Перепланировка и переустройство в РФ

Размещено на http://www.allbest.ru/

Перепланировка и переустройство

перепланировка переустройство помещение

В статье 25 ЖК РФ дается определение перепланировки и переустройства.

Перепланировка - это изменение конфигурации помещения, то есть монтаж и демонтаж стен, устройство новых и изменение старых дверных и оконных проемов, арок, встроенных шкафов и антресолей. Фактически это все те изменения, которые отражаются на поэтажном плане БТИ.

Переустройство - это изменение инженерных систем жилого помещения - перенос, замена, устройство новых инженерных систем и оборудования квартиры (санитарно-технического, электрического, газового, вентиляции и другого).

Все эти изменения должны найти свое отражение в техническом паспорте на жилое помещение БТИ.

Технический паспорт на жилое помещение первоначально оформляется при приемке жилого дома в эксплуатацию. В результате инвентаризации жилого фонда в него вносятся изменения, в том числе и связанные с его перепланировкой и переустройством. Порядок его оформления и внесения в него изменений определен «Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации».

Из статьи 25 следует, что если переоборудование квартиры не требует внесения изменений в технический паспорт, то они не являются перепланировкой и переустройством, а, следовательно, не требуют получения разрешений муниципальных органов, о чем говорится в последующих статьях ЖК РФ.

Статья 26 ЖК РФ определяет, что согласование перепланировки и переустройства квартиры должно пройти с местным органом самоуправления. В Рязани решение по переводу жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое и согласование перепланировки и (или) переустройства жилого помещения принимается главой администрации города в соответствии с Постановлением Главы администрации города Рязани от 14 марта 2007 г. N 692 "О реализации Положения "О порядке принятия решения по переводу жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые, о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения на территории муниципального образования - город Рязань".

Главное требование, предъявляемое к лицу, желающему перепланировать свою квартиру, заключается в соблюдении законодательства, то есть любое переоборудование должно соответствовать существующим строительным и санитарным нормам, техническим регламентам и другим нормативным документам, не нарушать права проживающих в квартире граждан и права других лиц, все действия по оформлению документов должны соответствовать регламентам, определенным нормативными документами.

Для осуществления перепланировки, гражданин должен обратиться в соответствующий орган, осуществляющий согласование, по месту проживания с перечнем документов:

- заявление о перепланировке;

- правоустанавливающие документы на жилье;

- подготовленный и оформленный проект перепланировки;

- техпаспорт жилья;

- согласие всех членов семьи;

- заключение органа по охране памятников, культуры и истории, о разрешении проведения перепланировки, если дом является памятником архитектуры/культуры/ истории.

Требование иных документов не предусмотрено, а заявителю выдается расписка о приеме перечня документов, с указанием даты.

Решение принимается не более чем, за 45 дней с момента заявления и предоставления всего перечня документов. О чем заявитель уведомляется в течение 3-х дней письменным решением о согласовании по указанному в заявлении адресу. Полученный документ и является основанием для осуществления перепланировки.

Согласно Разделу 1, Главе 4, статье 27 ЖК РФ отказ возможен, если предоставлен не полный комплект документов, или он предоставлен в орган, который не занимается такого рода согласованием. Или же, если проект перепланировки не соответствует требованиям законодательства.

В решении об отказе должна обязательно указываться причина такового со ссылкой на нарушения и направляться по адресу заявителя в течение 3-х дней с момента принятия. Данное решение заявитель может обжаловать в суде.

Завершение перепланировки подтверждается актом приемочной комиссии, который должен быть направлен органом, который осуществляет согласование, в орган, осуществляющий учет объектов недвижимого имущества.

В Рязани прием, подготовка и оформление документов по переводу жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое, по согласованию переустройства и (или) перепланировки помещений, по приему помещений после переустройства и (или) перепланировки возложена на муниципальное предприятие города Рязани "Бюро по обмену и бронированию жилой площади" (Постановление Главы администрации г.Рязани от 14.03.2007 №692).

Контроль за соблюдением жилищного законодательства по вопросам перевода помещений, согласования переустройства и перепланировок помещений, завершения переустройства и (или) перепланировок помещений, за работой приемочной комиссии возложен на заместителя главы администрации г.Рязани.

В соответствии с Положение о комиссии по приемке помещений после переустройства и (или) перепланировки, утвержденным Приложением N 1 к постановлению Главы администрации города Рязани от 14 марта 2007 г. N 692 1 определяется порядок деятельности Комиссии по приемке помещений после переустройства и (или) перепланировки (Комиссии).

Основной функцией Комиссии является принятие помещений после переустройства и (или) перепланировки. Комиссия действует на постоянной основе, формируется в количестве не менее пяти человек.

В состав комиссии входят:

заместитель главы администрации (председатель Комиссии);

представитель управления архитектуры администрации города Рязани (заместитель председателя Комиссии);

представитель управления капитального строительства;

представитель правового управления;

представитель управления жилищно-коммунального хозяйства;

представитель открытого акционерного общества "Рязаньгоргаз" (при приемке помещений после проведенного переустройства (в форме установки индивидуального источника отопления);

представитель территориального управления - префектуры Железнодорожного района;

представитель территориального управления - префектуры Московского района;

представитель территориального управления - префектуры Октябрьского района;

представитель территориального управления - префектуры Советского района.

Комиссия вправе:

- обследовать объект после переустройства и (или) перепланировки;

- привлекать к работе Комиссии специалистов эксплуатационных, проектных и других организаций, а также работников подрядных организаций, производивших работы на объекте;

- опрашивать собственников и (или) нанимателей соседних жилых помещений в целях уточнения информации, необходимой для принятия Комиссией решения.

Председатель комиссии вправе:

- подписать акт о завершении переустройства и (или) перепланировки, при наличии особого мнения члена (ов) комиссии;

- возвратить документы без подписания, при наличии особого мнения члена (ов) комиссии, для устранения выявленных замечаний, указав срок исправления замечаний.

Для приемки помещений после переустройства и (или) перепланировку собственники (сособственники) помещения или уполномоченные ими лица обращаются в администрацию города с заявлением на имя председателя Комиссии по форме, установленной постановлением главы администрации города.

К заявлению должны быть приложены:

- документы, содержащие заключение органов и (или) учреждений о результатах обследования объекта на предмет исполнения заявителем условий проекта и требований законодательства в области их контроля и надзора;

- технический паспорт помещения, выданный организацией (органом) технической инвентаризации.

- основание проведения переустройства и (или) перепланировки

Заявителю выдается расписка с указанием всех представленных на рассмотрение Комиссии документов.

Принятие объекта после переустройства и (или) перепланировки оформляется актом приемочной Комиссии по форме, утвержденной постановлением главы администрации.

Члены Комиссии или их уполномоченные представители принимают объект после проведенного переустройства и (или) перепланировки в срок не более 30 (тридцати) рабочих дней с момента подачи всех необходимых документов.

Срок рассмотрения представленных заявителем документов и проведения необходимых мероприятий по приемке объекта каждым из членов Комиссии не должен превышать 3 (три) рабочих дня.

В случае принятия членом Комиссии положительного решения им ставится подпись в акте приемочной Комиссии. Член Комиссии, имеющий особое мнение, выражает его в служебной записке, адресуемой на имя председателя Комиссии. Особое мнение члена комиссии должно быть мотивированным и обоснованным.

Возврат документов, при наличии особого мнения члена (ов) комиссии, оформляется уведомлением о возврате документов по утвержденной форме.

Возврат документов возможен на срок не более 30 рабочих дней.

В случае возврата документов, срок, указанный выше, увеличивается на срок, указанный в уведомлении о возврате документов.

Уведомление о возврате документов подписывается Председателем Комиссии и выдается или направляется заявителю в течение 3 (трех) рабочих дней с момента его подписания.

В течение 3 (трех) дней, по истечении срока предусмотренного уведомлением, заявитель обязан обратиться с заявлением в произвольной форме на имя Председателя Комиссии о возобновлении принятия объекта после переустройства и (или) перепланировки. После подачи заявления, документы повторно направляются на рассмотрение членам комиссии, имевшим особое мнение, и председателю комиссии для принятия одного из решений, предусмотренных настоящим Положением.

До подписания акта или отказа в подписании акта о завершении переустройства и (или) перепланировки помещения, Заявитель вправе обратиться с заявлением на имя председателя комиссии о приостановке подготовки документов на срок не более 10 рабочих дней, для предоставления дополнительных документов или для устранения замечаний членов комиссии.

Акт Комиссии выдается или направляется заявителю, а также в орган или организацию, осуществляющие государственный учет объектов недвижимого имущества в соответствии с Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости" в течение 3 (трех) рабочих дней с момента подписания.

Решение об отказе в выдаче акта о завершении переустройства и (или) перепланировки помещения допускается в случаях:

- непредставления в Комиссию всех документов, указанных выше;

- нарушения при проведении работ утвержденного и согласованного в установленном порядке проекта переустройства и (или) перепланировки помещения.

- не устранение замечаний в срок определенный председателем комиссии

Решение об отказе в выдаче Акта подписывается председателем Комиссии и выдается или направляется заявителю в течение 3 (трех) рабочих дней с момента его принятия.

Физические или юридические лица, допустившие самовольное переустройство квартир и нежилых помещений, обязаны по требованию собственника или уполномоченного им представителя привести помещение (оборудование) в исходное состояние.

В случае невыполнения этого требования указанные работы производятся силами организации, обслуживающей жилищный фонд, а стоимость работ взыскивается с виновных в установленном действующим законодательством порядке.

Статья 29 Жилищного Кодекса определяет, что перепланировка или переустройство считается самовольными в 2-х случаях:

Если они проведены без получения соответствующего разрешения;

Если даже разрешение было получено в установленном порядке, но не соответствует утвержденному проекту.

Если отсутствие решения о согласовании перепланировки квартиры однозначно понимается в общеупотребительном смысле как нарушение, то существенность нарушения проекта ЖК не рассматривает, а признает, что любое отступление от проекта является самовольным и ведет к одинаковым правовым последствиям.

Статья 7.21.КоАП РФ «Нарушение правил пользования жилыми помещениями» сообщает, что:

1. Порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольные переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению -

влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей.

2. Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах -

влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей.

Статья 7.22. КоАП РФ «Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений» говорит о том, что:

Нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переустройство и (или) перепланировка существенно изменяют условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, -

влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей.

В соответствии с Методическим пособием по содержанию и ремонту жилищного фонда, утв.Госстроем РФ, МДК 2-04.2044 Переоборудование и перепланировка жилых и подсобных помещений в квартирах (переоборудование и перепланировка квартир) многоквартирных домов могут осуществляться в целях повышения уровня благоустройства и комфортности проживания.

Переоборудование квартир включает в себя:

- установку бытовых электроплит взамен газовых плит или плит на твердом топливе;

- перенос электрических сетей, нагревательных, сантехнических и газовых приборов;

- устройство новых и переоснащение существующих туалетов и ванных комнат;

- устройство новых вентиляционных каналов;

- прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов и устройств для установки душевых кабин, гидромассажных ванн, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.

Перепланировка квартир включает в себя:

- перенос и разборку перегородок;

- перенос и устройство дверных проемов;

- разукрупнение многокомнатных квартир;

- расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений и наоборот;

- объединение малокомнатных квартир;

- устройство или ликвидацию дополнительных кухонь и санузлов;

- ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения;

- устройство новых или изменение планировки существующих тамбуров.

Переоборудование и перепланировка нежилых помещений могут осуществляться с целью повышения их потребительских качеств путем:

- устройства естественного освещения самостоятельного входа;

- выделения в пределах существующей площади помещения для санузла и его оборудования;

- устройства вентиляции и т.д.

Переоборудование и перепланировка квартир и нежилых помещений в многоквартирных домах допускаются после получения разрешения органов местного самоуправления на основании проектов, разработанных организациями или индивидуальными предпринимателями, имеющими государственную лицензию на проектирование, согласованных и утвержденных в установленном порядке органами местного самоуправления.

Проекты на переоборудование и перепланировку квартир и нежилых помещений различных форм собственности должны разрабатываться и согласовываться с соблюдением норм ГК РФ, СНиПов и других действующих нормативных и правовых актов.

Аварийное состояние жилого дома, его части, отдельных конструкций или элементов инженерного оборудования общего имущества дома, вызванное по вине потребителя вследствие несоблюдения требований проектной документации на работы по переоборудованию и (или) перепланировке, устраняется организацией, обслуживающей жилищный фонд, с последующей компенсацией затрат потребителем в установленном действующим законодательством порядке.

Запреты по перепланировке

Самое главное ограничение на перепланировку квартир состоит в том, что, в квартире нельзя сносить несущие стены. Это особенно важно для конструктивной целостности панельных домов. В кирпичных домах есть стены, на которые опираются плиты, остальные же стены выполняют функции перегородок, и их роль не настолько критична. В панельных же домах, где прочность конструкции зависит от прочности панелей в каждой квартире, снос несущей стены может привести к обрушению всего дома.

Согласно строительным нормам и правилам (п. 9.22 СНиП 31 - 01 - 2003) не допускается размещение санузла (туалета, ванной комнаты или душевой) непосредственно над жилыми комнатами и кухнями нижерасположенных квартир. В данном случае законом предусмотрен только один вариант такой перепланировки - устройство санузла в верхнем уровне над кухней в двухуровневых квартирах. На сегодняшний момент ограничений по размещению других «влажных зон» - кухонь и постирочных - нет. Таким образом, размещать кухню можно в любом месте квартиры, за исключением площади под санузлами соседей сверху. Главное при такой перепланировке квартир - соблюдение норм по освещенности и вентиляции.

Перенос и расширение площади санузлов возможно только в пределах площади прилегающих вспомогательных помещений (коридоров, холлов, прихожих, кладовых и т.д.). Располагать санузлы на территории кухонь и жилых комнат при переоборудовании категорически запрещается.

При перепланировке кухни не следует проводить демонтаж сантехнических приборов и трубопроводов, объединять вентканалы кухонь, санузлов, кладовок с вентканалами помещений, в которых используется газовое оборудование, с вентканалами автостоянок.

Строительными нормами и правилами (п. 10.6 СНиП 31-01-2003) при перепланировке запрещается закрывать доступ к оборудованию - вентилям, кранам, стоякам и т.д.

Современный евроремонт предполагает установку теплых полов с подогревом. Однако монтаж полов с подогревом от общедомовых систем водоснабжения и отопления запрещен (пп. 5 п. 1 "Мероприятий по переустройству" Приложения 1 к Постановлению № 73-ПП от 08.02.2005 г. в ред. № 883-ПП от 15.11.2005 г.).

Если проект перепланировки предусматривает установку в доме камина на твердом топливе, то разрешается такой вариант ремонта только на последних этажах жилых зданий или на любом уровне двухуровневой квартиры, занимающей последний этаж (п. 8.7 СНиП 31-01-2003).

При остеклении лоджии или балкона запрещено переносить радиаторы из жилой комнаты (пп. 3 п. 1 "Мероприятий по переустройству" Приложения 1 к Постановлению № 73-ПП от 08.02.2005 г. в ред. № 883-ПП от 15.11.2005 г.).

В квартирах запрещено устанавливать входную дверь в санузел непосредственно из спальни или кухни. Исключение составляют только квартиры, относящиеся к категории элитных.

При составлении проекта перепланировки не допускается полный демонтаж перегородки между жилой комнатой и кухней, если кухня оснащена газовой плитой. Особенно это положение касается однокомнатных квартир..

При составлении проекта перепланировки запрещено проектировать жилые комнаты без непосредственного естественного освещения. Основанием является пункт 5.1 СанПиН 2.1.2.1002-00 "Санитарно - эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям".

Перепланировка квартиры не допускает полной или частичной разборки межквартирной перегородки и устройства проемов в межквартирных стенах. Такой вариант перепланировки, владелец квартиры может согласовать только при объединении двух квартир (пп. 3 п. 2 "Мероприятий по перепланировке" Приложения 1 к Постановлению № 73-ПП от 08.02. 2005 г . в ред. № 883-ПП от 15.11.2005 г.).

Жилищный кодекс запрещает владельцам квартир самовольно «захватывать» чердак, подвал или часть межквартирного тамбура для личного пользования, поскольку эта площадь является общим имуществом всех собственников жилых помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с Постановлением Гос. Комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 г. N 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» не допускается: в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий расширять и пробивать проемы, а также крепить к панелям наружных стен трамвайные, троллейбусные и другие оттяжки.

Не допускаются переоборудование и перепланировка квартир и нежилых помещений:

- ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций жилого дома, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов и не отвечающие противопожарным требованиям к жилым зданиям;

- ухудшающие условия проживания всех или отдельных жильцов дома или квартиры;

- для использования квартир под нежилые цели без предварительного перевода их в состав нежилого фонда в установленном законодательством порядке. (Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда, утв.Госстроем РФ, МДК 2-04.2044)

Размещено на Allbest.ru