Право собственности на отдельные виды имущества

С точки зрения практического значения важным при определении момента вступления человека в права собственности является основание возникновения этого права. В свою очередь право собственности на жилье, в зависимости от основания возникновения, может приобретаться: 1) в результате сделки (как односторонней, так дву- и многосторонней); 2) в результате наступления юридически значимых событий и последующих правомерных действий лица (наследование по завещанию и закону); 3) в результате правомерных действий лица (постройка жилья); 4) в результате приватизации жилья; 5) путем предоставления государством и органами местного самоуправления бесплатно или за доступную плату жилья гражданам, нуждающимся в социальной защите.

2.3.1 Сделки

Как уже отмечалось выше, под понятием жилье физического лица в соответствии с ГК понимается жилой дом, квартира, другое помещение, пригодное для постоянного проживания в них. Отдельно законодатель рассматривает жилой дом как объект права собственности, который собой представляет строение капитального типа, возведенное с соблюдением требований, установленных законом, другими нормативно-правовыми актами, и предназначенное для постоянного в нем проживания; усадьбу, являющуюся земельным участком вместе с расположенными на ней жилым домом, хозяйственно-бытовыми строениями, надземными и подземными коммуникациями, многолетними насаждениями; и квартиру, т.е. изолированное помещение в жилом доме, предназначенное для постоянного в нем проживания.

Согласно ст. 181 ГК такие признаки жилья как расположение на земельном участке и невозможность перемещения без обесценивания и изменения его предназначения дают основание для отнесения жилья к недвижимым вещам. Поскольку жилище как элемент недвижимости является объектом гражданских прав, не ограниченных в обороте, относительно него могут совершаться все виды сделок, которые не запрещены законом, не противоречат ему и моральным укладам общества. Следует отметить, что совершать сделки, в результате которых право собственности переходит от одного лица к другому, возможно только лишь с тем жильем, которое принадлежит на праве собственности лицу (физическому или юридическому), органу местного самоуправления или государству.

Причем сделки обязательно должны быть законными, а реальная воля сторон должна соответствовать той воле, которая выражена в сделке. Таким образом, согласно ГК право собственности на жилье может возникнуть в результате следующих сделок: договора купли-продажи, договоров мены, дарения, ренты, пожизненного содержания (ухода), а так же наследственного договора.

Право собственности на имущество по договору, который подлежит нотариальному заверению, возникает у приобретателя с момента такого заверения или с момента вступления решения суда о признании договора, не заверенного нотариусом, действительным, в законную силу. Если же договор об отчуждении имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

Непосредственно в статьях ГК необходимость совершения таких юридически значимых действий, как заверение и регистрация, для вступления договора в силу предусмотрена для консенсуальных договоров купли-продажи, мены, ренты, пожизненного содержания. Относительно договора дарения (который может быть как реальным, так и консенсуальным) - предусматривается лишь обязательное нотариальное заверение. Однако, ст. 182 ГК устанавливает, что право собственности на недвижимость, ограничение этого права, а так же его возникновение, переход и прекращение подлежат обязательной государственной регистрации.

Следовательно, момент возникновения права собственности в результате заключения указанных договоров возникает при наличии 3 юридических фактов: 1) обличение сделки в обязательную письменную форму и подписание договора; 2) нотариальному заверению договора; 3) его государственной регистрации. При этом важно установить сам факт государственной регистрации договора. Согласно Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» сейчас эти функции осуществляет нотариус внесением в реестр и соответствующей проверки всех необходимых данных в связи с возникновением, существованием или прекращение права собственности на недвижимое имущество (жилье) и выдачи собственнику свидетельства установленного образца.

Право собственности у лица по наследственному договору возникает при условии выполнения им распоряжений отчуждателя в случае смерти последнего. Правоустанавливающими документами в этом случае являются нотариально заверенный наследственный договор, предметом которого является жилье, а так же документ, выданный органами РАГСа, устанавливающий факт смерти отчуждателя. Момент возникновения права собственности на жилье соотносится с его государственной регистрацией после смерти отчуждателя.

2.3.2 Наследование

При наследовании лицами как по завещанию, так и по закону, момент возникновения права собственности на жилье определяется двумя юридическими фактами: 1) получением свидетельства о праве на наследство; 2) государственной регистрации возникновения права собственности. При этом следует соблюсти несколько измененный ГК порядок принятия наследства.

В соответствии со ст. 1268 ГК наследник, который постоянно проживал вместе с наследодателем на момент открытия наследства, считается таким, что принял наследство, если на протяжении 6 месяцев он не заявил про отказ от него; малолетнее, несовершеннолетнее и недееспособное лицо, а так же лицо, гражданская дееспособность которого ограничена, считаются такими, что приняли наследство, если с их отказом от наследства согласятся (дадут разрешение) родители (усыновители), попечитель и орган опеки и попечительства.

Согласно ст. 1269 ГК наследник, который желает принять наследство, но на время открытия наследства не проживал постоянно с наследодателем, должен подать в нотариальную контору соответствующее заявление. Для принятия наследства устанавливается срок в 6 месяцев, а если возникновение у лица права на наследование зависит от непринятия наследства или отказа от него другими наследниками, этот срок устанавливается в 3 месяца с момента непринятия другими наследниками наследства или отказа от его принятия.

Закон не устанавливает возможность лица при отсутствии других наследников получить свидетельство о праве на наследство до истечения 6 месяцев. Выморочное же имущество, признанное таким по решению суда, переходит на основании свидетельства о праве на наследство после государственной регистрации в собственность не государства, а территориальной общины по месту открытия наследства. Но не ранее 1 года с момента открытия наследства.

2.3.3 Постройка жилья

Согласно чч. 2, 3 ст. 331 ГК Украины право собственности на вновь созданное недвижимое имущество (жилые дома, здания, сооружения и т.п.) возникает с момента завершения строительства (создания имущества). Если договором или законом предусмотрено принятие недвижимого имущества в эксплуатацию, право собственности возникает с момента его принятия в эксплуатацию. Если право собственности на недвижимое имущество согласно закону подлежит государственной регистрации, право собственности возникает с момента государственной регистрации. До завершения строительства (создания имущества) лицо считается собственником материалов, оборудования и т.п., которые были использованы в процессе этого строительства (создания имущества). В случае необходимости лицо, изготовившее (создавшее) вещь из своих материалов, может заключить договор относительно объекта незавершенного строительства, право собственности на который регистрируется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество на основании документов, подтверждающих право собственности или пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, разрешения на выполнение строительных работ, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Застройка земельных участков, предоставленных для возведения и обслуживания жилого дома осуществляются после возникновения права собственности (права аренды) земельного участка. Это право возникает для собственника лишь после получения им Свидетельства на право собственности на земельный участок и его государственной регистрации, согласно п. 6, ч. 2, ст. Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» [7]. Фактическая застройка земельного участка осуществляется после установления его границ в натуре (на местности), получения документа, удостоверяющего право на него, его государственной регистрации и получения в установленном порядке разрешения на выполнение строительных работ (ст. 22 Закона Украины «Об основах градостроения») [12].

Порядок и условия предоставления разрешения на выполнение строительных работ по новому строительству установлены в Законе Украины «О регулировании градостроительной деятельности [15].

В то же время законодательством предусмотрена возможность легализации самовольного строения. Так, согласно ч. 3 ст. 376 право собственности на самовольное построенное недвижимое имущество может быть по решению суда признано за лицом, которое осуществило самовольное строительство на земельном участке, который не был ему отведен для этой цели, при условии предоставления земельного участка в установленном порядке лицу под уже построенное недвижимое имущество.

Препятствия для признания права собственности на самовольное построенное недвижимое имущество указаны в ч. 4 ст 376: 1) собственник (пользователь) земельного участка возражает против признания права собственности на недвижимое имущество за лицом, которое осуществило, осуществляет самовольное строительство на его земельном участке; 2) нарушаются права других лиц.

Если же в строительстве жилого дома принимали участие несколько лиц, и между ними не был заключен договор про создание совместной собственности, они имеют право на компенсацию материальных затрат (но не право требования признать их сособственниками жилья), если до начала строительства была договоренность о том, что помощь застройщику они предоставляли не безвозмездно.

2.3.4 Приватизация жилья

Приватизации согласно Закону Украины «Про приватизацию государственного жилищного фонда» подлежат только квартиры (дома), отдельные комнаты и надлежащие к ним хозяйственные сооружения и помещения (подвалов, сараев, надстроек и т.д.). Положение «О порядке передачи квартир (домов) в собственность граждан», утвержденное приказом Государственного комитета Украины по жилищно-коммунальному хозяйству от 15.09.1992 г., устанавливает срок оформления документов от даты регистрации заявления лица до предоставления ему свидетельства про право собственности на квартиру (дом): он не должен превышать одного месяца.

Закон не требует заключения договора и заверения нотариусом свидетельства про право собственности на жилье. Т.е. момент возникновения у гражданина права собственности на жилье определяется моментом выдачи указанного свидетельства, которое, собственно, и подтверждает факт государственной регистрации права собственности. В свою очередь из разъяснений Государственного комитета по жилищно-коммунальному хозяйству Украины от 28.12.1994 г. следует, что право собственности лица на жилье возникает с момента подписания распоряжения про передачу жилья в частную собственность.

Если же подписание распоряжения затягивалось с различных причин, что повлекло за собой превышения срока, установленного для выдачи свидетельства, или гражданин незаконно получил отказ в приватизации жилья, он может в судебном порядке как обжаловать необоснованный отказ в выдаче свидетельства, удостоверяющего его право собственности на жилье, так и оспорить момент возникновения права собственности.

Следует обратить внимание на разграничение в ст. 384 ГК объектов прав на квартиру в доме ЖСК, их субъектов и правомочий в зависимости от того, совершен ли выкуп квартиры членом ЖСК. Так, объектом права собственности ЖСК есть дом в целом (вместе с квартирами и другими помещениями - лестнице, лифтом, крышей, подвалом и т.п.). Постепенно происходит смена «наполненности» этого объекта, поскольку с выкупом собственности квартир членами ЖСК они становятся их, а ЖСК лишается прав собственности на эти квартиры, но продолжает оставаться владельцем дома.

2.4 Получение жилья из фонда социального назначения

Необходимо отличать право граждан на получение жилых помещений в домах государственного и общественного жилищного фонда от права граждан на получение жилья фонда социального назначения, предоставление которого осуществляется согласно Закону Украины " О жилищном фонде социального назначения " N 3334- IV от 12 января 2006 г. В отличие жилья предоставленного в домах государственного и общественного жилищного фонда, социальное жилье не подлежит поднайму, бронированию, приватизации, продаже, дарению, выкупу и залогу ( ч. 5 ст. 3 Закона).

В соответствии со ст. 3 Закона в жилище из жилищного фонда социального назначения относятся: квартиры в многоквартирных жилых домах, усадебные (одноквартирные) жилые дома, которые предоставляются гражданам в порядке очереди на получение социального жилья; жилые помещения в социальных общежитиях, предоставляемых гражданам на время их пребывания на социальном квартирном учете при условии, что такое жилье является единственным местом их проживания.

Социальное жилье предоставляется органами местного самоуправления гражданам, которые были взяты на социальный квартирный учет. Правом взятия на такой учет пользуются граждане Украины: для каких такое жилье является единственным местом проживания или которые имеют право на улучшение жилищных условий в соответствии с законом и среднемесячный совокупный доход которых за предыдущий год в расчете на одного человека в сумме меньше величины опосредованной стоимости найма жилья в данном населенном пункте и прожиточного минимума, установленного законодательством.

Нормы ст. 31 ЖК Украины определяют не только место предоставления жилья, но и место учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий - населенный пункт, в котором граждане принимаются на учет. Так, согласно ст. 36 ЖК учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и соответственно предоставления жилых помещений, осуществляется, как правило, по месту жительства в исполнительном комитете соответствующего органа местного самоуправления территориальной общины села, поселка, города, района в городе и т.п. Однако, учет нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан, работающих на предприятиях, в учреждениях, организациях, имеющих жилищный фонд и ведущих жилищное строительство или принимающих долевое участие в жилищном строительстве, осуществляется по месту работы, а по их желанию - также и по месту жительства. Наравне с ними берутся на учет граждане, оставившие работу на этих предприятиях, в учреждениях, организациях в связи с выходом на пенсию (ст. 37 Кодекса).

Правом взятия на социальный квартирный учет также пользуются жители временных приютов для взрослых, граждане, которые имеют право на социальную защиту в случае полной, частичной или временной потери трудоспособности, потери кормильца, безработицы по независящим от них обстоятельствам, а также в старости и в других случаях, предусмотренных законом.

Раздел III. Владение, пользование и распоряжение предприятием как единым имущественным комплексом

Предприятием считается единый имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (ч. 1 ст. 191 ГК). Согласно ч. 2 ст. 191 ГК в состав предприятия как единого имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменные наименования, знаки для товаров и услуг) и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором. Независимо от того, в составе предприятия традиционное недвижимое имущество (земельные участки, здания, сооружения и т.д.), как единый имущественный комплекс оно признается недвижимостью (ч. 3 ст. 191 ГК).

Распространение режима недвижимости на предприятие как на единый имущественный комплекс обусловлено его значимостью в гражданском обороте, значительной стоимостью и необходимостью государственной регистрации сделок по нему. Признание предприятия как единого имущественного комплекса недвижимым имуществом не означает, что режим недвижимости распространяется и на движимое по своим свойствам имущество, а также на обязательственные, личные неимущественные и исключительные права, которые могут входить в его состав. Режим недвижимости распространяется только на предприятие в целом как целостный имущественный комплекс, а не на отдельные виды имущества, которое входит в его состав. То есть, настоящим Кодексом предприятие отнесено к виду недвижимости, относительно которого установлен специальный правовой режим.

С момента отчуждения движимого имущества в результате осуществления предприятием хозяйственной деятельности или с других определенных законодательством оснований, на них не распространяется режим предприятия как единого имущественного комплекса. На недвижимое имущество, входящее в состав предприятия как единого имущественного комплекса, распространяется общий правовой режим, установленный законодательством для недвижимости.

Предприятие как единый имущественный комплекс (т.е. совокупность имущества, имущественных и неимущественных прав) является объектом гражданских прав. Его особенности заключаются в следующем. Как единый имущественный комплекс предприятие содержит в своем составе определенную совокупность объектов гражданского права. Количество и состав этих объектов определяются уставными целями деятельности коммерческого юридического лица, обособленное имущество которой он составляет.

Предприятие как единый имущественный комплекс имеет сложную динамическую имущественную структуру, которая постоянно изменяется в результате осуществления предпринимательской деятельности по стоимости, а также в качественных и количественных показателях. Имущество, входящее в состав предприятия как единого имущественного комплекса, связано единым хозяйственным назначением, которое определяется направлением его предпринимательской деятельности, определенным учредительными документами. Предприятие как единый имущественный комплекс в целом признается материальным объектом гражданских прав, в состав которого в соответствии с законом (ч. 2 ст. 191 ГК Украины) могут входить нематериальные по своей правовой природе блага - личные неимущественные и исключительные права. Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав [6]

Таким образом, предприятию свойственны такие признаки:

1)это единый имущественный комплекс, который включает разные виды имущества, объединенные общим назначением;

2)этот имущественный комплекс используется для осуществления предпринимательской деятельности;

3)совершение сделок с предприятием не влечет прекращения его функционирования по назначению;

4)предприятие как единый имущественный комплекс является недвижимостью, независимо от способности отдельных его частей к перемещению;

5)предприятие или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок. При этом отчуждение отдельных частей не влечет прекращения существования предприятия как единого объекта гражданских прав, пока не будет реализована последняя его часть, которая принадлежит первоначальному субъекту права на это предприятие.

Предприятие может быть объектом разных соглашений -- купли-продажи, залога, аренды, наследования и др., как в целом, так и по частям. Как часть имущественного комплекса, может выступать и имущество филиала, в том числе его права и обязанности, приобретенные от имени юридического лица[17, стр. 284].

Литература

Международный пакт об экономических, социальных и культурных правах. Принято резолюцией Генеральной Ассамблеи от 16 декабря 1966 года.[Электронный ресурс].Режимдоступа:http://www.un.org/ru/documents/decl_conv/conventions/pactecon.shtml (дата обращения 19. 02. 2014 г.);

Конституція України від 28 червня 1996 р. [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/254%D0%BA/96-%D0%B2%D1%80 (дата обращения 01.02.2014 г.);

Житловий кодекс Української РСР від 30 червня 1983 р. [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/5464-10 (Дата обращения 16. 02. 2014 г);

Земельний кодекс України від 25 жовтня 2001 [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/2768-14 (дата обращения 06.02.2014 г.);

Кодекс України Про надра від 27 липня 1994 [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/132/94-%D0%B2%D1%80 (дата обращения 03 февраля 2014 г.);

Цивільний кодекс України від 16 січня 2003 [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/435-15/page (дата обращения 30.01.2014);

Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Закон України у редакції від 11 лютого 2010 р. [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://zakon4.rada.gov.ua/laws/show/1952-15 (дата обращения 03.02.2014 г.);

Про житловий фонд соціального призначення. Закон України від 12 січня 2006 р. [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://zakon4.rada.gov.ua/laws/show/3334-15 (дата обращения 19. 02.2014);

Про забезпечення санітарного та епідемічного благополуччя населення. Закон України від 24 лютого 1994 р. [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://zakon4.rada.gov.ua/laws/show/4004-12 (дата обращения 15.02.2014 г.);

Про інвестиційну діяльність: Закон України від 18 вересня 1991 р. [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://zakon4.rada.gov.ua/laws/show/1560-12 (дата обращения 03.02.2014 г.);

Про іпотеку: Закон України від 5 червня 2006 р. [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://zakon4.rada.gov.ua/laws/show/898-15 (дата обращения 03.02.2014 г.);

Про основи містобудування: Закон України від 16 листопада 1992 р. [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/2780-12 (дата обращения 03.02.2014 г.);

Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва: Закон України від 14 вересня 2010 р. [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/1953-14 (дата обращения 03.02.2014 г.);

Про приватизацію державного житлового фонду. Закон України від 19 липня 1992 р. [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/2482-12 (дата обращения 21. 02. 2014 г.)

Про регулювання містобудівної діяльності: Закон України від 17 лютого 2011 р. [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/3038-17 (дата обращения 03.02.2014 г.);

Про затвердження Державних санітарних правил планування та забудови населених пунктів. Наказ Міністерства охорони здоров'я України N 173 від 19.06.96 р. [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://zakon4.rada.gov.ua/laws/show/z0379-96 (дата обращения 15.02.2014 г.);

Гражданский кодекс Украины. Комментарий. (Под общ. ред. д.ю.н., проф. Харитонова Е.О..) - т. I. - Издание второе. - Х.: Одиссей, 2004. - 832 c.;

Єфіменко, А. "Рейдерство або ринок контролю", Юридичний журнал, № 11, 2008 р.

Науково-практичний коментар до цивільного законодавства України. У 2-х т. Т. 1./ Відп. ред. В. Г. Ротань. - 2-ге вид. -- X.: Фактор, 2010. -- 800 с.

Науково-практичний коментар до цивільного законодавства України. У 2-х т. Т. 2./ Відп. ред. В. Г. Ротань. - 2-ге вид. -- X.: Фактор, 2010. -- 784 с.

Носік В. Перехід прав на земельні ділянки державної та комунальної власності під об'єктами незавершеного будівництва приватної власності. Право Україні №5, 2011 р.

Цивільне право: підручник: у 2 т./ В. І. Борисова (кер. авт. кол.), Л. М. Баранова, Т. І. Бєгова та ін.; За ред. В. І. Борисової, І. В. Спасибо-Фатєєвої, В. Л. Яроцького. - Х.: Право, 2011. - Т. 1. - 656 с.

Размещено на Allbest.ru