16. GC Development Group [Электронный ресурс] // GC Development Group Девелоперская компания ОАО «Джи Си Девелопмент Груп», 2012. - Режим доступа : http://www.gcdevelopment.ru/, свободный. - Загл. с экрана. (20.05.2012)

17. Jensen Group [Электронный ресурс] // Jensen Group, 2008. - Режим доступа : http://jensen.ru/?lang=ru, свободный. - Загл. с экрана. (20.05.2012)

18. Renaissance Development [Электронный ресурс] // Renaissance Development, 2012. - Режим доступа : http://www.rendvlp.com/core-rus.html/, свободный. - Загл. с экрана. (20.05.2012)

19. Rising political risk sees Russia and Pakistan join Somalia, DR Congo and Iraq in Maplecroft ranking of 10 most volatile business environments [Electronic resource]// Maplecroft Ltd., 2012. - Режим доступа:

http://maplecroft.com/about/news/pra_2011.html, свободный. - Загл. с экрана (20.05.2012)

20. Setl Group [Электронный ресурс] // «Setl Group», 2007. - Режим доступа : http://www.setlgroup.ru/, свободный. - Загл. с экрана. (20.05.2012)

Приложение

Оценка БЦ Jensen House

Первичный SWOT-анализ

Сильные стороны.

Главным преимуществом бизнес-центра Jensen House является его высокое качество, за счет чего он считается бизнес-центром класса А. Таких объектов в Санкт-Петербурге достаточно много (42 на конец 2011 г.), поэтому в данной части работы своей целью мы поставили определение преимуществ и слабостей Jensen House относительно именно этих объектов ввиду того, что конкурентное преимущество над бизнес-центрами других классов кажется очевидным, либо же цели их существования различаются ввиду ориентации на различный сегмент потребителей-арендаторов. Особое внимание уделялось сравнению Jensen House с БЦ Сенатор, находящимся по адресу В.О. 17-я линия д. 22, т.е. в непосредственной близости к Jensen House и имеющим схожие особенности внешней среды.

В целом, бизнес-центры класса А предлагают схожий спектр услуг (услуги ресепшн, почтовые ящички в холле, пассажирские лифты, система кондиционирования, резервное энергоснабжение, круглосуточная охрана), однако у Jensen House имеются некоторые преимущества. Среди них отдельно стоит отметить те, которые предлагают схожие сервисы на выбор арендатора, т.е. являются кастомизированными, примером чего служит возможность выбора оператора цифровой телефонии и интернета (7 операторов).

Особенностью любого недвижимого объекта является его местоположение, и часто именно этот фактор является решающим при выборе того или иного офисного помещения. Более того, эта характеристика действительно уникальна для каждого здания. Что касается Jensen House, его расположение в Василеостровском районе является сильной стороной бизнес-центра. Во-первых, район характеризуется развитой инфраструктурой, связанной с наличием магазинов, кафе и ресторанов, аптек и т.д. Более того, до бизнес-центра легко и относительно недолго можно добраться из любой точки города при помощи общественного транспорта, например, метрополитена. Во-вторых, расположение Jensen House благоприятно с эстетической точки зрения, ввиду расположения в историческом районе города: из окон бизнес-центра открывается вид на набережную Невы и стадион Петровский. Подобный фактор весьма престижен и важен для ценителей городской архитектуры и петербургских видов.

Слабые стороны.

В целом по городу арендные ставки Jensen House не являются завышенными, однако в сравнении с БЦ Сенатор они оказываются более высокими. В то время как ставки в БЦ Сенатор варьируются от 950 до 1200 руб./кв. м., в Jensen House - от 950 до 1350 руб./кв. м., при этом стоимость близких по площади офисов выше у последнего.

Другой слабой стороной является отсутствие крупной парковки, как и собственного подземного паркинга. Предполагается, что владельцы автомобилей могут использовать прилегающие улицы, однако существует вероятность нехватки парковочного места в непосредственной близости к зданию.

Также местоположение центра обладает не только преимуществами, но и недостатками. Так, расположение вблизи одних из наиболее транспортно-загруженных улиц и мостов (Тучков мост, Биржевой мост, наб. Макарова Кадетская и 1я линии, Средний пр. В.О.) также создаёт трудности для владельцев автомобилей, связанные с транспортными заторами на дорогах.

Возможности и угрозы.

В данном случае за возможности и угрозы приняты те факторы, которые могут вызвать изменения рыночной стоимости БЦ, либо же повлиять на число его арендаторов.

Возможности

Инфраструктурные возможности:

Ввиду того, что данный фактор подробно рассматривались в других частях работы, здесь будут кратко указаны направления его влияния.

Открытие вестибюля станции «Спортивная-2» в 2014 г. поможет разгрузить транспортную и пешеходную нагрузку, а также сгладить негативный эффект от возможного закрытия Тучкова моста в это же время. Данный фактор может повысить стоимость Jensen House. Запуск Центрального участка ЗСД улучшит инфраструктуру Васильевского острова, что, вероятно, повысит стоимость бизнес-центра и увеличит активность арендаторов (иначе, повысить доход от сдачи офисов в аренду). Что касательно мер правительства по транспортной разгрузке, это может повысить стоимость бизнес-центра и активность арендаторов (доход от сдачи офисов в аренду) по тем же причинам.

Возможность развития водного транспорта в ближайшие несколько лет пока представляется маловероятной, однако уже сейчас можно задуматься о его потенциале. Несмотря на практическое отсутствие общественного водного транспорта, частные катера и паромы могут быть использованы для передвижения по рекам и каналам города. В будущем же расположение Jensen House на набережной Невы еще в большей степени может сыграть роль положительного инфраструктурного фактора, что может повысить активность арендаторов (доход от сдачи офисов в аренду) и рыночную стоимость бизнес-центра.

Экономические возможности:

Что касается роста арендных ставок, значимость этого фактора не может не быть очевидной, ввиду того, что повышение арендных ставок в отрасли повысит доход от сдачи офисов Jensen House.

Угрозы

Проведение работ по реставрации мостов (Дворцовый, Тучков) существенно осложняет транспортную ситуацию в центре Петербурга, что может снизить активность арендаторов и стоимость Jensen House.

В свою очередь, чувствительность арендаторов к повышению арендных ставок в настоящее время есть тормозящий фактор к увеличению доходов бизнес-центра.

Пожалуй, очень серьезной угрозой можно считать рост конкуренции за счет строительства новых бизнес-центров класса А, сопровождающуюся изменениями спроса арендаторов. Говоря о конкретных фактах, большой угрозой является завершение работы над проектом «Невская Ратуша» (ВТБ Девелопмент), запланированное на 2014 г. Помимо различных сооружений, комплекс будет включать 8 бизнес-центров класса А, что существенно повлияет на конкуренцию бизнес-центров класса А в Санкт-Петербурге. Это может снизить активность арендаторов Jensen House. Спроса имеет особое влияние на БЦ, т.к. непосредственно относится к его местоположению.

Раскрытие стратегических опций.

Стратегические опции SO:

Данный тип стратегий предполагает использование возможностей внешней среды через сильные стороны бизнес-центра.

1. Повышение уровня сервиса за счет организации парковки водного транспорта

Подобная мера может быть опережающей городские тенденции, а также могла бы придать Jensen House статус более элитарного относительно конкурентных бизнес-центров. Также, подобное решение повысило бы уровень развитости инфраструктуры вблизи рассматриваемого объекта.

2. Повышение арендных ставок по мере развития инфраструктуры

Инфраструктурные возможности повышают качество бизнес-центра. Следовательно, по мере реализации инфраструктурных проектов можно будет повышать уровень арендных ставок, что будет оправдано качественными изменениями окружающей среды, а также общим трендом увеличения арендных ставок. Стоит отметить, что инфраструктурные возможности позволяют компании увеличивать ставки более быстрыми темпами, чем в среднем по отрасли.

3. Продажа бизнес-центра к моменту повышения его стоимости за счет инфраструктурных возможностей (2014 г.)

Большая часть упомянутых инфраструктурных проектов будут реализованы в 2014 г. Представляется, что именно это время будет оптимальным для продажи Jensen House по возросшей стоимости.

Стратегические опции WO:

Стратегии «WO» связаны с рассмотрением будущих возможностей и путей их реализации и преодолением слабых сторон через эти возможности.

1. Организация водной парковки

Недостаток малого паркинга может быть компенсирован за счет организации водной парковки, т.к. на частное движение по рекам и каналам Санкт-Петербурга не наложено ограничений.

2. Неизменность/повышение ставок через 2-3 года за счет отраслевой динамики и улучшения инфраструктуры

Улучшение инфраструктурного фактора и динамики роста ставок позволяет компании в будущем оставить уровень ставок на том же уровне, либо повысить его, несмотря более дорогие условия аренды в Jensen House, чем в БЦ «Сенатор». Это связано с тем, что некоторые возможности Jensen House недоступны «Сенатору», как-то: близость к вестибюлю «Спортивная -2», потенциал использования водного транспорта. В совокупности с общими для двух бизнес-центров возможностями (ЗСД, меры по разгрузке, рост ставок), Jensen House испытает на себе влияние большего числа изменений в среде, которые во многом взаимосвязаны друг с другом, что может оказать синергетический эффект на привлекательность Jensen House.

3. Продажа бизнес-центра к моменту улучшения инфраструктурного положения (2014 г.)

К 2014 г. наблюдается реализация целого ряда мер по транспортной разгрузке, что в значительной мере снижает негативное влияние месторасположения Jensen House на его привлекательность. Предлагается именно в этот момент продать бизнес-центр ввиду устранения помех к повышению его стоимости к 2014 г.

Стратегические опции ST:

Стратегии, основывающиеся на сочетании «сильные стороны - угрозы», предполагают максимальное использование сильных сторон бизнес-центра и минимизацию возможных внешних угроз.

1. Продажа бизнес-центра к моменту появления сильных конкурентов и большего изменения спроса (2014 г.)

К 2014 г. будет реализован проект «Невская Ратуша», который потенциально может осложнить конкурентную ситуацию на рынке коммерческой недвижимости класса А. Другой причиной к продаже является изменение спроса на недвижимость в различных районах Санкт-Петербурга. Тем самым, компания будет терять текущую прибыль. Выгодная продажа за счет его преимуществ кажется нам оптимальных выходом из такой ситуации.

Стратегические опции WT:

Стратегическая группа «слабые стороны - угрозы» направлена на минимизацию слабых сторон и превращение угроз в возможности.

1. Снижение ставок в ближайшее время

Ввиду высокого уровня ставок Jensen House относительно «Сенатора» и чувствительности к росту ставок арендаторов имеет смысл снизить ставки в ближайшее время для повышения активности арендаторов.

2. Продажа бизнес-центра к моменту ухудшения инфраструктурного положения, роста конкуренции и реструктуризации спроса (2014 г.)

Сочетание указанных слабых сторон и угроз (закрытие Тучкова и Дворцового мостов) приведет к значительному снижению активности арендаторов. Однако на рыночную стоимость бизнес-центра эти факторы имеют меньшее влияние. Следовательно, будет оптимальной продажа в 2014 г.

Выводы по стратегическим опциям

· В ближайшее время компании стоит снизить арендные ставки для повышения активности арендаторов

· В период до 2014 г. компания имеет возможность вернуть уровень арендных ставок и даже повысить его за счет положительных инфраструктурных изменений и отраслевой динамики. В это же время может наблюдаться рост рыночной стоимости «Jensen House».

· В 2014 г. представляется оптимальной продажа бизнес-центра ввиду ухудшения инфраструктуры, ужесточения конкуренции на рынке коммерческой аренды и изменения спроса арендаторов. Это может также стать частью процесса реструктуризации текущей прибыли компании.

Размещено на Allbest.ru