Договор аренды

Размещено на http://www.allbest.ru/

ПЛАН

Введение

Основная часть

1. Понятие и общая характеристика договора аренды

1.1 Понятие, предмет и стороны договора аренды

1.2 Срок договора аренды и арендная плата

1.3 Прекращение договора аренды

2. Отдельные виды договоров аренды

2.1 Финансовая аренда (лизинг)

2.2 Договор аренды зданий и сооружений

Судебная практика

Заключение

Список использованной литературы

Введение

Договор аренды (договор имущественного найма) - это самостоятельный вид гражданско-правового договора, в соответствии с которым одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество во временное владение и (или) пользование на определенный срок за плату. Он является родовым понятием по отношению к некоторым другим договорам и относится к числу основных видов гражданско-правовых отношений, классических договорных институтов, известных цивилистике со времен Древнего Рима.

Прототипом современного договора аренды в римском праве был договор найма вещей, по которому одна сторона (наймодатель) обязывалась предоставить другой стороне (нанимателю) одну или несколько определенных вещей для временного пользования. Эта, другая, сторона обязывалась уплачивать за пользование данными вещами определенное вознаграждение и по окончании пользования возвратить вещи в сохранности наймодателю. <*> См.: Новицкий И.Б., Перетерский И.С. Римское право. Учебник. М.: Юристъ, 2004. С. 446.

Римское право положило начало юридическому становлению и развитию договорных отношений в области аренды имущества. Его опыт активно использовался другими странами, в том числе и Русским государством, в формировании законодательства в этой сфере.

Анализ юридической литературы показывает, что проблема договора аренды и его видов является предметом пристального внимания известных российских ученых. Так, профессоры М.И.Брагинский и В.В.Витрянский провели научно-практические исследования гражданско-правовых договоров, связанных с передачей имущества. Особое внимание они уделили договорам, признаваемым отдельными видами самостоятельных типов договорных обязательств, к которым, в частности, относятся: договора аренды зданий, сооружений, предприятий, транспортных средств, финансовая аренда (лизинг) и др.

Актуальность данной проблемы в настоящее время обусловливается возрастанием спроса на применение договоров аренды, в частности, зданий, сооружений, жилых и нежилых помещений и др.

Актуальность темы подтверждается следующим обстоятельством: договор аренды широко применяется в предпринимательской сфере. В современной России возрос спрос на применение договора аренды, в частности, аренды зданий, сооружений, предприятий.

Цель данной курсовой работы - раскрыть основные черты договора аренды, дать краткую характеристику отдельным его видам.

Задачами курсовой работы являются: рассмотрение условий договора аренды; исследование и рассмотрение условий договора аренды и его видов, охарактеризовать виды договора аренды.

1. Понятие и общая характеристика договора аренды

1.1 Понятие, предмет и стороны договора аренды

договор аренда срок плата

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Понятия "аренда" и "имущественный наем" используются обычно как тождественные, поскольку при любой аренде имеет место наем имущества. Употребление в действующем российском законодательстве в одних случаях термина "аренда", а в других - "имущественный наем" (прокат и т.д.) связано не столько с различиями отдельных видов таких договоров, сколько со сложившейся практикой их наименования в определенных сферах.

Порядок заключения договора аренды имеет несколько особенностей. Во-первых, допускается возможность проведения субъектами Федерации аукционов или конкурсов на право аренды здания или сооружения. При этом нежилое помещение должно принадлежать государству или муниципальному образованию. Договор аренды может быть заключен на торгах, на которых право аренды продается. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. Во-вторых, арендатор (наниматель) имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок после истечения первоначального срока договора.

В соответствии с нормами ГК РФ договор аренды может быть заключен как в письменной, так и в устной форме. Эту норму можно считать условной, так как п.1 ст.609 ГК РФ устанавливает, что договор аренды на срок не менее года должен быть заключен в письменной форме в обязательном порядке. Если хотя бы одна из сторон договора является юридическим лицом, то договор аренды заключается в письменной форме вне зависимости от срока, на который он заключается.

Договор аренды, в котором предусмотрена возможность выкупа арендуемого имущества арендатором, должен быть заключен в форме, установленной для договора купли-продажи такого имущества.

Это так называемые общие правила для всех видов договора аренды. Они должны исполняться всегда, если специальными нормами, регулирующими отдельные виды договора аренды, не предусмотрены иные требования к форме договора. В случае, когда письменная форма договора не предусмотрена договором, она всегда может быть установлена соглашением сторон. Так п.2 ст.623 ГК РФ представляет собой специальную норму, касающуюся обязательной письменной формы договора проката, п.1 ст.651 ГК РФ также устанавливает специальную норму об обязательной письменной форме договора при аренде зданий и сооружений, ст.633 и ст.643 ГК РФ закрепляют правило соблюдения письменной формы договора аренды с экипажем и без такового.

Существуют определенные условия, при соблюдении которых договор аренды может заключаться в устной форме. Это незначительные сделки. Договор аренды заключается только между гражданами (физическими лицами), а срок договора не должен превышать одного года. Договор не должен являться, по сути, договором проката. Предметом договора не являются транспортные средства, здания, предприятия. Кроме того, письменная форма договора не установлена соглашением сторон. Арендная плата не должна превышать 10 МРОТ.

Таким образом, договор аренды преимущественно заключается в письменной форме. Он также будет считаться заключенным в письменной форме, если субъекты правоотношения осуществят обмен документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, электронной или иной связи. Если сторона, которой было направлено письменное предложение, заключить договор (оферта), совершит в определенный срок ответные действия (акцепт) по выполнению указанных в оферте условий договора, договор аренды будет считаться заключенным в письменной форме. Так, организации-арендодатели транспортных средств часто направляют предложения заключить с ними договор аренды транспортного средства, если в срок, указанный в предложении организация-арендодатель получит от арендатора ответ в виде перечисления ей определенной предложением денежной суммы в счет арендной платы, договор считается заключенным.

По общему правилу несоблюдение простой письменной формы договора аренды не влечет его недействительность, а только усложняет разрешение споров.

Стороны не смогут при возникновении спора ссылаться на показания свидетелей, однако вправе будут предоставить письменные и другие доказательства.

Несоблюдение простой письменной формы договора аренды влечет его недействительность только в том случае, если это прямо предусмотрено в законе или в соглашении сторон. Такое основание недействительности сделки, как несоблюдение ее формы, установлено в отношении договоров аренды зданий и сооружений и аренды предприятий. http://www.buhi.ru/text/75646-1.html

Субъектами (сторонами) договора аренды (имущественного найма) являются арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель).

Арендодателем имущества по договору аренды может быть его собственник либо иное лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду. Арендатором является лицо, которое получает во временное владение и пользование или во временное пользование имущество и платит за это арендную плату.

В данном договоре могут участвовать специально уполномоченные органы. Постановлением Верховного Совета РСФСР от 27.12.1991г. № 3020-1 «О разграничении государственной собственности Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе РФ, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность»¹¹ Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1992. №3. Ст. 89. специальными уполномоченными органами признавались Государственный комитет РФ по управлению государственным имуществом, а также территориальные комитеты по управлению государственным имуществом субъектов Федерации. Однако согласно Указу Президента РФ от 9 марта 2004г. № 314 функции по управлению имуществом переданы Федеральному агентству по управлению имуществом, подведомственному Министерству экономического развития и торговли РФ. Федеральное агентство осуществляет свою деятельность как непосредственно, так и через свои территориальные органы.

В качестве арендатора и арендодателя могут выступать любые участники гражданского оборота: юридические лица, физические лица (зарегистрированные и не зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей), Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования.

1.2 Срок договора аренды и арендная плата

Договор аренды предусматривает передачу имущества во временное владение и пользование. Сроки аренды по общему правилу определяются в договоре по соглашению сторон. Договор аренды может быть заключен как на один день, так и на 20 лет.

Если срок аренды в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон в любое время может отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимости - за три месяца. В договоре могут быть установлены и иные сроки уведомления о прекращении договора.¹¹ http://alt-x.narod.ru/2005arend.htm

В случае нарушения одной из сторон условий договора другая сторона вправе потребовать досрочного его расторжения независимо от того, истек срок, по окончании которого такой договор прекращает свое действие, или нет.

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Это относится к любым условиям, в том числе размеру арендной платы. Норма п. 3 ст. 614 ГК РФ о возможности изменения арендной платы не чаще одного раза в год в данном случае не применяется, поскольку она касается пересмотра размера арендных платежей в период действия договора, а здесь стороны оформляют новый договор и не связаны условиями прежнего договора.

Если арендодателем было нарушено преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды, т.е. арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора аренды он заключил договор с другим лицом, арендатор может потребовать в судебном порядке по своему выбору:

- перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом арендодателя возобновить договор;

- возмещения убытков.

По истечении срока договора аренды арендатор, не уведомивший арендодателя о своем желании заключить договор аренды на новый срок, может продолжать пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя. В подобной ситуации договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Возобновление договора на неопределенный срок означает, что каждая из сторон вправе в любое время отказаться от него, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.

Договор аренды является возмездным, поэтому одна из основных обязанностей арендатора - своевременно вносить плату за пользование имуществом, т.е. арендную плату.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются в договоре.

Существуют специальные нормы, относящиеся к аренде земельных участков, являющихся федеральной собственностью и предоставляемых для размещения и эксплуатации железнодорожного транспорта.

Арендная плата за пользование ими не должна превышать ставку земельного налога на земельные участки, расположенные на полосе отчуждения железных дорог (ст. 4 Федерального закона от 27 февраля 2003 г. N 29-ФЗ "Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта").

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут сочетать в договоре аренды отмеченные формы арендной платы или указать иные формы оплаты аренды. Самым распространенным видом является установление арендной платы в виде твердых платежей, вносимых периодически или единовременно.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может быть изменен по соглашению сторон в сроки, установленные договором, но не чаще одного раза в год.

Сроки внесения арендной платы определяются договором. Арендная плата вносится ежемесячно, ежеквартально, один раз в год, в виде предварительной платы или с отсрочкой платежа.

Размер арендной платы может изменяться не чаще одного раза в год. Арендатор может потребовать уменьшения размера арендной платы в следующих случаях:

- если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором, или состояние имущества существенно ухудшились;

- при обнаружении недостатков арендованного имущества, за которые отвечает арендодатель;

- если арендодатель не предупредил арендатора о правах третьих лиц на имущество при заключении договора;

- если арендодателем нарушены обязательства по проведению капитального ремонта сданного в аренду имущества.

В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него ее досрочного внесения в установленный арендодателем срок, но не более чем за два срока подряд.

1.3 Прекращение договора аренды

С момента истечения срока аренды, указанного в договоре, договор аренды прекращает свое действие.

Пункт 2 ст. 617 ГК РФ содержит норму, отсутствовавшую в прежнем законодательстве: в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.¹¹ http://www.buhi.ru/text/75646-5.html

Арендодатель не вправе отказать наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случаев, когда предоставление имущества в аренду было обусловлено личными качествами арендатора.

Досрочное расторжение договора аренды.

Один из главных принципов гражданского законодательства - обеспечение стабильности, надежности договоров. Он нашел закрепление в ст. 310 ГК РФ, где говорится, что односторонний отказ от исполнения договора и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. По обязательствам, связанным с предпринимательской деятельностью, изъятия из этого правила могут быть установлены также договором. Предусматриваемые в законодательстве основания для досрочного расторжения договора по требованию одной из сторон, как правило, связаны с нарушениями договорных обязательств другой стороной.

При наличии взаимного согласия сторон договор аренды, может быть, расторгнут ими в любое время. Соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор аренды.

Расторжение договора аренды возможно и при отсутствии взаимного согласия сторон. Но прежде чем заявлять в суд требование о расторжении договора, заинтересованная сторона должна направить другой стороне предложение расторгнуть договор. Только в том случае, если был получен отказ на предложение либо ответ вообще не получен в срок, указанный в предложении или в установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в 30-дневный срок, сторона, требующая расторжения договора, может обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды.

Расторжение договора по требованию арендодателя.

Требования арендодателя о досрочном расторжении договора выдвигаются в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором своих обязательств. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в установленный (разумный) срок.

Если требования арендодателя удовлетворены не будут, то он вправе обратиться в суд и потребовать расторжения договора в случаях, когда арендатор:

- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или его назначения либо с неоднократными нарушениями;

- существенно ухудшает имущество;

- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

- не производит капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки в тех случаях, когда производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.¹¹ http://www.buhi.ru/text/75646-5.html

Расторжение договора по требованию арендатора.

По требованию арендатора договор аренды может быть, досрочно расторгнут судом в случаях, если:

-арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

-арендодатель не представляет все необходимые документы и принадлежности к арендованному имуществу при условии, что данные обстоятельства значительно затрудняют пользование имуществом;

-арендодатель нарушает срок предоставления имущества в аренду;

-переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

- арендодатель не сообщил при заключении договора арендатору о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество;

- арендодателем нарушены обязанности по производству капитального ремонта;

- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказывается в состоянии, непригодном для использования.¹¹ http://www.buhi.ru/text/75646-5.html

Согласно п. 1 ст. 451 ГК РФ основанием для расторжения договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если самим договором не предусмотрено иное.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Пункт 2 ст. 451 ГК РФ предусматривает условия, при одновременном наличии которых договор, может быть, расторгнут или изменен судом:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Расторжение договора по таким условиям происходит в случае не достижения сторонами соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении.

При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

ГК РФ установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора (претензионный порядок) в тех случаях, когда имеются основания для расторжения договора аренды по инициативе арендодателя. При этом арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости устранения им допущенных нарушений исполнения обязательств в разумный срок (в письменном предупреждении должен быть указан конкретный срок устранения нарушений).

Если в установленный срок арендатор не устранит допущенные нарушения, арендодатель может обратиться в суд с исковым заявлением о досрочном расторжении договора аренды, к которому должны быть приложены документы, подтверждающие факт соблюдения им претензионного порядка разрешения спора с ответчиком (арендатором). Это могут быть копия письменного предупреждения и почтовая квитанция о его направлении с уведомлением о вручении арендатору либо иной документ, доказывающий факт получения арендатором письменного предупреждения.

В случае несоблюдения арендодателем процедуры досудебного урегулирования спора суд возвращает исковое заявление без рассмотрения. Возвращение искового заявления не препятствует арендодателю после устранения допущенных нарушений повторно обратиться в суд с просьбой о досрочном расторжении договора аренды.

Соблюдение претензионного (досудебного) порядка урегулирования спора в случае досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендатора не требуется.

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором.

2. Отдельные виды договоров аренды

2.1 Финансовая аренда (лизинг)

Гражданское законодательство определяет лизинг как разновидность аренды - финансовую аренду.

Договором лизинга признается договор, в соответствии с которым арендодатель (далее - лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (далее - лизингополучатель) имущество у определенного им продавца и предоставить лизингополучателю это имущество за плату во временное владение и пользование. Договором лизинга может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется лизингодателем.

Сторонами в договоре лизинга выступают:

лизингодатель - физическое или юридическое лицо, которое за счет привлеченных и (или) собственных средств приобретает в ходе реализации договора лизинга в собственность имущество и предоставляет его в качестве предмета лизинга лизингополучателю за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование с переходом или без перехода к лизингополучателю права собственности на предмет лизинга;

лизингополучатель - физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором лизинга обязано принять предмет лизинга за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование в соответствии с договором лизинга;

продавец - физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором купли-продажи с лизингодателем продает лизингодателю в обусловленный срок имущество, являющееся предметом лизинга. Продавец обязан передать предмет лизинга лизингодателю или лизингополучателю в соответствии с условиями договора купли-продажи. Продавец может одновременно выступать в качестве лизингополучателя в пределах одного лизингового правоотношения.

В соответствии со ст. 2 Закона N 164-ФЗ лизинг - совокупность экономических и правовых отношений, возникающих в связи с реализацией договора лизинга, в том числе предмета лизинга.

Договор лизинга - договор, в соответствии с которым арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (лизингополучателем) имущество у определенного им продавца и предоставить лизингополучателю это имущество за плату во временное владение и пользование. При этом договором лизинга может быть предусмотрено, что выбор продавца осуществляется лизингодателем.

Предметом договора финансовой аренды могут быть любые непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности, кроме земельных участков и других природных объектов.

По объекту лизинга различают лизинг недвижимого и движимого имущества. К лизингу недвижимого имущества относится лизинг зданий, сооружений. Земля и другие природные объекты не могут являться предметом лизинга. К лизингу движимого имущества относится договор аренды оборудования, техники, автотранспорта, то есть тех вещей, которые не отнесены к недвижимости.

По продолжительности сделки выделяют финансовый лизинг с нормативным сроком использования объекта и оперативный лизинг с периодом меньше нормативного срока использования.

Финансовый лизинг предполагает, что в течение периода действия договора выплаченные лизинговые платежи полностью покроют полную стоимость или большую ее часть предмета лизинга, дополнительные издержки и помимо того обеспечат получение прибыли лизингодателем.

При данном виде договора лизинга имущество передается на срок, равный его сроку службы. Во втором случае в договоре указывается остаточная стоимость имущества на момент истечения срока договора.

Предмет лизинга, переданный во временное владение и пользование лизингополучателю, является собственностью лизингодателя. Право владения и пользования предметом лизинга переходит к лизингополучателю в полном объеме, если договором лизинга не установлено иное. Имущество, выступающее предметом договора, передается продавцом непосредственно арендатору в месте нахождения последнего. В случае, когда имущество не было передано арендатору в указанный в договоре срок (а если в договоре такой срок не указан, то в разумный срок), арендатор вправе, если просрочка допущена по обстоятельствам, за которые отвечает арендодатель, потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

По общему правилу, установленному статьей 211, риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором. Что касается договора финансовой аренды, то риск случайной гибели или случайной порчи арендованного имущества переходит к арендатору в момент передачи ему арендованного имущества, если иное не предусмотрено договором.

Лизингодатель обязан предоставить лизингополучателю имущество, являющееся предметом лизинга, в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению данного имущества. Имущество передается в лизинг вместе со всеми его принадлежностями и со всеми документами (техническим паспортом и другими), если иное не предусмотрено договором.

Лизингополучатель за свой счет осуществляет техническое обслуживание предмета лизинга и обеспечивает его сохранность, а также осуществляет капитальный и текущий ремонт.

При прекращении договора лизинга лизингополучатель обязан вернуть лизингодателю предмет лизинга в состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или износа, обусловленного договором лизинга.

Если лизингополучатель не возвратил предмет лизинга или возвратил его несвоевременно, лизингодатель вправе требовать внесения платежей за время просрочки. В случае если указанная плата не покрывает причиненных лизингодателю убытков, он может требовать их возмещения. В случае если за несвоевременный возврат предмета лизинга лизингодателю предусмотрена неустойка, то убытки могут быть взысканы с лизингополучателя в полной сумме сверх неустойки.

Произведенные лизингополучателем отделимые улучшения предмета лизинга являются его собственностью. В случае если лизингополучатель с согласия в письменной форме лизингодателя произвел за счет собственных средств улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для предмета лизинга, то лизингополучатель имеет право после прекращения договора лизинга на возмещение стоимости таких улучшений. Если же согласие не было получено, а неотделимые улучшения все же были произведены, то лизингополучатель лишается права требовать возмещения стоимости этих улучшений.

Арендатор вправе предъявлять непосредственно продавцу имущества, являющегося предметом договора финансовой аренды, требования, вытекающие из договора купли-продажи, заключенного между продавцом и арендодателем, в частности в отношении качества и комплектности имущества, сроков его поставки и в других случаях ненадлежащего исполнения договора продавцом.

При этом арендатор имеет права и несет обязанности, предусмотренные настоящим Кодексом для покупателя, кроме обязанности оплатить приобретенное имущество, как если бы он был стороной договора купли-продажи указанного имущества. Однако арендатор не может расторгнуть договор купли-продажи с продавцом без согласия арендодателя.

В отношениях с продавцом арендатор и арендодатель выступают как солидарные кредиторы. В соответствии со статьей 326 ГК РФ при солидарности требования любой из солидарных кредиторов вправе предъявить к должнику требование в полном объеме. До этого должник вправе исполнять обязательство любому из них по своему усмотрению. Должник лишен права выдвигать против требования одного из солидарных кредиторов возражения, основанные на таких отношениях должника с другим солидарным кредитором, в которых данный кредитор не участвует.

Исполнение обязательства полностью одному из солидарных кредиторов освобождает должника от исполнения остальным кредиторам. Солидарный кредитор, получивший исполнение от должника, обязан возместить причитающееся другим кредиторам в равных долях, если иное не вытекает из отношений между ними.

Если иное не предусмотрено договором финансовой аренды, арендодатель не отвечает перед арендатором за выполнение продавцом требований, вытекающих из договора купли-продажи, кроме случаев, когда ответственность за выбор продавца лежит на арендодателе. В последнем случае арендатор вправе по своему выбору предъявлять требования, вытекающие из договора купли-продажи, как непосредственно продавцу имущества, так и арендодателю, которые несут солидарную ответственность.

Обеспечением прав лизингодателя является правило, закрепленное в статье 13 Федерального закона N 164-ФЗ. В случае не перечисления лизингополучателем лизинговых платежей более двух раз подряд по истечении установленного договором лизинга срока платежа их списание со счета лизингополучателя осуществляется в бесспорном порядке путем направления лизингодателем в банк или иную кредитную организацию, в которых открыт счет лизингополучателя, распоряжения на списание с его счета денежных средств в пределах сумм просроченных лизинговых платежей. Бесспорное списание денежных средств не лишает лизингополучателя права на обращение в суд.

В этом случае все расходы, связанные с возвратом имущества, в том числе расходы на его демонтаж, страхование и транспортировку, несет лизингополучатель.

2.2 Договор аренды зданий и сооружений

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. ВАС РФ в своем письме от 1 июня 2000 года N 53 дал следующие разъяснения по вопросу государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений. Статья 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом. Согласно части 2 пункта 6 статьи 12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" помещение (жилое и нежилое) представляет собой "объект, входящий в состав зданий и сооружений".

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемым в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса РФ.

По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующую часть земельного участка.

Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением.

Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

В случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка.

Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения.

Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 9 апреля 2012 г. по делу N А49-2623/2011

(извлечение)

Резолютивная часть постановления объявлена 05 апреля 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 апреля 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Деревянная архитектура", город Пенза,

на решение Арбитражного суда Пензенской области от 05.10.2011 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2011

по делу N А49-2623/2011

по иску закрытого акционерного общества "Деревянная архитектура", город Пенза, к государственному казенному учреждению Пензенской области "Никольское лесничество", город Никольск, об уменьшении арендной платы и расторжении договора,

установил:

закрытое акционерное общество "Деревянная архитектура" (далее - акционерное общество) обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с заявлением к Государственному казенному учреждению Пензенской области "Никольское лесничество" об уменьшении арендной платы по договору от 11.04.2007 N 3 аренды (далее - договор) лесного участка для заготовки древесины до 320 535 руб. в год за 2010 год и 2011 год, о расторжении договора.

Государственное казенное учреждение Пензенской области "Никольское лесничество" (далее - учреждение, лесничество) обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с заявлением к акционерному обществу о взыскании арендной платы в размере 933 088 руб. 90 коп., и расторжении договора.

Определением Арбитражного суда Пензенской области от 05.07.2011 вышеназванные дела объединены в одно производство с присвоением N А49-2623/2011.

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 05.10.2011, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2011, в удовлетворении требований акционерного общества отказано, требования лесничества удовлетворены в полном объеме.

Акционерное общество, обжалуя принятые судебные акты, в кассационной жалобе просит их отменить, направить дело на новое рассмотрение, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте слушания жалобы извещены надлежащим образом, явку своих представителей не обеспечили.

В отзыве на жалобу учреждение просит в ее удовлетворении отказать, полагая судебные акты правильными.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, считает их подлежащими оставлению без изменения по следующим основаниям.

Акционерное общество по итогам проведения аукциона от 11.04.2007 признано победителем на право заключения договора аренды лесного участка для заготовки древесины, расположенного в ФГУ "Пензенское государственное опытное охотничье хозяйство", Нижне-Шкафтинское лесничество, кварталов 115, 118 - 122, 125, 126, общей площадью 910 га на срок аренды 10 лет.

Между ФГУ "Пензенское ГООХ", правопреемником которого является лесничество, и акционерным обществом заключен договор.

Вышеуказанный лесной участок передан и принят акционерным обществом по акту приема-передачи от 11.04.2007. Договор зарегистрирован 03.09.2007 N 58-58-22/006/2007-202.

Пунктом 1.4 договора предусмотрено, что ежегодно объем лесопользования всего 15,0 тыс. куб. м, в том числе по хвойному хозяйству 6,7 тыс. куб. м.

В соответствии с пунктом 4.2 договора арендатор обязан, своевременно вносить арендную плату, которая составляет 2 250 000 руб. в год, сроки внесения арендной платы установлены в приложении N 5 к договору.

Дополнительным соглашением от 08.09.2009 стороны внесли изменения в договор, согласно которому ежегодный объем лесопользования определен сторонами в размере 10,1 тыс. куб. м, в том числе по хвойному хозяйству 5,9 тыс. куб. м, арендная плата составила 1 079 132 руб. в год.

Акционерное общество полагая, что участок лесного фонда передан ему с существенными недостатками, которые не были известны при заключении договора аренды и которые не позволили заготовить указанный в договоре и дополнительном соглашении к нему объем древесины, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Акционерное общество за 2010 год уплатило арендную плату в размере 508 323 руб. 60 коп., остальная часть арендной платы за 2010 в сумме 555 392 руб. 60 коп., а также арендная плата за 2011 в размере 377 696 руб. 30 коп. не уплачена.

Данные обстоятельства послужили поводом для обращения лесничества в арбитражный суд с встречным иском.

Суды двух инстанций, отказывая в удовлетворении требований акционерного общества и удовлетворяя встречные исковые требования, исходили из следующего.

В связи с пунктом 2 статьи 73 Лесного кодекса Российской Федерации при использовании лесного участка с изъятием лесных ресурсов минимальный размер арендной платы определяется как произведение ставки платы за единицу объема лесных ресурсов и объема изъятия лесных ресурсов на арендуемом лесном участке.

Для аренды лесного участка, находящегося в федеральной собственности, собственности субъекта Российской Федерации, муниципальной собственности, ставки платы за единицу объема лесных ресурсов и ставки платы за единицу площади лесного участка устанавливаются Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

При заключении договора аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по результатам аукциона изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон не допускается.

Проверяя обоснованность встречного иска, суды двух инстанций пришли к выводу о том, что расчет арендной платы, представленный лесничеством, соответствует требованиям договора аренды.

Акционерным обществом разногласий по сумме задолженности, а также доказательств того, что участок лесного фонда передан с существенными недостатками, которые не были известны при заключении договора аренды и его исполнения обществом с 2007 года, в материалы дела не представлено.

Давая оценку доводам акционерного общества, суды двух инстанций исходили из того, что после заключения договора аренды лесного участка арендатор должен обладать всеми необходимыми документами и соблюдать условия, позволяющие арендатору использовать лесной участок в полном объеме по целевому назначению.

Однако акционерным обществом не выполнены требования законодательства и условия пункта 1.5 договора аренды о предоставлении арендатором проекта освоения лесов, на основании которого имеется возможность внести изменения и дополнения в договор, как это было сделано в 2009 году.

Довод заявителя о невозможности составления проекта освоения лесов на 2010 - 2011 годы со ссылкой на письмо Пензенского филиала ФГУП "Рослесин форг" от 17.05.2011, которым сообщено о невозможности разработки проекта освоения лесов по указанным им самим в письме от 29.04.2011 объемам заготовки древесины - 10,1 тыс. куб. м, в том числе по хвойному хозяйству - 5,9 тыс. куб. судами отклонен, поскольку данное обстоятельство не свидетельствует о том, что проект освоения лесов не мог быть составлен по иным показателям заготовки древесины, которые должны быть определены именно на основании проекта освоения лесов.

Оценив представленные доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды пришли к выводу о том, что требования лесничества о взыскании арендной платы являются правомерными, а первоначальный иск подлежит отклонению.

В кассационной жалобе не приведено утверждений опровергающих выводы двух судов и могущих, в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, служить основанием к отмене принятых судебных актов.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Пензенской области от 05.10.2011 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2011 по делу N А49-2623/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Заключение

Основным источником норм, регулирующих договор аренды в России, является ГК РФ. Глава 34 Кодекса закрепляет общие положения об аренде и специальные нормы отдельных видов договоров аренды. В случае отдельных правоотношений, связанных с арендой транспортных средств, автомобилей, а также зданий и сооружений, нормы могут быть урегулированы иными нормативными правовыми актами, например, указами Президента РФ, постановлениями Правительства РФ, федеральными законами, иными кодексами, положениями транспортных уставов. Так, арендные правоотношения транспортных средств регулируются исключительно нормами транспортных уставов. Земельным кодексом РФ урегулированы нормы аренды земельных участков, соответственно Лесным кодексом РФ - аренда лесных участков. Таким образом, нормы, регулирующие арендные правоотношения, представляют собой в достаточной степени несистематизированный комплекс правил, центральным источником которого является ГК РФ.

В ГК РФ предусмотрены сл. виды договоров аренды: прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий и финансовая аренда (лизинг).

Договор аренды, как и большинство договоров, является двусторонним и консенсуальным. Двусторонним договор является потому, что порождает для каждой его стороны права и обязанности. Консенсуальным договор аренды можно назвать, поскольку для его заключения достаточно соглашения сторон и самого факта подписания его сторонами.

Целью договора аренды является обеспечение возможности гражданам и юридическим лицам на определенных условиях временно пользоваться чужим имуществом, когда оно не нужно им постоянно или не представляется возможным приобрести его в собственность.

Договоры аренды можно охарактеризовать следующим образом:

1. На основе договора аренды, являющегося, по сути, соглашением, одно лицо, которое имеет право распоряжаться имуществом (арендодатель), предоставляет это имущество другому лицу (арендатору) на правах владения и пользования (или только пользования). При этом арендодатель остается собственником имущества, и, соответственно, к арендатору право собственности не переходит.

2. Договор аренды носит возмездный характер, поскольку арендатор платит арендодателю за пользование имуществом.

3. Договор аренды является срочным, поэтому по истечении срока, указанного в договоре, арендатор обязан вернуть имущество арендодателю. Существует исключительный случай - выкуп арендатором имущества, но в данном случае арендные отношения между лицами прекращаются и начинаются отношения купли-продажи.

Список использованной литературы

1. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993г.

2. Гражданский кодекс РФ части 1, 2 и 3 №51 - ФЗ от 30.11.1994, №14 - ФЗ от 26.01.1996, «146 - ФЗ от 26.11.2001г.

3. Гражданский процессуальный кодекс РФ от 14.11.2002 № 138 - ФЗ.

4. Федеральный закон «О защите прав потребителей» от 23 октября 2009г. № 234 - ФЗ.

5. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 17.06.2010 N 119 - ФЗ.

6. Беседин Д.Р., Горелова Т.В., Нарежный В.В. Сборник типовых договоров с комментариями - «Издательский Дом «Главбух»», 2003г.

7. Титова Г. Договор аренды // «Финансовая газета. Региональный выпуск», № 26, июнь 2002г.

8. Украинский Р.В. Реализация товаров, работ, услуг и предоставление имущества в пользования // «Законодательство», №5, май 2004г.

9. Красноперова О.А. Арендные отношения: гражданско-правовой аспект // «Гражданин и право», № 4, 5, июль - октябрь 2003г.

10. Брагинский М.И., Витрянский В.В. «Договорное право. Книга вторая», 2002г

11. Витрянский В.В. «Договор аренды и его виды», 2000г.

12. Васильева В.В. Договор аренды: юридические аспекты // «ГроссМедиа», «РОСБУХ», 2007г.

13. Корнийчук Г.А. Договор аренды, найма и лизинга

14. Авдеев В.В. Аренда (лизинг): договор лизинга, его срок // «Налоги», №41, 2011г.

15. Сарнаков И.В. Договор аренды: понятие, признаки, характерные черты, место в системе договорных отношений и основные его положения // «Юрист», №4, 2006г.

Размещено на Allbest.ru