Оценка недвижимости в целях кредитования под залог на примере ОПЕРО ОСБ 1806/18060 ОАО "Сбербанк России"

Несмотря на существенный рост предложений в сегменте рынка новостроек, вторичный рынок недвижимости в Большом Сочи не теряет своей привлекательности, отвечая на спрос повышением цены предложения 1 м? [40].

Строительство жилых домов эконом класса ограничивается в Сочи незначительным числом проектов. Незначительная экономическая прибыль от реализации таких «бюджетных» проектов жилья не привлекает застройщиков в данный сегмент рынка недвижимости. Наиболее веской причиной такого положения дел является не только с низкий уровень прибыльности строительства недорогого жилья эконом класса, но и высокий уровень затрат на оформление нормативных и разрешительных документов, не зависящий, по мнению специалистов ЗАО «Бизнес-Фактор», от класса качества вводимого в эксплуатацию жилья [39].

В настоящий момент наиболее широко представлены предложения в сегменте рынка новостроек бизнес класса. Такая недвижимость демонстрирует устойчивый рост не только по количеству предложений, но и по их качеству.

В результате проведенного анализа сегмента рынка квартир можно сказать, что безусловное лидерство в сегменте новостроек Сочи у жилья эконом класса. На долю данных квартир приходится порядка 70% от общего числа предложений.

Рис. 2.1 Значение цен предложений квартир в новостройках в зависимости от типа квартиры на 01.01.2012г.

Значение цен предложений квартир в новостройках в зависимости от типа квартиры. Данные значения представлены в Приложении А.

В настоящее время в структуре предложения квартир в новостройках в Сочи наибольшую долю занимают предложения о продаже однокомнатных квартир. Доля предложений квартир в новостройках в зависимости от типа квартиры - рисунок 2.2.



Рис. 2.2 Структура предложения на рынке недвижимости г. Сочи на 01.01.2012г.

Доля предложений квартир в новостройках в зависимости от района расположения представлена на рисунке Приложения Б.

В сегменте элитных новостроек и жилья «бизнес класса» в будущем, вероятнее всего, произойдёт постепенное сокращение предложений, соизмеримое с реальным покупательским спросом. На текущий момент цены на квартиры эконом класса и бизнес класса остаются на уровне лета 2010 года [39].

На рынке вторичного жилья в Сочи наблюдается незначительное плавное повышение с марта 2011 года. Специалисты агентств недвижимости г. Сочи, партнеры ЗАО «Бизнес-Фактор» связывают это с серией крупных скандалов, коснувшихся городского первичного рынка квартир.

Специалистами ЗАО «Бизнес - Фактор» был проанализирован вторичный рынок квартир города Сочи и определена средняя цена на рынке - рисунок 2.3.

В целом профессиональные участники рынка недвижимости фиксируют тенденцию роста активности покупателей.



Рис. 2.3 Значение цен на рынке вторичной недвижимости

Специалисты рынка отмечают некоторые из особенностей спроса 2011 года в сравнении с докризисными тенденциями. В 2006 - 2008 гг. устойчивый рост цен стимулировал предсезонные покупки квартир (весенние покупки).

В 2011 году стабильное состояние рынка, отсутствие значительного роста цен позволяет покупателям спокойно выжидать и не торопиться с вложением инвестиций. Часть инвесторов считает, что рынок недвижимости существенно подешевеет, после завершения Олимпиады в Сочи в 2014 году, когда снизиться административное влияние на рынок. О существенном росте спроса на недвижимость в Сочи в настоящий момент говорить не приходится. Специалисты рынка прогнозируют повышение отложенного спроса не ранее середины 2012 года [40].

Во втором квартале 2012 года стоимость жилья в Сочи примерно остается на треть ниже докризисного уровня 2008 года [39].

Имеется незначительный рост цен по сравнению с первым кварталом 2011 года связанный с летним повышением цен недвижимости в курортный сезон. Рост стоимости недвижимости, в сравнении с минимумом цена в середине 2010 года остаётся незначительным.

Таким образом, ситуацию на рынке недвижимости г. Сочи можно назвать стагнацией.

2.3 Экономическая характеристика банка

Объектом исследования в выпускной квалификационной работе выступило Центральное отделение ОАО «Сбербанка России» - ОПЕРО ОСБ 1806/18060, функционирующее на рынке банковских услуг г. Сочи.

Центральное отделение расположено по адресу: г.Сочи, ул. Войкова, д.2.

Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации (Сбербанк России) создан в форме акционерного общества в соответствии с Законом РСФСР «О банках и банковской деятельности в РСФСР» от 2 декабря 1990 г. Учредителем Банка является Центральный банк Российской Федерации, именуемый в дальнейшем «Банк России».

Фирменное (полное официальное) наименование Банка: Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации (открытое акционерное общество);

Банк имеет исключительное право использования своего фирменного наименования.

Банк входит в банковскую систему Российской Федерации и в своей деятельности руководствуется законодательством Российской Федерации, нормативными документами Банка России, а также Уставом.

Банк является юридическим лицом и со своими филиалами и другими обособленными подразделениями составляют единую систему Сбербанка России. Имеет в собственности обособленное имущество, учитываемое на его самостоятельном балансе.

Основной целью деятельности Банка является привлечение денежных средств от физических и юридических лиц, а также осуществление кредитно-расчетных и иных банковских операций и: сделок с физическими и юридическими лицами.

Сбербанк занимается кредитно-платежным обслуживанием хозяйственных структур, осуществляет валютные операции по расчетам клиентов с иностранными партнерами. С переходом страны к рыночным отношениям Сберегательный банк РФ способствует инвестированию сбережений населения в экономику через участие в рынке ценных бумаг либо напрямую путем приобретения средств производства и самостоятельной предпринимательской деятельности.

К основным функциям ОАО «Сбербанк России» можно отнести:

- мобилизация временно свободных и не используемых на текущее потребительские цели денежных средств населения и юридических лиц;

- размещение привлеченных средств в экономику и в операции с ценными бумагами;

- кредитно-расчетное обслуживание предприятий и организаций; кредитование потребительских нужд населения; осуществление денежных расчетов и платежей в хозяйстве и с населением;

- выпуск, покупка, продажа и хранение векселей, чеков, сертификатов и других ценных бумаг;

- консультирование и предоставление экономической и финансовой информации; совершение валютных операций и международных расчетов.

Банк осуществляет следующие банковские операции:

- привлекает и размещает денежные средства физических и юридических лиц;

- открывает и ведет банковские счета физических и юридических лиц, осуществляет расчеты по поручению клиентов, в том числе банков-корреспондентов;

- инкассирует денежные средства, векселя, платежные и расчетные документы и осуществляет кассовое обслуживание физических и юридических лиц;

- покупает и продает иностранную валюту в наличной и безналичной формах;

- привлекает во вклады и размещает драгоценные металлы;

- выдает банковские гарантии.

ОАО «Сбербанк России» вправе осуществлять иные сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Все перечисленные банковские операции и сделки осуществляются в рублях и в иностранной валюте.

Анализ финансовых результатов деятельности акционерного коммерческого банка является одним из важнейших направлений в его работе, поскольку с его помощью можно увязать элементы государственного регулирования и надзора за деятельностью банков с целями внутрибанковского анализа.

Анализ финансовых результатов деятельности банка позволяет контролировать соблюдение установленных Банком России пропорций и нормативов. С другой - банки являются акционерными коммерческими организациями, функционирующими с целью получения прибыли, несущими риск, который может привести к непредвиденным расходам, убыткам или неполучению дохода, покрываемым за счет собственных средств. Анализ финансовых результатов позволяет не только отследить выполнение установленных нормативов, но и управлять финансовой устойчивостью с учетом отдельных ее аспектов.

Анализ финансовых результатов банковской деятельности присутствует во всех видах временного анализа: предварительном (перспективный анализ), оперативном (экспресс-анализ) и последующем (углубленный анализ)

Анализ доходов и расходов подразделений банка в разрезе банковских услуг и банковских продуктов позволяет получить сравнительную картину эффективности тех или иных услуг в разных подразделениях. Анализ доходов и расходов от клиентов и групп клиентов в разрезе банковских услуг дает возможность управлять составом и качеством услуг в клиентской базе.

Анализ доходов и расходов от контрагентов (или поставщиков товаров и услуг) в разрезе банковских услуг или товарно-материальных ценностей решает задачи по выявлению миграции контрагентов из выгодных в невыгодные по тем или иным услугам.

Динамика и объем структуры совокупных доходов отделения банка представлены в таблице 2.

Таблица 2 - Динамика объема и структуры совокупных доходов ОПЕРО ОСБ 1806/18060 ОАО «Сбербанка России»

Доходы	Период	Темп роста, %
	2009 год	2010 год	2011 год	к 2009 году	к 2010 году
Совокупный доход - всего	10 889 462,36	10 670 941,63	13 312 380,58	97,99	124,75
Доходы от операционной деятельности	7 119 448,06	6 998 144,50	8 997 198,90	98,30	128,57
Начисленные и полученные проценты	7 119 448,06	6 998 144,50	8 997 198,90	98,30	128,57
по ссудам в инвалюте	-	-	-
Доходы по операциям с ценными бумагами	2 087 999,00	2 137 215,09	2 866 167,09	102,36	134,11
Доходы от неоперационной деятельности	1 567 786,07	1 089 156,08	1 143 187,06	69,47	104,96
Дивиденды	215 149,00	299 187,00	437 198,03	139,06	146,13
Возмещение клиентами расходов	167 244,09	204 118,07	211 156,09	122,05	103,45
Курсовые разницы	398 144,07	396 154,08	251 104,09	99,50	63,39
Комиссия по услугам и корсчетам	269 198,03	205 144,07	326 128,09	76,21	158,98
Прочие доходы	114 229,23	446 425,96	305 827,53	390,82	68,51
Штрафы	42 118,06	262 144,08	97 109,03	622,40	37,04
Плата за доставку ценностей	58 704,09	87 132,08	93 504,50	148,43	107,31
Прочие доходы	13 407,08	97 149,80	115 214,00	724,62	118,59

Анализируя таблицу 2 можно сделать ряд выводов:

- совокупный доход банка увеличивается в 2011 году на 24,57% в основном за счет увеличения притока доходов по операциям с ценными бумагами (на 34,11% в 2011 году);

- увеличение доходов от операционной деятельности составляет 28,57% к 2011 году;

- прочие расходы сокращаются на 31,5%.

Таким образом, наибольший объем притока денежных средств в ОПЕРО ОСБ 1806/18060 ОАО «Сбербанка России» в 2011г. составляют доходы от операционной деятельности, на их долю приходится 82% всех поступлений. Наименьший удельный вес в структуре поступлений составляют доходы от курсовой разницы - 2% в 2011г.

Объем срочных привлеченных средств сокращается на 1% к 2011 году, в основном за счет сокращения объемов долгосрочного кредитования - таблица 3.

Таблица 3 - Динамика объема и структуры привлеченных средств ОПЕРО ОСБ 1806/18060 ОАО «Сбербанка России»

Доходы	Период	Темп роста, %
	2009 год	2010 год	2011 год	к 2009 году	к 2010 году
Счета до востребования	49 611 869,47	61 272 836,84	56 197 108,54	123,50	91,72
в инвалюте	916 801,18	9 938 750,50	979 104,17	1084,07	9,85
государственных предприятий и организаций	15 901 312,87	15 744 477,60	19 150 235,50	99,01	121,63
АО, ООО	21 614 880,02	23 761 244,00	24 116 008,07	109,93	101,49
граждан	10 190 999,30	10 821 104,21	10 909 713,03	106,18	100,82
предпринимателей - юридических лиц	516 217,07	545 826,06	579 021,20	105,74	106,08
граждан - предпринимателей	191 802,81	202 215,14	203 918,53	105,43	100,84
инофирм в рублях	-	-	-	-	-
капитальных вложений	279 856,22	259 219,33	259 108,04	92,63	99,96
Срочные	85 577 733,13	96 036 426,97	95 150 253,92	112,22	99,08
Вклады населения	59 338 251,20	65 631 908,20	62 720 213,98	110,61	95,56
Депозиты предприятий	17 913 224,80	21 206 109,30	22 809 133,40	118,38	107,56
Долгосрочное кредитование	328 103,07	319 204,02	299 102,45	97,29	93,70
Долговые обязательства	1 224 307,41	1 305 119,03	1 299 108,06	106,60	99,54
Кредиты, полученные у других банков	7 998 154,06	8 879 205,45	9 321 804,09	111,02	104,98
Средства из системы расчетов	91 267 103,80	94 561 088,03	94 109 219,45	103,61	99,52
Прочие кредиторы	4 101 207,30	2 998 132,09	2 876 123,06	73,10	95,93
Привлеченные средства-брутто - всего	231 782 221,11	256 173 602,96	249 631 813,03	110,52	97,45
Сумма иммобилизации - всего	86 082 528,75	92 426 424,90	97 987 775,60	107,37	106,02
Средства в расчетах	79 981 324,25	86 533 101,80	89 963 212,30	108,19	103,96
Затраты на капвложения	6 101 204,50	5 893 323,10	8 024 563,30	96,59	136,16
Дебиторы	-	-	-	-	-
Привлеченные средства-нетто - всего	145 699 692,36	163 747 178,06	151 644 037,43	112,39	92,61

Обща сумма привлеченных средств сократилась на 7,4% к концу 2011 года.

Рассматривая структуру счетов по привлеченным средствам, можно отметить, что наибольший удельный вес - 43% составляют средства, размещенные акционерными обществами и обществами с ограниченной ответственностью.

Доходность банка декомпозируется по следующим объектам управленческого учета и анализа (в порядке детализации): доходность Бизнес-единиц - филиалов, дочерних банков, аффилированных предприятий; доходность Центров прибыли (точек продаж); доходность банковских продуктов и услуг; доходность клиентов.

Банковская экономическая модель доходности клиента описывается следующей формулой:

ЭП = СПД + СР + СКД + СТД- НР, (5)

где ЭП - экономическая прибыль от клиента,

СПД - сальдо прямых процентных доходов от клиента (прямые процентные доходы - прямые процентные расходы),

СР - сальдо движения резервов по кредитным позициям клиента (восстановление резервов - создание резервов),

СКД - сальдо комиссионных доходов и расходов, полученных от клиента (прямые комиссионные доходы - прямые комиссионные расходы),

СТД - сальдо трансфертных доходов и расходов по привлеченным/размещенным ресурсам клиента (доходы от внутреннего размещения клиентских пассивов - расходы на фондирование активных операций с клиентом),

НР - накладные расходы по обслуживанию клиентов.

В процессе анализа активов целесообразно исследовать состав активов банка с точки зрения следующих показателей:

- доходность, степень доходности;

- степень риска/ликвидность;

- срочность;

- степень диверсификации активов, как в общем по основным направлениям размещения средств (кредиты, ценные бумаги, векселя и пр.), так и внутри данных направлений по типам активов.

В общем виде активы делятся на приносящие доход и не приносящие доход, ликвидные и неликвидные.

Для оценки качества пассивов могут быть использованы следующие коэффициенты. Коэффициент клиентской базы, client base ratio (CBR)

CBR = CLB / A_net, (5)

где: CLB -- абсолютная величина клиентской базы (КБ) - средства клиентов (юридических и физических лиц) на счетах до востребования, а также депозиты, векселя, облигации юридических лиц, депозиты физических лиц;

Anet -- чистые активы.

Данный коэффициент показывает долю клиентских пассивов банка. При этом, в клиентскую базу не включены банковские займы и средства на корреспондентских счетах, как потенциально летучие.

CBR = 24109449 / 24683501 = 0,769 или 76,9 %

Рассчитанное значение коэффициента позволяет утверждать, что 76,9% банк может финансировать самостоятельно, независимо от «внешних» источников финансирования - межбанковских и бюджетных средств.

Руководству и администрации банка необходимо проведение мероприятий по привлечению новых клиентов. Увеличение может происходить как за счет выхода банк анна новый сегмент рынка (участие в финансирование региональных программ, проектов), так и за счет выпуска новых банковских продуктов. При этом новые банковские продукты будут обеспечивать не только увеличение клиентской базы, но и гибкость банковской политики ОПЕРО ОСБ 1806/18060 ОАО «Сбербанка России».

2.4 Анализ и выбор наиболее выгодного условия кредитования под залог

Определение рыночной стоимости объектов недвижимого имущества для оформления взноса в уставной капитал предприятий, оформления залога (ипотеки), изменения учетной стоимости основных средств в бухгалтерском учете, заключения договоров страхования и для любых иных целей, требующих установления стоимости объекта независимым оценщиком.

Недвижимое и движимое имущество, которое обладает большой стоимостью часто передается в банк в качестве предмета залога для обеспечения кредитов. При этом ОАО «Сбербанк» проводит независимую оценку стоимости таких объектов.

Базовой стоимостью недвижимости для целей залога является рыночная стоимость.

Специфика кредитования под залог земельных участков - это высокая волатильность их рыночной стоимости. Как показал кризис 2008-2009 годов, очень многие земельные участки были переоценены, и их рыночная стоимость во много раз превышала реальную стоимость.

Пытаясь минимизировать свои риски, банк существенно занижает % от оценочной стоимости участка, на который может быть выдан кредит. Поэтому при выдаче кредитов на потребительские цели под залог недвижимости их величина обычно не превышает 50% оценочной стоимости. А для земельных участков это процент намного меньше - 20-25%.

Сама процедура оформления кредита под залог земельных участков в целом сходна с процедурой кредитования под залог недвижимости.

Рассмотрим методы определения рыночной стоимости коммерческой недвижимости и определим ее стоимость.

Метод Инвуда определяет норму возврата капитала.

Каждый объект недвижимости имеет конечный (ограниченный) срок экономической жизни (срок, в течение которого эксплуатация объекта является физически возможной и экономически выгодной). Доход, приносимый объектом недвижимости, должен возмещать потерю объектом своей стоимости к концу срока его экономической жизни. Количественно величина дохода, необходимого для такого возмещения, выражается через норму возврата капитала. Расчет производится по формуле:

Где R_возвр - норма возврата капитала;

R - ставка дисконтирования;

k - срок экономической жизни, принимается равным 30 лет, в соответствии со средним сроком до проведения капитального ремонта (определено на основании ВСН 58-88 (р))

Объект недвижимости, предоставляемый ОАО «Сбербанк России» в качестве залога в целях кредитования - торговый павильон в центре Чайсовхоза, площадью 496 м².

Площадь земельного участка 550м², участок в аренде у города на 49лет.

Объект недвижимости находился в стадии активной эксплуатации 12 лет, следовательно, расчетным периодом будут 18 лет.

Ставка дисконтирования, включая риск по проекту и ставку рефинансирования, а также с учетом уровня инфляции на 01.02.2012 год составляет 24%. Тогда:

R_возвр = 0,24 / ((1,24)³⁰ -1)

R_возвр = 0,24/1,5488 = 0,1549 или 16%

Таким образом, норма возврата капитала составляет 16%. Если учесть, что рыночная стоимость объекта, при постановке его на баланс в качестве производственных фондов предприятия, составляла 18600 тыс. руб., то сумма возврата капитала составит:

Квозр = 18600*0,16 = 2976 тыс. руб.

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода:

1. Объект не должен быть уникальным.

2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.

3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Основные требования к аналогу:

- аналог похож на объект оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам;

- сходные условия сделки.

Исходя из рассмотренных требований, мы определили 2 аналогичных объекта, располагающихся в этом же районе города.

Площадь первого аналогичного объекта А1 составляет 480 м², соответственно, А2 - 502 м².

Если рассматривать текущую рыночную стоимость, то исходя их инфраструктуры города и состояния объектов, можно сказать, что на момент оценки А1 стоит на рынке недвижимости 32 млн. руб., А2 - 35 млн. руб.

Цена продажи аналога, приведенная к оцениваемому объекту по количественным характеристикам (в данном случае по площади и оборудованию) рассчитывается по формуле:

где Цкхi - пена продажи i-го аналога, приведенная к оцениваемому объекту по количественным характеристикам (по площади и), тыс. руб.;

Pi - цена продажи i-го аналога, тыс. руб.;

Cобi - стоимость оборудования i-го аналога, тыс. руб.;

Sпi - площадь i-го аналога, м²

Цкх_А1 = [(32 000 - 2784) / 480] * 496 = 30189,9 или 30190 тыс. руб.

Цкх_А2 = [(35 000 - 6720) / 502] * 496 = 27941,9 или 27942 тыс. руб.

Методом сопоставимых пар определяем поправки к стоимости объектов.

Средняя цена квадрата нежилого помещения первого аналога составляет 63 тыс. руб.; цена квадрата второго объекта - 55,7 тыс. руб.

Поскольку среднерыночная цена в городе составляет 70 тыс. руб., то

К1 = 63/ 70 = 0,899 или 0,9

К2 = 55,7 / 70 = 0,795 или 0,8

Тогда для расчета оценочной стоимости объекта недвижимости используем формулу, определяющую коэффициент разбросанности ряда:

где аmax - максимальное значение ряда полученных итоговых скорректированных цен.

аmin - минимальное значение ряда полученных итоговых скорректированных цен;

К_р = 63/55,7 = 1,13

Определим среднюю стоимость 1 кв. метра:

Sср = (63+55,7) / 2 = 59,28 тыс. руб. за м ²

S_{объекта} = 59,28*496*1,13 = 33224,38 тыс. руб.

Тогда сумма возврата капитала составит:

Квозр = 33224,38 *0,16 = 5316 тыс. руб.

Таким образом, рыночная стоимость залогового имущества составляет 33224,4 тыс. руб., сумма возврата капитала составляет 5316 тыс. руб.

ОАО «Сбербанк России» предъявляет достаточно простые требования к залогу: стоимость, ликвидность. Данные показатели тесно взаимосвязаны - например, рыночная стоимость зачастую снижает ликвидность, а ликвидационная, наоборот, повышает. Именно поэтому банк в первую очередь интересует последний вид стоимости, поскольку если кредит не возвращен, объект залога отчуждается по цене 10-30% ниже рыночной стоимости. Для страхования от подобных рисков банки принимают тот залог, рыночная стоимость которого как минимум на 30% выше объема финансирования.

Кредитор, по обеспеченному залогом обязательству, в случае неисполнения должником данных обязательств, имеет право удовлетворить свои требования из стоимости предмета залога, преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за исключением изъятий, регламентируемых законом. Чтобы залог был действительно эффективным средством обеспечения обязательств, необходимо учитывать следующие моменты.

Залогодатель должен быть собственником предмета залога, либо же обладать правом хозяйственного ведения. Потенциальный заемщик должен предоставить своему кредитору документальное подтверждение прав на закладываемое имущество - к таким документам относятся: договор, на основании которого было приобретено закладываемое имущество, вместе с доказательством состоявшегося перехода прав собственности (накладная, акт приема-передачи), а также свидетельство о регистрации. На практике достаточно часто возникает ситуация, когда у залогодателя нет договора на приобретение собственности, из-за утраты по давности лет.

В качестве предмета залога может выступать и права аренды, или же иные права на чужую собственность - однако в таком случае необходимо письменное согласие собственника или лица, располагающего таким правом собственности.

ОАО «Сбербанк России», в первую очередь смотрит на ликвидность актива и на сроки его экспозиции.

Факторами, влияющими на ликвидность, являются:

- Эластичность спроса на данный вид имущества;

- Состояние имущества;

- Соответствие современным технологиям;

- Масштабность;

- Количество. Достаточно часто ликвидное в небольших количествах имущество теряет ликвидность, когда объем залоговой массы превышает емкость рынка.

Ликвидность определяется в зависимости от прогнозируемого срока реализации имущества на свободном рынке по рыночной стоимости. По срокам реализации ликвидность имеет следующие градации:

Показатель ликвидности Высокая Средняя Низкая

Примерный срок реализации, мес. 1-2 3-6 7-18

Основное назначение предложенной градации - последующее использование банками в процессе определения залоговой стоимости. Функциональная полезность такой градации заключается прежде всего в возможности сопоставления определенной степени ликвидности со значением ликвидационной скидки и последующим включением ее, как составляющей, в залоговый дисконт. Более высокая степень ликвидности соответствует меньшему размеру скидки и дисконта.

3. Пути совершенствования практики анализа и оценки объектов недвижимости в целях кредитования под залог

3.1 Мероприятия, направленные на оптимизацию процедуры оценки недвижимости под залог в целях кредитования

Оценка для целей залога коммерческой недвижимости в ОАО «Сбербанк России» в первую очередь направлена на удовлетворение интересов банка - а кредиторам в первую очередь интересно наличие в отчете информации о действительно заключенных сделках. Именно здесь указывается не только величина сделки и количество арендованных или купленных помещений, но и другие факторы - условия сделки, уровень доходности, технические характеристики. В связи с эти мероприятия, направленные на оптимизацию процедуры оценки недвижимости под залог в целях кредитования следующие - рисунок 3.1. Итак, первое проектное мероприятие связано с совершенствованием процедуры экспертизы недвижимости, выступающей залоговым обязательством за счет формирования процедуры оценки технических условий эксплуатации данной недвижимости.



Рис. 3.1 Мероприятия, направленные на оптимизацию процедуры оценки недвижимости под залог в целях кредитования

Федеральный закон Российской Федерации «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» N 384-ФЗ определяет «Жизненный цикл здания или сооружения» как некий период времени, в течение которого осуществляются инженерные изыскания, проектирование, строительство (в том числе консервация), эксплуатация (в том числе текущие ремонты), реконструкция, капитальный ремонт, снос здания или сооружения [2].

Нормальные условия эксплуатации жилого помещения / здания также оговорены в Федеральном законе «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». Они рассматриваются как учтенное при проектировании состояние здания или сооружения, при котором отсутствуют какие-либо факторы, препятствующие осуществлению функциональных или технологических процессов [2].

К характеристикам безопасности здания или сооружения можно отнести количественные и качественные показатели свойств строительных конструкций, основания, материалов, элементов сетей инженерно-технического обеспечения и систем инженерно-технического обеспечения, посредством соблюдения которых обеспечивается соответствие здания или сооружения требованиям безопасности. Данные характеристик являются основанием при определении условий технической эксплуатации жилого помещения / здания.

Кроме характеристик безопасности эксплуатации недвижимости необходимо рассматривать техническое обслуживание зданий / жилых помещений. Так, техническое обслуживание зданий / жилых помещений включает комплекс работ по поддержанию в исправном состоянии элементов, заданных параметров и режимов работы его конструкций и технических устройств [2].

Система технического обслуживания (содержания и текущего ремонта) жилищного фонда обеспечивает нормальное функционирование зданий и инженерных систем в течение установленного срока службы здания с использованием в необходимых объемах материальных и финансовых ресурсов.

Согласно Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденным Приказом Государственного комитета РФ по жилищной и строительной политике №17-139 техническое обслуживание жилищного фонда включает работы по контролю за его состоянием, поддержанию в исправности, работоспособности, наладке и регулированию инженерных систем [2].

Текущий ремонт здания, согласно этим же правилам, включает в себя комплекс строительных и организационно - технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов здания и поддержания эксплуатационных показателей.

Таким образом, оценка технических условий эксплуатации недвижимости будет осуществляться по следующим направлениям - рисунок 3.2.

Рис. 3.2 Направления оценки технических условий эксплуатации недвижимости, выступающей залоговым обязательством

При этом, рассматривая принадлежность к объектам транспортной инфраструктуры необходимо рассматривать принадлежность здания / жилого помещения и к другим объектам, функционально-технологические особенности, которых влияют на их безопасность.

В результате идентификации здания или сооружения по направлениям, рассмотренным на рисунке 3.2. здание / жилое помещение или сооружение должно быть отнесено к одному из следующих уровней ответственности:

1) повышенный;

2) нормальный;

3) пониженный.

К зданиям / жилым помещениям повышенного уровня ответственности относятся здания и сооружения, отнесенные в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации к особо опасным, технически сложным или уникальным объектам.

К зданиям / жилым помещениям нормального уровня ответственности относятся все здания и сооружения, за исключением зданий и сооружений повышенного и пониженного уровней ответственности.

К зданиям / жилым помещениям пониженного уровня ответственности относятся здания и сооружения временного (сезонного) назначения, а также здания и сооружения вспомогательного использования, связанные с осуществлением строительства или реконструкции здания или сооружения либо расположенные на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства.

Реализация данной процедуры оценки является дополнительным мероприятием к комплексу - экспертизе недвижимости - объекту залога при кредитовании. Такие мероприятия способствуют снижению банковского риска. В связи с этим положением, далее определим величину кредита, предоставляемого под залог объекта недвижимости, с учетом реализации процедуры оценки условий технической эксплуатации объекта, предоставляемого в качестве залога. Также определим ликвидационную стоимость данного объекта.

Объект недвижимости квартира в Центральном районе г. Сочи. Площадь жилого помещения - 49,7 м ².

Определим норму возврата капитала методом Инвуда:

Ставка дисконтирования, включая риск по проекту и ставку рефинансирования, а также с учетом уровня инфляции на 01.02.2012 год составляет 24%. Тогда:

R_возвр = 0,24 / ((1,24)³⁰ -1)

R_возвр = 0,24/1,5488 = 0,1549 или 16%

Таким образом, норма возврата капитала составляет 16%.

В целях оценки стоимости недвижимости в качестве залога рассмотрим виды стоимости, определяемые в целях залога, установленные методическими рекомендациями «Оценка имущественного актива для целей залога» (Ассоция Российских банков, Комитет по оценочной деятельности) [6, с.11].

В большинстве случаев при оценке ликвидного имущества для целей залога в качестве базовой для расчета залоговой стоимости используется рыночная стоимость.

Отметим, что использовать методы инвестиционного моделирования для определения рыночной стоимости объектов, предполагаемых к сносу или реконструкции при оценке для целей залога не рекомендуется.

Ликвидационная стоимость определяется Оценщиком при наличии у заказчика и банка такой потребности.

Применительно к объектам, не обладающим самостоятельной ликвидностью, но являющимися неотделимой частью имущественного или технологического комплекса, в целом обладающего ликвидностью (условно-ликвидные активы), предлагается как базу оценки рассматривать рыночную стоимость, но в предположении, что реализация активов возможна только в составе имущественного комплекса. Под данной стоимостью будет пониматься доля стоимости комплекса, приходящаяся на данные активы при реализации комплекса по рыночной стоимости.

Отметим, что кадастровая стоимость при оценке для целей залога не используется.

Определение рыночной стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом

Для определения рыночной стоимости объекта недвижимости и суммы кредита используем сравнительный подход к оценке стоимости залога. При этом, рассмотрим объекты недвижимости - аналогичные данному - это:

1) А1 - двухкомнатная квартира в Центральном районе (ул. Островского), площадью 52 кв.м.;

2) А2 - двухкомнатная квартира в Центральном районе (ул. Макаренко), площадью 54 кв.м.

В таблице 4 средняя рыночная стоимость определена на уровне 87760 руб. за кв.м. (рисунок 2.3. данной выпускной квалификационной работы).

Таблица 4 - Корректировка рыночной стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом

Показатель	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2
Площадь объектов недвижимости, кв.м.	49,7	52	54
Рыночная стоимость средняя, руб./кв.м.	86828,68	94379	82109,73
Рыночная стоимость фактическая, руб./кв.м.	87760	87760	87760
Коэффициент поправки (ценовой)	0,99	1,08	0,94
Условия рынка (изменение цен во времени), по методу Инвуда	1,16	1,16	1,16
Поправка на местоположение	1,056	1,032	0,877
Стоимость объекта недвижимости, руб./ кв. м.	106361,7	112983	83531,87
Стоимость объекта недвижимости, тыс. руб.	5286,174	5875,115	4510,721

При расчете поправка на местоположение складывалась из условий престижность района (Центральный район имеет коэффициент поправки 1,2), транспортной и пешеходной доступности объекта оценки и качество окружения объекта - рекреация и экология (Центральный район - 0,88).

Таким образом, общий коэффициент поправки на местоположения оцениваемого объекта составляет:

Км _{объекта} = 1,2 * 1 * 0,88 = 1,056

Км _а1 = 1,2 * 1* 0,86 = 1,032

Км _а2 = 1,2 * 0,85 * 0,86 = 0,877

По данным таблицы 4 величина корректировки стоимости оцениваемого объекта недвижимости составляет:

V_корр = 5875,115 / 5286,174 = 0,898

Тогда реальная рыночная стоимость объекта составляет:

S _факт = 86828,68 * 0,898 = 78124,69 руб. / м.кв. или 3882,797 тыс. руб.

Таким образом, используя сравнительный подход к оценке объекта исследования, рыночная цена установлена в размере 3882,8 тыс. руб.

Определение ликвидной стоимости объекта исследования затратным подходом

Методические рекомендации «Оценка имущественного актива для целей залога» (Ассоция Российских банков, Комитет по оценочной деятельности) отмечают, что при оценке условно-ликвидных объектов их стоимость рассматривается как часть стоимости имущественного комплекса, в состав которого они входят, поэтому при расчете их стоимости возможна оценка отдельных активов с применением затратного подхода [6, с.11].

При определении износа необходимо корректно учитывать все его составляющие. Такой вариант более применим к отдельным составляющим имущественного или технологического комплекса. При наличии возможности отдельной продажи для таких активов необходима оценка рыночной стоимости.

Особенность применения затратного подхода составляет понимание оценщиком различия между восстановительной стоимостью (стоимостью воспроизводства) объекта и стоимостью замещения.

Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства) определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же архитектурно - планировочных решений, строительных конструкций и материалов и с тем же качеством строительно-монтажных работ.

Восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения - издержками на создание современного объекта - аналога.

В современной практики оценки объектов недвижимости выделяют четыре способа расчета восстановительной стоимости или стоимости замещения:

- Метод количественного анализа.

- Поэлементный способ расчета (метод учета затрат по укрупненным конструктивным элементам).

- Метод сравнительной единицы.

- Индексный способ.

В выпускной квалификационной работе используем индексный способ, который заключается в определении восстановительной стоимости оцениваемого объекта путем умножения балансовой стоимости на соответствующий индекс переоценки. Индексы для переоценки основных фондов утверждаются Госкомстатом России и представлены в Приложении В.

Так, для объекта оценки - квартиры в Центральном районе г. Сочи, площадью 49,7 м ² - индекс переоценки составит 1,087 - таблица 5.

Метод расчета срока жизни зданий базируется на экспертизе строений оцениваемого объекта и предположении, что эффективный возраст объекта (возраст, который соответствует физическому состоянию объекта и учитывает возможность его приобретения) так относится к типичному сроку экономической жизни (время, в течение которого объект может приносить прибыль), как накопленный износ к текущей восстановительной стоимости.

Таблица 5 - Значение индексов переоценки объектов недвижимости при определении их стоимости затратным подходом

Объект оценки	Индекс переоценки
Объект исследования - квартира в Центральном районе г. Сочи, площадью 49,7 м 2	1,087
Аналог 1 - двухкомнатная квартира в Центральном районе (ул. Островского), площадью 52 кв.м	1,03
Аналог 2 - двухкомнатная квартира в Центральном районе (ул. Макаренко), площадью 54 кв.м.	1,087

Существуют два подхода к оценке внешнего износа:

- сравнение продаж аналогичных объектов при стабильных и измененных внешних условиях;

- капитализация потерь в доходе, связанных с изменением внешних условий.

В выпускной квалификационной работе рассмотрим сравнение продаж аналогичных объектов при стабильных и измененных внешних условиях. Использование такого подхода требует наличия достаточного для сравнения количества продаж недвижимости, отличающихся от оцениваемого по местоположению и окружению. Разница в стоимости двух сопоставимых объектов, один из которых имеет признаки износа внешнего воздействия, позволяет сделать вывод о величине внешнего износа оцениваемого объекта - таблица 6.

Скорректированная стоимость объекта недвижимости в таблице 6 будет определяться исходя из индекса переоценки (I_оц) и с учетом совокупного физического износа (Т_физ):

S_скорр = (1-Т_физ) * I_оц,

Таблица 6 - Расчет величины износа объектов оценки и стоимости объекта при затратном подходе

Показатель	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2
Площадь объектов недвижимости, кв.м.	49,7	52	54
Рыночная стоимость фактическая, руб./кв.м.	86828,68	94379	82109,73
Функциональный износ	0,38	0,24	0,57
Внешний (экономический) износ	0,19	0,11	0,18
Суммарный физический износ объекта	0,57	0,35	0,75
Индекс переоценки	1,087	1,03	1,087
Скорректированная стоимость объекта недвижимости, руб./ кв. м.	53798,18	34023,63	66939,96
Скорректированная стоимость объекта недвижимости, тыс. руб.	2673,77	1769,23	3614,76

Для расчета оценочной стоимости объекта недвижимости используем формулу, определяющую коэффициент разбросанности ряда. Итак, по данным таблицы 6, коэффициент разбросанности ряда составляет 2,04, а средняя скорректированная цена составляет 2686 тыс. руб.

Тогда, с учетом коэффициента разброса величина корректировки стоимости оцениваемого объекта недвижимости в целях кредитования составит:

S факт = (2673,77 / 2686) * 86828,68 * 49,7 кв.м. = 81635,31 руб. / м. ²

Реальная рыночная стоимость объекта залога в целях ипотечного кредитования составляет:

Таким образом, используя затратный подход к оценки объекта исследования, его расчетная стоимость составляет 4295,8 тыс. руб., что выше рассчитанной в работе рыночной цены на 11%.

Ликвидационная стоимость - это расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

Ликвидационную стоимость рассматриваемого объекта залоговой оценки определим косвенный методом, который основывается на расчете ликвидационной стоимости объекта, исходя из величины его рыночной стоимости. Схема расчета ликвидационной стоимости объекта недвижимости, рассматриваемого в выпускной квалификационной работе, выглядит следующим образом:

S_ликв = S _факт * Dc

Где S _факт - фактическая (скорректированная) рыночная стоимость объекта недвижимости, тыс. руб.;

Dc - скидка на факт вынужденной продажи объекта недвижимости.

Для определения ликвидационной стоимости косвенным методом необходимо точно и корректно определить скидку на факт вынужденной продажи. Существует несколько способов определения скидки на вынужденный характер продажи: метод сравнения парных продаж, при котором анализируются цены продажи идентичного имущества в обычных условиях и в сжатые сроки экспозиции; метод прямого анализа характеристик и экспертный метод.

Чаще всего обращаются к экспертному методу, что обусловлено фактом ограниченности необходимой информации, а скидка на вынужденный характер продажи находится в диапазоне от 20% до 50% [6, с.13].

В выпускной квалификационной работе в качестве экспертов выступили сотрудники Центрального отделения сбербанка ОПЕРО ОСБ 1806/18060 ОАО «Сбербанка России», которым было предложен по 10 бальной шкале оценить факторы, виляющие на ликвидационную стоимость объектов недвижимости. Сводная таблица и расчет поправочного коэффициента представлен в таблице 7.

Таблица 7 - Расчет поправочного коэффициента ликвидационной стоимости объекта залога при кредитовании

Фактор воздействия	Оценка, баллы	Степень влияния, %	Интегральная оценка
Инвестиционная привлекательность	8	0,34	2,72
Рыночная стоимость	7	0,36	2,52
Конъюнктура рынка	7	0,19	1,33
Субъективные факторы	5	0,11	0,55
Итого	7,12

Таким образом, поправочный коэффициент составит:

Dc = 7,12 / 10 = 0,712

Тогда ликвидационная стоимость составит:

S_ликв = 3882,797 * 0,712 = 2764,551

Таким образом, ликвидационная стоимость рассматриваемого объекта недвижимости - залога кредитования составляет 2764,55 тыс. руб.

При этом, залоговая стоимость объекта исследования определена на основе затратного подхода к оценке недвижимости, а рыночная стоимость с учетом сравнительного подхода к оценке недвижимости.

В соответствии с проектными мероприятиями по формированию процедуры оценки условий эксплуатации объекта - залога при кредитовании сумма кредита должна быть скорректирована - таблица 8.

Таблица 8 - Расчет стоимости объекта недвижимости - объекта залога с учетом оценки условий технической эксплуатации (проект)

Показатель	Значение
Принадлежность к объектам транспортной инфраструктуры	1,2
Возможность опасных природных процессов и явлений, техногенных воздействий	0,97
Принадлежность к опасным производственным объектам	1,4
Наличие помещений с постоянным пребыванием людей	0,86
Период фактической эксплуатации на момент сделки	17
Коэффициент физического износа	0,49
Поправка на технические условия эксплуатации	0,68

Поправка на технические условия эксплуатации составляет 0,68.

Сумма возврата капитала составит:

Sв_озв = (1-0,18) 8* 78124,69 * 49,7 кв. = 3183,894 тыс. руб.

Сумма возврата капитала с учетом проектного решения (формирования процедуры оценки и учета условий эксплуатации объекта недвижимости) составит:

Sв_{озв тех/усл} = (1-0,18) 8* 78124,69* 0,68 * 49,7 кв. = 2165 тыс. руб.

Таким образом, сумма кредита, выдаваемого ОАО «Сбербанк России» под залог рассматриваемого объекта недвижимости составляет 3184 тыс. руб. или 3200 тыс. руб. С учетом проектного решения по формированию процедуры оценки и учета условий технической эксплуатации объекта залоговой стоимости стоимость снижается на 32% и составляет 2165 тыс. руб.

Другим, мероприятием, направленным на оптимизацию процедуры оценки недвижимости под залог в целях кредитования является мероприятие, обеспечивающее дополнительный приток денежных средств - реализация процедуры банковского поручительства и гарантии.

В соответствии с современным законодательством, действующим в банковской сфере, ОАО «Сбербанк России» не только может использовать поручительство и банковскую гарантию как способы обеспечения исполнения обязательств или как форму кредитования, но и сам выступать в качестве поручителя или гаранта.

Это значит, что при предоставлении клиентам кредитов банк может выступать как лицо, принимающее на себя ответственность за клиента перед третьими лицами - коммерческими банками, реализующими процедуру кредитования.

Принимая поручительство или банковскую гарантию за третье лицо, ОАО «Сбербанк России» фактически получает еще одного вспомогательного должника, на добросовестность и платежеспособность которого он рассчитывает.

Первым шагом при выдаче или принятии гарантии (поручительство) должно быть решение банка о возможности работы с клиентом, которое однако, не создает никаких юридических отношений между банком и клиентом. Специалистам банка надо проанализировать ряд документов, подтверждающих легальность создания и регистрации клиента, полномочия его должностных лиц, устойчивое финансовое и имущественное положение. Наиболее хлопотная на практике ситуация, когда банк выдает гарантийный кредит. Это оформляется двумя документами: собственно банковской гарантией или договором поручительства и договором о выдаче банковской гарантии, или на предоставление поручительства.

Вторым этапом является согласование условий обеспечительных документов.

В договоре на предоставление поручительства в обязательном порядке должны найти отражение следующие моменты:

- порядок и срок согласования поручителем и бенефициаром условий договора поручительства;

- порядок заключения и вступления договора в силу;

- порядок предоставления и юридического оформления обеспечения исполнения обязательства принципала перед поручителем;

- срок и размер оплаты принципалом услуг поручителя по оформлению договора поручительства;

- размер и порядок внесения принципалом платы за пользование средствами поручителя с момента исполнения им договора поручительства, и до удовлетворения принципалом регрессивных требований поручителя;

- порядок предъявления регрессивных требований и возмещения понесенных поручителем убытков.

Наиболее удобный для банка способ оплаты услуг по предоставлению поручительства или гарантии - единовременный платеж. Важно, чтобы клиент оплачивал эти услуги после согласования банком-поручителем и кредитором принципала условий договора поручительства или после согласования банком-гарантом и кредитором принципала условий гарантии, если выдается именная банковская гарантия.

В таблице 9 представлен прогноз поступлений денежных средств при реализации процедуры финансового посредничества - предоставлении гарантии или поручительства.

Таблица 9 - Прогноз поступлений денежных средств при предоставлении гарантии или поручительства

Показатель	2013г	2014г	2015г	2016г
Поступления денежных средств, тыс. руб.	2066	5032	6065	7025,5
- в процентах от выручки банка, %	2	4	5	5

Таким образом, к моменту формирования процедуры предоставления гарантии или поручительства к 2015г. поступления составят 5% от совокупного дохода ОАО «Сбербанк России».

3.2 Формирование внутрифирменного консалтингового центра при кредитовании под залог

Особенность функционирования банковской системы в рыночной экономике заключается в необходимости организации регулирования и контроля.

Рис. 3.6 Основные направления деятельности проектируемого консалтингового центра

Банковский надзор (или контроль) предполагает мониторинг, инспектирование и исследование банковских организаций для того, чтобы оценить их состояние и их соответствие банковским законам и инструкциям [11, с.287].

В связи с этим актуальным направлением при совершенствовании процедуры кредитования банком будет являться формирование консалтингового центра.

Рассмотрим основные направления деятельности проектируемого консалтингового центра - рисунок 3.6.

Рассматривая основные направления деятельности консалтингового центра можно выделить его функциональное назначение. Так, центр должен будет разработать:

- методические документы, касающиеся процедуры проведения консультаций в различных формах, типового содержания консультаций по вопросам различной сложности, ведения статистики обращений за консультациями, а также других документов, организующих деятельность консультационных центров;

- правила проведения процедуры оценки и экспертизы (включая техническую экспертизу условий эксплуатации) недвижимости, выступающей в качестве залоговых обязательств;

- методические документы, регламенты, обеспечивающие реализацию мониторинга контроля сделок кредитования под залог недвижимости;

- программы по обучению специалистов консультационных центров на основании лицензии на образовательную деятельность.

Поскольку одним из направлений и функциональных назначений проектируемого консалтингового центра является формирование системы внутреннего контроля и мониторинга сделок кредитования под залог недвижимости, рассмотрим этапы формирования этой системы.

Система внутреннего контроля является инструментом реализации стратегических планов развития банковского контроля над текущим состоянием кредитной организации и выступает одним из основных элементов банковского менеджмента [31, с.116].

Другими словами, система внутреннего контроля - это совокупность системы органов и направлений внутреннего контроля.

Внутренний контроль определяется специалистами как система проверок и измерений, созданная банковским менеджментом с целью минимизировать потери, возникающие в результате ошибок и нарушений, допущенных персоналом банка. Однако сущность внутреннего контроля банка глубже и не ограничивается комплексом проверок и измерений, но представляет собой систему методов организации и координации мер, принятых кредитной организацией для защиты своих активов, соблюдения управленческой политики, проверки достоверности бухгалтерской и финансовой отчетности и обеспечения эффективной работы.

Система внутреннего контроля организуется органами управления в соответствии с его учредительными документами ОАО «Сбербанк России» в целях постоянного мониторинга за процессом функционирования системы внутреннего контроля, выявления и анализа проблем, связанных с ее функционированием, создается служба внутреннего контроля.

Система внутреннего контроля состоит из нескольких элементов - рисунок 3.7.

Рис. 3.7 Функциональные элементы системы внутреннего контроля и мониторинга контроля сделок кредитования под залог недвижимости

Частью системы внутреннего контроля кредитной организации является мониторинг контроля сделок кредитования под залог недвижимости. Данная деятельность банка организуется в целях защиты интересов ОАО «Сбербанк России» и его клиентов в сфере оперативной деятельности банка на финансовых рынках, а также в целях противодействия легализации (отмыванию) доходов.