Ипотечное кредитование в России (российская практика и опыт зарубежных стран)

Размещено на http://www.allbest.ru/

Бюджетное учреждение среднего профессионального образования

Ханты-Мансийского автономного округа-Югры

«Нижневартовский социально-гуманитарный колледж»

КУРСОВАЯ РАБОТА

дисциплина: «Организация кредитной работы»

тема: «Ипотечное кредитование в России (российская практика и опыт зарубежных стран)»

Выполнил (а): студентка 3 курса

специальности «Банковское дело»

очной формы обучения

Лысенко Я.В.

Научный руководитель:

Демуз А.А

г. Нижневартовск - 2014 г.



ОГЛАВЛЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

1. Понятие. Виды. Роль и история развития ипотечного кредитования

2. Опыт зарубежных стран в сфере ипотечного кредитования

3. Государственная поддержка ипотечного кредитования

ГЛАВА 2 АНАЛИЗ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ОАО «СБЕРБАНК РОССИИ»

1. Краткая характеристика банка и его финансовое состояние

2. Анализ состава и структуры активов и пассивов коммерческого банка

3. Анализ кредитного портфеля коммерческого банка

ГЛАВА 3 ПРОБЛЕМЫ И ПУТИ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

1. Проблемы ипотечного кредитования

2. Пути совершенствования сферы ипотечного кредитования

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ ЛИТЕРАТУРЫ



ВВЕДЕНИЕ

Одним из важных условий функционирования экономики государства является использование кредита. Россия, интернируясь в мировую финансовую систему и становясь полноправным членом мирового бизнес-сообщества, перенимает и постепенно развивает апробированные на западе формы бизнеса.

Еще несколько лет назад о самом существовании ипотечных жилищных кредитов знали только специалисты, а собственные ипотечные программы предлагали всего несколько крупных банков. Происходило это не только из-за новизны таких кредитных продуктов на российском рынке. У банков просто не хватало оборотных средств для того, чтобы предложить населению деньги под низкий процент. Для решения этой проблемы Правительством были созданы законодательные условия для выпуска ипотечных ценных бумаг, позволяющих банкам привлекать средства частных инвесторов на открытом рынке, тем самым способствуя повышению доступности первичных кредитов для населения [1].

Основным инструментом развития ипотечного жилищного кредитования в России стало ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК). С его созданием банки получили возможность расширять объемы кредитования даже в условиях ограниченного доступа к долгосрочным финансовым ресурсам, снижать процентные ставки по кредитам и увеличивать срок кредитования.

Существующая в настоящее время потребность в развитии теории и практики ипотечного жилищного кредитования не находит соответствующего подкрепления теоретическими и методологическими разработками. В экономической литературе основное внимание уделяется практике ипотечного кредитования. Например, в работах таких ведущих специалистов банковского дела как Лаврушин О.И., Панова Г.С. основное внимание уделено практике ипотечного жилищного кредитования. В частности, ими рассматривается общий порядок предоставления и обслуживания ипотечных кредитов, зарубежные модели жилищной ипотеки. При этом границы использования зарубежного опыта в России не определены [2].

Вышедшие в последнее время научные публикации Цылиной Г.Н., Рябченко Л.И., Колобова С.С., Косаревой Н.Б., Меркулова В.В., Толкушкина А.В., Сучкова А.Ю. несколько расширили представление об экономическом содержании ипотечного кредита и внесли вклад в решение проблем развития ипотечного жилищного кредитования в России [3].

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию рефинансирует кредиты региональных операторов. В настоящее время единая система рефинансирования ипотечного жилищного кредитования действует в 87 регионах России.

Мировой финансовый кризис обнажил целый комплекс проблем в системе ипотечного кредитования: недоступные для большинства населения ставки по ипотечным кредитам, падение стоимости залога, резкий рост просроченной задолженности по выданным кредитам, низкая эффективность работы Агентства по ипотечному и жилищному кредитованию.

Еще одним негативным фактором является устойчивый рост цен на жилье на первичном и вторичном рынках. Однако, несмотря на негативные факторы и условия, сопровождающие развитие российского рынка ипотечного кредитования, опыт промышленно развитых стран показывает, что в рыночной экономике ипотечное кредитование является одним из главных инструментов повышения доступности и обеспеченности населения жильем.

Разработка мер, направленных на повышение эффективности ипотечного кредитования и внедрение новых финансовых инструментов, направленных на расширение доступности жилья для основной массы населения в условиях посткризисного развития российской экономики и определила актуальность темы курсовой работы.

Целью курсовой работы является изучение современного состояния системы ипотечного кредитования, как в Российской Федерации, так и за рубежом.

Для достижения поставленной цели в курсовой работе необходимо решить следующие задачи:

- охарактеризовать сущность, виды и роль ипотечного кредитования в России;

- исследовать историю развития ипотечного кредитования в России;

- анализировать проблемы развития и пути совершенствования правового механизма ипотечного кредитования в России.

Предметом курсовой работы является ипотечное кредитование, его проблемы и перспективы.

Объектом курсовой работы выступают общественные отношения в сфере ипотечного кредитования.

Методологическая база исследования включает методы обобщения и синтеза, экономического анализа, статистической обработки материала, а также метод сравнения.



ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

1. Понятие. Виды. Роль и история развития ипотечного кредитования

Ипотечное кредитование было первым на Руси видом кредитования. В XIII - XIV вв. одновременно с правом частной собственности на землю в России возник заклад, но долгое время он существовал фактически без законодательного оформления.

В Российской Империи 1 января 1835 г. был введён Свод законов гражданских (автор М.М. Сперанский), где залоговое право было подробно регламентировано. Залог в России в это время существовал в следующих видах: с казной; между частными лицами [4].

С 1842 г. в Санкт-Петербурге и Москве при сохранных казнах начали открывать первые сберегательные кассы.

С 19 февраля 1861 года (после отмены крепостного права) в России начинается массовое распространение кредитных учреждений.

1863 год - принятие устава первого после реформы специализированного земельного кредитного учреждения - Херсонского земельного банка.

1866 год - открытие первого государственного поземельного кредитного учреждения - общества взаимного поземельного кредита всероссийского масштаба.

1868 год - принятие устава сельских банков

1872 год - принятие правительственных мер, ограничивающих образование новых институтов в ближайшие двадцать лет вследствие активного роста банковских структур и возникновения сильной конкуренции. По российскому законодательству того времени на одной территории не могли действовать одновременно более двух земельных банков, чтобы не создавать друг другу ненужной конкуренции.

1883 год - учреждение Крестьянского поземельного банка для выдачи ссуд крестьянам при покупке земли, находившихся в тяжелом экономическом положении.

1884 год - открыт банк по кредитованию землевладельцев - Государственный банк Российской империи.

1885 год - открытие Государственного Дворянского земельного банка для помощи дворянам на началах благотворительного кредита. Заемщикам предоставлялись различные льготы: процент по ссудам снижался с 5 до 4 %, были установлены 9 различных сроков возврата ссуд (от 11 до 66,5 лет). Потомственным дворянам могли выдаваться дополнительные ссуды.

В 1896 г. условия кредитования улучшились для крестьян: размер вырос до 100% приобретаемой земли, ставка снизилась до 3,5 - 4,5 процентов годовых.

В России послереволюционного периода залоговое право продолжало существовать, но в условиях, когда для сколько-нибудь широкого применения института залога из-за необеспечения действительной оборотоспособности вещей, и, прежде всего недвижимого имущества. Поэтому в период более чем 70-летнего советского развития нашей страны залог превратился в малозначимый механизм, крайне редко использовавшийся в операциях по распоряжению имуществом [5].

Впервые об ипотеке в современной России начали говорить в 1993 году, когда появился президентский указ «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы». Следующий шаг был сделан только через три года в преддверии президентских выборов 1996 г. Тогда были приняты сразу два правительственных постановления, касающихся развития ипотечного рынка. В соответствии с ними Мингосимуществу было поручено приступить к созданию Агентства по ипотечному жилищному кредитованию - специального федерального органа [6].

Еще несколько лет назад эксперты финансового рынка предсказывали российскому ипотечному рынку бурное развитие и снижение процентных ставок. Еще в 2005/2006 годах процентные ставки по ипотеке в 7-8% годовых многим казались реальностью. Однако из-за кризиса ликвидности эти прогнозы не сбылись. Рынок ипотечного кредитования серьезно пострадал: уменьшилось и число банков, работающих с ипотекой, и количество заемщиков, готовых воспользоваться долгосрочными кредитами для решения жилищного вопроса. Кроме того, банки столкнулись с существенным ростом просроченной задолженности по ипотечным кредитам. Объем просроченной задолженности за прошедший год увеличилась на 13687 млн. руб., и продолжает расти (1199 млн. руб. за месяц) (рассматриваются данные по кредитам, предоставленным физическим лицам в рублях).

Ипотечный кредит (от греч. Hipotheka - заклад, залог) - долгосрочная ссуда, предоставляемая банком под залог недвижимости: земли, производственных и жилых зданий, сооружений. Ипотечный жилищный кредит позволяет заемщику получить в пользование жилье, оплатив относительно небольшую часть стоимости долга банку и внося процент за предоставленный кредит. Однако при этом собственником жилья остается банк вплоть до полного возврата кредита, в связи с чем оно становится объектом залога. При невозможности возврата ипотечного жилищного кредита заемщик вынужден освободить жилье, но ему возвращается оплаченная часть ипотечного кредита без возврата выплаченных ранее процентов.

Предметом ипотеки может быть следующее имущество:

· земельные участки, находящиеся в частной собственности;

· предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество;

· жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

· дачи, садовые дома, гаражи и т.д.;

· воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания [7].

Сущностью ипотеки являются отношения по поводу кредитования под залог недвижимости, при котором кредитор-залогодержатель имеет право в случае неисполнения должником-залогодателем обязательства получить удовлетворение своих требований за счет заложенной недвижимости.

По мнению академика О.И. Лаврушина, кредит, независимо от его формы и вида, выполняет две основные функции. Первая - перераспределительная функция кредита - означает передачу временно высвободившейся стоимости во временное пользование. Второй функцией кредита выступает замещение действительных денег кредитными операциями. По мнению О.И. Лаврушина, не существует каких-то особых функций той или иной разновидности кредита, поскольку функцию порождает не форма или разновидность кредита, а его сущность как единой экономической категории [8].

Соглашаясь с вышеприведенным мнением, не выделяя каких-либо особых функций ипотечного кредита, свойственных только данной экономической категории, можно заключить, что ипотечный кредит, как одна из разновидностей кредита, выполняет функцию возвратного перераспределения денежных средств. Большинство экономистов признает наличие перераспределительной функции у кредита, однако некоторые считают необходимым делить эту функцию на две самостоятельные - функцию аккумуляции средств и функцию размещения аккумулированных средств.

В современной рыночной экономике роль ипотечного жилищного кредитования приобретает первостепенное значение. Проблема недостаточной обеспеченности жильем остается острейшей социальной проблемой в России. Основным способом решения жилищной проблемы этой части населения должно стать долгосрочное ипотечное кредитование. Создание системы ипотечного кредитования позволит не только ускорить решение важнейшей социальной проблемы улучшения жилищных условий населения, но и через активизацию жилищного строительства оказать положительное влияние на макроэкономическую ситуацию в стране в целом.

По экспертным оценкам, около 1,5% семей ежегодно за наличный расчет могут приобрести жилье практически без всякой кредитной поддержки, а около 5% семей имеют доходы значительно выше среднего и, значит, обладают потенциальной возможностью приобретения жилья с помощью коммерческого ипотечного кредита. Для остальных граждан реальность кредита в полном объеме на данном этапе маловероятна [9].

Необходимо учитывать также и то, что в Российской Федерации в настоящее время проводится и реформа жилищно-коммунального хозяйства. А это означает, что при переводе к стопроцентной оплате жилищно-коммунальных услуг ежемесячные обязательные платежи населения будут увеличиваться, что в свою очередь еще больше снижает планку доступности ипотечных жилищных кредитов.

Таким образом, можно сказать, что во всем мире ипотечное кредитование развивается и функционирует как форма долгосрочного финансирования жилищных программ. Ипотечное кредитование, с одной стороны, способствует решению ряда социальных и экономических проблем страны, и, прежде всего, проблемы обеспечения жильем, с другой - снижению инфляции, оттягивая на себя временно свободные денежные средства граждан и предприятий.

2. Опыт зарубежных стран в сфере ипотечного кредитования

ипотечный кредитование коммерческий банк

В условиях становления кредитной системы России и построения собственной структуры ипотечного жилищного кредитования особенно важным представляется сопоставление российской и зарубежной банковской практики. Для формирования полноценной системы ипотечного жилищного кредитования необходимо разумно использовать накопленный зарубежными банками опыт предоставления и обслуживания ипотечных жилищных кредитов. Слепо копировать банковские технологии не следует, прежде всего, из-за различия в экономических условиях. Однако сравнительный анализ различных моделей ипотечного жилищного кредитования, функционирующих за рубежом, позволит выявить наиболее приемлемые для современной России подходы к организации системы ипотечного жилищного кредитования.

В Германии с 1900 г. существует специальная сеть ипотечных банков. С тех пор ни один из них не разорился. Кроме того, проценты по закладным листам они выплачивали своим вкладчикам даже во время первой и второй мировых войн. Ипотечные банки впервые возникли в Германии в XVIII веке (одновременно с Россией). Первый ипотечный банк основан в Силезии в 1770 году. Это был государственный банк, оказывающий финансовую помощь крупным помещичьим хозяйствам. Для привлечения средств банк стал выпускать закладные (разновидность ипотечных облигаций) [10].

В Канаде ипотечные банки являются традиционным видом кредитных институтов. Они занимаются главным образом кредитованием операций с недвижимостью, а также инвестициями в долгосрочные ценные бумаги государства и корпораций. Вначале объектом их деятельности было кредитование сельского хозяйства под залог земли, впоследствии - кредитование жилищного строительства. В то же время ключевыми участниками канадской системы ипотечного кредитования являются государственные жилищные корпорации, организующие жилищное строительство, подбор заёмщиков и страхование кредитных рисков.

В Дании реализована система ипотечного кредитования, в которой 100% ипотечных кредитных обязательств секьюритизируется, т.е. преобразуется в ценные бумаги, реализуемые на рынке с целью привлечения долгосрочных кредитных ресурсов. Поэтому по объёмам ипотечных ценных бумаг Дания занимает 29% от общего объёма оборачиваемых в Европе (впереди только Германия с 44%) [11].

В Великобритании процесс формирования ипотечных банков приобрёл характер замещения строительных обществ. Крупнейшие строительные общества, например Abbey National, сами превратились в ипотечные банки. В 90-х годах прошлого столетия ипотечные банки стали преобладать по объёмам кредитов над строительными обществами.

В Аргентине эффективная система ипотечного кредитования реализована при помощи Всемирного Банка в рамках программ поддержки развивающихся рынков. Правительство Аргентины создало гарантийный Фонд для облигаций (долговых обязательств), эмитируемых банками - участниками проекта. Мировой Банк для создания Фонда предоставил 15-летний заем (включая 7-летнюю отсрочку платежа) на сумму 500 млн. долларов США. Фонд выдает гарантии по ценным бумагам (паям участия в пулах ипотечных кредитов ипотечных банков), эмитируемым субъектами ипотечного рынка. Плата за гарантию - 5% от суммы кредита. Сертификаты паев имеют единый стандарт и номинированы к валюте кредита Всемирного Банка [12].

Гарантийный Фонд создается для того, чтобы выкупить у банков - участников проекта выпущенные ими облигации в случае, если у банков нет возможности поддерживать их курс ввиду спада на рынке. Расчет с Фондом производится во всех случаях, когда банки решают воспользоваться своим правом, зафиксированным в соглашении с Фондом, продать ему свои ценные бумаги.

Банки - участники эмитируют номинированные по курсу доллара США облигации для того, чтобы аккумулировать денежные средства для кредитования инвестиционных проектов (как в области производственного, так и жилищного строительства). Эмитент по согласованию с гарантом (Фондом) может выбрать вид эмитируемых облигаций.

Однако эволюция ипотеки привела к формированию так называемой двухуровневой системы ипотечного кредитования, где кредитор и эмитент ипотечных ценных бумаг (mortgage backed securities - MBS) разделены. В первую очередь это обусловлено соображением поддержания ликвидности универсальных коммерческих банков, участвующих в долгосрочном ипотечном кредитовании. Впервые такая система была реализована и получила распространение в США.

В Соединенных Штатах Америки еще во времена Ф. Рузвельта начала складываться разветвленная система ипотечного кредитования жилищного строительства и приобретения жилья в собственность. Сегодня система финансирования жилья в США - это сложный рынок общенационального масштаба, на котором действует огромное число учреждений, включая ипотечные банки, сберегательные и кредитные ассоциации, коммерческие и сберегательные банки, страховые компании, пенсионные фонды и т.п. [13].

Решающим фактором успеха в данном направлении оказались мероприятия по формированию вторичного ипотечного рынка, что решило главную проблему жилищного финансирования - проблему кредитных ресурсов. С этой целью в разные годы были созданы специализированные организации - Федеральная национальная ипотечная ассоциация (Fannie Мае), Корпорация жилищного кредитования (Freddie Mac) и Правительственная национальная ипотечная ассоциация (Ginnie Мае).

Следует обратить внимание на любопытный факт: в странах Восточной Европы США напрямую или через Мировой банк, где основным "донором" опять же выступают США, потратили десятки миллионов долларов в рамках программ помощи по созданию систем ипотечного кредитования и финансирования по американскому образцу, но в итоге эти страны (за исключением России) приняли законы, основанные на германском (европейском континентальном) праве как более соответствующем историческим традициям и экономическим реалиям этих стран.

В то же время в последние годы в континентальных европейских странах, например в той же Германии, всё чаще начинают обращаться к американской и английской системе секьюритизации активов. То есть рассматривают возможной двухуровневую систему ипотечного кредитования. Иными словами, две системы (одноуровневая и двухуровневая) не являются антагонистическими и могут действовать параллельно.

Обобщая опыт развития ипотечного кредитования в зарубежных странах, следует отметить, что именно ипотечное кредитование явилось одним из основных факторов экономического развития в США (новый курс Рузвельта), в Германии (послевоенные реформы Эрхарда), в Аргентине ("план Ковальо") и в Чили (реформы Пиночета) [14].

3. Государственная поддержка ипотечного кредитования

Во всех странах с развитыми системами ипотечного кредитования государство оказывало кредитным институтам и гражданам - заёмщикам огромную помощь, особенно в период формирования систем.

Основной формой государственной поддержки ипотечных кредиторов являются государственные гарантии, обеспечивающие дополнительное покрытие эмитируемых ценных бумаг.

Еще одна форма государственной поддержки - адресная финансовая помощь гражданам при приобретении жилья, в том числе с привлечением ипотечных кредитов - является неотъемлемым элементом жилищно-социальной политики. Наиболее отрегулированной представляется система социальной поддержки заёмщиков в Германии Вкладчики стройсберкасс, получают ежегодные премии за свои сбережения (до 10% к накопленной сумме) [15].

После получения жилищного кредита государство использует прямые (денежные дотации при погашении процентов) - например, гашение части кредита при рождении в семье заёмщика ребёнка, и непрямые (налоговые льготы) формы помощи заемщику - в зависимости от имущественного состояния, состава его семьи и т.п.

Одним из факторов роста рынка жилой недвижимости России является развитие системы ипотечного кредитования. Выступая в качестве основного инструмента государственного влияния на развитие рынка жилья, ипотечное кредитование обеспечивает возможность приобретать жильё тем гражданам, которые не имеют накоплений, равных его стоимости. Повышение доступности жилья за счет ипотечного кредитования предполагает создание условий, при которых большая часть населения сможет брать ипотечные кредиты.

В 2011 г. ипотекой воспользовались 520 тыс. человек, порядка 560 тыс. заемщиков воспользуются ипотекой в 2012 г. По оценкам экспертов, на середину 2012 г. в состоянии купить квартиру с помощью рыночной ипотеки 23-24% населения России; в течение пяти лет 2-3 млн. домохозяйств планируют сделки с жильем и хотели бы использовать ипотеку. Прогнозируемый объем выдачи ипотечных кредитов в 2012 г. - на уровне 700 тыс., на сумму 1 трлн. руб. Ожидается рост количества ипотечных сделок на 19%, по сравнению с 2011 г [16].

Основным механизмом доступности ипотечного кредитования в России служит процентная ставка, величина которой определяется тремя факторами: стоимостью ресурсов, накладными расходами кредиторов и надбавкой за риск с целью компенсации потенциальных потерь. В России повышение доступности ипотечных кредитов опирается на снижение надбавки за риск, поскольку основные риски принимает на себя государство.

Согласно Указу Президента РФ от 7 мая 2012 г. № 600 «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг» ставка по жилищным кредитам должна к 2018 г. равняться уровню инфляции плюс 2,2 п.п. Это не такое радиальное удешевление заемных денег, как обещалось ранее, но все же весьма ощутимое. Например, в 2012 году в России по официальному прогнозу инфляция составит 6%, международный валютный фонд оценивает этот показатель в 6,5%. Следовательно, процентная ставка по банковским жилищным кредитам, по предложенной формуле, должна составлять 8,2-8,7%. Данная величина существенно ниже реального значения стоимости ипотеки, которая к июлю 2012 г. достигла, по разным оценкам, 12,1-12,5% годовых [17].

Для того, чтобы снизить процентную ставку по ипотечному кредиту, необходимо задействовать государственные ресурсы, например, через «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК). Агентство было создано в 1997 г. по решению правительства РФ, 100% акций принадлежит государству в лице Федерального агентства по управлению федеральным имуществом. Деятельность Агентства направлена на создание равных возможностей для получения ипотечных кредитов всеми гражданами России, независимо от социального положения, образования, состава семьи, места проживания или регистрации.

АИЖК осуществляет кредитование по Федеральному ипотечному стандарту, что позволяет предлагать следующие ипотечные условия:

- минимальный размер первоначального взноса - от 10%;

- процентные ставки - от 7,9% годовых в рублях;

- максимальный срок кредитования 30 лет;

- возраст заемщиков - до 65 лет;

- отсутствие моратория и штрафов за досрочное погашение;

- надежная защита интересов заемщика государством [18].

С целью повышения устойчивости развития ипотечной системы кредитования, в 2009 г. АИЖК была разработана программа «Стимул». Данная программа представляет собой механизм, предусматривающий стимулирование кредитования застройщиков, реализующих проекты строительства жилья экономического класса, и физических лиц, приобретающих возводимое в рамках данных проектов жилье. По состоянию на август 2012 г.: в программе приняли участие 59 банков; общий объем фондирования по строящимся объектам составил 55,1 млрд. рублей; введено в эксплуатацию по завершенным проектам - 847 тыс. кв. м жилья. Всего в программу было включено: 200 проектов жилищного строительства общей площадью 3,2 млн кв. м., в рассмотрении находятся 63 проекта из 22 регионов на общую сумму более 17 млрд. рублей и общей площадью строительства 0,7 млн. кв. м жилья [19].

На сегодняшний день, АИЖК предоставляет следующие ипотечные программы:

- стандартный - кредиты в рублях предоставляются на приобретение квартир на первичном и вторичном рынках, а также погашение ранее предоставленного ипотечного кредита на приобретение или строительство жилого помещения;

-молодые учёные - разработан АИЖК для целевого кредитования молодых ученых - научных работников академий наук и университетов Российской Федерации;

-новостройка - ипотечный кредит на выгодных условиях для приобретения комфортабельного жилья в новых многоквартирных домах;

-малоэтажное жильё - ипотечный кредит для покупки или строительства жилья на территории организованной комплексной малоэтажной застройки: квартиры, жилого дома с земельным участком, земельного участка под строительство на нем жилого дома;

-военная ипотека - разработана специально для ипотечного кредитования военнослужащих - участников накопительно - ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих. Кредиты предоставляются на приобретение квартир и жилых домах под залог приобретаемой недвижимости;

-материнский капитал - позволяет увеличить размер первоначального взноса, а, соответственно, и максимально возможную для заемщика сумму кредита. Сумма материнского (семейного) капитала с 1 января 2012 г. составляет 387 640,30 рублей;

-залоговое жильё - специальные условия для реализации залогового имущества, находящегося на балансе АИЖК или Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК), с привлечением возможностей ипотечного кредитования;

-переезд - позволяет купить новую квартиру сейчас, а старую продать позже. Совместная программа-опция АИЖК и АРИЖК позволяет это сделать даже в том случае, если нет денег на первоначальный взнос [20].

Таким образом, перед государством стоит задача обеспечить устойчивое развитие рынка ипотечного кредитования за счёт программ льготной ипотеки для учителей, врачей, ученых и др., направленных на приобретение строящегося жилья эконом - класса. Ипотечный жилищный кредит позволяет заемщику получить в пользование жилье, оплатив относительно небольшую часть стоимости долга банку и внося процент за предоставленный кредит. Ипотечное кредитование, с одной стороны, способствует решению ряда социальных и экономических проблем страны, и, прежде всего, проблемы обеспечения жильем, с другой - снижению инфляции, оттягивая на себя временно свободные денежные средства граждан и предприятий.



ГЛАВА 2. АНАЛИЗ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ОАО «СБЕРБАНК РОССИИ»

1. Краткая характеристика Банка и его финансовое состояние

Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации создан в форме акционерного общества в соответствии с Законом РСФСР "О банках и банковской деятельности в РСФСР" от 2 декабря 1990 года. Учредителем являлся Центральный банк Российской Федерации. Устав Акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской Федерации зарегистрирован в Центральном банке Российской Федерации 20 июня 1991 года [21].

Основной целью деятельности Банка является привлечение денежных средств от физических и юридических лиц, осуществление кредитно-расчетных и иных банковских операций и сделок с физическими и юридическими лицами для получения прибыли.

Миссия Банка - обеспечивать потребность каждого клиента на всей территории России в банковских услугах высокого качества и надёжности, обеспечивая устойчивое функционирование российской банковской системы, сбережение вкладов населения и их инвестирование в реальный сектор, содействуя развитию экономики России.

Банк осуществляет следующие операции:

привлечение денежных средств физических и юридических лиц во вклады (до востребования и на определенный срок);

открытие и ведение банковских счетов физических и юридических лиц;

инкассацию денежных средств, векселей, платежных и расчетных документов и кассовое обслуживание физических и юридических лиц;

куплю - продажу иностранной валюты в наличной и безналичной формах;

привлечение во вклады и размещение драгоценных металлов;

выдачу банковских гарантий;

переводы денежных средств по поручениям физических лиц без открытия банковских счетов (за исключением почтовых переводов);

предоставление в аренду физическим и юридическим лицам специальных помещений или находящихся в них сейфов для хранения документов и ценностей;

лизинговые операции;

оказание консультационных и информационных услуг [22]

Все банковские операции и сделки осуществляются в рублях и иностранной валюте.

На сегодняшний день Сбербанк является крупнейшим банком Российской Федерации и Центральной и Восточной Европы.

Активы Сбербанка почти в 4 раза превышают размер активов следующих за ним ВТБ и Газпромбанка -- более 4 трлн.рублей. Банк входит в TOP-200 крупнейших банков мира по размеру активов и по размеру капитала.

Чистая прибыль Сбербанка в январе-марте текущего года составила 83,9 миллиарда рублей.

Таким образом, в первом квартале Сбербанку удалось заработать почти половину всей чистой прибыли за 2013 год, которая составила 174 миллиарда рублей.

Доналоговая прибыль крупнейшего банка России в первом квартале 2012 года составила 93,6 миллиарда рублей. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года (45,4 миллиарда рублей) заработок Сбербанка вырос примерно в два раза. Активы банка в январе-марте увеличились на 22 миллиарда рублей и достигли 8,569 триллиона рублей. Объем вкладов физических лиц к концу марта расширился на 29 миллиардов - до 4,843 триллиона рублей [23].

В Сбербанке прогнозируют, что по итогам текущего года получат рекордную прибыль почти в 200 миллиардов рублей. В феврале президент организации Герман Греф отмечал, что пока этот прогноз менять не планируется, даже, несмотря на успешный январь, в котором прибыль Сбербанка составила почти 27 миллиардов рублей.

Таким образом, можно сделать вывод основной целью деятельности Банка является привлечение денежных средств от физических и юридических лиц, осуществление кредитно-расчетных и иных банковских операций и сделок с физическими и юридическими лицами для получения прибыли.

2. Анализ состава и структуры активов и пассивов коммерческого банка

Анализ финансовой деятельности коммерческого банка - это часть работы экономиста. Банковский баланс построен таким образом, что его анализ позволяет определить состояние ликвидности коммерческого банка, оценить структуру активов и пассивов банка.

Анализ баланса банка осуществляется по следующим направлениям:

· структурирование баланса - группировка статей пассива и актива в соответствии с характером операций и сроком их реализации. Здесь производиться выбор методов анализа и определяются формы наглядного изображения (таблица, график, диаграмма);

· контроль соответствия групп статей актива и пассива по срокам и субъектам;

· расчёт оценочных нормативов абсолютных и относительных показателей;

· составление таблиц;

· экспертная оценка - изложение результатов и выработка рекомендаций.

Пассивы банка - это ресурсная база банка, то, что можно разместить в активы. Таким образом, пассивы кредитной организации состоят из ее собственных средств, увеличенных на величину созданных резервов на возможные потери, и суммы обязательств перед клиентами. К пассивам банка относятся его уставный капитал, эмиссионный доход, прибыль, фонды. Сюда также могут входить кредиты, депозиты и прочие привлеченные средства, полученные от других банков и Банка России, средства клиентов на счетах и депозитах (в том числе вклады населения, предприятий и организаций), выпущенные ценные бумаги и др.

Анализ структуры пассивов начинают с группировки статей в зависимости от экономического характера, затем определяют долю собственных и привлеченных ресурсов в структуре пассива. Привлеченные ресурсы оцениваются как депозитный и не депозитный источник привлечения. Состав и структура пассивов ОАО «Сбербанк России» приведены в Таблице 2.1

Таблица 2.1. Состав и структура пассивов ОАО «Сбербанк России» (2012-2013 гг.)

№ п/п	Наименование показателя	Показатели за период	Изменения за период
		2012г.	2013г.
		Сумма (тыс. руб.)	Уд. вес,%	Сумма (тыс. руб.)	Уд. вес,%	Абсолют. откл. (тыс. руб)	Относит откл. (%)
	x	1	2	3	4	5	6
1	Обязательства	9118776724	87,30	11930258071	87,84	2811481347	130,83
1.1	Кредиты, депозиты и прочие средства ЦБ РФ	565388335	5,42	1367973939	10,07	802585604	141,95
1.2	Средства кредитных организаций	477466955	4,58	605450003	4,46	127983048	126,80
1.3	Средства клиентов, не являющихся кредитными организациями	7877197651	75,40	9462176277	69,67	1584978626	120,12
1.4	Вклады физических лиц	5522845516	52,80	6288049613	46,30	765204097	113,82
1.5	Финансовые обязательства, оцениваемые по справедливой стоимости	0	0	25965548	0,19	25965548	0
1.6	Выпущенные долговые обязательства	87222883	0,83	331891304	2,44	244668421	280,50
1.7	Прочие обязательства	85195233	0,82	115477162	0,85	30281929	135,54
	х	1	2	3	4	5	6
1.8	Резервы на возможные потери по условным обязательствам кредитного характера, прочим возможным потерям и операциям с резидентами офшорных зон	26305667	0,25	21323838	0,16	-4981829	81,06
2	Собственные средства	1326655943	12,70	1651496148	12,16	324840205	124,49
2.1	Средства акционеров (участников)	67760844	0,65	67760844	0,50	0	0
2.2	Собственные акции (доли), выкупленные у акционеров (участников)	0	0	0	0	0	0
2.3	Эмиссионный доход	228054226	2,18	228054226	1,68	0	0
2.4	Резервный фонд	3527429	0,03	3527429	0,02	0	0
2.5	Переоценка по справедливой стоимости ценных бумаг, имеющихся в наличии для продажи	0	0	26396638	0,19	0	0
2.6	Переоценка основных средств	84710995	0,81	84217444	0,62	-493551	99,42
2.7	Нераспределен-ная прибыль	632107538	6,05	895365048	6,6	263257510	141,65
2.8	Неиспользованная прибыль (убыток)	310494911	2,97	346174519	2,55	35679608	111,50
х	1	2	3	4	5	6
Всего пассивов	10445432667	100	13581754219	100	3162335056	130,02

Данные таблицы свидетельствуют о том, что пассивы банка за анализируемый период увеличились на 36321552 тыс. руб. Это произошло за счет увеличения следующих статей:

Ш обязательства, в том числе кредиты, депозиты и прочие средства ЦБ РФ. Обязательства в общем увеличились на 2811481347 тыс. руб. или на 30,83%. Кредиты, депозиты и прочие средства увеличились на 802585604 тыс. руб. или на 141,95%;

Ш средств кредитных организаций, увеличение составило 127983048 тыс. руб. или на 26, 8%;

Ш cредства клиентов, не являющихся кредитными организациями, увеличение составило 158497862620,12 тыс. руб. или 20,12%;

Ш вкладов физических лиц, увеличение составило 765204097 тыс. руб. или 13,82%. Данное положительное увеличение свидетельствует о том, что большее количество клиентов доверяют деятельности банка и с полной доверенностью размещают в нем свои средства;

Ш выпущенных долговых обязательств. По сравнению с прошлым годом банк увеличил свои долговые обязательства на 244668421 тыс. руб. или 280,50%.

Ш прочие обязательства, их увеличение составило 30281929 тыс. руб. или 35,54%;

Ш собственные средства, сумма увеличения составила 324840205 тыс. руб. или 24,49%. Данное увеличение является положительным так как увеличение собственных ресурсов создают предпосылки для наращивания объёма активных операций;

Ш нераспределенная прибыль (непокрытые убытки) прошлых лет. Сумма возросла на 263257510 тыс. руб. или 41,65%;

Ш неиспользованная прибыль (убыток) за отчетный период. За анализируемый период сумма увеличилась на 35679608 тыс. руб. или 11,5%.

Из таблицы видно, что большую часть пассивов занимает показатель обязательства. Обязательства - это средства, привлеченные банком у юридических или физических лиц, за распоряжение которыми банк выплачивает владельцу средств доход (комиссионный, процентный и т.д.). Данное увеличение является положительной тенденцией, так как обязательства за период (на конкретную дату) определяют состояние ликвидной позиции банка.

Активы банка - различные объекты, в которые тот размещает собственные и заемные ресурсы. Сюда могут входить денежные средства, драгоценные металлы и камни, счета в других кредитных организациях и Банке России, вложения в ценные бумаги, в уставные капиталы других компаний, кредитный портфель, имущественные активы (например, здания, земля, оборудование) и др. Банк размещает средства в те или иные активы, чтобы получить доход и успешно рассчитываться по своим обязательствам, оставаясь при этом с прибылью.

Структура и качество активов в значительной степени определяют ликвидность и платежеспособность банка, а, следовательно, его надежность. От качества банковских активов зависят достаточность капитала и уровень принимаемых кредитных рисков.

Анализ активов проводиться с целью определения более популярного использования банковских ресурсов, а также с целью определения банковской специализации на предмет получения максимума прибыли.

Анализ структуры осуществляется по следующим направлениям:

ь анализ диверсифицированной структуры активов;

ь анализ рискованности активов;

ь анализ доходности активов;

ь анализ ликвидности активов.

Состав и структур активов приведены в Таблице 2.2.

Проанализировав структуру активов банка можно будет увидеть, правильно ли банк использует свои банковские ресурсы.

Таблица 2.2. Состав и структура активов ОАО «Сбербанк России» (2012-2013 гг.)

№ п/п	Наименование показателя	Показатели за период	Изменения за период
		2012г.	2013г.
		Сумма (тыс. руб.)	Уд. вес,%	Сумма (тыс. руб.)	Уд. вес,%	Абсолют. откл. (тыс. руб)	Относит. откл. %
	x	1	2	3	4	5	6
1	Денежные средства	492880738	4,72	725051773	5,34	232171035	147,10
2	Средства кредитных организаций в ЦБ РФ	151196647	1,45	381207927	2,81	230011280	152,13
2.1	Обязательные резервы	99392457	0,90	122373578	0,90	22981121	123,12
3	Средства в кредитных организациях	38443527	0,37	81464392	0,60	43020865	111,91
4	Чистые вложения в ценные бумаги, оцениваемые по справедливой стоимости через прибыль или убыток	23528226	0,22	101883985	0,75	78355759	333,03
5	Чистая ссудная задолженность	7658870942	73,32	9772750284	71,95	2113879342	127,60
6	Чисты вложения в ценные бумаги и другие финансовые активы,	1140033047	10,92	1541630850	11,35	401597803	135,22
6.1	Инвестиции в дочерние и зависимые организации	94030603	0,90	281233360	2,00	187202757	199,00
7	Чистые вложения в ценные бумаги	417065553	3,99	361861978	2,66	-55203575	86,76
	х	1	2	3	4	5	6
8	Основные средства, нематериальные активы и материальные запасы	370948267	3,55	438028479	3,23	67080212	118,08
9	Переоценка по справедливой стоимости ценных бумаг, имеющихся в наличии для продажи	26013504	0,25	0	0	-26013504	0
10	Прочие активы	126452216	1,21	177874551	1,31	51422335	140,66
Всего активов	10445432667	100	13581754219	100	3136321552	130,02

Данные таблицы свидетельствуют о том, что активы банка за анализируемый период увеличились на 3136321552 тыс. руб. или на 30,02%. Это произошло за счет увеличения следующих статей:

Ш средств кредитных организаций в ЦБРФ - их увеличение за отчётный период составило 230011280 тыс. руб. или 52,13%;

Ш средств кредитных организаций. Увеличение произошло на 43020865 тыс. руб. или 11,91%;

Ш чистых вложений в ценные бумаги и другие финансовые активы, имеющиеся в наличии для продажи. За отчётный период сумма увеличилась на 401597803 тыс. руб. или 35,22%;

Ш основных средств, нематериальных активов и материальных запасов, за анализируемый период их увеличение составило 67080212 тыс. руб. или 18,08%;

Ш прочих активов, увеличение составило 51422335 тыс. руб. или 40,66.

Из таблицы видно, что большую часть активов занимает показатель чистая ссудная задолженность. Это значит, что не все заёмщики своевременно совершают платежи по своему кредиту, именно поэтому и начинается ссудная задолженность перед банком. Следовательно для обеспечения возврата кредита банки должны предоставлять обеспеченные кредиты, которые подразумевают залог, поручительства и другие способы возврата ссуд.

3. Анализ кредитного портфеля коммерческого банка

Кредитный портфель - это совокупность остатков задолженности по основному долгу по активным кредитным операциям на определенную дату.

Клиентский кредитный портфель является его составной частью и представляет собой остаток задолженности по кредитным операциям банка с физическими и юридическими лицами на определенную дату.

Анализ кредитного портфеля в ОАО «Сбербанк России» осуществляется по следующим направлениям:

v анализ кредитного портфеля по категориям заёмщиков;

v анализ кредитного портфеля по срокам погашения ссуд.

Анализ кредитного портфеля по категориям заёмщиков позволяет охарактеризовать соотношение ссуд, выданных физическим лицам к ссудам, выданным юридическим лицам, и наоборот. Состав и структура кредитного портфеля ОАО «Сбербанк России» по категориям заёмщика представлена в таблице 3.1

Таблица 3.1 Состав и структура кредитного портфеля ОАО «Сбербанк России» по категориям заёмщиков (2012-2013 гг.)

№ п/п	Наименование показателя	Показатели за период	Изменения за период
		2012г.	2013г.
		Сумма (тыс. руб.)	Уд. вес, %	Сумма (тыс. руб.)	Уд. вес,%	Абсолют. откл. (тыс. руб)	Относит. откл. %
1	Кредиты, предоставленные юридическим лицам	5014148057	65,47	6049581216	61,9	1035433159	120,65
2	Кредиты, предоставленные физическим лицам	2644722885	34,53	3723169068	38,1	1078446183	140,78
Итого	7658870942	100	9772750284	100	2113879342	127,6

Данные таблицы свидетельствуют о том, что кредитный портфель ОАО «Сбербанк России» увеличился на 2113879342 тыс. руб. или 27,6%. Увеличение произошло вследствие изменения следующих статей:

Ш достаточно резко изменилась сумма выданных кредитов юридическим лицам. Увеличение составило 1035433159 тыс. руб. или 20,65%

Ш кредиты, выданные физическим лицам, также возросли. На начало и конец отчётного периода сумма выданных ссуд составила 2644722885 и 3723169068 тыс. руб. соответственно. Увеличение составило 1078446183 тыс. руб. или 40,78%

Таким образом, в отчётный период ОАО «Сбербанк России» ориентирован в основном на работу с юридическими лицами, так как сумма выданных им ссуд превалирует над ссудами, предоставленными физическим лицам.

Кредит является финансовой сделкой между двумя участниками. Один участник называется кредитор, другой участник заёмщик. При этом составляют кредитный договор.

Анализ кредитного портфеля по срокам погашения ссуд позволяет охарактеризовать соотношение ссуд по срокам их выдачи, выявить наиболее «популярные» сроки выдачи ссуд, изучить степень дифференцированности кредитного портфеля по срокам погашения ссуд. Состав и структура кредитного портфеля ОАО «Сбербанк России» по срокам погашения ссуд представлена в Таблице 3.2.

Таблица 3.2. Состав и структура кредитного портфеля ОАО «Сбербанк России» по срокам погашения ссуд (2012-2013 гг.)

№ п/п	Наименование показателя	Показатели за период	Изменения за период
		2012г.	2013г.
		Сумма (тыс. руб.)	Уд. вес,%	Сумма (тыс. руб.)	Уд. вес,%	Абсолют. откл. (тыс. руб)	Относит. откл. %
	x	1	2	3	4	5	6
1	<<Овердрафт>>	200342	0,003	2060582	0,10	1860240	1028,53
2	До востребования	3459201110	45,17	3592050743	35,17	132849633	103,84
3	На срок от 2 до 7 дней	601900	0,008	601900	0,03	0	100
4	На срок от 8 до 30 дней	1450280	0,02	3351178	0,16	1900898	231,07
5	На срок от 31 до 90 дней	2052395	0,03	972244243	45,99	970191848	47371,21
6	На срок от 91 до 180 дней	1311910	0,017	4820390	0,29	3508480	367,43
7	На срок от 181 до 1 года	3049286697	39,81	3050286937	12,97	1000240	100,03
8	На срок от 1 до 3 лет	878900	0,01	1868800	0,09	989900	212,63
9	На срок свыше 3 лет	1143887408	14,94	2145465511	5,23	1001578103	187,56
	Итог	7658870942	100	9772750284	100	2113879342	1,28

Данные таблицы свидетельствуют о том, что на начало отчётного периода наибольшим спросом у клиентов пользуются ссуды до востребования. Их сумма составила 3459201110 тыс. руб. или 45,17%. На конец отчётного периода ситуация изменилась. Большим спросом стали пользоваться ссуды на срок от 31 до 90 дней, их сумма на конец отчётного периода составила 972244243 тыс. руб. или 45,99 %.

Таким образом, за анализируемый период кредитный портфель ОАО «Сбербанк России» является дифференцированным как по категориям заёмщиков, так и по срокам погашения ссуд, что является положительным фактором, т.е. банк не направляет все свои ресурсы в область только более или менее долгосрочных активов, а распределяет свои ресурсы равномерно по срокам в соответствии со своими обязательствами.

Подводя итоги по анализу кредитного портфеля можно сделать вывод о том, что банк в основном ориентируется на работу с юридическими лицами, так как сумма выданных им ссуд превалирует над ссудами, предоставленными физическим лицам. Так же исходя из расчётов видно, что все заёмщики своевременно совершают платежи по своему кредиту.



ГЛАВА 3. ПРОБЛЕМЫ И ПУТИ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

1. Проблемы ипотечного кредитования

Процесс подготовки и совершения ипотечного кредитования не всегда проходит гладко для потенциальных заемщиков. Основные проблемы ипотечного кредитования, с которыми они сталкиваются, как правило, заключатся в следующем:

Проблемы с банком. Самая распространенная проблема заключается в затягивании сроков рассмотрения кредитной заявки (особенно в случае новостроек, а именно в ипотеке на строительство дома). Следующим минусом является то, что в качестве подстраховки собственных рисков банк снижает сумму кредита, а заемщик при этом не может дотянуть до рыночной стоимости квартиры и отказывается от жилья, теряя единовременный сбор банка. К тому же банком могут предъявляться к заемщику дополнительные требования, которые заключаются в оформлении временной регистрации или гражданского брака. Достаточно часто бывает, что трудно самостоятельно оформить ипотеку без первоначального взноса.

Проблемы с риэлтором (ипотечным брокером). Безусловно, главная проблема заключается в дополнительных расходах заемщика на услуги ипотечного брокера или риэлтора, комиссия которых достигает восьми процентов от стоимости кредита. В тоже время профессиональная помощь специалистов помогает заемщику выбрать правильную ипотечную программу банковского учреждения и получить гарантированное положительное решение от залогодержателя.

Выбор объекта. Основная проблема заключается в ограниченности выбора недвижимости. Данные ограничения появляются из-за перестраховки банка, при которой он накладывает запрет на некоторые объекты недвижимости. Следующая проблема заключается в том, что не все продавцы хотят работать по ипотечной программе кредитования, поэтому заемщику приходится выбирать жилье из базы данных ипотечных кредитов банка.

Согласование. Данная проблема заключается в согласовании найденного варианта со страховой компанией и банком. Если на каком-то этапе произойдет сбой цепочки, сделка будет признана недействительной [24].

Таким образом, сферу ипотеки огибает множество глобальных проблем, которые нужно совершенствовать и устранять. А именно проблема в затягивании сроков рассмотрения кредитной заявки; Проблемы с риэлтором (ипотечным брокером). Проблема заключается в дополнительных расходах заемщика на услуги ипотечного брокера или риэлтора, комиссия которых достигает восьми процентов от стоимости кредита; Выбор объекта. Основная проблема заключается в ограниченности выбора недвижимости; Согласование. Данная проблема заключается в согласовании найденного варианта со страховой компанией и банком.

2. Пути совершенствования сферы ипотечного кредитования

Система ипотечного кредитования является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики. К началу экономических реформ в России отсутствовал рыночный механизм, основывающийся на активном участии населения в решении жилищной проблемы. Свободного рынка жилья практически не было, а долгосрочные кредиты населению составляли незначительную долю в общем объёме финансирования жилья. Данные кредиты предоставлялись в основном индивидуальным застройщикам, жилищно-строительным и жилищным кооперативам на строительство нового, а не на покупку готового жилья.

Государственная жилищная политика должна ориентироваться не только на нужды социально незащищённых групп населения, но и на решение жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жильё в собственности в результате приватизации. Одним из способов решения жилищной проблемы для этой части населения является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование на основе государственных программ. В связи с этим, Правительством Российской Федерации была разработана Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, одобренная Постановлением Правительства от 11 января 2011 г. № 28, в которой были определены основные цели и принципы формирования системы ипотечного жилищного кредитования с учётом российского законодательства и существующих социально-экономических условий, намечены конкретные направления деятельности [25].

Развитие ипотеки невозможно без тех или иных форм государственной поддержки:

ь принятие нормативных правовых актов;

ь оптимальное налогообложение;

ь совершенствования проектирования и технологий строительства;

ь государственные гарантии, способствующие привлечению внебюджетных средств в жилищную сферу;

ь адресные жилищные субсидии гражданам;

ь содействие поддержанию конкуренции на первичном рынке ипотеки;

ь формирование благоприятных условий для развития рынка жилья;

ь обеспечение применения единых стандартов ипотечного жилищного кредитования на всей территории Российской Федерации;

ь реализацию региональных программ и участие в реализации федеральных программ по обеспечению отдельных категорий граждан жильем;