Договор аренды

Дипломная работа на тему:

Договор аренды

Введение.

В гражданском праве наряду с обязательствами по отчуждению имущества именуется группа обязательств по передаче имущества во временное пользование. Они юридически оформляют особую, самостоя-тельную группу экономических отношений товарообмена, в рам-ках которых хозяйственные или другие потребности их участников удовлетворяются за счет временного перехода к ним соответствующих материальных благ. Предметом таких отношений прежде всего ста-новится имущество, которое в данный момент не нужно самому собст-веннику, не может потребоваться ему в будущем. Отдавая таксе иму-щество во временное пользование другому лицу, собственник сох-раняет его в хозяйственном (экономическом) обороте, получая соответствующую выгоду доход. Обязательства по передаче имуще-ства в пользование возникают по соглашению сторон, т. е. носят договорной характер. Содержание обязательств по передаче имущест-ва во временное пользование складывается из взаимных прав и обя-занностей сторон: по передаче имущества владельцем пользователю, по возврату пользователем имущества владельцу, по поддержанию это-го имущества в надлежащем состоянии, а также по оплате его испо-льзования.

Договор аренды -это наиболее распространенные договоры обяза-тельств по передаче имущества в пользование.

Эта тема актуальна тем, что еще совсем недавно этот вид договора широко использовался как одна из эффективных форм разгосуда-рствления социалистической экономики в нашей стране, как один из способов, позволяющих усилить самостоятельность хозяйствующих субъектов. В настоящее время этому договору посвящена глава 34 части второй ГК РФ. Со сложившейся практикой этот договор более распространен в наше время, чем другие.

ГЛАВА 1. Понятие и содержание договора аренды.

По договору аренды: одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК).

Договор аренды является консенсуальным, взаимным и возмездным.

Это один из классических видов договоров, чья история насчи-тывает многие тысячелетия, на протяжении которых они в основных своих чертах не изменились.

Цель договора аренды - обеспечить передачу имущества во вре-менное пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно или не имеет возможности приобрести его в собственность. Арендодатель же преследует цель извлечения прибыли из передачи имущества во временное пользование другому лицу. Последний признак позволяет отличать договор аренды от других обязательств по передаче иму-щества в пользование, в частности, от договора безвозмездного пользования имуществом (договора ссуды).

Цели обеспечить передачу имущества во временное пользование служат многие права, закрепленные гражданским законодательством, причем как вещные, так и обязательственные.

Арендатору принадлежит право пользования арендованным имуще-ством. Это основное право арендатора, вытекающее из договора аренды. Соответственно договор аренды - одна из разновидностей договоров по передаче имущества в пользование.

Под пользованием понимается извлечение из вещи ее полезных свойств без изменения субстанции вещи, в том числе приобретение плодов и доходов. По общему правилу, плоды, продукция и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, поступают в собственность аренда-торам (2 ст. 606 ГК РФ). Впрочем, законом, иным правовым актом или договором может быть установлено и иное правило(ст.136 ГК РФ), а именно, что плоды, продукция и доходы переходят в собственность арендодателя или третьего лица.

Право пользования арендованным имуществом может включать б качестве своего компонента и право выкупа этого имущества (ст. 624 ГК РФ). В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесе-ния арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Та-кой договор аренды включает некоторые элементы купли-продажи, однако не относится к числу смешанных. В отличие от купли-про-дажи при аренде с выкупом права собственности на арендованное имущество не может перейти к арендатору в момент заключения до-говора.

Право пользования арендатора пользуется вещно-правовой защи-той и в этой плоскости приравнено к праву собственности и другим вещным правам (ст.305 ГК РФ). Однако такую защиту оно получает то-лько тогда, когда арендатор наряду с правом пользования наделен и правом владения вещью (ч. I, ст. 606 ГК РФ). Такой арендатор защи-щается и от притязаний арендодателя как собственника арендован-ного имущества. Если же речь идет о "голом" праве пользования (без владения), то вещно-правовой защитой оно не пользуется.

Праву пользования арендатора присуще свойство следования за вещью. Переход права собственности (хозяйственного ведения, опера-тивного управления, пожизненного наследуемого владения) за сдан-ное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п.1 ст.617 ГК РФ), т. е. договор аренды при смене арендодателя сохраняет силу. Пра-вда, право пользования арендованным имуществом при смене арен-датора сохраняется далеко не всегда (см. п.2 ст.617 ГК РФ), но это не лишает данное право свойства следования.

Предоставление арендатором вещно-правовой защиты и призна-ние за правом пользования арендованным имуществом свойства сле-дования дает известные основания отнести это право или его от-дельные разновидности к числу вещных. Но в любом случае к чис-лу вещных не может быть отнесено право пользования арендован-ным имуществом, не сопровождающееся владением им, поскольку такое право не пользуется вещно-правовой (абсолютной) защитой, необходимой с точки зрения п.4 ст.216 ГК РФ.

Обратимся теперь к основным элементам договора аренды. К ним относятся стороны, предмет, форма и содержание.

Стороны договора - арендодатель и арендатор. По общему пра-вилу, и в роли арендодателя, и в роли арендатора могут высту-пать любые субъекты гражданского права, как физические, так и юридические лица, а среди последних - коммерческие и некоммер-ческие организации, а также государство, национально-государст-венные, административно-территориальные и муниципальные обра-зования. Только в некоторых видах договоров аренды в роли аре-ндодателя или арендатора должны выступать специальные субъекты.

Арендодатель - это собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст.608 ГК РФ).

Сдача имущества в аренду - одна из способов осуществления принадлежащего арендодателю права собственности, а именно, вхо-дящего в его состав правомочия распоряжения имуществом. Что же касается обладателей иных вещных прав, то любое лицо, не явля-ющееся собственником соответствующего имущества, должно иметь полномочия на сдачу этого имущества в аренду. Причем такие ра-спорядительные полномочия должны быть основаны на законе или специальном волеизъявлении собственника.¹ В соответствии со ст. 295 ГК РФ субъект права хозяйственного ведения не вправе сдавать не-движимое имущество в аренду без согласия (разрешения) собственника. Это правило тем более действует в отношении казенных пре-дприятий, за которыми имущество закрепляется на праве оператив-ного управления. Что же касается учреждений, то они вообще не вправе распоряжаться закрепленным за ними имуществом и имущес-твом, приобретенным за счет сметных ассигнований. В частности, в роли арендодателей от имени РФ обычно выступают комитеты по управлению государственным имуществом. Их полномочия основаны на законе. Правительство РФ осуществляет управление Федераль-ной собственностью на основании ст.114 Конституции, в развитие этой нормы принято постановление Правительства РФ от 10 Февраля 1994 г. №96 "О делегировании полномочий Правительства РФ по уп-равлений и распоряжению объектами федеральной собственности".²

Согласно п. 5 этого постановления передача в аренду государстве-нного имущества, относящегося к федеральной собственности, про-изводится Госкомимуществом РФ. Последний, в свою очередь, впра-ве поручать осуществление этих функций территориальным агентствам, т. е. комитетам по управлению имуществом субъектов РФ. Ана-логичный порядок действует в отношении государственной собстве-нности субъектов РФ и муниципальной собственности.

Помимо комитетов по управлению имуществом в роли арендодате-лей государственного имущества могут выступать унитарные пред-приятия, но без каких-либо ограничений лишь применительно к дви-жимому имуществу. Унитарные предприятия могут выступать арендо-дателями в отношении недвижимого имущества, а казенные предпри-ятия и бюджетные учреждения - в отношении любого имущества толь-ко с согласия собственника или уполномоченного им органа. Дача такого согласия равнозначна наделению указанных субъектов спе-циальным полномочием сдавать имущество в аренду. Если же пол-номочия из закона не вытекают, арендодатель должен иметь спе-циальное уполномочие собственника сдавать чужое имущество в арен-ду от своего имени. В частности, такое полномочие может выте-кать из договора комиссии.

Арендатор - это лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование. Никаких специальных требований к нему закон, по общему правилу, не предъявляет.

Предмет договора - любая телесная неупотребляемая вещь, пос-кольку она не теряет своих натуральных свойств в процессе использования. В частности, в качестве предмета договора аренды могут выступать земельные участки и другие обособленные природ-ные объекты(например, участки леса¹ или водные объекты²) здания, сооружения и иные виды недвижимого имущества, предприятия и другие имущественные комплексы, оборудование, транспортные сре-дства и иное движимое имущество.

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача в арен-ду которого не допускается или ограничивается. Ог-раничения могут устанавливаться и в отношения вещей, свободных в обороте, в зависимости, например, от их принадлежности опреде-ленным собственникам. Существенные ограничения установлены в отношении имущества, находящегося в государственной собственно-сти. Все же остальные вещи могут сдаваться в аренду свободно.

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (п.2 ст.607 ГК РФ). Эти особенности вытекают прежде всего из невозобновляемости многих природных ресурсов, их ограниченности, подчас уникальности, а потому - необходимости специально предусматри-вать меры, направленные на их рациональное использование. В ча-стности, при сдаче в аренду земельных участков должно соблюда-ться их целевое назначение (ст. 53 Земельного кодекса РСФСР). Использование иных объектов природы, в том числе на началах аре-нды, как правило, возможно только при наличии лицензии. Количе-ство приводимых примеров можно умножать до бесконечности. Поэ-тому при заключении договоров аренды природных объектов недоста-точно использовать только нормы ГК, а всегда нужно обращаться к специальному законодательству.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п.3 ст. 607 ГК РФ). Следовательно, пред-метом договора аренды может быть только индивидуально-определен-ная вещь. Этот вывод вытекает также из п. З ст.611 ГК РФ. Вещь, пе-редаваемая в аренду, должна быть юридически незаменимой, ведь по окончании договора возврату подлежит та же вещь. Вещи, опре-деляемые родовыми признаками, не могут составлять предмет дого-вора аренды, поскольку относятся к юридически заменимым.

Форма договора аренды урегулирована в ст.609 ГК РФ. Помимо об-щих требований к форме всякого договора, законом для договора аренды установлены и специальные требования. Договор аренды на срок более года, а также если хотя бы одной из сторон догово-ра является юридическое лицо, независимо от срока должен быть заключен в простой письменной форме (п.1 ст.609 ГК РФ). Договор на срок более года независимо от его суммы способен довольно серь-езно ущемить имущественные интересы сторон, поэтому его содер-жание должно быть формализовано. Что же касается письменной фор-мы договоров аренды, заключаемых с участием юридических лиц, то правило п.1 ст.609 ГК РФ есть лишь конкретизация общего правила, закрепленного п.1 ч. 1 ст.161 ГК РФ, которое в подобном повторении вовсе не нуждалось.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государствен-ной регистрации, если иное не установлено законом. При этом ре-гистрации подлежит именно договор как правоустанавливающий до-кумент, содержащий ограничения (обременения) права собственности арендодателя. Регистрация договора аренды производна от реги-страции права собственности арендодателя на недвижимое имуще-ство.

Договор аренды недвижимого имущества, предусматриваю-щий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст.624 ГК РФ) заключается в форме, установленной для договора купли-продажи такого имущества. Аналогичная форма не-обходима и для дополнительного соглашения к договору аренды, которым арендатору предоставляется право выкупа арендованного имущества.

Для многих видов аренды существуют особые правила о форме до-говора и его государственной регистрации.

Содержание договора аренды образуют права и обязанности, ко-торые изложены столь подробно, что требуют отдельного рассмотре-ния-

Существенным условием договора аренды можно считать, пожалуй, только его предмет. В отношении него прямо сказано, что при от-сутствии в договоре данных, позволяющих определить имущество, которое подлежит передаче в аренду, условие о предмете считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным (п. З ст. 607 ГК РФ).

Цена договора (арендная плата) как и срок, не относится к су-щественным условиям. Если арендная плата договором не установ-лена, применяется обычная арендная плата (п. З ст.424 ГК РФ, п.1 ст. 614 ГК РФ). Что же касается срока, то договор аренды может быть заключен как на определенный ( п.1, ст. 610 ГК РФ), так и на неопреде-ленный срок (п.2 той же статьи). Определенный срок должен быть установлен в договоре способами, предусмотренными ст. 190 ГК РФ. Если срок аренды в договоре не указан, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен и иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (абз.2 п.2 ст.610 ГК РФ). Отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, является правом, а не обязанностью сторон. Если ни одна из сто-рон не заявляет об отказе от договора, последний может длиться сколько угодно, даже «вечно». Поэтому точнее вести речь о договоре аренды, заключенном не на неопределенный срок, а без указания срока, т. е. под отменительным условием расторжения договора по инициативе любой из сторон.

Законом могут устанавливаться максимальные предельные сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до ис-течения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок. превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (п.3 ст.610 ГК РФ).

В Кодексе сохранено ранее действовавшее указание о том, при заключении договора на новый срок условия его могут быть измене-ны по соглашению сторон. Это относится к любым условиям, в том числе размеру арендной платы. Норма п. З ст.614 ГК РФ о возможности изменения арендной платы, но чаще она касается пересмотра размера арендных платежей в период действия договора, а здесь стороны оформляют новый договор и не связаны условиями прежнего. Право арендатора на возобновление арендных отношений может быть защищено в судебном порядке. Если известно, что арендодатель намерен сдавать имущество в аренду в дальнейшем, но от возобновления договорных отношений с прежним арендатором уклоняется, пос-ледний может предъявить иск о понуждении арендодателя заключить договор на новый срок.

Разъяснения о практике разрешения подобных споров даны в пи-сьме Высшего Арбитражного Суда РФ от 10 сентября 1993 г. №С-13/ОП-276.¹

Требование арендатора возобновить договор не подлежит удовлетворению в случаях, когда арендодатель не намерен больше сдавать имущество внаем.

ГЛАВА 2. Содержание договора аренды.

Рассматривая содержание договора аренды необходимо обратиться к обязанностям арендодателя и арендатора. Арендодатель во исполнение заклю-ченного договора обязан:

1) предоставить арендатору имуществе в состоянии, соответст-вующем условиям договора аренды и назначению имущества (п.1 ст. 611 ГК РФ). Состояние имущества, подлежащего передаче в аренду, до-лжно быть определено договором аренды. Если этого не сделано, состояние имущества определяется его назначением, которое, в свою очередь, также может быть установлено договором или вытекать из целей, ради которых данное имущество обычно используется. Необычные требования к состоянию имущества, передаваемого в аренду, должны быть особо оговорены. Но в любом случае имущество дол-жно быть передано без недостатков, в той или иной мере препятст-вующих его использованию по назначению.

Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежнос-тями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т. п.), если иное не предусмотрено дого-вором. Если такие принадлежности и документы не переданы, а без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствий с его назначением, либо в значительной мере лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потре-бовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей или документов либо расторжения договора, а также возмещения убытков [п.2 ст. 611 ГК РФ).

Возникает вопрос, несет ли арендодатель какие-либо неблаго-приятные последствия, если арендованное имущество можно использовать по назначению без передачи принадлежностей и документов, однако обязанность передачи таких документов (принадлежностей) все-таки предусмотрена договором аренды (или, что одно и то же, вытекает из закона, например, из ст. 135 ГК РФ). По-видимому, да, по-скольку арендодатель нарушил принятую на себя обязанность по пе-редаче имущества в надлежащем состоянии. Арендатор вправе в данном случае потребовать от арендодателя передачи принадлеж-ностей (документов) и (или) возмещения убытков. Требование же о расторжении договора аренды можно заявить только тогда, когда аре-ндованное имущество нельзя использовать по назначению или аренда-тор в значительной мере лишается того, на что вправе был рассчи-тывать при заключении договора.

Имущество должна быть передано в аренду в установленный срок. Этот срок должен быть указан в договоре аренды. Если срок пере-дачи договором установлен не был, имущества подлежит передачи в разумный срок. При нарушении правила о сроке предоставления имущества в аренду арендатор вправе истребовать это имуществе в соответствии со ст. 398 ГК РФ и потребовать либо возмещения убыт-ков, либо расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением (п.3 ст. 611 ГК РФ).

Обязанность обеспечить надлежащее состояние имущества дейст-вует на протяжении всего срока аренды, хотя вещь и передается арендатору, как правило, вскоре после заключения договора.

Предоставление имущества в надлежащем состоянии означает, что оно передается свободным от недостатков, т. е. от таких его сво-йств, которые ухудшают его качество или, что одно и то же, пре-дставляют собой любые отступления от того состояния имущества, которое требуется в соответствии в договором аренды.

Арендодатель отвечает за любые недостатки сданного в аренду имущества, независимо от того, препятствуют ли они использованию имущества полностью или только частично. В принципе, ответственность может наступить за самый незначительный недостаток. Ответственность не наступает лишь за те недостатки, которые:

а) оговорены арендодателем уже при заключении договора арен-ды естественно, в той форме, в которую должен быть облечен до-говор;

б) заранее известны арендатору (который, к примеру, ранее аре-ндовал то же имущество или знал о недостатках из средств массо-вой информации);

в) должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (явные недостатки).

Арендодатель отвечает только за те недостатки, которые имелись в арендованном имуществе до заключения договора аренды, а не возникли позднее.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имуще-ства, даже если во время заключения договора аренды он не знал (а, добавим от себя, не должен был знать об этих недостатках (п.1 ст. 612 ГК РФ). По-видимому, это означает, что ответственность арендодателя строится в данном случае на началах риска (т. е. независимо от вины и тогда, когда договоры аренды заключаются вне сферы предпринимательской деятельности). В противном случае упоминание о том, что арендодатель отвечает за недостатки независимо от того, знал он о них или нет, излишне ввиду наличия общего правила, за-крепленного в п. З ст. 401 ГК РФ.

Распространение начала риска на ответственность за недостат-ки передаваемого в аренду имущества можно объяснить тем, что арендодатель, как правило, является собственником соответствую-щего имущества и несет риск его случайной гибели или поврежде-ния (ст.211 ГК РФ), в том числе и риск наличия в нем тех или иных недостатков.

При обнаружении в имуществе недостатков, за которые отвечает арендодатель, арендатор вправе по своему выбору:

а) потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной пла-ты, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков иму-щества;

б) непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на ус-транение данных недостатков из арендной платы, предварительно уве-домив об этом арендодателя. В данном случае уведомление необходи-мо, чтобы арендодатель узнал о причинах, по которым арендная пла-та уплачивается ему не в полном размере;

в) потребовать досрочного расторжения договора, выбор арендатором одной из предоставленных ему возможностей осуществляется совершенно свободно и не связан с получением на то согласия арендодателя. Сроки соответствующих требований и уве-домлений определяются по правилам ст.314 ГК РФ.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арен-датору имущества другим аналогичный существом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки иму-щества. Если арендатор требует досрочного расторжения договора, ему нельзя предложить произвести замену арендованного имущества. Реакция арендодателя на одно из требований арендатора, предусмо-тренных п. 1 ст. 612 ГК РФ, должна соответствовать содержанию этого требования.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им ра-сходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков. Такое возмещение будет необходимым в подавляющем большинстве случаев, когда производится замена арендованного имущества или устранение его недостатков, поскольку ве-щь хотя бы на короткий промежуток времени выбывает из пользования арендатора. Требование о возмещении убытков также неизбежно и при досрочном расторжении договора. Что же касается возмещения сто-имости устранения недостатков за счет арендной платы или соразме-рного уменьшения последней, то возмещения убытков можно потребо-вать лишь тогда, когда величина арендной платы недостаточна для покрытия убытков.

2) предупредить арендатора о всех третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т. п. - ч. 2 ст. 613 ГК РФ).

Передача имущества в аренду не является основанием для прекра-щения или изменения прав третьих лиц на это имущество (ч. I ст.613 ГК РФ). Такие права сохраняются и после они могут быть довольно ши-рокими по объему, например, право хозяйственного ведения или пра-во оперативного управления. Естественно, в ряде случаев арендатор, знай он о правах третьих лиц, никогда не заключил бы договора аренды. Поэтому соблюдение арендодателем обязанности уведомить арендатора о правах третьих лиц необходимо для того, чтобы обеспечить спокойное пользование арендованным имуществом.

Закон не содержит перечня прав третьих лиц, о наличии которых арендодатель должен предупредить арендатора. Говорится лишь, что это права на имущество, что принадлежат они третьим лицам и к ним в числе других относятся сервитуты и права залога. Приводимые законом примеры прав третьих лиц относятся к вещным правам. Аре-ндодатель обязан предупредить арендатора и о наличии всех иных вещных прав на арендованное имущество. Эта обязанность вытекает из сущности вещного права, которое всегда направлено на вещь (имущество).

Что же касается обязательственных прав, то и о них, если они направлены на арендованное имущество, арендатор должен быть изве-щен. К числу таких прав могут быть отнесены права покупателя по договору купли-продажи или права арендатора по другому договору аренды. Ведь покупатель в конце концов станет новым собственником вещи - арендодателем (см. ст. 617 ГК РФ), личность которого для арендатора имеет важное значение. Что же касается нескольких договоров аренды, то они могут сосуществовать друг с другом, но только при условии, если среди них нет двух и более, предоставляющих аренда-торам права владения вещью. Вместе с тем может существовать нес-колько договоров аренды, дающих арендаторам только пользование вещью (например, музыкальным инструментом или помещением, но в ра-зное время). Если же сталкиваются два и более договора аренды, каждый из которых предоставляет арендатору право владения арендо-ванным имуществом, то первенство предоставляется только одному из арендаторов по правилам ст. 398 ГК РФ.

При неисполнении арендодателем обязанности уведомить арендато-ра о правах третьих лиц на арендованное имущество арендатор впра-ве требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков. Уменьшение арендной платы должно быть со-размерно тому, насколько существование прав третьих лиц их объем ущемляет право пользования арендатора. Возмещение же убытков при расторжении договора аренды не зависит от вида и объема прав тре-тьего лица на вещь.

3) производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными пра-вовыми актами или договором аренды (п.1 ст. 616 ГК РФ).

Под капитальным ремонтом понимается такое восстановление ос-новных частей(конструктивных элементов) арендованного имущества, без которого последнее нельзя использовать по назначению.

Срок проведения капитального ремонта должен быть установлен договором. Если этот срок не установлен или возникла неотложная необходимость в капитальном ремонте (например, внезапно обрушились перекрытия здания ), он должен быть произведен в разумный срок.

Ремонт должен производиться за счет арендодателя и его силами или силами привлеченных им лиц. Отношения сторон на время капи-тального ремонта должны быть урегулированы договором аренды. По-следний, в частности, может установить обязанность арендатора приостановить или ограничить пользование арендованным имуществом во время капитального ремонта или его право потребовать от арен-додателя предоставления на время ремонта аналогичного имущества.

Сложнее обстоит дело, когда договор аренды умалчивает о том, как должны строиться отношения сторон во время капитального ремо-нта. Такая ситуация ГК РФ прямо не урегулирована. Между тем проведе-ние капитального ремонта арендованного имущества может существе-нно ущемить права арендатора. Поэтому, если имущество передано в состоянии, когда оно требует капитального ремонта, значит, оно передано с недостатками, за которые арендодатель отвечает по пра-вилам ст. 612 ГК РФ.

Нарушение арендодателем обязанности по проведению капитального ремонта дает арендатору праве по своему выбору:

а) произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

б) потребовать соответствующего уменьшения арендной платы;

в) потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков,

Договором аренды любое из этих прав может быть исключено или ограничено;

4) возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, про-изведенных с согласия арендодателя и за счет арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2 ст. 624 ГК РФ) . Под не-отделимыми понимаются такие улучшения, которые не могут быть от-делены от арендованного имущества без причинения ему вреда. Пос-кольку закон не делает никаких оговорок о размере такого вреда, следует считать, что неотделимыми будут улучшения, отделить ко-торые невозможно без причинения вещи вреда в любом размере.

Арендатор имеет право на такое возмещение только при наличии одновременно двух условий:

а) согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений. Согласие может быть дано как в самом договоре аренды, так и от-дельно после его заключения в той форме, которая предусмотрена для самого договора аренды. Если характер и объем улучшений в таком согласии не оговорены, следует считать, что разрешены лю-бые улучшения, не меняющие назначения арендованного имущества;

б) использования для производства улучшений собственных средств арендатора. Арендатор не может использовать для производства улу-чшений средства арендодателя, что вытекает из п. 4 ст. 623 ГК РФ. Согласно предусмотренному в нем правилу любые улучшения арендован-ного имущества, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя. Правда, применяя эту норму, следует исходить из того, что по правилам бу-хгалтерского учета амортизационные отчисления обычно производят-ся арендодателем (причем в ряде случаев в размерах, им же самим установленных) и арендатору не поступают. Поэтому, чтобы получить право на любые улучшения, арендодатель должен специально передавать арендатору эти отчисления. Однако такие отчисления всегда су-ществуют в обезличенной форме. Следовательно, любая передача сре-дств для производства улучшений арендованного имущества может предоставлять арендодателю право на такие улучшения.

Что же касается использования средств третьих лиц, то оно мо-жет считаться законным при условии, что эти средства предостав-лены в собственность арендатора.

Произведенные арендатором отделимые улучшения являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. От-делимые улучшения - это такие улучшения вещи, которые могут быть отделены без ее повреждения (ухудшения ее состояния). По окончании договора аренды такие улучшения могут быть отделены арендатором и оставлены им за собой.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, про-изведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Обязанности арендодателя предоставить имущество в надлежащем состоянии и предупредить арендатора о правах третьих лиц импера-тивны. Обязанности же по производству капитального ремонта и во-змещению арендатору стоимости неотделимых улучшений относятся к числу диспозитивных.

Обратимся теперь к обязанностям арендатора. В соответствии в условиями заключенного договора арендатор обязан:

1) пользоваться арендованным имуществом в соответствии с усло-виями договора аренды, а если такие условия в договоре не опреде-лены, то в соответствии с назначением имущества (п.1 ст.615 ГК РФ). Арендатор должен использовать имущество сам. Если он допускает к пользованию третьих лиц без согласия арендодателя, он нарушает другую свою обязанность, предусмотренную п. 2 ст. 615 ГК РФ. Назна-чение имущества должно быть определено договором, в противном случае имущество должно использоваться по своему обычному назна-чению, вытекающему из его существа.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии в усло-виями договора аренды или назначением имущества, арендодатель им-еет право потребовать досрочного расторжения договора и возмеще-ния убытков /п.,3 ст.615 ГК). Ответственность за нарушение условий пользования или назначения имущества наступает в форме возмещения убытков, причем только при наличии вины арендатора, поскольку если условия пользования нарушаются случайно, применению подле-жит п. 4 ст. 614 ГК РФ. В этой ситуации договор аренды не может быть досрочно расторгнут.

2) своевременно вносить плату за пользование имуществом (п.1 ст. 614 ГК РФ). Размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором. Установление этих характеристик аре-ндной платы в законе, а тем более в подзаконном акте ГК не пред-усматривает. Поэтому, если размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы установлены каким-либо нормативным актом, до-говор аренды обязательно должен содержать ссылку на него. В про-тивном случае эти характеристики арендной платы считаются не ус-тановленными договором. И тогда применяется правило, в соответст-вии с которым размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются такими же, какие обычно применялись бы при аренде аналогичного имущества при сравнимых обязательствах. Иными словами, речь идет о применении средних рыночных характеристик арендной платы. До тех пор пока судебная практика не выведет "обычные" порядок, условия и сроки уплаты арендной платы, можно руководствоваться теми правилами, которые установлены для сдачи в аренду государственного имущества У как наиболее распространенн-ой на практике).

Арендная плата может устанавливаться за все арендуемое имуще-ство целиком или отдельно по каждой из его составных частей, в зависимости от того, какие положения на этот счет содержатся в договоре. Арендная плата может уплачиваться в форме:

а) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

б) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

в) предоставления арендатором определенных услуг;

г) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

д) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Использование некоторых форм арендной платы по существу оз-начает превращение договора аренды в смешанный договор (п. З ст. 421 ГК РФ), соединяющий черты аренды и, например, купли-продажи или договора об оказании услуг.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание ука-занных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды, допус-тим, в виде части прибыли арендатора от эксплуатации полученного в аренду имущественного комплекса.

Если конкретная форма арендной платы договором не предусмотрена, арендная плата должна быть определена в твердой сумме, уплачи-ваемой однократно или периодически - в зависимости от срока дого-вора аренды.

Если иное не предусмотрено договором аренды, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмот-ренные договором, но не чаще одного раза в год (п. З ст. 614 ГК РФ). Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки перес-мотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Договор аренды может содержать правила как о том, что аренд-ная плата является твердой и не подлежит пересмотру вообще, так и о том, что любая из сторон договора может потребовать в одно-стороннем порядке изменения арендной платы, и при отказе другой стороны от изменения арендной платы договор подлежит досрочному расторжению, если же подобных правил договором не предусмотрено, арендная плата может быть изменена только по соглашению сто-рон. Отказ какой-либо из сторон от пересмотра размера арендной платы (даже после наступления срока, установленного п. З ст. 614 ГК РФ, не предоставляет другой стороне права ни понудить к такому пересмотру в судебном порядке, ни досрочно расторгнуть договор аренды, поскольку такие меры ГК не предусмотрены. Таким образом, установление законом срока пересмотра размера арендной платы им-еет практическое значение только в случае, если возможность пере-смотра закреплена договором и снабжена санкциями на случай отка-за какой-либо из сторон от такого пересмотра.

Арендатор имеет право потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не от-вечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (п. 4 ст. 614 ГК РФ). Предоставление арендатору такого права связано с тем, что арен-додатель, как собственник имущества, переданного в аренду, несет риск его случайной гибели или повреждения. Ухудшение по случай-ным причинам состояния имущества, переданного внаем, риск соб-ственника. Что же касается ухудшения условий пользования, которые выступают как внешние по отношению к предмету договора аренды об-стоятельства, то применительно к ним следует вести речь уже о ри-ске случайной невозможности исполнения договора ухудшения условий такого исполнения . Возложение на арендодателя еще и этого риска вполне логично, если помнить о его главной обязанности - предо-ставить имущество в пользование и обеспечить спокойное пользова-ние им в течение всего срока договора.

Уменьшения размера арендной платы можно потребовать не при всяком ухудшении условий пользования или состояния имущества, а лишь при существенном. Существенным должно быть признано такое ухудшение, при котором арендатор в значительной мере лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора аренды (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Законом может быть установлено правило, отличное от того, ко-торое предусмотрено п. 4 ст. 614 ГК РФ. О возможности же установления иного правила договором в ГК не сказано. Однако с учетом того, что согласно п.1 ст.614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды, последний может устано-вить, что размер арендной платы не пересматривается и при сущест-венном ухудшении условий пользования или состояния имущества.

Арендная плата может выплачиваться в любые сроки, установленн-ые договором: один раз в год, квартал, месяц, неделю, день и т. д. Если арендатор существенно нарушает сроки внесения арендной пла-ты, арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок (п.5 ст.614 ГК РФ). Можно требовать досрочного внесения арендной платы не более чем за два срока подряд. Существенное нарушение срока должно толкова-ться так же, как и существенное ухудшение условий пользования или состояния арендованного имущества (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Впрочем, договором аренды могут быть установлены и иные пра-вила, например, о запрете требовать досрочного внесения арендной платы или, напротив, о возможности требовать такого внесения не только при существенном нарушении сроков или более чем за два срока подряд и т. п.;

З) при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имуще-ство в том состоянии, в котором он его получил, с учетом норма-льного износа или в состоянии, обусловленном договором (ч.1 ст. 622 ГК РФ).

Требования к состоянию имущества, возвращаемого арендатором, такие же, как и к передаче имущества арендодателем в соответствии с заключенным договором аренды (см. ст. 611 ГК РФ, которая в данном случае может быть применена по аналогии). Следовательно, назначе-ние возвращаемого арендованного имущества должно соответствовать условиям договора аренды и назначению такого имущества.

Вместе е имуществом арендодателю должны быть переданы все его принадлежности и относящиеся к нему документы, которые ранее бы-ли получены арендатором. Если без таких принадлежностей и докуме-нтов использование имущества невозможно или арендодатель в зна-чительной мере лишается того, на что был вправе рассчитывать при возврате имущества, обязанность арендатора по возврату имущест-ва должна считаться невыполненной со всеми вытекающими отсюда последствиями (просрочка арендатора).

Состояние возвращаемого имущества устанавливаться договором. В договоре могут быть предусмотрены специальные требования к та-кому возврату отдельно, например, условие о том, что помещение по-длежит возврату только после проведения в нем капитального ремон-та. Если этого не сделано, имущество должно быть возвращено в том состоянии, в котором было получено, с учетом нормального износа. Под нормальным понимается износ, который арендованное имущество претерпело бы при обычном его использовании по тому назначению, которое определено договором, в течение срока действия последнего.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество или возвра-тил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. Удобство данного правила состоит в том, что арендодателю при несвоевременном возврате арендованного иму-щества не нужно в подавляющем большинстве случаев доказывать ра-змер понесенных им убытков, что подчас весьма непросто. Достато-чно лишь потребовать внесения арендной платы за время просрочки.

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного иму-щества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взы-сканы сверх неустойки (штрафная неустойка), если иное не предусмот-рено договором;

4)поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на со-держание имущества, если иное не установлено законом или догово-ром аренды (п.2 ст.616 ГК РФ).

Под текущим ремонтом понимается устранение недостатков имуще-ства, не связанное с заменой основных (главных) составных частей (деталей, узлов, конструкций). Текущий ремонт в отличие от капи-тального, как правило, не увеличивает стоимость арендованного им-ущества и не устраняет его износ. В то же время не проведение те-кущего ремонта (как и капитального) делает невозможным или суще-ственно затрудняет использование имущества по назначению.

От текущего ремонта следует отличать поддержание имущества в исправном состоянии, т. е. такое его обслуживание, которое позволяет использовать имущество в любой момент. Речь в данном случае до-лжна идти о физической исправности арендованного имущества, которую можно поддерживать без прекращения его использования по назначению. Поддержание вещи в исправном состоянии обусловлено внутренними, присущими самой вещи (техническими) причинами. Так, арендованный автомобиль необходимо регулярно заправлять топли-вом.

Помимо проведения текущего ремонта и поддержания имущества в исправном состоянии арендатор обязан нести расходы по содержанию арендованного имущества. Эти расходы обусловлены внешними для вещи причинами (социально-экономическими условиями пользования). Они не связаны с устранением внутренних недостатков арендованного имущества или поддержанием его физической (технической) исправности, но без таких расходов эксплуатировать вещь невозможно. Например, арендатор должен оплачивать стоянку (парковку) арендова-нного автомобиля или страховать его и т. п.;

5) без согласия арендодателя не сдавать арендованное имущество в субаренду, не передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), не передавать имущество в безвоз-мездное пользование, а также не отдавать арендные права в залог и не вносить их в качестве взноса в усталый капитал хозяйствен-ных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК, другим законом или ин-ыми правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Все действия, которые перечислены выше, по существу, направле-ны на передачу другому лицу не только прав, но и обязанностей арендатора. Передача же обязанностей (или какой-то их части требует обязательного согласия кредитора (п. 1 ст. 391 ГК РФ), в роли ко-торого выступает арендодатель. К тому же арендодателю далеко не-безразлично, кому имущество или права на него могут быть переданы.

Согласие арендодателя может быть выражено различными спосо-бами - прямо в договоре аренды, в дополнительном соглашении к нему и даже в форме одностороннего действия (например, письмен-ного разрешения Арендодатель при даче такого согласия может определить объем подлежащих передаче арендованных прав и обяза-нностей).

В случаях, указанных в п. 2 ст. 611 ГК РФ, арендатору запрещено передавать другому лицу свои права полностью или частично. Полная передача прав имеет при перенайме. В подобней ситуации в отно-шения о арендодателем вступает новый арендатор, старый же пол-ностью из них выбывает и потому перестает нести перед арендода-телем какую-либо ответственность»

Частичная передача арендатором своих прав имеет место во всех остальных случаях, причем объем передаваемых прав различен. На-именьший объем прав переходит к залогодержателю, который, по су-ти приобретает лишь возможность распорядиться арендными правами в случае неисполнения обеспеченного залогом обязательства. Наи-больший объем прав получают хозяйственные общества (товарищества и производственные кооперативы, которым арендные права переда-ются в вида вкладов /паевых взносов), поскольку все обязанности, вытекающие из договора аренды, сохраняются за вкладчиками - аре-ндаторами. Субаренда же |'как и безвозмездное пользование) заним-ает промежуточное положение, поскольку к субарендатору переходят права арендатора, но в определенной части, при этом субарендатор несет перед арендатором еще и обязанности. Однако в любом случае, кроме перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Впрочем, в перечень действий, которые арендатор не может совершать без согласия арендодателя, вошли далеко не все случаи пе-редачи арендатором веши другому липу. Например, не запрещено от-давать вещь на хранение или в ремонт по договору подряда. Заме-тим, однако, что на основании перечисленных договоров у хранителя (подрядчика), как правило не возникает права пользования вещею.

Субаренда является наиболее распространенным случаем переда-чи третьему лицу арендных прав. поэтому ее следует рассмотреть особо.

В том случае, когда арендованное имущество в какой-то части становится не нужны арендатору, последний может, с согласия аре-ндодателя, передать его в субаренду Г поднаем 1. При субаренде аре-ндатор по отношению к субарендатору становится арендодателем. сохраняя в то же время некоторый объем арендных прав и за собой. Неслучайно к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми ак-том.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. В противном случае он в соответствующей части будет недействительным на оснований ст.168 ГК. Это правило вытекает из общеправового принципа, согласно которому никто не может передать больше прав, чем имеет сам. Следовательно, субаре-ндатор не может иметь большего объема прав, чем арендатор. На-пример, если арендатору запрещено извлекать из вещи плоды (доходы) то он не может предоставить такого права и субаренду. При этом вовсе не обязательно, чтобы и объем обязанностей, возлагаемых на субарендатора, был таким же, как у арендатора, или даже бо-льшим. Арендатор, к примеру, может принять на свой счет большую часть арендной платы, подлежащей уплате арендодателю.

Субаренда следует судьбе аренды. Если договор аренды по осно-ваниям, предусмотренным ГК, ничтожен, ничтожными являются и зак-люченные в соответствии с ним договоры субаренды (п.2 ст.618 ГК]. Досрочное же прекращение договора аренды влечет прекращение за-ключенного в соответствии с ним договора субаренды (п.1 ст.618/ ГК . Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии в договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного до-говора аренды.

Если арендодатель дал согласие за заключение арендатором до-говора субаренды, он тем самым связал себя. Досрочное прекращение договора субаренды вследствие расторжения договора аренды спосо-бно серьезно нарушить права субарендатора без вины с его сторо-ны. Поэтому законодатель предоставил субарендатору право на за-ключение договора аренды, но лишь на то имущество, которое находилось у него в пользовании и на не истекший срок субаренды. Что же касается условий, на которых должен быть заключен новый дого-вор, то вполне логична отсылка к условиям договора аренды, а не субаренды. Ведь последний может содержать более льготные условия, чем старый договор аренды» Поэтому было бы несправедливым зас-тавлять арендодателя соглашаться на те условия, которые опре-делил не он сам.

Порядок заключения субарендатором договора аренды на условиях, указанных в п.1 ст.618, регламентируется ст.445 и446 ГК.

Впрочем, договором аренды могут быть установлены иные прави-ла, челе указаны в п.1 ст.618 ГК. В частности, при досрочном рас-торжении договора аренды договоры субаренды могут прекращаться либо без заключения с арендодателем договора аренды, либо с зак-лючением такового, но на условиях прекращенного договора не арен-ды, а субаренды.

Первые три обязанности арендатора императивны, остальные -диспозитивны.

Г Д А В А 3, Прекращение договора аренды.

Основания прекращения договора. Прекращение договора аренды (в том числе досрочное расторжение) производится по основаниям, предусмотренным главами 26 и 29 ГК, с учетом правил от-617. 619 и 620 ГК, частично изменяющих общий порядок, установленный для любых видов обязательств (договоров).

Смена собственника арендованного имущества не влечет прекра-щения договора аренды, даже если е о заключение было обусловлено личными качествами арендатора (п.1 ст.617 ГК). В случае смерти арендодателя - физического лица договор аренды не прекращается. Права и обязанности арендодателя переходят к его наследникам.