Ипотечный кредит в современных условиях

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Реферат

Курсовая работа: с., 1 табл., 28 источников, 1 прил.

ИПОТЕКА, ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ, МОДЕЛИ ОРГАНИЗАЦИИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ, НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, КРЕДИТОР, ДОЛЖНИК, ПРАКТИКА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РЕСПУБЛИКЕ БЕЛАРУСЬ.

Объект исследования - ипотечный кредит в современных условиях.

Предмет исследования - экономические отношения, возникающие при ипотечном кредитовании.

Цель работы: определение экономической сущности ипотечного кредитования, выявление проблем и перспектив его развития в Республике Беларусь.

Методы исследования: сравнительный, экономико-статистический методы анализа, аналогов, обобщения, а также системный подход к анализу явлений.

Исследования и разработки: раскрыта сущность ипотечного кредита, приведена его классификация, охарактеризовано состояние развития ипотечного кредита в Республике Беларусь, выявлены проблемы и определены перспективы его развития в Беларуси, основываясь на опыте зарубежных стран в изучаемой области.

Я подтверждаю, что рассмотренный в работе аналитический материал правильно и объективно отражает состояние исследуемого процесса, а все заимствованные из литературных и других источников теоретические, методологические и методические положения и концепции сопровождаются ссылками на их авторов.

Содержание

Введение

1. Экономическая сущность ипотечного кредитования, его виды

1.1 Понятие и ипотечного кредитования и его эволюция

1.2 Виды ипотечного кредитования

2. Практика ипотечного кредитования в РБ

2.1 Этапы развития ипотечного кредита в Беларуси

2.2 Правовые аспекты ипотечного кредитования в Беларуси

3. Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в Республике Беларусь на современном этапе

3.1 Проблемы белорусского ипотечного кредитования

3.2 Перспективы развития ипотечного кредитования в Беларуси

Заключение

Список использованных источников

Приложение А

Введение

Как свидетельствует мировой опыт, ипотечный механизм является наиболее эффективным способом решения жилищной проблемы. Экономические отношения, возникающие при масштабном развитии ипотеки, могут стать основой долговременного макроэкономического роста. В то же время для успешного функционирования системы ипотечного жилищного кредитования требуется ее максимальная адаптация к особенностям экономики и права конкретного государства.

Современная ипотека представляет собой уникальный процесс, сочетающий одновременно несколько позитивных элементов:

· социальную стабильность;

· долгосрочное и малорисковое размещение средств;

· перспективность рынка (пока ещё менее 10% жилья приобретается с помощью ипотечных кредитов);

· возможность выстраивать долгосрочные отношения банка с клиентом.

Ипотека в современной Беларуси является относительно новой формой кредита, которая начинает медленно возрождаться спустя более чем восьми десятилетий. Становление ипотечного кредитования позволит решить немало социальных проблем, будет способствовать развитию рынка ценных бумаг, расширит рынок недвижимости и др. Однако существует ряд факторов, препятствующих этому:

1. Исторически обусловленное нежелание многих граждан самостоятельно работать над улучшением жилищных условий, уверенность, что за них это должно сделать государство.

2. Низкие доходы большинства населения, не позволяющие делать значительных накоплений и ограничивающие максимально возможный размер инвестиционного банковского кредита.

3. Несовершенство существующих организационно-правовых и кредитно-финансовых механизмов в сфере строительства и приобретения жилья на коммерческой основе, следствием чего являются высокие риски для всех участников инвестиционного процесса, необоснованный рост цен на недвижимость.

В свою очередь, ипотечные кредиты помогают коммерческому банку диверсифицировать свою клиентскую базу, привлечь депозиты и найти источники доходов, дополняющие и компенсирующие риск по кредитам и депозитам предпринимательских фирм.

Все выше изложенное определяет актуальность выбранной темы.

Целью курсовой работы является раскрытие сущности ипотечного кредита, выявление проблем и перспектив его развития в Республике Беларусь.

Исходя из цели исследования в работе поставлены следующие задачи:

- рассмотрение теоретических аспектов ипотечного кредитования;

- анализ зарубежного опыта ипотечного кредитования;

- анализ ипотечного кредитования в Республике Беларусь;

- определение основных перспектив развития ипотечного кредитования в Республике Беларусь.

Объект исследования -- ипотечный кредит в современных условиях.

Предмет исследования -- экономические отношения, возникающие при ипотечном кредитовании в современных условиях.

В процессе исследования были использованы сравнительный, экономико-статистический методы анализа, аналогов, обобщения, а также системный подход к анализу явлений.

Данная работа базируется на законодательных и нормативных актах Республики Беларусь, теоретических исследованиях, периодических изданиях, в которых затронута тема курсовой работы. При написании своей работы для наиболее глубокого освещения выбранной темы я опиралась на ряд источников, среди которых особый интерес для меня представили следующие: Дорох Е.Г. «Банковское жилищное кредитование. Ипотека», Шелков О.В. «Ипотечное кредитование», периодические издания «Банковский вестник», «Финансовый директор», «Экономический анализ: теория и практика», а также официальные сайты ведущих банков Беларуси.

1. Экономическая сущность ипотечного кредитования, его виды

1.1 Понятие ипотечного кредитования и его эволюция

Для четкого представления сути изучаемой и анализируемой темы следует разграничивать понятия «ипотека» и «ипотечный кредит». Так, в экономической литературе понятие «ипотека» трактуется как одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества [5]. В праве США под ипотекой понимается способ обеспечения исполнения обязательств имуществом без его фактической передачи кредитору [25, с.15]. Российское законодательство определяет ипотеку как способ обеспечения обязательств, при котором кредитор-залогодержатель приобретает право в случае не исполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства получить удовлетворение за счёт заложенного недвижимого имущества преимущественно перед другими кредиторами [1, с.31]. Согласно закону РБ «Об ипотеке», ипотека - залог недвижимого имущества (земельных участков, капитальных строений (зданий, сооружений) и др.) и иного имущества, приравненного законодательными актами к недвижимым вещам [17, с.7]. Таким образом, ипотека - это залог, заклад недвижимости с целью получения ссуды, т.е. ипотечного кредита. Ипотечный кредит (англ. mortgage credit, real estate loan), в свою очередь, - способ привлечения финансовых ресурсов под залог недвижимости [16].

Термин "ипотека" впервые появился в Греции в начале VI в. до н.э (его ввел архонт Солон) и был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями. Для этого оформлялись обязательства, а на границе принадлежащей заемщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в наименованной сумме. На таком столбе, получившем название "ипотека" (от греч. hypotheka -- подставка, подпорка), отмечались все долги собственника земли. Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности. Новое развитие институт ипотеки получил в Римской империи. В I в. н. э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам.

Институт ипотеки в течение относительно небольшого времени прошел путь эволюции от фидуции (от лат. fiducia - сделка на доверии, доверительная сделка) до более прогрессивной стадии -- пигнуса (от лат. pignus -- неформальный залог) и далее -- до ипотеки. При фидуции объект залога переходил в собственность кредитора, причем последний имел право либо возвратить недвижимость должнику после исполнения договора, либо продать ее, отказавшись от денежного требования. Договор пигнуса предусматривал передачу недвижимости уже не в собственность, а во владение ею как гарантию кредитного обязательства. Кредитор не имел права оставлять предмет залога у себя и мог продать имущество только в случае невыполнения взятых должником обязательств, возвращая разницу между продажной ценой и остатком долга заемщику.

Первоначально новая форма залога распространялась на орудия труда, которые арендаторы земель в силу объективных причин не могли передать собственникам земель. Позднее в ипотеку начала передаваться и недвижимость. При ипотеке имущество оставалось во владении должника, а кредитор получал право истребовать закладываемую вещь с последующей ее продажей с торгов и компенсацией из вырученной суммы остатка долга заемщика. Примерно в таком виде институт залога существует до настоящего времени.

Роль государства в соблюдении прав участников ипотечных сделок была велика. Достаточно сложные по структуре сделки требовали контроля и регулирования, отлаженной регистрационной системы. В связи с ослаблением этих государственных функций с закатом эпохи Древнего мира, институт ипотеки перестал существовать в течение нескольких веков, прежде чем появиться вновь в средневековом европейском законодательстве. В Германии ипотека появляется не ранее XIV столетия; во Франции с конца XVI века действовала негласная ипотека. В законодательстве европейских стран ипотека имеет уже две характерные черты: во-первых, она применима только к недвижимости; во-вторых, продажа заложенного имения производится не самим кредитором, а при посредстве суда. В США и Великобритании ипотека имеет свою особенность: на период выполнения должником основного обязательства все права на владение имуществом и титул переходят от должника к кредитору по ипотеке.

Таким образом, исторически ипотечное кредитование было порождено хозяйственными отношениями как наиболее надежная форма обеспечения обязательств должника.

При рассмотрении ипотеки как элемента экономической системы необходимо выделить три наиболее характерные ее черты:

1. Обязательность обеспечения залогом (причем в качестве залога может выступать и та недвижимость, для покупки которой берется ипотечный кредит).

Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику. Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких-либо ограничений (обременении), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.

2. Длительность срока предоставления кредита.

Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от 3 и более лет (оптимально 20-25 лет). Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных платежей заемщика.

3. Ипотечный кредит считается относительно низкорисковой банковской операцией.

К основным требованиям относятся следующие условия:

· сумма кредита, как правило, составляет не более 60-70% рыночной стоимости покупаемого жилья;

· величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30% совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период;

· при процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.

4. Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства.

5. Ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных условиях нецелесообразны.

6. Создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги (при эмитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных и т.д. закладных оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала).

Однако нельзя не отметить так называемые ипотечные риски, которые зачастую сдерживают граждан от использования ипотечных кредитов [27, c.14-17]:

1) Риск процентной ставки.

Изменение рыночной процентной ставки, как правило, является следствием изменения уровня инфляции. Для кредитора этот риск заключается в снижении прибыльности операций по ипотечному кредитованию (денежный поток, предусмотренный по договору об ипотеке, из-за роста инфляции оказывается ниже, чем ожидаемый) и несбалансированности активов и пассивов. В классическом ипотечном варианте процент по кредиту фиксирован на весь срок кредитования. Это дает возможность равномерного распределения обязательств заемщика по возврату кредита. Но фиксированный процент оптимален только при относительно низком уровне инфляции. В основном применяется "плавающая" процентная ставка, рассчитанная на базе так называемой ставки LIBOR (процентной ставки Лондонской международной биржи). Однако переменные процентные ставки не всегда способны верно отражать уровень инфляции, а кроме того, они достаточно сложно рассчитываются. Поэтому для повышения привлекательности такого рода кредитов процентные ставки по ним устанавливаются несколько ниже, чем по кредитам с фиксированной процентной ставкой, и одновременно определяется максимальный предел увеличения процента за весь кредитный период.

2) Рыночный риск.

Этот вид риска может появиться при резком снижении цен на жилье. Для заемщика это плохо, так как, приобретая в кредит дорогую квартиру, он рассчитывает, что ее стоимость, по крайней мере, не уменьшится за то время, пока он будет возвращать кредит. В противном случае переплата за квартиру будет слишком велика. Кредитор при резком снижении цен на жилье также испытывает неудобство, так как не может компенсировать свои затраты на выдачу кредита из его стоимости в случае, если заемщик окажется неспособным вернуть кредит.

3) Риски ликвидности.

Данный риск возникает при недостатке ликвидных ресурсов у банка и при наступлении сроков платежей по своим обязательствам, который возникает в силу несбалансированности его активов и пассивов. Управление риском ликвидности требует проведения ряда финансовых операций: во-первых, требуется детальный расчет потоков наличности, для определения возможной потребности банка в наличных средства; во-вторых, требуется разработка стратегии мобилизации наличных средств с определением источников и затрат.

4) Кредитные риски.

Кредитный риск, или риск неплатежа, -- риск неисполнения заемщиком своих обязательств по кредиту, риск неплатежа в силу таких причин как уровень развития законодательной базы, социально-экономическая стабильность в стране, наличие платежеспособного спроса на ипотечные кредиты. Однако при правильном проведении андеррайтинга, т.е. оценки вероятности погашения кредита, данный риск не представляет особой опасности для кредитора. Для снижения риска неплатежа применяются различные ограничения. Например, отношение месячного платежа заемщика к ежемесячному доходу, который приходится на каждого члена семьи, не должно превышать 25-45%. То же самое касается и отношения суммы кредита к рыночной стоимости залога -- 50-85% и т.д.

5) Имущественные риски.

Эта группа рисков распространяется на объект залога и включает риск повреждения имущества и риск утраты титула собственности на объект залога. Суть первого риска: если переданная в залог квартира каким-то образом пострадает (от пожара, затопления и т. п.) и уже будет непригодна для проживания, обязательства заемщика по возврату кредита формально не прекратятся. Именно поэтому риски повреждения имущества страхуются, и тогда фактические затраты по возврату кредита банку несет не заемщик, а страховая компания. Риск утраты титула собственности наступает тогда, когда уже после совершения сделки купли-продажи становится известно о наличии обоснованных претензий на заложенный объект недвижимости со стороны третьих лиц. Если этот риск не застраховать, то может сложиться ситуация, при которой заемщик будет обязан продолжать возвращать кредит за квартиру, которая ему уже не принадлежит.

Таким образом, ипотека привлекательна, прежде всего, тем, что позволяет в короткие сроки вселиться в новую квартиру, стать её собственником, зарегистрировать членов своей семьи, а оплачивать её можно в течение нескольких последующих лет, не боясь роста цен на недвижимость. Это финансово эффективнее, чем откладывать деньги, подвергая тем самым накопления инфляционным и иным рискам, или чем арендовать квартиру, так как размер ежемесячных платежей по кредиту сопоставим с ежемесячной арендной платой за жилье. Надежность и безопасность покупки квартиры с помощью ипотечного кредита заключается в том, что квартира проходит тщательную юридическую проверку банком, страховой компанией и полностью оформляется в собственность заёмщика при получении кредита.

1.2 Виды ипотечного кредитования

В настоящее время разработано множество типов ипотечных кредитов, которые в зависимости от схем выдачи, погашения, обслуживания и других факторов классифицируются следующим образом [9, c. 31-37].

I. По предмету ипотеки.

ь Ипотека индивидуальных жилых домов на одну семью (2-4 человека)

ь Ипотека жилья в многоквартирном доме

ь Ипотека земельного участка

ь Ипотека права аренды и других прав пользования земельным участком

ь Ипотека земельного участка и жилой недвижимости, построенной на нём.

II. По срокам реализации.

ь Первичная ипотека: ипотека, зарегистрированная раньше другой ипотеки и имеющая юридический приоритет перед ипотекой, зарегистрированной позднее.

ь Вторичная ипотека: любая ипотека, которая зарегистрирована позднее другой, кредит выделяется под ранее уже заложенный объект недвижимости. Общая сумма двух кредитов не превышает, как правило, 80% от продажной стоимости.

ь Завершающая ипотека: Эти методы основаны на схемах финансирования, которые предусматривают возможность продажи недвижимости, являющейся залоговым обеспечением кредита, еще не погашенного на момент продажи собственности. Обязательства по кредиту в этом случае принимает на себя покупатель.

III. По сроку погашения.

ь Кредиты, погашаемые в срок

ь Кредиты, погашаемые досрочно

IV. По источнику рефинансирования.

ь Кредиты, источником ресурсов которых являются вклады, депозиты, межбанковский кредит

ь Кредиты, источником ресурсов которых являются контрактные сбережения

ь Кредиты, источником ресурсов которых являются ипотечные ценные бумаги.

Ипотечные ценные бумаги - долговые ценные бумаги эмитента, рефинансируемые с помощью обязательств по одному или нескольким ипотечным кредитам.

V. По способу обеспечения обязательств имуществом.

ь Стандартная ипотека: исполнение отдельного обязательства осуществляется путем залога одного объекта имущества.

ь Объединенная ипотека: осуществление обязательства происходит путем залога нескольких собственных объектов имущества.

ь Ипотека чужого имущества: залоговым обязательством выступает залог имущества третьего лица.

ь Общая ипотека: для исполнения одного долгового обязательства под залог отдаются несколько принадлежащих отдельным собственникам объектов.

ь Условная ипотека: вступает в силу с момента исполнения условия, предусмотренного договором; если же условие не исполняется, ипотека может быть отменена.

VI. По способу погашения кредита.

ь Постоянный ипотечный кредит.

Данный вид кредита носит также название аннуитетный - самоамортизирующийся кредит с фиксированной процентной ставкой, по которому предусмотрены равновеликие периодические (как правило, ежемесячные) платежи. Периодический платеж включает выплату в счет погашения долга и уплату процентов по кредиту. Величина платежа определяется как сумма, которую необходимо вносить ежемесячно, чтобы полностью погасить кредит в течение срока действия кредитного договора по определенной процентной ставке. Платеж определяется с учетом текущей стоимости денежного потока.

Данный вид кредита характерен для стран с низкой инфляцией и длительными сроками кредитования. Максимальный срок кредитования будет короче остаточной экономической жизни объекта финансирования.

ь Ипотечный кредит с переменными выплатами.

1. Кредит с «шаровым» платежом.

В этом случае предусматривается выплата большей части или всей суммы кредита, т.е. «шаровой» платеж, в конце срока кредитования. Такие схемы кредитования применяется при финансировании нового строительства и проектов по освоению земли

Разновидности методов кредитования с «шаровым» платежом:

· отсутствие процентных выплат до конца срока кредита, по окончании срока выплачивается вся сумма кредита и начисленный сложный процент, например, кредиты под освоение земли;

· выплата в течение кредитного периода только процентов, в конце срока погашение задолженности «шаровым» платежом;

· частичная амортизация с итоговым «шаровым» платежом.

2. Пружинный (с фиксированной выплатой основной суммы) кредит.

Особенности кредитования следующие:

· периодические фиксированные платежи в счет погашения основной суммы долга;

· выплаты процентов на оставшуюся часть долга.

3. Кредит с участием.

Представляет собой схему финансирования, при которой кредитор непосредственно участвует в инвестировании: он одновременно получает и платежи по кредиту, и определенную часть регулярного дохода и/или часть от суммы увеличения стоимости собственности.

Ипотечные кредиты с участием привлекательны для кредитора по следующим причинам:

· такие схемы финансирования позволяют защитить интересы кредитора в условиях высоких темпов инфляции;

· уменьшение процентной ставки приводит к уменьшению периодических платежей по кредиту, что снижает риск невыполнения обязательств заемщиком.

Для уменьшения риска снижения дохода от недвижимости кредиторы включают в договоры статьи о периодических проверках качества управления собственностью.

Привлекательность ипотечного кредита с участием для заемщика:

· платежи по кредиту с участием меньше, чем платежи по другим типам кредитов;

· меньшие периодические платежи являются стимулом для реализации заемщиком инвестиционного проекта, требующего больших затрат капитала.

Однако в случае существенного роста стоимости и дохода от недвижимости увеличивающиеся выплаты кредитору могут не компенсироваться снижением процентной ставки.

4. Кредит с нарастающими платежами.

Применяется для заемщиков, рассчитывающих на рост доходов. Особенности такого метода кредитования:

· минимальный первый взнос, затем взносы увеличиваются с постоянным темпом;

· на определенном этапе начинаются равновеликие платежи по схеме самоамортизирующегося кредита.

При кредитовании с ростом платежей задается последовательность размеров платежей с увеличением взносов через равные интервалы времени, размер последнего взноса определяется по сумме остатка задолженности по кредиту. Такие схемы финансирования удобны для предпринимателей: в начальный период финансовые ресурсы не отвлекаются из бизнеса, который может интенсивно развиваться.

5. Кредит с обратным аннуитетом.

Предполагает снижение выплат по кредиту в конце срока или их прекращение.

6. Кредит с переменной процентной ставкой.

Основные характеристики:

· процентная ставка меняется в соответствии с изменением финансовой ситуации на рынке, корректируется по оговоренным в кредитном договоре финансовым индексам, например, по индексу государственных ценных бумаг;

· может быть установлен максимальный и минимальный уровень процентной ставки, выплачиваемой заемщиком;

· корректировки процентной ставки могут проводиться только через заранее оговоренные в кредитном договоре интервалы времени с учетом преобладающих процентных ставок в этот период;

· может быть установлен предельный уровень изменения процентных ставок относительно предыдущего периода;

· в договоре по данному типу кредитов может быть предусмотрено досрочное погашение после заранее оговоренного срока без уплаты штрафа за досрочное погашение;

· могут действовать условия кредита до момента продажи собственности, дающие кредитору право требовать при продаже собственности немедленной выплаты остатка кредита, т. е. передача обязательств по существующему кредиту новому владельцу собственности может быть запрещена, что дает возможность кредитору повысить процентную ставку в соответствии с текущей рыночной ситуацией.

Основные типы ипотечных кредитов с переменной процентной ставкой:

· кредит с корректируемой процентной ставкой.

При таком финансировании предусматривают два варианта:

- корректировку процентной ставки с соответствующим увеличением платежей по кредиту;

- корректировку процентной ставки без изменения величины периодических платежей, но с изменением срока погашения кредита.

· кредиты с индексируемыми платежами.

Такие кредиты отличаются тем, что ставка процента фиксируется на весь срок кредитования. Однако остаток кредита и ежемесячные платежи регулярно корректируются в соответствии с текущей нормой инфляции. По таким кредитам начальные платежи меньше, что привлекательно для заемщика. Однако платежи регулярно корректируются, и если темпы роста доходов заемщика будут ниже темпов инфляции, возможна ситуация, при которой заемщик не сможет выполнять обязательства по кредитному договору. От темпов роста инфляции могут отставать и темпы увеличения стоимости недвижимости. Тогда остаток кредита может превысить стоимость собственности, что тоже, возможно, станет причиной невыполнения заемщиком обязательств.

7. Канадский ролл-овер.

Данный вид ипотеки характеризуется переменными ставками процента через заранее оговоренные промежутки времени (3-5 лет). Разновидность этого кредита - кредит с переговорной ставкой, когда кроме периодов изменения ставки процента оговариваются предельные ставки.

8. Кредит с добавленной процентной ставкой.

Такой вид кредита предусматривает отнесение процентов на основной долг, а результат делится на число периодов погашения для определения величины платежа. Данная ипотека используется для кредитования личной собственности и предусматривает досрочное погашение долга.

Таким образом, приведенная выше классификация видов ипотечного кредитования в зависимости от различных критериев выявила их значительное многообразие. Именно поэтому для получения максимального эффекта на уровне государства необходимо выбирать тот или иной вид ипотечного кредита, основываясь на анализе рыночной конъюнктуры.

2. Практика ипотечного кредитования в РБ

2.1 Этапы развития ипотечного кредита в Беларуси

Ипотека в современной Беларуси является относительно новой формой кредита, которая начинает медленно возрождаться спустя более чем восьми десятилетий. Становление ипотечного кредитования позволит решить немало социальных проблем, будет способствовать развитию рынка ценных бумаг, расширит рынок недвижимости и др. Поэтому немаловажным будет учесть особенности и этапы развития ипотечного кредитования в Беларуси для того, чтобы в итоге получить наиболее полные данные для корректного анализа изучаемого объекта.

Кредитование под залог недвижимого имущества имело место еще в Великом княжестве Литовском, ядро которого составляли белорусские земли. В данных политико-экономических условиях в разные периоды можно выделить различные виды ипотечного кредита. Так, с XV в. широкое распространение получило так называемое заставное землевладение - передача недвижимости в руки кредитора в виде обеспечения денежной ссуды, полученной собственником земли. Держатель заставы приобретал право эксплуатации имения, собирая доходы с него в качестве процентов за выданную ссуду. С середины XV - в начале XVI вв. раздача таких застав приобрело массовый характер, что объясняется напряженным положением государственной казны. Условия такого кредита оформлялись заставным листом с указанием обязанностей держателя, сроком заставы, а также последствий, если имение не окажется выкупленным. Кроме того, залог недвижимого имущества мог осуществляться и в форме простой ипотеки - в виде записи долгов на имении в судебных книгах без передачи имущества кредитору.

Взаимоотношения субъектов кредитных отношений регламентировались Статутами Великого княжества Литовского. Статут 1529 г. позволял передавать только 2/3 части имения, что сдерживало развитие ипотечного кредитования. Однако последующие Статуты 1566 и 1588 гг. ликвидировали эту устаревшую норму, и землевладельцы получили возможность свободно распоряжаться своей недвижимостью. Так, в Статуте 1566 г. в разделе «О записях и продажах» оговаривались все нормативно-правовые и штрафные санкции в процессе реализации отношений ипотечного кредита [7, c. 76].

После включения в последней трети XVIII в. белорусских земель в состав Российской империи здесь действуют государственные кредитные учреждения, которые и осуществляли ипотеку. Банки кредитовали дворянство под залог имений. Кредитоспособность заемщика определялась не столько размерами земли или доходами хозяйства, сколько количеством крепостных крестьян. Сохранные казны в Москве и Петербурге предоставляли ссуды под залог имений, фабрик и заводов, казенных домой со сроком пользования первоначально 1-5 лет, а впоследствии свыше 20 лет [7, c. 77].

В середине XIX в. такая система ипотечного кредитования зашла в тупик. Это было в первую очередь обусловлено крайне нерациональной его организацией: в долгосрочные ссуды, выдаваемые под залог недвижимости, выдавались капиталы, принимаемые во вклады до востребования. С апреля 1859 г. ипотека казенными банками была прекращена.

В ходе экономического развития страны возник вопрос о реорганизации банковской сферы. Начавшая складываться в 60-е г. XIX в. капиталистическая кредитная система взамен упраздненных казенных банков не удовлетворяла потребностей дворянства. Государственный банк, основанный в 1860 г., осуществлял краткосрочное кредитование и только в исключительных случаях мог предоставить так называемые «неуставные ссуды» долгосрочного характера. Право на ипотеку оставалось тогда за сохранившимися городскими общественными банками. В 1912 г. возможности выдачи ими ипотеки расширились до 30 лет для каменных строений и участков земли. Банки подобного типа существовали и в Беларуси: Витебске, Борисове, Гомеле, Полоцке [7, c. 77]. Однако в силу своего малого удельного веса в общей системе кредитных учреждений данный тип банков не мог обеспечить экономику страны долгосрочными ссудами. Первым общероссийским учреждением ипотечного кредита стало Общество взаимного поземельного кредита, учрежденное в 1866 г., действия которого распространялись и на Беларусь. В 1891 г. это кредитное учреждение было преобразовано в Особый отдел Дворянского земельного банка.

Созданные первоначально в Петербурге и Москве городские кредитные общества вскоре начали учреждаться и в других крупных городах империи. Одно из таких кредитных учреждений было образовано в Минске в 1896 г, в начале деятельности представлявшее обществу кредит в 50 тыс. р. К 1914 г. Минское городское кредитное общество выдало кредитов на сумму 7,4 млн. р. [7, c. 78].

Главную роль в системе ипотечного кредита в последней четверти XIX - начале XX вв. играли акционерные ипотечные банки, инициаторами создания которых выступили солидные представители дворянства и банковского капитала. По уставам такие банки могли начать свои операции лишь после фактической оплаты не менее 25% акционерного капитала. Сумма выпущенных в обращение закладных листов не могла более чем в 10 раз превышать сумму уставного и запасного капиталов банка. Акционерные земельные банки выдавали ссуды под залог земель сроком до 66 лет, городской недвижимости - до 56 лет [7, c. 78]. Во всех пяти губерниях Беларуси действовал Виленский акционерный земельный банк, в Виленской и Гродненской губерниях действовал Санкт-Петербургско-Тульский земельный акционерный банк, а в Витебской, Минской и Могилевской губерниях - Московский земельный акционерный банк.

Важное место в системе и ипотечного кредитования заняли государственные учреждения долгосрочного кредита: Крестьянский поземельный и Дворянский земельный банки.

Крестьянский банк был учрежден в 1882 г. с целью оказать крестьянам содействие к приобретению в собственность предлагаемых для продажи земель, что было вызвано кризисом в сельском хозяйстве после реформы 1861 г. Особенно широко операции Крестьянского поземельного банка развивались в этот период в Могилевской и Минской губерниях. В результате быстрого развития кредитных операций с 1906 по 1915 гг. банк занял первое место среди всех учреждений ипотечного кредита по числу и объему выданных ссуд. На 1 января 1915 г. в пяти белорусских губерниях Крестьянским поземельным банком было продано из своих имений 262 тыс. десятин земли за 19,9 млн. р., выдано в ссуду 18 млн. р., землю купили 20,2 домохозяев [7, c. 78].

Дворянский земельный банк, учрежденный в 1885 г., своей целью ставил поддержание землевладения потомственных дворян. Важным элементом в механизме его функционирования был запасной капитал, пополнявшийся за счет прибыли, обеспечивающий льготные условия кредита для его заемщиков. За счет запасного капитала имелась возможность снижать ссудный процент ниже уровня, покрывающего проценты по закладным листам, а также его расходы и другие убыточные для банка льготы помещикам. Закладные листы Дворянского земельного банка высоко котировались на биржах России и прежде всего на Петербуржской. Несмотря на то, что деятельность этого банка на территории Беларуси была ограничена (помещики польского происхождения не имели права на льготный кредит), к 1914 г. здесь было заложено 911 имений площадью более 1,3 млн. десятин, а сумма выданных ссуд превысила 44,3 млн. р. [7, c.79].

Широкое развитие ипотечного кредита в конце XIX - начале XX вв. объясняется неразвитостью других форм сельскохозяйственного кредита, отсутствием капиталов, необходимых для адаптации к новым экономическим условиям, активной ролью в создании земельных банков государства, которое посредством этих кредитных учреждений пыталось регулировать поземельные отношения и управлять огромными массивами частновладельческих земель, значительная часть которых была заложена. Ипотечный кредит предоставлял возможность приобрести землю без большого единовременного вложения капитала всем тем, кто желал организовать сельскохозяйственное производство на новых началах.

К 1917 г. В Российской империи существовала развитая кредитно-банковская система долгосрочного ипотечного кредитования, которая имела основательное законодательное обеспечение. Однако с провозглашением земли всенародным достоянием, которое не могло быть объектом купли-продажи и залога, в декабре 1917 г. упразднялись основные ипотечные банки.

Начало 30-х гг. XX в. характеризуется переходом к командно-административной системе, при этом банковское кредитование строительства и покупки жилья осуществлялось посредством распределения бюджетных ресурсов в соответствии с плановыми объемами финансирования.

Наиболее интенсивное развитие жилищное строительство получило после принятия постановления правительства от 31.07.1957 г. «О развитии жилищного строительства в СССР». В 1959 г. была проведена реорганизация системы банков долгосрочного кредитования, в связи с чем все основные функции были переданы Госбанку и Всесоюзному банку финансирования капитальных вложений (Стройбанк СССР). Так, в 1966-1970 гг. в республике сумма предоставленных Стройбанком СССР кредитов на жилищное строительство превысила 21 млн. руб., что позволило возвести 189 многоквартирных дома, из них более 50% было построено за счет банковских кредитов населению [6].

К осени 1991 г. в связи с распадом СССР и образованием самостоятельных государств начался процесс формирования национальных кредитных систем. На базе отделений Сбербанка, Агропромбанка, Жилсоцбанка СССР были образованы крупнейшие банки республики - Акционерный Сберегательный банк, «Белагропромбанк» и др. В 1986-1991 г. за счет средств государственного бюджета и общественных организаций возводилось 84-92% жилья [9, c. 12]. В течение 1996-2000 гг. в условиях низкого уровня доходов населения и недостатка бюджетных ресурсов основным источником жилищного финансирования выступали льготные кредиты за счет эмиссионных средств, что привело к дестабилизации денежного обращения и росту стоимости жилья. По этим причинам с 2000 г. было прекращено выделение Национальным банком Республики Беларусь эмиссионных средств на цели жилищного строительства. С августа 2009 года учреждения системообразующих банков в соответствии с Указом Президента Республики Беларусь от 06.07.2009 г. № 371 "О льготном потребительском кредитовании" приступили к выдаче льготных кредитов малообеспеченным гражданам на потребительские нужды для приобретения товаров отечественного производства.

На настоящий момент в Беларуси существует определенная практика кредитования, основанная на залоге недвижимости. Одними из первых ее внедрили ОАО «Сберегательный банк «Беларусбанк» и ОАО «Белагропромбанк». На настоящий момент 16 банков страны могут быть залогополучателями земельных участков, находящихся в собственности юридических и физических лиц, при выдаче кредитов этим лицам. Конкретная сумма кредита определяется исходя из платежеспособности кредитополучателя. Главное, чтобы общий размер ежемесячных платежей по основному долгу и процентам не превышал половину чистого дохода кредитополучателя. Например, в ОАО «Беларусбанке» кредиты на общих основаниях в белорусских рублях предоставляются на срок до 15 лет в размере до 75% стоимости строительства жилого помещения, в иностранной валюте - на срок до 10 лет в размере до 90% стоимости строительства (аналогично и при покупке жилья) [19]. ОАО «Приорбанк» предоставляет ипотечный кредит в белорусских рублях величиной до 80% стоимости жилья, исходя из платежеспособности кредитополучателя, под 25% годовых [20]. Для сравнения: в мировой практике ипотечные кредиты выдаются под процентную ставку от 0,5% годовых (в Японии) до 6% (в Китае). В Европе процентные ставки по ипотечным кредитам составляют в среднем 3-5%, причем срок погашения доходит до 40 лет, а минимальная сумма кредита составляет 20-30 тыс. долларов [16].

2.2 Правовые аспекты ипотечного кредитования в Беларуси

До принятия в Республике Беларусь специального закона в законодательстве содержались лишь общие положения об ипотеке, предусматривающие возможность ее использования в качестве инструмента возврата кредита. С целью детального регулирования отношений, связанных с залогом недвижимости, возникла объективная потребность в принятии специального нормативного правового акта. Учитывая важность и значимость возникающих при использовании ипотеки отношений, принято решение о подготовке такого акта в форме закона, что предусматривалось Планом подготовки законопроектов на 2006 год, утвержденным Указом Президента Республики Беларусь от 4 января 2006 г. № 5. Проект Закона Республики Беларусь "Об ипотеке" был подготовлен Правительством и внесен на рассмотрение в Парламент еще в 2006 г., где подвергался неоднократной доработке. Закон Республики Беларусь "Об ипотеке" (далее -- Закон) был подписан Президентом Республики Беларусь 20 июня 2008 г. и вступил в силу через шесть месяцев после его официального опубликования -- с 27 декабря 2008 г [28, c. 36].

До принятия Закона правовое регулирование ипотеки фактически сводилось к п. 2 ст. 315 Гражданского кодекса Республики Беларусь (ГК), распространяющему на нее общие правила о залоге, за исключением случаев, когда иные правила установлены законодательными актами об ипотеке. ГК так же фрагментарно регулирует вопросы, связанные с передачей предмета ипотеки, регистрацией договора ипотеки, прекращения ипотеки, и некоторые другие. Помимо Гражданского кодекса отношения по ипотеке частично затрагивает Закон Республики Беларусь от 24 ноября 1993 г. "О залоге", отдельная глава которого посвящена ипотеке и определяет особенности залога отдельных видов недвижимого имущества (земельных участков, предприятий). Однако данный Закон устарел, поскольку базируется на положениях старого Гражданского кодекса и зачастую его нормы не согласуются с кодексом от 1998 г. Иное законодательство лишь частично затрагивает вопросы залога недвижимости и позволяет сделать вывод об отсутствии системного подхода к правовому регулированию ипотеки.

Согласно ст. 1 Закона в силу ипотеки кредитор по обеспеченному ипотекой обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости переданного в ипотеку имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это недвижимое имущество (залогодателя), за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами. Согласно положениям Закона предметом ипотеки может быть недвижимое имущество, иное имущество, отнесенное законодательными актами к недвижимым вещам, в том числе незавершенные законсервированные капитальные строения, а также имущество, которое поступит залогодателю в будущем и которое на момент заключения договора об ипотеке не считается созданным в соответствии с законодательством.

Говоря об имуществе, которого на момент заключения договора об ипотеке фактически не существует, следует отметить, что возможность залога такого имущества закреплена в ст. 320 Гражданского кодекса. В силу п. 3 указанной статьи договор об ипотеке, предусматривающий залог недвижимого имущества, которое поступит залогодателю в будущем и которое на момент заключения договора не считается созданным в соответствии с законодательством, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента придания ему письменной формы. Как только права на возведенную недвижимость будут оформлены, она переходит в ипотеку со всеми вытекающими последствиями для сторон по такой сделке. Введение данной разновидности ипотеки направлено на развитие, в частности, долевого строительства жилья, когда на момент заключения кредитного договора залогодатель, кроме построенного в будущем жилья, предложить банку в качестве обеспечения исполнения кредитного договора ничего не может.

Законом устанавливаются две разновидности ипотеки: возникающая из договора (ипотека в силу договора) и на основании акта законодательства при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законодательстве предусмотрено, какое имущество и для обеспечения какого обязательства признается находящимся в ипотеке (ипотека в силу законодательства).

Отдельная статья Закона посвящена вопросам оценки имущества, предоставляемого в ипотеку. По общему правилу стоимость предмета ипотеки определяется по соглашению сторон. Из общего правила есть исключение: случаи обязательности проведения оценки могут быть установлены законодательством. Несколько таких случаев предусмотрено главой 5 Положения об оценке стоимости объектов гражданских прав в Республике Беларусь, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 13 октября 2006 г. № 615 "Об оценочной деятельности в Республике Беларусь". Кроме случаев, предусмотренных законодательством, оценка обязательна, если одна из сторон при заключении договора требует проведения независимой оценки. При этом оценщик выбирается по взаимному согласию сторон.

Оценка стоимости земельного участка осуществляется на основании кадастровой стоимости земельного участка, ниже которой стороны не вправе оценивать земельный участок, являющийся предметом ипотеки. Основанием для закрепления данной нормы являются положения Указа Президента Республики Беларусь от 13 октября 2006 г. № 615.

В главе 2 Закона содержатся основные положения договора об ипотеке. При заключении договора должны быть соблюдены следующие требования:

- заключение договора в письменной форме;

- осуществление его государственной регистрации;

- нотариальное удостоверение договора об ипотеке в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен.

Несоблюдение формы договора об ипотеке и (или) требований о его государственной регистрации влечет за собой недействительность договора об ипотеке.

Законом предусматривается так называемая классическая одноуровневая система ипотечного кредитования: выдача кредитов и привлечение инвестиций на финансовом рынке осуществляются одним и тем же лицом, в качестве которого выступает банк (небанковская кредитно-финансовая организация).

Одним из ключевых моментов Закона является введение института закладной как способа удостоверения прав залогодержателя по обязательству, обеспеченному ипотекой. Банки прибегают к использованию такой ценной бумаги в целях обеспечения дополнительного финансирования для последующей выдачи новых кредитных средств. При использовании закладных имеет место рефинансирование ипотечного рынка и создается эффект "длинных денег".

Закладная представляет собой именную ценную бумагу, удостоверяющую право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, а также права залогодержателя по ипотеке. Суть закладной состоит в возможности ее последующей передачи первоначальным владельцем другим лицам с целью привлечения дополнительных денежных средств, которые, в свою очередь, будут также вовлечены в ипотечное кредитование. Новый владелец закладной вместе с приобретением этого документа принимает на себя все права и обязанности залогодержателя.

Закладная может быть составлена в документарной либо бездокументарной форме. Закон содержит ряд различий при составлении и последующем хождении закладной в одной из предложенных форм. Так, составленная организацией по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним документарная закладная передается первоначальному залогодержателю. В отличие от документарной закладной бездокументарная передается на хранение в центральный депозитарий ценных бумаг в Республике Беларусь для обеспечения учета прав по бездокументарной закладной первоначального залогодержателя в депозитарной системе.

При соблюдении определенных требований Закон предусматривает возможность неоднократного залога одного и того же недвижимого имущества. Имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в ипотеку в обеспечение исполнения другого обязательства того или иного должника тому или иному залогодержателю (последующая ипотека).

Последующая ипотека допускается при соблюдении следующих условий:

а) если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке;

б) если по предшествующему договору об ипотеке не выдана закладная.

При этом договор о последующей ипотеке должен быть заключен с учетом определенных условий, если они оговорены в предшествующем договоре об ипотеке. Кроме того, последующий договор об ипотеке должен содержать сведения обо всех предшествующих ипотеках. Последующий договор об ипотеке, заключенный в нарушение запрета, установленного предшествующим договором об ипотеке или законом, может быть признан судом недействительным по иску любого заинтересованного лица независимо от того, знал ли залогодержатель по последующему договору об ипотеке о таком запрете.

По общему правилу, обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество производится по решению суда. Исключением из данного правила является наличие нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки при соблюдении требований, установленных в Законе.

Реализация имущества, на которое обращено взыскание, осуществляется путем продажи с торгов. Так, Закон наделяет полномочиями Совет Министров на установление порядка проведения публичных торгов (торгов) по реализации земельных участков, являющихся предметом ипотеки. Законом также устанавливаются правила о начальной цене реализуемого имущества, которая определяется решением суда при обращении взыскания на имущество, являющееся предметом ипотеки, в судебном порядке либо в соглашении залогодержателя и залогодателя. Имущество, являющееся предметом ипотеки, продается на публичных торгах (торгах) за наивысшую цену, предложенную на публичных торгах (торгах).

Для банков одним из наиболее актуальных вопросов осуществления ипотечного кредитования является регламентация положений, связанных с обращением взыскания на жилой дом или квартиру. Следует оговориться, что Закон запрещает ипотеку жилых домов, квартир, находящихся в государственной собственности. Тем самым под его действие подпадает исключительно частный жилищный фонд.

При передаче в ипотеку жилого дома, квартиры, принадлежащих гражданину на праве собственности, необходимо письменное согласие совершеннолетних членов его семьи, проживающих в жилом доме, квартире. Такое согласие не требуется, когда жилой дом, квартира были заложены по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредита, предоставленного на приобретение или строительство жилого дома, квартиры, и процентов по нему.

Следует также отметить осуществление ряда мероприятий, направленных на совершенствование механизма предоставления ипотечного кредита. Так, главой государства был подписал декрет № 3 "О некоторых вопросах залога имущества". Весьма ожидаемой нормой, которая должна оживить ипотеку, стала возможность внесудебного удовлетворения требования залогодержателя за счет заложенного имущества на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем, которое может быть заключено как после возникновения оснований для обращения взыскания на заложенное имущество, так и до этого момента. Указом предусматривается также возможность замены предмета залога любым движимым имуществом по тем же правилам, которые установлены для залога товаров в обороте. Это позволит стабильно работающим субъектам малого и среднего бизнеса, не имеющим недвижимого имущества, закладывать движимое имущество. Введение этих норм будет способствовать активизации хозяйственной деятельности в стране, послужит либерализации экономической жизни [21].

Таким образом, исходя из проведенного анализа опыта использования ипотечного кредита в Республике Беларусь, можно сказать, что с момента установления государственной независимости были сделаны значительные успехи в совершенствовании как нормативно-правового, так и практического механизма предоставления такого рода кредита. Однако нельзя не отметить и наличие определённых проблем и недоработок, которые подробнее будут освещены в главе 3.