Экспертиза инвестиционных проектов

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

1. Описание объекта

2. Анализ конкурентов

3. Маркетинговый план: ставка аренды и прогноз доходов

4. Оценка инвестиций

5. Операционные расходы

6. Заемные средства

7. Налоговое окружение

8. Финансовая модель

1. Описание объекта

Этот бизнес-центр представляет собой административное здание, которое находится в шаговой доступности от станции метрополитена «Шаболовская». Аренда офиса в проектируемом БЦ в первую очередь подходит небольшим компаниям, желающим с минимальными затратами открыть представительство в Москве.

В здании располагаются переговорные комнаты, подходящие для проведения деловых встреч в спокойной обстановке. Комнаты оборудованы копировально-множительной техникой.

Для хранения оргтехники, документации и забытых посетителями ценных вещей предусмотрены сейфы и защищенные ячейки. На территории объекта действует пропускная система. Для разового прохода потребуется документ, являющийся удостоверением личности. Информацию о деятельности компании и рекламные буклеты можно размещать на специальных стендах, находящихся на территории БЦ.

Адрес: Москва, Донская улица, д. 28

Метро - «Шаболовская» (10 минут пешком)

Ближайшие автомагистрали - ул. Шаболовка (400 м),

Ленинский проспект (1 км), ТТК (5 км), Садовое кольцо (5 км).

Охрана в рабочее время и система контроля доступа, видеонаблюдение на входах в здание.

В пешеходной доступности от офисного центра находятся кафе и рестораны, как эконом, так и бизнес-класса.

Наличие развитой транспортной системы (станций метро, трамвайных, автобусных остановок) делает удобным любой подъезд (как на личном, так и на общественном транспорте) на территорию делового комплекса.

Характеристики БЦ:

o Общая площадь объекта: 8 000 кв. м.

o Площадь офисов: 6 200 кв. м.

o Этажность: 4 этажа.

o Высота потолков: 2,7 м.

o Планировка: кабинетная.

o Техническое оснащение: централизованная система приточно-вытяжной вентиляции (без возможности регулирования), система пожарного оповещения.

o Лифты: отсутствую.

o Безопасность: видеонаблюдение и охрана.

o Инфраструктура: банки, рестораны и кафе в шаговой доступности.

o Парковка: бесплатная наземная парковка на 40 м/м

o Офис находится в 10 минутах ходьбы от станции метро Шаболовская

o Отличная транспортная доступность

В наличии офисы:

· 4 офисов по 250 кв.м.

· 8 офисов по 220 кв.м.

· 6 офисов по 200 кв.м.

· 20 офисов по 88 кв.м.

· 40 офисов по 12 кв.м.

Срок строительства - 1 год

Рисунок 1



Рисунок 2

маркетинговый недвижимость финансовый инвестиция

Для определения класса строящегося объекта проведем анализ перечисленных характеристик, придерживаясь основных пунктов классификации Colliers International.

Анализ класса объекта:

1.2. Система климата - центральная, регулируемая, но не круглогодичная, т.е. как в классе В+

1.4. Система пожарного оповещения. Значит - В

1.5. Четыре этажа, а лифта нет. Значит - В

1.8. Охрана в рабочее время и система контроля доступа. Значит - В+

2.1. Высота потолка - 2,7 м. Значит - В

2.6. Состояние помещений: без отделки- В

3.1. Никаких свалок, никаких заводов - А

3.2. 10 минут пешком от метро - В+

4.2. Здание между ТТК и Садовым кольцом. Парковка наземная. Значит - А.

6.1. Нанимаем управляющую компанию. Не лучшую, но профессиональную. В+

6.3.З она ожидание и ресепшн есть. А

6.4. Кафетерий и банкомат, а также магазины в шаговой доступности. В+

Таблица 1

Пункт	Класс
1.2	В+
1.4	В
1.5*	В
1.8	В+
2.1	В
2.6*	В
3.1	А
3.2	В+
4.2	А
6.1*	В+
6.3	А
6.4	В+

Заданием на разработку проекта установлено требование: для отнесения офисного центра к определенному классу необходимо соответствие объекта минимум 10 требованиям, предъявляемым к классу. При этом необходимо соблюдение обязательных пунктов, отмеченных знаком «*».

Из вышеприведенной таблицы, очевидно, что объект по 9 пунктам отвечает требованиям к офису класса А. При этом в офисном центре не предполагается устройство лифтов. Отсутствие лифтов неприемлемо для офисов класса А. Таким образом, проектируемый офисный центр можно отнести к классу В.

Объект является офисным зданием, расположенным по адресу: г. Москва, Донская улица, д. 28.



Рисунок 3

Улица Донская находится в Южным административном округе, граничит с Центральным административным округом (район «Тверской») и с Южно-западным административным органом.

Рисунок 4

Донскамя умлица -- старинная улица в центре Москвы на Якиманке и в Донском районе между проездом Апакова и 2-м Верхним Михайловским проездом.

Донская улица начинается от проезда Апакова немного южнее Калужской площади и проходит на юго-запад, расходясь под острым углом с Ленинским проспектом (на западе) и Шаболовкой (на востоке). Пересекает улицу Академика Петровского, справа к ней примыкает Малый Калужский переулок, затем слева -- 1-й Донской проезд, за которым улица поворачивает западнее, а затем -- на юг, огибая Донской монастырь. Справа примыкает улица Стасовой, затем проходит вдоль восточной стороны Донской площади, за которой на улицу выходит 4-й Донской проезд. Пересекает улицу Орджоникидзе, затем 1-й Верхний Михайловский проезд и продолжается вплоть до 2-го Верхнего Михайловского проезда.

Здания и сооружения.

По нечётной стороне:

• № 1 -- гостиница «Академическая»;

• № 3 -- отделение связи № 49-В-119049;

• № 9 -- библиотека № 47 ЦАО; Музей предпринимателей, меценатов и благотворителей;

• № 11, строение 1 -- Гагаринский районный суд (районы: Академический, Гагаринский, Ломоносовский, Обручевский);

• № 13, строение 1 -- Обибанк;

• № 15 -- РАО Роснефтегазстрой;

• № 21 -- лицей № 1546 «Плехановец»; школа № 570;

• № 29 -- бывший особняк, выстроен в 1903 г. техником архитектуры И. Климовым для купчихи А.П. Мельниковой;

• № 33 -- Дом культуры Московского государственного текстильного университета им. А.Н. Косыгина; Московский государственный симфонический оркестр для детей и юношества;

• № 37 -- Ремесленное училище им. К. Солдатенкова (1907, архитектор Н.Н. Благовещенский; 1910, архитектор В.В. Шервуд), сейчас -- лицей № 1553 «на Донской»; Дом научно-технического творчества молодёжи;

• № 37, корпус 3 -- Московское объединение ветеринарии;

• № 43 -- Клиника неврозов СКБ № 8 им. З.П. Соловьева;

По чётной стороне:

• № 4, строение 3 -- банк «Флора-Москва»;

• № 6 -- Управление по ЦАО Главного управления МЧС по Москве;

• № 8 -- Московское общество греков;

• № 10 -- Французская академия красоты и образования; школа № 16;

• № 12, корпус 1-2 -- Русская винно-водочная компания;

• № 20 -- Храм Ризоположения на Донской;

• № 14, строение 2 -- Русславбанк; № 18/7 (1-й этаж) -- посольство Республики Конго.

2. Анализ конкурентов

Проведенный анализ характеристик будущего офисного центра позволяет проводить изучение конкурентов в том же сегменте и классе, что и рассматриваемый объект. Анализ конкурентов проводится на локальном рынке (в зоне тяготения ближайших к объекту транспортных узлов). В случае отсутствия конкурентов в зоне тяготения ближайших ТПУ, их следует искать в пределах одного пояса, исходя из приведенной схемы зонирования Московского региона.



Рисунок 5. Зонирование Москвы.

1. Центр - зона от Кремля до Садового кольца;

2. Зона от Садового кольца до ТТК;

3. Зона от ТТК до МКАД;

4. Ближнее Подмосковье - до 10 км от МКАД;

5. Среднее Подмосковье - от 10 до 30 км от МКАД;

6. Дальнее Подмосковье - от 30 до 70 км от МКАД;

7. Седьмой пояс - от 70 км от МКАД.

В данном случае конкуренты были обнаружены локально у тех же станций метро.

При анализе ценовых предложений конкурентов одним из наиболее важных пунктов будет являться переход от цены предложения, указанного в описании объектов-конкурентов, к цене сделки, по которой фактически будет заключен договор. Для этого от цены предложения следует отнять размер «уторговывания». Для среднего класса по экспертным данным уторговывание составляет 7% от цены предложения.

Объект-аналог №1. Предлагается офисный блок на 2-м этаже 3-х этажного административного здания, выполнен качественный ремонт, на 1-м этаже расположено уютное кафе.

· Адрес - Люсиновская ул. д.62

· Бизнес-центр класса В

· Расстояние от метро: до 10 минут пешком

· Округ: ЮАО?

· Предлагаемая площадь: 240 кв.м.

· Вид планировки: смешанная планировка

· Высота потолка (h): 3 м.

· ?Коммуникации: интернет / телефония

· Вентиляция: приточно-вытяжная.

· Санитарный узел: санузел на этаже

· Парковка: наземная.

· Лифты: нет.

· Инфраструктура: столовая, кафе, ресторан, банк

Цена оферты: 25992 руб./м²/год

Уторговывание для среднего класса: 7%

Цена сделки: 25992 (100% - 7%) = 24172 руб./м²/год с НДС

Рисунок 6. Объект-аналог №2.

Предлагается в аренду офисный блок в деловом комплексе класса "В". Бизнес-центр находится в 6-и минутах ходьбы от м. Шаболовская и Октябрьская. Коммерческие условия: УСН, эксплуатационные расходы и коммунальные платежи включены в базовую ставку, кроме электричества. Так же есть вакантные блоки: 47, 87, 150 кв.м. Качественная отделка зон общего пользования. Презентабельный фасад здания. Огороженная территория.

· Адрес: Мытная ул. 46/2, стр. 5

· Бизнес-центр класса В

· Вентиляция: приточно-вытяжная

· Охрана: объект находится под охраной, видеонаблюдение.

· Расстояние от метро: до 7 минут пешком

· Округ: ЮАО

· Предлагаемая площадь: 120 кв.м.

· Вид планировки: зальная планировка (open space)

· Высота потолка (h): 3 м.

· Коммуникации: интернет / телефония

· Санитарный узел: санузел на этаже

· Парковка: есть

· Лифты: есть

· Инфраструктура: кафе-столовая.

· Общая площадь здания: 5990,8 м²

Цена оферты: 29400 руб./м²/год

Уторговывание для среднего класса: 7%

Цена сделки:

29400 (100% - 7%) = 27342 руб./м²/год с НДС



Рисунок 7. Объект-аналог №3

Предлагается в аренду офисный блок на 3-ем этаже отдельного строения на территории делового комплекса класса "B+". Коммерческие условия аренды: арендная плата включает в себя НДС и эксплуатационные расходы, коммунальные платежи оплачиваются отдельно - 50 $ за кв.м. в год с НДC. Электроэнергия оплачивается по факту потребления. М/м - 7.600 рублей в месяц с НДС из расчёта 1 м/м на 100 кв.м. арендуемой площади. Возможность проведения интернета и связи с любым провайдером. Рецепция. Огороженная территория.

· Адрес: Шаболовка ул. 31, стр. 8

· Бизнес-центр класса В+

· Округ: ЮАО

· Вентиляция: приточно-вытяжная,

· Охрана: видеонаблюдение,

· Расстояние от метро: до 3 минут пешком

· Предлагаемая площадь: 155 кв.м.

· Вид планировки: кабинетная планировка

· Высота потолка (h): 3.5 м.

· Коммуникации: интернет / телефония

· Санитарный узел: санузел в блоке

· Паковка: есть

· Лифты: есть

· Инфраструктура: две столовые, кафе-бар, два ресторана, визовый центр Германии, нотариус и многое другое.

· Общая площадь здания: 31500 м²

Цена оферты: 24990 руб./м²/год

Уторговывание для среднего класса: 7%

Цена сделки:

24900 (100% - 7%) = 23240 руб./м²/год с НДС

Рисунок 8. Объект-аналог №4.

Местоположение здания: Особняк расположено в тихом Донском районе Южного административного округа (ЮАО) Москвы, недалеко от Свято-Донского монастыря, на пересечении улиц Орджоникидзе и Серпуховский вал. Рядом пролегают Ленинский проспект, Люсиновская и Мытная улицы, обеспечивающие удобный доступ к Садовому и Третьему транспортному кольцу, расстояние до которых составляет 2 км и 1 км, соответственно. Ближайшие станции метро "Шаболовская" и "Тульская" находятся в нескольких минутах ходьбы от здания. Парковка: Предоставляется 8 м/м перед зданием.

· Адрес: ул. Шаболовская д.67

· Бизнес-центр класса В

· Округ: ЮАО

· Вентиляция: приточно-вытяжная,

· Охрана: видеонаблюдение,

· Расстояние от метро: до 8 минут пешком

· Планировка: зально-кабинетная планировка

· Потолки: 3м

· Коммуникации: интернет/телефония

· Парковка: нет

· Лифты: нет

· Инфраструктура

· Общая площадь: 1465 кв.м

Цена оферты: 14196 руб./м²/год

Уторговывание для среднего класса: 7%

Цена сделки: 14196 (100% - 7%) = 13203 руб./м²/год с НДС

Бизнес-центр «Влакра» (Vlakra) расположен по адресу Москва, Малая Калужская улица, 15 в районе Донской, ЮАО. До ближайшей от бизнес-центра станции метро - Шаболовская - 6 мин пешком. В бизнес-центре «Влакра» собственник предлагает офисные помещения в диапазоне от 110 до 4500 кв.м. Офисный центр располагает возможностью аренды парковочных мест.



Рисунок 9. Объект-аналог №5

· Адрес: Малая Калужская улица, 15

· Бизнес-центр класса В

· Округ: ЮАО

· Вентиляция: приточно-вытяжная, центральное кондиционирование

· Охрана: видеонаблюдение,

· Расстояние от метро: до 15 минут пешком

· Предлагаемая площадь: 170 кв.м.

· Вид планировки: кабинетная планировка

· Высота потолка (h): 3 м

· Коммуникации: интернет / телефония

· Санитарный узел: санузел в блоке

· Паковка: аренда

· Лифты: нет

· Инфраструктура: банки, кафе, рестораны.

· Общая площадь здания: 5000 м²

Цена оферты: 16200 руб./м²/год

Уторговывание для среднего класса: 7%

Цена сделки: 16200 (100% - 7%) = 15066 руб./м²/год с НДС

Рисунок 10

3. Маркетинговый план: ставка аренды и прогноз доходов

Для достоверного планирования будущих доходов от объекта недвижимости необходимо определить достоверную возможную ставку аренды полезных площадей здания. В связи с высоким уровнем конкуренции на локальном и региональном рынках коммерческой недвижимости, определение возможной арендной ставки следует проводить в рамках маркетингового принципа «как у конкурентов».

Основой для формирования цены аренды в рассматриваемом объекте недвижимости будет являться информация о конкурентах на локальном рынке, приведенная в главе 4 данного проекта. Для учета возможных отличий рассматриваемых объектов-аналогов от объекта оценки в расчет будет заложена методика определения стоимости недвижимости в рамках сравнительного подхода с внесением процентных корректировок. Для оптимизации длительности расчетов и сохранения максимально высокой достоверности привлеченными экспертами были выявлены следующие ценообразующие факторы и величины корректировок по этим факторам:

Наиболее важные факторы.

Сильно влияют на цену:

· Транспортная доступность

· Внешний вид

· Услуги внутри

· Услуги снаружи

На основании этих 4 факторов сведем объекты в таблицу.

Таблица 2. Сравнения объектов

ФАКТОР	ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ	ОБЪЕКТ 1	ОБЪЕКТ 2	ОБЪЕКТ 3	ОБЪЕКТ 4	ОБЪЕКТ 5
ТРАНСПОРТ	ХОР	ХОР	ХОР	ОТЛ	УДОВЛ	УДОВЛ
ВНЕШ. ВИД	ХОР	ХОР	ОТЛ	УДОВЛ	ХОР	ХОР
ВНУТРИ	ХОР	УДОВЛ	ОТЛ	ХОР	ХОР	УДОВЛ
СНАРУЖИ	ОТЛ	ХОР	УДОВЛ	ОТЛ	УДОВЛ	ХОР

Для учета различий в характеристиках необходимо определить величину корректировок по указанным факторам. Информация о величине корректировок получена от привлеченных экспертов.

Корректировки

Ш Транспортная доступность

Рисунок 11

Корректировка показывает, сколько нужно добавить или вычесть из цены объекта-аналога, чтобы учесть различия в транспортной доступности

Ш Внешний вид

Рисунок 12

Корректировка показывает, сколько нужно добавить или вычесть из цены объекта-аналога, чтобы учесть различия во внешнем виде зданий

Ш Услуги внутри

Рисунок 13

Корректировка показывает, сколько нужно добавить или вычесть из цены объекта-аналога, чтобы учесть различия в уровне инфраструктуры

Ш Услуги снаружи

Рисунок 14

Корректировка показывает, сколько нужно добавить или вычесть из цены объекта-аналога, чтобы учесть различия в уровне внешней инфраструктуры.

Таблица 3. На основании данных корректируем критерии объектов-аналогов

КОРРЕК- ТИРОВКИ	ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ	ОБЪЕКТ 1	ОБЪЕКТ 2	ОБЪЕКТ 3	ОБЪЕКТ 4	ОБЪЕКТ 5
ТРАНСПОРТ	ХОР	0%	0%	-4%	+4%	+4%
ВНЕШ. ВИД	ХОР	0%	-4%	+4%	0%	0%
ВНУТРИ	ХОР	+4%	-4%	0%	0%	+4%
СНАРУЖИ	ОТЛ	+4%	+6%	0%	+6%	+4%
ВСЕГО		+8%	-2%	0%	+10%	+12%
КОЛ-ВО		2	3	2	2	3

Таблица 4. Определим арендную ставку нашего объекта с помощью весов.

	ОБЪЕКТ 1	ОБЪЕКТ 2	ОБЪЕКТ 3	ОБЪЕКТ 4	ОБЪЕКТ 5
Цена сделки	24 172	27 342	23 236	13 203	15 066
Сумма корр.	+8%	-2%	+ 0%	+10%	+12%
Цена с учетом корр.	26 105	26 795	23 236	14 520	16 875
Кол-во корр.	2	3	2	2	3
1/Кол-во корр. (1)	0,500	0,333	0,500	0,500	0,333
Сумма (2)	0,500 + 0,500 + 0,500 + 0,333 +0,333 = 2,166
Вес аналога (1) / (2)	0,230	0,153	0,230	0,230	0,153
Вес аналога в руб.	5560	4183	5344	3036	2305
ЦЕНА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ = 20430

Ставка, по которои? фактически будут сдаваться площади нашего объекта 20 430 руб. в год за 1 кв. м полезнои? площади с НДС.

Доход.

Условия на рынке не позволят нам сдавать абсолютно все площади и получать все деньги от арендаторов единовременно, особенно первые годы эксплуатации.

Вынужденные ограничения валового дохода:

· Заполняемость

· Недоиспользование площадей (переезд арендаторов)

· Неуплата арендатора (банкротство)

· Инфляция (удорожание ресурсов)

Ш Заполняемость

Рисунок 15. Валовый доход по годам определяется как произведение

Ставка аренды * полезная площадь * заполняемость

Ш Недоиспользование площадей

Ш Неуплата арендатора

Рисунок 16.

Ш Инфляция

Прогноз МЭР на 2015-2017 гг.

Рисунок 17

Строительство нашего объекта продолжается 2 года: 2014,2015 гг. Следовательно, первым годом эксплуатации является 2016 год.

Для подсчета денежных потоков приведем величину арендной ставки к ценам 2016 года: 20 430 * 1,055 * 1,059 = 22 825 руб./м²/год с НДС

Рассчитаем прогнозный доход за период первых 10 лет эксплуатации объекта:

Таблица 5

Периоды	2016	2017	2018	2019	2020	2021
Ставка тыс.руб. ( в 2016 )	22825
Площадь кв.м.	6376
Заполняемость	40%	80%	100%	100%	100%	100%
ВАЛОВЫЙ ДОХОД руб. С НДС	58213	116425	145532	145532	145532	145532
С учетом потерь от недоиспользования	55884	111768	139711	139711	139711	139711
С учетом потерь при сборе	53649	107297	134122	134122	134122	134122
Дефлятор МЭР	1	1,047	1,047	1,047	1,047	1,047
ПРОГНОЗНЫЙ ДОХОД тыс.руб. С НДС	53649	112340	140426	140426	140426	140426

Для наглядности построим диаграмму:

Рисунок 18

4. Оценка инвестиций

Основные инвестиции состоят из:

· Стоимость строительства

· Стоимость земли

· Регистрация

- Нематериальные активы (НМА)

· Разрешения

- На строительство

- На ввод в эксплуатацию

- На подключение коммуникаций.

Стоимость строительства.

С_з = НЦС V К_тр К_рег И_пр

С_з - стоимость самого здания

НЦС - нормативная цена строительства

Определяется по сборнику Укрупненные нормативы цены строительства (НЦС-2011)

В соответствии с пунктом 18 технической части государственных сметных укрупненных нормативов цены строительства применяется коэффициент 1,08 в связи со строительством в стесненных условиях застроенной части города

НЦС = 39,22 1,08 = 42,3576 тыс. руб. за 1 м²

V - Мощность (площадь)

V = 8000 м²

К_тр - территориальный поправочный индекс

Коэффициент перехода цен базового региона (Московская область) к ценам субъекта строительства

К_тр = 1,05

К_рег - региональный поправочный индекс

Коэффициент учитывающий регионально-климатические условия и специфику объемно-планировочных решений субъекта строительства

К_рег = 1

И_пр - прогнозный индекс-дефлятор

Таблица 6

Года	Дефляторы, %
2011-2012	106,8
2012-2013	105,5
2013-2014	104,6
2014-2015	104,6
2015-2016	104,7

Базовый год - 2011, строительство начинается в 2014, продолжается 2 года, заканчиваясь на конец 2015(начало 2016 г.)

И _{н стрва} = 106,8 105,5 104,6 = 117,86%

И _{к стрва} = 104,6 104,7 = 109,52 %

С_з = 42,3576 8000 1,05 1 1,23 = 437 638, 723 тыс. руб.

Так же стоимость строительства включает в себя не только затраты на само здание и его внутренние коммуникации, но и внешние коммуникации и благоустройство, которые мы не учли.

С = 437 638, 723 + НС +МАФ +Б + Пр

НС - наружные сети

МАФ - малые архитектурные формы

Б - благоустройство

Пр - прочее

По экспертной оценке стоимости неучтенных систем может быть определена по формуле:

(НС +МАФ +Б + Пр) = 0,15 С_з

Таким образом общая величина затрат на строительство без НДС составляет:

С = С_{з +} 0,15 С_з = 1,15 С_з

С = 1,15 437 638, 723 = 503 284, 531тыс. руб.

Общая стоимость строительства объекта составила 503 284 531 руб.

Стоимость аренды земли.

В составе инвестиций следует учесть также величину выплаты городу за получение права аренды земельного участка.

Таблица 7

Доля от стоимости строительства, %	Территория
40	В пределах Садового кольца
30	от Садового до ТТК
20	от ТТК до МКАДа и за МКАДом

Так как наш строящийся офис расположен между ТТК и садовым кольцом берем 30 % от стоимости строительства.

З = 0,3 С_з = 0,3 437 638, 723 = 131 291, 616 тыс. руб.

Регистрация.

Для регистрации новой организации и получения юридического адреса будет привлечет профессиональный посредник, услуги которого обойдутся нам ориентировочно в 70 000 рублей.

Разрешения.

По экспертной оценке накладные расходы, связанные с выплаты на все разрешения, которые необходимо получить (разрешения на подключение сетей, разрешение на ввод в эксплуатацию, согласование проекта и т.д.), составят 200000 рублей.

Итоговая величина инвестиций.

Каждый вид затрат, кроме аренды земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, облагается налогом НДС в 18 %.

Общее количество инвестиций в наш проект составит:

И_о = (503 284 531 + 70 000 + 200 000 ) 1,18 + 131 291 616 =

634 882 147 рублей

В том числе общая величина НДС составляет:

18% * (503 284 531 + 70 000 + 200 000) = 90 639, 815 тыс.руб.

5. Операционные расходы

Для целей получения возможности быстрой продажи в будущем рассматриваемого арендного бизнеса, в рамках компании-инвестора выделяется дочернее общество, на балансе которого и числится рассматриваемый объект недвижимости. Помимо этого, на балансе дочернего общества будут числиться также право на аренду земли под зданием и бренд объекта недвижимости. Персонал дочернего общества будет состоять из специалистов по управлению доходной недвижимостью. Таким образом, в случае, если будет принято решение избавиться от арендного бизнеса, покупателю можно будет предложить выкупить долю инвесторов в уставном капитале дочернего общества и получить готовый доходный бизнес, укомплектованный всем необходимым и не связанный сторонними обязательствами головной компании.

Для стабильной работы арендного бизнеса у дочернего общества возникнет ряд операционных расходов.

Статья 1. ФОТ

Во-первых, это расходы на фонд оплаты труда сотрудников дочернего общества. Инвесторы проекта сочли необходимым нанять директора компании, разбирающегося в тонкостях создания и управления коммерческой недвижимостью; отраслевого бухгалтера, юриста по сделкам с недвижимостью и двух менеджеров по продажам, которые будут продвигать объект на популярных рекламных площадках и обзванивать имеющиеся базы потенциальных арендаторов. Персонал будет размещен на площадях головной компании, в дальнейшем займет небольшое помещение в построенном объекте.

Таблица 8

Должность	Кол-во	Зарплата, руб. в год	ФОТ, руб. в год
Директор	1 человек	1 080 000	1 080 000
Бухгалтер	1 человек	800 000	800 000
Юрист	1 человек	800 000	800 000
Менеджер	2 человека	480 000	960 000
Секретарь	1 человек	420 000	420 000
			4 060 000

Годовой фонд оплаты труда управляющего персонала.

Статья 2. Офисные расходы.

Расходы на воду, чай, кофе, канцелярию и прочие расходы офиса будут приняты в размере 250 000 руб. в год.

Статья 3. Услуги управляющей компании:

Управляющая компания будет заниматься техническим обслуживанием планируемого доходного здания. Специалисты УК будут выполнять текущий ремонт здания, Стоимость услуг управляющей компании может быть выражена в виде фиксированного годового платежа за обслуживание 1 кв.м. общей площади объекта недвижимости и дифференцироваться в зависимости от класса здания и набора оказываемых услуг.

Таблица 9

Класс	Фиксированная плата за услуги УК, рублей в год за 1 м2общей площади
Высокий	1000
Средний	800
Низкий	600

600*8000 = 4 800 000 рублей в год

Статья 4. Охрана здания

Для защиты от грабежей и нападений на здание будет заключен договор на обслуживание с частной охранной компанией, услуги которой обойдутся ориентировочно в 1 500 000 рублей в год.

Статья 5. Аренда земли

Помимо первоначального взноса городу за право заключения договора аренды, право пользование землей под зданием накладывает обязательство ежегодных выплат арендного платежа. Примем его как 5 % от платы городу за право пользования земельным участком.

131 291 616 * 0,05 = 6 564 580 рублей в год

6. Заемные средства

В качестве заемных средств предоставляется кредит в размере (143000 тыс.руб.)

Процентная ставка по кредиту равна 10% годовых.

Выплаты производятся с третьего года эксплуатации объекта.

Таблица 10

Года	Остаток	Переплаты по кредиту	Ежегодные выплаты без переплат	Ежегодные выплаты
3	143000	14 300,000	17875	32 175,000
4	125 125,000	12 512,500	17875	30 387,500
5	107 250,000	10 725,000	17875	28 600,000
5	89 375,000	8 937,500	17875	26 812,500
6	71 500,000	7 150,000	17875	25 025,000
7	53 625,000	5 362,500	17875	23 237,500
7	35 750,000	3 575,000	17875	21 450,000
8	17 875,000	1 787,500	17875	19 662,500
Сумма переплат	64 350,000

7. Налоговое окружение

Таблица 11

Амортизация	Глава 25 НК РФ	Остаточная стоимость объекта недвижимости, равная первоначальной стоимости его создания за вычетом накопленной амортизации	100%/срок полезного использования = 100%/50 лет = 2%
Отчисления во внебюджетные фонды	ФЗ № 212 от 24.07.2009 г., постановление правительства РФ № 1101 от 30.11.2013 г.	Годовой доход каждого сотрудника, но не более 624 т.р. с человека	30%
НДС	Глава 21 НК РФ	Полученный доход от оказания услуг	18%
Налог на имущество	Глава 30 НК РФ	Кадастровая стоимость объекта, приравненная в проекте к стоимости создания объекта	2,2%
Налог на прибыль	Глава 25 НК РФ	Доходы за вычетом текущих расходов, амортизации, отчислений во внебюджетные фонды, НДС, налога на имущество	20%

Налоговое окружение проекта

Статья 1. Отчисления во внебюджетные фонды

- социального страхования

- медицинского страхования

- пенсионного страхования

30% от ФОТ, но не больше чем 624 00 рублей в год с человека.

Таблица 12

Должность	количество	зарплата, рублей в год	ФОТ, рублей в год
директор	1 человек	1 080 000	1 080000
бухгалтер	1 человек	800 000	800 000
юрист	1 человек	800 000	800 000
менеджер	2 человека	480 000	960 000
секретарь	1 человек	420 000	420 000
Итого:	4 060 000

624 000 3 ++ 420 000= 975 600 рублей в год

Статья 2. Амортизация

А =

И_стр - общая стоимость строительства объекта

t - срок службы объекта

t = 50 лет

А = = 11 877 510 рублей в год

Статья 3. НДС

Величина НДС составляет 18% от ежегодного дохода. Помимо этого может быть возмещен НДС с затрат, направленных на создание объектов основных средств - нашего здания.

503 284 531*0,18 = 90 591 215 руб.

Срок строительства - 2 года.

Ежегодный возврат НДС составит 90 591 215/ 2 = 45 295 607 руб. в год.

Возврат НДС происходит в году, следующем за годом уплаты НДС подрядчику, т.е. на 2 и 3 год реализации проекта.

Статья 4. Налог на имущество

Максимально возможная ставка налога на недвижимое имущество составляет 2,2% от его балансовой остаточной стоимости. Остаточная стоимость равна первоначальной величине инвестиций в строительство минус накопленная амортизация. Первоначальный платеж по налогу на имущество равен:

И_стр0,022 = 503 284 531 0,022 = 11 072 259 рублей в год

Платежи в последующие годы приведены в таблице ниже.

Статья 5. Налог на прибыль.

Налог на прибыль рассчитывается как 20% от чистой прибыли организации после уплаты всех вышеперечисленных налогов и учета всех вышеперечисленных расходов.

Таблица 13

Название	Обоснование	База	Ставка
Амортизация	Глава 25 НК РФ	Остаточная стоимость объекта недвижимости, равная первоначальной стоимости его создания за вычетом накопленной амортизации	100%/срок полезного использования = 100%/50 лет = 2%
Отчисления во внебюджетные фонды	ФЗ № 212 от 24.07.2009 г., постановление правительства РФ № 1101 от 30.11.2013 г.	Годовой доход каждого сотрудника, но не более 624 т.р. с человека	30%
НДС	Глава 21 НК РФ	Полученный доход от оказания услуг	18%
Налог на имущество	Глава 30 НК РФ	Кадастровая стоимость объекта, приравненная в проекте к стоимости создания объекта	2,2%
Налог на прибыль	Глава 25 НК РФ	Доходы за вычетом текущих расходов, амортизации, отчислений во внебюджетные фонды, НДС, налога на имущество	20%

8. Финансовая модель

Расчет ИД

ИД= =0,14

Расчет ВНД

ВНД_Б=(0,1035+*(0,4-0,1035))*100%= 36,9 %

Расчет Т_о (срок окупаемости)

Расчет проводится по суммарному ЧДД на 8^ой год эксплуатации (- тыс.руб.) и полученной прибыли на 3^ий год эксплуатации объекта, при загрузке объекта на 100% (54 093,23 тыс.руб.)

С учетом строительства Т_о будет равен:

Т_о=( 584793,939/ 54 093,23)+10=20.8

Размещено на Allbest.ru