Современное состояние и перспективы развития ипотечного кредитования в России

Размещено на http://www.allbest.ru/

Образовательное учреждение Московская банковская школа (колледж)

Центрального банка Российской Федерации

К защите допущен

Заместитель директора

Т.М. Дёмина

Дипломная работа

Современное состояние и перспективы развития ипотечного кредитования в России

Студента группы 341-Б

Клыкова Михаила Анатольевича

Специальность №080110

"Банковское дело"

Руководитель:

Шепелева Елена Александровна

Рецензент:

Хохленкова Марина Алексеевна

Москва, 2014

Содержание

• Введение
• 1. Теоретические аспекты ипотечного кредитования
• 1.1 Определение института ипотечного кредитования
• 1.2 Организация ипотечного кредитования в России
• 2. Современное состояние ипотечного кредитования в России
• 2.1 Характеристика современного этапа развития ипотеки в России
• 2.2 Законодательное регулирование ипотечного кредитования
• 3. Перспективы развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации
• 3.1 Риски ипотечного кредитования в современных условиях
• 3.2 Перспективы ипотечного кредитования в Российской Федерации
• Заключение
• Библиографический список
• Приложения
• ипотечный кредитный недвижимость рынок
• Введение
• Одной из существенных социально-экономических проблем в современной России является вопрос обеспечения населения доступным жильём. Если в СССР подобные вопросы были практически целиком в ведении государства (население обеспечивалось бесплатным в плане покупки жильём за счёт строительства жилых домов предприятиями и ведомствами и социального найма), то в эпоху радикальных экономических реформ 90-х гг. государство полностью устранилось от решения этих проблем. Кроме того, резко уменьшившиеся в тот же период доходы основной массы населения не позволяли приобретать достаточно дорогостоящее коммерческое жильё. Существовавший в СССР опыт строительства кооперативного и полукооперативного жилья в данном случае оказался бесполезным (по причине всё того же резкого уменьшения дохода основной массы населения), наиболее приемлемым решением этих проблем стала ипотека, т.е. приобретение коммерческого жилья за счёт кредита, обеспеченного залогом покупаемой недвижимости. В данном случае долгосрочное кредитование покупки жилья или индивидуального жилищного строительства позволяет использовать жильё до погашения всей суммы стоимости и производить погашение суммы кредита в приемлемых для большинства населения РФ суммах и является превосходной альтернативой разовой покупке коммерческого жилья.
• Есть у ипотеки и ещё одно значение. Это один из проверенных и апробированных в мировой финансовой практике надёжных способов частного инвестирования в жилищную сферу. Потенциал ипотечного кредитования в плане экономического развития огромен: недвижимость при этом превращается в капитал, позволяющий, с одной стороны, получать значительных доход банкам (с минимальным риском финансовых потерь), а с другой приобретать доступное жильё населению (и тем самым решать значительную социально-экономическую проблему).
• Поэтому проблемы развития системы ипотечного кредитования в России являются в настоящий момент одними из наиболее актуальных проблем общего развития российской экономики (а так же, учитывая и решение социальных проблем при помощи ипотечного кредитования, и актуальным вопросом социального развития государства).
• По этой причине в последнее время наблюдается усиления интереса к развитию доступной для большинства населения ипотеки со стороны органов государственной власти, в том числе и федерального уровня.
• Целью данной дипломной работы является анализ современного состояния системы ипотечного кредитования РФ, а также выявление путей преодоления возможных проблем и рисков, связанных с ипотекой и перспектив дальнейшего развития ипотечного кредитования в РФ.
• Для достижения обозначенной цели в данной дипломной работе необходимо решить следующие задачи:

- раскрыть теоретические аспекты ипотечных кредитных отношений;

- раскрыть и проанализировать особенности организации ипотечного кредитования в России;

- проанализировать состояние законодательной базы, регулирующей ипотечные кредитные отношения в России;

- провести анализ современного состояния рынка ипотечного кредитования в России;

- выявить основные проблемы, стоящие на пути развития системы ипотечного кредитования в России и определить возможные пути их решения;

- охарактеризовать перспективы развития ипотеки в России.

Дипломная работа состоит из введения, трёх разделов, заключения, библиографического списка и приложений, иллюстрирующих дипломную работу фактическими показателями различных аспектов ипотечных кредитных отношений.

Первый раздел содержит теоретические основы ипотечных кредитных отношений, показаны основные модели ипотечного кредитования, приведена классификация ипотечных кредитов, а также показаны особенности организации ипотечного кредитования в Российской Федерации. Во втором разделе приведены основные показатели современного развития ипотечного кредитования в России, показана существующая на настоящий момент законодательная база, регулирующая ипотечные отношения и пути её совершенствования. Третий раздел содержит описание и основные методы минимизации рисков, возникающих в ипотечном кредитовании, а также показаны перспективы и пути развития ипотечного кредитования в Российской Федерации. Третий раздел посвящен анализу возможных путей решения проблем, возникающих в сфере ипотечных отношений в России.

Информационной базой работы являются нормативно-правовые акты, связанные с регулированием ипотечных кредитных отношений; статьи и монографии отечественных экономистов; информация, взятая из справочных экономических изданий, доступных Интернет-источников и средств массовой информации.

При выполнении дипломной работы использовались такие методы обработки информации, как сбор и обработка первичной информации и статистических данных; анализ, и обобщение экономической информации.

1. Теоретические аспекты ипотечного кредитования

1.1 Определение института ипотечного кредитования

Ипотека (от греч. хрпиЮкз (hypotheka) -- заклад) -- одна из разновидностей залога, способа обеспечения кредитных обязательств, при котором кредитор удовлетворяет свои требования к должнику путём реализации имущества, заложенного должником. Ипотека является узко специализированным видом залога, при котором предметом залога является недвижимое имущество. Перечень недвижимого имущества установлен Федеральным законом №102-ФЗ от 16.07.1998 "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в настоящее время используется редакция закона от 07.05.2013). Согласно статье 5 данного закона предметом залога при ипотеке могут быть:

1. земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 Федерального закона №102-ФЗ;

2. предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3. жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4. дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

5. воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Статья 63 указанного закона накладывает ограничение на использование в качестве залога земельных участков. Согласно данной статье предметом ипотеки не могут быть земельные участки или части участков размером менее установленных нормативными актами субъектов РФ или органов местного самоуправления для земель данного целевого назначения, а так же земли находящиеся в государственной и муниципальной собственности (кроме оговоренных в ст.62.1 п.1 указанного закона: "…Предметом залога по договору об ипотеке могут быть земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры…"). Ст. 76 указанного закона разрешает использование в качестве предмета залога при ипотеке и незавершённое строительство, включая материалы и оборудование, заготовленное для строительства. При этом предметом залога при ипотеке может быть не только объекты недвижимости, существующие в натуральном виде, но и объекты недвижимости, которые поступят в собственность или полное хозяйственное ведение залогодателя в будущем (ГК РФ, ст. 340, п. 6). Этот принцип и позволяет использовать ипотеку для кредитования строительства жилья: предметом залога становится ещё не построенный или находящийся в стадии строительства (ещё не перешедший в полную собственность или хозяйственное ведение) жилой объект.

С понятием ипотеки связано и понятие ипотечного кредита, то есть кредита, обеспеченного определённой недвижимой собственностью.

Существует следующая классификация ипотечных кредитов:

1. По объекту недвижимости:

а) ипотека земельных участков;

б) ипотека предприятий, зданий и сооружений, используемых в предпринимательской деятельности;

в) ипотека жилых квартир, домов или их части;

г) ипотека дач, садовых участков и иных строений потребительского назначения;

д) ипотека воздушных, морских, каботажных судов и космических объектов;

е) ипотека объектов незавершённого строительства;

2. По целям кредитования:

а) приобретение готового жилья в многоквартирном доме или отдельного дома в качестве основного или дополнительного жилья;

б) приобретение дома для сезонного пребывания, а также дач или садовых домиков с земельным участком;

в) приобретение участка под застройку;

3. По виду кредитора:

а) банковские;

б) небанковские;

4. По виду заёмщика:

а) кредиты застройщикам и строителям;

б) кредиты будущему владельцу жилья;

5. По степени аффилированности заёмщиков;

а) кредиты сотрудникам банка;

б) кредиты сотрудникам фирм-клиентов банка;

в) клиентам риэлтерских фирм;

г) лицам, проживающим в данном регионе;

д) всем желающим;

6. По способу рефинансирования:

а) рефинансирования выпуском ипотечных облигаций (закладных листов);

б) предварительным накоплением вкладов заёмщиков или государственным субсидированием;

в) собственными, привлечёнными или заёмными средствами кредитной организации;

г) продажей закладных ипотечному агентству;

7. По способу амортизации долга:

а) постоянный кредит;

б) кредит с переменными выплатами;

в) кредит с единовременным погашением;

8. По виду процентной ставки:

а) с постоянной процентной ставкой;

б) с переменной (плавающей) процентной ставкой;

9. По возможности досрочного погашения:

а) с правом досрочного погашения;

б) без права досрочного погашения;

в) с правом досрочного погашения при уплате штрафа;

10. По величине первоначального платежа (степени обеспеченности):

а) от 0% до 50% стоимости приобретаемого (заложенного) имущества;

11. По количеству кредиторов:

а) обычные;

б) комбинированные;

12. По условия выдачи:

а) обычные;

б) субсидируемые (льготные).

По сравнению с другими видами кредитования ипотечное кредитование имеет ряд специфических черт. В частности, помимо основных принципов кредитования (платности, возвратности, срочности, дифференцирования и целенаправленности) в ипотеке используются и дополнительные принципы, специфические именно для данного вида кредита:

- принцип специальности, заключающийся в том, что кредит, обеспеченный ипотекой связан только с определённым объектом недвижимости и имеет определённый (связанный с этим объектом) объём (как правило объём кредитования не превышает 70% стоимости кредитуемого объекта недвижимости);

- принцип обязательности (внесения): сведения об ипотеке заносятся в Единый Государственный Реестр прав на недвижимость и сделок с ним (ЕГРП);

- принцип гласности: возможность ознакомления с записями ЕГРП любого заинтересованного лица;

- принцип достоверности: записи в ЕГРП предполагаются как единственно достоверные (нет иных прав на данное имущество, кроме обозначенных);

- принцип приоритета: преимущества одного залога недвижимости над другим по времени занесения в ЕГРП;

- принцип бесповоротности: ипотека прекращается только в случаях, прямо указанных в законе или договоре.

Другими особенностями ипотечного кредитования принято считать следующие:

- долгосрочный характер кредитной сделки (до 20-30 лет);

- ипотечное кредитование предполагает наличие развитого рынка недвижимости и системы оценки недвижимого имущества;

- ипотечное кредитование регулируется специализированным залоговым правом;

- ипотечное кредитование, как правило осуществляют специальные ипотечные банки (в России право ипотечного кредитования предоставлено и крупным коммерческим банкам);

- ипотека обеспечивается залогом недвижимого имущества, находящегося в собственности или хозяйственном ведении;

- заложенное имущество, как правило остаётся у должника (последний сохраняет и право пользования недвижимым имуществом).

Кредитные отношения при ипотечном кредитовании, как и любые залоговые отношения оформляются договором. Существенными условиями такого договора являются:

- предмет договора;

- оценка предмета договора;

- обеспечиваемое им обязательство;

- размер и срок исполнения обязательства.

По договору о залоге недвижимости (ипотеке) одна из сторон (именуемая залогодержателем), являющаяся кредитором относительно обязательства, обеспеченного ипотекой, имеет право удовлетворить свои требования по данному обязательству за счёт стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны (залогодателя) преимущественного перед другими кредиторами того же залогодателя. Залогодателем по договору об ипотеке может быть и третье лицо, участвующеев данном обязательстве.

Договор об ипотеке может быть, как самостоятельным договором, так и условием, включенным в основной договор, по которому наступают обеспеченные залогом недвижимости обязательства. Как правило обеспечение возврата кредита на приобретение жилья залогом приобретаемого жилого помещения является положением, включаемым в текст основного договора по предоставлению кредита.

Еще одним документом, оформляющим ипотечные отношения является закладная, именная ценная бумага, удостоверяющая право её законного владельца на получение исполнения по обязательству, обеспеченному ипотекой.

Существуют несколько схем ипотечного кредитования. Одна из первых классических схем ипотечного кредитования, называемая также "Стройсбережение" (модель сберегательного банка) сложилась в Западной Германии после второй мировой войны. Основным принципом этой схемы стала принцип так называемой "помощи для самопомощи". Схема состоит в следующем. Группа лиц, заинтересованных в строительстве или модернизации собственного жилья создаёт сбережения для этой цели, путём внесения взносов в специальный фонд. При достижении определённого уровня внесённых взносов, вкладчик может использовать свой вклад для приобретения или строительства жилья, одновременно получая право на льготный ипотечный кредит равный величине вклада. Ставка по такому кредиту, выдаваемому специальным ипотечным банком (стройсбербанком) ниже рыночной и поддерживается на постоянном уровне путём бюджетного дотирования. Кроме этого застройщику за счёт средств государственного бюджета начисляется специальная премия, являющаяся расчётной долей от суммы сбережений вкладчика-застройщика. В настоящее время ставка данной премии составляет 10% (в бывшей Восточной Германии 15%). Данная схема реализуется через систему строительных сберкасс и сбербанков (их доля в финансировании жилищного строительства в Германии составляет около 70%). В настоящее время в Германии существует 34 стройсбербанка. Так же в системе ипотечного кредитования участвуют как частные, так и государственные земельные банки.

Другой классической схемой ипотечного кредитования является американская система ипотеки (модель ипотечной компании). Суть и основное отличие её в следующем: прямая связь между индивидуальным заёмщиком и индивидуальным инвестором разорвана (в отличии от германской схемы), что позволяет привлекать для инвестирования значительные средства (например, путём вторичного обращения закладных, под продажу которых могут быть выпущены ценные бумаги других видов). Данная система ипотечного кредитования сложилась в США в 1916 г., когда в 12-ти округах были созданы специальные земельные банки для выдачи долгосрочных кредитов под залог земли,и окончательно сформировалась после Великой депрессии. В настоящее время основными институтами системы ипотечного кредитования в США являются ссудно-сберегательные ассоциации, взаимно-сберегательные банки и региональные фермерские банки. Схема состоит в следующем: само строительство финансируется коммерческим банком, а гасится данный кредит за счёт продажи девелопером построенного жилья семье (домохозяйству, взявшему под покупку ипотечный кредит). Документами, которыми оформляется ипотечная ссуда, являются долговое обязательство (в котором указываются сведения о задолженности: размер кредита, ставка и порядок платежей) и ипотечный договор (в котором указываются сведения об обеспечении: условия залога, права и обязанности сторон). Процесс ипотечного кредитования по американской схеме состоит из следующих стадий: инициирования, посредничества и инвестирования.

Инициирование -- выдача ипотечного кредита с необходимыми процедурами проверки недвижимости, передаваемой в залог, платёжеспособности заёмщика и пр.

Посредничество -- приобретение ипотечных ссуд у сберегательных, ипотечных и коммерческих банков ипотечными посредниками и перевод их в ценные бумаги для продажи на рынке закладных.

Инвестирование -- приобретение ценных бумаг инвесторами на рынке закладных.

В западных странах так же широко распространена схема "земельных" ипотек, осуществляемая через систему специальных земельных (сельскохозяйственных, аграрных) банков под залог сельскохозяйственных земель. Капитал для выдачи подобных ипотек формируется путём эмиссии ипотечных облигаций. Помимо банков такой вид ипотечного кредитования осуществляется ссудосберегательными ассоциациями, кооперативами взаимного кредитования, страховыми компаниями.

Первая собственная программа ипотечного кредитования была разработана в России в 1992 году корпорацией "Жилищная инициатива" совместно с Росгосстрахом и Сбербанком РФ и предусматривала 6 схем ипотечного кредитования:

1. Форвардкредитинвест -- залогом является строящийся объект, а сам кредит выдаётся поэтапно по мере строительства, рассчитана на финансирование строительных компаний и иных коммерческих застройщиков;

2. Ретрокредитинвест -- кредит выдаётся под залог старой квартиры, при условии, что рыночная стоимость новой квартиры ниже рыночной стоимости старой, ориентирована на улучшение жилищных условий граждан;

3. Комбинвест -- выдаётся при превышении цены строительства нового жилья над рыночной стоимостью имеющегося;

4. Фьючерсинвест -- старое жильё продаётся с аукциона с отсрочкой отселения до окончания строительства, вырученные от продажи средства собственник может сам вложить в строительство или приобретение нового жилья или доверить их компании-застройщику;

5. Рентный залог -- рассчитана на одиноких пенсионеров, предусматривает оформление закладной в обмен на индексируемую с учётом инфляции пожизненную ренту в размере 5-20 МРОТ в зависимости от стоимости недвижимости;

6. Семейные жилищные накопительные счета -- на счёте в банке предварительно накапливаются денежные средства для получения в последствии ипотечного кредита на строительство или приобретение недвижимости, кредит выдавался на срок 3-5 лет, при условии, что погасительные платежи составляют не более 1/3 совокупного дохода семьи;

В первые годы становления ипотечного кредитования в России применялась так же схема "Аренда с правом выкупа" при котором заложенная квартира переходила в собственность банка до полного погашения кредита.

В настоящее время в РФ происходит формирование схемы ипотечного кредитования на основе модели сбербанка (германская классическая схема ипотечного кредитования). В связи с этим в Государственную Думу ФС РФ 28.02.2012 был внесён законопроект "О стройсберкассах" (паспорт проекта федерального закона №28346-6).

Основной ценной бумагой в ипотечных кредитных отношениях является закладная. Закладная -- именная ценная бумага (хотя по причине использования при переуступке прав по закладной передаточной надписи, некоторые авторы относят её к ордерным ценным бумагам), дающая владельцу право на получение исполнения денежного обязательства, обеспеченного ипотекой. Закладная должна содержать в себе следующие сведения:

1. слово "закладная" в названии документа;

2. имя (наименование) залогодателя и местонахождения (места жительства);

3. имя (наименование) первоначального залогодержателя и его местонахождение (место жительства);

4. Название кредитного договора с указанием даты и места его составления или иное обоснование возникающего, обеспеченного данной ипотекой денежного обязательства;

5. имя (наименование) должника по данному обязательству (если он не является залогодателем) и его местонахождение (место жительства);

6. указание сумма обязательства и величины процентов или условия для их установления;

7. указание срока уплаты суммы обязательства или плана его погашения;

8. название, достаточное описание и указание местонахождения заложенного имущества;

9. денежную оценку заложенного имущества, подтверждённую оценщиком;

10. наименование права, обеспечивающего принадлежность заложенного имущества залогодателю, а также номер, дата и место регистрации этого права и название органа, зарегистрировавшего этого право;

11. данные об обременении имущества сервитутом, арендой или иным правом, либо об отсутствии этого обременения;

12. подпись залогодателя, а также должника, если залогодатель является третьим лицом;

13. место и время нотариального заверения договора об ипотеке, а также сведения о государственной регистрации ипотеки;

14. дата выдачи закладной первоначальному залогодержателю.

По соглашению между участниками сделки (залогодателем и залогодержателем) в закладную могут быть внесены и другие сведения. Все листы закладной составляют единое целое (отдельные листы предметом сделок быть не могут) и должны быть пронумерованы и скреплены печатью нотариуса. При недостатке места для новых записей к закладной оформляется новый лист, надписи на котором делаются так, чтобы запись начиналась на закладной.

Закладная составляется залогодателем и выдаётся залогодержателю органом, регистрирующим ипотеку. Впоследствии закладная может быть продана или осуществлена переуступка прав по данной ипотеке. Переуступка прав или продажа закладной осуществляется оформлением передаточной надписи (при этом передаточная надпись на закладной не является индоссаментом), договора купли-продажи (договора переуступки прав) и акта приёма-передачи закладной. При этом для заёмщика продажа или переуступка прав никаких последствий не несёт. Оформление и выдача закладной не может быть допущена в следующих случаях:

1. предмет ипотеки -- лес, предприятие, как имущественный комплекс или право аренды лесного массива или предприятия, как имущественного комплекса (при этом в российском законодательстве леса в качестве предмета ипотеки, не допускающего оформления закладной не рассматриваются в соответствии с законом №201-ФЗ от 04.12.2006"О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации");

2. если ипотека обеспечивает обязательство сумма которого не определена на момент заключения договора и в договоре не содержаться условия, позволяющие определить эту сумму на данный момент.

Процесс выпуска закладных ценных бумаг банками и их выдачи первичным залогодержателям составляют первичный рынок закладных. Вторичный рынок закладных -- это совокупность процессов купли-продажи закладных, выпущенных на первичном рынке. Основная роль вторичного рынка закладных заключается в перераспределении кредитного капитала между более богатыми регионами и регионами, испытывающими нехватку кредитных ресурсов через механизм рефинансирования закладных. Принцип такого перераспределения состоит в следующем: первичный кредитор, владеющий первичной закладной продаёт её на вторичном рынке закладных и получает возможность за счёт полученных от продажи средств предоставить следующий ипотечный кредит. Таким образом кредитные ресурсы "перетекают" из одного региона в дугой, где имеет место их недостаток. Банк, являющийся первичным залогодержателем получает, после государственной регистрации выданной ипотеки, закладную, удостоверяющую его права на получение удовлетворения по обязательствам, возникающим по данной ипотеке. В течении определённого времени банк накапливает некоторое количество закладных, формируя "пул". Всё обеспечение по закладным учитывается в специальном реестре, контролируемом уполномоченным работником.

Кроме этого владелец закладной может получить кредит под залог ценных бумаг (в данном случае закладной).

Рынок ипотечного кредитования использует две основные организационные схемы: одно- и двухуровневую организацию.

При одноуровневой схеме организации ипотечного рынка (рис. 1), включающей в себя континентальную и ссудно-сберегательную (германскую) модель ипотечного кредитования, кредитное учреждение (банк), выдавший ипотечный кредит самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты путём выпуска специальных ценных бумаг -- закладных листов. Германская модель при этом является открытой: финансовые ресурсы для ипотечного кредитования формируются путём целевого привлечения средств вкладчиков специальных сберегательных касс. Континентальная модель является закрытой: ресурсы для ипотечного кредитования формируются из собственных средств кредитного учреждения и средств, получаемых от банковских операций. Преимуществом одноуровневой схемы является низкая процентная ставка (за счёт сосредоточения в одном кредитном учреждении всех этапов ипотечного кредитования). Высокие риски при этом компенсируются системой различных ограничений, включаемых в кредитный договор.

Рисунок 1. Схема одноуровневой организации ипотечного рынка.

При двухуровневой схеме организации ипотечного рынка (американская модель ипотечного кредитования, рис. 2) пул ипотечных кредитов, выданных на первичном рынке переуступается специальным агентствам-операторам. Преимуществом двухуровневой схемы, является перераспределение финансовых ресурсов и рисков, а также большая ликвидность ипотечных кредитов. Недостатком этой схемы является сложность организации, дороговизна обслуживания системы (что приводит к высокой цене кредита), а также сильная зависимость от колебаний в экономике и, в частности, на рынке ссудного капитала.

Рисунок 2. Схема двухуровневой организации ипотечного рынка.

Впрочем, в настоящее время довольно трудно выделить "чистые" схемы одно- или двухуровневой организации ипотечного рынка. Большинство существующих схем организации ипотечного рынка в различных странах представляют собой различные комбинированные варианты этих схем.

Для реализации закладных на вторичном рынке, кредитная организация выпускает специальные ценные бумаги, обеспеченные имеющимися у банка закладными -- закладные листы. Благодаря этому происходит обезличивание имущественных прав, возникающих по закладным (являющимися именными ценными бумагами).

Согласно определению, даваемому экономическими словарями, закладной лист -- это долгосрочные залоговые обязательства банка, обеспеченные надежными (или совокупными) ипотечными кредитами, по которым выплачивается твердый процент. Закладной лист является эмиссионной ценной бумагой, имеющей определённый номинал. Закладной лист удостоверяет право владельца на получение от эмитента в строго определённый срок номинальной стоимости и процентов, а в случае неисполнения эмитентом своих обязательств на получение удовлетворения из стоимости имущества, покрывающего данные ценные бумаги, причём преимущественно перед иными кредиторами эмитента. Выплата номинальной стоимости по закладным листам может осуществляться однократной выплатой в конце срока обращения ценной бумаги или периодическими выплатами, например, ежемесячными, в течении всего срока обращения ценной бумаги (сквозные закладные листы) в соответствии с планом погашения, установленным эмитентом в решении о выпуске и в проспекте эмиссии ипотечных ценных бумаг.

Ещё одной эмиссионной ипотечной ценной бумагой, принятой для оборота на территории РФ, согласно Закону от 11.03.2003 №152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" является ипотечный сертификат участия. Ипотечный сертификат участия является эмиссионной ценной бумагой, владелец которой является участником общей собственности на имущество, составляющее покрытие сертификатов. Кроме этого владельцы сертификата становятся выгодоприобретателями и учредителями по договору доверительного управления имуществом, являющемся покрытием и осуществляемого эмитентом сертификатов. Требование к покрытию ипотечных ценных бумаг регламентирует Глава II Закона №152-ФЗ. Покрытие ипотечных ценных бумаг делиться на первичное и вторичное. Первичное составляют денежные обязательства по обеспеченным ипотекой кредитным договорам, договорам займа (обеспеченных залогом недвижимости или закладных) и закладным (если они удостоверяют права участников кредитного договора по данным обязательствам). Вторичное покрытие составляют прочие финансовые инструменты, находящиеся в распоряжении банков.

1.2 Организация ипотечного кредитования в России

В России ипотечное кредитование осуществляется не только специализированными ипотечными банками, но и крупными коммерческими банками. Как уже говорилось выше, первой программой ипотечного жилищного кредитования была подготовлена корпорацией "Жилищная инициатива" в 1992 году и предусматривала 6 схем ипотечного кредитования (в большинстве своём специфичных именно для условий реформируемой экономики России):

1. Форвардкредитинвест;

2. Ретрокредитинвест;

3. Комбинвест;

4. Фьючерсинвест;

5. Рентный залог;

6. Семейные жилищные накопительные счета;

В настоящее время в России существуют несколько видов ипотечных кредитов.

Стандартные ипотечные программы (коммерческая ипотека)

Целевой кредит на покупку недвижимости. Самый распространённый вид ипотечного кредита. Делится на два типа в зависимости от того на каком, первичном или вторичном, рынке приобретена квартира. Второй тип кредитования более распространён по причине более низких ставок по кредиту. Для банка сделка по приобретению квартиры на вторичном рынке менее рискована и менее затратна по времени оформления. Предметом обеспечения сделки по второму типу кредитования является сама квартира (в этом случае важно, чтобы квартира не имела других владельцев). В случае покупки строящегося жилья (первый тип целевого кредитования) предметом залога служит право требования на квартиру (так как не сданная в эксплуатацию или не переданная в собственность квартира не может быть предметом залога). Риски банка при этом значительно возрастают и процент по кредиту в случае целевого кредитования первого типа выше. После сдачи жилья в эксплуатацию в залог переоформляется квартира и банк может снизить процентную ставку. Целевые кредиты на покупку недвижимости в основном предназначены для рядовых граждан, желающих улучшить жилищные условия и соответствуют второй и третьей схемам "Жилищной инициативы", если источником первичного взноса является продажа старого жилья.

Кредит на покупку загородной недвижимости.Данный кредит более дорогой из-за того, что вместе с недвижимостью в этом виде кредита оформляется вместе с земельным участком на котором расположена недвижимость. По этой причине ставки процентов более высокие и сложнее процедура оформления.

Нецелевой ипотечный кредит. Данный кредит выдаётся под залог имеющейся у клиента недвижимости. Этот вид кредита может быть использован на любые цели и обычно обходится дешевле обычного потребительского кредита. Часто этот вид кредита используется бизнесменами для пополнения оборотных средств.

Земельная ипотека. Залогом при данном виде являются земельные участки, находящиеся в собственности физических и юридических лиц. При этом земельные участки, изъятые из обращения, а также находящиеся в государственной собственности предметом ипотеки быть не могут.

Ипотека судов. В данном виде ипотеки предметом залога являются речные и морские суда, летательные аппараты, космические объекты. Этот вид ипотеки был создан для кредитования речного и морского судоходства, воздушных перевозок и исследований космоса.

Специальные ипотечные программы.

Социальная ипотека. Специальный проект Правительства РФ для обеспечения жильём социально незащищённых граждан, а также очередников, не имеющих возможности приобрести жильё по коммерческой ипотеке. Основным инструментом данного вида ипотеки служат специальные ипотечные программы, в которых основное бремя по ипотеке принимает на себя государство. Клиентами подобных программ являются малообеспеченные, многодетные и молодые семьи, работники бюджетных организаций и другие малообеспеченные и социально незащищённые граждане. Обязательным условием для участия в специальных программах ипотечного кредитования служит официальное признание граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий или обеспечении жильём. Также существенным отличием социальной ипотеки от прочих ипотечных продуктов является очерёдность участия в программе. Помощь государства в приобретении жилья по программе социальной ипотеке ограничивается социальными нормами жилья. В Москве и Московской области эти нормы составляют: 33 м² жилой площади на человека для одиноко проживающих, 42 м² для семьи из двух человек, и 18 м² на каждого члена семьи, состоящей из трёх и более человек.

Существует несколько видов государственных льгот, предоставляемых в качестве помощи по программам социальной ипотеки:

- сниженная процентная ставка по кредиту (разницу между коммерческой и льготной ставкой банку выплачивает государство из средств бюджета);

- продажа государственных квартир в кредит по сниженной стоимости (квартира предоставляется из государственного жилого фонда, а оформление ипотеки происходит через банк-посредник;

- субсидии, предоставляемые из государственного бюджета для частичного покрытия стоимости жилья (могут расходоваться на первоначальный взнос или последующие регулярные выплаты по кредиту).

Решение о конкретном виде льгот, предоставляемых по социальной ипотеке принимается местными органами в соответствии с принятой жилищной политикой региона. Местные органы власти также обязаны предоставлять информацию о программах социальной ипотеки в виде бесплатных и развёрнутых бюллетеней.

Ипотека для молодой семьи. Является разновидностью социальной ипотеки. Реализуется через федеральную программу "Молодой семье -- доступное жильё", являющейся продолжением приостановленной в 2008 г. программы "Ипотека молодой семье" и стартовавшей в 2011 г. (проведение данной программой планируется до 2015 г.). Условием участия в программе являются следующие:

1. возраст супругов не должен превышать 35 лет;

2. они должны быть зарегистрированы как нуждающиеся в улучшении жилищных условий;

3. иметь доходы, позволяющие получить ипотечный кредит на рыночных условиях (и здесь возникает интересный вопрос: если молодая семья и так имеет возможность в соответствии со своими доходами получить кредит по коммерческой ипотеке, то какой в этом случае смысл имеет программа государственной помощи?).

При использовании этого вида ипотечного кредита государство предоставляет молодым семьям субсидию в размере 50% от процентов по кредиту или не менее 35% (для бездетных супругов) или 40% (для супругов с одним ребёнком, для семей с несколькими детьми +5% на каждого ребёнка) от стоимости приобретаемого жилья и создана для обеспечения молодых семей более доступным жильём. При этом участвовать в ипотеке могут и неполные семьи (при соблюдении прочих условий). Стоимость жилья для установления размера субсидии рассчитывается по следующей формуле:

,

где

СтЖ-- расчётная стоимость жилья,

Нм-- норма метража,

Нст-- норматив стоимости 1 м².

Норматив стоимости рассчитывается Минэкономразвития по каждому муниципальному образованию отдельно, с учётом цен на рынке жилья и стоимости строительства в данном муниципальном образовании.

Ипотека для молодых специалистов. Программа предназначена для молодых специалистов, работающих в бюджетной сфере: работники социальной и культурной сферы, молодые учителя, врачи. Инструментом государственной помощи в этом случае служит сниженная процентная ставка, а также единовременная выплата, которая может быть использована для уплаты первого взноса или погашения части долга. В основном программы ипотечного кредитования молодых специалистов являются региональными, ипотека оформляется по месту работы. Условиями участия служит возраст (до 35-ти лет) и стаж работы (не менее 1 года).

Ипотека для школьных учителей. Является разновидностью программы льготного ипотечного кредитования молодых специалистов (Постановление Правительства РФ №1177 от 29.12.2011). Особенностью данной ипотеки является то, что субсидия направляется на оплату первого взноса при покупке жилья и предусматривает фиксированную процентную ставку в размере 8,5% годовых. При этом участник программы должен располагать суммой в размере не менее 10% от стоимости покупаемого жилья.

Ипотека для молодых учёных. Также является подпрограммой ипотечного кредитования молодых специалистов (адресована молодым научным работникам РАН в возрасте до 35-ти лет, а при наличии докторской степени -- до 40 лет). Особенность этой программы в том, что кредитная нагрузка распределяется исходя из реального дохода участникам программы (учитывая невысокие доходы молодых учёных специалистов в начале карьерного роста) и плавно увеличивается от минимального уровня по мере роста доходов молодого учёного (общий период индексации ежемесячных выплат при этом колеблется от 5-ти до 15-ти лет, при этом участнику программы предоставляется возможность выбора продолжительности периода). Процентная ставка по кредиту фиксирована и составляет от 10% до 10,5% годовых. В качестве первого взноса (10% от стоимости жилья), как и в других льготных программах ипотечного кредитования могут быть приняты региональные субсидии, материнский капитал или жилищные сертификаты. На время рождения ребёнка (до 1,5 лет) программой предусмотрены "кредитные каникулы" или снижение ежемесячного платежа на 50%.

Ипотека для госслужащих и бюджетных работников. Программа льготной ипотеки для работников госучреждений и бюджетной сферы, финансирование осуществляется из местных бюджетов. Инструментом государственной помощи являются субсидии, направляемые на выплату процентов по предоставленному кредиту (в размере от 25% до 100% от начисленной суммы процентов). Льготная ипотека для госслужащих предполагает также субсидирование основной суммы долга при наличии у заёмщика стажа не менее 25-ти лет. Условием участия в данной кредитной программе служит стаж работника (не менее 3-х лет) и отнесение работника к определённой категории льготников: проживающих в коммунальных квартирах или общежитиях; проживающих в непригодных для этого помещениях; проживающих в квартирах с площадью жилых помещений ниже установленной нормы (18 м² на человека); проживающих в однокомнатной квартире с соседями; проживающих в помещении, взятом в аренду; не имеющих никакого жилья; а также проживающим совместно с человеком, имеющим тяжелое хроническое заболевание и представляющим опасность для здоровья окружающих.

Военная ипотека. Эта программа кредитования была создана специально для обеспечения жильём уходящих в запас военнослужащих и носит накопительный характер. Инструментом государственной помощи являются субсидии, начисляемые на специальный счёт, предназначенный для приобретения недвижимости. В течение трёх лет на счете накапливается сумма, необходимая для первого взноса при покупке недвижимости. Таким образом, участник этой программы может приобрести жильё в любой момент времени в течении трёх лет с момента заключения договора, не дожидаясь окончания срока службы. Если военнослужащий продолжает службу, то все расчёты с банком ведёт государство. В противном случае расчёты по ипотеке уволившимся в запас военнослужащим ведутся самостоятельно.

При существующих плюсах социальная ипотека и её разновидности имеют и многие недостатки. Самыми важными из них можно отметить следующие: во-первых, это значительное количество людей, нуждающихся в улучшении жилищных условий и не имеющих возможности участвовать в коммерческой ипотеке (ныне очередь на улучшение жилищных условий в одной только Москве превысила стотысячную отметку), что превышает возможности бюджета в оказании помощи; во-вторых, это множество бюрократических препонов (в основной массе направленных на снижение рисков коммерческих банков и облегчением работы последних с ипотечными кредитами), лишающих возможности получать помощь в улучшении жилищных условий действительно нуждающимся в ней людям.

Существуют также кредитные продукты без первоначального взноса (прочие предусматривают первоначальный взнос от 10% до 50% от стоимости недвижимости). В этих случаях повышенный риск компенсируется повышением процентных ставок, а также предусматривает более тщательное изучение кредитной истории и доходов клиента.

Активное становление российского рынка ипотечного кредитования началось около 2000 года в связи с повышением внимания к проблеме обеспечения населения жильём и началом положительных тенденций в макроэкономической ситуации.

В РФ действует двухуровневая система организации ипотечного рынка (рис. 3). Оператором, осуществляющим рефинансирование ипотечных кредитов является ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (АИЖК), созданное в сентябре 1997 года в соответствии с Постановлением Правительства РФ №1010 от 26.08.1996 "Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию". Основным направление деятельности Агентства, согласно его Уставу, является обеспечение ликвидности коммерческих банков, осуществляющих ипотечное кредитование, путём покупки прав требований на средства, получаемые от размещения облигаций Агентства. Система АИЖК включает в себя также и систему региональных операторов, основным условием создания которых является участие в уставном капитале оператора средств местных администраций (не менее 51%), что позволяет органам местного самоуправления контролировать и, при необходимости, ограничивать их деятельность. Помимо региональных операторов системы АИЖК, участниками ипотечного рынка в РФ являются также сервисные центры, коммерческие банки (обеспечивающие первичное кредитование), страховые и оценочные компании.



Рисунок 3. Схема организации ипотечного рынка в России.

Несмотря на то, что в РФ действует двухуровневая схема организации ипотечного рынка, в ней реализуется не американская, а германская модель ипотечного кредитования (аналогом её можно считать шестую схему "Жилищной инициативы"). Для этого предусмотрено создание системы стройсбербанков по образцу германских стройсберкасс (первым этапом реализации этой программы стало внесение в ГД ФС РФ законопроекта "О стройсберкассах" (паспорт проекта федерального закона №28346-6, внесён 28.02.2012).

На российском рынке ипотечных ценных бумаг в настоящее время обращаются следующие их виды:

- ипотечные сертификаты участия;

- облигации с ипотечным покрытием.

По своему определению, облигация с ипотечным покрытием -- это вид облигации, выполнение обязательств по которой обеспечивается залогом ипотечного покрытия. То есть облигация с ипотечным покрытием фактически является аналогом закладного листа.

Ещё одной особенностью российского рынка ипотечных кредитов и ипотечных ценных бумаг является его стандартизация, благодаря наличию стандартов АИЖК.

Механизм ипотечного кредитования в России делится на несколько этапов:

1. предварительный этап, заключающийся в разъяснении клиенту условий кредитования и передачи списка необходимых для получения ссуды документов;

2. сбор и проверка информации о клиенте и залоге;

3. оценка вероятности погашения кредита;

4. принятие решения по кредиту и установка его параметров (сумма кредита, срок погашения, ставка процента по кредиту, порядок погашения);

5. заключение кредитной сделки;

6. обслуживание кредитной сделки;

7. закрытие кредитной сделки.

На первом этапе клиенту разъясняют основную информацию о кредите, об условиях его предоставления, о своих правах и обязанностях, возникающих при заключении кредитной сделки. Далее определяется максимальная величина суммы кредита, возможного для предоставления клиенту, согласовываются процедуры расчётов и кредитования, составляется примерная смета расходов и схема кредитования и заполняется заявление на предоставление кредита. В заявление должна присутствовать следующая информация:

- желаемые условия кредита: вид, сумма, процентная ставка, схема амортизации, размер платежей, схема погашения;

- юридическое описание покупаемой недвижимости и её адрес;

- источник первоначального взноса;

- назначение кредита: покупка недвижимости, строительство, реконструкция, рефинансирование;

- биографические сведения: профессия и образование;

- сведения о источнике доходов и месте работы;

- сведения об активах и обязательствах.

Максимальная сумма кредита, возможная для предоставления клиенту рассчитывается по специальной схеме. Отношение суммы кредита к стоимости закладываемой недвижимости не должно превышать 70%:



соответственно сумма кредита будет равна .

Рекомендуемое отношение платежей по кредиту к сумме доходов клиента составляет не более 30% чистого дохода клиента:

.

Первоначальный взнос при этом обычно составляет не менее 30% - 50% стоимости приобретаемого жилья.

После определения платёжеспособности клиента эксперт определяет сумму и срок погашения кредита, а также производится расчёт схемы погашения. Последней определяется величина процентной ставки по кредиту.

На втором этапе производится сбор информации о клиенте и залоге. Проверку осуществляет служба экономической безопасности кредитного учреждения. Проверяется трудоустройство клиента, величина текущих доходов и расходов, оценивается предмет залога. После повторного собеседования производится тестирование клиентов с классификацией на "стабильных" и "нестабильных" заёмщиков на основании набранной суммы баллов. Тест-анкета обычно содержит следующие вопросы:

- сведения о заёмщике: пол, возраст, семейное положение, наличие брачного контракта, количество иждивенцев, место проживания заёмщика и поручителя;

- информация о приобретаемой недвижимости;

- наличие первоначального капитала;

- сведения о занятости заёмщика и поручителя;

- сведения об активах заёмщика и поручителя;

- сведения об имуществе заёмщика.

Третий этап -- это оценка возможности погашения кредита. Для этой цели проводится андеррайтинг клиентов, то есть анализ финансовых возможностей заёмщика, его стремление погасить кредит, оцениваются риски кредита. Для оценки возможности возврата кредита рассчитываются специальные коэффициенты:

- отношение периодических платежей по кредиту к периодическим доходам клиента;

- отношение жилищных расходов к совокупному доходу клиента;

- отношение суммы запрашиваемого кредита к стоимости приобретаемой недвижимости;

- отношение суммы предоставляемого кредита к минимальной цене продажи заложенной недвижимости.

На основе результатов такой оценки кредитным учреждением принимается решение о выдаче кредита или отказе в кредитовании (четвёртый этап). Отказ оформляется в письменном виде с указанием причины отказа в предоставлении кредита. Такой причиной может быть, в том числе, и предоставление клиентом ложной информации. При положительном решении клиенту предоставляется список необходимых документов. Решение по кредиту формируется на основе экспертного заключения, содержащего следующую информацию:

- желаемая сумма кредита, срок и цель кредитования;

- анализ объекта залога;

- информация о заёмщике, членах его семьи и поручителях;

- описание потенциальной сделки;

- источники погашения кредита;

- расчёт возможной суммы кредита;

- анализ рисков: кредитного, снижения рыночной стоимости недвижимости, её уничтожения или повреждения;

- риск утраты трудоспособности или смерти заёмщика;

- предлагаемой обеспечение.

Разработанный кредитный проект рассматривается в кредитном комитете и, в случае положительного решения выбирается схема оформления залога приобретаемого имущества с уведомлением клиента.

На следующем этапе, при заключении кредитной сделки, оформляются следующие договора:

- договор купли-продажи недвижимости;

- кредитный договор (включает сумму кредита, срок кредитования, размер процентов, очерёдность погашения кредита и процентов по нему, основания для досрочного расторжения договора и взыскания суммы долга и процентов, права и обязанности сторон и т.д.);

- договор ипотеки, подлежащий государственному регистрированию (включает предмет ипотеки, цену заложенного имущества, существо основного обязательства, срок исполнения основного обязательства, указание на нахождение заложенной недвижимости в пользовании клиента, требование по страхованию заложенного имущества, основания взыскания, обращённого на предмет ипотеки, права и обязанности сторон и т.д.);

- договора страхования (ипотечного кредита, заложенной недвижимости, жизни и здоровья клиента).

Обеспечение ипотечного кредита может быть оформлено тремя различными способами:

- заключением договора об ипотеке приобретённого жилого помещения с нотариальным заверением совершённой сделки и государственной регистрацией возникшей ипотеки;

- заключением трёхстороннего (смешанного) договора купли-продажи и ипотеки жилого помещения, при котором переход прав собственности от продавца к покупателю (заёмщику) и ипотеку жилого помещения в пользу кредитора все заинтересованные в сделке лица (кредитор, заёмщик и продавец) фиксируют, регистрируют и нотариально заверяют последовательно и практически одновременно;

- заключением договора приобретения жилого помещения за счёт кредитных средств, когда ипотека данного жилого помещения возникает в силу закона (законная ипотека) с момента регистрации договора купли-продажи.

В результате заключения подобных договоров заёмщик, приобретающий жильё в кредит, обязан передать данное вновь приобретённое жилье в залог для обеспечения кредитной сделки. Таким образом складывается довольно любопытная и противоречивая юридическая ситуация: норма о передаче вновь приобретённого имущества в залог является диспозитивной (возникающей по добровольному соглашению сторон), но в то же время подзаконными актами данная норма устанавливается как обязательная. По мнению большинства юристов данная обязательность залога вновь приобретённого на предоставленные банком заёмные средства жилого помещения (для обеспечения возврата предоставленных на приобретения закладываемого жилого помещения заёмных средств) отпугивает большинство потенциальных заёмщиков, которые ввиду недостаточно устойчивого финансового положения (и, соответственно неуверенности в возможности возвратить долгосрочный кредит) не хотят приобретать жильё, с которым в дальнейшем придётся расстаться.