Договор купли-продажи недвижимости

В п. 3 ст. 37 Земельного кодекса перечислены те недостатки земельного участка, которые дают покупателю право требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора продажи и возмещения причиненных убытков. Особый характер недвижимости как предмета договора продажи предопределяет разумный срок для выявления ее недостатков по качеству. Он составляет, как правило, не менее 2 лет. Законом или договором могут быть предусмотрены и более длительные сроки (ст. 477 ГК).

3. Особенности продажи отдельных видов недвижимости

3.1 Особенности купли-продажи жилых помещений

Договор купли-продажи жилого помещения является одним из видов договора купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому, как установлено ст. 549 ГК РФ, продавец обязуется передать в собственность покупателю земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять эту недвижимость и уплатить за нее определенную денежную сумму (цену).

Основным признаком, позволяющим выделить данный вид договора, является его предмет - жилое помещение.

Сущность договора купли-продажи состоит в переходе права собственности на определенную вещь (товар) от продавца к покупателю. Следовательно, как справедливо отмечают В.И. Бутенев и В.В. Романова, «для того чтобы жилое помещение могло являться предметом купли-продажи, оно должно принадлежать физическому лицу (гражданину) либо юридическому лицу на праве собственности (при этом юридическое лицо обязано использовать жилые помещения исключительно для проживания в нем граждан)» .[25]

При характеристике договора купли-продажи исследователями традиционно подчеркивается, что этот договор является консенсуальным, возмездным и взаимным. [31]

Для заключения консенсуального договора требуется надлежащим образом оформленное соглашение сторон по всем его существенным условиям.

Другим признаком договора продажи жилого помещения является его возмездность. Возмездным является договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей - п. 1 ст. 423 ГК РФ. Исполнение договора продажи жилого помещения продавцом - передача жилого помещения - предполагает обязательное встречное удовлетворение со стороны покупателя, то есть предоставление продавцу эквивалента полученной вещи - предусмотренной договором денежной суммы. [32]

Взаимность договора купли-продажи жилых помещений заключается в наличии прав и обязанностей у обеих сторон договора, т.е. как у продавца, так и у покупателя.

Понятие договора продажи жилого помещения прямо в ГК РФ не предусмотрено. Его можно вывести на основе легального определения договора купли-продажи недвижимости.

По договору продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ). Как видно из текста нормативного определения, в неисчерпывающий перечень недвижимого имущества, подлежащего передаче по договору продажи недвижимости, специально включена квартира - наиболее распространенный вид жилого помещения. На основе общего определения договора купли-продажи, данного в ст. 454 ГК РФ, в сочетании со специальным определением договора продажи недвижимости и положениями ст. 558 ГК РФ, регламентирующей особенности продажи жилых помещений, можно сформулировать понятие договора продажи жилого помещения следующим образом: по договору продажи жилого помещения продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную денежную сумму.

Рассмотрим проблемные вопросы отдельных видов договоров купли-продажи жилого помещения на примере договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире, а также купли-продажи жилого помещения с участием несовершеннолетних или недееспособных.

На основании ч. 6 ст. 42 ЖК РФ, при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК РФ.

Порядок преимущественного права покупки установлен в статье 250 ГК РФ: при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение 10 дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. [33]

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение 3 месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Кроме того, уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

Подобный порядок реализации права распоряжения своим имуществом порождает ряд проблем и споров.

В статье 42 ЖК идет речь о режиме раздельной собственности на комнаты в коммунальной квартире. Аналогичный правовой режим установлен для собственников квартир в многоквартирном доме.

При распоряжении собственником квартирой в многоквартирном доме юридически значимой признается только воля этого собственника, несмотря на то что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит право собственности на общее имущество.

Однако при распоряжении комнатой в коммунальной квартире ситуация несколько иная: лицо, желающее продать комнату в коммунальной квартире, обязано соблюдать преимущественное право покупки собственников других комнат. [33]

Таким образом, при одинаковом правовом режиме - режиме раздельной собственности, собственники ставятся в различные условия реализации права собственности.

Ч?. 6 ст. 42 ЖК РФ накладывает на продавца дополнительную обязанность по уведомлению собственников других комнат. При этом сами собственники соседних комнат могут уклоняться от получения уведомления, поскольку действующее законодательство не устанавливает обязанности по получению направленных им уведомлений и не устанавливает ответственности за их неполучение.

В случае если продавец комнаты по каким-либо причинам не смог установить место жительства хотя бы одного из собственников соседних комнат в коммунальной квартире либо кто-то из указанных собственников уклонился от получения соответствующего уведомления и отказался оформить отказ от преимущественного права покупки в порядке, предусмотренном действующим законодательством, продавец не сможет предоставить в орган по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним документ, подтверждающий соблюдение преимущественного права покупки собственников соседних комнат в коммунальной квартире, что повлечет отказ в государственной регистрации перехода права собственности на комнату (п. 1 ст. 20, п. 1 ст. 24 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

В случае отказа в государственной регистрации права по вышеуказанной причине собственник комнаты не сможет реализовать свое правомочие по распоряжению имуществом, принадлежащим ему на праве собственности.

Таким образом, норма ч. 6 статьи 42 ЖК РФ:

- делает невозможным для продавца распоряжение комнатой в коммунальной квартире, если место нахождения собственников (одного из собственников) неизвестно;

- не предусматривает, как действовать продавцу комнаты в коммунальной квартире, если один из собственников комнаты в коммунальной квартире умер, а наследство никто еще не принял или не были надлежащим образом оформлены документы на указанную комнату, и, таким образом, отсутствует возможность представить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, документы, подтверждающие, что уведомлен был именно собственник;

- приводит к тому, что собственник комнаты, уведомивший собственников соседних комнат о продаже своей комнаты, через определенное время столкнется с необходимостью изменения цены на продаваемый объект и будет вынужден уведомлять указанных лиц вновь и ждать истечения месяца;

- ограничивает продавца в возможности распоряжения своей собственностью и в случае, когда соседние комнаты находятся в государственной либо муниципальной собственности.

Ч. 6 статьи 42 ЖК РФ входит в противоречие с ч. 2 статьи 1 ЖК РФ, согласно которой «граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими».

Анализируя особенности купли-продажи жилого помещения с участием несовершеннолетних, необходимо отметить следующее: Условно права несовершеннолетних в сфере совершения сделок с жилыми помещениями можно разделить на две группы: первая - это права несовершеннолетних, не являющихся собственниками жилого помещения; вторая - права несовершеннолетних, являющихся собственниками (сособственниками) жилого помещения.

В первом случае права несовершеннолетних охраняются прежде всего нормой п. 4 ст. 292 ГК РФ, в соответствии с которой отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.[30]

Предоставленное ст. 304 ГК РФ право собственникам требовать устранения всяких нарушений его права породило череду исков с требованиями собственников жилых помещений, желающих их продать, об устранении нарушений прав собственника и снятии с регистрационного учета не являющихся сособственниками, но зарегистрированных в данных жилых помещениях лиц. В соответствии с п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника.

Во втором случае несовершеннолетние, будучи собственниками (сособственниками) недвижимого имущества, оказываются непосредственными участниками сделок с этим имуществом. В целях повышения уровня защиты прав несовершеннолетних законодатель установил обязательное предварительное разрешение органа опеки и попечительства на совершение сделок с недвижимым имуществом несовершеннолетних (п. 1 ст. 28, п. 2 ст. 37 ГК РФ, п. 3 ст. 60 СК РФ).

Как в первом, так и во втором случае необходимо обязательное согласие (разрешение) органа опеки и попечительства.

Разрешение органа опеки и попечительства должно предшествовать согласию законных представителей на совершение сделок несовершеннолетними.

Это прямо вытекает из п. 2 ст. 37 ГК РФ, где указывается, что попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению, имущества подопечного, сдаче его в наем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного, без предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Поэтому достаточно заявления несовершеннолетних для совершения указанных сделок, и орган опеки и попечительства не имеет права требовать среди прочих документов заявления законных представителей.

Следует заметить, что на обязательность именно предварительного получения разрешения органа опеки и попечительства указано в законе в случаях совершения сделок при участии несовершеннолетних, являющихся собственниками имущества. В соответствии с п. 4 ст. 292 ГК РФ в данном случае требуется согласие органа опеки и попечительства. При этом на основании ч. 2 ст. 20, ч. 1 ст. 21 Федерального закона «Об опеке и попечительстве», такое согласие должно быть предварительным.

Необходимо отметить, что в практике большинство споров возникает по причине игнорирования интересов несовершеннолетних членов семьи собственника. Причем наличие согласия органов опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения, в котором проживает несовершеннолетний в силу п. 4 ст. 292 ГК РФ ещё не гарантирует законность сделки. Так, Ц. купил у С. трехкомнатную квартиру в г. Улан-Удэ, с условием, что тот освободит жилое помещение в течение четырех месяцев. Незадолго до окончания условленного срока С. был убит. Проживающие в указанной квартире С.О. (сын убитого) с женой С.О.К. и их несовершеннолетним сыном отказались освобождать квартиру, в связи с чем Ц. обратился с иском к С.О. и С.О.К. об истребовании данной квартиры из их незаконного владения. М. - бабушка и опекун второго сына С. - И. (несовершеннолетнего), которому по договору приватизации принадлежала половина квартиры, предъявила к Ц. встречный иск о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной, ссылаясь на следующее: при стечении трудных обстоятельств, сложившихся после смерти жены, С. был вынужден продать квартиру по явно заниженной цене в связи с угрозой его жизни и жизни его сына. Эта сделка фиктивна, так как деньги за квартиру С. не получал и в результате её совершения внук И. незаконно лишен права на жилое помещение. Решением Октябрьского райсуда Республики Бурятия (оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам и президиумом верховного суда Республики Бурятия) иск Ц. удовлетворен, встречный иск М. оставлен без удовлетворения. Заместитель Генпрокурора в протесте поставил вопрос об отмене судебных постановлений, как вынесенных с нарушением норм материального и процессуального права.

Судебная коллегия Верховного Суда РФ протест удовлетворила, указав, что суд первой инстанции установил факт продажи С. принадлежавшей ему и его несовершеннолетнему сыну И. квартиры Ц. за 4 млн. руб. Согласие органа опеки и попечительства было получено, договор нотариально оформлен. Отказ М. суд мотивировал тем, что требования к сделке соблюдены, а доказательств фиктивности М. не представлены. Выводы суда ошибочны. Представители органа опеки и попечительства подтвердили факт получения С. их согласия на отчуждение принадлежавшей ему и его сыну квартиры, так как он заверил их в том, что для него с сыном будет приобретена квартира по ул. Л., поближе к месту проживания его матери - М. Суд оценил это обстоятельство, как решающее, но не учел, что само по себе наличие согласия органа опеки и попечительства на совершение сделки по отчуждению имущества малолетнего ребенка не является достаточным подтверждением законности сделки. Согласно ст. 28, ст. 37 и п. 4 ст. 292 ГК РФ, разрешение данного органа должно быть получено перед совершением сделки с целью обеспечить соблюдение законных прав (имущественных) ребенка, в связи с чем именно реальное соблюдение этих прав - критерий оценки действительности сделки. При рассмотрении дела суд не предложил истцу представить доказательства, свидетельствующие о том, что в результате совершенной сделки, законные права И., несовершеннолетнего сына С., соблюдены, а именно, что каким-либо образом часть полученных от продажи квартиры средств была депонирована на счет ребенка в кредитном учреждении или израсходована в его интересах, например для приобретения для него другого жилья. При отсутствии этих доказательств сделка не могла быть признана соответствующей закону.[36]

Отказ органа опеки и попечительства родители или законные представители вправе обжаловать в суде. В соответствии со ст. 13 ГК РФ ненормативный акт местного самоуправления, не соответствующий закону или иным правовым актам и нарушающий гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина, может быть признан судом недействительным.

Согласно нормам ч. 4 ст. 21 Федерального закона РФ «Об опеке и попечительстве», при обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.

3.2 Особенности купли-продажи земельных участков

Договор купли-продажи земельного участка - гражданско-правовой договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать земельный участок в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). К отношениям по купле-продаже земельных участков применяются общие положения о купле-продаже § 7 гл. 30 ГК РФ с учетом особенностей, установленных Земельным кодексом РФ.

При регулировании оборота земли нормы части второй ГК РФ в части, касающейся сделок с земельными участками, применяются в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством. ГК РФ включает земельные участки в гражданский оборот и устанавливает общие рамки их оборотоспособности, указывая, что земельные участки могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле (п. 3 ст. 129 ГК РФ).

ЗК РФ различает два вида ограничения оборотоспособности земельных участков - изъятие из оборота и ограничение в обороте (ст. 27). Земли, изъятые из оборота, не могут предоставляться в частную собственность и быть объектами гражданско-правовых сделок. По общему правилу, установленному в п. 2 ст. 27 ЗК РФ, земли, ограниченные в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. В соответствии с п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащем одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Право свободно распоряжаться земельным участком как объектом гражданских прав, в том числе отчуждать его любыми допускаемыми законом способами, принадлежит только его собственнику. Право распоряжения представляет собой одно из трех основных правомочий собственника (владение, пользование, распоряжение).[28]

Собственник в пределах, установленных ЗК РФ и ГК РФ, реализуя возможность распоряжения имуществом, самостоятельно (с учетом требований нормативных правовых актов) включает земельный участок в гражданский оборот и определяет его юридическую судьбу. Он вправе продать, обменять, подарить, арендовать, заложить и другим образом распорядиться своим земельным участком.

Статьей 37 ЗК установлены следующие особенности купли-продажи земельных участков.

Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием.

С учетом п. 3 ст. 37 ЗК в договор также могут быть включены сведения:

- о разрешении на застройку данного земельного участка;

- об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка;

- о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка;

- иная информация, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка.

В случае предоставления заведомо ложной информации покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

При сделках с земельными участками, находящимися в частной собственности физических и юридических лиц, цена отчуждаемого земельного участка определяется по соглашению сторон. При согласовании цены участка можно воспользоваться данными о рыночной стоимости или государственной кадастровой оценки земель (ст. 66 ЗК РФ). Рыночная стоимость участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» по договору между заказчиком и оценщиком.

Неразрывная связь между зданиями, сооружениями и земельным участком предполагает, что владение и использование зданий и сооружений невозможно без владения и пользования земельным участком. Между тем, гражданское законодательство рассматривает рукотворную недвижимость (здания, сооружения, строения), с одной стороны, и земельные участки, с другой стороны, в качестве самостоятельных объектов права. Это означает, что юридическая судьба этих объектов права может отличаться. К примеру, они могут принадлежать разным лицам, что может привести к столкновению интересов и прав собственников. Именно поэтому в законодательстве должны быть предусмотрены правила, которые бы регламентировали юридические последствия в зависимости от того, в чьих руках и на каких условиях находятся тесно связанные между собой объекты недвижимости.[28]

В соответствии со ст.552 ГК РФ: «1.По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

3.Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости». [4]

Ст. 552 ГК РФ применяется с учетом положений статей 35 и 36 Земельного кодекса. При расхождении с требованиями ГК нормы ЗК РФ имеют приоритет относительно общих норм гражданского законодательства (п. 3 ст. 3 Земельного кодекса).

Законодатель, несмотря на провозглашенный им в п. 5 ст. 1 Земельного кодекса принцип «единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов», согласно которому прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе самого участка, в полной мере воплощать его в нормы Земельного кодекса не стал. Об этом, в частности, свидетельствуют допускаемые тем же п. 5 ст. 1 Земельного кодекса исключения из правил, которые могут быть предусмотрены законом. [4]

Эээ Этот принцип по сути так и остался декларацией, не подкрепленной конкретными юридическими механизмами, которые бы реализовали его на практике. Причин тому довольно много: это отличия в круге вещных прав, которые могут возникать на земельные участки (право собственности, право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, сервитут) и на здания, сооружения (право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, сервитут); различия в регулировании оборота, с одной стороны, земельных участков, с другой стороны, зданий и сооружений.

Если недвижимость переходит к нескольким собственникам, то порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на недвижимость или сложившегося порядка такого пользования (п. 1 ст. 35 Земельного кодекса). [4]

Важно иметь в виду, что к покупателю переходит право пользования только той частью земельного участка, которая необходима для использования недвижимости. В судебной практике вопрос о размере такого участка возникал неоднократно.

В п. 4 ст. 35 Земельного кодекса содержится общее правило о том, что здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке и принадлежащие одному лицу на праве собственности, отчуждаются только вместе с земельным участком. Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка, с учетом положений абз. 2 п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ № 11 являются ничтожными. Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» - абз.2п.11 [20]

Но в этом же п. 4 ст. 35 Земельного кодекса содержатся исключения из правила, по которым земельный участок и расположенные на нем здания, строения, сооружения хотя и принадлежат одному лицу, но могут отчуждаться отдельно. Ими являются:

- отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена вместе с частью земельного участка;

- отчуждение здания, строения, сооружения, находящегося на земельном участке, изъятом из оборота (ст. 27 Земельного кодекса).

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящегося на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащего одному лицу, также проводится вместе с участком, если федеральным законом разрешено предоставлять участок в частную собственность.

Следовательно, п. 2 ст.552 ГК РФ должен применяться с учетом положений п. 4 ст. 35 Земельного кодекса.

При продаже недвижимости на условиях, предусмотренных п. 3 ст.552 ГК РФ согласия собственника земельного участка на продажу не требуется. Однако, если продажа будет противоречить условиям пользования этим участком, предусмотренным законом или договором (например, его целевому использованию для природоохранных целей), продавец недвижимости должен получить согласие собственника земли на продажу здания, сооружения и т.п. Несоблюдение данного требования дает основание считать сделку купли-продажи недвижимости ничтожной (ст. ст. 166 - 168 ГК).

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, приобретает право пользования участком с момента государственной регистрации своего права собственности. При этом право пользования участком переходит к покупателю независимо от того, был ли договор аренды переоформлен между ним и собственником участка (п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ № 11) [20]

В соответствии со ст. 553 ГК РФ «В случаях, когда земельный участок, на котором находится принадлежащее продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определяемых договором продажи.

Если условия пользования соответствующей частью земельного участка договором его продажи не определены, продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением». [3]

Однако в соответствии с абз. 3 п. 4 ст. 35 Земельного кодекса отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенная на нем недвижимость принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными (абз. 2 п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ № 11). [20]

Таким образом, между ГК РФ и ЗК РФ существует прямое противоречие по этому вопросу. Это противоречие, очевидно, должно решаться в соответствии с правилом п. 3 ст. 129 ГК РФ, который предусматривает, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому теми способами и в той мере, в какой их оборот допускается законодательством о земле и других природных ресурсах. Таким образом, нормы Земельного кодекса РФ в данном случае подлежат приоритетному применению. Ст. 553 ГК РФ может применяться только к тем случаям, когда по объективным причинам земельный участок и расположенная на нем недвижимость принадлежат разным лицам.

С учетом особой значимости и специфики земельных участков законодатель устанавливает ряд дополнительных требований, которые влияют на условия оборота земельных участков вообще и купли-продажи в частности. Так, объектом купли-продажи могут выступать только те земельные участки, которые прошли государственный кадастровый учет. При этом на продавца при заключении договора купли-продажи возложена обязанность предоставить покупателю имеющиеся у него сведения об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Стороны ограничены и в возможности определять в договоре купли-продажи некоторые условия.

Так, недействительными являются следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

-устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

-ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, а также передачу земельного участка в аренду и совершение иных сделок с землей;

-ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.[28]

В связи с тем, что земельные участки относятся к разряду недвижимости , на переход права собственности на них распространяется общий порядок государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней (ст. 131 ГК, Закон о регистрации прав на недвижимость). Это означает, что государственной регистрации подлежит любой переход права собственности или иного вещного права на земельный участок.

Договор купли-продажи земельного участка был рассмотрен более подробно в ходе прохождения преддипломной практики в ООО "УРАЛХИМ-ТРАНС». ПРИЛОЖЕНИЕ А.

3.3 Особенности купли-продажи иных объектов недвижимого имущества

Договор продажи недвижимости нежилого назначения - гражданско-правовой договор, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя здание, строение, сооружение (их части), другое недвижимое имущество, не предназначенное для проживания граждан.

Наличие в договоре продажи недвижимости нежилого назначения данных, позволяющих идентифицировать объект недвижимого имущества (предмет договора), подлежащий передаче в собственность покупателя, является существенным условием договора продажи. При отсутствии данных о предмете договор продажи не может считаться заключенным (ст. 554, п. 1, 2 ст. 167 ГК РФ). Определение предмета в договоре продажи недвижимости осуществляется путем указания данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данных, определяющих расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Договор продажи недвижимого имущества заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписываемого сторонами (ст. 550 ГК РФ). Согласно ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Для третьих лиц покупатель становится собственником недвижимого имущества только с момента регистрации перехода права собственности , даже в том случае, если фактическая передача объекта недвижимости была произведена до государственной регистрации перехода права собственности (п. 2 ст. 551 ГК РФ).

При продаже объекта недвижимого имущества нежилого назначения осуществляется одно регистрационное действие - регистрация перехода права собственности к покупателю. Если в соответствии с условиями договора платеж осуществляется с временной отсрочкой, то осуществляются: регистрация перехода права к покупателю; регистрация залога в силу закона (ограничение права покупателя залогом в пользу продавца до полной оплаты). [29]

Представление документов для государственной регистрации прав осуществляется по правилам ст. 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Особенности продажи объектов недвижимости, являющихся памятниками истории и культуры местного значения, определяются в соответствии с Федеральным законом от 25 июня 2002 г. № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».

Покупателями объектов нежилого фонда, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть физические и юридические лица, признаваемые покупателями в соответствии с законодательством Российской Федерации о приватизации, в том числе:

арендаторы, получившие права аренды и последующего выкупа недвижимости в процессе приватизации государственной или муниципальной собственности;

арендаторы, победившие на конкурсе или аукционе по продаже прав аренды;

арендаторы, получившие права аренды на основании ранее заключенных договоров аренды;

товарищества собственников жилья и (или) ЖСК в отношении объектов нежилого фонда государственной или муниципальной собственности, входящих в комплексы недвижимого имущества (кондоминиумы). При этом товарищество собственников жилья имеет преимущественное право на выкуп свободных от обязательств объектов нежилого фонда государственной или муниципальной собственности, входящих в кондоминиум.

Договор купли-продажи зданий был рассмотрен более подробно в ходе прохождения преддипломной практики в ООО "УРАЛХИМ-ТРАНС». ПРИЛОЖЕНИЕ Б.

Заключение

недвижимость договор гражданский

Таким образом, проведенное в данной дипломной работе исследование особенностей и проблем правового регулирования договора купли-продажи недвижимости по российскому законодательству позволяет сформулировать следующие выводы:

1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять указанное имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

2. Как и всякий договор купли-продажи, договор продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным, взаимным.

3. Существенными условиями договора продажи недвижимости являются условия о предмете договора и о цене продаваемого объекта недвижимости

4. Продавцом и покупателем по договору купли-продажи недвижимого имущества могут быть как юридические, так и физические лица. При этом следует иметь в виду, что уставом или специальными предписаниями закона на юридическое лицо могут налагаться ограничения на приобретение и отчуждение недвижимого имущества.

5. Суть специального правила о форме договора продажи недвижимости состоит в том, что исключается применение положения ГК РФ о форме договора (п. 2 ст. 434 ГК РФ) . Применительно к договору продажи недвижимости законодатель возвращается к требованиям, предъявляемым к письменной форме сделки (п. 1 ст. 160, ст. 550 ГК РФ), ужесточая тем самым режим заключения договора продажи недвижимости.

6. Заключение договора продажи недвижимости и вступление его в силу делает его обязательным для продавца и покупателя (но не для третьих лиц). Именно с момента заключения договора (до государственной регистрации перехода права собственности) покупатель вправе требовать от продавца его исполнения, т.е. передачи ему проданного объекта недвижимости. Учитывая существующий порядок государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, во всех случаях исполнения договора продажи недвижимости предполагается, что в течение определенного промежутка времени покупатель находится в положении фактического владельца объекта недвижимости при сохранении права собственности на указанный объект за продавцом (во всяком случае, с точки зрения третьих лиц). Такая ситуация некоторой юридической неопределенности порождает множество вопросов в арбитражно-судебной практике.

Масштабная роль договора купли-продажи недвижимости предполагает детальное правовое регулирование, которое в настоящий момент недостаточно разработано и не отвечает складывающимся социальным потребностям. Изучение действующего законодательства, регулирующего правовые отношения договора купли-продажи недвижимости, а также анализ практики применения данного законодательства свидетельствуют о его несовершенстве.

Большинство нормативных актов настолько запутаны, что разобраться в них под силу лишь специалисту, имеющему серьезную юридическую подготовку. Существуют и нерешенные, а также дискуссионные вопросы как в теории, так и в практике правоприменения.

В целях совершенствования правового регулирования договора купли-продажи недвижимости предлагается внести следующие изменения и дополнения в Гражданский кодекс РФ.

Во-первых, представляется необходимым дополнить п.1 ст.551 ГК РФ «Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации» следующей нормой: «Если иное не предусмотрено договором продажи недвижимости, право собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации непосредственно после передачи недвижимого имущества покупателю». В качестве основания государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество в п.1 ст. 17 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» следует закрепить и акт передачи недвижимого имущества в соответствии с договором, который на практике уже истребуется как обязательный документ для регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимости. Эти изменения позволят защитить права добросовестного приобретателя недвижимого имущества, исключить приобретение «номинального» права собственности невладеющим покупателем.

Во-вторых, предлагается исключить из Гражданского кодекса п.2 ст.551 «Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами», поскольку буквальное толкование этой нормы дает повод для утверждения, что после исполнения договора купли-продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации права приобретателя, и продавец и покупатель признаются собственниками, но первый - в отношениях с третьими лицами, а второй - по отношению к продавцу. Отмена п.2 ст.551 позволит отойти от различного толкования указанной нормы, исключить «расщепление» права собственности и более четко определить единственный момент перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимости - момент государственной регистрации права собственности покупателя.

В-третьих, в целях защиты интересов продавца, добросовестно исполнившего свои обязанности, целесообразно включить в параграф 7 главы 30 ГК РФ норму, согласно которой, если покупатель своевременно не оплачивает переданное в соответствии с договором купли-продажи недвижимое имущество, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст.395 ГК РФ либо отказаться от договора и требовать возврата переданного имущества.

Список использованных источников

1. Конституция Российской федерации - Москва, ИНФРА-М, 1998.

2. ГК РФ от 30.11.1994г. - часть.1 - № 51-ФЗ. // СЗ РФ. - 1994. -№ 32.

3. Гражданский кодекс РФ (части первая от 30 ноября 1994 г. №51-ФЗ (с изменениями на 5 мая 2014 г.), вторая от 26 января 1996 г. №14-ФЗ (с изменениями на 28 декабря 2013 г.), третья от 26 ноября 2001 г. №146-ФЗ (с изменениями на 28 декабря 2013 г.) и четвертая от 18 декабря 2006 г. №230-ФЗ (с изменениями на 1 сентября 2013 г.) // Собрание законодательства РФ. 1994. №32. Ст. 3301, 1996. №5. Ст. 410, 2001. №49. Ст. 4552, 2006. №52. Ст. 5496

4. ЗК РФ от 28.10.2001г. № 136-ФЗ с изм. 19.06.2007г. [Текст] : СЗ РФ, 1996, № 1, ст. 16. Земельный кодекс РФ от 2 ноября 2001 г. № 136-ФЗ (с изменениями на 28 декабря 2013 г.) // Собрание законодательства РФ. 2001. №44. Ст. 4147

5. ЖК РФ от 29.12.2004г. № 188-ФЗ с изм. 11.01.2007г. [Текст] : СЗ РФ, 2005, № 1 (часть I), ст. 14. Земельный кодекс РФ от 2 ноября 2001 г. № 136-ФЗ (с изменениями на 28 декабря 2013 г.) // Собрание законодательства РФ. 2001. №44. Ст. 4147

6. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21.07.1997г. № 122-ФЗ с изм. 18.12.2006г. // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант-Плюс». - Послед.обновление 18.12.2006.

7. Об оценочной деятельности в РФ: Федеральный Закон от 29.07.1998г. //Собрание законодательства РФ, 1998. №31.

8. О введении в действие Земельного Кодекса РФ: Федеральный Закон РФ от 25.10.2001. № 137-ФЗ //Российская газета. 30.10.2001. № 211-212.

9. О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в РФ: Федеральный закон // Вестник ВАС РФ, 1998. № 1.

10. О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации: Закон РФ от 04.07.91 № 1541-1 //Ведомости РСФСР, 1991. № 28, -Ст. 959.

11. //Российская газета . 31.12.2004.- № 292..

12. О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации: Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ- Ст.16.//Российская газета. 12.01.2005. №1.

13. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001г. № 59// Бюллетень Министерства юстиции. 2001. № 4..

14. О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в РФ: Федеральный закон // Вестник ВАС РФ, 1998. № 1.

15. О государственном земельном кадастре: Федеральный закон от 02.01.2000 № 28-ФЗ //Собрание законодательства РФ, 2000, №2.

16. Правила проведения государственной кадастровой оценки земли: Постановление Правительства РФ от 08.04.2000г.№ 316 //Собрание законодательства РФ,2000, №16. Ст.1709.

17. О порядке определения нормативной цены земли: Постановление Правительства РФ от 15.03.1997г. № 319 //Собрание законодательства РФ, 1997, №13. Ст.1539.

18. О некоторых вопросах применения судами Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации: Постановление Пленума ВС РФ от 24.08.1993. № 8 //Бюллетень ВС РФ,1993, № 11.

19. О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав: Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 //Вестник ВАС РФ, 1998, № 10.

20. О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства: Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 //Вестник ВАС РФ, 2005, № 5.

21. О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ: Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8//Российская газета, 10.08.1996, №151.

22. О внесении изменений в часть первую ГК РФ: Федеральный Закон от 30.12.2004 № 213-ФЗ // Российская газета, 31.12.2004, № 292.

23. Крашенников П.В. Судебная практика по земельным спорам. Ч.2. М. Юрист. 2004.-С.509.

24. Прокопьева Н. А. Особенности заключения договоров инвестирования и купли- продажи жилых помещений с участием несовершеннолетних. // Российская юстиция. - 2004. -№2.

25. Бутенев В.И., Романова В.В. Правовые особенности договора купли-продажи жилых помещений // Право и государство: теория и практика. 2010. №4. С. 129

26. Гречихо Е.С. Жилые помещения: купля-продажа, полномочия собственника жилого помещения - М.: Эксмо, 2010.

27. Иванников С.Б. Гражданско-правовое регулирование договора продажи жилого помещения. - М., 2010.

28. Костина О.В. О существенных условиях договора купли-продажи земельных участков // Нотариус. 2010. №2. С. 23

29. Кочкурова Е.Г. Судебная практика, как элемент разрешения противоречий в гражданско-правовом регулировании государством института сделок с недвижимостью // Право и образование. 2010. №2. С. 144

30. Лепилин Д.Ю. Особенности обеспечения прав несовершеннолетних в сфере жилищных правоотношений // Закон и право. 2011. №9. С. 69

31. Орлов В.В. Жилая недвижимость как объект гражданского права // Юридические науки. 2012. №3. С. 34

32. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. - М.: Статут, 2011.

33. Халдеев А.В. Комната в коммунальной квартире как объект права собственности // Цивилист. Научно-практический журнал. 2010. №1. С. 61

34. Шлотгауэр М.А. Купля-продажа жилых помещений как объектов недвижимости в Российской Федерации. Автореферат. М., 2012.

35. Постановление Конституционного Суда РФ от 8 июня 2010 г. №13-П «О проверке конституционности п. 4 ст. 292 ГК РФ в связи с жалобой В.В. Чадаевой» // Собрание законодательства РФ. 2010. №25. Ст. 3246

36. Определение Судебной коллегии Верховного Суда РФ от 29 августа 2007 г. // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2007. №9. С.

Размещено на Allbest.ru