Таблиця 3.1 - Розподіл ризиків за учасниками іпотечного ринку (однорівнева модель)

Таблиця 3.2 - Розподіл ризиків за учасниками іпотечного ринку (дворівнева модель)

На ризики при однорівневій моделі іпотечного ринку наражаються, насамперед, банки - первинні кредитори. Тому основну увагу буде приділено саме цим ризикам. Крім того, кількість видів ризиків, на які в цьому випадку наражається банк, є найбільшою. Слід зазначити, що банки України почали надавати кредити під заставу нерухомості з перших років свого існування. Оскільки ці кредити за своєю сутністю є іпотечними, то фактично мова йде про існування зазначених вище ризиків в діяльності вітчизняних банків навіть без їх формального визнання. Більш того, на сьогодні рівень цих ризиків є вищим, ніж за іншими кредитами, а винагорода банків за прийняття таких ризиків нижчою. Відтак, дослідження сутності ризиків іпотечного кредитування, а також способів управління ними та методів їх зниження є актуальним.

Кредитний ризик - це ризик втрат, які спричинені зміною платоспроможності позичальників, ризик несплати основного боргу та (або) відсотків за ним.

Кредитний ризик виникає з таких причин: 1. Зміна кредитоспроможності в часі, коли позичальник тимчасово не має можливості сплачувати кредитні платежі через, наприклад, втрату працездатності або втрату роботи. З часом позичальник може відновити платоспроможність, і він продовжить погашати основний борг та відсотки за кредитом.

2. Зміна зовнішнього економічного середовища, в якому функціонує позичальник. (Наприклад, для фізичних осіб - зменшення рівня доходів, зміна сімейного стану; для юридичних осіб - зміна напрямів та перспектив бізнесу).

3. Неправильна оцінка майна та кредитоспроможності позичальника на момент надання кредиту.

4. Не відновлювана втрата кредитоспроможності. Втрата заставленого майна в наслідок стихійного лиха або іншого форс-мажорного впливу.

Кредитний ризик призводить до збитків банку через неповернення кредитів, тобто втрати активів. Збитки, в свою чергу, призводять до зменшення регулятивного капіталу. Таким чином, перший і найбільш широко відомий вплив кредитного ризику на банк полягає у скороченні його активів та капіталу.

Однак існує й інший прояв впливу кредитного ризику. Для банків, які надають та обслуговують іпотечні кредити, кредитний ризик безпосередньо впливає на ринкову вартість та прибутковість іпотечного портфеля. Через неповернення кредитів може знизитися вартість пулу іпотек, під які випущені похідні цінні папери. У цьому випадку банк втратить частину доходу, на який він розраховував під час емісії іпотечних цінних паперів. Хоча, зрештою, це також вплине на значення капіталу банку, економічна сутність прояву ризику зовсім інша - це не прямі збитки, а "збитки втрачених можливостей".

Управління банками кредитним ризиком залежить від специфіки їх діяльності (регіональний чи міжрегіональний, працює з юридичними або фізичними особами, спеціалізований чи універсальний), визначеної кредитної політики. Воно вимагає проведення постійного контролю за станом та якістю кредитного портфеля банку як за структурою кредитів, так і з точки зору моніторингу окремих груп кредитів.

Захист від кредитного ризику полягає у контролі та регулюванні кредитного портфелю, що передбачає:

1) контроль за якістю іпотечних кредитів, що надаються;

2) обов'язкове страхування позичальником заставленої нерухомості, що підвищує для нього вартість кредиту;

3) вибір та застосування найбільш прийнятної для банків методики оцінки забезпечення кредитів;

4) створення загальних резервів на можливі втрати за позиками;

5) забезпечення розподілу кредитів за групами ризику та їх постійного моніторингу, своєчасне виявлення проблемних кредитів, розробка заходів для роботи з ними, створення спеціальних резервів.

При іпотечному кредитуванні, незважаючи на забезпечення кредиту заставою та комплексу заходів щодо запобігання кредитному ризику, існує також багато додаткових факторів виникнення кредитного ризику: зменшення вартості застави через падіння цін на житло або комерційну нерухомість, втрата або псування застави, неможливість реалізації застави у повному обсязі у разі неповернення кредиту. У даному випадку кредитний ризик поєднується з ризиком падіння вартості об'єкта застави, тобто ринковим ризиком. Наприклад, якщо якість іпотечних кредитів погіршується, банк може не реалізувати заставу за цінами, які на момент реалізації існують на ринку. Зниження якості кредиту також може відбуватися внаслідок погіршання умов або розірвання угод (контрактів) з учасниками вторинного ринку.

Перспективним напрямом мінімізації кредитного ризику при іпотечному кредитуванні є створення кредитних бюро, які на запит надають банкам необхідну інформацію щодо потенційного позичальника, стан його платоспроможності, попередні отримані іпотечні позики: чим частіше позичальник допускав затримки будь-яких платежів, тим вище ймовірність його дефолту. Кредитні бюро отримують від банків (та інших організацій) та акумулюють інформацію про кожну операцію кожного позичальника за кредитами (чи у повному обсязі вони повертались та сплачувались відсотки за кредитом). На основі цих даних кредитні бюро формують рейтинг клієнта, який є основою для розрахунку його платоспроможності (надійності як позичальника).

Із кредитним ризиком пов'язаний і ризик територіальної концентрації. Для іпотечного кредитування він може виникнути у випадку, якщо кредитний портфель складається з позик, наданих в одному регіоні. У разі погіршання економічної ситуації у цьому регіоні в банку можуть виникнути проблеми якості певної частини портфеля одномоментно. Наприклад, у випадку падіння ринку нерухомості у певному місті, це призведе до погіршання якості кредитів, що видані під об'єкти, розташовані в цьому місті.

У світі є практика мінімізації ризику дострокового погашення кредитів шляхом внесення положень в кредитну угоду про заборону дострокового погашення кредитів. Для зацікавлення клієнтів у погашенні кредитів за такими умовами банки пропонують дещо зменшені відсотки за користування кредитом.

При довгостроковому іпотечному кредитуванні загострюється проблема забезпечення ліквідності балансу вітчизняних банків. Самі банкіри ризик ліквідності з усього спектра банківських ризиків ставлять на одне з чільних місць. Ситуація неліквідності у банку може виникнути через те, що у нього ресурсна база іпотечних кредитів формується переважно за рахунок залучення короткострокових депозитів та кредитів. Тому банк не має можливості повністю покрити термінові зобов'язання за пасивними операціями, оскільки в разі їх вилучення не зможе швидко перетворити довгострокові іпотечні кредити в грошові кошти. Така ситуація є характерною для українських банків, що займаються довгостроковим кредитуванням під заставу нерухомості.

Ризик ліквідності має дві складові: ризик ліквідності банку та ризик ліквідності ринку.

Ризик ліквідності банку виникає при недостатності ліквідних ресурсів банку, коли настає термін платежу за зобов'язаннями, через незбалансованість його активів та пасивів у часі.

До ризику ліквідності ринку належить ризик зменшення його глибини (обсягу укладених угод) та ширини (асортименту інструментів). Зміна ліквідності ринку може мати негативний вплив на банк навіть за ситуації, коли ліквідність самого банку є достатньою. Особливо важливо враховувати ризик ліквідності ринку в тому випадку, коли банк покладається на певний сегмент ринку як на основне джерело залучення коштів (фізичні або юридичні особи, національна чи іноземна валюта, поточні чи строкові депозити), або якщо він намагається працювати з інструментами, що повинні бути ліквідними (іпотечними цінними паперами). При запровадженні дворівневого іпотечного ринку в Україні для банків з'явиться можливість рефінансування за допомогою іпотечних цінних паперів. Та може виникнути ситуація, коли запропоновані банками іпотечні цінні папери не знайдуть попиту з боку інвесторів (небанківських фінансових установ, асоціацій, страхових компаній, пенсійних фондів, інших організацій) через відносну непривабливість цих цінних паперів (ставка менша за ставку за подібними інструментами). На сьогодні науково обґрунтованих оцінок ліквідності ринку іпотечних цінних паперів немає. Проте більшість експертів сходяться на тому, що його потенційна глибина є незначною.

При функціонуванні дворівневого іпотечного ринку банки знижують ризик ліквідності та формують додаткове джерело довгострокових кредитних ресурсів шляхом продажу пулу заставних за іпотечними кредитами спеціалізованій іпотечній установі.

Валютний ризик - це ризик того, що банк зазнає збитків або недоотримає прибуток внаслідок несприятливих змін валютного курсу. Слід зазначити, що в світовій практиці не практикується видача іпотечних кредитів в іноземній валюті і тому цей вид валютного ризику притаманний країнам з перехідними економіками.

Основною причиною виникнення валютного ризику при іпотечному кредитуванні в Україні є те, що ринок нерухомості сформований та функціонує на основі "прив'язки" до ВКВ (здебільшого до долару США). Проявом валютного ризику в українських банках є його вплив на капітал. Оскільки вимоги до мінімального рівня капіталу банку встановлені в євро, а сам капітал українських банків обліковується в гривні, то зміна курсу євро/гривня впливає на дотримання банком встановлених вимог. Зміна валютного курсу (при кредитуванні в іноземній валюті) може призвести до ситуації, коли гривневий еквівалент заборгованості зросте, а при сталому значенні капіталу банку це спричинить порушення економічних нормативів кредитних ризиків (кредитування „в одні руки" включаючи інсайдерів, а також сукупні великі кредити). З іншого боку, наявність у банку відповідної величини капіталу є підставою для отримання банківської ліцензії за відповідними пунктами.

Управління валютним ризиком в Україні можна здійснювати за допомогою похідних фінансових інструментів: валютних форвардів, ф'ючерсів, опціонів, свопів. Також для мінімізації валютного ризику використовується метод управління активами та пасивами. Для цього банк повинен привести валютну структуру зобов'язань у відповідність з валютною структурою активів. Наприклад, якщо іпотечні кредити номіновані в доларах США, то вони повинні у повному обсязі фінансуватися доларовими депозитами.

Ще одним методом зниження валютного ризику є належне управління кредитним ризиком, а саме: видача кредитів в іноземній валюті тільки тим позичальникам, які мають надходження в цій валюті і які планують використовувати ці надходження як основне джерело погашення кредиту.

На сьогодні українські банки намагаються уникнути валютного ризику шляхом надання іпотечних кредитів з прив'язкою до однієї з конвертованих валют (у доларах США або євро).

По суті операційно-технологічний ризик є внутрішньо-банківським і виникає через недоліки корпоративного управління, системи внутрішнього контролю або неадекватність процесів обробки інформації.

При іпотечному кредитуванні такі недоліки можуть призвести до фінансових збитків через помилку, невчасне виконання кредитної операції або стати причиною того, що інтереси банку постраждають у якийсь інший спосіб, наприклад, працівники кредитних підрозділів банку перевищать свої повноваження або здійснюватимуть операції в порушення етичних норм або із занадто високим ризиком.