Преступные посягательства на недвижимость

Недвижимые вещи являются объектами права, и их правовой режим, а также условия оборота подчиняются особым правилам, установленным законодательством.

Действующее гражданское законодательство не содержит исчерпывающего перечня объектов недвижимости. Хотя в ст.130 ГК РФ и в ряде иных норм перечислены важнейшие объекты недвижимости, перечень недвижимых вещей остается открытым, поскольку понятие недвижимости законодателем определяется через указание на наиболее существенные признаки недвижимости (прочная связь с землей, невозможность перемещения без причинения несоразмерного ущерба их назначению).

Вместе с тем сформировавшая практика гражданского оборота позволяет выделить наиболее важные объекты недвижимости. К таковым относятся:

земельные участки;

части земельных участков (ст. ст.340, 552, 553 ГК РФ, ст.6 ЗК РФ, ст.26 Закона о госрегистрации прав на недвижимость);

участки недр;

части участков недр (ст.26 Закона о госрегистрации прав на недвижимость);

обособленные водные объекты;

объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно;

леса;

многолетние насаждения;

здания;

сооружения;

жилые помещения (жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната - ст. ст.15, 16 ЖК РФ);

нежилые помещения;

части помещений (ст.26 Закона о госрегистрации прав на недвижимость);

воздушные суда;

морские суда;

суда внутреннего плавания;

космические объекты;

предприятия как имущественные комплексы;

части предприятий как имущественных комплексов;

иные имущественные комплексы;

объекты незавершенного строительства Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (постатейный) / Под ред. Ткача А.Н. - М. Юстицинформ. 2005. - С. 45..

Установление единого режима вещных прав в отношении разных объектов недвижимости будет способствовать предсказуемости и стабильности оборота Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. / Под ред. Витрянского В.В., Козырь О.М., Маковской А.А. - М. Статут. 2004. - С. 15..

Земельный участок - это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка (ст.1 Закона о земельном кадастре). Понятие земельного участка, содержащееся в Земельном кодексе РФ, более лаконично. Под таковым понимается часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке (п.2 ст.6 ЗК РФ).

Еще Ф. Савиньи писал, что "участки земли как составные элементы сплошной земной поверхности могут быть разграничены как единицы только волей человека, и это разграничение определяется то юридическими отношениями, то обычаем и способом пользования. Произвол наш по существу своему непостоянен и изменчив; а потому сама собою является возможность создавать в пределах уже установившихся разграничений новые, более узкие границы; отсюда бесконечная делимость земной поверхности" Савиньи Ф.К. Обязательственное право. - СПб. Питер. 2004. - С. 236 - 237..

Таким образом, определение критериев земельного участка и порядка признания его объектом гражданского оборота существенно зависит от усмотрения законодателя. Такое положение характерно и для современного нормотворчества, регулирующего оборот недвижимого имущества.

При разработке Программы социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу (2002 - 2004 гг.), утвержденной распоряжением Правительства РФ от 10 июля 2001 г. № 910-р СЗ РФ. - 2001. - № 31. - Ст. 3295., была сформулирована идеолого-юридическая задача реформирования правоотношений в земельной сфере и в области иных объектов недвижимости.

Реализация этой идеи началась с принятия Земельного кодекса РФ. В соответствии с п.5 ч.1 ст.1 упомянутого Кодекса земельное законодательство основывается, помимо прочего, на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. В то же время российский законодатель оказался непоследовательным в реализации указанного принципа. Это проявилось в установлении запрета на отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий (п.4 ст.35 ЗК РФ). Помимо того, предусмотрено и преимущественное право лица, обладающего правом собственности на здание, на приобретение земельного участка (п. п.3 и 5 ст.35, п.1 ст.36 ЗК РФ). Таким образом, несмотря на провозглашенный принцип главенства земельного участка, законодатель не преодолел противоположного положения, согласно которому юридическая судьба здания определяет юридическую судьбу земельного участка, на котором оно расположено. При этом практика предшествующего периода развития гражданского оборота создала целый ряд причин, препятствующих реализации принципа единства судьбы земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества. К таким причинам относятся следующие обстоятельства: значительное количество случаев несоответствия правовых режимов собственников зданий и собственников земельных участков; значительное количество случаев, когда собственники жилых и нежилых помещений не обладают какими-либо правами на земельные участки; значительное количество случаев, когда принадлежащие собственникам объекты недвижимости расположены на земельных участках, изъятых из гражданского оборота либо ограниченных в обороте, и др. Указанные причины стали основанием для выводов о том, что "исходя из современных экономических и правовых реалий, представляется невозможным воплотить концепцию "единого объекта недвижимости" в законодательстве сколь-нибудь последовательно" Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. / Под ред. Витрянского В.В., Козырь О.М., Маковской А.А. - М. Статут. 2004. - С. 19-21..

К числу объектов поземельной недвижимости относятся и иные объекты, не являющиеся земельными участками. Вместе с тем эти объекты обладают свойствами недвижимого имущества в силу своих естественных качеств - неразрывной связи с землей, стационарности, невозможности перемещения без несоразмерного причинения ущерба предназначению.

К числу таких объектов поземельной недвижимости относятся следующие объекты.

Участки недр.

Части участков недр (ст.26 Закона о госрегистрации прав на недвижимость).

Под участком недр понимается геометрически определенное пространство недр, индивидуализация которого происходит в виде горного отвода - геометризованного блока недр (ст.7 Закона о недрах).

Обособленные водные объекты.

Под водным объектом понимается сосредоточение вод на поверхности суши в формах ее рельефа либо в недрах, имеющее границы и черты водного режима (ст.1 Водного кодекса РФ). При разработке Концепции было обращено внимание на неточность положений закона, согласно которым к объектам недвижимости отнесены водные объекты. Строго говоря, объектами недвижимости являются не сами воды, а тот земельный участок, на котором расположен водный объект. Постоянная изменчивость пространственных и физических характеристик вод и водной поверхности водоемов лишает возможности квалифицировать их в качестве недвижимости. Таким образом, предлагается исключить категорию "обособленный водный объект" из числа объектов недвижимого имущества Витрянский В.В. Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе // Хозяйство и право. - 2003. - № 6. - С. 5-6..

Объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно.

Лес.

Источник регулирования оборота такого объекта недвижимости, каковым является лес, - Лесной кодекс РФ (1997 г), а также гражданское и земельное законодательство. Фактически объект лесных правоотношений - это сложный объект, составными элементами которого выступает земельный участок и совокупность расположенной на этом земельном участке лесной растительности. Для характеристики объекта лесных правоотношений используется категория "лесной фонд". К лесному фонду, помимо участков леса, относятся земельные участки категории лесных земель, хотя и не покрытые лесной растительностью, а также участки нелесных земель, занятые лесом. Как видим, все указанные категории лесных земель выделяются в соответствии с критерием целевого назначения земель.

Многолетние насаждения.

Следует отметить, что леса, равно как и многолетние насаждения, в силу своих естественных признаков не являются объектами недвижимости. Таковыми являются земельные участки, на которых находятся леса и многолетние насаждения. В этой связи при разработке Концепции было высказано предложение об исключении понятий "леса" и "многолетние насаждения" из категории "недвижимое имущество" Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. / Под ред. Витрянского В.В., Козырь О.М., Маковской А.А. - М. Статут. 2004. - С. 11..

Под производными (или рукотворными) объектами недвижимости понимаются такие недвижимые вещи, которые созданы в процессе деятельности человека.

К числу таких объектов относятся прежде всего здания и сооружения (в законодательстве и в литературе используется и термин "строения", которым фактически охватываются два указанных понятия). Кроме того, к числу этих объектов относятся помещения (жилые и нежилые), находящиеся в зданиях и сооружениях, но тем не менее выступающие в качестве самостоятельных объектов гражданских прав.

Законодательство не раскрывает понятий "здание" и "сооружение". В связи с этим в литературе высказывается точка зрения, согласно которой понятия здания и сооружения не относятся к числу правовых категорий и, как следствие, делается вывод о нецелесообразности попыток дать юридическое определение этим терминам Витрянский В.В. Договор аренды и его виды. - М. Статут. 1999. - С. 181.. Подобный подход представляется дискуссионным по следующим причинам. Регулирование зданий и сооружений подчинено особому правовому режиму (§ 4 гл.34 ГК РФ, посвященный аренде зданий и сооружений). Уже одно это обстоятельство требует отграничения указанных объектов от смежных объектов недвижимости Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) (издание третье, исправленное, дополненное и переработанное) / Под ред. Садикова О.Н. - М. Инфра-М. 2005. - С. 245..

Вместе с тем разница между самими понятиями здания и сооружения с юридико-технической точки зрения не имеет значения, поскольку режим указанных объектов недвижимости и условия их оборота идентичны. Сделка, совершенная со зданием, влечет те же правовые последствия, которые влечет сделка, совершенная с сооружением. Это исключает практическую нужду в отделении понятия здания от понятия сооружения.

Как уже отмечалось, гражданское законодательство не содержит правовых определений здания и сооружения. Для того, чтобы сформулировать соответствующую дефиницию, юристы прибегают к подзаконным нормативным актам. Так, в соответствии с Общероссийским классификатором основных фондов № ок-013-94 Дорогавцева Е.Е. Здание, сооружение и нежилое помещение как объекты аренды недвижимости (Проблематика соотношения и разграничения понятий) // Государство и право. - 2002. - № 7. - С. 105., под зданиями понимаются архитектурно-строительные объекты, назначением которых является создание условий (защита от атмосферных осадков и пр) для труда, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей. Под сооружениями понимаются инженерно-строительные объекты, назначением которых является создание условий, необходимых для осуществления процесса производства путем выполнения некоторых функций.

Приведенные определения не основываются в полной мере на понятии недвижимости, сформулированном в ст.130 ГК РФ. В частности, они не содержат указания на такие существенные для недвижимости признаки, как неразрывная связь с земельным участком, неперемещаемость. Понятие зданий и сооружений формулируется через указание на цели их использования, что может рассматриваться как факультативный признак, при помощи которого эти понятия отграничиваются от смежных объектов недвижимости.

Более совершенным представляется определение здания, предлагаемое авторами Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. Под зданием в Концепции "понимается сооружение (созданное заново или приспособленное), укрепленное на поверхности земли или в ее недрах, признанное в установленном законом порядке пригодным для использования в соответствии с тем или иным назначением" Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. / Под ред. Витрянского В.В., Козырь О.М., Маковской А.А. - М. Статут. 2004. - С. 48-49.. Как видим, разработчики Концепции (очевидно, в сугубо утилитарных целях) отказались от противопоставления понятий здания и сооружения и определяют одно понятие через другое.

Среди признаков зданий и сооружений следует выделять такой признак, как их отдельное расположение. Этот признак приобретает значение при сопоставлении таких объектов, как здания и сооружения, с одной стороны, и помещения, с другой стороны. Очевидно, что помещения не могут быть охарактеризованы как "отдельно стоящие". Строго говоря, помещения не являются отдельными вещами. Это составные части других индивидуально-определенных объектов, каковыми являются здания и сооружения. Активное вовлечение в гражданский оборот помещений произошло вследствие интенсивной приватизации, прежде всего в жилищной сфере Корнеев С.М., Крашенинников П.В. Приватизация жилищного фонда: Законодательство и практика. - М. Инфра-М-Норма.. 1996. - С. 21.. Хотя законодатель и признал помещения, как жилые, так и нежилые, самостоятельными объектами права, в юридической литературе это вызывает критику. Так, Е.А. Суханов пишет о том, что в этой ситуации "возможна лишь общая долевая собственность на объект в целом (с выделением соответствующих помещений в пользование отдельных собственников в большем или меньшем соответствии с их долей в праве на общее имущество), но невозможна индивидуальная собственность на части этого объекта. В противном случае возникают логически неразрешимые споры о собственности на "места общего пользования", "лестничные клетки" и т.п., не говоря уже об "ипотеке" части дома (составляющей, например, 99% его общей площади) или комнаты. При этом они касаются возможности признания на соответствующие объекты именно вещных, а не обязательственных прав, ибо последние (например, в форме аренды) могут иметь объектом любые обособленные помещения, поскольку они передаются во временное пользование на соответствующих условиях" Суханов Е.А. Ограниченные вещные права // Хозяйство и право. - 2005. - № 1. - С. 11.. Вместе с тем, несмотря на во многом справедливую критику, признание помещений самостоятельными объектами права стало фактом гражданского оборота и сформировавшегося в России права недвижимости. Для того, чтобы изменить правовое регулирование в этой области, необходимы серьезные, но вместе с тем осторожные и продуманные законотворческие решения. Видимо, именно поэтому при разработке Концепции указанная критика была проигнорирована. Разработчики Концепции объяснили необходимость включения в перечень недвижимых вещей жилых и нежилых помещений "не только особой значимостью этих объектов для гражданского оборота, но и необходимостью в дальнейшем значительно детализировать их правовой режим" Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. / Под ред. Витрянского В.В., Козырь О.М., Маковской А.А. - М. Статут. 2004. - С. 12.. Впрочем, авторы Концепции осознают неоднозначность подхода к помещениям как к самостоятельным объектам права. Так, в Концепции указывается, что "жилые и нежилые помещения могут быть признаны самостоятельными объектами гражданского оборота в качестве простых неделимых вещей, право собственности на которые либо уже зарегистрировано в ЕГРП, либо может быть зарегистрировано. При определении жилых и нежилых помещений как самостоятельных объектов недвижимости одна из существенных трудностей проявляется в вопросе об обособленности (определении пространственных границ таких объектов), что необходимо для классификации их в качестве вещей" Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. / Под ред. Витрянского В.В., Козырь О.М., Маковской А.А. - М. Статут. 2004. - С. 48.. И в дальнейшем признается, что поскольку помещение, в отличие от здания, лишено какого-либо материального выражения, то "помещение - это вещь исключительно в юридическом смысле этого слова" Там же. - С. 49..

В законодательстве единственным определением понятия "помещения" была дефиниция, содержавшаяся в Федеральном законе "О товариществах собственников жилья" СЗ РФ. - 1996. - № 25. - Ст. 2963. (1996 г), который в настоящее время, с принятием Жилищного кодекса РФ, утратил свою силу. В соответствии с указанным Законом под помещением понималась единица комплекса недвижимого имущества (часть жилого здания, иной связанный с жилым зданием объект недвижимости), выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования, для жилых, нежилых или иных целей, находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, а также в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований.

В настоящее время в законодательстве отсутствует понятие "нежилое помещение". Вместе с тем это понятие может быть сформулировано через противопоставление и соотнесение с другой легальной дефиницией - "жилое помещение". Под жилым помещением понимается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, то есть отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (п.2 ст.15 ЖК РФ). Отталкиваясь от этого определения, можно сформулировать понятие нежилого помещения - таковым является изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и предназначено для использования в целях, не связанных с проживанием в этом помещении.

Впрочем, в судебно-арбитражной практике нежилые помещения по своему правовому режиму были уравнены со зданиями и сооружениями Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды и сделок с ним» // Вестник ВАС РФ. - 2000. - № 7. - С. 31..

В соответствии со ст.132 ГК РФ предприятие рассматривается как единый объект гражданских прав, хотя при этом включает разнородное имущество: вещи, права требования, долги, исключительные права.

Наделив предприятие режимом недвижимого имущества, законодатель вывел этот объект из общего режима недвижимости, установив особые (специальные) правила оборота предприятий. При этом сложный характер и многоэлементный состав предприятия предопределил установление правил государственной регистрации прав не только на предприятие, но и - отдельно - государственной регистрации прав на земельные участки и иной недвижимости, входящей в состав предприятия Судаков А.А. Предприятие как объект гражданских прав в России и за рубежом // Юрист. - 2006. - № 2. - С. 23..

Особым видом недвижимого имущества являются морские, воздушные суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Иногда применительно к ним используется такое понятие, как условная недвижимость Эрделевский А.М. Государственная регистрация ипотеки // Закон. - 2002. - № 10. - С. 20., или, как ее еще называют, недвижимость в силу закона. Необходимость отнесения к недвижимому имуществу морских, воздушных судов, судов внутреннего плавания, космических объектов анализировалась как современными, так и дореволюционными юристами Фалилеев П.А. Правовые проблемы ипотеки морских судов. Залог и ипотека в российском и зарубежном праве. Материалы международной научной конференции. - М. Норма. 2000. - С. 27..

Однако, представляется, что отнесение указанных объектов к недвижимости обусловлено тем, что у них присутствует такой признак, как связь с землей, хотя этот признак проявляется не непосредственно, а опосредованно. В частности, речь идет о том, что все морские суда и суда внутреннего плавания имеют порт приписки, а воздушные суда приписаны к определенному аэропорту Гришаев С.П. Морские, воздушные суда, суда внутреннего плавания и космические объекты как разновидность недвижимости // Российская юстиция. - 2005. - № 9. - С. 26..

Понятие и виды упомянутых транспортных средств, рассматриваемых в качестве недвижимости, раскрываются в соответствующих транспортных уставах и кодексах. В транспортных уставах и кодексах также указывается, на какие транспортные средства регистрируются права, и устанавливается порядок их регистрации.

Одним из видов недвижимости в силу закона, как было отмечено выше, являются морские суда. Кодекс торгового мореплавания (КТМ) Российской Федерации определяет морское судно как "самоходное или несамоходное плавучее сооружение, используемое для перевозки и иных целей" (ст.7). Согласно статье 12 КТМ суда могут находиться в собственности:

граждан и юридических лиц;

Российской Федерации, субъектов Российской Федерации;

муниципальных образований.

При этом суда с ядерными энергетическими установками могут находиться в собственности только Российской Федерации. Таким образом, любой субъект гражданского права может быть собственником морского судна.

Несколько по-иному определяется судно внутреннего водного транспорта. Так, согласно ст.3 Кодекса внутреннего водного транспорта судном является самоходное или несамоходное плавучее сооружение, используемое в целях судоходства, в том числе судно смешанного (река - море) плавания, паром, дноуглубительный и дноочистительный снаряд, плавучий кран и другие технические сооружения подобного рода.

Суда внутреннего водного транспорта могут находиться в любой собственности. При этом право собственности на судно или часть судна возникает с момента государственной регистрации такого права в Государственном судовом реестре Российской Федерации или судовой книге.

Определение воздушного судна дано в ст.32 Воздушного кодекса РФ. Согласно указанной статье воздушное судно - это летательный аппарат, поддерживаемый в атмосфере за счет взаимодействия с воздухом, отличного от взаимодействия с воздухом, отраженным от поверхности земли или воды.

Как следует из ст.7 Воздушного кодекса РФ имущество гражданской и экспериментальной авиации - воздушные суда, аэродромы, аэропорты, технические средства и другие предназначенные для обеспечения полетов воздушных судов средства - в соответствии с законодательством Российской Федерации может находиться в государственной и муниципальной собственности, собственности юридических лиц, а то же имущество государственной авиации и объекты единой системы организации воздушного движения - только в федеральной собственности, за исключением имущества авиации органов внутренних дел, которое может находиться в собственности субъектов Российской Федерации. В собственности граждан Российской Федерации могут находиться гражданские воздушные суда. Из смысла указанной статьи вытекает, что иностранные физические и юридические лица не могут иметь в собственности гражданские воздушные суда.

Российское законодательство не дает определения космического объекта Закон РФ от 20 августа 1993 г. № 5663-1 «О космической деятельности» (в ред. от 02.02.2006) // Российская газета. - 1993. - № 186. - С. 11.. Понятие космических объектов дается в международных конвенциях, относящих к ним любые объекты, запущенные или предназначенные для запуска в космос, доставленные на небесные тела либо сооруженные на них Емелькина И.А. К вопросу о понятии и признаках недвижимого имущества // Гражданское право. - 2005. - № 2. - С. 21..

Государственная регистрация прав собственности и других вещных прав на морские, воздушные суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, их возникновение, переход и прекращение, а также установление порядка государственной регистрации прав на воздушные суда и сделок с ними осуществляются в соответствии со ст.131 ГК РФ.

В ней сказано, что порядок государственной регистрации прав на недвижимость и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Однако в ст.4 указанного Федерального закона предусмотрено, что он не распространяется на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Таким образом, в вопросе регистрации прав на них и сделок с ними возникает правовой вакуум. Тем самым предполагается некий особый порядок регистрации прав на эти вещи.

Из вышесказанного можно сделать вывод, что Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется только к недвижимости, которая является таковой по своей физической сути. Таким образом, Закон не распространяется на воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, для которых предусмотрены особые правила регистрации, прописанные главным образом в транспортных уставах и кодексах, а также в ведомственных нормативных актах, принятых в соответствии с ними.

Специфика правового режима недвижимого имущества обусловлена прежде всего тем, что права на это имущество, а также совершаемые с ним сделки в установленных законом случаях подлежат государственной регистрации. Однако этим не исчерпываются особенности правового режима недвижимого имущества. Кроме указанного, существуют особенности возникновения, перехода и прекращения прав на это имущество, совершения с ним сделок.

§ 1.2 Ответственность за преступления против недвижимого имущества в истории российского законодательства