Реализация ПНП "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" на территории Архангельской области

Но меньше всего оказана бюджетная помощь ветеранам и инвалидам. За 2006-2007 гг. жилье получили 21,5 тыс. семей. Это на 17,8 тыс. меньше установленного задания. Уровень исполнения - 54,7%. В этой программе не участвуют по разным обстоятельствам Республика Калмыкия и Чеченская Республика. Запланированных показателей не достиг 61 субъект РФ.

Такие «недоделки» по нацпроекту, по мнению экспертов, связаны, прежде всего, с подготовкой очень большого объема нормативно-правовой базы и неповоротливостью бюрократической системы. Например, при подготовке необходимых подзаконных актов потребовалось более одной тысячи согласующих подписей. В ближайшее время Минрегион представит в правительство предложения по упрощению процедур согласования. Кроме того, серьезным тормозом являются очень разные финансовые возможности регионов. Это послужило одной из причин недостаточного обеспечения жильем льготных категорий - инвалидов и ветеранов.

Наконец, для определения размера субсидии для приобретения жилья молодыми семьями используется не реальная, а расчетная цена квадратного метра, которую каждые полгода утверждает Минрегион. И этот показатель в 2-3 раза ниже рыночной стоимости жилья. Так, на первое полугодие 2008 года расчетный показатель составил 23,4 тыс. рублей за метр, тогда как среднерыночная цена жилья в России достигла 35-40 тыс. рублей. Это означает, что государственная помощь семьям составит не 40, а лишь 15-20 процентов от стоимости приобретаемой квартиры. Остальные 80-85 процентов молодым людям придется погашать самостоятельно или с помощью родителей. По расчетам аналитиков, участвовать в ипотечной программе смогут лишь семьи с доходом не менее 1,5-2 тыс. долларов на человека. Похожая ситуация складывается и с участниками программы государственных жилищных сертификатов (ГЖС). С той лишь разницей, что государство компенсирует им от 75 до 100 процентов расчетной стоимости жилья. С учетом современной стоимости жилья это 20-30 тыс. долларов в зависимости от количества членов семьи и региона вселения. Но на эту сумму нельзя приобрести достойную квартиру.

Не совсем успешно обстоят дела и с решением жилищной проблемы военнослужащих. Дело в том, что они повсеместно отказываются получать ГЖС. Это связано с тем, что они должны сдать государству имеющееся жилье, а их нынешняя жилплощадь зачастую больше той, которую они смогут купить по ГЖС. Единственным «выходом» для военнослужащих в данной ситуации является использование ГЖС в качестве первоначального взноса по ипотеке, но, таким образом, отставной военный вынужден будет до конца своих дней рассчитываться по кредиту за квартиру, которую раньше он получил бы от государства бесплатно. Зато в отчетах он будет фигурировать как обеспеченный жильем за счет средств федерального бюджета.

Сложная ситуация и с очередниками. Сегодня в жилищной очереди томятся 4,5 миллиона семей, и шансы их тают с каждым годом. По признанию главы Росстроя Сергея Круглика, из всего объема строящихся квадратных метров на долю бесплатного жилья приходится лишь один процент, да и его муниципалитеты всеми правдами и неправдами пытаются забрать у застройщиков. Очередники представляют собой самую массовую и незащищенную категорию нуждающихся в жилье, но в нацпроекте о них не было сказано ни слова. При запуске идеи авторы оптимистично рассчитывали, что жилищная очередь уменьшится сама по себе в связи с тем, что у людей появятся доступные механизмы приобретения жилья на рынке. Но реально воспользоваться предлагаемыми в рамках нацпроекта рыночными инструментами для приобретения жилья могут лишь 10 % населения. Значит, от 40 до 50 процентов россиян, не относящихся к категории малоимущих, не могут получить бесплатную квартиру от государства, в то же время они не могут приобрести квартиру самостоятельно даже при максимальной поддержке государства в рамках нацпроекта, поскольку имеют невысокие доходы.

Таким образом, глобальным изъяном нацпроекта является то, что колоссальные бюджетные ресурсы брошены преимущественно на развитие рыночных механизмов приобретения жилья. Как отмечает вице-президент Ассоциации строителей России Владимир Пономарев, при разработке и реализации нацпроекта были допущены системные ошибки. «В нем не определено, что такое комфортное и доступное жилье. Полностью отсутствуют такие разделы, как обеспечение жильем малоимущих категорий граждан за счет бюджетных средств. И абсолютно игнорируется опыт, в том числе и российский, по формированию сектора арендного жилья. Весь упор сделан на приобретение», - считает Владимир Пономарев Кучер Н. Жилье, доступное не всем // Парламентская газета. - 21.06.2007.- № 83.- С.3..

Мировая практика свидетельствует о том, что такие Проекты могут быть успешными лишь тогда, когда государство выполняет их не только и не столько собственными силами, а опираясь на поддержку бизнеса, частных предпринимателей, а, в конечном счете, и всего населения. К сожалению, в нашей стране исполнение ПНП фактически оказалось изолированным от бизнеса. Вливание огромных государственных средств в такие социально-значимые сферы, которые обозначены ПНП, должно было бы вызвать определенное оживление частнопредпринимательской деятельности в стране. Может, в здравоохранении и образовании в меньшей степени, но уж на селе и в жилищном строительстве - определенно. Однако этого не случилось.

Во всяком случае, так утверждают данные социологического опроса, проведенного компанией «Башкирова и партнеры» в конце минувшего года. Исследование показало, что только 36,6% опрошенных представителей бизнеса как крупного, так и среднего, считают нацпроекты достаточно важными для общества. Для 20% наиболее интересными являются преобразования в области здравоохранения, для 17,7% - в жилищном строительстве, 12% - в сфере образования и почему-то лишь для 9% - в сельском хозяйстве Иванова Е В. Национальный проект как инструмент инвестирования в социальный капитал // Приоритетные национальные проекты: первые итоги и перспективы реализации. Сборник научных работ. Редкол.: Пивоваров Ю.С. (отв.ред.) и др. - М., 2007. - С. 26..

Таким образом, выполнение ПНП «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» столкнулось с целым комплексом серьезных взаимообусловленных проблем, для решения которых необходимо сконцентрировать совместные усилия государства, бизнеса и общества.

4.2 Факторы, снижающие эффективность выполнения Проекта в Архангельской области

Несмотря на опережение показателей по многим параметрам Проекта, его реализация в области сдерживается следующими факторами:

1. недостаток собственных средств региона, его дотационность;

2. недостаточные объемы жилищного строительства, острый дефицит массового доступного социального жилья;

3. отсутствие со стороны области предложений по массовому строительству жилья Григорьев С. Жилищный вопрос: кто виноват и что делать? // Правда Севера. - 26.07.2006. - С.2.;

4. высокие цены на жилье (средняя цена за кв. метр в типовой квартире на первичном рынке по итогам 2007 года составила 37 258,50) отчасти из-за превышения спроса над предложением, а отчасти из-за увеличения цен на строительные материалы О ходе реализации приоритетного национального проекта « Доступное и комфортное жилье - гражданам России»: [Электронный документ]. (http://www.dvinaland.ru/national/house/). Проверено 24.04.2008.;

5. низкое качество жилищных и коммунальных услуг, оказываемых жилищными компаниями, высокий уровень износа коммунальной инфраструктуры (свыше 65 %);

6. отсутствие земельных участков с инженерными коммуникациями низкого процента износа;

7. недоступность условий жилищного ипотечного кредитования для большинства населения области: высокий процент по кредиту (от 10,75 -14 %);

8. высокая степень износа оборудования (до 80%) на большинстве предприятиях промышленности строительных материалов в области, существует потребность в реконструкции производства;

9. дефицит инвестиционных предложений, которые позволили бы минимизировать строительные риски;

10. неподготовленность муниципальных образований Архангельской области к проведению аукционов по продаже земельных участков под застройку: большие трудности с процедурой выкупа земли, кроме того, до сих пор не во всех МО утверждены правила землепользования и застройки;

11. отсутствием генеральных планов развития муниципальных образований;

12. нехватка средств у региональных властей на обустройство новых земельных участков под застройку жилья;

13. незаинтересованность региональных властей в развитии ипотеки для молодежи, так как на каждый рубль из федерального бюджета они должны добавить три - три с половиной собственных рубля;

14. недостаточный уровень залогового обеспечения кредитов, взятых на освоение новых строительных площадей. Данная проблема обусловила тот факт, что, несмотря на предоставление регионам в 2006 году 1, 7 миллиарда рублей в форме субсидий на погашение процентов по кредитам и еще 12, 5 миллиарда рублей - в форме госгарантий, чтобы помочь масштабному освоению новых строительных площадей, ни один заемщик не заключил договора с Минфином России на предоставление государственной гарантии Российской Федерации, в результате все представленные 12, 5 млрд. рублей госгарантий в 2006 году оказались невостребованными. Аналогичная ситуация сложилась и с предоставлением субсидий на погашение части процентной ставки по привлекаемым кредитам Крупчак В. Федеральный законы не выполняются // Архангельск. - 31.05.2006. - № 95. - С. 4.;

15. неэффективное освоение средств, выделенных на улучшение жилищных условий проживания граждан области: по итогам 2007 года 210 млн. рублей, запланированных на ЖКХ так и не были освоены.

Темпы обеспечения граждан жилыми помещениями социального использования и исполнения государственных обязательств перед отдельными категориями граждан по обеспечению их жильем также не вполне удовлетворяют Сметанин А.В. Архангельская область: истоки, свершения, перспективы. - Архангельск: Правда Севера, 2007.-С. 389-392.. Рассмотрим данную тему подробнее.

1. В части реализации подпрограммы «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем отдельных категорий граждан, установленных федеральным законодательством» ФЦП «Жилище».В Архангельской области 6,2 тыс., семей состоят на учете в муниципальных образованиях для получения жилищной субсидии в рамках федерального закона от 25 октября 2002 года № 125-ФЗ «О жилищных субсидиях гражданам, выезжающим из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей». Из них -- 646 семей инвалидов 1--2-й группы, а также инвалидов с детства, 3286 -- пенсионеров, 2242 -- работающих и 37 -- безработных.

Сложившаяся практика показывает, что средства, выделяемые из федерального бюджета на предоставление жилищных субсидий, не доходят до граждан, находящихся в третьей, четвертой и пятой очередях. Неработающие пенсионеры, имеющие стаж работы на Севере 30 и более лет и желающие выехать на постоянное место жительства в климатически благоприятные регионы, не имеют возможности получить субсидию, так как состоящие во второй очереди инвалиды, подавшие заявления на выезд даже позже них, имеют приоритет в получении субсидии. В настоящее время субсидии выделяются только категории «инвалиды».

В год выдается порядка 30 субсидий, и при существующей динамике по количеству выдаваемых жилищных сертификатов потребуется около 200 лет на реализацию подпрограммы.

2. В части реализации подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» ФЦП «Жилище» на 2002-2010 годы.

В рамках заключенного соглашения о взаимодействии по реализации приоритетного национального проекта между Министерством регионального развития РФ и Архангельской областью в части обеспечения жильем молодых семей в 2007 году необходимо было предоставить субсидий 134 молодым семьям, проживающим на территории Архангельской области. Общий объем затрат на предоставление мер государственной поддержки составлял более 63,5 млн. рублей при стоимости 1 кв. метра общей площади жилья 21 950 рублей, установленной Министерством регионального развития РФ для Архангельской области в I квартале 2007 года. Из них доля средств федерального бюджета составляет около 16 млн. рублей.

Приказом Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Российской Федерации от 31.01.2007 года №15 осуществлено распределение средств федерального бюджета между субъектами Российской Федерации на 2007 год в общем объеме 2089,3 млн. рублей, из них только 10,0 млн. рублей предусмотрено для Архангельской области при потребности 16,0 млн. рублей.

З. В части реализации мероприятий по переселению граждан из непригодного для проживания жилищного фонда или с высоким уровнем износа (более 70 процентов) ФЦП «Жилище» (на 2002--20 10 годы).

Жилищный фонд Архангельской области составляет 29,2 млн. кв. метров, из них 2,24 млн. кв. метров (7,67% -- в общем объеме жилищного фонда области и 12,5 % -- в общем объеме муниципального и государственного жилищного фонда) относятся к ветхому и аварийному жилищному фонду, в котором проживают 89,8 тысячи человек, из них свыше 68 тысяч человек проживают в муниципальном и государственном жилищном фонде.

При этом многие дома построены в конце ХIХ--первой половине ХХ века, и проведение реконструкции и капитального ремонта является экономически нецелесообразным.

Для решения проблемы ветхого и аварийного жилищного фонда необходима поддержка федерального бюджета в объеме, предусматриваемом в консолидированном бюджете области.

4. В части реализации подпрограммы «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктуры в целях жилищного строительства» ФЦП «Жилище» на 2002-2010 годы.

Существует необходимость разработки мероприятия данной подпрограммы в части обеспечения коммунальной инфраструктуры земельных участков, отводимых под строительство социального жилья за счет государственной поддержки на паритетных началах с финансированием из федерального бюджета и бюджетов субъектов.

5. В части реализации подпрограммы «Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры» ФЦП «Жилище» на 2002-- 2010 годы.

Отсутствие в 2007 году финансирования за счет средств федерального бюджета мероприятий социально-экономической целевой программы Архангельской области «Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры Архангельской области на 2007-- 2010 годы».

6. Разработка документов территориального планирования муниципальных образований (в том числе населенных пунктов) Архангельской области.

Успешная реализация основных социально-экономических программ развития региона, в том числе в рамках национального проекта «Доступное и комфортное жилье -- гражданам России» невозможна без обеспечения органами местного самоуправления своих территорий документами территориального планирования и правилами землепользования и застройки, которые требуется иметь в соответствии с положениями Градостроительного и Земельного кодексов.

Исходя из требований законодательства, муниципальные образования приступили к разработке и утверждению документации территориального планирования (генеральных планов основных населенных пунктов) и на их основе установления правил землепользования и застройки не позднее 1 января 2010 года, поскольку отсутствие данных документов исключает возможность выдачи разрешений на выполнение строительных работ. Решение данной задачи позволит в дальнейшем осуществлять реализацию программных мероприятий, своевременно приступать к строительным работам и вводить объекты в эксплуатацию.

Таким образом, были рассмотрены основные проблемы в части выполнения социально-экономических программ и подпрограмм области, направленных на улучшение жилищной ситуации. Разрешение данных проблем обязательно для повышения эффективности реализации ПНП «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» в Архангельской области.

В следующих разделах автором будут предложены рекомендации по оптимизации факторов, отрицательно влияющих на выполнение Проекта. В, частности, будет разработана инвестиционная программа по развитию в Архангельской области каркасного домостроения как способа увеличения количества массового и доступного социального жилья.

4.3 Рекомендации по совершенствованию процесса реализации ПНП «Доступное и комфортное жилье - гражданам России»

В результате проведенного анализа, необходимо принять следующие основные меры по повышению эффективности выполнения рассматриваемого Проекта на территории РФ, а именно:

1. Выработать новые стандарты жилищных условий (не менее 25 кв. м общей площади жилья на человека, не менее двух парковочных мест на семью);

2. Для решения проблемы нехватки земельных участков с коммунальной инфраструктурой с низким процентов износа пересмотреть принципы планирования территорий и заложить в основу генерального планирования принцип «сдвоенного города», сутью которого является вынесение административно-офисных центров на вновь застраиваемую территорию, которая должна постепенно обрастать новым жилищным фондом;

3. Ввести государственный заказ на новые технологии, позволяющие запустить механизмы поточного производства доступного и комфортного жилья;

4. Для повышения эффективности реализации национального жилищного проекта создать национальную жилищную администрацию, региональные жилищные агентства (возможно, на базе региональных ипотечных операторов) и федеральный центр генерального планирования - это обеспечит единый центр управления Проектом Ступин И. Другие города // Эксперт. - 27.02.2006. - 8. - С.17.;

5. Своевременно и в полном объеме принимать необходимые для реализации нормативные акты Правительства РФ по формированию рынка доступного жилья и ФЦП «Жилище»;

6. Урегулировать уровень процентных ставок по ипотечным кредитам с целью поддержания равновесия между спросом и предложением;

7. Ввести обязательное страхование ответственности застройщиков, привлекающих долевое финансирование;

8. Легализовать рынок аренды жилья, создав условия для его динамичного развития (налоговые преференции арендаторам и владельцам социальных доходных домов, создание соответствующей законодательной базы и проч.);

9. Отказаться от государственных и муниципальных фондов жилья. Бесплатное жилье для отдельных категорий граждан должно приобретаться на рынке или на условиях открытого государственного заказа, финансируемого за счет частных инвестиций, но под госгарантии;

10. Для создания условий к укрупнению застройщиков сохранить государственное лицензирование строительной деятельности и выдавать лицензии только при наличии у застройщика уставного капитала не менее 100 млн. рублей;

11. Госсубсидии при ипотечном жилищном кредитовании ограничить субсидиями на часть первоначального взноса и, возможно, периодическими субсидиями на частичное досрочное погашение кредитов;

12. Соблюдать антимонопольное законодательство в строительной сфере и содействовать развитию конкуренции в строительстве и на рынке стройматериалов;

13. Закрепить в законодательстве ряд преференций предприятиям строительной отрасли, например снижение или отмены ставок таможенных пошлин на технологическое оборудование, не производимое в РФ и т.д.;

14. Увеличивать малоэтажное домостроение для повышения доступности жилья;

15. Развивать земельную ипотеку.

Органам государственной власти и органам местного самоуправления в Архангельской области необходимо:

1. Привести окончательно нормативно-правовые акты субъектов РФ и муниципальные правовые акты в соответствие с новыми требованиями земельного, жилищного, градостроительного федерального законодательства Крупчак В. Федеральный законы не выполняются // Архангельск. - 31.05.2006. - № 95. - С. 4. ;

2. Ускорить принятие нормативно-правовых актов, необходимых для реализации федеральных законов по формированию рынков доступного жилья, в том числе схем территориального планирования, генеральных планов, правил землепользования и застройки;

3. Разработать и утвердить необходимые для наиболее эффективной реализации Проекта региональные (программа развития строительной индустрии в Архангельской области, подпрограммы по энергосбережению) и муниципальные программы;

4. Перейти от точечной и уплотнительной к массовой и квартальной застройке;

5. Развивать необходимые для массового строительства производственные строительные мощности, как на базе существующих предприятий Архангельской области (Лесозавод №3 - каркасные конструкции, Савинский цементный завод - увеличить производство цемента и др.), так и с помощью строительства новых строительных комбинатов.

6. Активизировать деятельность по подготовке и предоставлению земельных участков для жилищного строительства (увеличить количество аукционов по выделению земель под застройку, ускорить разработку планов развития поселений);

7. Повышать инвестиционную привлекательность строительства жилых зданий в области для того, чтобы значительно увеличить размер отечественных и зарубежных инвестиции, количество инвестиционно-строительных проектов;

8. Развивать различные формы жилищного кредитования с использованием для строительства жилья средств паевых инвестиционных фондов, организацией сберегательных касс, жилищных накопительных кооперативов.

9. Повышать доступность ипотечного жилищного кредитования в регионе (конкретные меры будут предложены в следующем разделе);

10. При администрации Архангельской области создать внебюджетные фонды поддержки жилищного строительства.

Таким образом, были разработаны основные предложения по повышению результативности выполнения приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» как в целом на территории РФ, так и в Архангельской области, в частности.

В следующем разделе, автором дипломного проекта будут исследованы возможности ипотечного жилищного кредитования для молодых семей в Архангельской области, предложены меры по повышению доступности ипотеки и разработана наиболее оптимальная в современных условиях ипотечная программа для молодой семьи.

4.3 Определение оптимальной ипотечной программы для молодой семьи в Архангельской области

Обоснование.

Конкретным практическим решением жилищных проблем отдельной категории граждан в данном дипломном проекте станет разработка наиболее оптимальной для молодых семей Архангельской области ипотечной программы. Данный выбор обусловлен, во-первых, тем, что, 2008 год объявлен годом семьи, и в этом контексте проблема улучшения жилищных условий семей, в том числе и молодых, становится особенно актуальной, и, во-вторых, тем фактом, что в Архангельской области насчитывается порядка 5000 молодых семей, большая часть из которых, так или иначе, нуждается в улучшении жилищных условий.

В регионе осуществляется государственная поддержка молодых семей в решении жилищного вопроса с помощью, реализуемой в рамках нацпроекта подпрограммы областной социально-экономической целевой программы «Развитие жилищного строительства в Архангельской области» на 2005-2008 годы «Дом для молодой семьи». Данная подпрограмма предполагает предоставление субсидий молодым семьям на частичную оплату стоимости приобретаемого жилья или на строительство жилья. Размер субсидий составляет или 40%, или 35% от стоимости жилья в зависимости от того есть или нет у молодой семьи дети, соответственно. Кроме того, при усыновлении или рождении детей за счет средств областного бюджета предоставляются дополнительные 5 %. Несмотря на положительную динамику реализации подпрограммы, превышение фактических показателей над запланированными: рост числа муниципальных образований области, участвующих в подпрограмме, увеличение числа семей, которым выделяются субсидии (в 2006 году - 29 семей, в 2007-114, в 2008 - 135), нельзя на сегодняшний момент говорить об эффективности данной подпрограммы.

Как показывают результаты выполнения подпрограммы «Дом для молодой семьи» далеко не все молодые семьи (лишь 114 семей в 2007 году) могут воспользоваться государственной помощью для улучшения своих жилищных условий. Основным ограничительным фактором является недостаточный объем финансирования подпрограммы, так в 2008 году областная администрация запрашивала у федерального центра 150 млн. руб. на реализацию данной программы, в итоге было выделено лишь 41 млн. 848 тыс. 480 руб., в результате количество семей резко уменьшилось. Кроме того, влияние на эффективность данной подпрограммы оказывает тот факт, что размер субсидии, предоставляемой молодым семьям рассчитывается исходя из средней рыночной стоимости 1 кв. м. жилья, определяемого уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти поквартально, тогда как реальная средняя рыночная стоимость 1 кв.м. жилья изменяется ежедневно (увеличивается) и значительно превышает норматив стоимости. Это условие обусловило полный провал подпрограммы в 2006 году в Северодвинске: все северодвинские молодые семьи, участвующие в подпрограмме, вернули выданные им сертификаты на государственную субсидию, поскольку не смогли найти недостающую для покупки квартиры сумму.

Таким образом, большинство молодых семей в Архангельской области, будут вынуждены решать свою жилищную проблему самостоятельно. Одним из наиболее перспективных вариантов решения жилищного вопроса в Архангельской области является ипотечное кредитование. Исследуем возможности ипотечного рынка в регионе для молодых семей.

Цель исследования - разработать оптимальную ипотечную программу для молодой семьи в Архангельской области.

Для достижения обозначенной цели необходимо выполнить следующие задачи:

1) определить параметры оптимальной ипотечной программы для молодых семей в Архангельской области;

2) рассмотреть предлагаемые на ипотечном рынке области ипотечные программы;

3) выбрать из существующих программ наиболее подходящую для молодых семей;

4) разработать рекомендации по повышению доступности ипотечного кредитования для молодых семей в регионе.

Для определения параметров оптимальной ипотечной программы для молодых семей в Архангельской области было проведено анкетирование, в котором приняло участие 50 членов молодых семей из городов Архангельска, Северодвинска, Новодвинска и некоторых районов области. Образец анкеты и результаты анкетирования представлены соответственно в Приложениях 3 и 4.

Учитывая результаты анкетирования и существующую на сегодняшний момент практику банков для обеспечения максимальной доступности ипотеки, были разработаны оптимальные условия ипотечного кредитования для молодых семей. Параметры оптимальной ипотечной программы для молодых семей представлены в Приложении 5.

Результат исследования - внедрение оптимальной ипотечной программы на ипотечный рынок Архангельской области позволит 70% молодых семей улучшить свои жилищные условия.

Рассмотрим действующие ипотечные программы. В регионе действует федеральная ипотечная программа, исполнителем которой является ОАО «Архангельский региональный оператор по ипотечному жилищному кредитованию» (АРОИЖК), со 100-процентным участием Архангельской области в уставном капитале предприятия. Основными видами деятельности оператора являются рефинансирования кредитных организаций для осуществления ими ипотечного жилищного кредитования и непосредственная выдача ипотечных кредитов заемщикам. В 2007 году региональный оператор выдал 547 ипотечных займа общей суммой 560,02 млн. рублей. Создатели федеральной ипотечной программы утверждают, что она обладает следующими преимуществами по сравнению с ипотечными программами банков, а именно:

Во-первых, в отличие от потребительского или ипотечного кредита в коммерческом банке, кредит по данному способу имеет государственные гарантии и при этом низкий по сравнению с банковским кредитом процент;

Во-вторых, граждане получают и погашают кредит в рублях по фиксированной ставке без всякой привязки к доллару и ставке рефинансирования Центрального Банка России;

В-третьих, в отличие от банковского кредитования, в этом случае у заемщика есть возможность досрочного, частичного или полного погашения кредита после шести месяцев с момента его предоставления, при этом нет штрафов и процентов за неиспользование денежных средств. Кроме того, в течение срока действия кредитного договора у заемщика есть возможность уменьшения процентной ставки.

И, наконец, один из самых серьезных аргументов заключается в том, что в этом случае квартира в собственность гражданина оформляется сразу.

Для того чтобы выяснить является ли федеральная ипотечная программа, реализуемая ОАО «Ароижк» действительно хорошим и надежным способом улучшения жилищных условий, сравним её с оптимальной для молодой семьи банковской ипотечной программой.

В связи с тем, что у Архангельского регионального оператора по ипотечному жилищному кредитованию отсутствует специально разработанная для молодых семей программа, наиболее подходящей является ипотечная программа «Своя квартира» Программа Архангельского регионального оператора по ипотечному жилищному кредитованию «Своя квартира»: [Электронный документ]. (http://www.ipoteka29.ru/credits/47.shtmlwww.ipohelp.ru). Проверено 15.05.2008.. Условия её кредитования представлены в Приложении 6.

Автором дипломного проекта для того, чтобы рассчитать ипотечный кредит изначально были заданы условия, отвечающие по данным анкетирования среднестатистической молодой семье в Архангельской области и позволяющие, таким образом, максимально увеличить доступность ипотечного кредитования. Обозначим данные параметры: суммарный доход заемщиков в месяц - 30 тыс. руб.; стоимость квартиры - 1,5 млн. руб.; первоначальный взнос (10 % от стоимости квартиры) - 150 тыс. руб.; сумма кредита (90 % от стоимости жилья) - 1,35 млн. руб. Расчет ипотечного кредита проводился с помощью ипотечного калькулятора, типы расчетов при этом могут быть следующие: по зарплате, по сумме кредита, по ежемесячному платежу и по стоимости квартиры. Автором был выбран тип расчета по зарплате.

В результате проведенного расчета оказалось, что с такими условиями приобрести ипотечный кредит в ОАО «Ароижк» невозможно. Во-первых, суммарный доход для приобретения квартиры такой стоимости (1500392 руб.) должен составлять как минимум 45100 руб., таким образом, молодой семье нужно будет привлекать созаемщика или созаемщиков с общим доходом не менее 15 тыс. руб. в месяц. Нехватка совокупного дохода размером 30 тыс. руб. для получения ипотечного кредита в ОАО «Ароижк» объясняется тем, что сумма кредита в региональном операторе рассчитывается исходя из условия, что ежемесячные выплаты по возврату кредита и уплате процентов по нему не превышают 35% от совокупного дохода. Во-вторых, даже при таком доходе минимальная сумма собственных денежных средств должна составлять - 300 тыс. руб., минимальный срок кредитования - 15 лет, приемлемая сумма ежемесячного платежа - 15750 руб. Ставка процентов по ипотечному кредитованию больше, чем в банках- 13,75%. Использование аннуитетных платежей для погашения кредита, говорит о том, что молодой чаще всего перспективной семье Архангельской области не удастся значительно сократить срок погашения кредита.

Таким образом, условия кредитования в региональном операторе, несмотря на позиционируемые преимущества, не подходят для приобретения квартиры молодой семьей самостоятельно. Данные условия больше подойдут молодой семье, получившей государственную поддержку для оплаты первоначального взноса, например субсидию в рамках подпрограммы «Дом для молодой семьи».

Рассмотрим ипотечные программы, предлагаемые банками Архангельской области, и выберем наиболее подходящую для молодых семей.

Ипотеку в Архангельске и Архангельской области представляют 14 ипотечных банков, которые предлагают заемщикам 121 ипотечную программу для приобретения жилья в кредит, как на первичном, так и на вторичном рынках недвижимости.

Ставки по ипотеке в Архангельске и Архангельской области находятся в диапазоне 10.75 - 16.00 % годовых по рублевым кредитам. Минимальный первоначальный взнос по ипотеке в Архангельске составляет 0 %. Срок ипотечного кредитования в Архангельске может достигать 50 лет.

Ипотечные программы, обеспечением по которым является приобретаемое жилье, были отобраны по критерию минимальных процентных ставок по кредиту, так как это является основным препятствием для большинства молодых семей. Список программ можно посмотреть в Приложении 7.

В результате анализа условий ипотечного кредитования в банках Архангельской области (Сбербанк, ВТБ 24, Уралсиб, МДМ-Банк и другие) был сделан вывод том, что оптимальной для молодой семьи ипотечной программой в современных условиях является программа «Молодая семья» Сбербанка РФ«Молодая семья» - рубли: [Электронный документ]. (http://www.ipohelp.ru/programs/600270.html). Проверено 15.05.2008. . Условия кредитования по данной программе представлены в Приложении 8.

Минимальный первоначальный взнос для молодой семьи без детей по данной программе сотавляет-10% от стоимости жилья, для семей с ребенком - 5%. Таким образом, для заемщиков, суммарный доход которых составляет 30 тыс. руб., размер первоначального взноса - 150 тыс. руб., при стоимости квартиры в 1,5 млн. руб. и сроке кредитования - 30 лет (максимальный срок кредита позволяет добиться минимальных ежемесячных платежей), условия кредитования следующие: процентная ставка до регистрации ипотеки будет составлять 12,5 %, после регистрации - 12%; ежемесячные платежи будут составлять 17 065 руб., но так как платежи, дифференцированные их сумма будет уменьшаться каждый год на пропорциональные величины и на последний период погашения кредита составит всего 3 877 рубля. Расходы при оформлении кредитного договора: единовременная комиссия за обслуживание ссудного счета - 15 тыс. руб., 100 руб. за рассмотрение кредитной заявки. Для приобретения готового жилья на первичном рынке обязательно привлечение поручителей, но на небольшой срок - 2 недели. Досрочное погашение кредита допускается в любое время после получения кредита без штрафных санкций и определенной минимальной суммы погашения.

В результате проведенного исследования возможностей ипотечного рынка для молодых семей были разработаны предложения по повышению доступности ипотечного кредитования в регионе:

1) В области наблюдается высокий рост цен на жилье, что позволяет банкам наращивать ипотечные портфели и без снижения ставок по кредитам. В связи с этим основной мерой по повышению доступности ипотеки является обеспечение региональными властями массового строительства недорогого («эконом класса») социального жилья. Для этого необходимо:

а) разработать программу строительства социального жилья в области;

б) вести работу по увеличению внебюджетных источников финансирования строительства (инвестиции, средства кредитных, строительных организаций);

в) выбрать экономически эффективную технологию домостроения доступного жилья, например, каркасно-панельную технологию (расходы на строительство каркасно-панельного двухэтажного 12-квартирного дома в среднем составляют около 15 млн. руб., тогда как расходы на строительство такого же дома из кирпича составляют около 25 млн. руб.);

г) привлекать строительные организации к строительству жилья в пригородах, например, с помощью внесения в бюджеты муниципальных образований области расходов на развитие обслуживающей инфраструктуры в этих районах.

2) Одним из наиболее важных факторов повышения доступности жилья (а значит и ипотеки) в Архангельской области является непосредственное участие на рынке строительства жилья на территории всех муниципальных образований области регионального оператора по ипотечному жилищному кредитованию ОАО «АРОИЖК». Такое участие оператора позволит снизить себестоимость строительства, увеличить количество социального жилья, продавать готовые квартиры на условиях ипотеки. Кроме того, целесообразно и использование механизма ипотечного жилищного кредитования для финансирования долевого участия граждан в строительстве жилья посредством выкупа закладных на условиях предоплаты, направление средств на обеспечение жильем отдельных категорий граждан на финансирование строительства, консолидация этих средств со средствами органов местного самоуправления, направляемых на строительство социального жилья.

3) Создать условия для снижения процентных ставок в системе ипотечного кредитования за счет управления рисками и снижения транзакционных издержек в рамках общей тенденции снижения уровня инфляции, например, заключение ипотечного договора между ипотечным банком и товариществом собственников жилья, участники которого собираются приобретать квартиры с помощью ипотечного кредита, позволит значительно сократить транзакционные расходы;

4) Обеспечение банков и других кредитных организаций долгосрочными финансовыми ресурсами. Для этого необходимо:

а) увеличить уставной капитал Архангельского регионального оператора по ипотечному жилищному кредитованию путем привлечения средств институциональных инвесторов, таких, как пенсионные фонды, страховые компании, паевые инвестиционные фонды и др., и заемный капитал с помощью выпуска ипотечных облигаций с фиксированной доходностью и постепенным увеличением сроков их обращения, при этом необходимо использовать государственные гарантии для снижения рисков долгосрочного инвестирования;

б) увеличить государственную поддержку региональному оператору. В проекте ФЗ «О федеральном бюджете на 2009 год» необходимо предусмотреть увеличение государственных гарантий для увеличения объемов рефинансирования на сумму 10 млрд. руб.;

5) Приток с рынка капитала значительных ресурсов для рефинансирования ипотечных кредитов создаст риск скачкообразного роста цен. Помимо прямых негативных последствий для населения это повысит риски в системе ипотечного кредитования и станет препятствием долгосрочных вложений в эту систему. Поэтому параллельно с формированием рынков ипотечных кредитов и ипотечных ценных бумаг необходимо создать условия для стабильного развития рынка жилья за счет активизации строительства на основе организационно-финансовой схемы, предусматривающей наряду с кредитно-финансовыми циклами сопряженные по времени и объемам инвестиционно-строительных циклы, позволяющие осуществлять соразмерный ввод нового жилья;

6) Развитие механизмов, позволяющих населению осуществлять накопление первоначальных взносов, необходимых для получения ипотечных кредитов, например, с помощью партнерства между органами местного самоуправления муниципальных образований области, ипотечными банками и строительными компаниями организовать выпуск жилищных облигаций, что позволит, с одной стороны, капитализировать вложения в строительство, а, с другой, накопить часть стоимости квартиры покупателями;

7) Разработка в кредитных учреждениях Архангельской области новых кредитных продуктов для молодых семей, предполагающие различные графики погашения основного долга и процентов (например, инструменты с растущими платежами);

8) Организация кредитных бюро в регионе позволит ускорить процедуру получения ипотечного кредита, так как банки смогут быстро получать достоверную информацию о параметрах заемщика (доход, трудовой стаж, место работы и др.)

9) Оказание поддержки молодым семьям за счет средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов в уплате страховых взносов по этому виду добровольного страхования, что позволит снизить размер первоначального взноса при получении молодыми семьями ипотечных кредитов до 5 - 10 процентов стоимости;

10) Привлечение внебюджетных источников для субсидирования первоначального взноса, например, с помощью частичного субсидирования первоначального взноса, составляющего не более 10 % от стоимости квартиры молодым специалистам крупными предприятиями Архангельской области (ФГУП «ПО «Севмаш», ФГУП «МП «Звездочка», ОАО «СЦБК», Котласский и Новодвинский «ЦБК» и др.). Это позволит обеспечить высокую степень преемственности кадров на данных предприятиях.

Повышение доступности инструментов ипотечного кредитования оказывает огромное влияние на общественные процессы, происходящие в государстве, формирует у человека, взявшего ипотечный кредит, новую мотивацию, направленную на повышение эффективности труда и уровня доходов своей семьи, заинтересованность в устойчивом развитии общества. В конечном итоге институт ипотеки способствует ускорению формирования среднего класса - социальной основы современного общества.

Именно поэтому система ИЖК развита во всех странах с рыночной экономикой и является необходимым институтом, используемым государством как в экономической, так и в социальной политике.

Решение жилищной проблемы с помощью ипотечного жилищного кредитования должно стать крупнейшим бизнес-проектом государства по обеспечению населения жильем в условиях рыночной экономики.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Реализация приоритетных национальных проектов на территории Российской Федерации идет уже третий год, и за это время были достигнуты как большие успехи (высокие темпы строительства), так и выявлено большое количество проблем развития общества, осмысление и поиск возможных путей решений которых требуют глубокого научного анализа. Государство перешло к активным действиям в реализации социальной политики, направленной на создание наиболее благоприятных условий для проживания граждан в России, повышения качества их жизни.

Главная цель национального проекта «Доступное и комфортное жилье-гражданам России» - повышение доступности жилья и качества жилищных условий для всех россиян.

Проект предусматривает повысить доступность жилья в целом и для ряда категорий населения: молодых семей, военных, специалистов на селе и т.п., увеличить объем жилищного строительства и модернизировать коммунальную инфраструктуру; путем развития системы рефинансирования кредитов и рынка ипотечных ценных бумаг увеличить объем ипотечного жилищного кредитования, выполнить обязательства по обеспечению жильем льготников.

Как известно, жилищная ситуация в Архангельской области далека от идеальной, поэтому начало реализации приоритетной национальной программы «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» следует признать весьма своевременным. Однако, учитывая методы проектного менеджмента, структуру управления национальными проектами, особенно на местном и региональном уровне, нельзя назвать оптимальной.

Благодаря реализации приоритетного национального проекта в области по итогам 2007 года было введено 222,9 тысяч кв. метров жилья, 9197,7 кв. метров социального жилья; предоставлено 2148 земельных участков под жилищное строительство, на которых предполагается построить свыше 711 тыс. кв. метров жилья; объем выданных ипотечных жилищных кредитов и займов гражданам составил 2 585,73 млн. руб.; число семей граждан, относящихся к категориям, установленным федеральным законодательством, улучшивших жилищные условия составило 67, а число молодых семей, улучшивших жилищные условия (в том числе с использованием ипотечных кредитов и займов) при оказании содействия за счет средств федерального бюджета - 114 и др.

Общий объем финансирования по национальному проекту на территории области составил 902,4 млрд. рублей.

Таким образом, впервые в истории государство осуществляет такую мощную финансовую поддержку жилищной сферы, реформирование которой направлено на повышение доступности и качества жилья, уровня жизни населения страны и увеличение производства валового национального продукта, как экономической цели всех вложений.

В ходе написания данного дипломного проекта были также обозначены факторы, снижающие эффективность реализации ПНП «Доступное и комфортное жилье - гражданам России».

Основными общероссийскими проблемами выполнения Проекта являются недостаточные темпы строительства жилья (для удовлетворения потребности граждан в жилье необходимо выпускать не менее 150 млн. кв. м. в год), недоступность рыночных механизмов приобретения жилья для большинства населения, нехватка земельных участков под застройку, особенно в крупных городах, недостаток существующих производственных мощностей (строительных комбинатов, заводов по производству строительных материалов), высокий процент их износа Кучер Н. Жилье, доступное не всем // Парламентская газета. - 21.06.2007.- № 83.- С. 3..

Среди региональных проблем, характерных для Архангельской области, можно выделить следующие: дефицит массового доступного жилья, дотационность региона, высокий уровень износа коммунальной инфраструктуры (свыше 65 %), невысокая доступность механизмов жилищного ипотечного кредитования для населения области, невыполнение в полной мере государственных обязательств по обеспечению жильем перед категориями граждан, установленных федеральным законодательством; неготовность муниципальных образований к реализации нацпроекта.

Конкретным практическим решением одной из выше перечисленных региональных жилищных проблем (невысокая доступность механизмов жилищного ипотечного кредитования для населения области) стала разработка оптимальной ипотечной программы для молодых семей региона и определение способов повышения доступности ипотеки. Оптимальной среди представленных на ипотечном рынке Архангельской области стала программа Сбербанка РФ «Молодая семья». В результате применения оптимальной ипотечной программы 70 % молодых семей Архангельской области сможет воспользоваться ипотечным кредитом для улучшения жилищных условий.

В качестве основных мер по повышению эффективности выполнения Проекта на федеральном уровне автором предложены, во-первых, создание т.н. «городов будущего», то есть вынесение административно-офисных центров на вновь застраиваемую территорию, которая должна постепенно обрастать новым жилищным фондом; во-вторых, осуществление государственного заказа на новые технологии в строительстве, позволяющие запустить механизмы поточного производства доступного и комфортного жилья; в-третьих, создание единого центра управления Проектом, в состав которого будут входить национальная жилищная администрация, региональные жилищные агентства и федеральный центр генерального планирования; в-четвертых, урегулирование уровня процентных ставок по ипотечным кредитам с целью поддержания равновесия между спросом и предложением, и, наконец, выработка жилищных стандартов, соответствующих европейским.

На региональном уровне, прежде всего, необходимо окончательно привести нормативно-правовую базу Архангельской области и муниципальных образований области в соответствие с новыми требованиями земельного, жилищного, градостроительного федерального законодательства, и с помощью стимулирования инвестиционной активности различных субъектов рынка жилья, в том числе и зарубежных, добиться увеличения количества эффективных инвестиционных предложений и программ перейти от точечной и уплотнительной застройки к поквартальной и массовой.

Для дальнейшего повышения эффективности реализации Проекта в настоящее время прорабатываются основные положения долгосрочной стратегии массового строительства жилья для всех категорий граждан до 2020 года. Согласно готовящемуся документу, к 2010 году должно быть завершено формирование всей системы градостроительной документации, включая схемы территориального планирования Российской Федерации, субъектов, муниципальных образований, генеральные планы и правила землепользования и застройки всех поселений. «Это обеспечит прозрачность земельных отношений в жилищной сфере, создаст условия для добросовестной, равноправной конкуренции на рынке жилья», - считает министр регионального развития РФ Дмитрий КозакМеханизмы реализации жилищного нацпроекта будут усовершенствованы: [Электронный документ]. (http://www.rost.ru/themes/2007/12/261728_12202.shtml). Проверено 27.04.2008..

Планируется также принять меры по вовлечению в оборот неиспользуемых земель сельскохозяйственного назначения и Министерства обороны. По оценке главы Минрегиона РФ, «таких земель сегодня - в достаточном количестве, и это хороший задел для увеличения объемов жилищного строительства».

«Необходимо также разработать и внедрить поэтапно, начиная уже с 2008 года, новые механизмы стимулирования регионов и местных властей в интересах развития социальной, дорожной, коммунальной инфраструктуры в целях обеспечения высоких темпов жилищного строительства», - заявил министр. В стратегии будут также предусмотрены меры по развитию стройиндустрии и промышленности стройматериалов, будет завершена реорганизация системы госэкспертизы проектной документации, государственного строительного надзора, а также контроля градостроительной деятельности с целью усиления безопасности и снижения административных барьеров в жилищном строительстве.

Таким образом, государство не собирается останавливаться на достигнутых в рамках реализации Проекта результатах. Однако, для достижения более высоких целей, таких как повышение качества жизни до уровня развитых стран, построение гражданского общества и социального государства, необходимо сконцентрировать усилия не только государства, но и общества.

Список использованной литературы

1. Конституция Российской Федерации: [принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 года: по состоянию на 12 июля 2006 года] - М.: Литера, 2003. - 48 с.

2. Жилищный кодекс Российской Федерации: [федер. закон: принят Гос. Думой 29 декабря 2004 года: по состоянию на 13 мая 2008 г.] // «Собрание законодательства РФ».- 03.01.2005.- № 1 (часть 1). - ст. 14.

3. Федеральная целевая программа «Жилище» на 2002 - 2010 годы: [утверждена Постановлением Правительства РФ 17 сентября 2001 года: по состоянию на 31 декабря 2005 года] // «Собрание законодательства РФ».- 24.09. 2001. - № 39. - ст. 3770.

4. Федеральный закон «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»: [принят Гос. Думой 16 сентября 2003 года: по состоянию на 29 июня 2005 года] // «Собрание законодательства РФ». - 06.10. 2003. - № 40. - ст. 3822.

5. Областной закон «О социально-экономической целевой программе Архангельской области «Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры Архангельской области» на 2007-2010 годы»: [принят Арх. обл. Собранием депутатов 28 сентября 2006 года: по состоянию на 08 ноября 2007 года] // «Волна». -

6. Областной закон «О социально-экономической целевой программе Архангельской области «Развитие жилищного строительства в Архангельской области» на 2005-2008 годы»: [принят Арх. обл. Собранием депутатов 20 сентября 2005 года: по состоянию на 20 октября 2006 года] // «Волна». - 11.10. 2005. - № 40.