Размещено на http://www.allbest.ru/

4

Аннотация: в статье рассмотрен вопрос о коммуникативном пространстве в сфере жилищной политики. В ходе приведенного исследования, определены особенности жилищной политики в России, изучены виды влияния жилищной политики на общество. Также, выявлены конкретные характеристики определенных сегментов рынка жилья, на основе которых был проведен сравнительный анализ.

Ключевые слова: частная собственность, первичное и вторичное жилье, элитное жилье, аренда.



Введение

Развитие общества и государства возможно через развитие составляющих его единиц - граждан.

Основные потребности граждан очень емко выразил А. Маслоу в своей пирамиде. В ее основании лежит наиболее широкий, свойственный всем людям, слой физиологических потребностей. Необходимость удовлетворения потребностей организма является обязательным условием выживания и дальнейшего развития человека. "На практике, - отмечает Маслоу, - это означает, что человек, живущий в крайней нужде, человек, обделенный всеми радостями жизни, будет движим прежде всего потребностями физиологического уровня. Если человеку нечего есть и если ему при этом не хватает любви и уважения, то все-таки в первую очередь он будет стремиться утолить свой физический голод, а не эмоциональный"

Второй уровень потребностей Маслоу назвал экзистенциальным, или потребностями в безопасности. Смысл их сводится к тому, что человеку, который не беспокоится о своем физиологическом состоянии, приходится переживать из-за постоянной угрозы со стороны внешнего мира. Эта потребность может проявляться в стабильности, предсказуемости жизни. Подобно физиологическим потребностям, экзистенциальные редко бывают доминирующими, они мобилизуются только в критических ситуациях. Сюда относятся жилищные проблемы в их естественной форме, т.е. в той, которая не извращена престижными потребностями человека. Только удовлетворив первые два уровня потребностей, человеку открываются высшие потребности - социальные, престижные и самоактуализации.

"Москвичи хорошие люди. Да только жилищный вопрос их испортил". Этот тезис не лишен права на существование. Найти подходящее жилье соответствующее не только экзистенциальным, но и прочим потребностям индивида крайне сложно. Покупка и аренда недвижимости в Москве, взаимодействие арендаторов и арендодателей, продавцов и покупателей это деятельность полная мифов и предрассудков. Например, о том, что любая ипотека это добровольное рабство, а любая арендная ставка настолько непомерна, что за 30 тысяч в Москве можно снять разве что чулан под лестницей. Любой предрассудок имеет под собой основание, и мы хотим разобраться в том, как на самом деле протекают эти процессы в современной Москве. Что движет потребителем и что его мотивирует на принятие тех или иных решений, а также, как изменилась ситуация на рынке жилищной недвижимости с течением времени.

Рынок жилищной недвижимости - сложная взаимосвязанная структура, включающая в себя комплекс механизмов перераспределения объектов жилищного фонда и создаваемых ими жилищных услуг, основанных на сочетании интересов всех его участников.

Недвижимость является объектом, по поводу которого возникают социально-экономические отношения и, прежде всего, отношения владения, пользования, распоряжения между различными субъектами собственности. Это порождает различия в экономических интересах, противоречия между ними и необходимость нахождения экономических и правовых методов их разрешения. Не менее важны организационно-экономические и управленческие отношения, которые во многом определяют размеры дохода, получаемого от недвижимости.

Недвижимость является также объектом, по поводу которого возникают рыночные отношения. Рынок недвижимости имеет общие черты с другими структурами рынка. Здесь также действуют законы спроса, предложения и конкуренции. В то же время этот рынок имеет свои особенности.

Особого внимания заслуживает развитие рынка жилой недвижимости. На первых порах его быстрое развитие сменилось возникающими здесь трудностями.

Развитие рыночных отношений в сфере жилой недвижимости не должно рассматриваться как основное направление в этой области, а должно сочетаться с различными способами нерыночного воздействия на удовлетворение потребностей населения в жилье.

Возникновение рынка жилои? недвижимости в новеи?шеи? России неразрывно связано с разрушением команднои? модели экономики и началом процесса приватизации в 1990-х годах. За прошедшее время этот рынок прошел путь трансформации от аукционнои? торговли квартирами до вполне зрелых форм, характерных для развитых стран мира.

О зарождении рынка недвижимости в России заговорили с началом процесса приватизации в 1991 г., хотя реальное функционирование рынка недвижимости началось в 1993 г. К этому моменту рынок пополнился за счет приватизированных квартир, на нем появилось достаточное количество профессиональных участников, количество сделок стало выходить на тот уровень, при котором цена на объекты начинает определяться исходя из спроса и предложения.

Историческии? процесс становления рынка жилои? недвижимости можно представить в виде нескольких этапов. Первыи? этап представляет собои? период, в течение которого происходило становление правил рыночного обращения жилои? недвижимости. Отправнои? точкои? развития рынка жилья в России следует считать 1990 г., когда Закон "О собственности в СССР" признал существование частнои? собственности, а наиболее дальновидные работники жилищно-строительнои? сферы Москвы начали создавать первые риэлторские фирмы. Кризис 1998 года ознаменовал собои? начало следующеи? стадии развития рынка недвижимости в России. Специалисты отмечают, что свершившии?ся кризис на первом этапе не вызвал реального роста цен. В городах с долларовыми ценами инициатива продавцов, поднявших цены не вызвала ответного движения покупателеи?, и в конечном итоге цены на жилье остались на прежнем уровне. В конце 1999 г. - середине 2000 г. рынок прошел стадию депрессивнои? стабилизации. Следующии? этап развития рынка длился вплоть до кризиса, начавшегося в 2008 г. После 2008 г. на россии?ском рынке жилои? недвижимости наступает "эпоха покупателя".

Данныи? этап связан с бурным развитием рынка недвижимости и его поднятием на качественно новыи? уровень. Это и начало формирования цивилизованных отношении? между продавцом и покупателем, и развитие (пусть медленное, но верное) законодательнои? базы, и высокии? уровень конкуренции, и обилие предложении? на любои? вкус и карман: от массовои? панельнои? застрои?ки до индивидуальных проектов, и внедрение новых технологии? и решении?.

В 2008 г. влияние на рынок новостроек было оказано введением нового Градостроительного кодекса и запретом ранее широко распространеннои? практики точечнои? застрои?ки, чему в кодексе уделено особое внимание. В связи с этим многие мелкие застрои?щики были вынуждены переходить на рынки регионов, так как не могли осваивать большие объемы строительства.

Вероятно, что, например, на московском строительном рынке останутся лишь крупные девелоперы, способные реализовывать комплексные проекты. В 2008 г. продолжило сказываться и усложнение работы в области жилои? недвижимости, вызванное принятием в середине 2006 г. новои? редакции закона "О долевом строительстве" (214-ФЗ). Опыт 2008 г. также показал, что даже резкии? рост цен на нефть не оказывает на рынок жилои? недвижимости прямого влияния.

Благодаря периоду относительнои? стабильности, можно говорить об установившемся рынке жилои? недвижимости России и сделать выводы по поводу его структуры и региональных особенностеи?. Рынок жилья в отношении к другим сегментам рынка недвижимости более активен, жилье как товар имеет свои особенности, в отличие от прочих товаров: жилищныи? фонд неоднороден, распадается в зависимости от качества на субрынки жилья; жилье является недвижимостью, которая связана с землеи?; жилье долгосрочно, отсюда на рынке много жилищ с большим износом; жилье дорогои? товар, приобретателю требуются большие единовременные затраты, поэтому привлекаются заемные средства под залог (ипотека) или зачет стоимости прежнего жилья; переезд на новое место жительство связан с материальными и психологическими издержками. К особенностям россии?ского рынка недвижимости следует отнести: высокии? удельныи? вес коммунальных квартир и общежитии?; установление в России долларовых цен на квартиры, начиная с момента зарождения рынка (любые колебания на валютном рынке отражаются на цене жилья).



1. Жилищныи? фонд РФ 2000-2008 гг. (млн кв. м)

Проведя расчеты на основании данных таблице 1, можно утверждать, что за указанный период наблюдается постоянный рост удельного веса частного жилищного фонда в общем жилищном фонде РФ - с 65% до 82%. При этом наблюдается резкое снижение государственного и муниципального фондов в сумме на 40%. Полученные значения иллюстрируют активный? процесс выкупа жилья частными собственниками. Кроме вышеуказанного официального деления, все объекты жилои? недвижимости РФ можно классифицировать по различным признакам. Классификация по целевым группам потребителеи? жилья и уровню платежеспособности потребителеи? жилья предполагает выделение следующих видов жилья: первичное и вторичное, элитное и типовое, арендное и находящееся в собственности.

Уровень элитности жилья (высокого уровня комфортности) зависит от города, например, в Москве он выше, чем в Санкт-Петербурге.

Местоположение, как основнои? критерии? элитности, является основои? фактора ценообразования. Влияет на цену проекта и развитость инфраструктуры, которая может немного компенсировать недостатки месторасположения. Жилье повышеннои? комфортности ориентируется на доходы и запросы людеи?, которых называют средним классом.

По продажам жилои? недвижимости существует разделение на первичныи? и вторичныи? рынки.

Первичныи? рынок недвижимости - это часть рынка недвижимости, которую представляют впервые созданные объекты недвижимости.

Вторичныи? рынок недвижимости - это часть рынка, когда операции происходят с объектами, которые уже были в эксплуатации.

С юридическои? точки зрения преимущество имеет первичныи? рынок, объекты которого имеют минимальную юридическую историю. С экономическои? точки зрения - жилье, представленное на первичном рынке, требует меньших эксплуатационных затрат. Зато с точки зрения местоположения объектов предпочтительнее, вероятно, объекты вторичного рынка (хотя возможно и обратное). По социальнои? однородности окружения - первичныи? рынок предлагает лучшие возможности, чем вторичныи?. С точки зрения эластичности (изменения в зависимости от цены) предложение вторичного рынка проще адаптировать к ценам, чем предложения на первичном рынке (здесь невозможно быстрое увеличение объема предложения).

Первичныи? и вторичныи? рынки отличны также продавцами. На первичном - это предприниматели, которые заинтересованы в более быстром обороте вложенных средств. На вторичном - обычные жители, которые стремятся получить максимальныи? доход от разовои? сделки, срок продажи для них обычно не важен (за редким исключением).

Для России, как государства с огромнои? территориеи?, свои?ственно также существенное различие региональных рынков.

К специфическим особенности города, региона, определяющим тот стабильныи? (хотя и колеблющии?ся в определенных пределах) уровень цен, которыи? складывается в периоды стабилизации рынка, относятся: экономическии? потенциал и уровень социально-экономического развития города и региона, наличие экспортно-ориентированных, конкурентоспособных производств; административныи? статус и масштаб города, характер его промышленного и культурного развития; демографические характеристики населения, миграция, обеспеченность жильем; географическое положение (удаление от столиц, других крупных центров, соседних государств, характер торгово-экономических связеи? с ними, транспортная доступность);структура и состояние недвижимого фонда города; природно-климатические и экологические условия.

При этом уровень цен в городах России в гораздо большеи? степени определяется индивидуальными характеристиками города, чем региона.

Жилье в собственности

Частная собственность - это форма собственности, означающая абсолютное, защищенное законом право определенного лица на конкретное имущество.

Частной собственностью на жилье считается недвижимость в жилищной сфере, находящаяся в собственности физических и юридических лиц. В Российской Федерации нет ограничений по размерам, стоимости и количеству недвижимости. Она обеспечивается правом неприкосновенности и подлежит обязательной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы.

Существует 2 вида частной собственности:

1. Индивидуальная частная собственность (принадлежит одному лицу)

2. Общая частная собственность (возникает тогда, когда одним неразделенным жильем владеют два или более человек)

Большая часть бывшего государственного и муниципального жилья находится в общей собственности, проживающих в нем граждан. Так же общую собственность на жилье можно рассмотреть на примере, когда квартиры передаются по наследству нескольким лицам или случаи совместного приобретения жилья.



2. Способы приобретения жилья в частную собственность

Существует несколько путей приобретения жилья в собственность:

1. Приватизация жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов;

2. Заключение договора купли-продажи жилья;

3. Приобретение путем жилищного строительства, в том числе строительства ТИЗ (товарищество индивидуальных застройщиков);

4. Участие в жилищных и жилищно-строительных кооперативах (ЖСК), кондоминиумах;

5. Приобретения в порядке наследования, дарения, а также на других законных основаниях.

жилищный частный собственность приобретение

3. Первичное жилье - рынок новостроек

В реальности первичный рынок российского жилья - это продажа виртуальных квартир, которые физически существуют только в проекте, то есть на бумаге, в виде чертежей, не исключая тех случаев, когда залит фундамент и возведение дома идет стремительными темпами. Также, к первичному жилью относят квартиры в новых, уже готовых домах, находящихся в эксплуатации.

Ценовая специфика первичного рынка жилья в России обусловлена не только рыночными факторами, но и территориальной спецификой, которая заключается в обладании особым административным статусом, обеспечивающим присутствие представителей власти, высокой концентрации населения и более высоких уровнях доходов населения, обеспечивающих платежеспособный спрос, в территориальной дифференциации этих доходов, способствующей притяжению новых миграционных потоков. В десяти российских городах наблюдается наибольшее сосредоточие этих факторов, и в Москве они проявлены наиболее ярко.

4. Вторичное жилье - рынок готового жилья, уже принадлежащего кому-либо по праву собственности.

Согласно Жилищному Кодексу Российской Федерации, собственность бывает частной (право на собственность в таком случае подтверждается свидетельством о государственной регистрации права), также законодатель говорит о собственности государственной (или муниципальной).

Информация о выставленном на продажу вторичном жилье находится в базах частных риэлторов и риэлтерских агентств. А реклама такого жилья размещена на доске объявлений самим продавцом или риэлтерским агентством. Также, рекламные баннеры часто бывают размещены на фасаде жилого дома, и, как правило, они весьма незатейливы:

Обращаясь к ресурсу "Где тот дом" в поиске первичного, не элитного жилья в Москве, мы выяснили, что цены варьируются в первую очередь за счет расположения новостройки. Так, например, на 5 мая 2015 года, в Бибирево в строящемся ЖК " Дом на Пришвина" стоимость м2 составляет от 115 до 157 000 рублей. На юге Москвы, ЖК " V-House" предлагает жилье по стоимости от 194 000 р. за м2. Сдача проекта запланирована на 2017 год. ЖК "Водный", располагающийся на севере столицы, будет сдан в 2016 году, и уже сейчас предлагает покупку квартир по цене 155000 р. за м2.

Также, мы сравнили стоимость 2-х комнатных квартир с метражом от 52 до 60 м2. Квартира общей площадью 55 м2, на 4-м этаже панельного дома, с типовым ремонтом, в Свиблово стоит немного дороже 2-х комнатной квартиры в центре Москвы, а именно в пешей доступности от станции метро Октябрьская, с евроремонтом, общей площадью 53 м2. (Данные на 5 мая 2015 года)

Дело в том, что на рынке вторичного жилья, вместе с расположением жилья на карте города, первоочерёдные определяющие его стоимость - количество квадратных метров и высота этажа, ремонт квартиры и состояние дома, в котором она находится, играют также немаловажную роль.

Но не каждый хочет иметь в собственности квартиру. Любители чистого воздуха предпочитают приобретать в собственность коттеджи и дома. Однако даже если финансы позволяют приобрести загородную недвижимость, начать покупку лучше с выбора места и анализа того, что является важной составляющей жизни за городом - инфраструктуры окружающей среды.

Наличие хорошей асфальтированной дороги, доступность магазинов, медицинских услуг, наконец, как организован вывоз мусора - все это является составляющими характеристики загородного дома.

Очень часто застройщик, продавая жилье на этапе строительства, обещает золотые горы: и почту рядом, и магазин и детский сад неподалеку, а к концу строительства забывает о своих планах. В стандартном договоре купли-продажи указывают только обязательства застройщика по возведению дома и оформлению земли, ни о какой инфраструктуре речь не идет. Большинство людей задумываются об инфраструктуре уже после того, как заедут в новый дом, а не на этапе покупки.

Избежать этой ошибки поможет покупка дома в момент, когда он уже построен. Так как в пределах МКАД коттеджей нет, мы решили искать их в 40км. Обратившись к ресурсу "Real Estate", задав оптимальные для сравнения параметры фильтрации, мы установили, что стоимость дома площадью в 290 мІ на участке 12 соток, в 15 км от МКАД, в д. Валентиновка (г. Королев)составит 16 388 139 р. Жилье в 35 км от МКАД по Каширскому шоссе, площадью 260 м2 на участке 22 сот. обойдется в 14 250 000 р.

Итак, теперь можно сделать несколько тезисных выводов касаемо первичного и вторичного жилья и рассмотреть актуальность покупки каждого.

Начнем со стоимости. При равных условиях, цена квадратного метра в возводимом доме настолько ниже, насколько раньше стадия строительства этого дома. Кроме того, на сегодняшний день вторичное жилье в домах той же серии, расположенных в аналогичном районе, всегда дороже, нежели "первичка".

Ожидание сдачи первичного жилья. И риск того, сдадут ли его вообще в установленный срок. Конечно, планируется законодательно обязать застройщиков страховаться от банкротства (законопроект вступивший в силу в октябре 2013 г., направленный на реализацию данной воли законодателя проходит второе чтение в Госдуме Российской Федерации), тем не менее, в реальности, все это пока не дает весомой защиты покупателю квартир, "первичного" сегмента рынка.

То обстоятельство, что с момента двустороннего заключения договора долевого участия, непосредственно до момента фактического получения квартиры может пройти срок от трех месяцев - при условии, что покупатель приобретает квартиру непосредственно перед вводом дома в эксплуатацию, до полутора лет - в том случае, если её берут на этапе котлована, вынуждает покупателя корректировать свои планы относительно использования своей квартиры по назначению, что тоже весьма неудобно. На вторичном же рынке использовать свою квартиру по назначению можно сразу после сделки. Но и тут тоже присутствуют свои риски. Они состоят в возможном расторжении ранее заключенного договора купли-продажи в судебном порядке (в этом случае каждая из сторон договора купли - продажи, обязана вернуть второй стороне все, что получила в результате заключения сделки.

Данный пункт обычно предусмотрен в договоре, например в случае возникновения законного права пользования жилищной площадью у третьих лиц, такое развитие ситуации возможно, если у продавца квартиры имеются несовершеннолетние дети, а также в иных предусмотренных ГК Российской Федерации случаях.

Хочется заметить, что все подобные риски вполне реально предвидеть и предупредить при юридически грамотном анализе истории квартиры.

Касаемо вложений в приобретенное жилье. Все варианты первичного жилья, которые нам удалось найти, нуждались в дополнительном косметическом ремонте, только потому, что 90% "первичных" квартир передаются дольщику в черновой отделке. Несомненно, ремонт в таких квартирах потребует немалых затрат. Вложения в ремонт такой квартиры, выше, чем во вторичное жилье, даже при условии что "вторичка" требует капитального ремонта. Однако хотелось бы напомнить, что стоимость самой квартиры при прочих равных условиях, в новостройках значительно ниже.

И главное: проблема выбора. Несомненным достоинством новых квартир являются новые современные коммуникации и инженерные системы, нередко портящие впечатление покупателей вторичных квартир, ведь со временем в старых домах возникают проблемы: с водопроводом, канализацией и т. д. Но не стоит забывать, что по законам жилищного рынка, наиболее перспективные, недорогие и ликвидные квартиры в новых домах распродаются на самых ранних этапах строительства. Так что к моменту окончания строительства, как правило, в продаже остаются квартиры большей площади, более дорогие нежели аналоги , либо имеющие какие-либо недостатки (например, невзрачный вид из окна, последний этаж).

Жилье на вторичном рынке бесспорно легче выбрать из массы аналогичных и доступных квартир.

5. Кто приобретает жилье в собственность?

В первую очередь, это конечно молодые семьи. Свое первое жилье они, как правило, берут в ипотеку. На сегодняшний день каждая третья молодая пара покупает жилье в кредит. Чаще они предпочитают первичное жилье, в силу его меньшей стоимости по сравнению с вторичным.

По данным "Газета Ру", семейные пары 25-40 лет, в которых оба партнера работают, и доход каждого составляет от 50 до 150 т.р. в месяц, могут позволить себе покупку жилья эконом- или бизнес-класса. Если говорить конкретно о Москве, то согласно данным взятым с портала "Недвижимость. Mail.Ru" особую нишу занимают люди, которые приезжают в Москву работать и учиться: "…утверждает генеральный директор агентства недвижимости DOKI Сергей Шевченко, примерно 40% тех, кто приехал покорять столицу, уезжает ни с чем в следующие 2-3 года, а вот за счет оставшихся растет число владельцев недвижимости не только в Москве, но и в Подмосковье. Как рассказывает генеральный директор компании "Миэль-Новостройки" Софья Лебедева, в период с 2007-й по 2012 год количество покупателей из регионов у компании выросло с 8% до 16%. "Из жителей регионов, купивших недвижимость в московском регионе за этот период, 71% приобрели недвижимость в Московской области, 29% - в Москве", - констатирует собеседница агентства".

Что касается рекламы такого жилья, она точно нацелена на свой сегмент, поэтому на билбордах все чаще встречаются изображения улыбающихся парня и девушки, которые уже приобрели (или вот-вот приобретут) жилье в ипотеку.

Таким образом, покупка жилья в собственность это сложный и основательный процесс. Огромное количество предложений на рынке и однообразной рекламы нисколько его не упрощают. К приобретению жилья в собственность нужно подходить основательно, начиная от сложного выбора между первичным и вторичным жильем и заканчивая подготовкой юридических документов.



6. Элитное жилье в собственности

Далее мы переходим к сегменту рынка элитного жилья, где практически все технологии и "приемы" отличаются от технологий обычного жилья. На это влияют факторы, которые мы рассмотрим далее.

Вся реклама и все коммуникативные процессы в этом сегменте рынка имеют совершенно другой характер, так как все, что происходит в данной области рассчитано на людей с высоким социальным статусом и материальным достатком.

Элитное жилье - это обособленное, не имеющее аналогов жилье. Первым и основополагающим классификатором элитной недвижимости является место. Место тянет за собой еще ряд факторов - вид и исторически сложившееся социальное окружение. Сейчас в центре идет уплотнительная застройка и, по мнению Владимира Федорова, без поддержки властей нельзя говорить об элитности.

7. Различия элитного жилья и обычного жилья

1. Цена

2. Район

3. Ремонт

4. Коммуникации

5. Количество квадратных метров

6. Элитное подразумевает избранное => малоквартирность

Особо, мы хотели бы отметить, способы PR элитного жилья и обратить особое внимание на то, какие приемы отлично работают с элитным жильем и не работают с обычным жильем, и наоборот, для этого рассмотрим "портреты" тех людей, которые покупают элитную недвижимость и какими способами их "заставляют" обратить внимание на то или иное элитное жилье. Также мы рассмотрим типы элитного жилья, такие как коттеджи, пентхаусы, апартаменты и квартиры в элитных ЖК.

По данным новостного ресурса (ссылка) в столице нашего государства ежегодно продается более 1500 элитных квартир, при этом спрос на эти квартиры стабилен и не уменьшается из года в год. Главный вопрос - зачем люди приобретают дорогую недвижимость?

Для начала выясним, кто в основном приобретает элитные квартиры. Интересно отметить, что из года в год социальный портрет покупателей остаётся прежним. В основном жильё приобретают представители возрастной группы от 40 до 55 лет, при этом преобладают из этих представителей мужчины. Мужчины эти состоятельные, являются владельцами и совладельцами собственного бизнеса и топ-менеджерами ведущих российских и зарубежных компаний. И теперь постараемся выявить причины приобретения элитной недвижимости.

Первая причина - это улучшение своих условий проживания. Люди стремятся повысить свой статус и авторитет на личностном и межличностном уровнях, причём, таковых людей оказалось 75 процентов покупателей элитного жилья. Они покупают квартиры и дома для своих семей, чтобы иметь твёрдую уверенность, что члены их семей будут находиться в безопасности под контролем нескольких десятков видеокамер и надежной охраны.

Вторая причина - это то, что состоятельные люди переезжают из регионов в столицу и стремятся жить в шикарных условиях. На самом деле, таких людей мало, потому что стоимость обычного жилья в Москве и регионах очень сильно разнится.

Третья причина - приобретение с целью дальнейшей выгодной продажи (или сдачи в аренду).



8. Виды элитного жилья

Пентхаусы.

Определений пентхауса великое множество, и каждое, подмечая ту или иную отличительную черту, по-своему верно. Если собрать во едино основные отличительные признаки, то получается, что пентхаус это роскошная квартира на верхнем этаже небоскреба. Но бытует мнение, что пентхаус - это не традиционная элитная квартира, а апартаменты или дом.

Отличный пример московского пентхауса - жилой комлекс "Махаон". На данный момент это один из тех немногих жилых комплексов в Москве, где можно приобрести пентхаус.

Для чего люди покупают пентхаусы? Ответ вытекает из самой природы пентхаусов и их преимуществ перед обычными квартирами: любой человек, достигший определенного уровня благосостояния, стремится к повышенному уровню комфорта и улучшенным условиям проживания. Иными словами, пентхаус - это материальное воплощение социального статуса.

Апартаменты и лофты.

Квартира-Лофт - апартаменты, которые занимают значительное пространство в бывшем здании промышленного назначения. В интерьере так же сохраняются балки и трубы, бетонные стены, металлические конструкции, необработанная древесина и кирпичная кладка. Для Америки это типичное помещение. Просто индустриальные здания Манхэттена, Восточного Квинса и Сохо стали приобретать другое назначение еще в 20-е годы прошлого века.

В пример приведу проект "LOFTCITY", на котором сосредоточено большинство лофтов в Москве и ближайшем подмосковье.

Москвичи - основные покупатели апартаментов. Количество сделок по приобретению апартаментов компании, проводимых жителями столицы, превышает 70%. При этом покупки совершают в основном люди в возрасте от 25 до 45 лет - 61% всех заключенных контрактов.

Согласно исследованиям клиентской активности компании Red Development, реализующей проекты лофт-апартаментов в Москве, около 72% всех покупателей - жители столицы, а 12% - Подмосковья. Причем многие из них стараются приобретать апартамент в том же районе, в котором уже имеют постоянное жилье. Однако, у такого жилья есть один недостаток, а именно - владелец апартаментов не может рассчитывать на прописку и постоянную регистрацию. Так, у него не будет возможности получить ИНН, пользоваться медицинским страхованием, участвовать в государственных программах по улучшению жилищных условий. Помимо этого, записать ребёнка в школу и детский сад можно будет только в порядке очереди, после того, как места будут распределены среди тех, кто имеет постоянную прописку.

Коттеджи

Коттедж (англ. cottage) это одноквартирный индивидуальный городской или сельский жилой дом с участком земли. Коттедж - традиционный тип английского жилища, распространившийся в европейских странах и США, имеет обычно 2 этажа.

В качестве примера приведу коттеджный поселок "Графские пруды"

Кто покупает коттеджи? Это и молодые семьи с детьми, и люди творческих профессий, и бизнесмены и те, кто хочет обеспечить тихий уют для своих родителей.

PR

PR в рекламе элитных домов используются особые приемы:

1. Event-marketing (презентации, праздники, закрытые клубы и т.п.): включает в себя несколько обязательных последовательных мероприятий (составляющих эвента):

1) Предварительное информирование о проведении мероприятия;

2) Проведение мероприятия (разнообразных конференций, презентациями,промоушн-акциями, концертами, выставками и т.п.);

последующая информационная волна.

2. Персонифицированные рассылки (direct-marketing) - это комплекс мероприятий, с помощью которых компании успешно выстраивают прямые маркетинговые коммуникации персонально с каждым потребителем своих товаров и услуг и устанавливают с ними длительные взаимовыгодные отношения. При этом коммуникации носят двухсторонний характер: применяя инструменты direct marketing, вы не только обращаетесь непосредственно к клиентам, но и устанавливаете эффективную обратную связь, получая ответную реакцию на предложения от своих потребителей.

3. Также точечное распространение дорогих, высокохудожественных и высококачественных рекламных материалов.

Покупатели элитных квартир часто не имеют времени на личный осмотр каждого приглянувшегося жилья. Привлечь потенциального клиента помогает 3D-презентация, позволяющая познакомиться с достоинствами помещений, не отходя от компьютера. Отправляясь в такой "виртуальный тур", потенциальный покупатель сможет оценить панорамную съемку жилого объекта. На основе презентации клиент вряд ли примет окончательное решение о покупке, но вполне вероятно, что это подтолкнет его к полноценному реальному знакомству с жилищем.

А вот один любопытный пример того, как яркий креатив в медиа может вызвать серьезный PR-эффект: три месяца на столичных билбордах красовалась надпись от компании "Баркли": "Купи квартиру и получи бейсболку в подарок".

В компании признаются, что главной задачей, прежде всего, было привлечь внимание к самой фирме. "В то время очень много людей звонило и спрашивало о плакатах. Были и недовольные, и просто любопытные. Тем не менее, акция прошла достаточно успешно, число сделок в жилищных комплексах "Мономах" и "Доминанта" увеличилось почти в два раза, и даже после ее окончания мы не потеряли своих позиций",- вспоминают в отделе рекламы "Баркли". Спустя год никто уже и не помнит, за какую квартиру в каком комплексе давали кепку или футболку. Сама надпись стала частью анекдотов. После знаменитых плакатов в компании так и не решились произвести новый фурор и подобных громких мероприятий не проводили. На смену бейсболкам пришла вполне традиционная бутылка дорогого коньяка.

9. Виды рекламы элитного жилья

1. Видео-реклама (видеоролики без спецэффектов и монтажа). Где размещать: телевидение, крупные городские порталы, корпоративные сайты, на отдельной Интернет-странице объекта;

2. 3D-виртуальный тур для просмотра его в режиме Онлайн;

3. Качественные фото, сделанные под заказ профессиональным фотографом интерьеров;

4. Баннеры и баннеры-растяжки, на трассе по направлению к вашему дому и на самом доме;

5. Объявления на Интернет-досках объявлений. Только VIP и Премиум объявления;

6. Контекстная и баннерная реклама на Интернет-порталах города;

7. Печать буклетов и распространение их по салонам красоты, фитнес-клубам, ресторанам, спа-салонам и проч.;

8. Рассылка предложений о покупке квартиры коммерческим организациям (только, если квартира подойдет под размещение офиса банка или организации).

Какая реклама продажи элитной квартиры неэффективна:

1) расклейка объявлений по районам города;

2) подача объявлений в печатные СМИ.

В качестве исключения можно попробовать полноцветную расклейку объявлений формата А4 и А5 на домах повышенной комфортности.

Так же мы сталкиваемся с тем что элитное жилье очень любят рекламировать в социальных сетях, таких Twitter и Instagram, что интересно в том плане, что обычное жилье на этих площадках рекламируют гораздо реже. Например, сайт "РусФлат" находит рекламу в социальных сетях привлекательной.

Микроблоги, твиттер:

twitter.com/RusFlat - наш основной микроблог, сюда попадает сводная информация и по аренде, и по продаже, включая новые обзоры, статьи по недвижимости, видеопрезентации объектов.

twitter.com/ArendaKvartir - здесь публикуем свежие объекты в аренду.

twitter.com/ProdamKvartiru - новые объекты на продажу.

Facebook:

Страница по аренде: www.facebook.com/ArendaKvartir

По продаже: www.facebook.com/ProdamKvartiru

10. Арендное жилье

Арендные сделки заключались ещё в древнем государстве Шумер, первая такая сделка была совершена в 1248 году, когда крестоносцы, готовясь к очередному походу "за гроб Господень", получили, таким образом, себе амуницию, а в Англии такие операции, применялись уже в средние века: их предметом были фермерское оборудование и лошади.

Аренда действительно существовала ещё в доисторические времена, некоторые положения о ней можно найти в Законах Хаммурапи, принятых между 1775-1750 годах до нашей эры, а одним из первых специальных законов об аренде имущества стал английский Закон Уэльса 1284 года (Statute of Wales).

В конце пятидесятых годов под влиянием американских компаний дающих собственность в аренду стали появляться европейские финансовые общества нацеленные на этот рынок. Во Франции первая такая компания появилась в 1957 году ("Sepafites", с 1962 года - "Locafance"), в Англии в 1960 году ("Mercantile Leasing Company"), в Германии в 1962 году ("Locallease Mietfinanzierung GmbH"). А к концу 60-ых годов финансовая аренда достигла уже и Японии (в 1969 компания - "Century Leasing System").

На данный момент, арендное жилье занимает львиную долю рынка недвижимости. В частности это отличный выход для тех, кто не может позволить себе приобрести собственность по своему вкусу или не хочет быть прикованным к одному месту. Этот сегмент стремительно развивается благодаря глобализации, увеличению мобильности населения и прочих веяний современности и упускать его в нашей работе было бы большой ошибкой.

Из всего вышенаписанного можно сделать вывод, что покупка элитного жилья - это трудоемкий процесс, начиная от начала и до конца. Казалось бы, элитное жилье - жилье для людей с высоким социальным статусом и достатком, гораздо больше превыщающим средний и по идее все должно быть упрощено, но изучив все материалы по данному вопросу, становится ясно, что этот процесс тоже довольно трудоемкий. Также хотелось бы отметить, что покупка элитного жилья по своей непрозрачности не уступает обычному жилью и следует быть очень внимательным.

11. Рыночное арендное жилье

Аренда жилья - передача собственности во временное владение и пользование арендатору за арендную плату, становиться все более и более популярным способом решения жилищного вопроса. Аренда оставляет возможность для мобильности арендатора - не привязывает человека к месту жительства и месту работы, освобождает от "бремени собственности", позволяет достаточно оперативно менять жилье в зависимости от изменения состава семьи, изменения доходов.

Во многих европейских странах люди предпочитают арендовать имущество, нежели покупать его. Примером может послужить Германия: инвестиционная привлекательность недвижимости в ней, не вызывает сомнений. Качество объектов высокое, цены растут, ипотека - дешевая. Для граждан Германии, зарплаты которых являются одними из самых высоких в ЕС, созданы все условия для приобретения собственного жилья. Но большинство из них предпочитают арендовать дома или квартиры, даже если у них имеются средства, необходимые для покупки.

По данным последнего социологического исследования проведенного компанией L&B Immobiliya, только 43% немецких семей живут в собственных стенах. Остальные 57% арендуют недвижимость. Причем они даже не задумываются о том, чтобы приобрести дорогую собственность. Как отмечают эксперты, причин для такого поведения у немцев много. И главная из них - борьба со стрессом.

Оказывается, приобретение недвижимости через ипотечное кредитование заставляет немцев больше волноваться о будущем. Несмотря на то что в Германии стабильно низкие проценты за пользование банковскими займами, а шанс потерять работу и не найти новую есть разве только у отпетого бездельника, немцы очень боятся попасть в то мизерное число должников, у которых финансовые учреждения изымают недвижимость за неуплату. Вместо того чтобы переживать об этом, многие немцы предпочитают свободу выбора места жительства, реализовать которую легче, арендуя, а не покупая недвижимость.

В России люди предпочитают быть собственниками жилья, а не арендаторами, однако рынок арендного жилья начал набирать обороты и у нас. Многие россияне, боящиеся брать ипотечные кредиты, снимают жилье и копят на квартиру. Некоторые, предпочитают свободу и мобильность, также как европейцы. Но львиную долю арендного жилья, до недавнего времени, снимали трудовые мигранты. Сейчас, работать в России и переправлять деньги на родину не так выгодно из-за кризиса и падения рубля. Многие мигранты уехали на родину и, как следствие, перестали снимать квартиры.

Если отток мигрантов и привел к некоему увеличению предложения на рынке арендного жилья, то это коснулось только дешевых, малогабаритных квартир или комнат. Но это далеко не единственный тип жилья на рынке.

12. Комнаты и коммунальные квартиры

"На практике "коммунальные" квартиры давно вернулись на наш рынок, но в виде арендного жилья, которое снимается вскладчину. Нередко трёх- и четырёхкомнатные квартиры арендуются компаниями друзей, несколькими семейными парами, чтобы сократить расходы на аренду", - рассказала АиФ.ru Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании "БЕСТ-Новострой". Основная причина, по которой комнаты по-прежнему пользуются популярностью на рынке недвижимости Москвы, понятна: они стоят значительно меньше квартир.

Стоимость найма комнат в московских квартирах, по данным компании "МИЭЛЬ-Аренда", составляет от 15 до 30 тыс. рублей в месяц. Самая дорогая комната предлагается в аренду за 30 000 рублей в месяц - в десяти минутах ходьбы от ст. м. Таганская. Комната расположена на последнем этаже 8-этажного дома в коммунальной квартире, оборудована необходимой бытовой техникой и мебелью.

Самая дешёвая комната сдаётся за 13,5 тыс. рублей в месяц и находится в двухкомнатной квартире с минимумом мебели и бытовой техники в районе ст. м. Черкизовская, на 1-м этаже 17-этажного дома.

Иногда одна комната сдается сразу нескольким людям, что сильно уменьшает цену. Например, в Москве на улице свободы 18 в 15 минутах от метро за 5500 рублей в месяц можно снять комнату рассчитанную на 8 человек. Аренда от месяца. Владельцы предпочитают заселять мужчин славянской внешности с гражданством РФ и Белоруссии. Квартира состоит из трех таких комнат. Владельцы помимо проживания предоставляют средства личной гигиены постельное белье и прочие предметы быта. Аренда такого жилья однозначно не подойдет пожилым людям или молодым парам(при том что заселяют только мужчин), такое жилье могут выбрать представители строительных профессий, студенты, таксисы в общем взрослые мужчины нуждающиеся в хорошем жилье, но ограниченные в средствах.

13. Хостелы

Хостел отлично подходит как вариант для малобюджетных путешествий. Первые хостелы представляли собой школьные здания, пустующие во время каникул. Их сдавали путешествующим студентам.

Сегодня число хостелов в мире превышает четыре с половиной тысячи. Это могут быть как все те же школы или университетские общежития, так и специально построенные здания. Существуют и весьма необычные варианты хостелов, одним из которых является бывшая тюрьма в Словении

Хостел трудно назвать отелем в прямом смысле этого слова. Как правило, большинство хостелов не предлагают отдельных комнат для проживания. Постояльцам нередко приходится жить по нескольку человек в одной комнате. Также не стоит рассчитывать на отдельную кухню и душевую.

Цены проживания в Московских хостелах примерно одинаковы: типичным примером Московского хостела может послужить хостел "золотое кольцо" 1 кровать в общем мужском номере там стоит 600 рублей за ночь, что в месяц составит 18 тыс.

Хостел не станет заменой коммунальной комнаты, но пригодится для бюджетного путешествия. Данный тип жилья зачастую находится в непосредственной близости от центра.

Например: Хостел Vinegret находящийся на улице Арбат 4. Прогулка от него до Красной площади, Московского Кремля и Большого театра занимает 30 минут. В 4 остановках метро находится Белорусский вокзал, откуда можно за 35 минут доехать на аэроэкспрессе до международного аэропорта Шереметьево. Такое место - отличный выбор для туристов желающих насладиться архитектурой города, пройтись по театрам и музеям столицы.

14. Крупногабаритное жилье

Квартиры, в которых три-четыре комнаты, арендуют, как правило, семьи с детьми, но, как отмечают специалисты Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость, в последние 2-3 года наибольшим спросом они пользуются у арендаторов, которые не являются родственниками, а решают снимать квартиру вскладчину по комнатам. Причем, собственнику квартиры это выгоднее, так как цена увеличивается на 10-30% в зависимости от количества проживающих.

А если рассматривать элитную аренду, то в ней, наоборот, наличие нескольких спален (от двух и более) и гостиной - одно из обязательных требований. Поэтому у арендаторов данного сегмента многокомнатные квартиры пользуются большим спросом, нежели двух- и трехкомнатные.

В премиум-классе популярны квартиры с тремя и более комнатами. В премиум-классе и deluxe их арендуют в основном топ-менеджеры российских и зарубежных компаний.

15. Дома, коттеджи и пр

Многие аспекты загородного отдыха весьма привлекательны, но элементарный выезд может быть омрачен непростыми условиями среды, в которой группа людей могла бы отдохнуть. Привлекательность аренды частного дома заключается именно в этом - попадая на природу, хороший загородный коттедж позволяет сохранить привычные условия обитания.

В частности, некоторые некрупные организации, не имеющие своей загородной базы, зачастую снимают большие, комфортабельные частные дома в пригороде для проведения корпоративных мероприятий.

Аренда загородного жилья на длительные сроки рассчитана в основном на крупные семьи, возможно с домашними животными, однако имеет место быть и аренда коттеджей небольшими группами людей, друзей, и т.д. Повторюсь, отдых за городом весьма популярен в принципе, а отдых в загородном доме еще и достаточно комфортабелен. Однако иметь коттедж в собственности дело достаточно затратное - поддерживать и обслуживать такую недвижимость порой может быть менее выгодно, чем снимать каждый раз при необходимости. К тому же, пригородный отдых - это сезонное явление. Чтобы с комфортом отдыхать в собственном коттедже 3 месяца в году, необходимо контролировать и поддерживать его в порядке оставшиеся 9 месяцев.

Вот несколько объектов такого типа аренды:

1) Коттедж в тихом обжитом коттеджном поселке. Расположен в лесу, дальше проезда нет, следовательно нет постоянного потока машин. На участке - настоящий лес с белками и грибами. Такое место может стать отличным выбором для взрослых людей, которые ценят тишину. Периметр охраняется. В 1 км от поселка - детский сад, две школы (новая муниципальная, Премьерский лицей), поликлиника, магазины, торговый центр, ресторан, развлекательный центр, церковь. То есть, это место тихое и спокойное обладающее всей инфраструктурой. Скорее всего, такое жилье на длительный сток будут снимать пожилые люди с деньгами или семейные пары не любящие суету большого города.

2) Коттедж на берегу озера. Новая Москва, Троицкий АО, 27 км от МКАД по Калужскому ш. с. Былово. Дом: 425 м2, 3 этажа, 10 комнат, кухня-столовая-гостиная с мраморным камином с выходом на веранду. Потолки 4 м, 9 спален, 5 с/у, 5 гардеробных, лоджия, балкон, гараж. Квартира для домработника с отдельным входом. На участке газон, патио в тени деревьев, свой выход к озеру. Все коммуникации. Газ. Сигнализация. Инфраструктура с. Былово и д. Красная Пахра. 3 км от г. Троицк. Соседи живут постоянно. Рядом автобусная ост. до метро "Теплый стан". В окрестностях: конно-спортивный комплекс, рыболовный клуб, мини-зоопарк, лес. Удачная экология. Источник воды "Шишкин лес". Рядом храм Чуда св. Архангела Михаила. Планировки дома высылаем по запросу. Сдается на длительный срок (от года). Такое место отлично подходит для летнего отдыха с семьей и друзьями.

Таким образом, все представленные выше типы арендного жилья имеют разную стоимость, существуют для разных целей и, как следствие, имеют разных клиентов. Однако многие интернет ресурсы служат базой для объявлений об аренде по всему спектру недвижимости, от снятия койко-места в хостеле на неделю, до аренды дома на год. Примерами таких всеобъемлющих сайтов могут послужить "Сian", "Авито", "Недвижимость.Mail.ru" и т.д. На всех этих сайтах можно посмотреть жилье, как в аренду, так и на продажу, а Avito является сайтом для объявлений касающихся не только недвижимости, но и других товаров и услуг. Следовательно, рекламные компании этих организаций нацелены не на "раскрутку" арендного жилья, а на презентацию своих ресурсов размещения в целом.

Перечисленные выше сайты являются самыми удобными торговыми площадками, как для арендаторов, так и для арендодателей: про них многие знают, у них удобная система поиска и размещения информации. Но, далеко не все пользуются специализированными сайтами для сдачи и аренды жилья.

Многие арендаторы не хотят платить за размещение информации и прибегают к ресурсам, не требующим таких затрат. Такими ресурсами часто служат социальные сети, напрмиер "ВКонтакте" , форумы и сайты развлекательного характера, например "Пикабу". Естественно, что рекламы у таких сайтов нет в принципе, а если и есть, то она никак не подсказывает искать на них объявления об аренде жилья.

Как было сказано выше, рынок арендного жилья набирает обороты. Интернет переполнен предложениями аренды и съёма квартир, комнат и загородных домов. Однако, арендатору нужно быть очень осторожным в вопросе съема жилья на долгий срок. Следует пользоваться официальными сайтами по предоставлению информации об аренде, а еще лучше воспользоваться услугами агента по недвижимости.



Заключение

Рынок жилья в нашей стране претерпевал множественные изменения. Он прошел путь трансформации от аукционной? торговли квартирами до вполне зрелых форм, характерных для развитых стран мира. По окончании приватизации рынок жилья стал ярко выделяться по отношению к другим сегментам рынка. Он использует качественно другие способы привлечения клиента зависящие от типа жилья - компонента этой сложно структурированной системы. Например, компании, занимающиеся продажей обычного жилья, активно пользуются как наружной рекламой, так и сетью интернет для продвижения своего "товара". Рекламные объявления таких компаний отличаются прямотой и незатейливостью. Для них характерна нацеленность на традиционный тип поведения: акцент на семейные ценности, обычаи и традиции.

Элитное жилье сильно отличается своими рекламными ходами, так же как и своей целевой аудиторией. Реклама элитного жилья не так прямолинейна: помимо наружной и онлайн рекламы, она использует такие нестандартные ходы привлечения клиента, как, например обратная связь через социальные сети. Покупателями такого типа жилья движет целерациональное поведение: для них приобретение такого имущества это вполне осознанный выбор как покупка товара в магазине.

Проведя анализ спроса и предложения на рынке жилой недвижимости, можно сделать вывод, что наибольшим спросом в настоящее время пользуются однокомнатные и двухкомнатные квартиры в новостройках. Основными их покупателями являются люди средних лет и молодые семьи.

На рынке арендного жилья превалируют другие тенденции: зачастую люди арендуют недвижимость для вполне конкретных целей, будь то аренда хостела на время путешествия, жилье на время учебы или временное пристанище до приобретения своей собственности. Люди, предпочитающие арендовать жилье, зачастую не имеют средств для покупки собственного жилья или попросту не нуждаются в его покупке.



Список литературы

1. Недвижимость в экономической системе становления рыночной экономики [Электронный ресурс] http://www.dissercat.com/content/nedvizhimost-v-ekonomicheskoi-sisteme-stanovleniya-rynochnoi-ekonomiki

2. "Экономика недвижимости" [Электронный ресурс] http://revolution.allbest.ru/economy/00305353_0.html