Совершенствование регулирования рыночного оборота и оценки сельскохозяйственных угодий в условиях платы за сервитуты

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Тема: «Совершенствование регулирования рыночного оборота и оценки сельскохозяйственных угодий в условиях платы за сервитуты»

Содержание

Введение

Глава 1. Теоретические основы оценки земель сельскохозяйственного назначения при их обороте на рынке недвижимости

1.1 Научные аспекты экономической оценки земли в процессе её оборота на рынке

1.2 Принципы формирования земельной ренты, как основы определения цены земли

Глава 2. Изучения опыта оборота и оценки сельскохозяйственных земель

2.1 Опыт государственного регулирования оценки сельскохозяйственных земель в РФ в процессе их оборота

2.2 Общие методические основы и критерии оценки земельных ресурсов

2.3 Зарубежный опыт оценки земельных сервитутов для инженерных сетей и коммуникаций

Глава 3. Предложения по совершенствованию оборота и оценки земель сельскохозяйственного назначения

3.1 Пути совершенствования методики регулирования оборота и оценки земель

3.2 Предложения по разработке методики платы за сервитуты сельхоз предприятиям на основе материалов оценки земель

Заключение

Список использованной литературы

Введение

Оценка современного состояния решаемой проблемы показывают, что процесс ценообразования на рынке земель сельскохозяйственного назначения идёт крайне медленно, что обусловливает, с одной стороны, невозможность проведения достоверной рыночной оценки земли, а с другой стороны замедляет процесс оборота земельных участков. Кроме того, существующая методика оценки земли совершенно не предусматривает возможности определения платы за субституты, которую должны осуществлять вторичные пользователи земли - инженерные сети и коммуникации. Поэтому наименее исследованными проблемами являются три:

1. Методологические подходы для определения рыночной стоимости земли, которая ускорила бы рыночный оборот;

2. Механизм госрегулирования оборота земель;

3. Методика определения платы за сервитуты.

Именно эти вопросы в настоящее время решены очень слабо и требуют тщательного исследования. В тоже время, существующая методика оценки сельхозземли путём применения базовых ставок и поправочных коэффициентов ещё не исчерпала себя.

Более злободневным является изучения механизма оборота земель при его ускорении через государственное регулирование, а также восстановление справедливости в процессах земельных отношений, когда сельское хозяйство не получает, принадлежащий ему платы за сервитуты.

Именно это ситуация на рынке земли и обуславливает актуальность рассматриваемой темы исследования, направленной не столько на методику самой оценки, сколько на методику решения сопутствующих задач.

Новизна рассматриваемых в диссертации вопросов обосновывается решением до сих пор малоизученных направлений оценочной деятельности: для потребностей оборота земель и для обоснования методики определения платы за сервитуты.

Целью работы является изучение условия ценообразования на рынке недвижимости (земли).

Для достижения этой цели были составлены следующие задачи:

1. Изучить научные аспекты оценки земли в процессе её рыночного оборота

2. Обосновать принципы формирования ренты, как основы ценообразования

3. Изучить опыт госрегулирования оценочной деятельности и оборота земли

4. Разработать методические основы и критерии оценки земли

5. Изучить зарубежный опыт платы за сервитуты

6. Усовершенствовать методику регулирования оборота и оценки земель

7. Дать предложения по методике платы за сервитуты.

Объектом исследования явился процесс ценообразования и рыночного оборота земель в РК.

Предметом исследования определено решение поставленных задач для выявления тенденций достижения поставленной цели.

Гипотезой выполнения данной тематики явилась осуществление регулирование оборота и оценки земель на основе формализации и моделирования механизма правового и экономического процесса осуществления земельных отношений в отрасли сельского хозяйства.

Методологической базой исследования явились следующие фундаментальные документы и положения: Земельный кодекс РК., программные документы государства, материалы аналитических отчётов использования земли за 2008-2012 гг., Постановление Правительства в сфере земельных отношений, нормативные документы министерства регионального развития, фундаментальные положения экономической теории, методология устойчивого развития общества; методы: абстрактно- логический, статистический, экспертного моделирования и формализации.

На защиту выносятся следующие положения:

· Разработка методических основ и критериев оценки земель

· Усовершенствованная методика регулирования оборота земель на основе её оценки

· Предложение по методике платы за сервитуты

1. Теоретические основы оценки земель сельскохозяйственного назначения при обороте на рынке недвижимости

1.1 Научные аспекты экономической оценки земли в процессе её оборота на рынке

В ходе реформирования земельных отношений земля в нашей стране стала товаром, т.е. имеет определенную цену, продается и покупается, приобрела экономическое содержание капитала, с ней осуществляются разные операции на началах товарно-денежных и правовых отношений.

Во времена существования лишь государственной формы собственности на землю операции с ней обобщенно называли оборотом земли, так как в этот процесс не вкладывалось экономическое содержание. Теперь, на наш взгляд, оборот земли целесообразно именовать экономическим оборотом, так как земля не только естественный объект или средство производства, но и экономическая субстанция, которая имеет определенную стоимость - нормативную, кадастровую и рыночную, служит наполнению бюджетов всех уровней денежными средствами, а граждане от операций по обороту земли получают соответствующую экономическую выгоду, стоимость земли переходит от одного субъекта собственности к другому.

Поэтому экономический оборот земли - это процесс перераспределения стоимости земли на началах товарно-денежных и правовых отношений. [1]

На практике экономический оборот и оценка земли осуществляется:

o между разными собственниками земли. При этом изменяется (или не изменяется) форма собственности на землю;

o между субъектами хозяйствования, землепользователями. При этом изменяется (или не изменяется) целевое назначение земли;

o между разными административными единицами. При этом может изменяться (или не изменяться) форма собственности на землю, принадлежность субъекту хозяйствования, целевое назначение земельных участков;

o между разными категориями земель. При этом изменяется целевое назначение использования земельных участков;

o между разными государствами. При этом изменяется владелец земли и границы государства.

Экономический оборот земли обеспечивают:

o рыночные операции - купля-продажа права собственности или права аренды на нее, аренда, залог и мена земли;

o внерыночные (гражданско-правовые) операции - дарение, передача по наследству, передача доли земли с общего имущества супругов, отвод земли для соответствующих нужд.

Процесс экономического оборота и оценки земли требует научного обоснования, определения принципов построения его научной системы, ее целей и функций.

К принципам построения системы экономического оборота и оценки земли относятся:

- реализация спроса и предложения владельцев земельных участков по осуществлению определенных операций с землей на началах товарно-денежных отношений;

- полномочие - т.е. право осуществлять операции с землей имеют органы государственной власти, самоуправления, нотариата, определенные законодательством;

- правопреемственность - т.е. свободное решение владельцем земельного участка передачи ее в пользование другому юридическому или физическому лицу;

- обоснование права на осуществление операции с землей - т.е. официальное, документально оформленное право субъекта на собственность, подтверждение отсутствия ограничений на осуществление определенной операции с землей;

- нотариальное удостоверение - т.е. оформление операции с землей у государственного или частного нотариуса;

- гражданско-правовое оформление операций с землей путем заключения договоров, соглашений, составления свидетельств и т.п.;

- платность - все операции с землей осуществляются на платных условиях, на началах, установленных государством, или договоренности субъектов оборота;

- свободное волеизъявление - т.е. взаимное согласие двух сторон, которые принимают участие в осуществимой операции с землей;

- правовое поле - законодательное определенных правовых норм, которые регламентируют осуществление операций с землей;

- землеустроительная подготовка - т.е. осуществление операций с землей предшествует разработка установленной землеустроительной документации;

- информационной обеспеченности участников рынка земли о его условиях;

- прозрачности, который предусматривает осуществление актов купли-продажи земельных участков на открытых для юридических и физический лиц торгах землей;

- конкурентности, который предусматривает участие в торгах земельными участками нескольких заинтересованных субъектов в их приобретении;

- фиксирование - регистрация операций с земельными участками и кадастровых данных о них в государственных органах;

- экономико-правовой, что означает изменение правового статуса земельного участка в результате соответствующего акта купли-продажи;

- соответствия идеологической основе государства, ее экономической системе;

- инфраструктурного обеспечения экономического оборота земли разными учреждениями с законодательно определенными их правами и обязанностями. [2]

Система экономического оборота земли на основе и оценки призвана обеспечить достижение таких целей:

Ш воплощение в жизнь земельной политики государства;

Ш удовлетворение нужд населения в осуществлении с землей операций купли-продажи, аренды, залога, мены, передачи в наследство, дарение и др.;

Ш отвод земель для разных народнохозяйственных нужд, ее отчуждение;

Ш перераспределения земельной собственности между физическими и юридическими лицами с целью выявления высокоэффективных хозяйственников;

Ш свободного волеизъявления субъектов экономического оборота земли по операциям с земельными участками, если они не вызваны судебными решениями;

Ш формирование сегменту рынка, товарообмен в котором базируется на спросе и предложении на землю;

Ш получение государственной прибыли от всех операций, связанных с экономическим оборотом земли;

Ш получение прибыли участниками экономического оборота земли от рыночных операций с земельными участками;

Ш свободного формирования цен на землю, исходя из конкретных рыночных условий;

Ш превращение земли в капитал, т.е. земля в процессе производства должны приносить добавочную стоимость, и стоимость земли будет находить отображение в ценах произведенной на ней продукции или услуг;

Ш обеспечение экономического оборота земли на началах товарно-денежных отношений, преобразование земли на практике в экономическую категорию - товар. [3]

В процессе реформирования земельных отношений экономический оборот и оценка земли развивается, совершенствуются функции органов, обеспечивающих его. К ним мы, прежде всего, относится:

· выявление спроса и предложений на осуществление операций экономического оборота земли;

· обеспечение информацией участников рыночных операций с землей и широкой общественности об условиях их осуществления, имеющемся спросе и предложении на землю;

· обеспечение места осуществления операций, связанных с экономическим оборотом земли;

· отладка непосредственного контакта между субъектами экономического оборота земли;

· консультативное обеспечение операций, связанных с экономическим оборотом земли;

· выполнение процедур осуществления каждого вида операции, связанной с экономическим оборотом земли, и их документальное оформление;

· организация подготовки земельных участков, документов на них для осуществления операций по экономическому обороту земли;

· определение стартовой цены земли на торгах ею;

· обеспечение фискальных интересов государства;

· рыночное перераспределение земель между юридическими и физическими лицами;

· создание условий для конкуренции при осуществлении рыночных операций, связанных с экономическим оборотом земли;

· содействие привлечению в производство дополнительных инвестиций;

· коммерциализации операций с земельными участками, которые поступили в экономический оборот;

· содействие обязательной государственной регистрации операций, связанных с экономическим оборотом земли. [4]

Виды земельных объектов, вовлекаемых в рыночный оборот через оценку:

В оборот на рынке земель могут вовлекаться земельные участки всех форм собственности:

а) жилищной и хозяйственной застройки;

б) земли сельскохозяйственного назначения, находящиеся: в государственной собственности (земли запаса); в собственности граждан для ведения товарного сельскохозяйственного производства, садоводства и виноградарства, дачного строительства; в собственности юридических лиц для ведения товарного сельскохозяйственного производства; в пользовании государственных сельскохозяйственных предприятий;

в) земли оздоровительного назначения;

г) земли рекреационного назначения;

д) земли историко-культурного назначения;

е) земли лесного частного лесного фонда, покрытые искусственными лесами, созданными за счет средств физических и негосударственных юридических лиц, и предоставленные им в частную собственность;

ж) приватизированные земельные участки из состава земель водного фонда (занятые оросительными и дренажными системами, ирригационными сооружениями).

з) земли промышленности, транспорта, связи, обороны и иного назначения.

Земельные участки могут вовлекаться в оборот как самостоятельно, так и вместе с размещенным на них недвижимым имуществом.

Кроме того, в оборот может вовлекаться право долгосрочного и краткосрочного землепользования, право на аренду земельного участка, ценные бумаги на земельные участки или на право их аренды. [5]

Несомненно, оборот земель должен иметь ограничения. В частности, не могут вовлекаться в рыночный оборот; т.к. они не оцениваются:

- из земель населенных пунктов - территории общего пользования: площади, улицы, проезды, кладбища, а также земли, которые обеспечивают деятельность органов государственной власти и местного самоуправления; пастбищные и сенокосные угодья при поселках и сельских населенных пунктах, а также отгонные пастбища и другие земли, не переданные в частную собственность;

- из земель историко-культурного назначения - земли, на которых размещаются объекты, не подлежащие приватизации;

- из земель водного фонда - земли занятые объектами общегосударственного назначения;

- из земель промышленности, транспорта, связи, обороны и иного назначения - земли, занятые объектами обороны, государственной безопасности, оборонной промышленности; инженерно-техническими сооружениями, коммуникациями, возведенными для защиты и охраны Государственной границы Республики Казахстан; таможенных нужд; магистральными железнодорожными сетями и автомобильными дорогами общего пользования.

Земельные объекты, вовлекаемые в рыночный оборот и оценку, подлежат государственной регистрации в установленном порядке.

Субъектами рынка земель выступают:

- государство, реализующее свое право собственности посредством соответствующих органов государственной власти;

- граждане и юридические лица Республики Казахстан, иностранные граждане и лица без гражданства, иностранные юридические лица, иностранные государства;

- собственники сертификатов на земельную долю (пай);

- собственники права на аренду земельного участка;

- банки и другие кредитные учреждения, которым перешло право распоряжения земельным участком в случае неисполнения обязательств залогодателем;

- государственные исполнители, реализующие земельные участки или права на них, конфискованные по решению суда.

Для обслуживания рыночного оборота и оценки земель должна функционировать соответствующая полноценная инфраструктура. Она включает: учреждения нотариата и адвокатуры, земельные биржи, земельные ипотечные банки и другие финансово-кредитные учреждения; консалтинговые и риэлторские предприятия, маркетинговые организации, организации по государственной регистрации перехода прав собственности на земельные участки и права на них; по определению рыночной стоимости на земельные участки и права на них; информационные издания о спросе и предложении земельных участков, их рыночной стоимости. Создание обширной инфраструктуры оборота земель потребует большого числа специалистов соответствующего профиля. Поэтому понадобятся специализированные учреждения для их подготовки. [6]

Для Казахстана важно не столько признание целесообразности земельного рынка, сколько выбор подходящих путей и методов его формирования, которые бы максимально учитывали специфические особенности страны.

Несмотря на то, что с июня 2003 г. Земельным кодексом РК введена частная собственность, многих пугает вовлечение в оборот земель сельскохозяйственного назначения. Называются несколько опасностей. Насколько они реальны и можно ли от них уберечься? За ответом уместно обратиться к мировому опыту.

Опасность первая - состоятельные покупатели приобретут большие участки сельхозугодий, что приведет к образованию "латифундий" латиноамериканского типа с наемными работниками. Но исторически латифундии в Латинской Америке возникали не через рынок, а были подарены колониальными властями: в Бразилии - от лица португальской короны, в других странах - от испанской короны. В Европе до земельных реформ крупные феодальные владения возникали как королевский дар дворянству. Городские купцы от случая к случаю скупали землю задолжавших знатных персон, но практически никогда большие поместья не образовывались при скупке мелких участков. В Казахстане на латифундии более всего были похожи бывшие колхозы - участки в 15000 га, с сотнями работников и производительностью втрое меньшей, чем на небольших (в несколько десятков га) частных фермах Западной Европы.

Можно законодательно запретить иностранцам приобретать сельхоз угодья, как это сделано в США (в штатах Айова и Миссури), Канаде (в провинциях Альберта и Манитоба), в Ирландии и Новой Зеландии, за исключением покупки земли по предварительному разрешению государства. Можно также ограничить размер участка, который приобретается одной семьей, как Дании, Новой Зеландии и других странах.

Опасность вторая - банки завладеют большими участками при переходе заложенной земли в собственность залогодержателя и станут крупными собственниками. Чтобы ограничить приобретение банками земель, целесообразно обязать их продавать в течение двух лет (как в США) землю должника, полученную вследствие просрочки платежа или залоговых торгов.

Опасность третья - городские спекулянты скупят землю и быстро перепродадут за большие деньги. Однако спекуляция процветает как раз при отсутствии открытого рынка и рыночной цены земли, порождая криминальные способы ее получения даром или почти даром. Опыт США свидетельствует, что спекуляция земельными участками достигла наибольших размеров в периоды двойного уровня цен: с одной стороны, чисто символических, которые устанавливались государством в 60-е годы прошлого века при наделении поселенцев землей, с другой - свободных рыночных цен на разрешенных государством земельных аукционах (в основном для земель несельскохозяйственного пользования). Ныне спекулятивные сделки на земельном рынке США не превышают 10% всех актов купли-продажи участков.

Во многих странах с рыночной экономикой, где работает механизм получения прибыли от быстрого рыночного оборота земли, применяется принцип более высокого налогообложения на краткосрочное владение и, наоборот, введены низкие налоги на доходы при долгосрочном владении. Например, в 1930 г. в США на доходы от продажи земли, находившейся во владении до одного года, был введен налог в 100%, до двух лет - 80, до пяти лет - 60, до десяти лет - 40, свыше десяти лет - 30%.

Опасность четвертая - будет изменено целевое назначение сельхозугодий. Существует богатый опыт законодательного ограничения. Так, в Дании значительная часть сельхозугодий защищена благодаря разделению страны на зоны - городские, дачные и сельскохозяйственные земли. Перевод из одной категории в другую возможен только с разрешения властей. Вводится и более строгий мораторий на срок, к примеру, 10 лет. В целом опасность здесь невелика. Большинство сельхозугодий в Казахстане используется сегодня неэффективно. К примеру, частные канадские фермы имеют показатели по зерновым, вдвое-втрое превышающие казахстанские. Если бы хотя бы две трети пахотных земель использовались с канадской эффективностью, несколько миллионов гектаров сельхозугодий стали бы ненужными сельскому хозяйству.

Опасность пятая - крестьяне неосмотрительно станут продавать права на землю по низким ценам. Опыт других стран снимает это опасение. Например, в Чехии новые собственники в редких случаях продают земли сельскохозяйственного назначения, большинство сдает в аренду. Арендная плата становится показателем стоимости земли в условиях развивающегося рынка. В странах с развитой рыночной экономикой годовой оборот земли в среднем не превышает 3%. В Казахстане сдача в аренду сельскохозяйственных земель распространена очень слабо. А до нижней границы нормального годового оборота еще очень далеко. [7]

Земельный рынок может помочь перейти земле к более эффективным пользователям. Существующая законодательно-нормативная база в принципе обеспечивает возможность легального рыночного оборота и оценки земли. Отсутствие некоторых законов по регулированию земельного рынка не является главным препятствием. Во многих странах с богатыми традициями частного землевладения и землепользования (Великобритания, Германия, Голландия) земельных кодексов вообще нет, их с успехом заменяет свод отдельных законов.

Земельный рынок необходимо регулировать с учетом региональной специфики. В частности, в отдельных регионах, в пригородных зонах лучше сдерживать цены на земельные участки, чтобы избежать спекуляции, в других - наоборот, не ограничивать их, стимулировать земельный оборот через снижение ставок налогообложения сделок с участками.

Для развития земельного рынка предстоит детально разработать правовую базу, создать систему кадастра земельных участков и инфраструктуру - информационные бюро, риэлторские фирмы, земельные банки, страховые компании и др. Земельный рынок предусматривает не только куплю-продажу, но также аренду земли, залог и ипотечное кредитование.

В настоящее время не отрегулирован вопрос влияния государства на ценообразование на рынке земель. Государство должно иметь право устанавливать отдельные ограничения при определении стоимости земельных участков. В качестве примера можно привести необходимость законодательно установленного права государства на принудительный выкуп земельных участков и прав на них для государственных и общественных нужд, на принудительное землеустройство территорий и т.п. [8]

Несмотря на то, что в Земельном кодексе Республики Казахстан достаточно обширно изложена компетенция государственных представительных и исполнительных органов различного уровня в области земельных отношений, их полномочия как субъектов рынка земель отражены далеко не в полной мере. Ряд весьма важных вопросов остается вне компетенции государственных органов. В частности, законом не определен орган, выполняющий организаторскую работу по подготовке земельных участков к продаже, в том числе и на конкурентных условиях. Ни на какой орган не возложены обязанности по координации работ по определению цен земельных участков и права на них, контроль за соблюдением этих цен по регионам; по созданию банка данных о спросе и предложении на земельные объекты; по разработке методических рекомендаций по ценообразованию; по подготовке квалифицированных кадров по оценке, менеджменту, маркетингу на рынке земель, по вечному хранению документов на приобретение участков в собственность и землепользование и др. Специалисты, выполняющие эти функции, как правило, опираются на собственный опыт, интуицию, или используют (при наличии) документы российского происхождения.

Необходимо отметить, ни в одной стране свободной купли-продажи земли нет. Рынок земли является регулируемым. Государство в законодательном порядке определяет, кому можно продавать землю, для каких целей и в каких масштабах. Оно жестко контролирует и регулирует не только рынок земли, но и широкий спектр проблем ее использования, причем как на общегосударственном, так и на муниципальном уровне, в целях предотвращения различных злоупотреблений и негативных процессов, связанных с земельными отношениями. Государство стремится не допускать спекуляции земельными участками, их монопольной концентрации, а также дробления при передаче по наследству, регулируя максимальные и минимальные размеры земельных участков при продаже, наследовании и аренде.

Местные органы власти обладают правом разрешать создание и ведение фермерского хозяйства. При этом учитываются образование, профессиональная подготовка и опыт претендентов. Такие функции, например, во Франции, выполняют департаментские комиссии сельскохозяйственных организаций, в Дании - муниципальные сельскохозяйственные комиссии. Право на ведение хозяйства владельцу фермы и арендатору предоставляется при наличии у претендента не менее 3-5 лет профессионального стажа или диплома о специальном образовании. Государство контролирует исправления использования земель (чтобы не допустить их использования в других, прежде всего несельскохозяйственных целях), а также его эффективность. Конкретные формы регулирования купли-продажи земли различаются по странам, но везде они осуществляются на основе рыночной и кадастровой оценки земли [9]

Земля, являясь одним из объектов природы, обладает особыми свойствами, которые могут быть оценены через сравнение их по определенным оценочным показателям. Свойства земель, используемые, например, для посадки и выращивания лесов, отличны от свойств земель, используемых для размещения производства растениеводческой продукции. Поэтому методические подходы к оценке земель различного целевого назначения будут отличаться. Данные оценки земель необходимы для выявления резервов в использовании земель, осуществления государственного контроля за их использованием и охраной, для размещения и развития сельскохозяйственного производства по регионам и конкретным предприятиям, для установления земельного налога, арендной платы за землю, нормативной и рыночной цены земли, государственного регулирования объектами недвижимости и др. Для правильного научно-обоснованного решения указанных вопросов необходимо изучение, обследование и проведение специальной оценочной работы по определению качества земли. Качество земель определяют две составляющие: плодородие и местоположение. [9]

Плодородие - способность почвы удовлетворять потребность растений (в растениеводстве, лесоводстве, садоводстве, декоративном и парковом хозяйстве и др.) полезными веществами и влагой. Различают естественное и искусственное (вновь созданное) плодородие, которые в совокупности составляют экономическое плодородие.

Естественное плодородие образуется в результате длительного процесса, протекающего в определенных природно-климатических условиях. Происходит накопление питательных веществ, причем, их количество различно и зависит от природно-климатических условий. В одних местах питательные вещества легко усваиваются растениями, в других -- они не могут быть усвоены и из-за отсутствия других природных факторов. Например, при отсутствии влаги не могут быть использованы запасы питательных веществ в почве. Поэтому такое плодородие называется потенциальным.

Искусственное плодородие создается трудом человека путем воздействия на землю (мелиорация, обработка, удобрение и др.)

Экономическое (эффективное) плодородие создается только путем вложения в землю затрат живого и овеществленного труда.

Плодородие почвы может быть определено через урожайность сельскохозяйственных культур с единицы площади (абсолютные показатели) и через отношение произведенной продукции на единицу площади к затратам живого или овеществленного труда (относительные показатели).

На качество земельных участков, кроме плодородия, оказывает большое влияние местоположение. Местоположение земельных участков характеризуется такими показателями, как расстояние от них до города, сельских населенных пунктов, крупность населенных пунктов, наличие транспортных и инженерных коммуникаций, наличие пунктов переработки и реализации продукции, баз снабжения предприятий удобрениями и сельскохозяйственной техникой и ряд других. [10]

На качество земельных участков влияют также пространственно-технологические условия, которые также можно отнести к характеристикам местоположения. К таким условиям относят удобство подъезда к полям и другим используемым участкам, размер земельного участка, его конфигурация, раздробленность, чересполосица, дальноземелье, вкрапливание (камней, кустарников, заболоченных участков и др.) и т.д.

Для комплексного количественного определения роли этих показателей применяется земельно-кадастровое действие «оценка земель». Цель оценки земель -- определить их плодородие и местоположение по показателям, которые характеризуют качество земельных участков. Оценка земель по плодородию складывается из бонитировки почв и экономической оценки.

Бонитировка почв - сравнительная оценка естественного плодородия почв, их группировка по природным диагностическим свойствам, влияющим на урожайность сельскохозяйственных культур, при сопоставимых уровнях агротехники и интенсивности земледелия. Результаты бонитировки почв показывают относительную пригодность почв по основным факторам естественного плодородия для возделывания сельскохозяйственных культур. Объектом бонитировки почв являются почвенные разновидности, выделенные в агропроизводственные группы (почвенные разности, сходные по условиям увлажнения, залегающих на одинаковых элементах рельефа, близкие по физическим и климатическим свойствам). Предметом бонитировки почв является естественное плодородие почв или их агропроизводственных групп. Критерием бонитировки почв являются их природные диагностические свойства, оказывающие существенное влияние на урожайность сельскохозяйственных культур. К таким природно-диагностическим свойствам (признакам) относятся: мощность гумусового горизонта и его содержание, механический состав, наличие азота, фосфора, калия, кислотность или щелочность и другие.

Объектом экономической оценки земли являются участки, используемые в различных отраслях народного хозяйства. Неиспользуемые земли могут быть оценены под различные виды потенциального использования (оценка потенциальных возможностей земельных участков). Предметом экономической оценки земли является экономическое (эффективное) плодородие и местоположение земельных участков (качество земель). Критерием экономической эффективности земли является величина продукции, отнесенной к равновеликим затратам, вложенных в участки различного плодородия и местоположения.

Основным источником достоверной информации при оценке земель является статистическая отчетность по объектам земельных отношений, структуре земель, материалы почвенных, геоботанических, экологических, гидромелиоративных и других обследований, представленные в текстовом и графическом виде (карты, планы, схемы и др.) Большое значение, особенно в переходный период реформирования экономики, приобретают особо ценные земельные участки для определения по ним биологической урожайности сельскохозяйственных культур. Точным способом получения исходной информации для оценки земель является организация непосредственного учета урожайности и затрат по конкретным земельным участкам и полям. [11]

По материалам оценки земель составляется оценочная карта. Оценочная карта сельскохозяйственного предприятия - специальная крупномасштабная карта, отображающая контура сельскохозяйственных угодий, их качество, местоположение, площадь. Основное назначение карты - создание графической базы для расчета ставок земельного налога на земли сельскохозяйственного назначения и на участки в границах сельских населенных пунктов. На карте для каждого контура сельскохозяйственных угодий по их видам (пашня, многолетние насаждения, сенокосы, пастбища) дается оценка качества и местоположения в баллах, а также площадь в гектарах. Оценочная карта составляется на территорию в границах предприятий, включая населенные пункты. Оценочная карта земель составляется на основе фондовой и оперативной текстовой и графической информации, а также с использованием материалов инвентаризации земель проекта перераспределения территории, кадастровых карт, полевого визуального обследования территории. Оценочные карты сельскохозяйственных земель составляются в масштабе 1:10 000 Первичной единицей картографирования является Участок (часть контура сельскохозяйственного угодья), однородный по природным условиям и выделенный при кадастровом картографировании или при внутрихозяйственной оценке земель. [12]

В зарубежных странах для обеспечения рационального и эффективного использования земельных ресурсов ведется земельный кадастр, который содержит совокупность необходимых сведений о природном, хозяйственном и правовом положении земель. В его рамках организована система изучения и оценки природно-экологического и экономического потенциала земель, которая, как правило, включает регистрацию землепользований, учет количества и качества земель и их производительной способности, технологию сбора, анализа, обработки и выдачи соответствующей информации. Накопление информации в рамках земельного кадастра осуществляется по ряду каналов. К ним относятся службы землеустройства, геодезии и картографии, агрохимслужба, агрометеорологическая сеть. Кроме того, многочисленная информация о мелиоративных, гидрогеологических, геоморфологических, геоботанических и других особенностях земли содержатся в справочных изданиях и архивах различных проектных, научных и учебных учреждений.

Анализ зарубежного опыта установления платы за землю позволяет выявить факторы, определяющие размер платы; изучить динамику роста цен на землю, установить удельный вес платы за землю и общую структуру затрат на городское строительство; влияние платы за землю на политику и характер землепользования в городах. Выявление и оценка факторов, влияющих на цену земли, имеет важное значение для прогнозирования ее изменения и установления более гибкой политики налогообложения. [13]

Наиболее известная теория цен на землю У. Алонсо касается соотношения спроса и предложения на земельные участки. В основе этой теории лежит экономическая концепция извлечения населением или предприятием максимальной выгоды в рамках располагаемых ими доходов. У. Алонсо графическим способом рассчитал кривые платежеспособности семей, характеризующие в зависимости от расстояния до центра массива те цены на землю, которые та или иная семья в состоянии уплатить, сохраняя прежний жизненный уровень. Аналогично он рассмотрел размещение предприятии относительно расстояния от центра массива в соответствии с ценами на землю при условии сохранения ими максимальной прибыли. Эта прибыль представляет собой разность между суммарной стоимостью реализованной продукции, с одной стороны, и расходами на производство и ценой земли, с другой. Земля, примыкающая к сложившейся территории, может быть приобретена под застройку по цене, лишь немного превосходящей цену той же земли в случае использования ее под сельскохозяйственные нужды. В действительности цены в указанных районах превышают сельскохозяйственные земельные расценки в несколько раз. Алонсо считает, что критерием оценки участка является максимальная прибыль, которую он может дать при сельскохозяйственном использовании. При этом арендная плата за землю рассчитывается как капитализированный доход (прибыль) путем умножения прибыли, получаемой за определенный ряд лет, на процентную ставку.

Важное значение имеет исследование проблемы зонирования использования земель. Сегодня изменения в использовании территории и в оценке ее эффективности определяются как социокультурными, так и экономическими факторами. Среди этих факторов чаще всего называются: предпочтения и доходы населения, повышение жизненных стандартов, стоимость земельных участков, уровень развития хозяйства и средств коммуникации, планировочные концепции и стандарты.

В основе современного зонирования лежит выделение на территории административной единицы зон землепользования для уменьшения вероятности конфликта между различными видами деятельности. При этом критерием классификации видов землепользования является степень их отрицательного внешнего воздействия. По выделенным зонам устанавливается целевой правовой режим использования земель, который с позиций исследуемой проблемы - один из критериев эффективности использования земель. К общим элементам правового режима зонирования относятся: минимальный размер земельного участка, удаленность производственных центров от его границ, максимальный процент использования участка с максимально полезной площадью производства, количество лиц и семей, проживание которых разрешено на данном участке и т.д. [14].

Непосредственный контроль за соблюдением правового режима зонирования осуществляет инспектор. Он дает разрешение на осуществление условных видов землепользования, он наделен правом требовать от землепользователей предоставления планов использования, проектов внутренней организации территории и других необходимых материалов. В ряде случаев ему также предоставлено право санкционировать сделки купли-продажи, при которых происходит раздел земельных участков. При выдаче разрешений на пользование участками инспектор проводит землеустроительную и экологическую экспертизу, в процессе которой хозяйственные проекты оцениваются по ряду показателей, например, устанавливается их соответствие цели зоны, влияние данного вида землепользования на соседние земельные участки, оценивается общий социально-экономический эффект осуществления данного проекта на территории работа с точки зрения создания рабочих мест, обеспеченности коммунальными услугами, устанавливается характер и степень воздействия данного проекта на окружающую среду. Осуществляя контроль за соблюдением законодательства, инспектор по зонированию, однако, не имеет права самостоятельно налагать административные взыскания за нарушение правил использования земли. Штрафы и другие юридические санкции применяются в судебном порядке.

Практика зонирования фактически полностью отказалась также от принципа многоцелевого использования земель. Его заменил принцип исключительности, согласно которому в зонах разрешается осуществление только тех видов хозяйственной деятельности, которые прямо указаны для данной зоны. Происходит углубленная дифференциация правовых режимов землепользования, которая выражается в увеличении числа зон и подзон, для которых хозяйственное и иное использование земель тщательно и подробно регламентируется.

Одним из примеров законодательного закрепления планировочной концепции использования земель являются нормативные акты по зонированию территорий. Концептуальной основой зонирования является теория внешнего отрицательного воздействия землепользования, согласно которой зонирование должно обеспечить защиту частной собственности от отрицательного воздействия различных хозяйственных видов деятельности на соседних землях, т. е. зонирование - инструмент, предотвращающий конфликты между различными видами землепользования. [15]

Во Франции законодательные меры позитивного характера определяются, прежде всего, введением зон приоритетного, дифференцированного и согласованного развития. Границы зоны приоритетного развития определяются администрацией, а введение зон преследует двойную цель: концентрация во избежание рассредоточения дорогостоящих общественных работ, финансируемых местными органами; предотвращение спекуляции земельными участками. Формирование зон согласованного развития регулируется общим градостроительным законодательством, за исключением того, что планы использования территории для них необязательны, так же как и получение разрешения на использование. Это объясняется тем, что такие зоны имеют собственные планы, которые заменяют планы использования территории. Планы зон должны согласовываться с директивными схемами. Эти планы, как правило, не столь жестко регламентируют показатели использования интенсивности территории. Реализация большинства зон согласованного развития осуществляется, как правило, частными инофирмами, которых привлекает дополнительная прибыль, получаемая от повышения интенсивности использования. Местная администрация также находит в этом свои интерес, поскольку она освобождается от финансирования ряда систем общественного обслуживания (дороги, рекреационные пространства и т.д.). Развитость законодательных форм регулирования в западных странах не ведет к автоматизму планировочного процесса и "моральной нейтральности" специалистов, принимающих в нем участие.

В США зональные установления как фундаментальный метод и устойчивая форма контроля за использованием территории выступают и как средство политической власти. [16]

1.2 Принципы формирования земельной ренты как основы определения цены земли

Одна из причин «затуманивания» очевидного восприятия ренты - масса наукообразия на фоне искажения (непонимания) классиков и, прежде всего, Давида Рикардо в таких новоиспеченных категориях, как дифференциальная рента второй формы, природная рента, относительное, абсолютное, разностное плодородие. До сих пор существует расхожее мнение, что рента - это только дар природы. [17]

Напомним принципиальные положения Д. Рикардо применительно к землям сельскохозяйственного назначения:

· природа в создании диффекты второй формы не участвует и не определяет уровень цен в сельском хозяйстве;

· земли лучшего качества дают больший доход не только в результате природных сил, но и в результате труда;

· плодородие земли не является источником ренты;

· цены на сельхозпродукцию определяются затратами на худших участках земли;

· благодаря дополнительным издержкам на более плодородных землях создается избыток продукции, который и дает ренту собственникам земли;

· владельцы худших участков ренты не получают, т.к. здесь цена совпадает с издержками, которые находятся на уровне, способном привлечь земельный участок в хозяйственное использование;

· предпосылка образования ренты - ограниченность предложения земли при сохранении спроса на продукцию;

· цены на продукцию не могут быть ниже уровня издержек на худших землях;

· земельная рента - плата за фактор производства, как нетрудовой доход, получаемый собственником, а при его отсутствии - арендатором;

· рента - это не результат не столько «щедрости» природы, сколько показатель ее «бедности» (недостаток хороших земель);

· потребности в продуктах питания растут, а количество продуктивных земель снижается, что заставляет осваивать новые земли с более высокой ценой, что определяет тенденцию роста ренты во времени;

· цена на продукцию не снизится, если даже собственники откажутся от ренты (она поступит в руки арендаторов);

· есть предельный уровень экстенсивного использования земель, при котором равные ресурсы будут давать все меньше продукции;

· есть граница интенсивного использования земли, когда наблюдается снижение физической отдачи капитала, или труда, приложенных к постоянному количеству земли. [18]

Обобщение выводов Д. Риккардо с учетом разработок Милля и Маршалла позволяет концентрированно выразить суть ренты в рамках трудовой теории стоимости: «рента представляет разницу между тем, что фактор производства получает и той платой, которая необходима для того, чтобы привлечь его в данную производственную комбинацию». Границей привлечения фактора производства является «нулевая» рента экстенсивного использования земель. «Вершиной» ренты является граница интенсивного использования фактора производства. [19]

Исторически на смену трудовой теории стоимости пришла и действует поныне теория рыночного поведения потребителя. В рамках этой теории по отношению к ренте выработаны следующие положения:

· рента - это сверхальтернативная стоимость любого фактора производства, имеющего ограничение в предложении;

· рента - результат не столько экономических, сколько юридических действий «хозяина»: собственника, монополиста, спекулянта, политика, инноватора, мошенника (в любом случае - это нетрудовой доход по аналогии с процентом и дивидендом);

· со стороны спроса рента является рыночной категорией, а со стороны предложения - внерыночной, т.е. рента находится не стыке существующих и несуществующих рынков, приближаясь к таким категориям, как экстерналии, общественные товары, налоги;

· рента - это не свойство, а сущность фактора производства, характеризующая не вещную, а этическую грань ценности;

· хотя предложение земли в экономической системе в целом совершенно неэластично, его предложение для конкретного использования выглядит иначе: любая отрасль может увеличить занимаемую территорию за счет конкурентов, т.е. предложение земли для конкретного пользователя будет обладать определенной эластичностью;

· все улучшения земель сами по себе считаются капиталом, поэтому рост арендной платы здесь выражает суть прибыли на вложенный капитал, а не ренты

· доход, полученный за счет любого фактора производства с неэластичным предложением, не имеющим альтернативной стоимости, является чистой экономической рентой;

· помимо чистой экономической ренты есть дифференциальная рента, возникающая, как экономическая категория в случае использования любого фактора производства, не являющегося однородным в каждом их классе;

· кроме чистой и дифференциальной ренты есть еще инфрамаржинальная рента, возникающая на рынках, где единицы привлекаемых факторов производства одинаково производительны, но разделяются по степени активности их предложения (эта рента возникает, например на одинаковых по качеству земельных участках города, различающихся «престижностью»).

Обобщая вышеперечисленные рыночные характеристики, можно дать следующее определение ренты в рамках паретооптимальности, когда принимается в основу полное (интенсивное) использование факторов производства без признания возможного «нулевого» (экстенсивного) порога осуществления данной производственной функции: «рента - это выплата фактору производства, превышающая ту сумму, которая необходима для удержания его в данной производственной комбинации». (заметим: выплата фактору производства, а не владельцу)

Таким образом, исходной суммой рыночной ренты является альтернативная стоимость, выражаемая точкой пересечения арендных и предельных альтернативных издержек в модели затрат производства.

Все значения превышения альтернативной стоимости представляются величинами экономической ренты. [20]

Сопоставление формулирования ренты с позиций теории Риккардо и Парето показывает различие трактовок минимального (исходного) уровня ренты. Смысл возможности «привлечь» земельный участок в хозяйственное использование связан с понятием минимально необходимых общественных затрат, наиболее емко сформулированных К. Марксом. Смысл возможности «удержать» земельный участок в хозяйственном пользовании связан с категорией «нулевой экономической прибыли», получаемой в результате учета всех альтернативных издержек. [21]

Помимо разночтений минимального (исходного) уровня, необходимо отметить, что современная трактовка ренты предполагает частичную альтернативность ситуаций формирования ренты. Это исходит из того, что «земля» является комплексной экономической категорией, которую нужно всегда выражать комплексом рент. Суть этой комплексности представлена в таблице 1. Но при анализе этой таблицы нужно иметь ввиду, что в реальной хозяйственной жизни земля не может иметь только земельную ренту, она концентрирует в себе всегда и долю ренты труда, и элемент ренты капитала. Когда доли труда и капитала значительны, земля становится комплексом недвижимости, обладающим экономической рентой. В этом качестве и выступает земля в хозяйственной деятельности. И труд, и капитал придают земле элементы альтернативности. Есть безальтернативность только функции местоположения. Функции ландшафта, почвы, грунтов, недр имеют альтернативность. В связи с этим по отношению к земельному комплексу следует различать две альтернативности: горизонтальную и вертикальную. Горизонтальная альтернативность отрицательна, т.к. земля - территория абсолютно неэластична в связи с ее полной ограниченностью в пространстве. Но есть элементы положительной альтернативности, которую можно определить, как вертикальную по другим функциям земли, всегда связанными с инвестиционными преобразованиями (девелопментом), которые определяют целевое использование земли: пашня, лес, вода, поселения, дороги и т.д.

Таким образом, переустройство земли (землеустройство - девелопмент) это есть способ земельной трансформации, придающей земле определенные свойства альтернативности, позволяющие придать модели формирования рыночной цены земли элементы товарных характеристик: альтернативности, эластичности, прямого и производного спроса, субститутов, комплиментов. Эти характеристики позволяют формализовать цену земли через ренту и процент капитализации, т.к. рынок земли есть часть рынка капитала, где при снижении процентных ставок происходит рост спроса на землю и наоборот. [21]

Но остается нерешенной главная задача: как определить саму ренту, и, прежде всего - ренту местоположения, которая должна иметь абсолютное значение стоимости. Модель элементарна и позволяет определить ренту в условиях приведенной альтернативности использования при безальтернативной площади земельного участка. Для этого нужно знать сверхальтернативные значения F_1,2,3… п, которые выражают величины общего дохода, получаемого с земельного участка в зависимости от варианта использования всех ресурсов. Центральным вариантом получения сверхальтернативного дохода (является тот, который выражается биссектрисой O, Q, Z, F_nF₂. Такой вариант соответствует ренте местоположения, являющейся основой исчисления других рент. Эту ренту можно назвать базовой (исходной). Определяется она разницей (Z-F_n). Для определения других рент: ландшафта, почвы, грунта, недр в базовую ренту нужно вводить соответствующие поправочные коэффициенты, определяемые экспериментальным путем.

Таким образом, ведущей методической задачей является определение величины Z, которую можно считать исходной для расчета всех пяти видов рент. Эта величина есть средние альтернативные издержки данной производственной функции. В макроэкономической ситуации это есть средние издержки всего производства страны, применительно к фактору производства «земля». Основой получения этих издержек являются следующие отрасли: сельское и лесное хозяйство, водное хозяйство, городское хозяйство (градостроительство) отдых и туризм, горнодобывающая промышленность.