Ипотечное жилищное кредитование в России

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Выпускная квалификационная работа

Ипотечное жилищное кредитование в России



Введение

ипотека кредитование правовой жилищный

Одним из самых популярных способов решения такой важной социальной проблемы населения, как обеспеченность жильем, является ипотечное кредитование.

Ипотека - это достаточно многогранная и многоаспектная социально-экономическая категория, которая может быть рассмотрена с различных позиций.

Как инструмент финансово-кредитной сферы ипотечное кредитование представляет собой возможность заемщика обеспечить свои обязательства перед кредитором посредством залога недвижимого имущества.

С другой стороны ипотечное кредитование - это предоставление банками долгосрочных кредитов на приобретение или строительство недвижимости, где в качестве залога выступает недвижимость.

Ипотечное жилищное кредитование представляет собой один из важнейших катализаторов экономического роста городов, регионов, оказывая непосредственное влияние не только на финансово-кредитную сферу, жилищное строительство, страхование недвижимости, но и на социальную составляющую государства в целом.

Самое главное назначение ипотеки - это предоставление гражданам возможности удовлетворить свои потребности в жилье.

В течение долгого времени в сознании населения СССР оставалось ощущение того, что обеспечение их жильем - приоритетная задача исключительно государства. Однако последующая перестройка, экономический кризис изменили страну в целом, а также стали причиной трансформации жилищной политики.

В связи с этим роль государства в этом направлении заключается в формировании прозрачной системы ипотечного жилищного кредитования, которая была бы способна предоставить экономическую свободу гражданам в выборе методов решения своих жилищных вопросов, в тоже время создать правовую базу, образовать среду, которая позволила бы вести себя домохозяйствам в соответствии со сложившими рыночными реалиями.

Поэтому особой актуальностью и значимостью обладают анализ рынка ипотеки в России, теоретическое обоснование роли государства и его воздействия на механизмы финансирования ипотечного кредитования, а также практическое применение форм и методов его функционирования

Цель данной работы заключается в выявлении уровня развития системы ипотечного кредитования и степени влияния ипотечного жилищного кредитования на решение жилищного вопроса.

В рамках определенной в данной работе цели необходимо решить следующие немаловажные задачи:

ѕ изучить теоретические аспекты ипотечного жилищного кредитования;

ѕ определить сущность, отличительные особенности ипотеки;

ѕ ознакомиться с деятельностью АИЖК на рынке ипотечных кредитов;

ѕ определить роль государства в системе ипотечного жилищного кредитования;

ѕ провести анализ рынка ипотечного кредитования в России;

ѕ исследовать влияние ипотеки на обеспеченность граждан жильем;

ѕ оценить общую эффективность системы ипотечного жилищного кредитования;

ѕ определить проблемы в этой сфере и предложить пути развития рынка ипотечного кредитования в России.

Объектом исследования в работе выступает система ипотечного кредитования в России.

Предметом исследования выступают отношения, возникающие в процессе функционирования системы ипотечного кредитования.

Основными информационными источниками, использованными в данной работе, являются законодательные акты, работы российских ученных, информация из периодических изданий.

В работе были использованы труды отечественных ученых таких, как: А.А. Кириенко, Н.Б. Косарева, М.П. Логинов, И.А. Разумова, В.К. Южелевский.



1. Теоретические основы ипотечного жилищного кредитования

1.1 Сущность ипотечного кредитования и его особенности

Одна из основных задач, стоящих перед государством, является обеспечение граждан доступным и качественным жильем, решение их жилищной проблемы.

В современной экономике России населению необходимо самостоятельно разрешать свой жилищный вопрос, причем такая возможность отсутствует у широких слоев общества.

Однако роль государства в этой проблеме не может быть полностью исключена, так как это оказывает непосредственное влияние на демографию, трудовую занятость граждан, обеспечение достойной жизни. Поэтому один из важнейших вопросов, обсуждаемых на высочайшем уровне, а также в научной среде, является создание условий для улучшения уровня обеспеченности населения жильем.

В связи с этим государство выбрало наилучший способ решения жилищной проблемы населения - ипотечное кредитование.

Для развития и распространения в России ипотеки был предпринят ряд мер. В 1998 году вступил в силу Федеральный закон от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге о недвижимости)». Ещё одним шагом на пути внедрения ипотечного кредитования явилось создание ОАО «Агентства по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК), роль которого заключается в рефинансировании кредитов, выдаваемых банками.

С греческого языка термин «hypotheca» означает «подставка или подпорка», что, в сущности, описывает назначение ипотеки - поддержании населения в его жилищном вопросе.

В современном научном мире не сформировалась однозначная точка зрения относительно понятия «ипотечное кредитование». Его можно рассматривать с нескольких различных позиций.

Н.Б. Косарева дает определение ипотеки «как способу обеспечения заемщика своих обязательств перед кредитором в виде залога недвижимого имущества, когда последний получает удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества.»

А.Н. Савруков рассматривает ипотечное кредитование, переходя от частного к общему. В узком смысле ипотечное кредитование - одна из форм долгосрочного потребительского кредита, предоставляемого населению на конкретные цели: строительство или приобретение нового жилья, ремонт или совершенствование имеющегося недвижимого имущества.

В широком смысле - это система финансово-экономических отношений, включающая кредитные и инвестиционные институты, финансовых посредников, строительные и страховые компании, подрядчиков, государственные регулирующие органы. В связи с этим ипотечное кредитование, как экономическая система, представляет собой не только сектор финансового рынка, но и часть экономики страны в целом. Ипотечное кредитование выступает одним из методов, в результате которого совершается перелива ресурсов из рынка капитала в сферу жилищного строительства и обратно.

Рассматривая ипотечное кредитование с позиции субъектов рынка, М.П. Логинов дает следующее понятие: «Ипотечный комплекс - это совокупность различных субъектов рынка ипотечных кредитов и их взаимосвязи с участниками рынка недвижимости, страхования».

Другие авторы представляют свое видения сущности ипотечного кредитования, однако оно не до конца отражает содержание этого понятия.

Так И.А. Разумова, рассматривая рынок ипотечного кредитования, делает упор на тот факт, что «это часть финансового рынка, на котором происходит перераспределение заемного капитала, обеспечением которого является недвижимое имущество», ограничиваясь только процессом обращения ипотечных ценных бумаг.

Учитывая все неточности, мы попытаемся дать свое определение ипотечному кредитованию. Ипотечное кредитование представляет собой совокупность экономических отношений между участниками рынка капитала и недвижимости по поводу перераспределения ресурсов между этими сегментами финансового рынка. Основной целью такого перераспределения является удовлетворения потребности граждан в доступном жилье.

Ипотечное кредитование характеризуется рядом особенностей, которые отличают его от других видов кредитования:

ѕ целевое назначение ипотечного кредита (приобретение, строительство или ремонт жилья);

ѕ договор ипотеки представляет собой специальную закладную, которую необходимо зарегистрировать;

ѕ в качестве обеспечения выступает новое жилье, полученное посредством ипотечного кредитования (в случае строительства жилья - земельный участок);

ѕ предмет ипотеки, то есть заложенное имущество, находится во владении заемщика;

ѕ в течение всего срока кредитования недвижимость находится в залоге, а в случае наступления неплатежеспособности заемщик покрывает свои обязательства путем реализации недвижимости;

ѕ кредитный период ипотеки длителен (от 3 и более лет);

ѕ ипотечный кредит - это вид «самоамортизирующего» кредита, при котором заемщик в течение всего периода договора выплачивает, помимо процентов, часть основного долга, в результате чего к концу договора вся сумма кредита погашается;

ѕ чаще всего сумма кредита представляет собой часть от приобретаемой недвижимости (60-70% от первоначальной стоимости);

ѕ длительный кредитный период способствует постепенному сокращению величины ежемесячных выплат по кредиту.

ѕ если стоимость заложенного имущества больше величины полученного кредита, это дает возможность заемщику получить дополнительные ипотечные кредиты, залогом которых может выступать то же имущество (вторая, третья ипотека).

Таблица 1 - Классификация и сущность ипотечных кредитов

Признак классификации	Сущность
По объекту недвижимости	ѕ земельные участки; ѕ предприятия, здания, сооружения; ѕ жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир; ѕ дачи, садовые дома, гаражи; ѕ воздушные, морские суда, космические объекты.
По целям кредитования	ѕ приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительств; ѕ приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку.
По виду кредитора	ѕ банковские; ѕ небанковские.
По виду заемщиков	ѕ на кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям; ѕ на кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья; ѕ по степени аффилированности заемщиков.
По способу рефинансирования	ѕ выпуск ипотечных облигаций (ипотечные банки); ѕ предварительные накопления заемщиков (стройсберкассы); ѕ собственные привлеченные заемные средства (универсальные банки).
По способу амортизации долга	ѕ постоянный ипотечный кредит; ѕ кредит с переменными выплатами; ѕ кредит с единовременным погашением согласно особым условиям.
По виду процентной ставки	ѕ фиксированной процентной ставкой; ѕ переменной процентной ставкой.
По возможности досрочного погашения	ѕ с правом досрочного погашения; ѕ без права досрочного погашения; ѕ с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.



На рынке строительства и приобретения жилья, а также на рынке ипотечного кредитования взаимодействует огромное количество основных и специализированных участников:

ѕ заемщики-граждане, которые выступают основными приобретателями приобретатели жилья;

ѕ кредиторы, представленные коммерческими банками, финансовыми и различными кредитными организациями;

ѕ инвесторы, вкладывающие средства в жилищное строительство;

ѕ муниципальные и государственные органы, предоставляющие разрешение на строительство;

ѕ государственные органы, регистрирующие права на недвижимость;

ѕ оценочные организации;

ѕ риэлторские фирмы;

ѕ владельцы продаваемой недвижимости (застройщики);

ѕ продавцы готового жилья;

ѕ подрядные строительные организации .

В развитии системы ипотечного кредитования важное место отводится выбору инструмента кредитования - способ расчета заемщика по полученному кредиту, который включает в себя погашение основного долга и выплату процентов по кредиту. Основная задача при выборе определенного инструмента кредитования заключается в возможности совместить в нем интересы как кредитора, так и заемщика. Как следствие выбранный инструмент должен выполнять следующие требования:

ѕ обеспечить эффективность системы ипотечного кредитования и гарантии возврата кредитору средств, предоставленных заемщику;

ѕ снизить все возможные риски кредитования;

ѕ создать такие условия, при которых кредитование общедоступно.

Выбор между различными инструментами определяется в зависимости от сложившейся в экономике страны ситуации. В условиях низкой инфляции пригодны стандартные инструменты. Если экономика характеризуется стабильной высокой инфляцией, то в таких случаях используются альтернативные виды ипотечных инструментов.

Ипотечные кредиты могут быть описаны с двух сторон: по типу процентной ставки и по характеру платежей. По этим признакам ипотечные кредиты классифицируются по:

ѕ виду процентной ставки (кредиты с фиксированной и переменной процентной ставкой);

ѕ характеру платежей (аннуитетные и кредиты с изменяющимися платежами).

Сочетание различных видов кредитов формируют многообразие инструментов, применяемых в системе ипотечного кредитования.

Огромное количество инструментов, используемых в различных странах, можно разбить на 2 группы:

ѕ традиционные;

ѕ альтернативные.

Традиционные инструменты ипотечного кредитования представлены кредитами с фиксированной или с переменной процентной ставкой, применяемые разнообразные способы расчета платежей по ним.

К альтернативным относятся индексируемые инструменты, применяемые в странах с высокоинфляционной экономикой (кредиты с двойной индексацией, с индексацией суммы долга).

Развитие системы ипотечного кредитования помимо того, что способствует экономическому росту страны, позволяет решить огромное количество социально-экономических задач:

ѕ население обладает возможностью самостоятельно решить жилищный вопрос;

ѕ спрос со стороны покупателей жилья дает дополнительный толчок для увеличения объемов жилищного строительства;

ѕ банковская сфера диверсифицирует свою деятельность посредством предоставления различных ипотечных жилищных кредитов трудоспособному населению;

ѕ финансовый сектор (институциональные и частные инвесторы, страховые компании, финансовые организации) приобретают возможность вкладывать свободные денежные ресурсы в инструменты долгосрочного кредитования, обеспеченные недвижимостью.

Эффективно функционирующий механизм ипотечного кредитования позволяет активизирования рынок строительства и приобретения жилья, привлечь его в экономический оборот, вовлечь в жилищную сферу денежные ресурсы населения, финансовые ресурсы.

На современном этапе в России главная и первоочередная задача системы ипотечного жилищного кредитования состоит в создании надежного механизма обеспечения населения страны жильем.

1.2 Деятельность АИЖК на рынке ипотечного кредитования

В России сложились свои особенности на рынке ипотечного кредитования. В сложившихся на современном этапе условиях в российской системе ипотечного кредитования функционируют 3 основные модели, распространенные за рубежом: модель универсального банка, модели контрактных сбережений и модель секьюритизации.

На начальном этапе развития находится модель специализированных банков например, ипотечных банков, а для модели контрактных сбережений отсутствует законодательная база. Как следствие большую популярность получили: модель универсальных банков и модель секьюритизации активов, которая предусматривает развитие системы рефинансирования организаций, предоставляющих ипотечные кредиты за счет привлечения долгосрочных средств на финансовых рынках путем выпуска и размещения ипотечных ценных бумаг.

Ключевую роль в системе рефинансирования ипотечных кредитов играет Федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию - ОАО «АИЖК», образованное в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 26 августа 1996 г. №1010. Государство в лице Федерального агентства по управлению государственным имуществом обладает 100% пакетом акций этого общества.

В связи с тем, что рынок ипотечного жилищного кредитования динамично меняется, находясь в зависимости от макроэкономических факторов, роль открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» изменяется по мере развития рынка ипотечного жилищного кредитования и изменения внешней среды.

До начала кризиса в 2008 году предполагалось, что доля открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» в рынке ипотечного жилищного кредитования постепенно должна была снижаться.

Однако роль указанного акционерного общества была пересмотрена в пользу мероприятий по поддержке функционирования рынка в условиях уменьшения негосударственных инвестиций.

Являясь государственным институтом развития ипотечного рынка, АИЖК должно представлять интересы не только государства, но и кредиторов, заемщиков.

Агентство осуществляет выкуп у коммерческих банков закладных на ресурсы, привлекаемые на фондовом рынке ценных бумаг.

В условиях изменяющейся внешней среды рынок ипотечного жилищного кредитования становится изменчивым по следующим показателям:

ѕ уровень ликвидности;

ѕ уровень спроса на жилье;

ѕ качество ипотечных активов;

ѕ распределение рисков между участниками рынка ипотечного жилищного кредитования.

Подобная неустойчивость создает неопределенность для всех участников рынка ипотечного жилищного кредитования и тормозит его динамичное развитие.

Главная цель его заключается в осуществлении государственной политики по обеспечению населения России доступным жильем, способствованию решения их жилищного вопроса. Функционирование АИЖК заключается в создании равных возможностей для получения ипотечных кредитов всеми гражданами России.

Суть деятельности АИЖК заключается в обеспечении стабильности, ликвидности и инновационного развития рынка жилищного финансирования.

В связи с этим функционирование АИЖК направлено на выполнение ряда задач:

ѕ препятствование появлению социальной напряженности, возникшая вследствие появления большого количества заемщиков, которые оказались в сложной жизненной ситуации и не в силах погасить свои обязательства по ипотечным кредитам;

ѕ содействие развитию и становлению рынка ипотечного кредитования;

ѕ привлечение денежных средств на рынок ипотечных кредитов посредством эмиссии ипотечных ценных бумаг;

ѕ консультирование всех участников системы ипотечного кредитования;

ѕ помощь в разработке ввода инновационных кредитных инструментов в области реструктуризации задолженности;

ѕ создание механизмов, способствующих эффективному осуществлению государственных программ, целью которых является обеспечение граждан доступным жильем, повышение ликвидности и распределению рисков между участниками рынка ипотечного кредитования;

ѕ принятие на себя части риска по предоставленным кредитам;

ѕ выдача поручительств и ипотечное страхование.

АИЖК осуществляет деятельность, направленную на привлечение денежных ресурсов путем выпуска и размещения ипотечных ценных бумаг, а именно облигаций, обеспеченных государственными гарантиями Российской Федерации.

Концепция АИЖК предусматривает разделение механизма ипотечного кредитования на несколько этапов.

Первый этап представляет собой предоставление коммерческими банками ипотечных кредитов заемщикам для последующего приобретения жилья, которое после заключения договора становится залогом полученного кредита.

На втором этапе у банков появляется возможность реализовать Агентству ссудную задолженность заемщика по ипотечному кредиту. Права по ипотечным кредитам переходят АИЖК, а банк продолжает обслуживание по ним. Однако кредитный риск остается за банком и в случае невозможности погашения заемщиком своих обязательств закладная передается первичному кредитору в обмен на новую.

Третий этап характеризуется выпуском и размещением Агентством ипотечных ценных бумаг (ипотечных облигаций), обеспечением которых является выданные ипотечные жилищные кредиты .

Процесс обращения ипотечных ценных бума регламентируется ФЗ от 11 ноября 2003 г. №152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»

Значительную роль Агентство заняло в процессе разработки системы стандартов, способствующих снижению риска и повышению требований к предоставлению и обслуживанию жилищных ипотечных кредитов.

В 2002 году были разработаны «Стандарты процедур выдачи, рефинансирования, сопровождения ипотечных кредитов (займов)». Этот документ определяет условия взаимодействия Агентства с участниками рынка ипотечного жилищного кредитования, устанавливает порядок процедур выдачи и рефинансирования ипотечных жилищных кредитов, а также требования к участникам системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования.

Агентство периодически корректирует и дополняет Стандарты в соответствии с современными тенденциями на рынке ипотечного жилищного кредитования.

Наблюдательный совет, состоящий из представителей администрации Президента, независимых экспертов, осуществляет контроль за работой АИЖК, тем самым гарантируя прозрачность и законность его деятельности.

Дочерними компаниями АИЖК являются ОАО «Страховая компания АИЖК» и ОАО «Агентство по финансированию жилищного строительства».

Реализация государственной программы «Жилье для российской семьи» является одним из важнейших направлений деятельности Агентства.

Базовым ипотечным продуктом, разработанным ОАО «АИЖК», является «Стандарт: квартира». Этот продукт предназначен для приобретения квартиры в многоквартирном доме по договору участия в долевом строительстве либо по договору купли-продажи. Залогом полученного ипотечного кредита служит приобретенная квартира.

Одними из важнейших продуктов ипотечного кредитования является «Социальная ипотека: квартира» и «Социальная ипотека: дом», целью которых является повышение доступности жилья отдельным категориям гражданам. Приобретение квартиры осуществляется путем заключения договора об участии в долевом строительстве, заключения договора купли-продажи либо оплаты пая в жилищно-строительном кооперативе. Целью кредитование по программе «Социальная ипотека: дом» является приобретение жилого дома с участком либо строительство дома на купленном земельном участке.

Также АИЖК был разработан ряд ипотечных продуктов, срок действия которых завершен в 2014 году:

ѕ «Военная ипотека» предусматривает ипотечное кредитование военнослужащих;

ѕ «Материнский капитал» направлен на повышение доступности жилья семьям, имеющим детей;

ѕ «Малоэтажное жилье». Этот продукт предназначен для предоставления благоприятных условий кредитования при покупке или строительстве жилья на территориях малоэтажной застройки;

ѕ «Переезд» предусматривает упрощение порядка проведения сделок по обмену жилья посредством сделок купли-продажи с использованием средств ипотечного кредита;

ѕ «Кредит на погашение ранее предоставленного кредита» представляет собой предоставление возможности изменение параметров ипотечного кредита посредством погашение ранее предоставленного кредита в полном объеме;

ѕ «Индивидуальный жилой дом» - это кредитование с целью приобретения жилого дома с земельным участком;

ѕ «Ипотечный кредит для молодых учителей» представляет собой кредитование молодых учителей;

ѕ «Ипотечный кредит для молодых ученых».

Помимо кредитных продуктов, представленныхвыше, АИЖК разработало ряд программ с целью улучшения условий ипотечного кредитования.

Социальная программа «Молодая семья» была разработана с целью предоставления благоприятных условий ипотечного кредитования для молодых семей, в которой один и более детей, а также неполная молодая семья, которая состоит из одного молодого родителя и одного и более детей. Возраст родителей на день подписания кредитного договора не должен превышать 35 лет. Процентная ставка по программе снижается в случае приобретения жилья семьей с несовершеннолетними детьми. Одним и условий данной социальной программы является возможность снижения платежа в случае рождения ребенка. Заемщики, являющиеся участниками данной программы, могут использовать один из следующих кредитных продуктов АИЖК:

ѕ «Стандарт»;

ѕ «Материнский капитал»;

ѕ «Малоэтажное жилье»;

ѕ «Индивидуальный жилой дом».

Основное назначение программы «Социальная ипотека: перекредитовать квартиру» заключается в повышении доступности жилья экономического для отдельных категорий граждан. Целью кредитования является погашение задолженности по ранее полученному кредиту.

Социальный ипотечный кредитный продукт «Социальная ипотека: перекредитование» разработан для уменьшения кредитной нагрузки для граждан социальной группы, погашающей ранее полученные кредит. В момент заключения кредитного договора у заемщика должны отсутствовать погашенные или действующие ипотечные кредиты, в названии которых есть словосочетание «Социальная ипотека».

Опция «Лояльная ипотека» позволяет заемщикам самостоятельно управлять размером платежей по ипотечным кредитам. У заемщиков появляется возможность по истечении одного года с момента получения ипотечного кредита уменьшить размер текущего платежа с одновременным увеличением срока кредитования. Также заемщик выплачивает надбавку к процентной ставке в размере 0,5 процентных пункта на протяжении всего срока действия договора.

Ещё один продукт, разработанный Агентством, является опция «Ветераны ВОВ». Этот программа предоставляет специальные условия выдачи и выкупа ипотечных кредитов в случае кредитования ветеранов Великой Отечественной войны.

Программа «Специальный вычет» предназначена для стимулирования работодателей реализации программ содействия персоналу в приобретении жилья посредством ипотечного кредитования ОАО «АИЖК» предоставляет сотрудникам компаний вычет из процентной ставки в размере 0,5 процентных пункта.

Анализируя программы Агентства, можно сделать вывод, что взаимоотношения банков и рефинансирующих организаций основываются на определенных подходах:

ѕ заключаются соглашения, определяющие требования, стандарты и условия предоставляемых кредитов;

ѕ устанавливаются определенные требования к банкам-партнерам;

ѕ формируются условия для минимизации рисков, увеличения надежности ипотечных кредитов.

По мере решения указанным акционерным обществом поставленных перед ним задач и развития рынка ипотечного жилищного кредитования структура и направления деятельности этого акционерного общества могут меняться. При этом доля на рынке ипотечного жилищного кредитования этого акционерного общества будет меняться в зависимости от состояния рынка - в периоды устойчивого развития эта доля может снижаться, а в периоды кризисов, когда требуется дополнительная поддержка рынка за счет деятельности указанного акционерного общества, эта доля может возрастать.

В случае возникновения кризисных явлений в экономике в целом и на рынке ипотеки роль открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», как продемонстрировали итоги 2009 года, должна заключаться в поддержке рынка ипотечного жилищного кредитования с целью сохранения его инфраструктуры. В этом случае также может понадобиться дополнительная финансовая поддержка со стороны государства.

Несомненно, система жилищной ипотеки сталкивается с определенными трудностями, несмотря на это объем выданных кредитов растет, банки благодаря профессионализму персонала снижают кредитные риски и более грамотно взаимодействуют с участниками рынка ипотечного жилищного кредитования: страховыми организациями, риэлторами, оценщиками, подрядчиками. Постепенно формируются предпосылки для увеличения объемов рынка ипотечных кредитов.

1.3 Роль государства в системе ипотечного жилищного кредитования

Последствия кризиса ипотечного кредитования в США привели к развитию понижательной тенденции ипотечного кредитования в России. Несмотря на то, что размеры ипотечного рынка в России незначительны, кризис усугубил существующие проблемы его развития, а также выявил новые. Осмысление уроков кризиса и принятие научно-обоснованных решений, сдерживающих его негативное влияние, является на сегодняшний день одним из существенных аспектов социально-экономического развития России.

Ключевая роль государства в становлении и развитии системы ипотечного жилищного кредитования заключается не только в формировании соответствующей нормативно-правовой базы необходимой для контроля и регулирования деятельности участников системы, но и в способствовании повышения доступности получения ипотечных кредитов.

Главным в разрешении проблемы эффективного государственного регулирования является выбор подходов государственной поддержки граждан при решении жилищного вопроса. Безусловно, развитый рынок ипотечного кредитования значительно повышает шанс получения необходимого жилья. Однако одним из важнейших условий развития системы ипотечного кредитования выступает повышение доступности жилья не только части населения с достаточно высоким уровнем доходов, но и гражданам с невысокой заработной платой. В решении этой дилеммы состоит роль государства в системе долгосрочного ипотечного жилищного кредитования.

Государственная поддержка граждан в этой сфере происходит непосредственно из бюджетов бюджетной системы. На современном этапе рыночная экономика обладает некоторыми отличительными особенностями:

ѕ наличие дефицита государственного бюджета;

ѕ повышение удельного веса обветшалого жилищного фонда;

ѕ рост кредитных рисков.

Деятельность государственных органов с области жилищного кредитования должна осуществляться с целью удовлетворения потребностей населения в получении жилья, а также направления финансовых ресурсов на развития жилищного строительства.

Государство осуществляет своё воздействие:

ѕ через различные институты;

ѕ через специфические программы;

ѕ непосредственно.

Государственная политика в области ипотечного кредитования должна быть направлена на разработку:

1) мер по совершенствованию нормативно-правовой базы, необходимой для развития системы ипотечного кредитования;

2) экономических методов прямого и косвенного регулирования рынка ипотечных жилищных кредитов.

Меры государственного воздействия в области правового регулирования исследуемого объекта должны носить системный характер, быть максимально логичными и последовательными, вовлекать всех участников системы ипотечного жилищного кредитования с целью обеспечения эффективности их деятельности.

Нормативно-правовое обеспечение системы ипотечного кредитования осуществляется посредством следующих методов:

ѕ принятие дополнительных нормативных актов;

ѕ осуществление взаимоувязку законодательные акты, которые противоречат друг другу;

ѕ обеспечение защиты прав участников рынка ипотечных жилищных кредитов;

ѕ совершенствование механизма страхования ответственности заемщика в случае наступления неплатежеспособности последнего;

ѕ качественное улучшение земельного законодательства, а также совершенствование ипотеки, объектом которой выступают земельные участки;

ѕ развитие системы государственной регистрации прав на объекты недвижимости;

ѕ создание механизма упрощенного кадастрового учета квартир, частных домов, участков;

Вся совокупность экономических методов государственного регулирования системы ипотечного жилищного кредитования достаточно разнообразна и включает различные классификации.

Таблица 2 - Классификация методов государственного воздействия по форме реализации

Денежно-кредитные	Бюджетные	Налоговые
Контроль за банковским процентом по ипотечным кредитам	Разработка национальных программ и проектов	Регулирование налогообложение участников системы ипотечного кредитования
Контролирование выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг	Стимулирование накоплений граждан посредством субсидирования целевых счетов	Налоговое льготирование
Снижение резервного покрытия банков	Субсидирование первоначальной стоимости жилья, а также процентной ставки по кредиту	Разработка специальных налоговых режимов для инвесторов

Экономические методы по характеру влияния на рыночные процессы можно классифицировать на:

ѕ прямые;

ѕ косвенные.

Прямые методы государственного воздействия могут быть использованы на постоянной основе либо применены в разовых случаях.

Основными методами прямого регулирования являются:

ѕ стимулирование строительства жилья;

ѕ обеспечение доступности социальных ипотечных программ (молодым семьям, военнослужащим, молодым ученым и т.д.);

ѕ субсидирование процентных ставок и первоначального взноса по ипотечным кредитам;

ѕ совершенствование системы рефинансирования ипотечных кредитов АИЖК;

ѕ развитие рынка ипотечных ценных бумаг посредством определения обязательных лимитов в составе активов инвесторов;

ѕ создание институтов развития рынка ипотечного жилищного кредитования (АИЖК);

ѕ совершение операций на рынке ценных бумаг с целью покупки или продажи государственными органами ипотечных облигаций.

К основным косвенным методам государственного регулирования следует относить:

ѕ стимулирование процесса инвестирования в строительство жилья;

ѕ сокращение операционных издержек на рынке строительства и ввода в эксплуатацию жилья;

ѕ стимулирование модернизации в строительном секторе посредством использования новых технологий и материалов;

ѕ совершенствование механизмов налоговых льгот для строительных организаций с целью увеличения объема вводимого в эксплуатацию жилья;

ѕ предоставление налогового вычета заемщику для выплаты процентов по кредиту;

ѕ совершенствование системы страхования первоначального взноса по кредиту;

ѕ регулирование и контроль за эмиссией ипотечных ценных бумаг;

ѕ регулирование отношения «кредит / залоговая стоимость»;

ѕ разработка условий секьюритизации ипотечных активов.

Несмотря на все достоинства применяемых способов воздействия на развитие системы ипотечного жилищного кредитования, существуют ряд недостатков.

Возможно, одним из самых неэффективных и непрозрачных способов государственного регулирования является прямое финансирование, так как появятся затруднения при выборе заемщиков, в наибольшей степени нуждающихся в жилье. Субсидирование процентной ставки невозможно выполнять без банковской системы, потому что государственные органы не могут заменить кредитный механизм. Также в этом случае стимулируются только заемщики, не учитывая интересы кредитора.



2. Анализ рынка ипотечного кредитования в России

2.1 Общее состояние ипотечного жилищного кредитования на современном этапе

В качестве исследуемого временного интервала был выбран промежуток времени с 2008 по 2014 год. Это было проделано с целью демонстрации состояния рынка ипотечных кредитов после кризиса 2008 года, так как, начиная с середины 2007 года, на развитие рынка ипотеки оказывал отрицательное влияние мировой финансовый кризис, который был вызван чередой неплатежей по ипотечным кредитам класса subprime в США.

В связи с этим в первую очередь была рассмотрена динамика объема выданных ипотечных кредитов, которая представлена на рисунке №1.

Рисунок 1 - Динамика объема выданных ипотечных жилищных кредитов в 2008-2014 гг. (разработано автором)

Ухудшение состояния на международных рынках привело в 2008 году к углублению кризисных влияний на российском финансовом рынке. Увеличение ставки рефинансирования, ограниченная ликвидность, постоянный рост стоимости привлечения ресурсов - все это явилось толчком в процессе обесценения долгосрочных кредитов с фиксированной процентной ставкой, каковыми являются ипотечные кредиты. Оставшиеся на рынке участники стали более строго подходить к процедуре оценки платежеспособности потенциального заемщика: объявили обязательным условием наличие официально подтвержденного дохода, повысили требования к первоначальному взносу до 30%.Как результат ипотечные кредиты стали менее доступными для населения. Увеличение уровня безработицы, снижение реальных доходов населения привели к снижению спроса на рынке ипотечного кредитования, которое наблюдалось в 2009 году, когда объем выданных ипотечных кредитов сократился в 4,3 раза. Население перешло к выжидательно-сберегательной стратегии. Начиная с 2010 года, наблюдается устойчивая тенденция роста выдачи ипотечных кредитов. Однако все же объем предоставленных кредитов не достиг уровня 2008 года. Итоговые показатели 2010 года позволили судить о начале экономического восстановления на фоне благоприятной внешней конъюнктуры. Учитывая значительную роль жилья как инструмента обеспечения основных жизненных потребностей населения, ипотечное кредитование стало одним из наиболее активно и быстро восстанавливающихся сегментов рынка. 2011 год характеризуется как рекордный для российского рынка ипотеки после 2008 года. По большей части номинальный рост цен на рынке жилья, смягчение условий получения ипотечных кредитов, оживление строительного сектора и изменение структуры спроса на рынке жилья по стране в целом явилось причиной значительного увеличения объема выданных ипотечных кредитов (+337 544 мнл. р.). Подобная тенденция стабильного роста объема предоставленных кредитов прослеживается до конца исследуемого периода.

Для более полного анализа состояния рынка ипотечного кредитования, помимо исследования абсолютных показателей таких, как объем выданных ипотечных кредитов, необходимо рассмотреть относительные характеристики. На рисунке №2 представлена динамика доли задолженности по ипотечным жилищным кредитам в ВВП в 2008-2014 гг.

Рисунок 2 - Динамика доли задолженности по ипотечным кредитам в ВВП в 2008-2014 гг. (разработано автором)

Ипотечный кредит является катализатором роста спроса на жилье. Однако в меньшей степени оказывает воздействие на экономический рост России в целом (в 2014 г. - 5% ВВП).

В тоже время положительной является динамика исследуемого показателя. За анализируемый период доля задолженности по ипотечным кредитам в ВВП выросла с 2,4% до 5%.

Динамике объема выданных ипотечных кредитов соответствует динамика темпов роста выданных ипотечных кредитов в валюте РФ и в иностранной валюте (рисунок №3).

В 2009 году наблюдается отрицательный рост предоставленных ипотечных кредитов в рублях и в иностранной валюте. Отличительной особенностью 2010 года стал различный темп роста обоих видом ипотечных кредитов.

Темп роста по рублевым кредитам превышает тот же показатель по предоставленным кредитам в иностранной валюте.



Рисунок 3 - Динамика темпов роста выданных ипотечных кредитов в рублях и в иностранной валюте в 2008-2014 гг. (разработано автором)

Одной из причин такой динамики изменение макроэкономических условий и падением курса рубля в конце 2008 года - начале 2009 года, что существенно увеличило стоимость обслуживания валютного долга для заемщиков. Подобная тенденция продолжалась и в 2011 году. Начиная со следующего года, тенденция темпа роста кредитов в иностранной валюте характеризуется чередой снижения и роста этого показателя.

Темп роста рублевых кредитов отличается стабильностью, начиная с 2012 года до конца анализируемого периода.

Одним из условий детального анализа состояния ипотечного кредитования является изучение динамики средневзвешенной процентной ставки по ипотечным кредитам (рисунок №4). В течение всего исследуемого периода наблюдается схожая тенденция в изменении величины средневзвешенной процентной ставки по рублевым кредитам и по кредитам в иностранной валюте.

Ставка рефинансирования Банка России, являющаяся официальным индикатором стоимости денег, непосредственно воздействует на величину процентной ставки по кредитам. В 2008 году впервые за последние десять лет ставка рефинансирования выросла. Как следствие в 2009 году значительно выросли средневзвешенные процентные ставки по рублевым кредитам и кредитам в иностранной валюте (14,4% и 13,5% соответственно).

Рисунок 4 - Динамика средневзвешенной процентной ставки по ипотечным кредитам в 2008-2014 гг. (разработано автором)

В 2010 году наблюдается постепенное снижение исследуемого показателя, что явилось результатом последовательного снижения процентных ставок крупнейшими участниками рынка. Этому способствовало несколько факторов: нормализация ситуации с ликвидностью, снижение стоимости фондирования и возросшая конкуренция среди участников рынка. Это в большей степени повлияло на сезонный всплеск выдачи ипотечных кредитов в конце года. И только в 2011 году средневзвешенные процентные ставки достигли докризисного уровня: 12,5% - по рублевым кредитам и 10,6% - по кредитам в иностранной валюте. Тенденция снижения ставок сменилась значительным ростом в 2013 году по кредитам в валюте РФ.

Вместе с тем, в конце 2014 года ипотечные кредиты выдавались в среднем по ставке 13,2%, а в январе 2015 г. - уже по ставке 14,2%, что является максимумом с конца 2010 года.

Немаловажную характеристику состоянию системы ипотечного кредитования дает анализ просроченной задолженности по ипотечным кредитам. Динамика этого показателя представлена на рисунке №5.

Рисунок 5 - Динамика просроченной задолженности по ипотечным кредитам в 2008-2014 гг. (составлено автором)

По данным, представленным на рисунке №5, можно пронаблюдать зависимость изменения просроченной задолженности по ипотечным кредитам от кризисов. Российский рынок ипотечных кредитов до конца восстановился лишь в 2011 году, после чего в 2012 году началось снижения общего объема просроченной задолженности по ипотечному кредитованию. В 2014 году снова наблюдается тенденция, демонстрирующая рост значения анализируемого показателя вследствие изменения экономической ситуации в стране.

Ещё одой характеристикой общего состояния рынка ипотечного кредитования является просроченная задолженность, структура которой по срокам задержки платежей представлена на рисунке №6.



Рисунок 6 - Структура просроченной задолженности по срокам задержки платежей в 2008-2014 гг. (разработано автором)

Более ужесточенные условия предоставления кредитов, возросшие процентные ставки, снижение величины реальных доходов населения способствовало не только снижению спроса на ипотечные кредиты, но и увеличению просроченной задолженности по ним.

Доля задолженности без просрочки в течение увеличивается до начала 2014 года, когда она равнялась 96,1% в общем объеме задолженности по ипотечным кредитам.

Доля просроченной задолженности в результате «технической задержки» (от 1 до 30 дней) уменьшается более, чем в 3 раза, начиная с 2012 года (с 4,4% до 1,3%). Далее наблюдается колебание этой величины от 1,1% до 1,8%.

Структура просроченной задолженности сохраняется на протяжении всего исследуемого периода. Несмотря на снижение доли задолженности, просроченной свыше 90 дней, наибольший удельный вес приходится именно на этот вид задержки.

Качественной характеристикой системы ипотечного жилищного кредитования является объем досрочно погашенных ипотечных кредитов. Погашение осуществляется посредством:

ѕ вновь выданных ипотечных жилищных кредитов;

ѕ средств заемщика;

ѕ средств, полученных от реализации заложенного имущества;

ѕ отступным способом;

ѕ прочих средств.

Общий объем досрочно погашенных ипотечных кредитов представлен на рисунке №7.

Рисунок 7 - Динамика объема досрочно погашенных ипотечных кредитов в 2008-2014 гг. (составлено автором)

В течение всего анализируемого периода наблюдается тенденция увеличения объема досрочно погашенных ипотечных жилищных кредитов, что свидетельствует об улучшении платежеспособности заемщиков и их возможности погашать свои обязательства собственными средствами.

Динамика доли досрочно погашенных ипотечных кредитов средствами заемщика в общем объеме досрочно погашенных ипотечных кредитов демонстрируется на рисунке №8.

Рисунок 8 - Динамика доли досрочно погашенных ипотечных кредитов средствами заемщика в 2008-2014 гг. (составлено автором)

Наибольший удельный вес среди источников досрочного погашения ипотечных кредитов занимают средства заемщиков. Доля этих средств в общем объеме источников досрочного погашения ипотечных жилищных кредита колеблется в пределах 63 и 87%. В течение исследуемого периода наблюдается отрицательная динамика показателя, представленного на рисунке №8. Это объясняется тем, что темп роста общего объема досрочно погашенных кредитов увеличивается большими темпами, нежели растет объем ипотечных кредитов, погашенных средствами заемщиков.

На рисунке №9 представлена динамика рефинансирования ипотечных кредитов с продажей пула ипотечных жилищных кредитов.

Рефинансирование ипотечных жилищных кредитов с продажей пула ипотечных жилищных кредита осуществляется двумя способами: без формирования дополнительного финансового инструмента и с дальнейшей эмиссией ипотечных ценных бумаг. За исключением отдельных лет наибольший удельный вес принадлежит рефинансированию ипотечных кредитов без формирования дополнительного финансового инструмента.

Рисунок 9 - Динамика рефинансирования ипотечных кредитов в 2008-2014 гг. (составлено автором)

В 2014 году для рынка ипотечного жилищного кредитования были характерны следующие тенденции.

Происходило сокращение числа кредитных организаций, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты, в условиях уменьшения количества действующих кредитных организаций.

По состоянию на 1 января 2015 года число участников первичного рынка ипотечного жилищного кредитования уменьшилось по сравнению с началом 2014 года на 29 кредитных организаций и составило 629 участников, из них 534 кредитные организации предоставили в 2014 году новые ипотечные жилищные кредиты, остальные осуществляли обслуживание ранее выданных кредитов.

Наблюдался дальнейший рост абсолютных показателей, характеризующих объемы предоставляемых ИЖК в условиях напряженности на финансовых и валютных рынках.



2.2 Анализ влияния ипотеки на развитие экономики страны

Улучшению качества жилищных условий и уровню жизни населения способствует развитие системы жилищного кредитования и сегмента жилищного строительства. Оба этих фактора в совокупности оказывают непосредственное воздействие на развитие экономики страны. Как правило, поток инвестиций, направляемых в жилищное строительство, посредством эффекта мультипликатора способствует активизации процесса жилищного строительства, увеличению уровня обеспеченности населения жильем.

Анализ и оценка мультиплицирующего эффекта, характерного для развития механизма ипотечного кредитования, является очень актуальными.

Для начала необходимо рассмотреть объем инвестиций, направляемых на строительство жилых помещений. Динамика этого показателя представлена на рисунке №10.

Рисунок 10 - Динамика объема инвестиций в строительство жилья в 2008-2014 гг. (разработано автором)

Весь анализируемый период можно разбить на две части. В течение первого промежутка времени (до 2010 года) наблюдалась тенденция снижения значения анализируемого показателя. Начиная с 2011 года, происходит увеличение объема жилищных инвестиций. Такая тенденция наблюдается до конца исследуемого периода.

Для определения влияния развития системы ипотечного кредитования на изменение инвестиций, направленных на строительство жилья, рассмотрим рисунок №11.

Рисунок 11 - Зависимость инвестиций в строительство жилья от объема ипотечного кредитования в 2008-2014 гг. (разработано автором)

Рассматривая данный рисунок, можно пронаблюдать прямую зависимость (тренд) между увеличением объема ипотечного жилищного кредитования и величиной инвестиций в строительство жилья.

Данные, представленные на рисунке №6, позволяют вывести функцию инвестиций в жилищное строительство, которая позволяет определить значение мультипликатора ипотеки для жилищного финансирования. Функция имеет вид:

И_ж= а + b* М_ж, (1)

где И_ж- инвестиции в строительство жилья, млрд. р.;

а - свободный коэффициент;

b-коэффициент, показывающий увеличение инвестиций в строительство жилья при увеличении объемов ипотечного жилищного кредитования на 1 руб.;

М_ж-объем ипотечного жилищного кредитования, млрд. р.

Уравнение линейной регрессии взаимосвязи инвестиций и ипотечного кредитования выглядит следующим образом:

И_ж=0,89* М _ж+ 770,2

Также определяется коэффициент детерминации, который является статистической мерой согласия, с помощью которой можно определить, насколько уравнение регрессии соответствует реальным данным. На практике, если коэффициент детерминации близок к 1, то это означает, что модель работает очень хорошо (имеет высокую значимость). В данной модели R² = 0,9502. Это объясняет высокую степень взаимосвязи инвестиций в строительство жилья и объема ипотечного кредитования. Это позволяет утверждать, что увеличение объемов ипотечного кредитования на 1 руб. приводит к росту объемов инвестиций в строительство жилья на 0,89 руб.

Следующий этап анализа позволил выявить следующую зависимость между изменением объема ипотечного жилищного кредитования и величиной ВВП, отраженную на рисунке №12.

Рисунок 12 - Зависимость ВВП от объема ипотечного жилищного кредитования в 2008-2014 гг. (составлено автором)



Анализ позволил определить прямую зависимость между исследуемыми показателями. Следовательно, увеличение объема ипотечного жилищного кредитования способствует росту ВВП страны.

Функциональная зависимость выглядит следующим образом:

Y= 20,95* М_ж+36398,56

При R²= 0,865

где, Y - ВВП, млрд. р.

Выявленная зависимость показывает, что при увеличении объемов ипотечного кредитования на 1 руб. происходит рост ВВП на 20,95 р.

Для последующей оценки динамики ВВП в зависимости от изменения объемов инвестиций в строительство жилья определяется функция роста ВВП под влиянием инвестиций. Результатом расчетов явилась следующая функция:

Y= 22,44*И_ж+19820,06

при R²= 0,84

Графически эта зависимость представлена на рисунке №13.

Рисунок 13 - Зависимость ВВП от динамики инвестиций в жилищное строительство в 2008-2014 гг. (составлено автором)

Интерпретация данной функциональной зависимости позволят сделать вывод: рост ВВП находится в прямой зависимости от изменения инвестиций в жилищное строительство, при увеличении которого на 1 руб. происходит увеличение ВВП в среднем на 22,44 руб.

В рамках анализа обратной зависимости, а именно влияния изменения ВВП на объем инвестиций в жилищное строительство, рассмотрим рисунок №14.

Рисунок 14 - Зависимость инвестиций в жилищное строительство от динамики ВВП в 2008-2014 гг. (составлено автором)

Данный рисунок демонстрирует линейную зависимость между объемом ВВП и инвестициями в жилищное строительство. Данная зависимость представлена в виде уравнения линейной регрессии, которая характеризует предельную склонность к инвестированию:

И_ж= 0,04*Y - 495,0

при R²=0,84

Из этой зависимости следует, что прирост ВВП на 1 руб. приводит к росту инвестиций в строительство жилья на 0,04 р.

В процессе проведения анализа зависимости динамики ВВП от доли ипотечной кредитования в ВВП на основании метода регрессионного анализа была получена следующая функциональная зависимость (рисунок №15):

Y= 11 498,55*х + 17 228,

при R²= 0,72

где х - доля объема выданных ипотечных кредитов в ВВП, %.

Выявленная зависимость указывает на то, что увеличение доли ипотечного кредитования в ВВП на 1% свидетельствует об увеличении объема ВВП на 11 498,55 млрд. р.

Рисунок 15 - Зависимость ВВП от доли задолженности по ипотечным кредитам в ВВП в 2008-2014 гг. (составлено автором)

Зависимость между долей ипотечного кредитования в ВВП и абсолютным величиной ВВП носит логарифмический характер, нежели линейный.