Договор аренды

3. Установлен специальный порядок передачи в аренду в составе предприятия долгов перед кредиторами ( ст. 657 ), и статья 132 ГК об этом умалчивает.

Нормы ст. 657 ГК. посвященные правам кредиторов при аренде пр-едприятия, представляют собой конкретизацию правила п.1 ст.391 ГК о том, что перевод долга возможен только с согласия кредитора.

Кредитора по обязательствам, включенным в состав предприятия. должны быть до передачи его арендатору письменно уведомлены аре-ндодателем о передаче предприятия в аренду. Срок такого уведом-ления в п.1 ст.657 ГК не установлен и потому для его определения должны применяться правила ст.314 ГК.

Кредитор, который письменно не сообщил арендодателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о передаче предприятия в аренду потребо-вать прекращения или досрочного исполнения обязательства и воз-мещения причиненных этим убытков (п.2 ст-657 ГК), Указанный тре-хмесячный срок относится к пересекательным. Его пропуск влечет прекращение права требовать досрочного исполнения обязательства и возмещения убытков. По существу, пропуск срока означает молчаливое согласие на перевод долга арендатору.

Кредитор, который не был уведомлен о передаче предприятия в аренду, может предъявить иск о прекращении или досрочном испо-лнении обязательства и о возмещении причиненных этим убытков в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о пе-редаче предприятия в аренду (п.3 ст.657 ГК). Этот срок является сокращенным сроком исковой давности (п.1 ст.197 ГК).

После передачи предприятия в аренду арендодателя и арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав переда-нного предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора (п.4 ст.657 ГК), Наступление солидарной ответственности возможно в случаях, когда:

1)уведомленный о передаче предприятия в аренду кредитор заяв-ляет требование о прекращении или досрочном исполнении обязате-льства и возмещении убытков в пределах трехмесячного срока;

з)не уведомленный о передаче предприятия в аренду кредитор заявляет о том же иск в пределах годичного срока исковой давно-сти.

Наконец, отдельно регламентируется передача в аренду в сос-таве предприятия прав. полученных на основании лицензии (разреш-ения). Обычно при утверждении правил лицензирования какого-либо вида деятельности прямо указывается, что лицензия (разрешение) непередаваема. Однако это происходит не всегда. Некоторые виды лицензий (разрешений) могут быть переданы, например, в сфере внешнеторговой деятельности.

В п.2 ст.656 ГК на этот случай установлено правило о том, что права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии/на занятие соответствующей деятельностью, не подле-жат передаче арендатору, если иное не установлено законом или и иными правовыми актами. Включение в состав передаваемого по до-говору предприятия обязательств, исполнение которых арендатором невозможно при отсутствии у него такого разрешения/лицензии), не освобождает арендодателя от соответствующих обязательств пе-ред кредиторами. Таким образом, те обстоятельства, которые не могут быть переданы арендатору в связи с отсутствием у него ра-зрешений (лицензий), остаются у арендодателя.

Форма договора аренды предприятий - письменная, путем сос-тавления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст.434 ГК) Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его неде-йствительность.

Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.3 каком по-рядке производится регистрация, в ПС не сказано. Поскольку в данном случае предприятие выступает как объект, а как субъект права, регистрация договора его аренды не может осуществляться в порядке, установленном для регистрации юридических лиц. Исхо-дя из того, что предприятие признается недвижимостью (п.2 ст.132 ГК), договор аренды предприятия должен быть

РФ. Г-95. М. ОТ.69.

зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с недвижимым иму-ществом.

Правда, в настоящее время предприятия как объекты не-движимости нигде не регистрируются. Соответственно практически невозможна и регистрации сделок с ними в том числе договоров аренды.

К числу существенных условий договора аренды предприятий по-мимо предмета относится также и цена (арендная плата). Основа-нием для такого вывода служит правило п.2 ст.650 ГК. Договор должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами письменной форме условия о размере аре-ндной платы договор аренды считается незаключенным (п.1 ст.654 ГК), При этом правила определения цены. предусмотренные п.3 ст. 435 ГК, не применяются.

Содержание договора аренды предприятий модифицировано исходя из особенностей предмета этого договора - действующего и посто-янно меняющего свой состав предприятия.

Обязанности арендодателя по сравнению с обычными претерпели следующие изменения.

1. Обязанность предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, конк-ретизирована путем указания на документ, которым оформляется передала предприятия - передаточный акт. Порядок составления и содержание передаточного акта установлены ст.655 ГК. Передача предприятия как сложного имущественного комплекса с множеством составных частей сама по себе достаточно сложна и трудоемка. Поэтому подготовка предприятия к передаче, включая составле-ние и представление на подписание передаточного акта, входит во-овнааниивти арендодателя и осуществляется за счет, если иное не предусмотрено договором (от.659 ГК). Это естественно, поскольку именно арендодатель лучше всего знает состав передаваемого в аренду предприятия, в том числе его кредиторов.

2. На арендодателя возложена дополнительная обязанность - во-зместить арендатору стоимость произведенных последним неотдели-мых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено до-говором аренды предприятия (ч.1 ст.662 ГК). В договоре должна быть прямо исключена обязанность арендодателя по возмещению стоимости таких улучшений. В противном случае будет обязан их возместить, даже если не давал согласия на их производство. Эта обязанность арендодателя вытекает из предусмотренного ст. 660 ГК права арендатора производить улучшения арендованного иму-щества»

Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности во-зместить арендатору стоимость неотделимых улучшений предприятия, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или ) эксплуатационных свойств или что при осущест-влении таких улучшений нарушены принципы добросовестности и разумности (ч.2 ст.662 ГК). Под несоразмерностью увеличения стоимости предприятия повышению его качества Г эксплуатационных свойств] следует понимать такой рост качества, который мог бы быть достигнут существенно меньшими затратами, чем те, которые предлагается компенсировать. Нарушение принципа добросовестно-сти означает, это улучшения производятся с целью возмещения сто-имости понесенных не них затрат, а не роста качества (эксплуа-тационных свойств) предприятия. Нарушение же принципа разумности будет налицо, а если арендатор при осуществлении улучшений не проявил ту степень заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота (п.1 ст.401 ГК).

Обязанности арендатора конкретизированы следующим образом.

1. Арендатор обязан в течении всего срока действия договора поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт (п.1 ст.661 ГК).

Что же касается расходов, связанных с эксплуатацией арендо-ванного предприятия, то арендатор несет и их, однако договором может быть предусмотрено иное. В то же время обязанность арен-датора уплачивать платежи по страхованию арендованного имущест-ва является императивной. Однако она может быть реализована то-лько в отношении обязательного страхования. Обязанность произ-водить добровольное страхование имущества в любом случае может быть возложена на арендатора только путем прямого указания на это в договоре аренды предприятия.

2. При прекращении договора аренды предприятия арендованный имущественный комплекс должен быть возвращен арендодателю с соблюдением правил» предусмотренных ст. 656 657 и 659 ГК для передачи этого же комплекса арендодателем арендатору (ст.664 ГК) Иными словами, в данном случае установлен принцип - как пред-приятие было передано, так оно должно быть и возвращено.

Подготовка предприятия к возврату арендодателю включая со-ставление и представление на подписание передаточного акта является обязанностью арендатора и осуществляется за его счет» если иное не предусмотрено договором аренды. Возложение этой обязанности на арендатора объясняется тем, что именно он знает все особенности арендованного предприятия на момент возврата и легко может их учесть.

Предприятие представляет собой сложный имущественный комп-лекс, его трудно и передавать» и возвращать обратно. Многие компоненты предприятия при его возврате, в том числе досрочном, могут оказаться безвозвратно утраченными, либо стоимость пред-приятия существенно уменьшится. На этот случай в ст.663 ГК ус-тановлена специальная, согласно которой правила ГК о последствиях недействительности сделок, об изменении и ра-сторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются к договору аренды предприятия, если такие пос-ледствия не нарушают существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам. Таким образом, налицо си-туация, когда последствия недействительности или нарушения ус-ловий договора не применяются исходя из общественных интересов.

договор Финансовой аренды (лизинга). По договору финансо-вой аренды (лизинга) арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (ли-зингополучателем) имущество у определенного им же продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей (ст.665 ГК).

В этом определении закреплены следующие признаки договора лизинга:

1) наличие у арендодателя цели финансирования, т.е. заключе-ние договора лизинга с целью вложения денежных средств в имущест-во» которое затем будет сдано в аренду, а арендная плата, по сути, выступит превращенной формой дохода на вложенный капитал. Очевидно, что арендованное имущество не нужно лизингодателю и приобретается последним исключительно с целью извлечения из него дохода. При этом интересы арендодателя как кредитора обеспе-чиваются наличием у него в собственности имущества, на которое при неисполнении арендатором обязательства не нужно даже обра-щать взыскание. Достаточно потребовать возврата имущества;

2) приобретение арендодателем имущества, передаваемого в ли-зинг, после заключения договора аренды, причем по выбору арен-датора и, как правило, у указанного последним продавца. В этом случае арендодатель не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца. Правда, договором лизинга может быть преду-смотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем. Однако даже если это положение и будет внесено в договор, останется такой признак лизинга, как приоб-ретение арендодателем имущества после заключения договора;

3) использование арендатором переданного в лизинг имущества для предпринимательских целей. Это не означает, что арендатором по договору лизинга всегда должна быть коммерческая организация или индивидуальный предприниматель. В той мере в какой неком-мерческим организациям разрешено заниматься предпринимательской деятельностью, они также могут быть арендаторами по договору ли-зинга;

4) предоставление имущества по договору лизинга во владение и пользование арендатора. Предоставление имущества просто в поль-зование арендатора недостаточно.

Все это позволяет трактовать договор лизинга как двустороннюю (а не многостороннюю сделку], неразрывно связанную с договором купли-продажи арендованного имущества. Арендодатель по договору лизинга возлагает исполнение части своих обязанностей на прода-вца по договору купли-продажи (п.1 ст.313 ГК), причем имеет ме-сто особый случай перепоручения исполнения, при котором перед кредитором (арендатором) в силу прямого указания закона стано-вится ответственным только исполнитель (продавец), В свою оче-редь, договор купли-продажи предстает перед нами как договор в пользу третьего лица - арендатора (ст.430 ГК).

Однако такой подход к договору лизинга не является единствен-но возможным. Широко распространена трактовка лизинга как многосторонней сделки (трехстороннего договора), в которой участвуют продавец, лизингодатель и лизингополучатель, причем каждый из них имеет свои права и несет свои обязанности. Этот подход на-шел отражение в Оттавской конвенции о международном финансовом лизинге 1998 г., к которой РФ пока не присоединилась. Есть у не-го сторонники и в научной литературе. При всей простоте данной концепции у нее есть и слабые моменты. Отношения между арендода-телем и арендатором, с одной стороны, и арендодателем и продав-цом арендованного имущества, с другой, урегулированы так, как в классических двусторонних договорах. Учас-тники этих договоров не имеют ни одного права или обязанности, которые бы принадлежали одновременно каждому из них. что как раз и характеризует многостороннюю сделку.

В роли лизингодателя может выступать лизинговая компания У созданная прежде всего в форме акционерного общества, имею-щая лицензию на сдачу имущества в лизинг.п2 Указа Президента РФ "С развитии лизинга в инвестиционной деятельности" от 17 сентя-бря1994 г. Правда, в п.3 Временного положения о лизинге, утвер-жденного постановлением Правительства РФ от 29 июня 1995 г.№33 сказано, что в роли лизингодателя может выступать и индивидуа-льный предприниматель. Однако это положение противоречит указу Президента в развитие которого оно принято. В Положении о лице-нзировании лизинговой деятельности» утвержденном постановлением Правительства РФ от 26 февраля 1996 г, №167, речь идет о лицен-зировании только лизинговых компаний.

Лизингополучателем может быть юридическое лицо, осуществляю-щее предпринимательскую деятельность, или индивидуальный пред-приниматель.

Предметом договора лизинга могут быть любые неупотребляемые вещи. используемые для предпринимательской деятельности, кроме земельных участков и других природных объектов (ст.666 ГК). Сле-довательно» в лизинг может быть передано не только движимое, но и недвижимое имущество, что для подавляющего большинства таких договоров нетипично.

Гражданское, торговое и семейное право капиталистических стран. Сбяэательотвеяное право. Сборник нормативных актов. М.,1989. С.187-192.

Гражданское право В 2-х т. /Под ред, Е.А,Оуханова.М..1993? Т.2.С.142 и след.

Содержание договора лизинга отличается от содержания обычного договора аренды с точки зрения прежде всего обязанностей арендо-дателя.

Арендодатель обязан:

1)приобрести в свою собственность избранное арендатором иму-щество у указанного им же продавца на основании договора купли-продажи .

Арендодатель» приобретая имущество для арендатора, должен уве-домить продавца о том» что имущество предназначено дря передачи его в аренду (лизинг) определенному лицу (ст.667 ГК).

Договором может быть предусмотрено, что выбор имущества и его продавца производится арендодателем;

2) обеспечить передачу арендованного имущества арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению иму-щества. Если иное не предусмотрено лизинговым договором, иму-щество, являющееся предметом этого договора, передается прода-вцом непосредственно арендатору в месте нахождения последнего (ст.668 ГК). Продавец осуществляет такую передачу в соот-ветствии с заключенным им договором купли-продажи, что превращает последний в договор в пользу третьего лица - арендатора, кото-рый имеет право потребовать от продавца исполнения возложенных на него обязанностей. Впрочем, лизинговый договор может предус-матривать правило о том, что вещь в лизинг будет передавать не продавец, а арендодатель. Тогда договор купли-продажи будет обычным.

Что же касается обязанностей арендодателя производить капи-тальный ремонт, предупреждать арендатора о правах третьих лиц на арендованное имущество и возместить стоимость согласованных с ним неотделимых улучшений, то они сохраняются в неизменном виде.

Лизинг в нашем ГК не связав с постепенным приобретением аре-ндатором в собственность арендованного имущества путем уплаты лизинговых платежей. Однако такая возможность не исключена в силу ст.624 ГК, Более того, согласно п.6 Временного положения о лизинге общая сумма лизинговых платежей должна включать полную (или близкую к ней) стоимость арендованного имущества на момент заключения договора. Такое положение логично, если арендный пла-теж по договору лизинга одновременно является и выкупным плате-жом. В этом случае и арендодатель и арендатор получают довольно значительный выигрыш по налогам.

Если договор аренды заключается на срок, существенно меньший нормативного срока службы соответствующего имущества, что пред-полагает возможность неоднократной сдачи такого имущества в аренду ("оперативный лизинг"), к складывающимся отношениям но-рмы о лизинге финансовой аренде не применяются.

Поскольку арендодатель, по синему правилу, сам имущество в лизинг не предоставляет, не выбирает» кто будет продавцом и ка-кое имущество должно быть приобретено, его ответственность по договору лизинга является менее строгой, чем в рамках обычного договора аренды. Веди иное не предусмотрено договором финансо-вой аренды, арендодатель не несет ответственности перед аренда-тором за выполнение продавцом требований, вытекающих из договора купли-продажи, кроме случаев, когда ответственность за выбор продавца лежит на арендодателе. Например, арендодатель не отвеча-ет за недостатки переданного в лизинг имущества. Однако если вы-бор продавца был произведен арендодателем, арендатор вправе по своему выбору предъявить требования, вытекающие из договора ку-пли-продажи, как непосредственно продавцу имущества, так и аре-ндодателю, которые несут солидарную ответственность.

Все обычные обязанности арендатора сохраняются и по договору лизинга. В дополнение к этим обязанностям на арендатора возла-гается риск случайной гибели или порчи арендованного имущества 1 ст.669 ГК, Этот риск переходит на арендатора в момент переда-чи ему арендованного имущества, если иное не предусмотрено до-говором лизинга. Таким образом, в период действия договора лизи-нга арендодатель, являясь собственником арендованного имущества, риска его случайной гибели или порчи не несет, что еще более повышает обеспеченность сделанных им вложений, Это очень важ-ное отличие лизинга от обычной аренды, при которой риск всегда несет арендодатель. Впрочем, указанное правиле о риске может быть изменено договором лизинга, и тогда арендатор может принять на себя риск и до передачи ему имущества либо вовсе не нести ри-ска, оставив его на арендодателе»

Поскольку договор лизинга тесно связан с договором купли-про-дажи. в соответствии с которым арендованное имущество передается арендатору, последнему ГК предоставляет определенные права в от-ношении продавца (ст.670 ГК). Арендатор вправе предъявлять не-посредственно продавцу арендованного имущества требования, вы-текающие из договора купли-продажи, заключенного между продав-цом и арендодателем, в частности, в отношении качества и комп-лектности имущества, сроков его передачи и в других случаях ненадлежащего исполнения договора продавцом. При этом арендатор имеет права и несет обязанности, предусмотренные для покупате-ля, кроме обязанности оплатить приобретенное имущество, как если бы он был стороной договора купли-продажи указанного имущества. Однако арендатор не может расторгнуть договор купли-про-дажи с продавцом без согласия арендодателя. В противном случае права арендодателя как собственника имущества по договору лизи-нга стали бы менее прочными и обеспеченными. В отношениях с про-давцом арендатор и арендодатель выступают как солидарные кре-диторы (ст.326 ГК).

Досрочное расторжение договора лизинга по инициативе арендо-дателя возможно по тем же основаниям, которые действуют для обы-чных договоров аренды. Если же речь идет о расторжении договора по инициативе арендатора, то оно возможно лишь в случаях, пре-дусмотренных п.3 ст.620 и п.2 ст.668 ГК, причем только по обс-тоятельствам, которые зависят от арендодателя, но никак не от продавца. В случае, когда имущество не передано арендатору в срок, указанный в договоре, а если такой срок не указан, в ра-зумный срок, арендатор вправе при просрочке, допущенной по об-стоятельствам, за которые отвечает арендодатель, потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п.2 ст.668 ГК).

ЗАКЛЮЧЕНИЕ.

Анализируя выше написанное можно сделать вывод, что целью данного договора является обеспечение возможности гражданам и юри-дическим лицам на определенных условиях временно пользоваться чужим имуществом когда оно не нужно им постоянно, или когда у них для этого нет достаточных средств.

Договор аренды закрепляет законные права и обязанности своих участников, позволяет им реализовать свои экономические инте-ресы. Одна из сторон договора аренды получает возможность вос-полнить не достающие у нее оборудование, средства производства или финансы за счет другого субъекта - собственника, последний в свою очередь, получает определенный доход от сдачи имущес-тва внаем.

Исходя из определения договора можно выделить 3 основные черты характерные для данного договора. Во-первых, это согла-шение, на основе которого осуществляется передача определенного имущества лицом, правомочным распоряжаться им, во владение и поль-зование другому лицу без перехода к последнему права собственнос-ти. Собственником имущества остается арендодатель. Во-вторых, аре-нда всегда носит временный характер и по окончании срока арен-ды имущество подлежит возврату арендодателю. В-третьих, договор аренды всегда возмездный. Арендатор обязан оплатить за пользование имуществом. Поскольку права и обязанности по договору аренды во-зникают у обоих сторон, он относится к двухсторонним; данный дого-вор является также консесуальным, т.е. таким, который устанавли-вает между сторонами обязательственные отношения с момента дости-жения ими соглашения.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ.

1. Конституция Российской Федерации.

2. Гражданский кодекс.

3. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй. Изд. 3-е, испр, и доп., с использ. судебно-арбитражной практики / Руководитель авторского коллектива и ответственный редактор доктор юридических наук, профессор Е.Н.Садиков - М.: Юридическая фирма КОНТРАКТ; ИНФРА-М. 1998.

4. Лесной кодекс РФ.от 2° января 1997г.//Собрание законодательства РФ. 1997. №5.

о. Воднкй кодекс, от 16 ноября Ц'95 г.//Собрание закснодвтельства РФ 1995. №17.

6. Положение с-6 аренде участков меоного фонда в Р5, утв. пасто-нсвлением Правительства ?-& (Т 23 июля 1993г. ^71^.//Собра-ние законодательства Р1> 19^3.

7. Собрание актов Р^. 1&94. ^8.

8. Собрание постановлений РСФСР. 1965. М,

9. Собрание законодательства ^Ф. 1994. Ы2.

10.Собрание законодательства. Р'. 1995. №1.

11.Собрание законодательства РФ. 1995. №3.

12.Собрание законодательства РФ. 1995. №27.

13.Собрание законодательства РФ. 1996. ЖЗ.

14.Собрание законодательства РФ. 1996. ^7.

15.Собрание законодательства РФ. 1996. №10.

16.Собрание законодательства РФ. 1936. №13.

17.Собраняе законодательства "Ф. 1996. №18. 18.Веотник Верховно Арбитражного Суда РФ. 1993. №11. 19.Вестник Верховно Арбитражного Суда РФ. 1996. №7.

20.Гражданское, торговое и семейное право капиталистических

стран. Обязательное право. Сборник нормативных актов.М.,1989,

21. Гражданское право в 2-х темах./Под ред. Е.А. Суханова.

М.,1Ь53.

2<;. Гражданское право России. Часть вторая. Обязательственное право.: ;<урс лекций. Ств.ред. С.Н, Садичов. -М.: Издатель/-ство ЬЕК, 1^97.-704о.

23. Гражданское право. Учебник. Часть 3 /Под ред. А.П. Сергеева, Ш.Н.Толстого.-ГЛ.: "Проспект",1^97. -784 с.