Не менее важной обязанностью арендатора является своевременное внесение арендной платы за пользование арендованным имуществом. Как указывалось выше, арендная плата, порядок, условия и сроки ее внесения определяются договором аренды.

Если в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, условия пользования имуществом или его состояние существенно ухудшились, арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы (п. 4 ст. 614 ГК РФ). В случае существенного нарушения сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать досрочного внесения арендной платы в срок, установленный арендодателем. При этом арендодатель не может требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество при прекращении договора. Договор прекращается по истечении срока аренды либо в связи с его досрочным расторжением по соглашению сторон или решению суда.

Как и в других обязательствах, основанием прекращения арендного обязательства является истечение срока действия договора, однако, если арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом за пределами срока и арендодатель против этого не возражает, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Досрочное прекращение обязательства возможно при расторжении договора аренды. В ст. 619 ГК РФ перечислены следующие основания, позволяющие арендодателю требовать расторжения договора: использование имущества не по назначению, существенные нарушения условий договора; значительное ухудшение арендатором арендованного имущества; несвоевременное внесение арендной платы (более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа); невыполнение обязанности по проведению капитального ремонта арендованного имущества. Стороны могут предусмотреть и иные основания расторжения договора. Применяя указанные положения, следует помнить, что они являются специальными основаниями расторжения договора аренды.

Согласно п. 2 ст. 450 существенным признается нарушение обязательства одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной мере лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Договор аренды может быть расторгнут и по требованию арендатора, основания для расторжения по его воле указаны в ст. 620 ГК РФ. Досрочное расторжение возможно в следующих случаях: непредоставление имущества в пользование арендатору либо создание препятствий в пользовании в соответствии с условиями договора или назначением имущества; выявление в имуществе недостатков, препятствующих пользованию данным имуществом арендатором, за которые арендодатель несет ответственность; неосуществление арендодателем в установленный срок капитального ремонта, если данная обязанность возложена на него; непригодность имущества для использования в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.

Прежде чем требовать расторжения договора, арендодатель обязан письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Арендатор в силу общих положений, предусмотренных п. 2 ст. 452 ГК РФ, должен предварительно направить арендодателю предложение расторгнуть договор и может предъявить иск в суд лишь после получения отказа либо в случае неполучения ответа в установленный срок.

Таким образом, договор аренды может быть прекращен: 1) по соглашению сторон (п. 1 ст. 450); 2) по требованию одной из сторон (ст. 619, 620); 3) посредством одностороннего отказа от договора (ст. 621).

Еще одним основанием досрочного прекращения договора аренды является выкуп арендованного имущества в случаях, когда на основании п. 1 ст. 624 Г. К РФ такое право предусмотрено законом или договором. Выкуп имущества возможен как по истечении срока аренды, так и до его окончания, если внесена вся сумма, предусмотренная договором.

Заключение

В работе рассматривалась тема: договор аренды: понятие и содержание.

В работе были поставлены следующие задачи: дать понятие, охарактеризовать содержание договора аренды; выявить специфику правового регулирования отдельных видов аренды.

Реализация указанных задач позволила прийти к следующим выводам: под договором аренды понимается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату.

Основная обязанность арендодателя по договору аренды - предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества, вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами.

Основная обязанность арендатора состоит в своевременном внесении арендной платы за пользование арендованным имуществом.

Договор аренды включает в себя следующие основные разновидности: договор проката, договор аренды зданий и сооружений, договор аренды предприятия, договор аренды транспортных средств, договор финансовой аренды (лизинга).

В настоящее время договор аренды отвечает требованиям экономически развивающейся страны: арендный договор представляет собой обычный самостоятельный вид договорных обязательств, такой же, как договор купли-продажи, подряда и т.п.

Тем не менее, правовое регулирование договора аренды и отдельных его видов содержит существенные пробелы.

Можно отметить ряд проблем связанных с правовым регулированием договора аренды на примере договора аренды нежилых помещений:

1. Существуют расхождения в подходах к понятию нежилого помещения - как с точки зрения его содержания, так и с точки зрения объема, которые весьма негативно сказываются на разрешении, прежде всего, практических вопросов, касающихся договоров аренды нежилых помещений.

2. В ГК РФ нет упоминания о нежилых помещениях, но имеется отдельный параграф об аренде зданий и сооружений.

3. Не до конца урегулирован вопрос разграничения жилых помещений и нежилых как объектов договора аренды и т.д.

Для решения проблем имеющих место в области аренды нежилого помещения авторы предлагают следующие рекомендации:

1. Принять федеральный закон «Об аренде нежилых помещений в Российской Федерации».

2. Определить в нормативном порядке понятие «нежилое помещение» и установить в законодательстве РФ, к чему относится нежилое помещение к зданиям, сооружениям или к обособленному недвижимому имуществу. «Нежилое помещение следовало бы отнести к обособленному недвижимому имуществу и внести в п. 1 ст. 607 ГК РФ после слов «здание, сооружение» слова - нежилое помещение. Под нежилым помещением рекомендуем понимать «помещения, не пригодные для постоянного проживания».

3. Четко законодательно разграничить критерии жилых (нежилых) помещений исключив систему двойного стандарта. Для этого необходимо однозначно определить критерии:

- любое помещение, не пригодное для целей постоянного проживания является нежилым;

- помещение, формально являющееся жилым, но не отвечающее санитарным и техническим требованиям к жилому помещению, обеспечивающим его пригодность для постоянного проживания, должны быть признаны нежилыми.

Правовое регулирование договора аренды транспортных средств так же содержит некоторые пробелы.

Во многом, это вызвано тем, что нормы, регулирующие различные виды аренды транспортных средств закреплены в разных источниках (кодексах). Более того, некоторые из них созданы так давно, что в определенной степени потеряли свою практичность. Поэтому целесообразно было бы принятие единого закона об аренде транспортных средств.

Для более комплексного и детального правового регулирования арендных отношений целесообразно принятие ФЗ «Об аренде».

Всё вышесказанное приводит нас к выводу, что договор аренды имеет большое значение в регулировании договорных гражданско-правовых отношений, а значит, его изучение требует дальнейшего продолжения. Система правовых отношений в этой области не сформирована еще в полной мере, но насущность этой темы в настоящее время обусловила не ослабеваемый интерес к ней.

Список литературы

аренда имущество договор помещение

1. Витрянский В.В. Договор аренды // Закон. 2000. №11.

2. Витрянский В.В., Брагинский М.И., Договорное право: Общие положения. - М: Статус, 2008.

3. Гофман З.Н., Аренда и субаренда нежилых помещений. Аудиторские ведомости. - 2004. - №4. - С. 18.

4. Договор аренды и проблемы его дальнейшего развития. Сборник статей. М., 2012 // Справочно-правовая система Консультант Плюс

5. Договора аренды. Декабрь 2012 // Интернет ресурс Клерк, http://www.klerk.ru/law/articles/48215

6. Иванов А.А. Аренда. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая. Ред. А.П. Сергеев и Ю.К. Толстой. М. «ТК Велби», 2005.

7. Илюшина М.Н. Аренда недвижимости и государственная регистрация // Закон №2., 2006.

8. Калачева С.А. Договор аренды и его разновидности. - М., 2009.

9. Комарова Т.Ю. Нежилые помещения, как объект аренды. Законодательство №12, 2009.

10. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть 2. // Под ред. Сергеева А.П. Проспект, 2011 г.

11. Кроз С.М. О понятиях «Здание» и «сооружение» в действующем законодательстве / Материалы 3 международной научно-практической конференции молодых ученых, специалистов и студентов. Самара, 2006.

12. Романец Ю.В. Договоры, направленные на передачу имущества во временное пользование. Законодательство №12, 2009.

13. Сергеев А.П., Толстой Ю.К. Учебник по гражданскому праву. Часть 2. М., 2009

14. Чижова А.С. Договор аренды нежилого помещения: что должны знать арендатор и арендодатель // Бухгалтер. - 2008. // Справочно - правовая система Консультант Плюс

15. Чуйко В.И. Лизинг в Российской Федерации: проблемы гражданско-правового регулирования и правоприменительной практики. Автореферат. М., 2011 г. С. 11.

16. Чупрынина Н.Ю. Приобретение и аренда офиса // Законодательство. №3 - 2009. // Справочно - правовая система Гарант

17. Шапкина Г.С. Комментарии к статьям Гражданского кодекса РФ. // Справочно-правовая система Гарант

18. Эдрелевский А.М Постатейный научно-практический комментарий части второй Гражданского кодекса Российской Федерации - М., 2010.

Размещено на Allbest.ru