Право собственности на отдельные виды имущества

Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство образования и науки Украины

Национальный юридический университет имени Ярослава Мудрого

Крымский юридический институт

Кафедра гражданско-правовых и хозяйственно-правовых дисциплин

Курсовая работа

Дисциплина: Гражданское право Украины

на тему:

«ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА ОТДЕЛЬНЫЕ ВИДЫ ИМУЩЕСТВА»

Студента 2 курса 22 группы

направления подготовки - «Право»

Кадырова Энвера Алиевича

Руководитель доцент кафедры,

Самойлов Максим Александрович

г. Симферополь - 2013

Содержание

Введение

Раздел I. Особенности приобретения права собственности на земельный участок.

1.1 Выделение понятия «земельный участок» и общего понятия «земля»

1.2. Земельный участок как объект гражданских прав

1.3 Право собственности на земельный участок

1.4 Ограничения права владения

1.5 Ограничения прав пользования и распоряжения

Раздел II. Специфика и порядок приобретения права собственности на жилье.

2.1 Право собственности на жилье

2.2 Жилье как объект права собственности

2.3 Возникновения права собственности на жилье

2.3.1 Сделки

2.3.2 Наследование

2.3.3 Постройка жилья

2.3.4 Приватизация жилья

2.4 Получение жилья из фонда социального назначения

Раздел III. Владение, пользование и распоряжение предприятием как единым имущественным комплексом.

Литература

Введение

Традиционно разделение права собственности на виды производится по формам собственности или субъектами права собственности. Согласно такому подходу Конституция предусматривает три экономические формы собственности: частную, государственную, коммунальную. Эти экономические отношения опосредуются правом частной собственности, правом государственной собственности, правом коммунальной собственности.

В зависимости от особенностей объекта правоотношений собственности следует различать: 1) право собственности на общие (обычные) объекты гражданских прав и 2) право собственности на специальные объекты гражданских прав.

К первым можно отнести право собственности на любые вещи частного права, свободно находятся в гражданском обороте и не имеют особенностей правового режима, связанных с особенностями этого объекта.

Ко второму можно отнести право собственности на вещи частного права, специально выделены в актах гражданского законодательства с целью установления особого правового режима. Это, например, право собственности на землю (гл.27 ГК), на жилье (гл.28 ГК), на вещи, ограниченные в гражданском обороте.

Цель данной курсовой работы исследовать виды права собственности по объекту, специальные режимы Специальный режим -- это система правовых норм, предусматривающая выполнение гражданами (субъектами права собственности) определенных правил при осуществлении своих прав. (особенности, специфика, порядок) приобретения права собственности на земельный участок и на жилье.

Что касается третьего вопроса, а именно, «Владение, пользование и распоряжение предприятием как единым имущественным комплексом», то говоря о владении, как правовой категории, необходимо различать «право владения», как элемент права собственности и как вид прав на чужие вещи (в соответствии с концепцией ГК Украины 2003 р.), и «владение». Владение, как самостоятельное вещное право, представляет собой фактическое обладание вещами, соединенное с намерением владеть ими для себя [17, стр. ]. Право владения - это юридическая возможность фактического обладания вещью. Владение бывает законным - основанным на законе и незаконным - противоправным. Нередко в литературе по гражданскому праву неточно указывают, что данное деление относится и к владению, как элементу права собственности. Однако необходимо иметь в виду, что поскольку речь идет о праве владения, то оно всегда может быть только законным. Понятие "незаконное владение" применимо только к фактическому владению, являющемуся вторичным вещным правом.

Рассматриваемые вопросы актуальны для Украины в целом и для Крыма в частности. Крым имеет ценный сточки зрения рекреации уникальный географический район Южный берег Крыма. Зачастую земельный ресурс, в том числе заповедная его часть становится объектом незаконного, коррумпированного приобретения в собственность земельных участков.

Существует проблема репатриантов, которая также связана с земельными участками. Так называемая проблема «самозахватов». На ряду с действительной нуждой в земельных участках под индивидуальное жилищное строительство, имеет место незаконный оборот земельных участков, выстроены коррупционные схемы приобретения и реализации земельных участков, которые необходимо вскрывать и решать согласно украинского законодательства. Тем самым давая возможность использовать конституционное право всем нуждающимся в земельных участках граждан Украины.

Актуальна для нашего региона и проблема жилья. Приобретение жилья в собственность с нарушением порядка, чревато выяснением в судебном порядке кто является настоящим владельца жилья. Жилье, как объект недвижимого имущества становится предметом незаконных махинаций.

Что касается предприятий, то зачастую мы слышим слово рейдерство. В Украине под этим словом принято понимать изъятие имущества на якобы законных основаниях, в основе возникновения которых лежат пробелы в законе или системные недостатки функционирования государственных институтов (судебной и правоохранительной систем, системы регистрации юридических лиц и т.п.) [18].

Рейдерство «по-украински» в основном состоит в приобретении сомнительными путями временного права распоряжаться активами и скорейшим продажей этих активов связанным с рейдером лицам, с последующими перепродажей изъятых активов между связанными лицами, с целью помешать (исключить) их возврату законным владельцам.

В Украине для борьбы с рейдерством создана Межведомственная комиссия по вопросам противодействия противоправному поглощению и захвату предприятий, действует при Кабинете Министров Украины.

Это лишь некоторые из примеров подтверждающих необходимость подробного знания нормативно-правовых актов отражающих исследуемые в данной курсовой работе вопросы.

Курсовая работа выполнена используя методы синтеза и анализа справочной, научной, публицистической литературы по гражданскому праву Украины, формально-юридический, а также попытки сравнительно-правового исследования. Последнее предполагает выявление сходного и отличного в сравниваемых объектах.

Раздел I. Особенности приобретения права собственности на земельный участок

1.1 Выделение понятия «земельный участок» и общего понятия «земля»

Конституция Украины в ст.ст. 13 и 14, ч.1, ст. 373 Гражданского кодекса, ч.1, ст. 1 Земельного Кодекса (далее -- соответственно: КУ, ГК, ЗК) относят землю к основному национальному богатству.

Это означает, что она имеет многофункциональное назначение. Понятие «земля» может рассматриваться в разных аспектах: как название планеты Солнечной системы, как среда проживания человека, которая охватывает земную и воздушную оболочку земного шара, ее недра, поверхность и ландшафт, животный и растительный мир, как часть земной поверхности, расположенная над недрами и именуемая почвенным слоем. Для государства земля -- это в первую очередь территория, на которой оно расположено и которая с помощью границ отмежевывает Украину от других государств, а внутри государства территориально отмежевывает одну административную единицу от другой. Таким образом, земля как объект правоотношений используется с учетом ее применения для различных потребностей в жизнедеятельности людей. С этих позиций земля рассматривается как достояние народа Украины, национальное богатство государства.

Учитывая все функции земли, законодательство разделяет ее на категории и устанавливает правовой режим для каждой категории земель. Установление правового режима земель дает возможность определить порядок использования и охраны определенной категории земель, т.е. установить особенности содержания права собственности по отношению к той или иной категории земель, возможности использования соответствующих титулов прав на землю, особенности управления использованием и охраной земель. Так, например, согласно ст. 19 ЗК Украины «Категории земель»:

1. Земли Украины по основному целевому предназначению разделяются на такие категории:

а) земли сельскохозяйственного назначения;

б) земли жилищной и гражданской застройки;

в) земли природно-заповедного и другого природоохранного назначения;

г) земли оздоровительного назначения;

д) земли рекреационного назначения;

е) земли историко-культурного назначения;

ё) земли лесохозяйственного назначения;

ж) земли водного фонда;

з) земли промышленности, транспорту, связи, энергетики, оборони и другого назначения.

2. Земельные делянки каждой категории земель, которые не переданные в собственность или пользование граждан или юридических лиц, могут находиться в запасе.

Для гражданского права значение имеет земельный участок как объект права собственности или пользования. Тесная связь гражданского и земельного права проявляется в переплетении земельных и имущественных отношений, обусловленном связью права на земельный участок с правом на насаждения, здания, посевы, находящиеся на земельном участке, в определении субъектов права собственности на землю, в сервитутных правах, в судебной защите земельных прав, в регулировании договорных отношений по поводу земельных участков, в возмещении ущерба, причиненного нарушением земельных прав, и т.п. Поэтому законодательством определено понятие земельного участка как части земной поверхности с установленными границами, определенным месторасположением и обозначенными относительно ее правами (ст. 79 ЗК) [17, стр. 573].

В ст. 13 КУ установлено, что земля, наряду с другими природными ресурсами, является объектом права собственности Украинского народа. В ст. 14 Основного закона указано, что право собственности на землю гарантируется, приобретается и реализуется гражданами, юридическими лицами и государством исключительно в соответствии с законом. Эти нормы, как и положения ГК, которые регулируют земельные отношения, являются преимущественно общими, которые не могут применяться в противоречии со специальным правилам. При применении положений главы 27 Гражданского кодекса «Право собственности на землю (земельный участок)» следует учесть, что Земельным кодексом устанавливаются многочисленные специальные правила относительно собственности на землю. [19, стр. 474].

В ГК более детальному регулированию по сравнению с другими природными ресурсами подвержено именно право собственности на землю (земельный участок), которая урегулирована отдельно с ударением на то, что земля, как уже отмечалось выше, являющаяся основным национальным богатством находящаяся под особой охраной государства. Специфичность этого объекта права собственности состоит в двоякости его понимания. В широком понимании - это земля, право собственности на которую имеет Украинский народ (ст. 324 ГК). В узком понимании - это земельные участки, право собственности на которые может принадлежать всем субъектам гражданского права (юридическим и физическим лицам, государству, территориальным громадам). Не исключается возможность приобретать в собственность земельные участки также иностранцами, лицами без гражданства, иностранными юридическими лицами, государствами и международными организациями (ч. 2, ч. 3 ст. 374 ГК) [22, стр. 420].

Таким образом, земельные отношения, которые возникают и осуществляются относительно земли и земельных участков, используемых в экономической сфере, сельском хозяйстве, для проживания людей и обеспечения их жизнедеятельности на принципах права собственности и землепользования, регулируются ЗК и другими законодательными актами, нормы которых относятся к земельному праву.

1.2 Земельный участок как объект гражданских прав

Исходя из ст. 177 ГК Украины объектами гражданских прав признаются материальные и нематериальные блага либо деятельность по их созданию, по поводу которых субъекты гражданского права вступают между собой в правовые отношения, приобретают гражданские права и обязанности. К объектам гражданских прав закон относит вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; информацию; результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.

В гражданском праве объекты реального и идеального мира объединяют в категории и виды главным образом для того, чтобы установить правовой режим, отражающий сущность, особенности этих объектов, их роль в жизнедеятельности человека и сформировать правила его поведения в отношении этих объектов. Правовой режим объектов гражданских прав - это нормативно установленная совокупность правил, позволяющих определить, может ли тот или иной объект быть предметом сделок и каких именно, по каким основаниям возникают и прекращаются права на него и в каком объеме и пределах они осуществляются.

С понятием объектов гражданских прав связано понятие объектов гражданского оборота, но эти понятия не тождественны. Большинство, но не все объекты гражданских прав, могут участвовать в обороте.

В п. 1 ст. 178 ГК Украины дано определение понятия оборотоспособности объектов гражданских прав. Объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке правопреемства или наследования или иным образом, если они не изъяты из гражданского оборота, или не ограничены в обороте, или не являются неотъемлемыми от физического или юридического лица. Под оборотоспособностью подразумевается возможность отчуждения объекта по договору купли-продажи, мены или дарения либо его перехода от одного лица в порядке правопреемства или наследования или ликвидации юридического лица. Т.е., это возможность свободно распоряжаться объектами гражданских прав путем их передачи другим лицам. Понятие оборотоспособности применимо и к сфере земельных отношений.

Признак оборотоспособности объектов гражданских прав, понимаемый как способность выступать предметом гражданско-правовых сделок, является одним из составляющих правового режима этих объектов и может быть положен в основу их классификации.

Для некоторых видов объектов гражданских прав, в том числе и земельного участка средством ограничения оборотоспособности являются введенные специальным законодательством особые правила, определяющие возможность их отчуждения или иного перехода от одного лица к другому.

Согласно ст. 79-1 ЗК Украины формирование земельного участка заключается в определении земельного участка как объекта гражданских прав. Формирование земельного участка предусматривает определение ее площади, границ и внесения информации о нем в Государственный земельный кадастр. Формирование земельных участков осуществляется:

в порядке отвода земельных участков из земель государственной и коммунальной собственности;

путем разделения или объединения ранее сформированных земельных участков;

путем определения границ земельных участков государственной или коммунальной собственности по проектам землеустройства по упорядочению территорий населенных пунктов.

Сформированные земельные участки подлежат государственной регистрации в Государственном земельном кадастре. Земельный участок считается сформированной с момента присвоения ему кадастрового номера. Формирование земельных участков осуществляется по проектам отвода земельных участков. Формирование земельных участков путем раздела и объединения ранее сформированных земельных участков, находящихся в собственности или пользовании, без изменения их целевого назначения осуществляются по технической документации по землеустройству относительно раздела и объединения земельных участков. Вынос в натуру (на местность) границ сложившейся земельного участка до его государственной регистрации осуществляется по документации по землеустройству, которая стала основанием для ее формирования. В случае установления (восстановления) границ земельных участков по их фактическому использованию в связи с невозможностью выявления действительных границ, формирования новых земельных участков не осуществляется, а изменения в сведения о границах земельных участков вносятся в Государственный земельный кадастр. Земельный участок может быть объектом гражданских прав исключительно с момента ее формирования (кроме случаев субаренды, сервитута относительно частей земельных участков) и государственной регистрации права собственности на нее. Государственная регистрация прав на земельные участки осуществляется после государственной регистрации земельных участков в Государственном земельном кадастре. Государственная регистрация прав субаренды, сервитута, которые распространяются на часть земельного участка, осуществляется после внесения сведений о такой части в Государственный земельный кадастр. Границы смежных земельных участков частной собственности могут быть изменены их владельцами без формирования новых земельных участков по проектам землеустройства по упорядочению существующих землевладений.

1.3 Право собственности на земельный участок

Наряду с оборотоспособностью следует говорить и о праве собственности на земельный участок. Ибо оборотоспособность этого вида объекта гражданских прав прямо связана с содержанием права собственности на земельный участок. А именно правомочием распоряжаться данным объектом. О чем подробно будет приведено ниже.

В ч. 1 ст. 79 ЗК более подробно и четко, чем в ч. ст. 373 ГК, определяется земельный участок как объект права собственности. Земельный участок - это часть земной поверхности с установленными границами, определенным местом расположения, с определенными относительно него правами. Право собственности на земельный участок распространяется в его пределах на поверхностный (почвенный) слой, а также на водные объекты, леса и многолетние насаждения, находящиеся на нем. Право собственности на земельный участок распространяется на пространство, находящееся над и под поверхностью участка на высоту и на глубину, необходимые для возведения соответствии с целевым назначением земельного участка жилых, производственных и других зданий и сооружений [4].

Выделенные в собственность земельные участки становятся объектом права собственности, которое определяет пределы господства собственника над земельным объектом в процессе реализации своего права. Указанные пределы зависят от суммы предоставленных ему правомочий, именуемых в совокупности «право собственности» записанные в ст. 78 ЗК Украины как «право собственности на землю - это право владеть, пользоваться и распоряжаться земельными участками. Оно приобретается и реализуется на основании Конституции Украины, настоящего Кодекса, а также других законов, издаваемых в соответствии с ними. Земля в Украине может находиться в частной, коммунальной и государственной собственности».

Под правом владения земельным участком понимается основанная на законе возможность в установленных законом пределах фактически обладать земельным участком, предоставленным субъекту или принадлежащим ему на основании гражданско-правовых сделок, при условии, что собственник относится к земельному участку как к «своему», а все иные субъекты -- как к «чужому». Право владения может принадлежать не только собственнику, но и лицу, которому собственник передал свой земельный участок на основании договора ипотеки, аренды и т.п.

Под правом пользования земельным участком понимается получение его полезных свойств, исходя из той цели, для которой был предоставлен земельный участок. В широком смысле можно говорить об использовании земельного участка как средства производства или пространственно-операционного базиса. В узком -- об использовании земельного участка с определенной целью: предпринимательская деятельность (фермерское хозяйство, частное предприятие и т.п.), удовлетворение личных имущественных и эстетичных потребностей (садоводство, приусадебное хозяйство, личное подсобное хозяйство, дачное и гаражное строительство и т.п.) [17. стр.574]. Перечисленное относится к пользованию фактическими действиями, но оно может состоять и в извлечении потребительских свойств вещи при помощи действий юридических (сдача земельного участка в аренду и тем самым получение соответствующих доходов).

Право распоряжения предусматривает самостоятельное и независимое определение собственником юридической и фактической судьбы земельного участка. Определение фактической судьбы земельного участка состоит в изменении ее физической сущности. Имеется в виду изменение некоторых физических свойств (например, почвенная эрозия, загрязнение радиоактивными отходами, истощение плодородного слоя). Но не изменит его юридической сущности как то, что выражено в ст 181 ГК Украины - как недвижимую вещь (недвижемость) и в ст. 79. ЗК Украины - как «часть земной поверхности с установленными границами, определенным местом расположения, с определенными относительно него правами». Юридическая судьба вещи может быть определена путем передачи права собственности другому лицу или путем отказа от права на земельный участок. Следует обратить внимание, что именно вследствие того, что распоряжение земельный участок состоит в передаче права собственности, извлечение плодов и доходов (сдача внаем и т.п.) не может быть расценено как реализация права распоряжения. Сдавая внаем, собственник не имеет в виду передать право собственности. Он передает ее лишь во временное пользование. Его право собственности на вещь не прекращается, а лишь реализуется путем использования возможности передать ее за плату на время другому лицу.

По содержанию ограничения прав на земельный участок в самом общем виде можно классифицировать в группы: ограничения права владения, ограничения права юридического распоряжения и ограничение права пользования объектом права собственности.

Наличие ограничений права собственности на земельный участок вполне согласовывается со статусом земли как основного национального богатства. Право собственности на этот природный объект с учетом его социального статуса не может быть абсолютным, но задача законодателя заключается в том, чтобы четко определить случаи ограничения этого права [17, стр. 575].

1.4 Ограничения права владения

Ограничение права владения земельным участком устанавливается к субъектам права собственности в отношении той или иной категории земли. Так, например граждане не могут приобретать в собственность земельные участки из земель природно-заповедного и другого природоохранного назначения, земель оздоровительного назначения, земель рекреационного назначения, земель историко-культурного назначения, земель лесохозяйственного назначения, земель водного фонда, земель промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и другого назначения. Иностранные граждане не могут владеть землей сельскохозяйственного назначения, а в случае наследования приобретают его временно с обязательством отчуждения в течение года (части 2, 3, 4 ст. 81 ЗК Украины). Приобретение в собственность возможно будет после того как будет изменено его целевое назначение уполномоченным на это органом власти в соответствии со ст. 20 ЗК Украины. При этом выявленные факты незаконных гражданско-правовых сделок должны быть аннулированы в соответствующем порядке. Согласно ст. 21 ЗК Украины нарушение порядка установления и изменения целевого назначения земель является основанием для:

а) признания недействительными решений органов государственной власти, Верховной Рады Автономной Республики Крым, Совета министров Автономной Республики Крым и органов местного самоуправления о предоставлении (передаче) земельных участков гражданам и юридическим лицам;

б) признания недействительными сделок относительно земельных участков;

в) отказа в государственной регистрации земельных участков или признания регистрации недействительной;

г) привлечения к ответственности в соответствии с законом граждан и юридических лиц, виновных в нарушении порядка установления и изменения целевого назначения земель.

С другой стороны ограничения в правомочии владеть земельным участком, приобретенным в собственность в рамках законодательства, вряд ли может представлять особый интерес, поскольку при лишении собственника правомочия владения утрачивается всякий смысл сохранять за ним право собственности на этот земельный участок.

Ограничения правомочия владения могут устанавливаться законом, как правило, на определенный срок и носить временный характер. Постоянное возможно на платной или бесплатной основе, например, при реквизиции земельных участков.

По властному органу, непосредственно принимающему решение об установлении ограничений, следует выделить судебные органы, а также органы исполнительной власти Украины и органы местного самоуправления. По сроку действия ограничения бывают бессрочными или установленными на определенный срок. По субъекту права собственности, земельный участок которого подвергается ограничениям, можно выделить ограничения права частной, государственной и коммунальной собственности.

1.5 Ограничения прав пользования и распоряжения

право собственность на жилье имущественный

Земельный участок, как специфический объект права частной собственности содержит несколько важных элементов. ЗК определяет их следующим образом: это почвенный покров, который важен для отнесения земли к соответствующей категории, включение других объектов природы, находящихся на этом участке, таких как лес, водные объекты и т.п. Законодатель также определил, что в одних случаях право частной собственности распространяется не только на землю, но на поверхностный (почвенный) слой в пределах земельного участка, а также на водные объекты, леса и многолетние насаждения, которые на нем находятся (п. 2 ст. 79 ЗК), в других -- определяется порядок использования таких объектов природы собственником земельного участка (п. 2 ст. 56, п. 2 ст. 59 ЗК).

Законодатель также закрепляет право собственника земельного участка на пространство, находящееся над и под поверхностью земельного участка, на высоте и глубине, необходимых для возведения жилищных, производственных и других зданий и сооружений (п. 3 ст. 79 ЗК) [4].

Использование всего, что находится под и над земельным участком - это по общему правилу является правом собственника земельного участка. Но при этом он должен не нарушать права других лиц и соблюдать установленные ограничения. В частности, владельцу предоставляется право использовать на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, торф, лесные насаждения, водные объекты, а также другие полезные свойства земли (ч. 1 ст. 90 ЗК). Но устанавливается, что полезные ископаемые владелец земельного участка вправе добывать глубиной разработки до двух метров, а пресные подземные воды - до 20 метров ( ст. 23 Кодекса о недрах ) [4;5]. Использование собственником земельного участка того, что находится над и под его поверхностью, осуществляется на свое усмотрение, но с учетом двух обязательных условий: если иное не предусмотрено законом и не нарушает права других лиц. В последнем проявляется конституционно определенная социальная функция права собственности, когда собственность обязывает и не должна использоваться во вред человеку и обществу (ст. 13 Конституции Украины)[1].

Статья 111 ЗК Украины «Обременение прав на земельный участок, ограничения в использовании земель» устанавливает случаи ограничения прав:

1. Обременение прав на земельный участок устанавливается законом или актом уполномоченного на это органа государственной власти, должностного лица, или договором путем установления запрета на пользование и / или распоряжение, в том числе путем ее отчуждения.

2. Законом, принятым в соответствии с ним нормативно-правовыми актами, договором, решением суда могут быть установлены следующие ограничения в использовании земель:

а) условие начать и завершить застройку или освоение земельного участка в течение установленных сроков;

б) запрет на осуществление отдельных видов деятельности;

в) запрет на изменение целевого назначения земельного участка, ландшафта;

г) условие осуществить строительство, ремонт или содержание дороги, участка дороги;

г) условие соблюдения природоохранных требований или выполнения определенных работ;

д) условия предоставлять право охоты, вылова рыбы, сбора дикорастущих растений на своем земельном участке в установленное время и в установленном порядке.

3. Обременение прав на земельные участки (кроме обременений, непосредственно установленных законом) подлежат государственной регистрации в Государственном реестре прав на недвижимое имущество в порядке, установленном законом.

4. Ограничения в использовании земель (кроме ограничений, непосредственно установленных законом и принятыми в соответствии с ними нормативно-правовыми актами) подлежат государственной регистрации в Государственном земельном кадастре в порядке, установленном законом, и действуют с момента государственной регистрации.

Ограничения в использовании земель, непосредственно установленные законами и принятыми в соответствии с ними нормативно-правовыми актами, действуют с момента вступления в силу нормативно-правовыми актами, которыми они были установлены.

5. Сведения об ограничениях в использовании земель указываются в проектах землеустройства по отводу земельных участков, технической документации по землеустройству относительно установления (восстановления) границ земельного участка, кадастровых планах земельных участков, другой документации по землеустройству. Сведения о таких ограничениях вносятся в Государственный земельный кадастр.

Целевое назначение земель - это установленные законодательством порядок, условия, пределы эксплуатации (использования) земель для конкретных целей, в согласовании с категориями земель, Которые имеют особенный правовой режим. Целевое назначение земель осуществляется прежде всего отнесением земель к категориям в соответствии со ст. 19 ЗК. Но этим не исчерпывается определение целевого назначения земель. Так, в этой статье говорится о землях сельскохозяйственного назначения как об одной из категорий земель. Но в ст. 22 ЗК предусматривается передача в собственность земель сельскохозяйственного назначения для таких более конкретных целей как ведение товарного сельскохозяйственного производства, личного крестьянского хозяйства, садоводства, огородничества, сенокошения и выпаса скота. На целевое назначение земельного участка указывается в решении о его передачи в собственность и в Свидетельстве о праве собственности на земельный участок. Отступление от определенного целевого назначения земельного участка является правонарушением и может повлечь даже прекращения в установленном порядке права собственности на земельный участок (п. « а » ст. 143 ЗК) [4].

Субъекты земельных отношений должны использовать земли по их целевому назначению. Изменение целевого назначения земельного участка возможно лишь при условии соответствующей процедуры, установленной законодательством. Самовольно ни собственник земельного участка, ни пользователь или арендатор не вправе изменить целевое назначение земельного участка.

В п. 15 Переходных положений ЗК устанавливает ограничения права собственников распоряжаться путем отчуждения (кроме передачи в наследство и отчуждения земель для общественных нужд) земельным участком, предоставленным для ведения фермерского хозяйства и другого товарного сельскохозяйственного производства, а также земельными долями (паями).

Говоря в общем, отличие оборотоспособности земельных участков от оборотоспособности иных объектов гражданских прав заключается в том, что земельное законодательство устанавливает пределы и ограничения в распоряжении земельной собственностью. Признание земельного участка объектом гражданских прав и соответственно недвижимым имуществом, объектом права собственности на землю ставит вопрос о том, каким образом и в каких формах может осуществляться переход прав на земельные участки от одного лица к другому. Вопрос об оборотоспособности земельных участков вытекает из сущности главного правомочия собственника -- права распоряжения, т.е. возможности определять юридическую судьбу своего имущества.

Возвращаясь к вопросу оборотоспособности земельного участка как объекта гражданских прав следует отметить замечание профессора В. Носика Доктор юридических наук, член-корреспондент НАПрН Украины, профессор кафедры трудового, земельного и экологического права (Киевский национальный университет имени Тараса Шевченко), на которое он обращает внимание освещая в журнале Право Украины (№5, 2011г) проблему перехода прав на земельные участки государственной и коммунальной собственности под объектами незавершенного строительства частной собственности. Он указал, что в одних случаях местные органы государственной власти или органы местного самоуправления принимают решения об отчуждении земельных участков государственной и коммунальной собственности вместе с расположенными на них объектами незавершенного строительства частной собственности в собственность физических и юридических лиц путем заключения договора купли-продажи или передачи земельного участка в аренду, в других - принимает решение об отчуждении в собственность или предоставление в пользование таких участков на условиях аренды путем проведения земельного аукциона.

В. Носик объясняет это, во-первых, закрепленной в действующем законодательстве Украины системой параллельного правового регулирования земельных и имущественных отношений, в которой правовой режим земельных участков является производным и зависимым от права собственности на расположенные на земельных участках объекты недвижимого имущества, во-вторых, имеющимися коллизиями между нормами гражданского, земельного и иного законодательства относительно определения понятия «объекты недвижимого имущества», «недвижимость», «земельный участок», в-третьих, отсутствием теоретических разработок по решению в правоприменении проблем перехода прав на земельные участки государственной собственности под объектами незавершенного строительства частной собственности.

В действующем законодательстве по-разному определяются понятия земли и земельного участка как объектов недвижимого имущества. Переход прав на земельные участки сочетается с переходом прав на здания и сооружения или с переходом прав на объекты недвижимого имущества. При этом ЗК Украины не дает определения понятия зданий и сооружений, а также объектов недвижимого имущества, недвижимости. Одновременно в ГК Украины и других законодательных актах земельные участки определяются через призму недвижимых вещей, объектов недвижимого имущества, недвижимости [1,2, 4,5, 7-11].

Наличие значительного количества законодательных определений таких понятий, как земля, земельный участок, недвижимость, объекты недвижимости, недвижимость обусловливает необходимость доктринального толкования содержания норм названных выше законодательных актов в контексте перехода прав на земельные участки государственной собственности, на которых расположены объекты незавершенного строительства частной собственности.

Одним из естественных признаков земли является ее недвижимость. Поэтому для определения юридической природы земли как объекта общественных отношений важным является выяснение юридической сущности и соотношение в правоприменении таких понятий, как земля, земельный участок, недвижимость, недвижимое имущество. Ведь в действующем земельном законодательстве Украины земля не относится к объектам недвижимости. Правовое регулирование общественных отношений по объектам недвижимости на земельном участке осуществляется на основе норм гражданского законодательства, а реализация субъектами прав на земельный участок обеспечивается преимущественно нормами земельного законодательства Украины [21].

Согласно частям 3, 4, ст. 375 ГК Украины «Право собственника на застройку земельного участка» Право собственника на застройку осуществляется им при условии соблюдения архитектурных, строительных, санитарных, экологических и других норм и правил, а также при условии использования земельного участка по его целевому назначению. Правовые последствия самочинной застройки, осуществленной собственником на его земельном участке, устанавливаются статьей 376 настоящего Кодекса.

Порядок застройки установлен Законом Украины «Об основах градостроения», Правилами застройки населенных пунктов, Государственными строительными нормами 360-92 «Градостроительство. Планирование и застройка городских и сельских поселений» и т.п.

Использование земельных участков для застройки осуществляется в соответствии с градостроительной документацией. Градостроительная документация представляет собой утвержденные текстовые и графические материалы, которыми регулируются планирование, застройка и другое использование территорий. К градостроительной документации принадлежат: генеральный план населенного пункта, схема планирования территории, детальный план территории и тому подобное.

Государственные стандарты, нормы и правила устанавливают комплекс качественных и количественных показателей и требований, регламентирующих разработку и реализацию градостроительной документации, проектов конкретных объектов с учетом социальных, природно-климатических, гидрогеологических, экологических и других условий. Государственные стандарты, нормы и правила относительно планирования, застройки и другого использования территорий, проектирования и строительства объектов градостроения разрабатываются и утверждаются специально уполномоченным центральным органом исполнительной власти по вопросам градостроения и архитектуры, другими центральными органами исполнительной власти в порядке, установленном законом.

При использовании земель под застройку должны соблюдаться региональные и местные правила застройки. Региональные правила застройки -- это нормативно-правовой акт, которым устанавливается общий для территорий и населенных пунктов области, Автономной Республики Крым (кроме городов Киева и Севастополя, городов республиканского значение Автономной Республики Крым, городов областного значения) порядок планирования, застройки и другого использования территорий и отдельных земельных участков. Указанные акты разрабатываются и утверждаются на основе типовых региональных правил застройки. Местные правила застройки -- нормативно-правовой акт, которым устанавливается порядок планирования, застройки и иного использования территорий, отдельных земельных участков, а также перечень всех допустимых видов, условий и ограничений застройки и другого использования территорий и отдельных земельных участков в пределах зон, определенных планом зонирования.[9]

Предоставление земельных участков для застройки осуществляется по согласованию с Государственной санитарно-эпидемиологической службой (ст. 218 Закона Украины «Об обеспечении санитарного и эпидемиологического благополучия населения», Указа МОЗ Украины «Об утверждении Государственных санитарных правил планирования и застройки населенных пунктов» от 19.06.96 г.)

Выполнение строительных работ без соответствующего разрешения запрещается. Несоблюдение указанных требований считается самовольным строительством. Ответственность за самовольное строительство возникает как при застройке самовольно занятого участка, так и при использовании принадлежащего гражданину земельного участка, если при этом сооружение или перестройка здания, пристройка к нему ведутся без установленного разрешения или без надлежащим образом утвержденного проекта, с существенным отклонением от него или с грубым нарушением основных строительных норм и правил (ч.1, ст. 376 «Самовольное строительство»).

В ч. 1 ст. 376 ГК Украины определено понятие самовольного строительства.

Объект недвижимости может считаться самовольно построенным при наличии одного из условий:

-- земельный участок не отведен для этой цели;

-- отсутствует разрешение на застройку;

-- отсутствует утвержденный проект;

-- при строительстве были допущены существенные нарушения строительных норм.

Отсутствие у застройщика отвода земельного участка под строительство означает, что застройщик или самовольно занял землю, или нарушил его целевое назначение. В первом случае речь идет о захвате земельного участка, за эти действия предусмотрена уголовная ответственность, в соответствии со ст. 197-1 УК Украины. Нарушение застройщиком целевого назначения земельного участка является более распространенным случаем.

Закон Украины «О регулировании градостроительной деятельности» предусматривает обязанность застройщика подготовить предварительно целый ряд документов, в том числе получить необходимые документы на земельный участок и согласовать в соответствующих органах проект строительства.

Основным документом, который легализует строительство, является разрешение сессии городского или поселкового совета на осуществление строительства и разрешение на проведение строительных работ, издаваемое специализированной инспекцией государственного архитектурно-строительного контроля (далее -- инспекция ГАСК). Отсутствие этих документов означает, что объект недвижимости возводится самовольно.

В соответствии со ст. 125 ЗК право собственности или право постоянного пользования на земельный участок возникает лишь после получения его собственником или пользователем документа, который удостоверяет право собственности или право постоянною пользования земельным участком, и его государственной регистрации, а право аренды земельного участка возникает после заключения договора аренды и его государственной регистрации. Приступать к использованию земельного участка до установления его границ в натуре (на местности), получение документа, который удостоверяет право на него, и государственной регистрации запрещается.

Раздел II. Специфика и порядок приобретения права собственности на жилье

2.1 Право собственности на жилье

Право человека на жилье принадлежит к основным правам каждого человека. Реализация этого права гарантируется основными международно-правовыми конвенциями о правах человека и положениями Конституции Украины.

Всеобщая декларация прав человека устанавливает, что каждый человек имеет право на такой жизненный уровень, включая пищу, одежду, жилище, медицинский уход и необходимое социальное обслуживание, который необходим для поддержания здоровья и благосостояния его самого и его семьи (ст. 25). Согласно Международному пакту об экономических, социальных и культурных правах 1966 г. государства, участвующие в настоящем Пакте государства признают право каждого на достаточный жизненный уровень для него и его семьи, включающий достаточное питание, одежду и жилище, и на непрерывное улучшение условий жизни [1].

Нормы ст. 47 Конституции Украины также устанавливают право каждого на жилье, обязательства государства создавать условия, при которых каждый гражданин будет иметь возможность построить жилье, приобрести его в собственность или взять в аренду. Обязанность государства и органов местного самоуправления предоставлять гражданам, нуждающимся в социальной защите жилье бесплатно или за доступную для них плату в соответствии с законом [2].

Нормативными положениями, направленными на реализацию принципов, закрепленных в ст. 47 Конституции Украины есть правила главы 1 раздела 3 Жилищного кодекса Украины о предоставлении жилых помещений в домах государственного и общественного жилищного фонда.

Норма ст. 47 Конституции Украины устанавливает право каждого на жилье, тем самым распространяя субъектную сферу данного права не только на граждан Украины, а и на лиц без гражданства и иностранцев, которые на законных основаниях находятся на территории Украины. Однако в ЖК Украины нормы, посвященные предоставлению жилых помещений в домах общественного и государственного жилищных фондов распространяют свое действие, прежде всего, на граждан, на что непосредственно указывают положения ст. 31 Кодекса [3].

Реализация конституционного права на получение жилья осуществляется несколькими способами: во-первых, путем создания государством необходимых материальных, социальных и правовых условий при которых каждый гражданин сможет построить жилье, приобрести его в собственность или взять в аренду. Правовые механизмы, направленные на детализацию конституционного положения о приобретении и аренде жилого помещения закреплены в нормах ГК Украины (например, глава 54 «Купля-продажа», глава 59 «Наем (аренда) жилья» ). Во-вторых, путем предоставления государством и органами местного самоуправления бесплатно или за доступную плату жилья гражданам, нуждающимся в социальной защите.

Правовые, организационные и социальные принципы государственной политики по обеспечению конституционного права социально незащищенных слоев населения Украины на получение жилья определяются Законом Украины «О жилищном фонде социального назначения» N 3334-IV от 12 января 2006 г.

2.2 Жилье как объект права собственности

ГК Украины раскрывает в ст. 379-385 28 главы право собственности на жилище. Определение понятия «жилище» содержится в ст. 379 ГК. Жилищем физического лица является жилой дом, квартира, другое помещение, предназначенные и пригодные для постоянного проживания в них. Жилье является обобщающим понятием определенной группы объектов недвижимости, может быть объектом гражданских правоотношений.

Важнейшим признаком жилища является пригодность его для постоянного проживания в нем физических лиц. Пригодное для проживания жилище образует жилищный фонд Украины (ст. 4 ЖК УССР). Не считаются жилищем отдельные производственные помещения, вагончики, подвалы, сараи, гаражи, передвижные контейнеры и т.п.

Разновидностями жилища в соответствии с ГК являются: жилой дом, усадьба, квартира. Видами жилья является жилой дом, квартира и др.

Жилой дом определяется согласно ст. 380 ГК как, во-первых, здание капитального (а не временного, скажем, сезонного) типа, во-вторых, построенное с соблюдением требований, установленных законом, другими нормативно-правовыми актами (т.е. законом выдвигаются главным образом требования относительно первоначального способа приобретения права собственности на нее), в-третьих, предназначенное для постоянного в нем проживания.

Дом может находиться в собственности разных субъектов гражданских отношений. ГК отдельно упоминает в качестве собственника дома жилищно-строительный (жилищный) кооператив, указывая, что дом, построенный или приобретенный таким кооперативом, является его собственностью. При этом член жилищно-строительного (жилищного) кооператива имеет право владения и пользования, а при согласии кооператива -- и распоряжения квартирой, которую он занимает в доме кооператива, если он не выкупил ее (ст. 384 ГК).

Усадьба, в соответствии со ст. 381 ГК, является сложной чем жилой дом вещью, имеет следующие составляющие: земельный участок вместе с расположенным на нем жилым домом, хозяйственно-бытовыми зданиями, наземными и подземными коммуникациями, многолетними насаждениями. При этом, если в договоре (или сделке) об отчуждении устанавливается как предмет жилой дом, то считают, что отчуждается вся усадьба, если другое не установлено договором или законом. Как следует из этого определения, усадьба является сложным имущественным комплексом, который включает земельный участок, жилой дом, вспомогательные помещения, многолетние насаждения и т.п. Жилой дом усадебного типа состоит из жилых и вспомогательных (нежилых) помещений. На приусадебных земельных участках, кроме жилых домов, размещаются хозяйственные здания и сооружения. К пристройкам принадлежат: пристроенные жилые комнаты и вспомогательные помещения.

Квартира как объект права собственности согласно ст. 382 ГК представляет собой изолированное помещение в жилом доме, пригодное для постоянного в нем проживания. Впрочем в квартире есть и помещения нежилого характера, - балкон или веранда, кухня и т.д., которые являются ее необходимыми частями и атрибутами.

Квартирой является изолированное помещение в жилом доме, предназначенное и пригодное для постоянного в нем проживания (часть 1 ст. 382 ГК). Квартира -- это часть жилого дома, предназначенная для проживания одной или нескольких семей, имеющая оборудованные жилые и подсобные помещения, отдельный выход на лестничную клетку, галерею, в коридор или на улицу.

Следует различать право собственности на такие объекты, как квартиры и жилой дом, в котором они размещены. Понятно, что в многоэтажном доме, в котором расположены квартиры, есть и другие помещения - крыши, подъезды, лестницы, коридоры и т.д., которые именуются вспомогательными. К дому могут примыкать и сооружения или здания, предназначенные для обеспечения потребностей всех владельцев квартир. Кроме того, дом имеет различное оборудование (механическое, электрическое, сантехническое и др.), а пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Все указанные объекты составляют единое неотрицательное целое с жилым домом и квартирами. Эти помещения принадлежат на праве общей собственности всем пользователям и собственникам квартир многоквартирного жилого дома и представляют собой общее неделимое имущество. При этом вспомогательные помещения следует отличать от нежилых помещений, расположенных в многоквартирном жилом доме и не предназначенных для его обслуживания, а могут использоваться для размещения в них магазинов, парикмахерских, офисов и т.п. Эти помещения могут находиться на праве коммунальной или частной собственности. Смешивать правовой режим нежилых и вспомогательных помещений недопустимо.

Право собственности на квартиру может возникать на основании гражданско-правового договора (купли-продажи, мены и т.п.), приватизации квартиры государственного фонда, выкупа квартиры членом жилищно-строительного (жилищного) кооператива (часть 3 ст. 384 ГК).

Вспомогательные помещения, в соответствии с п. 2 ст. 10 Закона Украины «О приватизации государственного жилищного фонда», становятся объектами права общей собственности сособственников многоквартирного дома, то есть их общим имуществом, одновременно с приватизацией гражданами квартир, что удостоверяется единым документом -- свидетельством о праве собственности на квартиру [14].

Собственник неприватизированной квартиры многоквартирного дома является совладельцем вспомогательных помещений наравне с собственниками приватизированных квартир.

2.3 Возникновения права собственности на жилье

Момент возникновения права собственности на жилье имеет важное практическое значение. ГК Украины в ст. 316 определяет право собственности как право лица на вещь (имущество), которое оно осуществляет в соответствии с законом по своей воле, независимо от воли других лиц. Ст. 317 раскрывает содержание права собственности, которое составляют три правомочности: право владения, пользования и распоряжения. На возможность законного осуществления этих правомочностей как раз непосредственно и влияет момент возникновения права собственности.