Проблемы и прикладные аспекты ипотечного кредитования предприятий

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

Актуальность коммерческой ипотеки тесно связана с резким распространением данного вида операций на российском финансовом рынке. В настоящее время ипотечное кредитование является одним из приоритетных направлений развития российской экономики, а бизнес-ипотека наиболее очевидным способом долгосрочного финансирования отечественных предприятий. Понимая значимость развития рынка ипотечного коммерческого кредитования, правительство нашей страны старается стимулировать его по средствам соответствующих программ, а также упорядочения законодательной базы. В свою очередь, кредитные организации в условиях конкурентной борьбы осуществляют деятельность по предложению наиболее оптимальных условий кредитования для юридических лиц, что еще раз подтверждает высокую актуальность исследования поставленной темы, выявления особенностей, проблемы и перспектив развития ипотечного кредитования отечественных предприятий.

Объектом рассмотрения в курсовой работе является рынок ипотечного промышленного кредитования в России, предметом рассмотрения ипотечное кредитование как форма долгосрочного банковского финансирования отечественных предприятий. Цель курсовой работы заключается в анализе основных проблем ипотечного кредитования современного предпринимательства и рассмотрении возможных методов усиления его роли в экономическом росте России.

В рамках поставленной цели в работе сформулированы следующие задачи:

- рассмотреть правовую и экономическую сущность ипотеки, ипотечного кредитования;

- проанализировать отечественный опыт ипотечного промышленного кредитования;

- исследовать проблемы участия банков в ипотечном промышленном кредитовании предприятий, а также формирования пассивов предприятий за счет ипотечных кредитов;

- выявить проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования предприятия как формы долгосрочного финансирования отечественных предприятий.



1. Сущность и правовые аспекты ипотечного кредитования отечественных предприятий

ипотечный кредитование промышленный экономический

Коммерческая ипотека - это кредитование бизнеса посредством приобретения в кредит коммерческой недвижимости. Ипотечный кредит выдается представителям малого и среднего бизнеса на покупку, нежилых зданий, помещений, используемых в дальнейшем под торговые площади, склады, офисы и т.д. Таким образом, предприниматели могут, не изымая средств из оборота, получать еще большую прибыль в результате использования производственных помещений или земельных участков. Коммерческая ипотека становится выгодной, если полученный в результате сделки доход с лихвой покрывает процентные выплаты кредитору.

Смысл коммерческой ипотеки состоит в том, коммерческая недвижимость предоставляется в кредит и после этого может выступать в качестве залога ипотеки. Залоговым обеспечением ипотеки может выступать как приобретаемое в ипотеку помещение (офис), так и уже имеющиеся производственные здания и помещения. В частности по действующим в Москве и Петербурге программам залоговым обеспечением могут выступать находящиеся в собственности у юридического лица имущественные комплексы, здания, строения, помещения.

Процедура получения коммерческой ипотеки во многом схожа с оформлением ипотечного кредитования физическими лицами. При этом анализируется платежеспособность клиента, производится оценка и страхование объектов недвижимости. Также коммерческая ипотека чаще всего предусматривает уплату первоначального взноса (20-30%). Естественно, что коммерческая недвижимость позволяет владельцам извлекать значительную прибыль, в результате чего процентные ставки по коммерческой ипотеке значительно выше, чем у программ жилищного ипотечного кредитования.

Преимущества коммерческой ипотеки:

- развитие и расширение бизнеса компании;

- получение прибыли в результате использования объектов коммерческой ипотеке без привлечения оборотных средств;

- оптимизация налоговых выплат (процентные выплаты по коммерческой ипотеке относятся к расходам организации).

Условия получения коммерческой ипотеки:

- обязательное залоговое обеспечение;

- процентные ставки по кредиту - 12-30% годовых;

- срок коммерческой ипотеки - до 10 лет;

- первоначальные взнос - 20-30% от стоимости недвижимости;

- возможен индивидуальный график погашения процентов по индивидуальной договоренностью с банком.

В западных странах программы коммерческой ипотеки сильно развиты и активно используются представителями бизнеса. Это связано, прежде всего, с высоким уровнем развития малого и среднего бизнеса, а также с тем, что все свои доходы компании официально декларируют, а вследствие этого банкам проще получать достоверную информацию о финансовом положении предприятий. Зачастую в развитых странах компаниями получить кредит на покупки коммерческой недвижимости, также просто, как и физическим лицам.

В России ситуация несколько иная, и темпы развития коммерческой ипотеки значительно отстают. Это связано с тем, что в нашей стране степень доверия банков развивающимся представителям малого и среднего бизнеса не столь велика, процедура получения кредита на коммерческую недвижимость усложнена. Необходимость в коммерческой ипотеке очень велика среди частных предпринимателей, представителей малого бизнеса, которые вполне платёжеспособны, но не владеют «весомым» объектом для залога, тогда как крупные компании вполне могут позволить себе обычный долгосрочный кредит, представив соответствующее залоговое обеспечение (другую недвижимость, землю, имеющуюся в собственности).

Очень немногие российские банки позиционируют такой кредитный продукт, как коммерческая ипотека. В их числе: ВТБ 24, Банк проектного финансирования, СОЮЗ АКБ, АбсолютБанк, ПромТрансБанк, Русский Ипотечный Банк, Московский Залоговый банк АКБ, ВУЗ-Банк, Аресбанк, Москоммерцбанк, Абсолют-банк, УРСА-банк, РОСБАНК, АкБарс и несколько других кредитных организаций.

Однако заёмщику можно обратиться в любой крупный банк, например в Сбербанк, Внешторгбанк и другие с просьбой о кредитовании покупки коммерческой недвижимости. В этом случае банки, даже не имеющие стандартизированной кредитной программы бизнес-ипотеки, могут предложить особые условия кредитования, с учётом индивидуального запроса потенциального заёмщика.

Предприятие малого бизнеса в самом начале своего развития обычно сильно ограничено в средствах и не в состоянии приобрести помещение. Приходится прибегать к аренде, что серьезно снижает рентабельность бизнеса. По мере его развития встает вопрос о покупке площадей, но это требует изъятия крупной суммы из оборота предприятия. Выход видится в ипотеке коммерческой недвижимости.

Возможности, которые при этом открываются, трудно переоценить. Для предприятия - это путь развития бизнеса без изъятия оборотных средств. Очевидно, что при грамотной эксплуатации коммерческой недвижимости ее доходность обеспечивает владельцу прибыль, превышающую выплаты банку по процентам. Коммерческая ипотека может способствовать развитию предприятий розничной торговли. Например, ресторанам крайне важно владеть помещением на праве собственности, т.к. в этом секторе обычно значительны материальные вложения в интерьер.

Собственные площади - это показатель стабильности и престижа предприятия. Кроме того, это выгодное вложение средств. Коммерческая ипотека имеет существенные преимущества в сравнении с арендой:

- деньги на покупку недвижимости не изымаются из оборота компании, что повышает показатели ее прибыльности;

- приобретенная в кредит недвижимость постоянно растет в цене, и к моменту полного погашения кредитных выплат рост цены, скорее всего, полностью перекроет выплаченные проценты;

- приобретенную по коммерческой ипотеке - недвижимость можно сдавать в аренду и получать доход, позволяющий гасить кредитные выплаты;

- платежи по коммерческой ипотеке не просто идут в затраты организации, а капитализируются в виде ликвидного актива.

Таким образом, ипотечный кредит служит для предприятия инструментом формирования долгосрочных пассивов. Если всю получаемую прибыль тратить на собственные нужды, не развиваясь, бизнес может «умереть». Понимая это, предприниматели на стадии развития бизнеса предпочитают большую часть прибыли инвестировать в оборудование и недвижимость.

Рис. 1. Схема поведения фирмы



К участникам рынка ипотечного кредитования предприятий можно отнести:

1. заемщики - юридические лица, обратившиеся за получением ипотечного кредита, квалифицированные кредитором как надёжные и платёжеспособные и, на основании этого, получившие ипотечный кредит, добровольно предоставляющие уже имеющийся у них в собственности и / или приобретаемый на средства кредита объект (землю или помещение) в залог и способные внести авансовые платежи при приобретении вышеуказанных объектов;

2. страховые компании - лицензированные страховые компании, осуществляющие страхование заложенного имущества и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка;

3. оценочные агентства - лицензированные страховые компании, осуществляющие независимую профессиональную оценку помещений, являющихся предметом залога при ипотеке;

4. операторы вторичного ипотечного рынка - юридические лица, осуществляющие выкуп ипотечных кредитов у первичных кредиторов и выпускающие на их основании ценные бумаги;

5. инвесторы - юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги операторов вторичного ипотечного рынка (в основном институциональные инвесторы - пенсионные фонда, страховые компании);

6. правительство - регулирует первичный и вторичный ипотечные рынки, предоставляет поручительства инвесторам по ценным бумагам, участвует в управлении операторов вторичного ипотечного рынка.

Промышленный ипотечный рынок может функционировать не только на основе одноступенчатой модели, но и на основе двухступенчатой. В этом случае между инвесторами и банками кредиторами в качестве диверсифицированных гарантийных центров, как правило, являются ипотечные дилеры, которые могут формировать долгосрочные инвестиционные пулы, а затем перераспределять их между банками, приобретая закладные либо ипотечные облигации. Дополнительными функциями ипотечных дилеров может стать создание ипотечного регистратора. На базе паевых инструментов возможен выпуск векселей или облигаций. Таким образом, на вторичном рынке ипотечные ценные бумаги смогут обращаться и приносить дополнительный доход своим владельцам.

Стоит отметить, что при формировании ипотечных фондов банки могут использовать закладные. На вторичном рынке такие закладные могут обращаться несколькими способами. Во-первых, они могут продаваться целиком, во-вторых, под закладную может быть продано право на долевое участие в ипотечном кредите, позволяющее инвестору получать свою долю возвращаемой суммы кредита и процентов за него. В-третьих, закладные или отдельные права на долевое участие могут быть консолидированы в пулы, на основе которых могут быть выпущены паевые инструменты, обеспеченные ипотечными кредитами.

Ипотечное промышленное кредитование оформляется на договорной основе. Договор ипотеки представляет собой, по сути, долгосрочную программу согласованных усилий участников договора по удовлетворению взаимовыгодных интересов. Другими словами, ипотечное кредитование предприятий можно рассматривать как долгосрочные инвестиции залогодержателя в недвижимость залогодателя. Для кредитора это долгосрочное получение дохода на ссуженные деньги (к тому же обеспеченные недвижимостью), а для заемщика - практически единственная возможность получить недорогой долгосрочный инвестиционный кредит на развитие своего предприятия.

Основным отличием, а также преимуществом, ипотеки от обычного договора залога, является то, что заложенное имущество (в данном случае предприятие) остается в распоряжении залогодателя. Это позволяет владельцу предприятия в полной мере использовать свои производственные и предпринимательские способности для уплаты всех долгов за полученный кредит, а также развивать и совершенствовать производство. Предприятие как предмет залога здесь означает весь имущественный комплекс, включая права требования.

В связи с увеличением объемов делового оборота недвижимости в России все активнее стали использоваться такие инструменты, как залог недвижимого имущества, внесение недвижимости в качестве вклада в уставный капитал и др.

В этой связи объективно проявилась необходимость правового регулирования вопросов, связанных с оборотом недвижимого имущества. Стоит отметить, что, общие правила хозяйственного применения и юридического регулирования ипотеки исторически складывались в России на основе норм классического римского права. Сейчас надежность ипотечного кредитования обеспечивается государством сходным способом, т.е. залогодержатель защищен даже при банкротстве залогодателя. Законом установлено, что в конкурсную массу при банкротстве не включается имущество, которое является предметом залога. Более того, из имущества должника вне конкурса погашаются все его обязательства, обеспеченные залогом.

В настоящий момент Федеральным законодательством регистрация права собственности на коммерческую недвижимость, обремененную ипотекой, не предусматривается. Поэтому договор об ипотеке в данном случае заключается на основании общих правил Гражданского кодекса РФ о заключении договоров, с учетом положений Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16. 07. 1998 года №102-ФЗ. Отметим, что право использовать нежилые помещения в качестве залога, было установлено этим законом только в 2009 году.

В соответствии с этим Законом ипотека имеет место тогда, когда обеспечением обязательства служит недвижимость. В указанном Законе (ч. 2 ст. 1) также содержится норма о том, что по обязательству, обеспеченному залогом, залогодателем может быть как сам должник, так и лицо, не обремененное этим обязательством. То есть Закон позволяет третьему лицу выступать поручителем по займу.

Согласно требованиям ст. 9 ФЗ №102 «Об ипотеке» в ипотечном договоре обязательно-должны указываться предмет ипотеки, его оценочная стоимость, существо, срок и размер исполнения обязательства, которое обеспечивается ипотекой. Также тут есть очень важный пункт. Действующее законодательство не разрешает закладывать недвижимое имущество до момента его покупки. Следовательно, недвижимость сначала необходимо приобрести (оформить договор купли-продажи), после чего ее можно использовать в качестве залога для получения кредита в банке.

Залоговые отношения регулируются следующими нормативными актами: Гражданским кодексом Российской Федерации (ГК РФ), Законом РФ «О залоге», в той части, которая не противоречит ГК РФ, Гражданским процессуальным кодексом РСФСР в части продажи жилых строений с публичных торгов и реализации имущества, Федеральным законом «Об ипотеке».

Следует перечислить основные положения, регламентируемые ФЗ «Об ипотеке», а также перечисленными выше нормативными актами:

1. залог возникает в силу договора, а также на основании закона или при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено какое имущество и для исполнения какого-либо обязательства признается находящимся в залоге (ст. 35 п. 2 ГК РФ);

2. залогодателем предприятия могут быть только собственники этого предприятия или носители права хозяйственного ведения (лишь с согласия собственника или уполномоченного им органа). По требованию залогодержателя предприятие-залогодатель обязано представлять ему годовой баланс;

3. при ипотеке предприятия залогодержатель вправе принять меры для оздоровления финансового положения предприятия-должника при неисполнении обязательства, обеспеченного ипотекой.

4. договор ипотеки может содержать ограничения права залогодателя распоряжаться произведенной продукцией и основными фондами;

5. при обращении взыскания на находящееся в ипотеке предприятие оно продается с аукциона как единый имущественный комплекс;

6. договор ипотеки обязательно должен совершаться в письменном виде. За регистрацию залога недвижимости, выдачу свидетельства о регистрации залога, а также за предоставление выписок из реестра взимается государственная пошлина.

Если сторонами ипотечных правоотношений являются юридические лица, то обязательства, в отношении которых установлена ипотека, подлежат бухгалтерскому учету. Основы регулирования бухгалтерского учета в России установлены Законом о бухгалтерском учете. В соответствии с его положениями объектами бухгалтерского учета являются имущество организаций, их обязательства и хозяйственные операции, осуществляемые организациями в процессе своей деятельности. Общие правила, содержащиеся в Законе о бухгалтерском учете, детализируются в других нормативных правовых актах.

В каждом конкретном случае бухгалтерский учет обязательств, обеспечиваемых ипотекой, имеет свои специфические особенности и может отличаться весьма существенным образом. В частности, бухгалтерский учет операций по договорам займа отличается от правил, по которым учитывается аренда имущества.

Подытожив все вышесказанное можно сделать вывод, что применительно к ипотеке большое значение имеют как общие правила об оборотоспособности объектов гражданских прав, так и правила регулирования оборота объектов недвижимого имущества. Так как оборот недвижимости допускается в строго очерченных пределах в соответствии с законами, то лишь в соответствии с содержащимися в них нормами может возникать залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества. Таким образом, в настоящее время созданы как правовые, так и экономические основы ипотеки. Правовые основы, в сущности, составляют нормативно-правовую базу ипотеки, которая включает законы, постановления правительства РФ и другие подзаконные акты. Однако, по мнению экспертов-юристов, существующая в настоящее время нормативно-правовая база ипотеки нуждается в существенной доработке. В частности, в законе недостаточно четко сформулировано понятие закладной. Необходимы уточнения также и в разделе о регистрации ипотеки, так как текст неоднозначно определяет, какой документ подтверждает возникновение обеспеченного ипотекой обязательства.

2. Проблемы и прикладные аспекты ипотечного кредитования предприятий

Финансирование деятельности предприятия за счет ипотечного кредита в настоящее время является одним из наиболее привлекательных способов, служащим для предприятия способом формирования долгосрочных пассивов. Несмотря на то, что понятие «ипотека» появилось в обиходе россиян не так давно, и наиболее часто встречается это слово в контексте покупки жилья, и только разовый, нерегулярный характер носит приобретение в кредит нежилых помещений. В наше время в общемировой практике ипотека коммерческой недвижимости для малого бизнеса встречается как широко и повсеместно распространенное явление. Опыт зарубежных стран доказывает, что рентабельность ипотечных кредитов для самого заемщика может быть достаточно высока - разумный коммерческий подход к использованию недвижимости, приобретенной на таких условиях, может приносить неплохую прибыль. Например, при сдаче помещений во временное пользование.

Стоит отметить, что на сегодняшний день основной капитал предприятий складывается почти на половину из привлеченных средств, вследствие чего весьма целесообразным является рассмотрение прикладных аспектов и проблем ипотечного кредитование промышленного предприятия в России.

Кредитование на приобретение объектов коммерческой недвижимости отличается от жилой ипотеки более короткими сроками кредитования, высоким первоначальным взносом и повышенными процентными ставками. Если в жилищном кредитовании займ могут дать до 50 лет, то в бизнес-ипотеке максимально до 15 лет, в среднем 5-7 лет. Процентные ставки повыше, чем в программах жилищной ипотеке, и в среднем составляют до 14% в рублях и до 24% в валюте. Есть программы, которые рассчитаны только на крупных заемщиков, например кредит с минимальной суммой в 1 млн. долларов. Кроме того, практика показывает, что получить кредит под покупку здания для собственного использования гораздо тяжелее, чем для инвестиций. Во втором случае банку проще просчитать доходность от приобретения объекта - и соответственно снижаются риски по невозврату займа.

В настоящее время складывается несколько видов систем ипотечного кредита.

Существуют системы ипотечного кредита, которые предусматривают наряду с банковским кредитом под закладную использование ряда дополнительных источников финансирования, в частности, приватизационных сертификатов, дотаций муниципалитетов, финансовых средств предприятий и граждан, дополнительных кредитов банка под дополнительные закладные.

Надежность ипотечного кредитования, в том числе и предприятий, обеспечивается государством, как уже было сказано ранее, и заключается например в том_, что в конкурсную массу при банкротстве банка не включается имущество, которое является предметом залога, а из имущества должника вне конкурса погашаются все его обязательства, обеспеченные залогом.

Стоит отметить, что для принятия решения о кредитовании банку более важна категория коммерческой недвижимости: торговые, складские, офисные или производственные помещения. Москоммерцбанк, по словам главного юрисконсульта Дениса Фролова, отдает приоритет офисным и торговым помещениям - это самая ликвидная недвижимость. Складские помещения по части ликвидности являются залогом несколько худшего качества, поскольку многое зависит от местоположения склада. В случае дефолта заемщика такой залог сложнее реализовать.

Как правило, при подготовке заключения о возможности выдачи ипотечного кредита предприятию специальное подразделение банка (либо департамент экономической политики города или региона) требует от потенциального залогодателя представления следующих документов:

1. письма-ходатайства;

2. бизнес-плана, ТЭО проекта;

3. учредительных документов;

4. копий балансов;

5. инвестиционного паспорта;

6. заключения аудитора (для действующих предприятий);

7. справки об имуществе и правах заемщика.

Проверка представленных документов и оценка стоимости объекта залога (срок составляет примерно 1 месяц) позволяют составить заключение о целесообразности реализации и возможности залогового обеспечения. К основным критериям отбора проектов относятся: социальная и экономическая значимость проекта, его экономическая эффективность (сроки реализации, окупаемости, размер прибыли и т.п.), наличие у получателя кредита имущества и имущественных прав, достаточных для залога стоимости.

Особенностью ипотечного кредитования предприятий является так же то, что согласно закону «Об ипотеке», для коммерческой недвижимости, в отличие от жилых помещений, предусмотрен совершенно иной механизм оформления и регистрации залога. Поэтому рынок выработал несколько способов проведения подобного рода сделок, позволяющих осуществлять их в рамках действующего законодательства, а именно:

1. Схема I Заключение договора купли-продажи, продавец получает часть собственных средств от покупателя + гарантию банка, затем регистрация собственности на нового покупателя. Затем регистрация договора залога, после чего выдача кредитных средств и окончательный расчет (самая долгая и понятная схема).

2. Схема II Покупатель выплачивает по предварительному договору собственнику (продавцу) часть собственных средств + продавец получает от банка обязательство выплатить недостающие средства в случае регистрации залога. После чего следует регистрация залога на банк и оформление всех документов по передаче прав собственности на нового собственника, то есть на покупателя, то есть заключение договора купли-продажи, после чего продавец получает всю сумму, а регистрация идет своим чередом.

3. Схема III «Выкуп юридического лица». Создается компания, на которую оформляется объект недвижимости (юридическое лицо). В последствии заемщик выкупает акции этой компании, выплачивая кредит. При этом на эту компанию оформляется объект недвижимости.

Следует отметить, что в качестве залогодателя может выступать не только самостоятельное юридическое лицо (организация, осуществляющая проект), но и администрация (города, района, региона). В этом случае предметом залога будет являться имущество из специально созданного залогового фонда. В Москве, например, при заключении сделки залогового кредитования предполагается одновременно заключать также договор страхования имущества за счет залогодателя, в результате чего он получает полис титульного страхования (содержит данные о праве собственности на объект и гарантирует реализацию залогового права) и полис рискового страхования. Такая сделка подлежит обязательной государственной регистрации и нотариальному удостоверению.

В настоящее время приоритетными областями ипотечного промышленного кредитования являются:

1. строительство и реконструкция зданий и сооружений;

2. производство строительных и отделочных материалов;

3. производство товаров народного потребления;

4. общественное питание;

5. гостиничное хозяйство;

6. закупка товаров по критическому импорту (медикаментов, продовольствия, некоторых дефицитных товаров).

В связи с этим необходимо отметить острую необходимость создания экономических и юридических условий для нормального функционирования системы оценки и страхования имущества при заключении сделок, связанных с ипотечным кредитованием и инвестициями.

Стоит отметить, что, несмотря на развитие сектора ипотечного кредитования предприятий, существует множество факторов, не удовлетворяющих владельцев бизнеса и провоцирующих их на поиски более удобного и выгодного способа финансирования.

Среди основных проблем ипотечного кредитования предприятий, можно выделить:

1. Риск роста процентных ставок;

Банки способны кредитовать недвижимость, но клиенты, опасаясь инфляции, не готовы идти на рублевое финансирование. Риск роста процентных ставок, особенно в рублях, часто не позволяет развиваться кредитам в рублевом эквиваленте. При этом заемщик со временем начинает понимать, что рекламируемые ставки не соответствуют реальным. В результате человек рискует в скором времени не только разориться, но и остаться в долгах. Почти все банки указывают в своих буклетах только часть процентов, которые заемщик должен будет выплатить. Кроме того, комиссия банка за выдачу кредита не всегда законна. Обычно она взимается в день выдачи кредита, причем чаще всего за счет уменьшения суммы выданного кредита на процент комиссии. В соответствии со статьей 990 ГК РФ банк должен совершать сделку с третьим лицом в интересах заемщика от имени и по его поручению и за это брать соответствующую комиссию. При этом в случае ипотеки банк выполняет одновременно роль и третьего лица, и комиссионера. Получается, что банк берет деньги за совершение сделки с самим собой.

2. Не до конца проработанное и значительно долговременное оформление сделки;

Рассматривая эту проблемы, можно отметить, что по закону любая сделка с недвижимостью, обеспеченная ее залогом, подлежит заверению у нотариуса. Очень часто оплата услуг нотариуса увеличивает сумму на 2%. То же самое касается и договора ренты (купля-продажа с условием пожизненного содержания). Остальные сделки с недвижимостью обязательному нотариальному заверению не подлежат.

Таким образом, заемщику необходимо будет заверить две сделки: основную (купля-продажа недвижимости) и дополнительную (залог недвижимости). В общей сложности это составит около 2% от стоимости недвижимости (по договору и отчету оценщика).

3. Проблемы в отношениях между банком и предприятием-заемщиком; Одной из главных проблем ипотеки является решение трудностей с банком-кредитором. К таким осложнениям можно отнести затягивание сроков рассмотрения кредитных заявок, срочность которых особенно важна при осуществлении предприятием своей деятельности.

Выдавая промышленные ипотечные кредиты, банки несут огромные риски, ведь нет никакой гарантии, что в случае неуплаты задолженности имущество предприятия получится продать по его оценочной стоимости, а опыта проведения подобных оценочных работ в российской финансовой практике пока очень немного.

4. Правильность оценочной стоимости залоговых объектов недвижимости и движимого имущества.

В залог может быть оставлена как часть имущества предприятия, так и все целиком. Экспертная оценка эффективности погашения кредитной задолженности в этом случае должна быть проведена комплексом мер по выявлению рыночной стоимость объекта, как целиком, так и при возможной продаже частями. При промышленном ипотечном кредитовании в залог могут быть оставлены: земля, в случае ее приватизации собственниками предприятия, здания и конструкции, которые являются нематериальными активами организации, сырье, продукция, оборудование и инвентарь, мебель и офисная техника, материальные активы и права требования. При этом кредит предприятию или организации может быть выдан лишь на половину стоимости ее активов, предлагаемых в качестве залога.

5. Проблема в связи с сотрудничеством с брокерами и риелторами;

К проблемам ипотеки следует отнести и трудности, возникающие во время сотрудничества с риелторами. Как известно, успех ипотечной сделки во многом зависит от удачно выбранного риелтора или ипотечного брокера. Проблема в данном случае заключается в определении обязанностей и оплаты стоимости услуг брокеров или риелторов. Уникальность ипотечного брокера или риелтора позволяет заемщику грамотно подобрать кредитную организацию и ипотечную программу.

6. Трудности в выборе объекта-залога;

В процессе подбора недвижимости трудности заемщика только увеличиваются, так как во многом связаны с ограничениями, накладываемыми кредиторами на предмет ипотеки. Дело в том, что залогодержатели, предоставляя ипотечный заем, желают получить в залог ликвидный вид недвижимости, поэтому и требуют от заемщика выполнения определённого перечня условий, касающихся приобретения объекта недвижимости. К данным требованиям относится: определённый тип перекрытий; тип здания; год постройки; правильность эксплуатации. Помимо этого огромную роль на выдачу кредитного займа оказывает юридическая чистота сопроводительных документов на объект выбранной недвижимости.⁹

7. Проблемы согласования;

Этапы согласования также можно отнести к проблемам ипотеки. Этап согласования с кредитором и страховой компанией найденного ипотечного варианта таит в себе для претендента на кредитование массу «подводных камней» и опасностей, в частности несовпадения цены объекта залога и оценочной стоимости, предоставляемой оценочной компанией. Невозможность указать в договоре купли-продажи предмета ипотеки заниженной стоимости недвижимости, часто требующейся для оптимизации налогообложения, тоже относится к проблемам ипотеки. Нередко банки ставят особые условия к заемщикам. Так, «Альфа-банк» выдвигает следующие требования к желающим взять кредит на торгово-офисную недвижимость: все арендные потоки по объекту должны быть заведены в кредитующий банк. При этом чистые потоки от сдачи объекта в аренду должны быть достаточны для обслуживания и погашения кредита.

8. Сложность оформления недвижимости в собственность.

Во многих случаях система реестров недвижимости организована так, что права собственности на объекты недвижимости закреплены нечетко. К примеру, из-за некорректной регистрации прав владения нынешним продавцом или даже девелопером, который предлагает конкретный проект к продаже, может оказаться, что на один и тот же объект недвижимости претендует несколько лиц. Еще есть такой щепетильный момент, как определенные планы городских властей на некоторые участки и на землю. Может оказаться, что здание, которое сейчас строится или, наоборот, уже давно построено, подлежит сносу, а на его месте должна проходить дорога.

9. Высокие расходы заемщика;

Это в первую очередь высокие требования о минимальном начальном взносе (даунпэйменте), он колеблется от 20 до 50% стоимости объекта (на Западе первоначальный платеж составляет от 5 до 15%). Проблемой также являются дополнительные финансовые издержки, например, на нотариальное оформление и оплату посредников. Помимо этого важным требованием к заключению договора кредитования является страхование, по договору которого банк является основным выгодополучателем. Риски, связанные с сохранностью объекта залога, необходимо сокращать с помощью страхования. Это, естественно, увеличивает издержки, но любой нормальный инвестор не отказывается от такого инструмента, как страхование. Впрочем, никто и не даст кредит, пока объект залога не будет застрахован;

10. Короткий срок кредитования;

Российские банки предпочитают давать кредит не более чем на 5-7 лет, в то время как иностранные банки - на 10-12;

11. Высокие требования к заемщику;

Заемщик по бизнес-ипотеке должен отвечать определенным требованиям банков: вести «прозрачный» бизнес, иметь возможность перекредитоваться в другом банке на короткий срок, пока не будет зарегистрирован договор купли-продажи помещения и заключен договор ипотеки (к сожалению, это нельзя сделать одновременно);

12. Наличие обременении коммерческой недвижимости;

Переход права собственности при покупке коммерческой недвижимости не отменяет имеющиеся обременения. Так, например, могут возникнуть проблемы с арендаторами, так как после реализации здания договоры аренды не расторгаются. Дело в том, что если новый владелец здания захочет его продать, то ему придется заплатить неустойку или как-то договориться с арендаторами.

Дополнительными препятствиями в развитии бизнес-ипотеки для кредиторов являются:

1. Необходимость проверки «прозрачности» бизнеса заемщика. Банк, в который заемщик обращается за предоставлением кредита, обязательно не только проверит всю финансовую и бухгалтерскую отчетность, данные об оборотном капитале, который имеет компания, но также уделит особое внимание бизнес-плану и источникам погашения самого кредита. На данный момент так работают все профессиональные участники рынка. Решающим соображением при принятии банком решения о выдаче кредита является надежность денежных потоков, генерируемых объектом недвижимости. Например, в случае если здание сдано в аренду, будут проверяться арендные договоры, риски арендатора, а также будет определяться та сумма кредита, которую денежные потоки от данного здания могут поддержать при определенных условиях амортизации (погашения) кредита;

2. Неумение заемщиков прорабатывать свои бизнес-проекты. Существенной проблемой является неумение большей части заемщиков (особенно из среды среднего бизнеса) прорабатывать проекты, которые предлагаются для финансирования банкам, в соответствии со стандартами банков-кредиторов. Заемщики не всегда могут понять, зачем банкам нужен такой объем информации. Банки в свою очередь, не имея всей необходимой информации, не могут оценить риск и принять решение о финансировании проекта;

3. Нехватка опыта и методик оценки деятельности заемщика. В отличие от жилищной ипотеки, где процесс андеррайтинга, оценки кредита и платежеспособности потенциального заемщика уже более или менее налажен, в бизнес-ипотеке все не так просто. На данный момент наибольшим спросом бизнес-ипотека пользуется у владельцев малого и среднего бизнеса. А, как известно, большая часть этих предприятий работает по «серым» схемам, и зачастую оценить реальное положение дел клиента очень сложно. К тому же у многих банков пока отсутствуют квалифицированные кадры и методики оценки, позволяющие провести подобный анализ деятельности заемщика;

4. Высокие финансовые риски кредитора. В первую очередь это касается суммы кредита (одно дело рисковать 50000 долл., другое - 500000). А главный риск - заемщик может потерять платежеспособность или просто по каким-то своим причинам перестать платить. Балансы юридических лиц далеки от идеала, почти весь российский бизнес «серый»;

5. Неотработанность процедуры взыскания залога. Когда компания покупает офис, в принятии решения должны участвовать все акционеры предприятия, между которыми зачастую бывают разногласия. Все это приводит к тому, что практика взыскания заложенного имущества не отработана и банк не может быть уверен, что вернет свои деньги.

Основные причины отказа в ипотеке на коммерческую недвижимость:

1. Ненадлежащее оформление документов на объект;

2. Приобретение объекта недвижимости для дальнейшей передачи в аренду или продажи третьим лицам;

3. Нежелание продавца недвижимости указывать в договоре купли-продажи ее реальную стоимость.

Подытожив вышесказанное, можно отметить, что развитие бизнес-ипотеки сдерживается в первую очередь пробелами в законодательстве. Однако не вполне ясно и то, кто будет заемщиком, каково его качество, в связи с этим значимой проблемой является серьезная конфронтация интересов кредиторов и заемщиков. Кроме того, на специфические риски малого бизнеса накладываются проблемы непрозрачного рынка коммерческой недвижимости. Именно по этим причинам и тормозится развития ипотечного коммерческого кредитования в нашей стране, ипотека коммерческой недвижимости пока характерна, в основном, для крупных компаний, по причине того, что у малого бизнеса нет достаточного залогового обеспечения.

3. Перспективы развития ипотечного промышленного кредитования в России

Так как бизнес набирает обороты после кризиса, то коммерческая ипотека становится одним из перспективных направлений российского рынка ипотечного кредитования. Также очевидно, что от доступности и массовости данных кредитов зависит развитие экономики страны и улучшение бизнес-климата в целом.

Начиная разговор о состоянии ипотеки коммерческой недвижимости в нашей стране в текущий период, нужно учитывать несколько факторов, оказывающих влияние на этот сегмент банковских услуг:

1. общее состояние бизнеса и приблизительные прогнозы динамики экономической активности в среднесрочной перспективе;

2. «наследие» этого вопроса со стороны кредитно-финансовых организаций, то есть уровень состояния дел по данному пункту до кризиса и в течение последних двух лет.

Повсеместно отмечаемая аналитиками «оттепель» в экономической активности юридических лиц, наблюдаемая особенно ярко с начала текущего года, все же не достигла еще таких показателей, чтобы привести к радикальным изменениям в области бизнес - ипотеки. И хотя аналитики повсеместно отмечают, что интерес к этому вопросу со стороны юридических лиц постепенно усиливается, до адекватного состояния спроса еще далеко. Состояние ипотечного кредитования коммерческой недвижимости даже в благополучные с финансовой точки зрения времена в нашей стране не было идеальным, более того, не дотягивало и до «удовлетворительного. Во-первых, виной тому стал финансовый кризис, который тормозил развитие данного вида услуг (снизился спрос на объекты коммерческой недвижимости, ужесточились требования к заемщикам). Во-вторых, и сами банки не стремились усиленно работать в этой сфере и предлагать новые программы ипотечного кредитования. По данным статистики аналитиков компании «Инком-Недвижимость», в связи с недостаточным развитием рынка ипотечного кредитования коммерческой недвижимости, число сделок купли-продажи с использованием данного вида займа весьма невелико. До кризиса этот показатель составлял не более 5%. После усугубления макроэкономической ситуации, финансовые сделки с его использованием и вовсе стали единичными. В настоящее время они составляют не более 1%.

На данный момент займы, в первую очередь, предоставляются финансово устойчивым предприятиям с определенными критериями. Способы определения финансового положения компании у каждого банка свои, но основные параметры таковы: прибыль, наличие собственных оборотных средств, положительные «чистые» активы компании, стабильность выручки и бизнеса, в целом, отсутствие просроченной задолженности по кредитам и займам. На втором месте в анализе предприятия стоит наличие и стоимость обеспечения. При этом стоимость обеспечения должна покрывать стоимость кредита и процентов с учетом дисконтов банка (от 20% до 50%). Недвижимость может принадлежать, как самому заемщику, так и третьим лицам, в том числе и физическим лицам, при этом банк обязан проанализировать финансовое состояние и залогодателя - третьего лица.

Условия у банков разнообразные, ставки зависят от срока кредитования, минимальный срок - 1 год, а максимальный 15 лет, минимальная ставка - от 10% (на 1 год), максимальная - 24% годовых. Суммы кредитов зависят от обеспечения с учетом применяемых кредитно-финансовыми организациями дисконтов к рыночной стоимости объекта залога - от 20% до 50%, как уже отмечалось. Максимальная сумма кредита - 300 миллионов рублей, однако для крупных предприятий с положительной кредитной историей в банке сумма кредита может быть и больше. Кроме того, многие кредитно-финансовые организации применяют различные комиссии (за выдачу кредита, за обслуживание и так далее). В среднем, данные по комиссиям колеблются от 0,2% до 1,5% от суммы кредита. Например, в «Московском ипотечном агентстве» кредитный продукт «На покупку, под залог приобретаемой недвижимости» до оформления залога предоставляется по ставке в размере 15% годовых, а после оформления ипотеки - 12% годовых.

Несмотря на достаточно узкий спектр банков, предоставляющих коммерческую ипотеку, нельзя не отметить и значительный рост данной услуги, однако лишь применительно к кризисным показателям. Так Московский рынок бизнес-ипотеки по темпам развития лидирует в Европе - растет и объем рынка, и качество проектов. Предполагается, что к концу года в Москве будет построено и реконструировано более 800 тыс. квадратных метров офисных площадей высокого класса. При этом объем рынка кредитования коммерческой недвижимости в текущем году (не под залог приобретаемого объекта) находится в пределах 1,5 млрд. долларов.

На региональном рынке коммерческой недвижимости постепенно восстанавливаются спрос и цены. Как сообщает аналитическое агентство RID Analytics, средняя цена продажи офисных помещений выросла на 3,4%, а по производственно-складским и торговым - на 16% и 13% соответственно. Параллельно росли и средние арендные ставки. По производственно-складским и офисным помещениям они увеличились на 24% и 7,5% соответственно, по торговым - упали на 1%.

Растущий спрос в этом сегменте рынка спровоцировал интерес предпринимателей к кредитам на бизнес-недвижимость. И если до кризиса большинство банков свернули коммерческую ипотеку, то с возвращением спроса вновь стали предлагать соответствующие кредитные программы.

Отечественные банкиры не любят рисковать и опасаются трудных сделок, как правило, банки не стремятся разбрасываться деньгами, а ждут платежеспособных клиентов, предлагая им стандартные условия. В нашей стране пока еще коммерческая ипотека - удел крупных компаний, имеющих определенную финансовую стабильность и гарантии, более мелкие предприятия банками часто просто игнорируются. Если банки не станут больше доверять бизнесу, данный сектор ипотечного кредитования еще долго будет стоять на месте.

Особенностью развития промышленной ипотеки в нашей стране можно выделить тот факт, что коммерческая ипотека в инвалютах является единственным сегментом, подорожавшим в конце 2012 года выше своего уровня начала того же года. Скажем, в долларах бизнес-ипотека достигла к рубежу 2011/2012 годов среднего уровня 15,5%/14,5% реальных годовых для сроков один/три года.

Рис. 2 Бизнес-ипотека в инвалютах сроком один год

Для обозначения выводов касательно дальнейшего развития промышленной ипотеки в нашей стране, стоит обратиться к мнению экспертов, которое порой является весьма неоднозначным. Так Татьяна Бакланова, заместитель начальника управления малого и среднего бизнеса ОО «Самарский» ОАО «Промсвязьбанк» полагает, что, несмотря на период экономической стабилизации в стране, не все банки и дальше будут готовы предоставлять ипотечное коммерческое кредитование, несмотря на живой интерес к ней со стороны предпринемателей.

Андрей Ломтев, директор филиала «Самара» КБ «ЛОКО-Банк» (ЗАО) отметил, что ипотека коммерческой недвижимости постепенно продолжит развиваться. Однако кредит на покупку коммерческой недвижимости пока не станет продуктом, активно пользующимся спросом. В общей доле нашего кредитного портфеля бизнес-ипотека будет заниметь пока не более 5%. Евгений Агапов, начальник территориального управления сетью и продажами Поволжского региона, управляющий филиалом Абсолют Банка в Самаре, заметил, что коммерческая ипотека, в отличие от краткосрочного кредитования, медленнее восстанавливается после экономического кризиса. Тем не менее за последний год зафиксирован рост спроса со стороны клиентов. Значительно увеличилось количество доступных и привлекательных предложений и со стороны банков - условия коммерческой ипотеки изменились и будут меняться в лучшую сторону: процентные ставки снизились почти в два раза и в среднем вышли на докризисный уровень (в пределах 12-16%), увеличился средний срок кредитования.

В целом можно сделать вывод, что на рынок понемногу будут приходить новые банки, сроки ипотеки будут иметь тенденцию плавно увеличиваться - с 5 до 7 и 10 лет. Годовой объем предоставленных кредитов в сфере коммерческой ипотеки стал выше докризисных уровней приблизительно на 10-20%. Однако, будет наблюдаться высокая доля осторожности со стороны и кредиторов, и заемщиков, на что безусловно, сказался предыдущий кризис. Пока мы наблюдаем тенденцию к тому, что основными видами кредитования малого и среднего бизнеса являются два продукта - кредит на пополнение оборотных средств и кредит на инвестиционные цели.

Сравнительная таблица условий коммерческой ипотеки в ведущих банках России

Банк Сбербанк	Ставка 8-16%	Первоначальный взнос от 20%	Срок кредитования до 10 лет
ВТБ24	18-26%	50%	до 10 лет
РосЕвроБанк	11,5-16%	30-40%	до 20 лет
Интеза ПримСоцБанк	от 13,95% 14,5-15,5%	от 30% от 30%	до 10 лет до 5 лет
Сбербанк	8-16%	от 20%	до 10 лет

Стоит отметить также, что западные банки активнее работают в этой сфере, они больше доверяют малому и среднему бизнесу. Это обусловлено тем, что западные компании все свои доходы декларируют официально, поэтому и кредитным организациям получить достоверную информацию о финансовом положении потенциального заемщика гораздо проще. Прозрачность ведения бизнеса в данном случае - залог успеха, к этому надо стремиться и в России.

Как правило, в кризис происходят перестановки в составе рыночных игроков. Но в данной ситуации ВТБ 24, Сбербанк и РосЕвроБанк не утратили своих позиций и остались в числе лидеров на рынке коммерческой ипотеки.

Среди основных тенденции развития промышленной ипотеки можно выделить следующие:

1. Значительный спрос на ипотеку в иностранной валюте;

2. Ужесточение требований к предприятиям со стороны банков-кредиторов;

Банки стали требовать двойной залог вплоть до момента погашения кредита, что ограничивает возможности по продаже одного из объектов и препятствует скорейшему погашению задолженности.

3. Сейчас коммерческая ипотека начинает медленно восстанавливаться. Ставки колеблются на уровне 12-14%, значения выше указанных уже никого не привлекают. Сумма первоначального взноса составляет 20-30%. Средний срок кредитования 5-7 лет.

В заключении ко всему вышесказанному в главе можно предложить следующие методы по стимулированию рынка коммерческой ипотеки:

1. Повышение степени прозрачности российского бизнеса существенно стимулирует рынок развития коммерческой ипотеки. Как следствие, увеличиваются суммы и сроки кредитов на развитие бизнеса, а коммерческая ипотека становится более доступной.

2. Смягчение требований к заемщикам и упрощение процедуры получения кредита со стороны банков. В целях этого банками может проводиться оценка только существующих доходов, а не будущих, в результате оценка платежеспособности заемщика сократиться до 2 дней, а объекта залога - до оной недели, при наличии всех необходимых документов соответственно. Кроме того некоторые банки предпочитают брать все расходы по предварительной оценке на себя. Например «ВТБ 24 первым на рынке ипотечного кредитования начал внедрять систему «Банк - заказчик оценки», в рамках которой именно банк, а не заемщик стал заказчиком оценки, т.е. стороной по договору на оказание услуг по оценке приобретаемой заемщиком недвижимости

3. Важным моментом является упорядочение процедуры оформления в собственность (долгосрочную аренду) и регистрации объекта залога в строящихся домах, предназначенных как для офисного использования, так и для иных коммерческих проектов.

4. Для решения проблемы касательно собственности на землю целесообразна четкая стандартизация документов, которые описывают «титул» на коммерческую недвижимость. Для чего необходимо создавать зонирование территорий, определять четкие рыночные механизмы, чтобы понимать, где и сколько стоит земля и какие правоустанавливающие документы должны быть на недвижимость.

5. Законодательно закрепить обязательным пунктом любого договора ипотечного кредитования гарантию банка реструктуризировать задолженность, если заемщик оказался неплатежеспособным в результате неблагоприятных обстоятельств, что значительно повысит заинтересованность банков в предоставлении такого рода услуг. Однако, чтобы соблюсти баланс интересов кредитора и заемщика, было бы логичным дополнить кредитный договор еще одним обязательным пунктом - о том, что в случае злостного нарушения заемщиком условий реструктуризации обращение взыскания на заложенное по кредиту имущество должно осуществляться по упрощенной процедуре.

Как видно из проведенного анализа, не смотря на ощутимые выгоды приобретения имущества в собственность в долгосрочной перспективе, в ближайший год вряд ли этот продукт станет доступнее для организаций. С другой стороны, учитывая требования банков к заемщикам - юридическим лицам, «подвижек» в сторону большего доверия можно будет ожидать еще дольше. Другими словами, говорить о положительной динамике и выходе из кризисного состояния на примере коммерческой ипотеки в нашей стране сегодня не приходится.



Заключение

Мировая статистика выданных ипотечных кредитов показывает, что около трети кредитов - коммерческие. В РФ такое ипотечное кредитование только зарождается и его механизм ещё не отработан, что связано со сложностью андеррайтинга юридических лиц-заемщиков, неоднозначностью законодательной базы и вторичностью такой ипотеки по сравнению с жилой. Тем не менее, уже сейчас некоторые банки, понимая перспективность такого расширения кредитных продуктов, выдают коммерческие ипотечные кредиты в штучном порядке.

Ипотечный кредит, как правило, имеет целевое назначение (приобретение техники, земельных участков; проведение мелиоративных работ, приобретение жилища и т.д.), предоставляется на длительный срок (5 и более лет) на условиях равнодолевого периодического погашения. Годовые проценты по ипотечному кредиту сравнительно низкие, а процентные ставки дифференцируются в зависимости от финансового положения заемщика.