Современное состояние и перспективы развития ипотечного кредитования в России

Договор ипотеки заключается в соответствии с общими правилами гражданского законодательства между двумя сторонами (залогодателем и залогодержателем) в письменном виде. При этом в договоре могут участвовать три лица, если залогодатель выступает в качестве поручителя должника по основному обязательству. Договор может быть составлен как единый документ (так как законодательством не предъявляется какие-либо особые требования к форме данного документа), собственноручно подписанный сторонами, при этом допускается факсимильное воспроизведение подписи (механическое или иное копирование, электронно-цифровая подпись и другие аналоги собственноручной подписи). Договор ипотеки подлежит обязательной государственной регистрации, при нарушении данного требования договор признаётся ничтожным. С момента регистрации договор вступает в силу. Не подлежит регистрации лишь договор, в котором отсутствуют данные и существенные условия, определённые в ст. 9 закона №102-ФЗ от 16.07.1998 г. "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а именно: наименование предмета ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательств, обеспеченных ипотекой, либо нарушены правила выдачи закладной по данному договору (Федеральный закон №102-ФЗ от 16.07.1998 г. "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ст. 13, п. 4). Договор ипотеки считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям (ст. 432 ГК РФ). Нотариальное удостоверение договора ипотеки в настоящее время не является обязательным (Федеральный закон №216-ФЗ от 30.12.2004 г. (в ред. от 06.12.2011 г.) "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)"). В соответствии со ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение договора может быть произведено добровольно по желанию сторон (это даёт дополнительное финансовое бремя для участников сделки в виде уплаты государственной пошлины (нотариального тарифа) в размере 1,5% от суммы договора). Этап завершается перечислением средств безналичным путём на счёт клиента.

Следующий этап -- обслуживания кредитной сделки заключается в следующем:

- осуществлении приёма платежей;

- проверке соответствия фактических платежей графику;

- ведении бухгалтерского учёта проводимых операций;

- расчёте и перечислении платежей по налогам на недвижимость и страхованию;

- взимании просроченных платежей;

- работе с проблемными кредитами (изменение или перезаключение кредитного договора, наложение взыскания на заложенное имущество, расторжение договора с досрочным взысканием суммы долга и процентов и пр.);

- ведении отчётности по выданным кредитам.

Заключительный этап ипотечного кредитования -- закрытие кредитной сделки. После погашения суммы долга и уплаты процентов ссудный счёт клиента обнуляется, и кредитная сделка закрывается с внесением соответствующей записи в Государственный реестр. При невыполнении условий договора кредитор, в судебном или внесудебном порядке, обращает взыскание на предмет залога. Последний реализуется и полученные средства идут на погашение долга кредитору, оплату расходов по процедуре обращения взыскания и реализации предмета залога. Оставшаяся сумма передаётся заёмщику.

Для оформления социальной ипотеки существует особый порядок. Рассмотрим его на примере ипотеки для молодой семьи. Для участия в данной ипотечной программе молодая семья должна подать следующие документы:

- заявление в 2-х экземплярах (один из них с проставленными регистрационными данными возвращается заявителю);

- документы, удостоверяющие личность каждого члена семьи;

- свидетельство о браке (для полных семей);

- документ, подтверждающий, что молодая семья нуждается в улучшении жилищных условий;

- документ, подтверждающий доходы молодой семьи, позволяющие оплачивать расчётную стоимость жилья в части, превышающей размер предоставленной субсидии;

- выписку из домовой книги (копию финансового лицевого счёта).

Далее органы местного самоуправления в течении 10-ти дневного срока (организовав работу по проверки сведений, содержащихся в поданных документах) принимает решение о признании или отказе в признании молодой семьи участницей подпрограммы социальной ипотеки. Об этом заявитель должен быть уведомлен в письменном виде.

После включения в программу молодая семья получает именное свидетельство, которое в течении 2-х месяцев со дня выдачи молодая семья должна подать в банк-партнёр программы. После этого в банке открывается именной счёт для зачисления субсидии. В этом же банке молодая семья может получить кредит для покупки недвижимости.

Для участия в ипотеки для бюджетных работников набор документов тот же, добавляется только справка с места работы, подтверждающая стаж.

Участвовать в программах социальной ипотеки можно только один раз. Если по каким-либо причинам участник не воспользовался предоставленными документами по социальной ипотеки, получить их повторно участник может только после предоставления документов, подтверждающих, что он не открывал банковский счёт и не получал социальных выплат.

2. Современное состояние ипотечного кредитования в России

2.1 Характеристика современного этапа развития ипотеки в России

Наблюдаемые в настоящий момент динамика макроэкономических показателей: ослабление внутреннего спроса, уменьшение количества инвестиций (в том числе обусловленных возрастанием производственных издержек, вызванных как необоснованными тарифами естественных монополий, так и роста зарплат, который на фоне общего замедления экономики и уменьшения производительности труда становиться отсроченным фактором риска) позволяет делать выводы о возможном уменьшении темпов роста ипотечного кредитования в РФ. Согласно прогнозам АИЖК при продолжении рецессии возможны даже остановка или отрицательный показатель роста ипотечного рынка, ввиду уменьшения общих доходов клиентов и потенциальных заёмщиков, а также проявления такого фактора риска, как увеличение безработицы. Но пока это область прогнозов, а реальные показатели ипотечного рынка демонстрирую его опережающее развитие на фоне развития прочих отраслей экономики и рынка кредитования в частности.

По итогам прошлого 2013 года в России наблюдался ипотечный бум. В 2013 году общее количество выданных ипотечных кредитов составило 878496 (превышение в том же периоде 2012 года в 1,19 раза), что составило 1 385361млн. руб. в денежном выражении, что в 1,31 раза превысило показатель 2012 года (см. Приложения 1, 2). Доля купленного в ипотеку жилья составила 24,3% от общего количества сделок с недвижимостью (по данным Росреестра, Приложение 19) (от 20% до 50% в зависимости от сегмента), что является рекордным показателем с 2010 года.При этом значительно выросла доля покупки жилья в новостройках (по некоторым объектам составив от 50% до 70% процентов объёма продаж).

Причиной этого, по данным портала Банки.ру, стали снижение процентной ставки по кредитам, высокие темпы жилищного строительства (на последний квартал 2013 года в эксплуатацию введено 485,3 тыс. квартир общей площадью 38,7 млн. м², что составило превышение аналогичного показателя предыдущего года на 12% и стало рекордным за последние 15лет) (Приложения 5, 6), достаточно высокая активность рынка недвижимости (количество сделок с недвижимостью увеличилось в первом полугодии 2013 года на 18%), а также возрастание конкуренции на рынке ипотечного кредитования (многие банки включили в линейку своих продуктов ипотеку, а доля специализированных банков на рынке ипотеки (тех, у кого доля ипотечных кредитов в совокупном кредитном портфеле составила 70% и более) снизилась до 9% (против 25% на конец 2010 года).

По итогам 2013 года следует так же отметить рост ипотечного кредитного портфеля банков, который составил на 01.10.2013 года сумму в 2398,8 млрд. руб. (превышения того же показателя предыдущего периода на 32% или 578,4 млрд. руб.). При этом эксперты так же отмечаю качество ипотечного портфеля банков как стабильно хорошее.

Увеличение ипотечного кредитования также связывают с изменением технологий обработки заявок на ипотечные кредиты. например, получают распространение онлайновые заявки на получение кредита, которые можно оформить с использованием сети Интернет, не выходя из дома. Многие ипотечные банки предлагают и более низкий первоначальный взнос: более 40 активных участников ипотечного рынка в 2013 году предлагали 20% первоначальный взноса, более 30-15%, отдельные банки предлагали и программы с 10% первоначального взноса. Инвестторгбанк и Связь Банк предлагали программы с первоначальным взносом в 0% (Инвесторбанк в рамках акции, Связь Банк при предоставлении справки 2НДФЛ).

Изменились, в сторону либерализации, и требования кредитных организаций к компаниям-застройщикам: у многих кредитных организаций существуют программы, по которым кредит может быть одобрен и в том случае, когда застройщик не является аккредитованным партнёром банка. Более того, некоторые кредитные организации рискуют выдавать ипотечные кредиты даже не проверяя сведения о доходах и текущем месте работы потенциального заёмщика. Но такая либерализация, по мнению экспертов, может вызвать ухудшение качества кредитного портфеля банков в случае неблагоприятных экономических показателей.

При этом структура ипотечных продуктов не изменилась, по-прежнему кредиты на приобретения жилья на вторичном рынке более популярны, чем кредиты на покупку жилья в новостройках (79% против 5%) не значительно изменившись по сравнению с прошлыми показателями (77% против 6% на конец 2012 года). Эксперты считают, что данная пропорция может существенно измениться в связи с более быстрым снижением ставок по ипотечным кредитам на новостройкипо сравнению с темпами снижения ставок на кредиты, выдаваемые для покупки жилья на вторичном рынке. Поэтому получение кредита на покупку жилья в новостройках будет обходится клиенту дешевле.

По данным Национального бюро кредитных историй в 2013 году ипотечное кредитование развивалось быстрее, чем розничные кредиты: в первом полугодии 2013 года рынок ипотечных кредитов увеличился на 18,5% против 17,5% прибавки рынка кредитования физических лиц. Большинство банков проводило снижение кредитных ставок (некоторые кредитные организации проводили снижение ставок по ипотечным кредитам дважды и трижды в течении года). Средняя ставка по ипотечным кредитам (данные Банка России) составляла на август 2013 года в среднем 12,4%, снизившись с начала года на 0,5-1,0 процентного пункта. Самые дорогие кредиты при этом выдавал Промтрансбанк (г. Уфа), средняя ставка по ипотечным кредитам составила 47% годовых (Приложение 9).

Объём задолженности по ипотечным кредитам вырос на 33%, а объём просроченной задолженности снизился на 4,9%, составив 1,69% (по рублёвой задолженности доля просроченных платежей составила 1,15%, по валютной - 12,31%), в абсолютных цифрах сумма просроченных платежей составила 39,5 млн. руб. (против 41,5 млн. руб. за аналогичный период прошлого года) (Приложения 10-12).

В прошлом 2013 году совокупный ипотечный портфель увеличился на 32,6%, что несколько ниже показателей предыдущего года (35%), но выше чем в 2011 году (31%).

Скорость досрочного погашения кредитов (Измеряется показателем CPR (Conditional Prepayment Rate), показывающим объём досрочных погашений в общем объёме кредитной задолженности) стала снижаться, достигнув в 2013 году уровня 12,8% (против 15,7% за аналогичный период 2012 г.). По валютным ипотечным кредитам скорость досрочного погашения снизилась до 14% (против 18,7% за предыдущий период). При этом в 80% случаев досрочное погашение производилось за счёт средств клиента и лишь в 1% кредиты рефинансировались за счёт новых кредитов (Приложения 13-15).

В валютной ипотеке сколько-нибудь значительных изменений не произошло. Ослабление курса рубля несколько увеличило долговую нагрузку на заёмщиков, однако на количестве выданных валютных ипотечных кредитов это практически не сказалось, наблюдается продолжение тенденции, сложившейся после 2008 года, когда население отдало предпочтение кредитам, выдаваемым в рублях. И в настоящее время спрос на валютные кредиты не восстановился. На конец 2013 года количество выданных валютных кредитов составляло 1987, на сумму 19176 млн. руб., превысив показатели 2012 года в 1,11 и 1,04 раза соответственно. (Приложения 7, 8).

В общем, в 2013 году рынок ипотечного кредитования в РФ демонстрировал тенденцию к активизации и расширению, восстанавливаясь после финансового кризиса 2008-2009гг.

2.2 Законодательное регулирование ипотечного кредитования

Ипотечное кредитование, как одна из важных отраслей банковских услуг, как и для населения, так и для экономики в целом нуждается в достаточно отлаженной системе правового регулирования. В настоящее время законодательство Российской Федерации, регулирующее сферу ипотечного кредитования постоянно совершенствуется, всё более соответствуя общепринятым мировым стандартам в этой области банковской деятельности.

Ипотечные кредитные отношения в первую очередь регулируются нормами гражданского и жилищного права. Основные нормы и правила, касающиеся ипотечных отношений, как частного случая кредитных отношений, обеспеченных залогом регулируются Гражданским кодексом РФ и Гражданским процессуальным кодексом РФ.

В частности, это §2 гл. 42 ГК РФ (так как ипотека является вариантом кредитных отношений) и §3 гл. 23 ГК РФ (применяемая в связи с отношениями залога, возникающими в ипотечном кредитовании). Эти отношения так же регулируются ГПК РФ, в частности, ст. 446 ГПК РФ устанавливает перечень имущества, принадлежащего должнику, на которое не может быть обращено взыскание. Таким имуществом, в том числе, является и жилое помещение или его части, если они являются единственным пригодным для проживания жильём должника и членов его семьи.

Основным законом, регулирующим ипотечные отношения является Закон об ипотеке (залоге недвижимости) от 16.07.1998 г. №102-ФЗ (в ред. от 07.05.2013). Согласно этому закону положения о залоге, устанавливаемые ГК РФ применяются в том случае, если они специально не оговорены в Законе об ипотеке.

Другими специальными законодательными и нормативно правовыми актами, регулирующими ипотечные кредитные отношения являются также:

- Федеральный закон от 11.11.2003 г. №152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" (в ред. от 23.07.2013);

- Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 г. №122-ФЗ (ред. от 12.03.2014);

- Федеральный закон "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих" от 20.08.2004 №117-ФЗ (ред. от 28.12.2013)

В настоящее время в ГД ФС РФ так же внесён законопроект об организации системы стройсберкасс для создания накопительно-ипотечной системы обеспечения граждан жильём (германская модель ипотечного кредитования).

Но в тоже время существует и немало законодательных пробелов, в первую очередь создающих проблемы при наложении взыскания на заложенное имущество должника. В частности, это касается законодательных актов в отношении банкротства физических лиц. Банкротство граждан, не являющихся индивидуальными предпринимателями в настоящее время регулируется гл. 10 Федерального закона от 26.12.2002 №127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (в ред. от 14.03.2013).Но данная статья регламентирует лишь общие положения о банкротстве граждан, не являющихся индивидуальными предпринимателями. Это нередко ведёт к злоупотреблениям со стороны граждан-должников и, соответственно, приводит к нарушению платёжной дисциплины. Для более чёткого определения и регламентации процедур банкротства физических лиц (граждан, не являющихся индивидуальными предпринимателями) необходимо принятие специального закона о банкротстве физических лиц (в настоящее время проект данного закона готовится к прохождению второго чтения в ГД ФС РФ). В законопроект планируется ввести следующие изменения:

- сделать обязательным институт финансового управляющего (в настоящее время он факультативен и применяется только в случае необходимости постоянного управления имуществом и финансами гражданина-должника). Это должно также ликвидировать такую проблему, как недостаточная финансовая грамотность большинства граждан-должников, не позволяющая последним самостоятельно участвовать в процедурах банкротства.

- изменить размер вознаграждения для управляющего, что позволит пользоваться его услугами менее состоятельным гражданам (в настоящее время законопроект предусматривает размер вознаграждения в 10 тыс. руб. ежемесячно плюс проценты, начисляемые при непредоставлении гражданином плана реструктуризации долга или его отмены арбитражным судом). Планируется сделать фиксированное вознаграждение в виде единовременной уплаты в размере 10 тыс. руб. плюс процент от суммы удовлетворённых требований.

- увеличить минимальную сумму задолженности, позволяющую приступить к процедуре банкротства (в настоящее время она установлена в размере 50 тыс. руб., планируется увеличить её размер для граждан, е являющихся индивидуальными предпринимателями до 150 тыс. руб.);

- установить порядок раскрытия информации о гражданине-должнике, что позволит банкам проводить более качественный анализ платёжеспособности потенциального заёмщика;

Существует и ещё одна значимая проблема, связанная с наложением взыскания на заложенное имущество должника. Ст. 446 ГПК РФ не позволяет наложить взыскание на жильё должника, если оно является единственным, подходящим для проживания помещением, находящимся в распоряжении должника. При этом в законе никак не оговорен размер или иные достаточные нормы проживания. Это приводит к таким ситуациям, когда суд не может наложить взыскание на имущества в случае если гражданин-должник, к примеру, проживает в роскошном особняке, являющемся предметом ипотеки, но он является единственным жильём должника. В законопроект предлагается ввести изменение, позволяющее разрешить наложение взыскание на единственное жильё должника в том случае, если оно является избыточным. При этом взыскание может быть обращено на единственное жильё должника, если оно превышает обозначенный законом уровень (при этом должны быть учтены интересы и права членов семьи должника). Такое недвижимое имущество может быть реализовано с обязательным предоставлением (приобретением) для должника другого жилья, соответствующего санитарным нормам проживания. Это изменение позволит привести законопроект о банкротстве физических лиц в соответствии с Постановлением КС РФ от 14.05.2012 №11-П "По делу о проверке конституционности положения абзаца второй части первой части статьи 446 Гражданского процессуального кодекса РФ в связи с жалобами граждан Ф.Х. Гумеровой и Ю.А. Шикунова". В данном Постановлении КС РФ отметил, что запрет на наложение взыскания на единственное жильё должника не соотносится с характеристиками такого жилья.

Ещё одной причиной, могущей быть причиной снижения платёжной дисциплины является положение, озвученное в Федеральном законе №405-ФЗ от 16.11.2011: "Если залогодержатель в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, оставляет за собой предмет ипотеки, которым является принадлежащее залогодателю жилое помещение, а стоимости жилого помещения недостаточно для полного удовлетворения требований залогодержателя, задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной и обеспеченное ипотекой обязательство прекращается. Задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной, если размер обеспеченного ипотекой обязательства меньше или равен стоимости заложенного имущества, определенной на момент возникновения ипотеки". Эта же норма может быть причиной повышения риска недополучения дохода банком, так как допускает возможность не полного покрытия залогом обязательств должника по сумме основного долга и начисленных процентов.

Часто в анализе законодательства, регулирующего ипотечные кредитные отношения встречается тема о необходимости отмены признания незаконным взимания комиссии за предоставление ипотечного кредита. Этот вопрос далеко не так однозначен, как порой это кажется. С одной стороны, взимание комиссии действительно позволит банкам избежать упущенной выгоды в случае досрочной выплаты кредита или при иных причинах, прерывающих действие кредитного договора. Но с другой стороны, взимание комиссии увеличивает расходы, производимые заёмщиком, в случае исполнения кредитного договора в срок ведёт к дублированию расходов клиента по обслуживанию долга (ведь банк формально уже получил часть прибыли, которая должна была покрыть риск досрочного погашения или неполучения процентного дохода, но так как данный риск не реализовался, то фактически банк получил двойной доход от сделки, что несколько сомнительно с точки зрения закона). Ведение комиссии за выдачу кредита также может привести и к уменьшению доступности ипотечного кредитования большинству граждан. Сомнительным, как мне кажется, выглядит и довод, что комиссия позволит мелким банкам успешнее конкурировать с крупными. Комиссия, как и любая дополнительная плата, увеличивает цену кредита и, как уже было сказано, увеличивает расходы клиента. Допустим, что мелкий банк при этом снизил процентную ставку, так как компенсировал потери от этого взятой комиссией. В этом случае цена кредита, как таковая не изменится, просто сумма процентов будет перенесена на сумму комиссии. Крупный банк, так же снижая процент, но не взимая комиссии (у него есть и другие пути компенсации возникающих потерь), даст клиенту более выгодные условия, так как в этом случае снижение цены кредита будет реальным. К кому пойдёт клиент? К крупному банку, это выгоднее. Таким образом мелкий банк в этом случае теряет потенциального клиента вместо приобретения теоритических конкурентных преимуществ. Даже если клиент не уходит, риск потери клиента в этом случае вырастает значительно.

Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что хотя отечественное законодательство значительно приблизилось к международному стандарту, всё же остаются проблемы, требующие решения, особенно касательно наложения взыскания на имущество должника.

3. Перспективы развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации

3.1 Риски ипотечного кредитования в современных условиях

Ипотечное кредитование считается банками одним из самых надёжных видов кредитования. Причиной такой высокой степени надёжности является используемый при данном виде кредитования залог -- залог недвижимости. Недвижимость даже по истечении большого периода времени, как правило, мало меняется в цене (и при этом в большинстве случаев недвижимость, купленная на первичном рынке демонстрирует тенденцию к увеличению рыночной стоимости), недвижимость имеет меньший риск подвергнуться случайной или неумышленной порче и многое другое. Тем не менее, и в данной сфере банковской деятельности имеют место риски (в том числе и специфические) не учитывать которые нельзя. При этом риски, возникающие в сфере ипотечного (как, впрочем, и любого) кредитования касаются не только кредитора в лице банка, но и заёмщика: высокая степень рисков повышает стоимость кредитного продукта. Поэтому степень рисков, принимаемых на себя банком и способы, и методы их преодоления (компенсации) является значительной проблемой сферы ипотечного кредитования.

Ипотечное кредитования в отличии от других его видов имеет ряд специфичных черт, которые влияют на характер возникающих в этой сфере рисков. Обычно выделяют следующие специфические черты:

- долговременный характер кредита;

- наличие особого вида обеспечения -- залога недвижимости (жилья), которое используется для хозяйственного ведения или эксплуатируется заёмщиком (используется для проживания) до окончания погашения кредита, а также использования в качестве обеспечения прав требования;

- наличие специальных юридических процедур для реализации предмета залога;

- использования страхования не только предмета залога, но и необходимость страхования жизни и здоровья заёмщика;

- особый юридический характер сделки ипотечного кредитования.

Поэтому деятельность банка по ипотечному кредитованию требует гораздо более тщательной работы с клиентом (в том числе и предварительной -- андеррайтинг (метод многостороннего анализа платежеспособности потенциального заёмщика, проводимый на предварительном этапе предоставления кредита и направленный на уменьшение рисков мезоуровня), высокой квалификации сотрудников кредитного учреждения, а также специфических процедур, как например работа с инвесторами при предоставлении кредитов для приобретения недвижимости на первичном рынке (в том числе при долевом участии).

Возникающие в современных условиях риски принято делить на три группы:

- Макроуровень (уровень стран и межгосударственных отношений):

1. страновый риск -- риск ухудшения или потери платёжеспособности заёмщика, связанные с общей политической, экономической, социальной обстановкой в стране;

2. фискальный риск -- риск, связанный с изменениями в законодательстве, налоговой политике государства;

3. монетарный риск -- риск, связанный с монетарной (денежно-финансовой) политикой государства, также его деятельности на внутреннем финансовом (фондовом) рынке (некоторые экономисты объединяют два последних риска в единую группу фискально-монетарных рисков, а также выделят из них группу международных политических и финансовых рисков);

- Мезоуровень (уровень инвесторов и клиентов банков):

4. кредитные риски:

а) риск невыполнения клиентом долгового обязательства (неоплаты основной суммы долга)-- этот риск связан со способностью заёмщика выполнять свои обязательства перед банком и обуславливается такими причинами как потеря работы, уменьшения уровня персональных доходов и пр.;

б) риск досрочного погашения кредита (что приводит к потере банком прибыли от выплаты начисляемых процентов);

в) залоговый риск (риск потери или порчи залога, невозможность его реализации);

· риск утраты или порчи;

· риск обесценивания;

· риск потери права собственности;

· риск неверной оценки;

· риск неликвидности;

г) риск потери клиента;

д) риск неполучения страхового возмещения;

е) риск упущенной выгоды;

ж) риск незавершённого строительства;

5. финансовые риски:

а) риск потери ликвидности;

б) процентный риск;

6. правовые риски:

а) риск невыполнения договорных обязательств;

б) риски обращения взыскания на залог;

- Микроуровень (уровень деятельности кредитной организации):

7. Управленческий;

8. Операционный;

9. Репутационный.

Одним из существенных рисков на рынке ипотечного кредитования эксперты считают риск замедления темпов роста строительства жилья на фоне общего замедления экономического роста в стране.

Риск невыполнения клиентом долгового обязательства (неоплаты или просрочки оплаты основного долга) является одним из существенных рисков в сфере кредитования. Основным фактором, приводящим к высокой степени данного рискамногие экономисты считают снижение требований ведущих банков к ипотечным заёмщикам, который может реализоваться при развитии неблагоприятных тенденций в экономике, в частности росте безработицы и уменьшении доходов заёмщиков на фоне экономического и делового спада. Высокую степень вероятности реализации данного риска подтверждает и стабильно растущий, хотя и на низком уровне, уровень безработицы (5,6% на IV квартал 2013 по сравнению с аналогичным периодом 2012 года (5,2%)) (Приложение 17). Высокую вероятность снижения доходов заёмщиков (в том числе и потенциальных) демонстрирует и имеющее место снижение темпов роста заработной платы в 2013 году: 5,9% против 9,2% за аналогичный период 2012 г. (Приложение 18).

Риск просроченных платежей увеличивается и в связи с тем, что в банках значительно растёт доля кредитов (в том числе и ипотечных) выдаваемых физическим лицам (около 18% от общего числа кредитов на 2013 год). При этом значительно выросла доля заёмщиков, обслуживающих сразу несколько кредитов (доля заёмщиков, обслуживающих два кредита составила на конец 2013 года 9,6% против 5,2% на начало 2011 года; доля заёмщиков, обслуживающих три кредита выросла до 4,1% (1,6% в 2011 году); доля заёмщиков, обслуживающих четыре и более кредитов до 2,6% (1,2% на 2011 год)). Доля необеспеченных кредитов для физических лиц в этой ситуации продолжает расти опережающими темпами по сравнению с ростом обеспеченных кредитов в том же секторе (35% и 30% в год соответственно). Просроченная задолженность физических лиц при этом так же растёт (с 4% в начале 2013 года до 4,5% на конец года), что делает этот риск наиболее значительным среди прочих рисков. При этом доля просроченных платежей в ипотечном кредитовании на фоне общего увеличения доли просроченной задолженности демонстрирует положительную динамику: общее количество просроченных платежей уменьшилось с 1,5% до 1,2% за период с 01.10.2012 г. по 01.10.2013 г. При этом число платежей со сроком задержки платежей более 180-ти дней уменьшилось (с 2,76% до 2,04%), но незначительно увеличилось число просроченных платежей с малым (от 31 до 90 дней) и средним (от 91 до 180 дней) задержки платежа (с 0,49% до 0,51% и с 0,28% до 0,29% соответственно) (Приложение 11). Впрочем, учитывая, что незначительное увеличение кратко- и среднесрочной задержки платежей приходится на конец зимы, начало летнего периода и октябрь, то она может быть связана с периодом новогодних каникул, отпускным периодом или началом учебного года, когда заёмщики испытывают кратковременный дефицит наличности или ликвидных безналичных средств из-за увеличенных в этот период финансовых расходов.

Одним из основных способов снижения данного риска является собственно принцип обеспеченности кредитов: в случае невыполнения заёмщиком своих обязательств банк может компенсировать потери за счёт реализации залога, истребования основной суммы долга и процентов от поручителя. Ещё одним способом, специфичны именно для ипотечного кредитования, является достаточная величина первоначального взноса. Но здесь банкам приходиться балансировать между компенсацией риска и привлечением клиентов - потенциальных заёмщиков, ведь высокая величина первоначального взноса резко сужает количество потенциальных заёмщиков, делая ипотечных кредит менее выгодным для клиента. В настоящее время доля заёмных средств в ипотечном кредитовании растёт, в основном по причине уменьшения первоначального взноса (на начало 2013 года значение соотношения составляло 59,4%, на конец года 60,1%, Приложение 3). Не менее важным можно считать и тщательную предварительную работу с потенциальным заёмщиком. Но сейчас в период "ипотечного бума" сложившегося в 2013 году, многие банки в погоне за увеличением количества ипотечных заёмщиков пренебрегают тщательным анализом финансового положения клиента или его кредитной историей.

За 2013 доля просроченной задолженности снизилась по данным Аналитического центра АИЖК на 4,9%, что даёт положительную динамику, но уже упомянутая выше либерализация требований к клиентам, связанная с "ипотечным бумом" со стороны части кредитных организаций и замедление роста доходов клиентов, связанные с снижением деловой активности, имевшей место в 2013 году вызывает сомнения в продолжении данной положительной тенденции в 2014 г.

Ещё одним существенным риском для банка можно считать риск досрочного погашения кредита, т.к. в этом случае банк лишается дополнительной прибыли, которую мог бы получить по начисленным процентам за весь период использования кредита. Но в этом случае банку вновь приходится балансировать между получением максимальной прибыли и привлечением максимального количества клиентов, т.к. право на досрочное погашение кредита делает кредитный продукт более привлекательным (увеличивающиеся при этом объёмы продажи кредитного продукта вполне компенсируют уменьшение дохода по начисленным процентам). Больший ущерб реализация данного риска несёт не банку, а инвестору, держащему ипотечные ценные бумаги, обеспеченные такими кредитами. В этом случае досрочное погашение ипотечного кредита приводит к уменьшению (а в некоторых случаях и отсутствию) дохода по ценной бумаге. Поэтому можно сделать обоснованный вывод, что данный риск необходимо учитывать тем кредитным организациям, которые привлекают для рефинансирования деньги инвесторов.

Решением проблемы может стать ускорение оборачиваемости привлечённых кредитных ресурсов банка. В 2013 году наблюдалось снижение общего количества досрочного погашенных кредитов, так и скорость досрочного погашения (определяемая как доля досрочно погашенных кредитов относительно общего их количества) (Приложение 13). Одной из причин этого можно считать снижение процентной ставки по кредитам, а также либерализация требований к потенциальным заёмщиком. Впрочем, причиной такого снижения может быть и ухудшение финансового состояния заёмщиков ввиду делового спада, наблюдавшегося в 2013 году (ведь большинство досрочно погашенных кредитов погашалось собственными средствами заёмщиков).

Для уменьшения скорости досрочного погашения кредитов возможно также ограничение этого права для заёмщика, либо в виде временного моратория, либо в виде штрафных санкций, но этот шаг, как уже говорилось ведёт к уменьшению привлекательности кредитного продукта для потенциального заёмщика. В целом в настоящий период риск досрочного погашения кредита демонстрирует тенденцию к снижению.

Залоговые риски напрямую связаны с состоянием предмета залога, правильности его оценки и верности, принятых в связи с этим решений об обеспечении кредита. Способами минимизации данного риска можно назвать повышение квалификации персонала, работающего с обеспечением кредита (для избежания принятия ошибочных и неверных решений по обеспечению кредита), тщательная юридическая проработка договоров о залоге (для минимизации юридических рисков), страхование предмета залога на случай его порчи или утраты.

Риск потери клиента в настоящее время достаточно полно компенсируется обязательным требованием страхования жизни и здоровья клиента, при котором выгодоприобретателем становится залогодержатель. Поэтому данный риск для кредитных организаций минимизирован. Но к риску потери клиента относят не только его физическую потерю: гибель или причинение существенного вреда здоровью влекущее за собой неспособность клиента продолжать обслуживать полученный кредит. К данному риску относится и потеря клиента, обратившегося в другой банк, предложивший ему более выгодные условия кредитования. Конкуренция на рынке ипотечного кредитования в настоящее время довольно велика. Общее число кредитных организаций, осуществлявших ипотечное кредитование на начало 2014 года составляет 657. Хотя это немного меньше чем было на начало второго полугодия 2013 года (665 организаций), но больше чем имелось на начало прошлого года (653 организации) (Приложение 4). Поэтому риск потери клиента (как потребителя кредитных продуктов данного банка) в настоящее время один из самых актуальных и в свете тенденций на увеличение кредитных организаций, работающих с ипотечным кредитованием его актуальность будет возрастать, особенно для небольших и средних коммерческих банков. В более выгодном положении находятся крупные кредитные организации с участием государственного капитала, например, Сбербанк, ВТБ24 и др. Благодаря участию в государственных целевых программах и осуществляемой по ним государственной поддержки они имеют возможность предлагать клиенту больший ассортимент кредитных продуктов, рассчитанные на различные слои населения и социальные группы и тем самым имеют значительные конкурентные преимущества. Свести этот риск к минимуму позволяют те же методы и приёмы, которые позволяют получить конкурентные преимущества вообще: правильно и обосновано выбранная кредитная политика банка, верно выбранные направления в рекламной и маркетинговой политике.

Риск неполучения страхового возмещения в основном связан с возможностью отказа страховщика в признании страхового случая. Данный риск минимизируется тщательным отбором банком страховых компаний для последующего сотрудничества, а также максимально чётким указанием в страховом договоре критериев отнесения случившегося события к страховым случаям.

Риск упущенной выгоды. Этот риск связан в первую очередь с вероятностью незаключения кредитной сделки с клиентом. Причиной такого незаключения может быть много: отказ клиента от кредитной сделки по причине ухудшения собственного материального положения; отказ по причине получения такого же кредита на более выгодных условиях в другом банке (влечёт за собой другой риск -- риск потери клиента); отказ продавца от продажи клиенту недвижимости, на покупку которой выдаётся кредит; отказ клиента от сделки купли-продажи и т.д. Вероятность такого отказа от кредитной сделки оценивается как достаточно низкая (~3%-5%). Возможности как-либо минимизировать данный риск банк, как правило, не имеет.

Риск незавершённого строительства (возникающий при кредитовании покупки недвижимости в новостройке или кредитовании строительства жилого дома) влечёт за собой и другие риски: залоговый риск (снижение цены и ликвидности предмета залога), риск упущенной выгоды (клиент при "замороженном" строительстве может отказаться от сделки купли-продажи жилья и, соответственно, досрочно погасить "неиспользованный" кредит). Механизм возникновения риска -- падения цены на объекты долгостроя или "замороженного" строительства и снижение их ликвидности (продать "виртуальную" квартиру в ещё не построенном (недостроенном) доме или недостроенный жилой дом затруднительно). Способов минимизировать данный риск как таковых нет, единственным способом компенсировать потери при его реализации -- страхование кредитной сделки. Но страхование повышает для клиента стоимость кредита и может снизить его привлекательность. Ещё одним способом минимизации риска можно назвать и тщательный анализ деятельности застройщика.

Риск потери ликвидности, как и процентный риск в ипотечном кредитовании связан с долговременным характером данного вида кредитования. На процентный риск (риск недополучения процентных доходов банка) влияет, как правило, макроэкономическая ситуация (прежде всего уровень инфляции), вызывающая падение процентной маржи. Риск потери ликвидности не специфичен именно для ипотечного кредитования, он связан с нарушением ликвидности баланса кредитной организации из-за диспропорции коротко- и долговременных активов, и пассивов. Способ минимизировать процентный риск -- это использование плавающей ставки процентов. Но здесь имеется большой минус -- плавающая ставка процентов делает кредит непривлекательным в глазах клиентов. Может использоваться так же страхование (хеджирование) процентных рисков, прежде всего структурное (приведение в соответствие процентных расходов и доходов по активам и пассивам банка). Минимизация рисков потери ликвидности-- это прежде всего устранения дисбаланса между "длинными" и "короткими" активами и пассивами в балансе банка.

Риск невыполнения договорных обязательств минимизируется: во-первых, тщательной юридической проработкой заключаемых договоров; во-вторых, введением системы лимитов, ограничивающих максимальную границу возможных потерь, например, лимит на выдачу кредита юридическим лицам.

Риск обращения взыскания на предмет залога заключается в том, что:

- средства, полученных от реализации заложенного имущества могут быть недостаточными для покрытия долговых обязательств заёмщика, так как кредитор несёт издержки при обращении взыскания (судебные издержки, издержки на организацию торгов и т.д.) и вырученные средства прежде всего идут на покрытия этих издержек и только затем на покрытие долговых обязательств клиента;

- обращение взыскания может быть не удовлетворено судом по различным причинам.

Специфических методов минимизации данного риска нет.

Следует упомянуть и такое явление, как возникновение доминантного кредитного риска. Суть его в том, что специализированным ипотечным кредитным продуктам соответствуют и специфичные именно для них кредитные риски. Например, для кредитования покупки жилья в новостройке (особенно для участия в долевом строительстве) специфическим и наиболее актуальным становится риск незавершённого строительства, для целевого ипотечного кредитования юридических лиц -- риск невыполнения договорных обязательств, для кредитов с минимальным первичным взносом или большим значением соотношения суммы кредита и цены залога (такие параметры обычно имеют льготные кредиты) или "быстрых" кредитов с минимальным андеррайтингом клиентов -- риск невыполнения долговых обязательств. В случае если банк специализируется на одном - двух кредитных продуктов такие специфические риски приобретают особую актуальность и становятся доминирующими среди прочих рисков. Это значительно повышает опасность таких рисков при их реализации (так как в случае, если специфические риски "растворены" среди других банковских рисков финансовые потери от их реализации могут быть компенсированы (покрыты) доходами от других кредитных продуктов). Наиболее эффективным способом свести возможность возникновения доминантных рисков к минимуму -- это диверсификация кредитного портфеля банка. Чем более разнообразный спектр банковский продуктов и услуг предоставляет банк клиенту, тем большая вероятность того, что финансовые потери от реализации специфических рисков буду покрыты доходами от других кредитных продуктов.

Риски микроуровня -- это риски, связанные с деятельностью самой кредитной организации и поэтому они не имеют специфической связи именно с ипотечным кредитованием. Таких рисков обычно насчитывают три: управленческий, репутационный, операционный.

Управленческий риск-- неспецифичный, то есть может проявится в любой сфере деятельности (не только в банковском деле). Это риск ошибок в управлении кредитной организацией или её службами, вызванные неверными, недостаточно обоснованными или слишком рискованными решениями. Способы минимизации данного риска -- достаточный уровень квалификации и опыт управленческого персонала (который, в том числе, даёт возможность управленческому звену успешно действовать и в нестандартных ситуациях), наличие чётких инструкций и регламентов для действий в стандартных ситуациях.

Операционный риск-- ошибки, возникающие в операционной деятельности. При этом причины возникновения риска очень разнообразны и зависят от сложности выполнения той или иной операции. Но, как правило, это либо ошибки или опечатки при вводе данных клиентов, либо нарушение технологической цепочки выполнения операции. Способ минимизировать риск -- тщательный контроль на всех этапах выполнения операций как специальными работниками (например, последующий контроль операций специальными работниками-контролёрами), так и взаимо- и самоконтроль работников банка.

Репутационный риск-- риск потери деловой репутации кредитной организации. Причиной как правило бывает выполнение банком рискованных или сомнительных операций, нарушение законодательства и иных нормативных документов, нарушение принципов деловой этики и прочее. Соответственно способом минимизации является -- не нарушать законов, принципов делового сотрудничества, не предпринимать сомнительных действий, способных "запятнать" деловую репутацию.

Одним из универсальных способов минимизации рисков, возникающих в деятельности кредитных организаций является страхование. Преимущества этого способа в том, что они не зависят от платёжеспособности заёмщика. Необходимые выплаты во исполнение обязательств по кредитному договору при использовании данных способов производит не сам заёмщик, а третьи лица, с которыми заёмщик или кредитор заключил соответствующие договоры. К сожалению, в РФ страхование, как способ минимизации рисков, используется довольно редко из-за отсутствия качественного страхового аудита (у банков возникают сомнения относительно действительной платёжеспособности страховых кампаний) и достаточно малого количества страховых компаний, имеющих, значительный собственный капитал, гарантирующий возмещение банкам возникающий ущерб. По причине отсутствия качественного аудита страховых компаний страхование также является причиной возникновения риска, риска неполучения страхового возмещения.

Помимо этого, есть и ещё несколько причин недостаточного использования страхования как способа минимизации рисков. Во-первых, страхование значительно повышает стоимость кредита для заёмщика, так как страховые выплаты входят в число платежей, осуществляемых заёмщиком при обслуживании кредита. Это, в свою очередь, вызывает отталкивает клиентов от использования застрахованных кредитных продуктов. Во-вторых, страхование различных рисков при ипотечном кредитовании значительно дискредитировало себя в глазах заёмщиков из-за нередкого использования банками практики навязывания клиенту страховых договоров (часто в случаях льготных программ кредитования), декларируя при этом их добровольность и используя различные санкции и условия (порой сомнительные с точки зрения законодательства) для навязывания страхового договора клиенту.

Для развития системы страхования банковских рисков при ипотечном кредитовании (которая действительно значительно снижает риски как в деятельности кредитора, так и фактически избавляет от финансовых потерь в случае их возникновения и заёмщика) необходимо, как мне кажется, сделать следующее:

- отладить систему аудита страховых компаний с целью выявления степени надёжности их деятельности, что позволит банкам (и заёмщикам, если страховой договор заключается клиентом) избежать ошибок при выборе страхового партнёра и тем самым свести к минимуму риск неполучения страхового возмещения и неисполнения договорных обязательств;

- в случае использования льготных программ кредитования (при участии государства) направлять на страховые выплаты специальные субсидии, предоставляемые государством льготным категориям заёмщиков или полностью перейти на государственное страхование ипотечных кредитов, предоставляемых льготным категориям заёмщиков (при этом первое (использование субсидий) более реализуемо);

- отказаться от практики навязывания страховых договоров клиенту, как дискредитирующей саму практику страхования рисков.

Из всего вышесказанного можно сделать обоснованный вывод о том, что анализ и успешное управление рисками является одним из главных факторов успеха и положительной динамики в деятельности кредитных организаций в сфере ипотечного кредитования. Правильно выбранная стратегия управления рисками (в которой главным аспектом можно назвать тщательную работу с клиентами на предварительном этапе выдачи ипотечного кредита, которой кредитные организации в погоне за "быстрой" прибылью нередко пренебрегают) способна принести успех в деятельности не только конкретного банка, но задать достаточные условия для успешного развития системы ипотечного кредитования в целом.

3.2 Перспективы ипотечного кредитования в Российской Федерации

В 2014 году большинство экспертов прогнозирует сохранение основных тенденций 2013 года, хотя и с некоторым замедлением темпов роста ипотечного кредитования (что, впрочем, не так плохо, так как защитит ипотечный рынок от "перегрева"). На начало года развитие рынка ипотечного кредитования в России действительно несколько замедлилось, что вызвало обеспокоенность экспертов и не совсем радужные прогнозы. Но в то же время общее "охлаждение" на рынке потребительского кредитования может в текущем году заставить банки искать новые кредитные продукты для повышения доходности кредитного портфеля.

На начало 2014 года аналитики "Standart&Poor's" в докладе "Российский банковский сектор в 2014 году" сделали следующий прогноз: "Темпы роста кредитования замедлятся, доля просрочки в портфелях увеличится, приблизившись к критической отметке в 10%, а доверие вкладчиков снизится. Риск ухудшения качества активов будет выше для кредитных организаций, выдающих потребительские кредиты".

Согласно прогнозам S&P банкам станет сложнее привлекать средства, так как спрос на новые кредиты будет падать, а по старым займам будет расти просроченная задолженность. При этом объём роста розничных кредитов составит согласно прогнозам 20%-25% (в 2013 году этот показатель составлял 30%, в 2012 -- 45%), рост доли "плохих" кредитов составит 10% от кредитного портфеля в течении 12-18 месяцев (против 6,5% на конец 2013 года). Всё это приводит к уменьшению качества кредитных портфелей банков и, соответственно, падению прибыли.

Одним из способов выхода из кризиса многие банки считают ипотечное кредитование. Согласно прогнозам компании Deloitte ипотека будет составлять около четверти кредитного розничного портфеля коммерческих банков, но это возможно только при росте реальных доходов населения, замедлении роса цен на недвижимость и государственной поддержки ипотеки.

Согласно базовому экономическому прогнозу Минэкономразвития в 2014 году планируется предоставить населению около 820-890 тысяч ипотечных кредитов на сумму порядка 1400-1600 млрд. руб. при средневзвешенной ставке 12%-12,5% годовых.

Рынок ипотечного кредитования является для многих банков перспективным. Во-первых, сохраняется потребность населения в доступном и комфортном жилье, что обуславливает интерес населения к ипотечным кредитам. Во-вторых, из-за политики ЦБ РФ по уменьшению необеспеченных кредитов для банков выглядит привлекательно увеличение ипотечного кредитования. В-третьих, банкам становится выгоднее покрывать свои риски активами, а не выдавать беззалоговые кредиты.

Таким образом можно с достаточной степенью уверенности сказать, что ипотечное кредитование в Российской Федерации находится в состоянии уверенного развития с наличием достаточно сильных положительных тенденций. В то же время не совсем радужные прогнозы по отдельным сторонам системы ипотечного кредитования показывают, что остаются и проблемы, которые необходимо решать в том числе и в ближней перспективе. Среди таких проблем можно назвать и состояние рынка недвижимости; и наличие достаточно высоких рисков; и ограниченную эффективность рынка ипотечных ценных бумаг в рефинансировании системы ипотечного кредитования; и ограниченную, несмотря на постепенное развитие социальных программ, доступность ипотеки для большинства населения; и несовершенство законодательной базы.

Для решения этих проблем и дальнейшего совершенствования системы ипотечного кредитования в РФ была разработана и принята "Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года" (утверждена распоряжением Правительства Российской Федерации от 19.07.2010 №1201-р)

В качестве основных целей стратегии установлены следующие:

- формирование у участников рынка ипотечного кредитования единых ориентиров по принципам, долгосрочным перспективам и ожиданиям в сфере развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ;