Ипотечное кредитование в банке

Размещено на http://www.allbest.ru/

Оглавление

Введение

Глава 1. Теоретические основы информационного обеспечения ипотечного кредитования

1.1 Сущность и классификации ипотечного кредита

1.2 Процесс ипотечного кредитования в банке: основные участники и этапы

1.3 Понятие информационного обеспечения ипотечного кредитования

Глава 2. Организация ипотечного кредитования в филиале «Газпромбанк» (ОАО) в г. Омске

2.1 Общая характеристика деятельности филиала «Газпромбанк» (ОАО) в г. Омске как субъекта ипотечного кредитования

2.2 Процесс ипотечного кредитования в филиале «Газпромбанк» (ОАО) в г. Омске и его информационное обеспечение

Глава 3. Проблемы информационного обеспечения ипотечного кредитования в филиале «Газпромбанк» (ОАО) в г. Омске и пути их решения

3.1 Автоматизация процессов ипотечного кредитования

3.2 Совершенствование мониторинга финансового состояния заемщика, состояния залога и страхового обеспечения ипотечных кредитов как элементов информационного обеспечения ипотечного кредитования

Заключение

Список использованной литературы

Введение

Кредитование является одним из ключевых направлений деятельности банков, о чем свидетельствует ежегодные темпы роста объемов кредитных портфелей. Одним из наиболее перспективных видов кредита считаются ипотечные кредиты, что обусловлено неудовлетворенностью большей части населения страны жилищными условиями, ростом доходов граждан, либерализацией условий ипотечных программ банков.

В настоящее время сформировалась необходимая инфраструктура ипотечного рынка: создана нормативно-правовая база, определены взаимоотношения между основными субъектами кредитования. Экстенсивное развитие ипотечного кредитования в России постепенно переходит в интенсивное, предполагающее качественное совершенствование бизнес-процессов: в банках внедряются системы автоматизации и стандартизации данных, совершенствуется система риск-менеджмента, процедуры андеррайтинга.

В связи с этим актуальным становится вопрос организации информационного обеспечения ипотечного кредитования, основанного на принципах рационализации и стандартизации документооборота, обеспечения единства хранения и поиска информации, как основы эффективности деятельности банка.

Необходимо отметить, что вопросы информационного обеспечения ипотечного кредитования до настоящего времени не рассматривались в экономической литературе. Отсутствие теоретической базы, обуславливающее возникновение на практике различных проблем в ходе организации ипотечного кредитования, обосновывает необходимость изучения данной темы.

Объектом дипломной работы является филиал «Газпромбанк» (ОАО) в г. Омске, а предметом - информационное обеспечение ипотечного кредитования в филиале.

Цель дипломной работы: выявление проблем ипотечного кредитования на основе изучения теоретических основ и особенностей организации его информационного обеспечения в филиале «Газпромбанк» (ОАО) в г. Омске .

Исходя из поставленной цели, задачами дипломной работы полагаем:

* изучение соотношения понятий «ипотека», «ипотечный кредит», «ипотечное кредитование», рассмотрение различных классификаций ипотечных кредитов и анализ степени их применимости в российской практике;

* изучение различных точек зрения на последовательность и содержание этапов процесса ипотечного кредитования и их сравнение;

* рассмотрение содержания понятий «информационное обеспечение ипотечного кредитования», «экономическая информация»; изучение классификаций экономической информации и принципов организации информационного обеспечения;

* изучение особенностей организации информационного обеспечения в филиале «Газпромбанк» (ОАО) в г. Омске

* выявление проблем информационного обеспечения ипотечного кредитования в филиале «Газпромбанк» (ОАО) в г. Омске и предложение путей их решения.

Изучение выбранной темы строится на рассмотрении законодательных актов, учебных пособий и периодических изданий по данной теме.

При написании дипломной работы были использованы методы сравнения, анализа и синтеза.

Дипломная работа состоит из трех глав, введения, заключения, списка использованной литературы и приложений.

Во введении указаны объект и предмет исследования; актуальность темы; цель работы; задачи, поставленные для достижения цели; методы исследования, которые применялись при написании работы; структура работы.

В первой главе изучаются теоретические основы информационного обеспечения ипотечного кредитования, связанные с определением понятий ипотека, ипотечный кредит, процесс ипотечного кредитования; рассмотрением различных видов ипотечных кредитов; определением последовательности этапов процесса ипотечного кредитования.; изучением содержания понятия информационного обеспечения ипотечного кредитования.

Во второй главе рассматриваются особенности деятельности филиала «Газпромбанк» в г. Омске с точки зрения ипотечного кредитования: анализируется кредитный портфель филиала и доля ипотечных кредитов в нем; изучается процесс организации ипотечного кредитования и виды информационного обеспечения на каждом этапе; выявляются основные проблемные места и намечаются пути их решения.

В третьей главе подробно рассматриваются проблемы, связанные с информационным обеспечением ипотечного кредитования в филиале «Газпромбанк» (ОАО) в г. Омске: необходимость стандартизации и автоматизации процессов на предварительном и аналитическом этапах кредитования; важность эффективной организации мониторинга всех параметров ипотечных кредитов.

В заключении рассматриваются возможные пути решения сложившихся проблем.

Список использованной литературы содержит 50 источника и включает нормативно-правовые акты, учебные пособия и периодические издания.

В дипломной работе 32 приложения. В приложениях представлена информация о различных классификациях ипотечных кредитов; об основных участникам процесса ипотечного кредитования и их функциях; о нормативно-правовой базе ипотечного кредитования; и т.д.

Глава 1. Теоретические основы информационного обеспечения ипотечного кредитования

1.1 Сущность и классификации ипотечного кредита

В экономической литературе практически не различаются понятия «ипотека» и «ипотечный кредит». Так И.Т. Балабанов считает, что «ипотека - это кредит, полученный под залог недвижимости» [11, С. 162]. Схожей точки зрения придерживаются и П.Н. Кострикин, А.Н. Кузьминов, Г.Г. Матюхин, В.И. Букато, Ю.В. Головин, Ю.И. Львов [25, С. 23], [12, С. 74]. Между тем само слово «ипотека» хотя и употребляется в сочетании со словом «кредит», но имеет самостоятельное значение.

Термин «ипотека» в переводе с греческого «hypotheke» означает залог, заклад. В узком смысле слова, ипотека рассматривается экономистами как «залог недвижимости с целью получения ссуды, ипотечного кредита» [31, с. 376]; «заклад недвижимого имущества (земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир» [33, с. 291]; «залог недвижимого имущества, главным образом земли и строений, с целью получения ипотечной ссуды» [32, с. 158]. В российском законодательстве под ипотекой понимается залог недвижимого имущества. [6, ст. 1].

В свою очередь, такие авторы, как Г.А. Цылина, И.А. Разумова, Н.Б. Косарева, И.В. Довдиенко, В.З. Черняк рассматривают термин «ипотека» в широком смысле слова, с точки зрения процесса банковского кредитования, как «способ обеспечения обязательств заемщика перед кредитором залогом недвижимого имущества, заключающийся в праве кредитора получить удовлетворение своих денежных требования из стоимости заложенного недвижимого имущества» [23, С. 9].

Стоит отметить, что под «ипотекой» также понимается ценная бумага - закладная - долговой инструмент, удостоверяющий права залогодержателя на недвижимое имущество. [22, С.3]

Таким образом, ипотека представляет собой особый вид обеспечения, а, следовательно, ипотечный кредит - это «экономические отношения, возникающие между заемщиком и кредитором по поводу передачи ссуженной стоимости на условиях платности, возвратности, срочности и обеспеченности залогом недвижимого имущества (ипотекой)» [23, С. 9].

В качестве залога при ипотечном кредитовании, в соответствии с российским законодательством, могут выступать:

1) земельные участки;

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты [6, ст. 5].

Основными особенностями ипотеки от других видов залога являются:

Во-первых, в качестве предмета ипотеки всегда выступает недвижимость.

Во-вторых, предмет ипотеки всегда находится во владении должника. Он же остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества, но лишается права распоряжаться им, по крайней мере, без согласия кредитора, на время залогового периода.

В-третьих, договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальным документом - закладной, которая сопровождается нотариальным удостоверением и государственной регистрацией.

В-четвертых, при значительном превышении стоимости залога над суммой выданного кредита ипотека дает возможность получить дополнительные ссуды под залог того же имущества.

В-пятых, в случае неисполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов. При реализации имущества, заложенного по договору ипотеки, ипотечный кредитор имеет преимущества перед другими кредиторами в размере суммы, указанной в закладной [26, С.15].

Кроме того, при использовании ипотеки:

· обеспечивается дополнительная защита прав залогодержателя через государственную регистрацию залога;

· объект недвижимости сохраняет свои потребительские свойства в течение длительного времени;

· цены на объект недвижимости, как правило, растут опережающими темпами в сравнении с темпами инфляции [29, С.61].

В данной работе ипотечное кредитование будет рассматриваться в аспекте жилищного кредитования (кредитования под залог жилого помещения - жилья).

В зависимости от способа погашения и обслуживания долга выделяют различные виды ипотечных кредитов:



Рис. 1. Виды банковских ипотечных кредитов [24, С.23]

Другие классификации ипотечных кредитов представлены в Приложении 1.

Предполагается рассмотреть наиболее применимые в российской банковской практике, с точки зрения экономистов, виды ипотечных кредитов:

· Ипотечный кредит с постоянными выплатами или постоянный ипотечный кредит (аннуитетный) - это кредит с фиксированной процентной ставкой, по которому предусмотрены равновеликие периодические (как правило, ежемесячные) платежи (аннуитеты).

Периодический платеж включает выплату в счет погашения долга и уплату процентов по кредиту. Величина платежа определяется как сумма, которую необходимо вносить ежемесячно, чтобы полностью погасить кредит в течение срока действия кредитного договора по определенной процентной ставке. Платеж определяется с учетом текущей стоимости денежного потока.

При расчете платежей по ипотечному кредиту учитываются три фактора:

- основная сумма кредита;

- срок погашения кредита;

- процентная ставка.

Аннуитетный ипотечный кредит позволяет равномерно распределить нагрузку по возврату заемных средств на весь срока договора.

· Стандартный кредит от остатка (с фиксированной выплатой основной суммы).

Данный вид ипотечного кредита характеризуется периодическими фиксированными платежами в счет погашения основной суммы долга и выплатами процентов на оставшуюся часть долга [25, с. 33-35].

На наш взгляд, данная схема несколько ограничивает круг потенциальных заемщиков банка, поскольку суммы ипотечных кредитов значительны и в начале срока погашения кредита заемщика ежемесячно перечисляет банку платежи, доля которых в семейном бюджете очень высока.

Другие виды ипотечных кредитов в зависимости от способа погашения и обслуживания долга более подробно рассмотрены в Приложении 2.

На основе рассмотренных особенностей ипотеки можно выделить следующие отличительные характеристики ипотечного кредита от других видов кредитов:

1. кредиты носят целевой характер и предоставляются на цели приобретения или строительства жилья;

2. обеспечением кредита, как правило, является жилье, приобретаемое с помощью кредита, или (в случае строительства индивидуального дома) залог земельного участка.

3. срок погашения кредита (кредитный период) достаточно длителен - как правило, 15 лет и более.

4. обычно в течение кредитного периода заемщик регулярно выплачивает не только проценты, но и часть суммы основного долга, так что к концу кредитного периода основной долг полностью погашается.

5. сумма кредита обычно составляет около 60-70% оценочной стоимости покупаемого жилья, являющегося при этом предметом залога.

6. благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика [23, С.12].

Таким образом, можно сделать вывод, что ипотечный кредит представляет собой целевую денежную ссуду, выдаваемую банком заемщику на приобретение недвижимости на условиях возвратности, платности и срочности с оформлением залога (ипотеки) на приобретаемую недвижимость в пользу банка. Существуют различные классификации ипотечных кредитов, но в наибольшей степени в банковской практике используются аннуитетный и стандартный виды. С одной стороны, это обусловлено наименьшими уровнями рисков в сравнении с другими схемами ипотечного кредитования, а с другой стороны, в рамках российских условий развития ипотечного кредитования, эти схемы являются наиболее эффективными.

1.2 Процесс ипотечного кредитования в банке: основные участники и этапы

Ипотечное кредитование представляет собой «систему отношений, связанных с кредитованием под залог недвижимости (организационно-правовой элемент) и в некоторых случаях оборотом ценных бумаг (финансовый элемент), обеспечивающих привлечение дополнительных средств для финансирования системы в целом». [24, С. 5].

Под организацией процесса кредитования в банке понимаются техника и технология кредитования с целью соблюдения законодательных норм банковской деятельности, снижения кредитного риска и получения достаточной прибыли от совершенной кредитной сделки [28, С.142].

Поскольку большинство авторов (Г.Н. Белоглазова, Л.П. Кроливецкая, О.Г. Семенюта, В.И. Букато, Ю.В. Головин, Ю.И. Львов) не выделяет отдельно понятие процесса кредитования юридических и физических лиц, то можно сделать вывод, что рассмотренное выше определение организации процесса кредитования относится в частности и к понятию ипотечного кредитования.

Процесс ипотечного кредитования представляет собой совокупность определенных этапов и участников.

Основные участники ипотечного кредитования и их функции рассмотрены в Приложении 3.

Модели и формы взаимодействия участников ипотечного кредитования разнообразны. Обеспечение ресурсами долгосрочных кредитов для населения возможно как за счет средств, привлекаемых кредиторами самостоятельно на первичном рынке (одноуровневая система ипотечного кредитования), так и за счет средств, привлекаемых на вторичном рынке через специализированных операторов (двухуровневая система ипотечного кредитования). На первичном рынке ипотечного кредитования взаимодействуют кредиторы и заемщики (выдача и обслуживание ипотечных кредитов), на вторичном - кредиторы и инвесторы, осуществляющие функцию рефинансирования кредитов [29, С.18-19].

В работе предполагается изучение процесса ипотечного кредитования в рамках одноуровневой системы.

Процесс ипотечного кредитования можно разделить на несколько этапов, каждый из которых вносит свой вклад в качественные характеристики кредита и определяет степень его надежности и прибыльности для банка, а также позволяет установить взаимоотношения кредитного отдела с другими структурными подразделениями банка по выдаче ипотечного кредита.

В отношении количества и содержания каждого из этапов процесса ипотечного кредитования в экономической литературе существуют различные точки зрения.

Так, Н.Б. Косарева, Н.С. Пастухова и Н.Н. Рогожина выделяют такие этапы процесса кредитования, как:

1.предварительная квалификация заемщика;

2.сбор и проверка информации о заемщике;

3.заполнение заявления-анкеты на кредит;

4.оценка вероятности погашения ипотечного кредита (андеррайтинг заемщика);

5.заключение кредитной сделки;

6.обслуживание ипотечного кредита [29, С.14-16].

Предполагается, что этап, связанный с процедурой андеррайтинга заемщика, изначально подразумевает составление кредитным инспектором заявления-анкеты на кредит. Ведь именно на основе этого документа, содержащего подтвержденные данные о платежеспособности заемщика, цели кредита, предмете залога, иных активах заемщика, его кредитной истории, семейном положении и другие сведения, кредитором производится оценка основных рисков и параметров кредита. Таким образом, считается целесообразным не выделять этап заполнения заявления-анкеты на кредит в качестве самостоятельного элемента процесса ипотечного кредитования.

По мнению В.И. Букато, Ю.В. Головина, Ю.И. Львова процесс ипотечного кредитования включает следующие этапы:

1. предварительная квалификация заемщика;

2. андеррайтинг заемщика;

3. подбор квартиры, соответствующей финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора;

4. оценка жилья;

5. заключение договора купли-продажи квартиры между заемщиком и продавцом жилья и кредитного договора между заемщиком и кредитором;

6. страхование предмета ипотеки и жизни заемщика;

7. обслуживание кредита [12, С. 23-24].

Если сравнить две приведенные последовательности этапов процесса ипотечного кредитования, то можно заметить, что В.И. Букато, Ю.В. Головин и Ю.И. Львов в отличие от Н.Б. Косаревой, Н.С. Пастуховой и Н.Н. Рогожиной в качестве самостоятельного этапа выделяют страхование предмета ипотеки и жизни заемщика. Это полагается целесообразным, поскольку страхование является важным условием организации кредитного процесса в банке. Тем не мене, стоит отметить, что помимо страхования жизни и предмета залога, комплексное ипотечное страхование предполагает также страхование финансовых рисков и утраты титула собственности заемщиком.

С точки зрения О.Г. Семенюты процесс кредитования банком заемщика можно условно подразделить на несколько этапов:

1. Оценка заемщика, его платежеспособности, обеспечения;

2. Предоставление ипотечного кредита:

2.1. Оформление страховых документов;

2.2. Оформление кредитных и банковских документов;

2.3 Оформление купли-продажи и/или ипотеки квартиры.

3. Обслуживание ипотечного кредита:

3.1. Мониторинг исполнения обязательств заемщика;

3.2. Мониторинг состояния залога;

3.3. Мониторинг финансового состояния заемщика, поручителей [28, С.215].

Данная характеристика процесса кредитования представляется достаточно обобщенной и не в полной мере раскрывающей сущность кредитного процесса.

В курсовой работе под ипотечным кредитным процессом будем понимать последовательность следующих этапов:

1. Предварительная консультация потенциального заемщика обо всех условиях ипотечного кредита;

2. Рассмотрение заявки на получение ипотечного кредита и прилагающегося к ней пакета документов;

3. Анализ вероятности погашения ипотечного кредита (андеррайтинг);

4. Подготовка и заключение кредитного договора и обеспечительных обязательств (договора поручительства, договора залога и др.), выдача кредитной суммы;

5. Заключение договоров страхования предмета ипотеки, жизни заемщика, прав собственности на приобретаемое жилье;

6. Регистрация прав собственности на приобретенную недвижимость.

7. Сопровождение кредита (контроль за выполнением условий договора и погашением кредита).

Схема процесса ипотечного кредитования представлена в Приложении 4.

Таким образом, организация процесса ипотечного кредитования - достаточно длительный, трудоемкий и ответственный процесс, требующий тщательной проработки принимаемых решений. Деление его на этапы позволяет максимально унифицировать и специализировать работу сотрудников банка на различных стадиях процесса кредитования, повысить эффективность деятельности банка в целом.

На основе рассмотренных особенностей ипотечного кредитования можно сделать вывод о том, что ипотечный кредит представляет собой разновидность банковского кредита, обладает всеми основными его свойствами и характеристиками (платность, срочность, возвратность) и отличается рядом особенностей, связанных с обеспечением залогом недвижимого имущества (ипотекой), долгосрочным кредитным периодом, целевым характером кредита, дополнительной защиты прав залогодержателя посредством государственной регистрации залога и его способностью сохранять в течение длительного срока потребительские свойства предмета ипотеки. Соответственно процесс ипотечного кредитования помимо стандартных этапов, характерных для всех видов банковского кредитования, включает стадии, обусловленные особенностями ипотечного кредита, в частности, - заключение договоров страхования предмета ипотеки, жизни заемщика, прав собственности на приобретаемое жилье; регистрация прав собственности и предмета ипотеки.

1.3 Понятие информационного обеспечения ипотечного кредитования

Одним из условий эффективной организации ипотечного кредитования является оптимизация и совершенствования его информационного обеспечения.

Под информационным обеспечением в экономике, в узком смысле, понимают информацию, содержащуюся в базах данных информационных систем, необходимую для управления экономическими процессами; в широком смысле, совокупность мероприятий по созданию информационных условий функционирования систем управления, обеспечению ее необходимой информацией, средствами поиска, накопления, хранения, обработки, передачи информации, организации банков данных [17, С.11].

Таким образом, можно сделать вывод, что в широком смысле понятие «информационное обеспечение» отражает содержание термина «информационная система», представляющего собой связанный набор аппаратных и программных средств, информационных ресурсов, а также управленческого сервиса, осуществляющих информационные процессы для обеспечения подготовки и принятия решений [38, С.18].

Основу информационной системы (информационного обеспечения в широком смысле слова) составляют следующие элементы:

· информационное обеспечение (в узком смысле слова);

· программное обеспечение (различные программные средства);

· техническое обеспечение (средства вычислительной техники, средства коммуникации и т.д.);

· методико-организационное обеспечение (совокупность методов, средств и специальных документов, устанавливающих порядок совместной работы технических средств и обслуживающего персонала, а также взаимодействие персонала между собой в процессе работы с системой) [17, С.15-18].

В рамках данной работы предполагается изучение информационного обеспечения с точки зрения методико-организационного и информационного обеспечения (в узком смысле слова).

Основная цель разработки и применения информационных систем заключается в создании современной информационной инфраструктуры для управления организацией.

Основные задачи информационных систем:

· на стратегическом уровне - обеспечение высшего руководства информацией о долгосрочных тенденциях в развитии бизнеса, лучших технологиях, продуктах, методах управления и способах изменения бизнеса для выработки долгосрочной стратегии компании, обеспечивающей ее конкурентное преимущество;

· на тактическом уровне - максимально быстрое и качественное обеспечение специалистов среднего и высшего звена оперативной и аналитической информацией, способствующей подготовке и принятию наилучших решений;

· на оперативном уровне - качественное и быстрое выполнение рутинных, часто повторяющихся операций, связанных с обеспечением информационных процессов, прежде всего по вводу и обработке первичной информации и представлению необходимых документов [38, С.18-19].

Следует отметить, что значительная часть информации, используемой в управленческой деятельности, существует в форме документов. Документационное обеспечение управленческой деятельности играет важнейшую роль в современных процессах управления, так как подавляющее число управленческих решений в настоящее время в обязательном порядке фиксируются на бумаге. Этим объясняется приоритет изучения в данной работе особенностей организации информационного обеспечения с точки зрения его документационной составляющей.

При изучении информационного обеспечения необходимо различать такие понятия, как «данные», «информация» и «знания». Данные - это фиксированные сведения о событиях и явлениях. Информация - это обработанные данные, представленные в виде, пригодном для принятия решений получателем. Информация появляется при необходимости решить конкретную задачу или ответить на запрос на основании имеющихся данных. В свою очередь, знания - это обработанная информация, использованная и используемая для принятия решения и решения задач, а также сведения о способах обработки информации для приведения ее к виду, пригодному для принятия решений [38, С.15].

Взаимосвязь данных, информации и знаний представлена на схеме:

Рис. 2. Взаимосвязь данных, информации и знаний [18, С.50]

Имеющиеся данные для решения поставленной задачи обрабатываются (фильтруются, форматируются и т.д.) на основе уже имеющихся знаний об обработке данных. Обработанные данные уже в качестве информации с помощью знаний анализируются. По результатам анализа предлагаются различные варианты решения. Результат реализации решения пополняет знания.

Выделяют различные виды информации в зависимости от формы существования:

1. По степени возможности представления в виде упорядоченной последовательности:

- структурированная (таблицы, графики и т.д.);

- неструктурированная (изображения и т.д.).

2. По степени формализации:

- формальная (документы, регламентирующие принятие решения, методы и методики подготовки и принятия решения, стандарты и нормативы)

- неформальная (знания и опыт квалифицированных специалистов, их интуиция, умение работать, корпоративная культура) [18, С.49].

В рамках данной работы предполагается изучение структурированной и формальной информации, необходимой для принятия решений в экономической сфере.

Экономическая информация представляет собой сведения, уменьшающие неопределенность, недостаток знаний, отображающие факты деятельности с помощью системы количественных и качественных показателей [14, С 25].

В экономической литературе выделяют различные виды экономической информации, точки, зрения авторов сгруппированы в таблице 1:

Таблица 1 Классификации экономической информации [17, 29, 34, 38]

Признак классификации	Виды экономической информации
1. По месту возникновения	- Входная (поступающая в организацию или ее подразделения); - Выходная (поступающая из организации в другую организацию); - Внутренняя (возникает внутри организации); - Внешняя (возникает за пределами организации).
2. По стабильности	- Переменная (отражает фактические количественные и качественные характеристики деятельности организации); - Постоянная (неизменная и многократно используемая в течение длительного периода времени), в том числе: Справочная; Нормативная; Плановая.
3. По стадии обработки	- Первичная (возникает непосредственно в процессе деятельности объекта и регистрируется на начальной стадии); - Вторичная (получается в результате обработки первичной информации, может быть промежуточной и результативной); - Промежуточная (используется в качестве исходных данных для последующих расчетов); - Результативная (получается в процессе обработки первичной и промежуточной информации и используется для выработки управленческих решений).
4. По функции управления	- Плановая (информация о параметрах объекта управления на будущий период. На эту информацию идет ориентация деятельности всей организации); - Нормативно-справочная (содержит нормативные и справочные данные, например: оклад служащего, адрес клиента, контрагента); - Учетная (характеризует деятельность организации за определенный прошедший период времени: бухгалтерская, статистическая и информация оперативного учета); - Оперативная (используемая в оперативном управлении и характеризующая деятельность в текущий период времени)

Существуют следующие пользователи экономической информации:

1. Внутренние пользователи (собственники и учредители организации, административно-управленческий персонал, наемные работники);

2. Внешние (сторонние) пользователи с прямым финансовым интересом (клиенты, контрагенты);

3. Внешние (сторонние) пользователи с косвенным финансовым интересом (ЦБ РФ, налоговая инспекция, внебюджетные фонды и т.д.);

4. Внешние (сторонние) пользователи без финансового интереса (общественные и профессиональные союзы, ассоциации, объединения).

Стоит отметить, что все источники информации должны удовлетворять следующим требованиям:

1. Единообразие показателей из разных источников;

2. Своевременность выполнения учетных операций;

3. Полнота и точность;

4. Документальность.

В основе организации информационного обеспечения лежат следующие принципы:

· Объективность информации;

· Достоверность;

· Оперативность;

· Единство;

· Контроль;

· Рациональность (единство ввода, многократность использования; рациональность хранения информации).

Условиями реализации данных принципов являются:

1. Рационализация документооборота;

2. Единая система хранения и поиска информации;

3. Стандартизированные формы представления данных [17, С.25-29].

Однако, большинство экономистов (И.А. Бланк, В.В. Ковалев, Вит. В.Ковалев, Г.Н. Савицкая) не выделяют отдельно понятие информационного обеспечения ипотечного кредитования, а рассматривают более широкое определение - информационного обеспечения финансовой деятельности, под которым понимают «функциональный комплекс, обеспечивающий процесс непрерывного целенаправленного подбора соответствующих нормативных показателей, необходимых для осуществления анализа, планирования и подготовки эффективных оперативных управленческих решений по всем аспектам финансовой деятельности предприятия» [36, С.24].

Представляется, что данное определение вполне применимо к ипотечному кредитованию при условии уточнения его содержания с учетом специфики банковской деятельности.

Поскольку основу информационного обеспечения, в том числе финансовой деятельности, составляет информация, необходимо рассмотреть различные точки зрения относительно ее состава.

Так, одни авторы (Г.Н. Лифиренко) в составе информационного обеспечения выделяют такие блоки информации, как:

1. нормативная и инструктивная;

2. планово-прогнозная;

3. отчетная;

4. справочно-аналитическая [35, С.32].

Другие (И.А. Бланк, В.В. Ковалев, Вит. В.Ковалев, Савицкая Г.Н.) рассматривают информационное обеспечение как совокупность двух групп показателей, формируемых за счет внешних (находящихся вне предприятия) и внутренних источников информации. В разрезе каждой из этих групп источников вся совокупность показателей предварительно классифицируется:

1. Показатели, формируемые из внешних источников информации:

1.1. Показатели, характеризующие общеэкономическое развитие страны:

- Показатели макроэкономического развития;

- Показатели отраслевого развития

1.2. Показатели, характеризующие конъюнктуру финансового рынка:

- Показатели конъюнктуры отдельных сегментов фондового рынка;

- Показатели конъюнктуры отдельных сегментов кредитного рынка;

- Показатели конъюнктуры отдельных сегментов валютного рынка

1.3. Показатели, характеризующую деятельность контрагентов и конкурентов.

1.4. Нормативно-регулирующие показатели

2. Показатели, формируемые из внутренних источников информации:

2.1. Показатели финансовой отчетности предприятия;

2.2. Показатели управленческого учета предприятия;

2.3. Нормативно-плановые показатели, связанные с финансовым развитием предприятия [34, С.25, 29].

Предполагается, что последняя точка зрения относительно содержания информационного обеспечения является более структурированной и полной, позволяющей более эффективно организовывать финансовую деятельность, процесс ипотечного кредитования в банках в частности, путем целенаправленного воздействия на определенные группы показателей.

В целях определения содержания информационного обеспечения с точки зрения ипотечного кредитования, необходимо выделить основные элементы, определяющие специфику его организации.

Наиболее полная совокупность взаимосвязанных элементов ипотечного кредитования, с точки зрения организационной составляющей, представлена И.В. Довдиенко, В.З. Черняк [22, С. 137-138]:

Рис. 3. Схема элементов ипотечного кредитования

Таким образом, можно предложить следующее содержание информационного обеспечения ипотечного кредитования с точки зрения источника получения информации

1. Показатели, формируемые из внешних источников информации:

1.1. Показатели, характеризующие общеэкономическое развитие страны (совокупность информативных показателей, служащих основой проведения анализа и прогнозирования условий внешней среды функционирования банка при принятии стратегических решений):

- Показатели макроэкономического развития (индекс инфляции, ставка рефинансирования ЦБ РФ, денежные доходы населения, вклады населения в банках, курсы валют);

- Показатели отраслевого развития (объем выданных ипотечных кредитов, процентные ставки по ипотечным кредитам, объем просроченной задолженности, цены на недвижимость).

1.2. Показатели, характеризующую деятельность контрагентов и конкурентов:

- банков,

- страховых компаний,

- оценочных компаний,

- строительных компаний,

- риэлтэрских организаций,

- кредитных бюро,

- заемщиков.

1.4. Нормативно-правовые показатели (на основе нормативно-правовых актов, принимаемых различными органами государственной власти).

2. Показатели, формируемые из внутренних источников информации:

2.1. Показатели кредитного мониторинга заемщиков (кредитная история заемщиков, наличие просроченной задолженности, размер досрочных платежей, объем выданных кредитов);

2.2. Нормативно-регулирующие показатели (на основе внутренних положений, инструкций, рекомендаций).

Стоит отметить, что информационное обеспечение может рассматриваться не только как комплекс показателей, но и как совокупность документов, обеспечивающих и регламентирующих деятельность каждого из этапов процесса ипотечного кредитования. [22, С. 137-138].

В этом случае, содержание информационного обеспечения ипотечного кредитования можно представить следующим образом (Таблица 2):

Таблица 2 Содержание информационного обеспечения ипотечного кредитования

Этап процесса ипотечного кредитования	Информационное обеспечение с точки зрения источника поступления
	Внешнее	Внутреннее
1. Предварительная консультация клиента	- Федеральный закон «Об ипотеке»; - Гражданский кодекс Российской Федерации; - Письмо ЦБ "Об определении эффективной процентной ставки по ссудам, предоставленным физическим лицам"	- Положение о кредитовании; - Программы ипотечного кредитования
2. Рассмотрение заявки на получение кредита и прилагающегося к ней пакета документов	- Федеральный закон «Об ипотеке»; - Федеральный закон « О кредитных историях»; - Указание ЦБ "О порядке направления запросов и получения информации из Центрального каталога кредитных историй субъектом кредитной истории и пользователем кредитной истории посредством обращения в бюро кредитных историй"; - Пакет документов, предоставленных клиентом (паспорт, справка о доходах, трудовая книжка и т.д.)	- Положение о кредитовании; - Заключение службы безопасности о результатах проверки документов клиента; - Заявление заемщика на получение кредита; - Анкета Заемщика; - Анкета Поручителя
Этап процесса ипотечного кредитования	Информационное обеспечение с точки зрения источника поступления
	Внешнее	Внутреннее
3. Андеррайтинг	- Федеральный закон «Об ипотеке»; - Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты»; - Кредитные договоры и график платежей по ссудам, полученным клиентом в другом банке (при наличии); - Отчет оценочной компании о стоимости квартиры (на вторичном рынке жилья); - Кредитная история Заемщика	- Положение о кредитовании; - Заключение о результатах андеррайтинга клиента; - Методика проведения андеррайтинга заемщиков
4. Подготовка и заключение кредитного договора и обеспечительных обязательств, выдача кредитной суммы	- Федеральный закон «Об ипотеке»; - Договор купли-продажи квартиры (в случае кредитования под залог имеющегося жилья); - Договор о долевом участии в инвестировании строительства; - Договор уступки прав требования (в случае кредитования на приобретение квартиры на первичном рынке жилья)	- Положение о кредитовании; - Кредитный договор; - Договор поручительства; - Договор залога
5. Заключение договоров страхования	- Федеральный закон «Об ипотеке»; - Федеральный закон «Об организации страхового дела в РФ»	- Положение о кредитовании; - Договор страхования; - Кредитный договор
6. Регистрация прав собственности на приобретенную недвижимость	- Федеральный закон «Об ипотеке»; - Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; - Свидетельство о гос. регистрации права собственности	- Положение о кредитовании
7. Сопровождение кредита	- Федеральный закон «Об ипотеке»; - Документы, подтверждающие доходы Заемщика; - Квитанции об оплате страховых премий	- Положение о кредитовании; - График платежей

Таким образом, можно сделать вывод, что информационное обеспечение ипотечного кредитования в узком смысле представляет собой совокупность документов, содержащих экономическую информацию, поступающую в банк из внутренних и внешних источников, необходимую для принятия решений на каждом этапе ипотечного кредитования.

В широком смысле, под информационным обеспечением ипотечного кредитования следует понимать систему формирования, обработки и представления потоков экономической информации в целях подготовки и обоснования оперативных, тактических и стратегических управленческих решений в процессе ипотечного кредитования.

Значительная часть информации, используемой в процессе ипотечного кредитования, фиксируется в форме документов. Рационализация и стандартизация документационного обеспечения; своевременность, полнота и точность фиксирования данных в документах; разработка единых систем хранения и поиска информации, а также внедрение автоматизированных информационных технологий позволяют создать эффективное информационное обеспечение процесса ипотечного кредитования.

Глава 2. Организация ипотечного кредитования в филиале «Газпромбанк» (ОАО) в г. Омске

ипотечный кредит заемщик банк

2.1 Общая характеристика деятельности филиала «Газпромбанк» (ОАО) в г. Омске как субъекта ипотечного кредитования

Коммерческий банк газовой промышленности «Газпромбанк» (Общество с ограниченной ответственностью) был создан 31 июля 1990 года. Основной целью создания Банка было повышение качества и эффективности финансового обслуживания предприятий газовой отрасли, в частности, ОАО "Газпром". В ноябре 2001 года Газпромбанк был преобразован в закрытое акционерное общество. Затем 26 июня 2007 г. АБ «Газпромбанк» (ЗАО) был преобразован в ОАО «Газпромбанк».

Определяющим фактором стратегического развития Банка является создание филиальной сети в регионах России, где осуществляется добыча, переработка, транспортировка и потребление газа. В настоящий момент инфраструктура Банка представлена 36 филиалами с 124 дополнительными офисами, 11 кредитно-кассовыми офисами и 12 операционными кассами вне кассового узла, 1 представительством Газпромбанка в г. Казани и 1 зарубежным представительством в г. Пекине (КНР).

В г. Омске филиал Газпромбанка был открыт 23 сентября 2002 г.

Филиал «Газпромбанк» (Открытое акционерное общество) в г. Омске осуществляет следующие виды деятельности:

· кредитно-инвестиционная деятельность;

· операции с ценными бумагами;

· депозитарная деятельность;

· обеспечение безналичных расчетов на основе банковских карт.

В соответствии с ФЗ № 359-1 «О банках и банковской деятельности», лицензией ЦБ РФ на осуществление банковских операций, Уставом «Газпромбанк» (Открытое акционерное общество) осуществляет деятельность по следующим операциям:

1. Привлечение денежных средств физических и юридических лиц во вклады (до востребования и на определенный срок);

2. Размещение привлеченных средств от своего имени и за свой счет;

3. Открытие и ведение банковских счетов физических и юридических лиц;

4. Осуществление расчетов по поручению физических и юридических лиц, в том числе банков-корреспондентов, по их банковским счетам;

5. Инкассация денежных средств, векселей, платежных и расчетных документов и кассовое обслуживание физических и юридических лиц;

6. Купля-продажа иностранной валюты в наличной и безналичной формах;

7. Привлечение во вклады и размещение драгоценных металлов;

8. Выдача банковских гарантий;

9. Осуществление переводов денежных средств по поручению физических лиц без открытия банковских счетов (за исключением почтовых переводов).

Газпромбанк входит в систему международных расчетов SWIFT и Reuters Dealing, имеет статус члена международных платежных систем VISA и MasterCard. Кроме того, Банк осуществляет выпуск и обслуживание всех типов платежных карт - от Visa Electron и Maestro до элитных карт категории Platinum.

Организационная структура филиала «Газпромбанк» (ОАО) в г.Омске представлена в Приложении 5.

Таким образом, Газпромбанк (Открытое акционерное общество) является одним из крупнейших российских банков с широкой филиальной сетью по всей стране. Омский филиал Газпромбанка, так же, как и головной офис, предоставляет широкий спектр банковских, финансовых, инвестиционных продуктов и услуг корпоративным и частным клиентам, финансовым институтам, институциональным и частным инвесторам.

По основным финансовым показателям Газпромбанк с 2003 года входит в тройку крупнейших российских банков (источники - ИЦ "Рейтинг", "Интерфакс", "Мобиле", "Эксперт"). По данным информационного агентства РБК-Рейтинг, Газпромбанк занимает 8-е место по объему выданных ипотечных кредитов в 2007 году (Приложение 6).

На основе анализа кредитного портфеля омского филиала «Газпромбанк» (Таблица 3) можно сделать вывод о том, что в настоящее время ипотечное кредитование является приоритетным направлением деятельности филиала. Так, объем выданных кредитов в 2007 г. вырос на 174,01% по сравнению с 2006 годом и по состоянию на 01.01.2008 составил 509 622,21 тыс. руб. или 64,05% от общего объема кредитного портфеля.

Таблица 3 Кредитный портфель филиала «Газпромбанк» (Открытое акционерное общество) в г. Омске в 2006-2008 гг.

Срочная задолженность	Объем, тыс. руб. 10.01.2006	Удельный вес, % на 10.01.06	Объем, тыс. руб. 07.01.2007	Удельный вес, % на 07.01.07	темп роста, %	Объем, тыс. руб. 01.01.2008	Удельный вес, %	темп роста, %
на балансе ГО	721 630,82	57,62	217 985,25	35,53	-69,79	280 249,86	26,05	28,56
в т.ч. предприниматели	97 000,00	13,44	0,00	0,00	-100,00	0,00	0,00	-
в т.ч. Юридические лица	55 491,91	7,69	0,00	0,00	-100,00	0,00	0,00	-
в т.ч. Филические лица	69 138,91	9,58	217 985,25	100,00	215,29	280 249,86	100,00	28,56
на балансе филиала	530 808,14	42,38	395 577,70	64,47	-25,48	795 674,18	73,95	101,14
Срочная задолженность	Объем, тыс. руб. 10.01.2006	Удельный вес, % на 10.01.06	Объем, тыс. руб. 07.01.2007	Удельный вес, % на 07.01.07	темп роста, %	Объем, тыс. руб. 01.01.2008	Удельный вес, %	темп роста, %
в т.ч. предприниматели	34 285,00	6,46	0,00	0,00	-100,00	0,00	0,00	-
в т.ч. Юридические лица	408 536,75	76,97	0,00	0,00	-100,00	0,00	0,00	-
в т.ч. Филические лица	28 526,60	5,37	53 347,98	13,49	87,01	49 590,75	6,23	-7,04
в т.ч. По программе авто	34 337,15	6,47	115 875,92	29,29	237,47	167 460,84	21,05	44,52
в т.ч. По программе АИЖК	9 283,47	1,75	8 306,79	2,10	-10,52	6 441,32	0,81	-22,46
в т.ч. По овердрафтам физ. лиц	4,12	0,00	492,48	0,12	11 865,99	772,97	0,10	56,96
в т.ч. По ипотечным кредитам	12 519,47	2,36	185 989,35	47,02	1 385,60	509 622,21	64,05	174,01
в т.ч. По кредитам сотрудников предприятий на РКО	3 315,59	0,62	31 565,19	7,98	852,02	61 786,10	7,77	95,74
Итого	1 252 438,95	-	613 562,95	-	-51,01	1 075 924,04	-	75,36

В 2008 году тенденция преобладания ипотечных кредитов в общем объеме кредитного портфеля Банка продолжается. По состоянию на 02.03.2008 объем выданных ипотечных ссуд вырос на 5,24% по сравнению с предыдущим месяцем и составил 543 094,12 тыс. руб. (Таблица 4).

Таблица 4 Кредитный портфель филиала «Газпромбанк» (Открытое акционерное общество) в г. Омске в январе-марте 2008 г.г.

Срочная задолженность	Объем, тыс. руб. 01.01.2008	Удельный вес, %	Объем, тыс. руб. 03.02.2008	Удельный вес, %	темп роста, %	Объем, тыс. руб. 02.03.2008	Удельный вес, %	темп роста, %
на балансе ГО	280 249,86	26,05	281 109,24	26,00	0,31	282 834,83	25,23	0,61
в т.ч. предприниматели	0,00	0,00	0,00	0,00	-	0,00	0,00	-
в т.ч. Юридические лица	0,00	0,00	0,00	0,00	-	0,00	0,00	-
в т.ч. Филические лица	280 249,86	100,00	281 109,24	100,00	0,31	282 834,83	100,00	0,61
на балансе филиала	795 674,18	73,95	800 267,05	74,00	0,58	838 253,15	74,77	4,75
в т.ч. предприниматели	0,00	0,00	0,00	0,00	-	0,00	0,00	-
в т.ч. Юридические лица	0,00	0,00	0,00	0,00	-	0,00	0,00	-
в т.ч. Филические лица	49 590,75	6,23	47 663,38	5,96	-3,89	46 541,05	5,55	-2,35
в т.ч. По программе авто	167 460,84	21,05	166 155,94	20,76	-0,78	173 898,61	20,75	4,66
в т.ч. По программе АИЖК	6 441,32	0,81	5 952,96	0,74	-7,58	5 678,32	0,68	-4,61
в т.ч. По овердрафтам физ. лиц	772,97	0,10	848,64	0,11	9,79	629,58	0,08	-25,81
в т.ч. По ипотечным кредитам	509 622,21	64,05	516 056,72	64,49	1,26	543 094,12	64,79	5,24
в т.ч. По кредитам сотрудников предприятий на РКО	61 786,10	7,77	63 589,41	7,95	2,92	68 411,48	8,16	7,58
Итого	1 075 924,04	-	1 081 376,29	-	0,51	1 121 087,99	-	3,67

Кредиты под залог недвижимости в Омске и Омской области представляет более тридцати банков, которые предлагают заемщикам около 250 ипотечных программ для приобретения жилья в кредит как на первичном, так и на вторичном рынках недвижимости.

Ставки по ипотеке в Омске и Омской области находятся в диапазоне 10.00 - 17.00 % годовых по рублевым кредитам и 6.00 - 16.99 % годовых по валютным кредитам. Минимальный первоначальный взнос по ипотеке в Омске составляет 0 %. Срок ипотечного кредитования в Омске может достигать 50 лет.

На основе анализа ипотечных программ 16 омских банков (Приложение 7, 8), можно сделать следующие выводы:

1. Единовременные комиссии Газпромбанка, связанные с оформлением ипотечного кредита, являются одними из минимальных и составляют около 3950 рублей. Это обусловлено отсутствием у банка комиссий, связанных с выдачей кредитной суммы, открытием и ведением ссудного счета. При этом, минимальная эффективная процентная ставка составляет порядка 13, 81%, что всего на 2,06% выше декламируемой минимальной годовой процентной ставки. Кроме того, несмотря на то, что ставки по ипотечным кредитам в Газпромбанке в среднем на 1% выше, чем в большинстве омских банков, многочисленные дополнительные комиссии банков-конкурентов увеличивают их эффективные процентные ставки по сравнению с Газпромбанк на 1-2%.

2. Одними из особенностей ипотечных программ Газпромбанк, снижающих его конкурентные преимущества, являются требования о необходимости дополнительного обеспечения кредита в виде поручительства третьих лиц, а также о возможности привлечения в качестве созаемщика по кредиту только супруг(а).

3. Дополнительным негативным фактором, уменьшающим доступность ипотечных кредитов Газпромбанк для физических лиц, являются жесткие требования к возрасту Заемщика (от 25 до 59 лет).

Предполагается, что наличие таких жестких требований позволяет Банку ограничить себя от неплатежеспособных заемщиков, снизить риски невозвратности ипотечных кредитов без использования дополнительных комиссий за оформление кредита.

Стоит отметить также, что еще одним конкурентным преимуществом Газпромбанк является кредитование на приобретение квартир в строящихся жилых домах. Этот вид кредитования связан с финансовыми рисками на стадии строительства и сдачи в эксплуатацию дома, и поэтому не все омские банки работают по таким программам.

Помимо ипотечного кредитования под залог приобретаемой недвижимости на первичном рынке жилья, Газпромбанк также предлагает своим клиентам следующие ипотечные программы:

· на приобретение квартир на вторичном рынке;