования, общей собственности.

Не могут быть самостоятельным предметом договора часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), а также подсобные помещения. Жилое помещение должно быть надлежаще изолированным от других смежных помещений стенами без проемов, иметь самостоятельное сообщение с местами общего пользования жилого помещения, или лестничной клеткой, или улицей (двор), или придомовым земельным участком²²⁰ Беленков Р. Гражданское право в 2 ч. М.: Изд-во «А-Приор», 2007 г.⁰.