Ипотечное жилищное кредитование

Размещено на http://www.allbest.ru

Введение

Актуальность данной работы состоит в том, что одной из важнейших стратегических государственных задач в России является решение жилищной проблемы. Более 60% граждан страны нуждаются в улучшении жилищных условий. Основным финансовым механизмом ее решения в странах с развитой экономикой является система ипотечного жилищного кредитования - один из надёжных и проверенных на практике способов решения острой социальной проблемы - обеспечение граждан жильем в соответствии с их потребностями и возможностями. Именно она позволяет гармонично сочетать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и других кредиторов - в эффективной работе, строительного комплекса - в ритмичной загрузке производства, и самое важное, государства, заинтересованного в экономическом росте.

Основной целью работы стало исследование теоретических и практических вопросов формирования отечественной системы ипотечного жилищного кредитования и разработка на этой основе практических рекомендаций по ускорению развития жилищной ипотеки в России.

Задачами являются:

уточнить теоретические представления о жилищной ипотеке в аспекте системной характеристики;

охарактеризовать современное состояние и оценить уровень развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации;

определить действующие программы ипотечного кредитования в Сбербанке России;

разработать предложения по совершенствованию системы ипотечного жилищного кредитования.

Предметом исследования в работе стала совокупность организационно-экономических отношений в области формирования системы ипотечного жилищного кредитования в рыночных условиях.

Объектом исследования выступила действующая практика ипотечного жилищного кредитования в Сбербанке России.

Основные методы, которые использовались в работе:

метод наблюдения;

статистический метод;

метод анализа и синтеза;

функциональный метод.

Глава 1. Теоретико-правовые основы ипотечного кредитования

1.1 Понятие и экономическое содержание ипотечного кредитования

В отечественной экономической литературе исследования проблем ипотеки и ипотечного кредитования стали появляться лишь в конце 90-х гг. ХХ в., связано это, прежде всего, с отсутствием института ипотеки в советский период истории нашей страны. Следует отметить, что во многих из существующих работ в данном направлении зачастую понятия «ипотека» и «ипотечный кредит» отождествляются.

Российская банковская энциклопедия поясняет, что ипотека - это «форма залога товаров, при котором заемщик сохраняет за собой владение и право собственности на закладываемый объект Российская банковская энциклопедия. - М.: Энциклопедическая Творческая Ассоциация, 1995. - С. 177.», например, вообще не привязывает ипотеку к понятию недвижимого имущества.

Согласно Федеральному закону от 16.07.1998 №102-ФЗ (ред. 07.05.2013) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека - это «залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир, дачи, садовых домов и другого недвижимого имущества ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 №102-ФЗ (ред. 07.05.2013).». Сообразно с этим ипотека является одним из подвидов залога, который имеет ряд особенностей: недвижимость обладает значительной ценой и ее залог представляет собой реальный, стабильный актив. Залог предполагает наличие у должника имущество, на которое может быть наложено взыскание, однако имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

Таким образом, ипотечный кредит - это кредит, обязательство, возвращение которого обеспечено залогом недвижимого имуществом (ипотекой). Следовательно, кредит на приобретение, строительство, реконструкцию жилой недвижимости под залог готовой, строящейся жилой недвижимости или имущественных прав на нее является отдельным видом ипотечного кредита.

Предметом ипотеки могут быть объекты недвижимости, права на которые зарегистрированы в установленном порядке.

По типу кредитора ипотечный жилищный кредит относится к банковскому кредиту, так как выдается банками либо другими кредитно-финансовыми организациями или региональными ипотечными операторами. Главным признаком потребительского кредита является целевая форма кредитования физических лиц, поэтому ипотечный жилищный кредит может быть потребительским.

Главными особенностями ипотечного жилищного кредита являются: способ обеспечения его возвратности:

Залог жилой недвижимости;

Длительность срока предоставления кредита до 30 лет;

Целевой характер.

При этом основным обеспечением возвратности кредитных средств служит залог приобретаемого имущества. Нецелевое использование заемных средств, а также непредставление кредитору возможности осуществлять контроль за использованием средств по назначению дают последнему право требовать досрочного возврата кредита и процентов.

Договор об ипотеке заключается по общим правилам ГК РФ, а также в соответствии с положениями настоящего Федерального закона Ст.8 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».. В договоре об ипотеке должны содержаться понятия: сведения, предмет ипотеки, его оценка, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, местонахождения, и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право. Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре так, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством РФ по соглашению между залогодателем и залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований ст.67 Закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.

Если права залогодержателя удостоверяются закладной, это обязательство в обязательном порядке указывают в договоре ипотеки. Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен, зарегистрирован в поземельной книге по месту нахождения предприятия, строения, здания или другого объекта. Договор, в котором отсутствуют обязательные данные, не подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации в качестве договора об ипотеке.

Таким образом, ипотечный жилищный кредит - это выдаваемый банком или иным специальным кредитором гражданам кредит инвестиционного характера на цели приобретения, строительства, реконструкции жилой недвижимости, обеспеченный залогом готовой, строящейся жилой недвижимости или имущественных прав на нее. Следовательно, ипотечный жилищное кредитование - это целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу выдачи, продажи, и обслуживания кредитов.

Следует отметить, что кредитные учреждения для расширения масштабов применения и снижения процентов невозврата по ипотечным жилищным кредитам используют различные режимы их погашения. Наиболее распространены следующие виды кредитования Макаренков Н.М. Становление и развитие систем ипотечного жилищного кредитования в регионе: Дис., канд. экон. наук - М., 2006. - С. 18.:

Стандартный ипотечный кредит с фиксированной процентной ставкой (аннуитетный) предусматривает ежемесячные платежи, включающие полный платеж по процентам, начисляемым на остаток основного долга, а также часть самого кредита, рассчитываемого на весть кредитный период;

Пружинный кредит предполагает осуществление равновеликих периодических платежей в части погашения основной суммы, а также процентных выплат, однако проценты рассчитываются от остаточной суммы основного долга, которая постоянно уменьшается;

При ролл-оверном кредите срок разбивается на временные отрезки (3 или 6 месяцев) и для каждого из них с учетом конъюнктуры рынка устанавливается своя процентная ставка;

«Шаровая» ипотека предусматривает периодические выплаты только процентов. В течение нескольких первых месяцев или лет, основная сумма долга не погашается или погашается только малая ее часть. Затем наступает срок выплаты всего остатка;

Ипотечный кредит с ростом платежей предполагает минимальный первый взнос. Постепенно взносы увеличиваются, и на определенном этапе осуществляется переход на равномерные платежи по схеме аннуитета.

Ипотечное жилищное кредитование в своем содержании имеет две основы: правовую и экономическую.

В правовом отношении ипотека представляет инструмент залога недвижимого имущества в целях получения кредита на приобретение объекта недвижимости, когда имущество остается у должника. Так, основной ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» вводит понятие закладной, в которой подробно описываются основные права и обязанности сторон по договору ипотеки.

Экономическое содержание ипотечного жилищного кредитования раскрывается в отношениях как главных участников ипотеки - кредитора и заемщика, так и вторичных участников - строительных организаций, страховых компаний, риэлторов и др. Эти отношения возникают на ипотечном рынке.

Действующие нормативно-правовые акты РФ позволяют участникам ипотечных отношений четко в них ориентироваться. Правовая основа ипотечного кредитования определяет состав участников и правила взаимоотношений между ними.

Рассмотрим подробно основных участников (субъектов) ипотечного кредитования, которые представлены в таблице 1 Валиев Ш.З., Чинаев Т.В. Ипотечное кредитование в региональной экономической системе - Уфа: ДизайнПолиграфСервис, 2008. - С. 132..

Таблица 1. Субъекты ипотечного кредитования, их цели и назначение

Субъекты	Цели	Назначение
Государство	Обеспечение населения жильем	Создание благоприятных условий для развития ипотеки
Заемщики - пользователи кредитов, направленных на приобретение жилья	Улучшение жилищных условий с помощью кредита	Создание спроса на ипотечные кредиты
Кредиторы - банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты	Максимизация прибыли	Предоставление ипотечного кредита
Инвесторы - юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка	Максимизация прибыли при вложении средств в закладные бумаги кредиторов и операторов вторичного рынка	Приобретение ценных бумаг кредиторов и операторов вторичного рынка

Помимо основных участников ипотечного кредитования, указанных в таблице, к ним относятся страховые компании, оценщики, риелторские фирмы и организации, осуществляющие рефинансирование кредитов.

Основными функциями кредиторов являются:

представление кредита на основе проверки платежеспособности и кредитоспособности заемщика, исходя из условий и требований кредитования;

оформление кредитного и других требуемых договоров;

обслуживание предоставленных кредитов.

Отношения, возникающие между субъектами ипотечного кредитования, являются его экономической основой.

В экономическом отношении ипотека представляет собой рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) нецелесообразны, позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации любых проектов.

Рынок ипотечного кредитования - это рынок ипотечных кредитов, предоставляемых банкам и другими учреждениями домашним хозяйствам с целью приобретения жилья под залог этого (или иного) жилья, и финансовых активов, размещенных на рынке с целью приобретения ресурсов в ипотечное кредитование.

Рынок ипотечного кредитования подразделяется на первичный (предоставление кредитов под залог недвижимости) и вторичный (рефинансирование выданных кредитов, т.е. привлечение свободных денежных средств с рынков долгосрочного ссудного капитала). Таким образом, данный рынок формируется ипотечным сегментом фондового рынка и сегментом рынка банковских услуг по предложению и обслуживанию ипотечных жилищных кредитов. В этом также заключается его определенная экономическая сущность.

Этапы ипотечного кредитования:

предварительная квалификация клиента (визуальная оценка клиента, пояснение условий кредитования клиенту);

сбор и обработка информации о потенциальном заемщике (различные запросы: например, по месту работы, в налоговую инспекцию);

оценка вероятности погашения кредита и оценка рисков банка;

принятие решения по кредиту;

заключение кредитной сделки;

обслуживание кредита.

Кредитор уступает принадлежащий ему денежный капитал заемщику на определенный период времени на условиях возвратности, срочности и платности. В этом случае капитал авансируется ради получения прибыли, т.е. самовозрастания. То есть кредит для кредитора представляет особую форму авансирования капитала для получения прибыли.

С общественной точки зрения роль экономической сущности ипотечного кредита будет важна, если он будет потрачен заемщиком на потребительские цели, приобретение ценных бумаг, основной капитал, жилищное строительство, поскольку именно эти области инвестиций создают условия для формирования благоприятной социальной среды. В связи с этим необходимо подчеркнуть важность общественного значения направлений использования заимствованных средств. Целевая направленность ипотечного жилищного кредита и результаты его целевого использования отличают его от других форм кредита, где он приобретает форму инвестиций в реальный сектор экономики. Следовательно, инвестиции в жилищное строительство расширяют потребительский рынок и социальные блага, они же выступают в качестве инвестиций в основной капитал, тем самым расширяя рынок средств производства и предпринимательские блага.

Итак, на основе выделения экономического содержания ипотечного кредита можно сделать вывод, что для экономики России ипотечный кредит станет фактором экономического роста. Кроме того, он служит эффективным средством превращения наличных сбережений в инвестиции, что также способствует росту экономики. В свою очередь, рост экономики служит основой для социально-экономического развития страны.

Можно сделать вывод, что ипотечное кредитование как механизм реализации соответствующих кредитных отношений позволяет определить специфические проявления перераспределительной и стимулирующей функции кредита этой сферы:

Потребительское: ипотечный кредит стимулирует потребление. Потребители, стремясь к извлечению максимума полезности, начинают обоснованно и взвешенно оценивать свои текущие и будущие расходы. Ипотечный кредит создает новые формы активов, как для потребителей, так и для кредиторов, что в дальнейшем приводит к созданию новых финансовых инструментов - ипотечных закладных и производственных ценных ипотечных бумаг.

Инвестиционное: ипотечный кредит обеспечивает взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики, стимулируя, таким образом, платежеспособный спрос населения, укрепление кредитно-финансовой системы, оживление и развитие многих секторов экономики.

Социальное: ипотечное жилищное кредитование позволяет государству снять часть социальных задач, стоящих пред органами государственной власти по повышению жизненного уровня населения. Это относится к улучшению жилищных условий, общему подъему качества жизни.

Таким образом, в результате ипотечного кредитования путем перераспределения долгосрочных финансовых ресурсов реализуются инвестиционные интересы кредиторов, обеспечивается расширение потребления, стимулируется развитие экономики, и решаются важные социальные задачи.

1.2 Нормативно-правовое регулирование ипотечного жилищного кредитования в России

Современная государственная жилищная политика должна наряду с прежней ориентацией на нужды социально не защищенных групп населения сделать акцент на разрешении жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации. Основным способом разрешения жилищной проблемы для этой части населения является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование.

Правовую основу ипотечного жилищного кредитования составляют федеральные (общероссийские) и местные нормативные правовые акты. Федеральную правовую базу ипотечного жилищного кредитования в настоящее время образуют:

Гражданский кодекс России (части первая, вторая и третья);

Федеральный закон от 07.05.2013 № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;

Постановление Правительства России от 11 января 2000г. № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации».

В Федеральном законе прописываются основные понятия ипотечного кредитования, основания ипотеки и ее регулирование:

Определяются стороны по договору об ипотеке - кредитор и заемщик;

Требования, обеспечиваемые ипотекой - об обязательствах сторон - заемщик обязан возместить кредитору не только основную сумму долга, но и проценты по ипотеке за пользование кредитом;

Обеспечение ипотекой дополнительных расходов заемщика - в случае, если заемщик не имеет денежных средств по возмещению кредитору за заемный капитал в соответствии с условиями договора об ипотеке, то возмещение кредитору обеспечивается за счет заложенного имущества;

В случае если залоговым имуществом является имущество, находящееся в совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме, заверенное нотариусом.

Определяется, какое имущество может быть предметом ипотеки - земельные участки, предприятия, здания, жилые дома, квартиры, дачи, садовые дома, воздушные и морские суда;

Общие правила заключения об ипотеке - в договоре должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательств.

При необходимости стороны могут предусмотреть в договоре об ипотеке, о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке или по решению суда.

Государственная регистрация договора об ипотеке - договор об ипотеке заключается в письменной форме путем становления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации.

Основные положения о закладной - права заемщика по обеспечению ипотекой обязательству могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено Федеральным законом. К закладной, удостоверяющей права заемщика по ипотеке в силу закона и по обеспечению данной ипотекой обязательству, применяются положения, предусмотренные для закладной при ипотеке в силу договора: закладная является ценной бумагой, которая обеспечивает право заемщика на получение денежных средств на ипотечное жилищное кредитование от кредитора.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» регулирует отношения, в случае возникновения ипотечных обязательств, между заемщиком и кредитором.

В Постановлении Правительства России «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» основой является создание рыночной системы долгосрочного ипотечного кредитования граждан для приобретения готового жилья на свободном рынке, включая как вновь построенное жилье, так и жилье на вторичном рынке.

Жилье является дорогостоящим товаром длительного пользования. Его приобретение, как правило, не может производиться за счет текущих доходов потребителей или накоплений. В большинстве стран мира приобретение жилья в кредит является не только основной формой решения жилищной проблемы для населения, но и базовой сферой экономической деятельности, ключевую роль в которой играют банковские и другие финансовые структуры, обеспечивающие необходимый прилив капиталов в эту сферу. Государство выполняет регулирующую роль посредством создания правовой основы, обеспечивающей эффективное взаимодействие всех участников процесса жилищного кредитования, а также при необходимости прямым или косвенным образом оказывает воздействие на привлечение дополнительных частных инвестиций в жилищную сферу и содействие различным категориям граждан в приобретении жилья.

Концепция предполагает создание целостной системы ипотечного жилищного кредитования, которая включает в себя предоставление долгосрочных жилищных ипотечных кредитов коммерческими банками и иными кредиторами гражданам - заемщикам, а также механизм обеспечения кредиторов необходимыми долгосрочными ресурсами для кредитования.

Концепция учитывает применяемое в мировой практике большое многообразие моделей и форм взаимодействия участников первичного и вторичного рынка ипотечных кредитов. На первичном рынке взаимодействуют кредиторы и заемщики (выдача и обслуживание ипотечных кредитов), а на вторичном рынке - кредиторы и инвесторы, осуществляющие функцию рефинансирования кредиторов.

Обеспечение финансовыми ресурсами долгосрочных кредитов для населения возможно как за счет средств, привлекаемых кредиторами самостоятельно на первичном рынке (одноуровневая система ипотечного жилищного кредитования), так и за счет средств, привлекаемых на вторичном рынке через специализированных операторов (двухуровневая система ипотечного жилищного кредитования).

Ключевыми условиями для привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования являются создание в стране благоприятной экономико-политической обстановки, разработка необходимой законодательно-нормативной базы и повышение уровня благосостояния населения. Один из центральных вопросов - стандартизация процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, правил оценки платежеспособности заемщиков, а также финансовых инструментов для привлечения средств.

Доступность жилья, то есть способность граждан приобретать жилье в собственность за счет своих и заемных средств, в существенной мере характеризует уровень развития общества. Недостаточный платежеспособный спрос населения, отставание реальных доходов от цен на жилье, нестабильность получаемых доходов - все эти факторы отрицательно сказываются на возможностях граждан приобретать жилье даже с помощью ипотечного кредита. Одним из ключевых требований создаваемой системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования является обеспечение доступности ипотечных кредитов для населения не только с высокими, но прежде всего со средними доходами. При этом система ипотечного кредитования должна носить рыночный, а не дотационный характер, быть полностью прозрачной и понятной всем участникам процесса ипотечного кредитования.

Государственная поддержка граждан, желающих получить ипотечные кредиты на стандартных банковских условиях, но не располагающих достаточными доходами, может быть организована через систему предоставления безвозмездных субсидий для оплаты первоначального взноса при получении ипотечного кредита (например, через государственные жилищные сертификаты), что сократит необходимый размер кредита. Такая система финансирования приобретения жилья гражданами с помощью государства, при которой на долю собственных средств граждан в стоимости квартиры приходилось бы 30 процентов, на долю государственной субсидии (в зависимости от категории населения) в среднем 20-50 % и оставшаяся часть - на ипотечный кредит, повысит доступность ипотечных кредитов для граждан и будет стимулировать платежеспособный спрос на жилье.

Указанные субсидии предоставляются в соответствии с бюджетными возможностями в размере от 5 до 70 % рыночной стоимости жилья по социальной норме в зависимости от категории граждан, уровня дохода и времени ожидания после постановки на учет по улучшению жилищных условий. Для определенных законодательством категорий граждан (в том числе молодых семей, работников бюджетной сферы, граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей, граждан, уволенных и увольняемых с военной службы, и др.) субсидии могут предоставляться в большем объеме в соответствии с установленным порядком. Субсидии могут предоставляться за счет средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации, муниципальных образований и средств предприятий.

Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от 3 и более лет (оптимально на данном этапе 10-15 лет). Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика.

Сумма кредита составляет не более 60-70 % рыночной стоимости покупаемого жилья, являющегося при этом предметом залога.

Заемщик обязан внести первоначальный взнос на оплату части жилья, как правило, в сумме 30-40 % его стоимости за счет собственных средств.

Кредит и проценты по нему выплачиваются в форме ежемесячных платежей, рассчитанных по формуле аннуитетных платежей (ежемесячный платеж включает полный платеж по процентам, начисляемым на остаток основного долга, а также часть самого кредита, рассчитываемую таким образом, чтобы все ежемесячные платежи при фиксированной процентной ставке были равными на весь кредитный период). Это удобно как для заемщика (поскольку он может четко планировать свой семейный бюджет), так и для кредитора.

Величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30-35 % совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период. При процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.

Приобретенное в кредит жилье служит в качестве обеспечения кредита (передается в залог кредитору). Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику.

Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение приобретенного за счет кредитных средств и переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания.

Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких-либо ограничений (обременений), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.

Приобретенное за счет кредита жилье должно использоваться заемщиком преимущественно для проживания. Сдача приобретенного жилья в аренду возможна только при согласии кредитора, что специально оговаривается в кредитном договоре.

Требования к ипотечным кредитам сформулированы исходя из сложившегося отечественного и зарубежного опыта кредитования населения. Указанные стандарты и требования направлены на снижение рисков для кредитора и заемщика.

Соблюдение четких стандартов и требований к процедурам предоставления и обслуживания кредитов является основой для надежного функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов и привлечения средств частных инвесторов в этот сектор, в том числе через эмиссионные ипотечные ценные бумаги или облигации.

Ипотечные программы финансируемы государством:

Ипотека молодой семье.

Главная разница между банковской помощью молодым семьям и федеральной программой - то, что государственная помощь - безвозмездная. Государство предоставляет безвозмездную субсидию на приобретение жилья, если семья признана в соответствующем порядке нуждающейся в улучшении жилищных условий. Субсидирование составляет не более 30% от стоимости жилья.

Банки, в свою очередь, ничего не «дарят» своим клиентам, но могут предлагать один из следующих выгодных вариантов:

сниженная процентная ставка,

отсутствие первоначального взноса или минимальный первоначальный взнос,

возможность отсрочки платежа без наложения штрафных санкций,

льготное кредитование.

Чтобы вступить в ипотечную программу,  молодой семье нужно действовать следующим образом:

Для получения государственной субсидии:

получить статус семьи, нуждающейся в улучшении жилищных условий;

вступить в программу «Молодая семья» и получить сертификат, подтверждающий право на субсидирование;

обратиться в отделение ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», которое создано Правительством РФ специально для реализации подпрограмм по улучшению жилищных условий нуждающихся молодых семей.

Для участия в банковских программах нужно обратиться в банк за разъяснениями относительно условий соответствующих программ, после чего выбрать понравившуюся программу и заключить кредит.

Среди дополнительных условий получения государственной субсидии следует выделить:

возраст супругов (до 35 лет);

необходимость признания семьи нуждающейся в улучшении жилищных условий;

соблюдение условия о том, что семья должна быть прописана в определенном регионе не менее 10 лет.

Материнский капитал.

При рождении второго и более ребенка в семье государство выделяет на семью материнский капитал. Его можно использовать как первоначальный взнос по ипотеке или же последующие взносы.

Обязательными условиями в банках являются:

Чтобы материнский капитал не был использован ранее, в случае частичного использования материнского капитала банк будет вынужден отказать от уплаты части ипотеки материнским капиталом;

Вы принимаете на себя обязательство долю квартиры оформить на ребенка.

В 1997г. по решению Правительства РФ создано Открытое акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК). 100% акций АИЖК принадлежит государству в лице Федерального агентства по управлению государственным имуществом.

Главная задача Агентства заключается в реализации государственной политики по повышению доступности жилья для населения России. 

Деятельность Агентства направлена на создание равных возможностей для получения ипотечных кредитов (займов) всеми гражданами России. Особое внимание Агентства уделяется формированию рынка ипотеки в регионах, где наименее развиты рынки жилья и ипотеки.

Агентством создана система двухуровневого рефинансирования ипотечных жилищных кредитов (займов), участниками которой являются банки - первичные кредиторы, региональные операторы и сервисные агенты.

Основные функции Агентства:

заключение долгосрочных договоров с партнерами на рефинансирование ипотечных жилищных кредитов и займов с фиксированными условиями с целью обеспечения предсказуемости развития ситуации для участников рынка;

внедрение различных финансовых инструментов и механизмов для повышения ликвидности и снижения рисков участников ипотечного рынка;

привлечение финансовых ресурсов на ипотечный рынок путем выпуска и размещения на открытом рынке корпоративных облигаций и ипотечных ценных бумаг;

стандартизация порядка предоставления, оформления и обслуживания ипотечных жилищных кредитов и займов с целью обеспечения равной доступности ипотечных кредитов и займов для населения на всей территории России;

предоставление технической и консультационной помощи участникам рынка ипотечного жилищного кредитования в организации, подготовке и проведению операций, связанных с выдачей и рефинансированием ипотечных кредитов, покупкой и продажей закладных, выпуском ипотечных ценных бумаг и т. п.

В 2002 году Агентство разработало Стандарты процедур выдачи, рефинансирования, сопровождения ипотечных кредитов (займов). Стандарты АИЖК устанавливают порядок взаимодействия Агентства с участниками ипотечного рынка, условия процедур выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных жилищных кредитов и займов, а также требования, которые Агентство предъявляет к участникам унифицированной системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования, основным параметрам ипотечных кредитных сделок, заемщикам, предмету залога (ипотеки), страховому обеспечению ипотечных сделок.

Агентство вносит изменения и дополнения в Стандарты в соответствии с актуальными тенденциями на рынке ипотечного жилищного кредитования. Деятельность Агентства контролируется Наблюдательным советом, в состав которого входят представители администрации Президента РФ и независимые эксперты ипотечного рынка, что обеспечивает эффективность, прозрачность и стабильность его работы.

Проанализировав нормативно-правовую базу ипотечного кредитования можно сделать вывод, что государство очень заинтересовано в финансировании данного вида кредита. Во-первых, при поддержке ипотечного кредитования повышается уровень жизни страны: спрос на жилье порождает предложение. Во-вторых, повышение экономической значимости банков.

Государственное бюджетное финансирование направлено на непосредственную поддержку граждан, уровень доходов которых не позволяет им самостоятельно улучшить свои жилищные условия, в форме предоставления им целевых адресных безвозмездных субсидий на приобретение жилья. Таким образом, будет обеспечено функционирование взаимно дополняющих друг друга рыночных механизмов решения жилищных проблем граждан и механизмов социальной поддержки.

Глава 2. Анализ практики ипотечного кредитования в России на примере Сбербанка и перспективы его развития

2.1 Анализ практики ипотечного кредитования в России на примере Сбербанка

Ипотечные кредиты Сбербанк начал выдавать одним из первых, не прекращал выдачу ипотечных кредитов в кризис, выдает кредиты и сейчас. Радует также, что отделений банка много, ставки по ипотечным кредитам - «в рынке», хоть и не самые низкие.

Чтобы получить кредит в Сбербанке, необходимо иметь официально подтверждённые доходы, и первый взнос в размере 15% и более.
Исключение сделано лишь для тех, кто получает кредит по сбербанковской программе «молодая семья». Для «молодой семьи», имеющей ребёнка, первый взнос может быть 10% от стоимости закладываемой квартиры.

Кредиты Сбербанк выдает на приобретение объектов недвижимости, расположенных на территории Российской Федерации, а также на строительство. Кредит предоставляется в Российских рублях и в иностранной валюте: долларах США или Евро.

Минимальный кредит, который Сбербанк может выдать заемщику, зависит от валюты кредита: в рублях минимальная сумма ипотечного кредита - 45 000 рублей, или 1 400 долларов США или 1 000 евро.

Кредит выдается Гражданам РФ, возраст которых:

- на момент предоставления кредита не менее 21 года;

- на момент возврата кредита по договору 75 лет.

В отделениях Сбербанка России:

- по месту регистрации Заемщика/одного из Созаемщиков;

- по месту нахождения или по месту строительства Объекта недвижимости;

- по месту нахождения предприятия (клиента Сбербанка России) - работодателя Заемщика/одного из Созаемщиков, обслуживаемого в рамках «Зарплатного проекта»;

- по месту нахождения аккредитованного предприятия-работодателя заемщика/созаемщика.

Объектом кредитования являются расположенные на территории Российской Федерации объекты недвижимости, как построенные, так и объекты незавершенного строительства, а именно:

- квартира, жилой дом;

- часть квартиры или жилого дома, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат;

- садовый дом, дача;

- другие строения потребительского назначения;

- земельные участки;

- гаражи.

Жилищный кредит может предоставляться на строительство или приобретение как одного, так и нескольких однородных объектов (например квартиры, дачи и т.п.) или взаимосвязанных (например: дом с земельным участком).

На сегодняшний день в Сбербанке существует несколько программ ипотечного кредитования:

а) Готовое жилье

Кредит на готовое жилье можно получить в рублях, долларах или евро сроком до 30 лет и на сумму от 45 000 рублей (1 400 долларов США или 1000 евро) и до 85% оценочной/договорной стоимости объекта. Минимальный первоначальный взнос составляет 15% от стоимости кредитуемой недвижимости.

Плюсы: 

- отсутствуют все виды комиссий по кредиту; 

- обязательно лишь страхование залогового имущества от риска утраты или повреждения; 

- после получения кредита в подарок заемщику выдается одна из кредитных карт Сбербанка (на выбор); 

- в залог можно предоставлять как кредитуемое жилье, так и любое другое; 

- есть возможность привлечения трех человек в качестве созаемщиков (их доход увеличит размер возможного кредита); 

- действуют специальные льготные условия для участников зарплатных проектов и для сотрудников предприятий, аккредитованных банком (уменьшенная процентная ставка и более лояльные требования к подтверждению занятости заемщика).

Минусы: 

Сбербанк традиционно предъявляет повышенные требования к своим заемщикам. Чтобы получить ипотеку, на текущем месте работы человек должен проработать хотя бы 6 месяцев, а общий трудовой стаж на момент оформления кредита должен составлять не менее 1 года.

Кроме того, обязательно подтверждение доходов документами строгой отчетности (справка 2-НДФЛ, налоговая декларация, справка о получении пенсии и т.д.). В общей сумме среднемесячных доходов вообще не учитываются: 

- алименты, стипендии, страховые выплаты, пособия; 

- доходы от сделок купли-продажи (ценных бумаг, имущественных прав, имущества, товаров); 

- доходы от инвестирования в ценные бумаги всех видов (в том числе, и дивиденды по акциям); 

- премии и вознаграждения (кроме выплаченных по основному месту работу или по договорам совместительства).

Другими словами, в расчет принимаются лишь официальные доходы в виде заработной платы по основному/второму месту работы, задекларированная прибыль от бизнеса, а также некоторые социальные выплаты (пенсии, пособия по временной нетрудоспособности).

Пожалуй, именно этот момент и можно считать основным недостатком ипотеки от Сбербанка. Причем, такое жесткое подтверждение дохода обязательно для всех видов ипотечных программ.

По данным Национальной ассоциации сметного ценообразования и стоимостного инжиниринга Alfanews.com.ua/news/44696 Средняя стоимость квадратного метра готового жилья в Уфе в феврале составила 59,6 тысяч рублей , в феврале 2014 года цена на готовую жилую недвижимость в столице Республики Башкортостан выросли на 1,7 %, и составила 59,6 тысяч рублей. Если брать из расчета среднего квадрата за однокомнатную квартиру в Уфе 30 кв.м., то стоимость этого жилья составит: 59 600 тыс.руб. * 30 кв.м. =1 788 000 рублей.

Рассчитав в ипотечном калькуляторе на официальном сайте www.sberbank.ru ипотеку на готовое жилье на 20 лет, мы получили данные с платежами по основному долгу и по процентам.

Первоначальный взнос составляет 10% - 179 000 рублей. Годовая ставка - 13,25%. Ежемесячный минимальный платеж 19 137,94 рублей, сумма переплаты - 2 984 106,87 рублей. Итого, взяв денежные средства 1 788 000 рублей, сумма с переплатой по ипотеке составит 4 772 106,87 рублей.

б) Строящееся жилье

Многие условия по этой кредитной программе полностью совпадают с предыдущим вариантом (минимальный и максимальный размер кредита, сроки кредитования, требования к заемщикам, отсутствие комиссий, специальные условия для участников зарплатных проектов).

Основное отличие заключается в том, как именно будет оформляться залог. В залог может приниматься не кредитуемое, а любое другое помещение. Причем, в этом случае, на весь период кредитования будет распространяться единая кредитная ставка. А вот в случае оформления в залог квартиры в строящемся доме до регистрации ипотеки действует процентная ставка, увеличенная на 1%. Если сумма кредита меньше 300 000 рублей, 10 000 долларов США или 7 000 евро, то оформление в залог объекта недвижимости необязательно.

По данным Национальной ассоциации сметного ценообразования и стоимостного инжиниринга Alfanews.com.ua/news/44697 Средняя стоимость квадратного метра строящегося жилья в Уфе в январе составила 51,7 тысяч рублей , за строящийся квадрат в Уфе жители отдают в среднем 51,7 тысяч рублей. Если также, рассчитать стоимость однокомнатной квартиры в 30 кв.м., то стоимость стоящегося жилья составит: 51 700 тыс.руб. * 30 кв.м. = 1 551 000 рублей.

Первоначальный взнос составляет 10,1% - 151 000 рублей. Годовая ставка - 13,25%. Ежемесячный минимальный платеж 16 592,56 рублей, сумма переплаты - 2 587 213,66 рублей. Итого, взяв денежные средства 1 551 000 рублей, сумма с переплатой по ипотеке составит 4 138 213,66 рублей.

Получается, что брать в ипотеку стоящееся жилье гораздо выгоднее, но ждать момента заселения придется долго: от 3 до 5 лет, в зависимости от компании, которая строит дом, а также от компании, занимающейся внутренней отделкой дома.

в) Строительство жилого дома

Кредит выдается на строительство собственного жилого дома. Эта программа имеет ряд отличий от стандартных ипотечных кредитов Сбербанка.

Минимально возможный размер такого кредита начинается уже с суммы в 300 000 рублей (10 000 долларов или 7 000 евро), а максимальная не должна превышать 85% оценочной/договорной стоимости строительства. До того, как в залог можно будет оформить кредитуемый жилой дом, банку придется предоставить другое обеспечение. Можно получить отсрочку по выплате основного долга или продлить срок кредитования (максимум, на 2 года). Только при условии предоставления в банк документов, которые подтверждают увеличение стоимости строительства.

г) Загородная недвижимость

С помощью этой кредитной программы можно приобрести (построить) дачу или садовый дом либо земельный участок. Условия кредитования не распространяется на жилые дома. 

Кредит выдается в рублях, долларах и евро на любые суммы, которые не превышают 85% договорной стоимости кредитуемого объекта. В качестве обеспечения банк рассматривает любые одобренные им варианты (поручительство третьих лиц, залог транспортных средств, ценных бумаг, мерных слитков драгоценных металлов, недвижимого имущества). Если кредит оформляется на индивидуальное строительство, то при условии предоставления документов, подтверждающих увеличение стоимости строительных работ, в Сбербанке можно получить отсрочку по уплате основного долга или увеличить срок кредитования (не больше, чем на 2 года).

д) Гараж

Кредит предназначен для покупки или строительства гаража либо машиноместа.

Кредит выдается в рублях, долларах и евро на любые суммы, которые не превышают 85% договорной стоимости кредитуемого объекта.  Если покупаемый гараж строится с участием кредитных средств банка, то первоначальный взнос снижается до 10%, а процентная ставка немного уменьшается.  В качестве залога используется кредитуемый гараж, а до момента его оформления в качестве залога выступает: при покупке гаража - дополнительного обеспечения не требуется; при строительстве гаража - имущественные права по договору инвестирования, договору уступки права требования либо договору участия в долевом строительстве. Можно взять отсрочку платежа по основному долгу либо увеличить срок кредитования (максимум, на 2 года). Для этого нужно предоставить в банк документы, которые подтверждают увеличение стоимости строительства.

Специальные ипотечные программы

е) Ипотека плюс материнский капитал

По сути, не является отдельной программой, а просто подвязывается к базовым ипотечным продуктам.

Специфика: 

1) Дает возможность использовать материнский капитал в качестве первоначального взноса с увеличением общего размера кредита; 

2) Воспользоваться программой можно лишь при наличии сертификата государственного образца на МСК и справки из Пенсионного фонда об остатке материнского капитала на счету.

 3) Приобретаемое жилье обязательно должно быть оформлено в собственность заемщика; 

4) В течение полугода со дня выдачи кредита нужно обратится в Пенсионный фонд с просьбой перечислить МСК на погашение задолженности по кредиту.

ж) Молодая семья

Если хотя бы один из супругом не достиг 35 возраста, то при оформлении ипотеки «Молодая семья Сбербанка» можно рассчитывать на небольшие послабления в рамках базовых ипотечных программ:

1. Уменьшается размер первоначального взноса: 

- до 10% (для семьи с ребенком) 

- до 15% (для бездетной семьи).

2. При рождении в семье ребенка в период выплат по ипотеке, в банке можно взять отсрочку по выплатам основной задолженности или увеличить срок кредитования (до момента достижения ребенком трехлетнего возраста).

3. К оформлению кредита можно привлечь до шести созаемщиков.

Ставки по ипотеке Сбербанка в 2014 году будут зависеть от многих факторов.

Рассмотрим их градацию на примере самой популярной ипотеки - на приобретение готового жилья. Кстати, точно такая же шкала процентных ставок предусмотрена и по кредитной программе на строящееся жилье.

Что влияет на размер годовой процентной ставки?

1) Первоначальный взнос 

Чем меньше первоначальный взнос, тем выше будет процент за пользование кредитными средствами. Сбербанк предлагает три варианта первоначального взноса: 

- больше 50% от стоимости кредитуемого объекта; 

- от 30% до 50%;

 - от 15% до 30%.

С каждой «ступенькой» размер ставки повышается на 0,25%.

2) Срок кредитования

Здесь зависимость уже прямая: чем больше срок кредитования, тем большей будет размер процентной ставки.

Предлагается три варианта:

до 10 лет; 

2) от 10 до 20 лет; 

3) от 20 до 30 лет.

Как и в случае с процентом первоначального взноса каждый шаг составляет 0,25%.

3) От валюты кредита

Валютные кредиты в Сбербанке (в долларах и евро) всегда будут обходиться заемщику чуть дешевле, чем в отечественной валюте. Разница при идентичных вариантах размера первоначального взноса и срока кредитования между валютными и рублевыми кредитами будет составлять ровно 2%.

Как можно уменьшить годовую процентную ставку:

1) Если Вы получаете заработную плату на счета или карты, открытые в Сбербанке, то минимальный процент для Вас начинается с 13% в рублях и 11% в валюте.

Для сотрудников предприятий, аккредитованных банком, годовая процентная ставка увеличивается на 0,5% (т.е. стартует с отметки в 13,5% в рублях и 11,5% в валюте). Для всех остальных заемщиков «подорожание» составит 1% («минималка» по процентам будет составлять уже 14% в рублях и 12% в валюте).

Минимальные значение по процентам означают, что ипотеку Вы оформляете на срок менее 10 лет и с внесением 50% первоначального взноса.

Для сравнения давайте рассмотрим сразу и максимальные проценты по ипотеке для «чужих» клиентов (самый невыгодный для заемщика вариант). При внесении минимального первоначального взноса (15%) и оформлении кредита на максимальный срок (30 лет) клиент «с улицы» может рассчитывать на 15% годовых в рублях и 13% в валюте.

2) Ипотеку однозначно стоит зарегистрировать как можно быстрее, так как весь период до ее регистрации действует повышенная процентная ставка (+1% к базовой).

Такой «дискриминации» можно избежать, если оформить в залог не кредитуемое, а любое другое помещение или проводить сделку купли-продажи через сейфовые ячейки Сбербанка.

3) Выбирая объекты, построенные с участием кредитных средств банка, можно тоже избежать «прибавки» в процентной ставке (особенно, если Вы не являетесь участником зарплатного проекта). Со списком таких объектов можно ознакомиться на сайте банка.

Во всех остальных ипотечных программах принцип формирования процентных ставок будет, тем же - меняется лишь минимальное и максимальное значение годового процента.

Между правительством Башкирии и ОАО «Сбербанк России» заключено Соглашение по финансированию жилищного строительства с использованием системы жилищных строительных сбережений.

 Как подчеркивают в республиканском руководстве, на сегодняшний день это единственный банк, с которым подписан подобный документ:

 Социальный проект разработан с целью повысить доступность жилья  для граждан со средним уровнем достатка, и будет реализовываться на условиях бюджетного софинансирования.

 Суть системы жилстройсбережений в том, что она предусматривает возможность приобрести жилье с использованием ипотечно-накопительного механизма.

 Так, на первом этапе граждане копят средства для оплаты части стоимости жилья на специальном счете, открытом в одном из банков-участников программы, при этом на сумму сбережений из республиканского бюджета начисляется премия в размере 30 % от величины собственных средств. По окончании периода накопления участники программы получают возможность оформить ипотечный кредит по льготной ставке 6-7 % годовых, что вдвое ниже среднерыночных значений.

 Программа жилстройсбережений в республике начнет действовать 1 апреля 2014 года. С этого дня «Сбербанк» начнет принимать заявления от граждан, желающих стать участниками проекта. В дальнейшем предполагается, что аналогичные соглашения будут заключены с другими кредитными организациями, вступившими в ряды партнеров программы.

 Стоит отметить, что Башкирия стала вторым после Краснодарского края российским регионом, жителям которого государство помогает увеличить размер первоначального взноса на покупку жилья за счет средств регионального бюджета.

Проведя анализ действующих программ по ипотечному кредитованию, можно сделать вывод, что Сберегательный банк в РФ, предлагает множество программ по получению ипотеки.

По пирамиде Маслоу А. важными потребностями человека являются:

А) удовлетворение в физических потребностях;

Б) потребность в защите/безопасности.

Потребность в защите подразумевает не только охрану личности правоохранительными органами, но и в деньгах, которые мы получаем, работая, а также в своем доме.

На сегодняшний момент, проведя опрос группы ГД-41 Уфимского государственного университета экономики и сервиса, 100 % опрошенных предпочитают брать ипотечный кредит именно в Сбербанке, так как это банк уже зарекомендовал себя на рынке. Он вызывает доверие.

Не каждая семья может позволить себе приобрести недвижимость за наличный расчет. В данном случае людям приходится брать ипотеку. Сбербанк предлагает льготные условия ипотечного кредитования для всех видов населения, с разным уровнем дохода.

Конечно, молодым семьям и семьям с детьми, приобрести жилье в ипотеку гораздо проще, нежели гражданам, которые в возрасте от 45 лет. Существует программа созаемщиков, которыми могу выступить родители, близкие родственники, либо созаемщиком может быть муж или жена.

2.2 Анализ деятельности Сбербанка России в сфере ипотечного жилищного кредитования

На сегодняшний день Сбербанк России является одним из лидеров по развитию ипотечного жилищного кредитования. По итогам 2011-2013 Сбербанк находится на первом месте по предоставлению жилищных кредитов в России (рис. 1).

Согласно данной таблице мы видим, что с каждым годом Сбербанк развивает ипотечное жилищное кредитование. В 2011 году ипотечные кредиты были выданы на сумму 320 712 млрд. руб., уже в 2012 году - 445 665 млрд. руб., 2013 - 629 761 млрд. руб.