Оценка недвижимости в целях кредитования под залог на примере ОПЕРО ОСБ 1806/18060 ОАО "Сбербанк России"

Рис. 3.8 Направления мониторинга контроля сделок кредитования под залог недвижимости

Мониторинг системы внутреннего контроля осуществляется на постоянной основе. Во внутренних документах ОАО «Сбербанк России» должен быть определен порядок осуществления мониторинга системы внутреннего контроля: методики, правила, порядок рассмотрения результатов мониторинга.

Система мониторинга контроля сделок кредитования под залог недвижимости будет включать следующие направления - рисунок 3.8.

Таким образом, годовая отчетность ОАО «Сбербанк России», кроме принятых и установленных показателей и критериев, будет включать дополнительную информацию. Так, в годовой отчетности ОАО «Сбербанк России» появится:

- информация о наличии внутрибанковских положений о порядке открытия и обслуживания счетов клиентов, осуществивших процедуру кредитования под залог недвижимости;

- информация о внутреннем контроле за рисками банковской деятельности при осуществлении кредитования под залог недвижимости;

- информация о текущем состоянии (рыночной и залоговой) стоимости объекта недвижимости - залога оценки;

- информация о текущем состоянии и статусе сделки - кредитовании под залог недвижимости.

Служба внутреннего контроля подотчетна в своей деятельности органам управления банка в соответствии с его учредительными документами и положением банка о службе внутреннего контроля. Мониторинг системы внутреннего контроля осуществляется руководством и служащими различных подразделений, включая подразделения, осуществляющие банковские операции и другие сделки и их отражение в бухгалтерском учете и отчетности, а также службой внутреннего контроля.

Периодичность осуществления наблюдения за различными видами деятельности кредитной организации определяется исходя из связанных с ними банковских рисков, частоты и характера изменений, происходящих в направлениях деятельности кредитной организации.

Численность сотрудников отделений консалтингового центра и требования к их квалификации будут определяться в соответствии с целями, задачами и основными направлениями деятельности ОАО «Сбербанк России» и его территориальными отделениями.

3.3 Оценка экономической эффективности мероприятий

Рассматривая особенности проведения анализа эффективности деятельности коммерческого банка, необходимо определить инвестиционные затраты, направленные на совершенствование отдельных подсистем функционирования банка, а также определить приток денежных средств, который формируется за счет реализации этих мероприятий.

Так, в выпускной квалификационной работе в качестве инвестиций рассмотрим:

- затраты, связанные с формированием процедуры оценки технической экспертизы условий эксплуатации недвижимости - залогового обязательства;

- затраты, связанные с формированием системы мониторинга контроля сделок кредитования под залог недвижимости.

Таблица 10 - Формирование инвестиционных и текущих затрат по проектным мероприятиям

Таким образом, сумма инвестиционных затрат по проекту составляет 1030 тыс. руб., а затраты, связанные с реализацией мероприятий - 9375,55 тыс. руб. ежегодно.

В качестве притока денежных средств будем рассматривать приток при предоставлении гарантии или поручительства в размере 2066 тыс. руб. (таблица 8 данной выпускной квалификационной работы) и снижение банковского риска:

- на 2% за счет реализации процедуры технической оценки условий эксплуатации недвижимости (5266 тыс. руб.);

- на 2% за счет реализации системы мониторинга контроля сделок кредитования под залог недвижимости (5266 тыс. руб.).

Таким образом, сумма притока денежных средств составит 12598 тыс. руб.

Таблица 11 - Определение коммерческой эффективности проектных мероприятий

Таким образом, чистый дисконтированный доход положителен; проектные мероприятия окупаются в первый год их реализации и период окупаемости составляет 8 месяцев. Данные рассчитанные показатели, позволяют утверждать, что проектные мероприятия эффективные и рациональны с экономической точки зрения.

Заключение

Объектом исследования в выпускной квалификационной работе выступило Центральное отделение ОАО «Сбербанк России» - ОПЕРО ОСБ 1806/18060. Центральное отделение Сбербанка 1806/08060 расположено по адресу: г.Сочи, ул. Войкова, д.2.

Анализируя систему менеджмента банка моно отметить, что на структуру управления банком решающее влияние оказывают правовая форма мобилизации собственного капитала банка (акционерная, паевая и тд.) и организационное построение банка (степень развития его сети и его самостоятельность). Так, при акционерной форме образования собственного капитала для получения права полного контроля и управления банком необходимо иметь определенную сумму акций, достаточную для владения контрольным пакетом.

Анализ совокупных доходов отделения Сбербанка показал, что:

- совокупный доход банка увеличивается в 2011 году на 24,57% в основном за счет увеличения притока доходов по операциям с ценными бумагами (на 34,11% в 2011 году);

- увеличение доходов от операционной деятельности составляет 28,57% к 2011 году;

- прочие расходы сокращаются на 31,5%.

Рассматривая структуру счетов по привлеченным средствам, можно отметить, что наибольший удельный вес - 43% составляют средства, размещенные акционерными обществами и обществами с ограниченной ответственностью.

Объем срочных привлеченных средств сокращается на 1% к 2011 году, в основном за счет сокращения объемов долгосрочного кредитования.

Обща сумма привлеченных средств сократилась на 7,4% к концу 2011 года.

Динамический (горизонтальный) анализ отчетности Сбербанк №1806/08060 за период с 01.01.08 по 01.01.11 г. позволяет выявить ряд положительных тенденций. В активе баланса:

- увеличение денежных средств на счетах к 2010 году в четыре раза сокращение средств на 25% к 2011году;

- увеличение дебиторской задолженности на 87,5% к 2010 году;

- увеличение величины запасов с увеличением объемов выручки на 15,38% к 2010 году.

В пассиве баланса увеличивается размер уставного капитала на 33,33% к 2010 году и на 8, 33% к 2011 году.

При проведении оценки для целей залога осуществляется подробный анализ объекта, выявляются все возможные способы эффективной эксплуатации предмета залога. Тщательному изучению подвергается также то имущество, которое передается под залог не единым имущественным комплексом, способным приносить прибыль - а лишь частично, но при этом сохраняющий самостоятельность. В процессе оценки для целей залога специалисты отделения Банка определяют возможность поэлементной реализации залогового имущества, рассматриваются варианты постепенного снижения стоимости предмета залога, который является только звеном единой производственной цепи, в случае разрыва целевых связей.

В ходе выполнения выпускной квалификационной работы была определена рыночная стоимость залогового имущества - торговый павильон, площадью 496 м². Используя аналоговый метод, определили, что на современном этапе рыночная стоимость залогового имущества составляет 33224,4 тыс. руб., а сумма возврата капитала составляет 5316 тыс. руб.

Оценка для целей залога коммерческой недвижимости в ОАО «Сбербанк России» в первую очередь направлена на удовлетворение интересов банка - а кредиторам в первую очередь интересно наличие в отчете информации о действительно заключенных сделках. Именно здесь указывается не только величина сделки и количество арендованных или купленных помещений, но и другие факторы - условия сделки, уровень доходности, технические характеристики. В связи с этим, первое проектное мероприятие связано с совершенствованием процедуры экспертизы недвижимости, выступающей залоговым обязательством за счет формирования процедуры оценки технических условий эксплуатации данной недвижимости.

В результате идентификации здания / жилого помещения по проектируемой системе оценки можно будет скорректировать уровень банковского риска при осуществлении кредитования под залог, а следование, и степень ликвидности объекта - залога кредитования.

Отметим, что реализация данной процедуры оценки является дополнительным мероприятием к комплексу - экспертизе недвижимости - объекту залога при кредитовании.

В ходе работы была определена реальная рыночная стоимость объекта недвижимости - объекта залоговой стоимости. В условиях сравнительного подхода реальная фактическая стоимость рассматриваемого объекта составила 3882,797 тыс. руб..

В рамках выполнения работы была определена залоговая стоимость объекта исследования на основе затратного метода. Залоговая стоимость определена в размере 4295,8 тыс. руб. Сумма кредита, выдаваемого ОАО «Сбербанк России» под залог рассматриваемого объекта недвижимости составляет 3184 тыс. руб.

Ликвидационная стоимость залога кредитования составит 2764,55 тыс. руб.

С учетом проектного решения по формированию процедуры оценки и учета условий технической эксплуатации объекта залоговой стоимости стоимость снижается на 32% и составляет 2165 тыс. руб.

Вторым мероприятием, направленным на оптимизацию процедуры оценки недвижимости под залог в целях кредитования является мероприятие, обеспечивающее дополнительный приток денежных средств - реализация процедуры банковского поручительства и гарантии. В ходе выполнения выпускной квалификационной работы был рассчитан прогноз притока денежных средств по данному виду деятельности. Так, к моменту формирования процедуры предоставления гарантии или поручительства поступления составят 5% от совокупного дохода ОАО «Сбербанк России».

Особенность функционирования банковской системы в рыночной экономике заключается в необходимости организации регулирования и контроля. В связи с этим актуальным направлением при совершенствовании процедуры кредитования банком будет являться формирование консалтингового центра.

При выполнении выпускной квалификационной работы были рассмотрены основные направления деятельности проектируемого консалтингового центра и сформирована система мониторинга контроля сделок кредитования под залог недвижимости.

При оценке проектных мероприятий была рассчитана сумма инвестиционных затрат, которые составляют 1030 тыс. руб., а затраты, связанные с реализацией мероприятий - 9375,55 тыс. руб. ежегодно.

В качестве притока денежных средств будем рассматривать приток при предоставлении гарантии или поручительства, приток за счет реализации процедуры технической оценки условий эксплуатации недвижимости и приток средств за счет реализации системы мониторинга контроля сделок кредитования под залог недвижимости. Сумма притока денежных средств составит 12598 тыс. руб.

Чистый дисконтированный доход, рассчитанный как критерий экономической эффективности проектных мероприятий, - положителен, что позволяет утверждать, что проектные мероприятия эффективные и рациональны с экономической точки зрения.

Список использованных источников и литературы

1. Федеральный закон «О Центральном Банке Российской Федерации (Банке России)» от 25.11.2009 № 281-ФЗ. СПС «Консультант Плюс»

2. Федеральный закон Российской Федерации «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ. Российская газета. Федеральный выпуск №5079

3. Федеральный закон «О банках и банковской деятельности» от 02.12.1990 N 395-1. СПС «Консультант Плюс»

4. Европейские стандарты оценки. 2000/Пер. с англ. Г.И. Микерина, Н.В Павлова, И.Л. Артеменкова, - М.: ООО «Российское общество оценщиков». - 2008

5. Международные стандарты оценки. Седьмое издание. 2005 /Пер. с англ. И.Л. Артеменкова, Г.И. Микерина, Н.В Павлова. - М.: ООО «Российское общество оценщиков». - 2006

6. Методические рекомендации «Оценка имущественных активов для целей залога». Общие вопросы оценки имущественных активов для целей залога. М.: Ассоциация российских банков. от 25.11.2011г.

7. Положение Центрального Банка РФ «О методике определения собственных средств (капитала) кредитных организаций» от 10.02.2003 г. № 215-П. СПС «Консультант Плюс»

8. Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда. Утверждены Приказом Государственного комитета РФ по жилищной и строительной политике от 26 декабря 1997 г. № 17-139 (в ред. Постановления Госстроя РФ от 02.08.2002 № 94). СПС «Консультант Плюс»

9. Анализ и оценка банковской деятельности (на основе отчетности, составленной по российским и международным стандартам) / Галина Щербакова. - М.: Вершина. - 2006. - 311с.

10. Антонов Н.Г., Пессель М.А. Денежное обращение, кредит и банки. М.: АО Финстатинформ. - 2009. - 712с.

11. Балабанов И. Т. Основы финансового менеджмента. Как управлять капиталом? -- М.: Финансы и статистика. -2008. - 466с.

12. Банки и банковская деятельность для клиентов под редакцией Н.Г. Александровой и И.А. Александрова СПб.: Питер. - 2010. - 422с.

13. Банковское дело: Учебник/ Под ред. О.И. Лаврушина. - М.: Финансы и статистика. - 2009. - 419с.

14. Банковское дело: Учебник/Под ред. В.И. Колесникова. - М.: Финансы и статистика. - 2008. - 841с.

15. Батракова Л.Г. Экономический анализ деятельности коммерческого банка. Изд. 2-е, перераб. и доп.: Учебник для вузов. - М.: Логос. - 2005. - 477с.

16. Бланк А.И. Финансовая стратегия предприятия. - Киев: Ника-центр, 2004. - 711с.

17. Валенцева Н.И., Лаврушин О.И., Мамонова И.Д. Банковское дело. М.: Кнорус. -2009 - 482с.

18. Ван Хорн Дж. К. Основы управления финансами. М.: Финансы и с статистика. - 2007. - 322с.

19. Грибовский С.В. и др. Оценка стоимости недвижимости. - М.: Интерреклама. - 2008. - 612с.

20. Гутова А.И. Управление денежными потоками: теоретические аспекты Финансовый менеджмент. М.: Академия. - 2006. - 366с.

21. Дамодаран А. Инвестиционная оценка. Инструменты и методы оценки активов / Пер. с англ. - М.: Альпина Бизнес Букс.- 2008. - 276с.

22. Дранко О.И. Финансовый менеджмент: Технология управления финансами предприятия: Учебное пособие В.В. Ковалев. - М.: Проспект. -2007. - 619с.

23. Едронова В.Н., Мизиковский Е.А. Учет и анализ финансовых активов. М.: Финансы и статистика. - 2006. - 701с.

24. Ковалев В. В. Финансовый анализ. М.: Финансы и статистика. - 2006. - 312с.

25. Колчина Н.В. Финансовый менеджмент: учеб. пособие для студентов вузов Учебное пособие. - М.: Издательство «Дело и Сервис».- 2009. - 456с.

26. Комплексный анализ финансово-экономических результатов деятельности банка и его филиалов / Л.Т. Гиляровская, С.Н. Паневина. - СПб.: Питер. - 2009. - 611с.

27. Костерипа Т.М. Банковское дело / Московский международный институт эконометрики, информатики, финансов и права.-2010. - 311с.

28. Краева М.И. Экономические аспекты оценки земли как элемента недвижимого имущества территории. - М.: АКиЦТ. - 2006. - 712с.

29. Кукукина И.Г. Финансовый менеджмент: Учеб. пособие. - М.: Юристъ, 2006. - 288с.

30. Мерсер З.К., Хармс Т.У. Интегрированная теория оценки бизнеса. - М.: Маросейка.- 2008.- 408с.

31. Микерин Г.И. и др. Методологические основы оценки стоимости имущества. - М.: Интерреклама. - 2006. - 216с.

32. Общая теория денег и кредита: Учебник/ Под. ред. проф. Е.Ф. Жукова. - М.: Банки и биржи. - 2010. - 261с.

33. Основы оценочной деятельности / Под ред. И.В.Косоруковой. - М.: Банки и банковское дело. - 2005. - 322с.

34. Оценка недвижимости. Ред. Грязновой А.Г., М.: Финансы и статистика. - 2007. - 819с.

35. Посадский А.П., Хайниш С.В., Консультационные услуги в России - М.: Финстатинформ. - 2009. - 312с.

36. Сивец С., Левыкина И. Статистическая модель оценки стоимости объектов недвижимости. - СПб.: Дело. - 2008. - 416с.

37. Томас Л.Уэст, Джеффри Д.Джонс. Пособие по оценке бизнеса. - М.: Квинто-консалтинг - 2008. - 288с.

38. Управленческий консалтинг. Путеводитель по рынку профессиональных услуг. М.: Коммерсантъ XXI. - 2010. - 264 с.

39. www. biznes-faktor.ru Информационно аналитический портал

40. www.gks.ru. Федеральная служба статистики РФ. Информационный официальный сайт.

Приложение А

Значение цен предложений квартир в новостройках в зависимости от типа квартиры

Приложение Б

Структура предложения на рынке недвижимости в зависимости от района расположения и типа квартиры

Рис. 1.1 Доля предложений квартир в новостройках в зависимости от района расположения

Рис. 1.2 Доля предложений квартир в зависимости от типа квартиры

Размещено на Allbest.ru