Оценка рынка ипотечного кредитования Республики Татарстан

Помимо указанных моделей в мировой практике применяется система контрактных стройсбережений. Указанную модель и одноуровневую модель ипотечного кредитования объединяют в одну модель и иначе называют немецкой моделью ипотечного кредитования. Отличительные особенности немецкой модели - основанной на системе сбережений от американской модели - основанной на системе вторичного рынка ипотечных ценных бумаг, приведены в таблице.

Таблица 1.2 - Сравнительные параметры моделей кредитования

Сравниваемые параметры	Немецкая модель	Американская модель
Стоимость привлекаемых банком ресурсов	Ниже рыночных	Рыночная
Получение кредита	После прохождения сберегательной стадии	Сразу после обращения в банк
Форма привлеченных ресурсов	Сберегательные (депозитивные) счета	Обеспеченные ипотекой ценные бумаги
Основная форма государственной поддержки	Премиальные выплаты по вкладам	Государственные гарантии по закладным
Объемы кредитования	Ограничены объемом сбережений	Ограничены платежеспособностью заемщика
Нагрузка на бюджет	Постоянно	На 1 этапе при становлении системы рынка
Сроки кредитования	8-10 лет	От 15 до 30 лет
Сумма кредита	До 45% от стоимости квартиры	До 100% стоимости квартиры

Таким образом, следует признать, что с точки зрения экономического прогресса наиболее эффективной выглядит классическая американская модель. Благодаря перепродаже выданных кредитов и развитому рынку ипотечных ценных бумаг ничто не ограничивает рост «ипотечного» капитала. Напротив, в Европе, особенно, до организации Евросоюза, относительно небольшие объемы финансовых рынков отдельных стран препятствовали развитию общеевропейского ипотечного рынка, который можно было бы сопоставить по объемам с американским. В последнее время страны Европейского союза объединяют свои усилия для того, чтобы создать конкурентный европейский рынок ипотечных ценных бумаг.

С другой стороны, если рассматривать вопрос с точки зрения юридической организации, культурно-исторических и правовых традиций, классическая модель чужда европейским правовым системам, поскольку основана на иной, англо-саксонской системе права. Поэтому классическая модель в Европе будет выглядеть несколько иначе.

Поэтому сейчас однозначно сказать о том, какая модель победила в России, невозможно. Скорее всего, на необъятных просторах нашей Родины приживутся обе модели, но в адаптированном под наши условия виде[12, с.11].

Таким образом, ипотека становится системной там, где появляется правовая и физическая устойчивость собственности на недвижимость. В системе ипотечного кредитования участвуют различные формы регистрации недвижимости: договорная, законная, судебная и ипотечного кредитования жилищной сферы, как важнейших элементов социального приоритета ипотеки в модернизации и развитии всех сторон жизнедеятельности человека и общества. Важной структурой ипотеки является ипотечный рынок и развитая система банков, способных осуществлять законные операции ипотечного кредитования. Несоблюдение исходных условий становления и развития ипотеки, как правило, приводит к потере социального ее приоритета и возможному проявлению кризисных факторов в системе банков, финансов и экономики в целом, негативно отражающихся на социальных аспектах развития общества.

В условиях плановой экономики ипотека практически не исследовалась и не применялась как система в экономической жизнедеятельности общества. В период становления рыночной, и на первом этапе смешанной, экономика в стране стала развиваться кредитная система, связанная с приватизацией государственной собственности, ее перераспределением, рассрочки платежа и других отношений.

В современных условиях ипотека выдвинута на первый план как особый приоритет. Население обнадеживается, что скоро большинство низко и среднеобеспеченных людей, и особенно молодые семьи, без особых трудностей, с помощью системы ипотеки смогут купить себе жилье и начать новую нормальную жизнь. Но пока ипотека рассматривается государством только как одна из форм кредитования, а не как социальная категория жизнедеятельности человека, воспроизводства его производительной силы в системе общественного воспроизводства.

Ожидаемое решение проблемы - ипотечный кредит. Но встает вопрос: под какой залог его можно получить, где взять первый взнос под немалые проценты? Разве это проблема только ипотечного кредита как формы, а не как государственной социально-экономической политики, стратегии воспроизводства, сбалансированности развития всех базовых основ народного хозяйства, решения основопологающей задачи - преодоления затянувшегося снижения численности народонаселения страны и ее трудовой составляющей. Без решения этой комплексной проблемы не может быть удвоения ВВП, и, кроме того, есть опасность заселения некоторых регионов, прежде всего Севера, другими народами. Полученная информация позволяет разработать целостную программу воспроизводства населения и народного хозяйства, систему сбалансированного размещения производительных сил страны, включая обеспечение необходимым фондом жилья и адекватной инфраструктурой жизнедеятельности населения и каждого человека в любом регионе огромной страны, которая подробно рассмотрена в последующей работе и рассчитана в следующей главе.

2. Анализ состояния ипотечного рынка в РТ

2.1 Современное состояние ипотечного рынка

Обеспечение населения жильем рассматривается на современном этапе экономического развития страны в качестве приоритетной социальной задачи. Для ее решения разработаны и принимаются к реализации соответствующие законодательно-правовые документы, призванные способствовать привлечению инвестиций в жилищно-строительную сферу и улучшению жилищных условий граждан.

Сегодня основные надежды населения по улучшению жилищных условий соотносятся с национальным проектом «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», направленным на создание положительной динамики рынка доступного жилья для всех слоев населения в каждом регионе. Национальный проект, таким образом, воспринимается как логическое и вместе с тем радикальное положение и развитие ранее осуществленных мер в области строительного комплекса.

Фактически, в 2009г. введено в эксплуатацию 701,3 тыс. квартир общей площадью 59,8 млн.кв. метров, что составило 93,3% к предыдущему году (в 2008г. было введено 64,1 млн.кв. метров жилья, 104,6% к 2007г.)[24].

Среди субъектов Российской Федерации наибольшие объемы жилищного строительства осуществлялись в Московской области, где введено 13,8% от сданной в эксплуатацию общей площади жилья по России в целом, Краснодарском крае - 5,7%, Москве - 4,5%, Санкт-Петербурге -4,4%, Республике Башкортостан - 3,9%, Республике Татарстан - 3,4%, Тюменской области - 3,3%, Ростовской области-3,0%, Свердловской области - 2,7%, Челябинской области - 2,4%. В этих субъектах Российской Федерации построено чуть меньше половины введенной общей площади жилья в России.

Вместе с тем, при значительных объемах жилищного строительства в этих субъектах Российской Федерации, кроме Московской области и Республики Башкортостан, в 2009г. наблюдалось снижение ввода жилья по сравнению с 2008 годом. Так в Челябинской области снижение составило 29,3%, Санкт-Петербурге - 18,9%, Москве - 17,2%, Краснодарском крае - 13,8%, Тюменской области - 10,4%, Ростовской области - 10,1%, Республике Татарстан - 9,6%, Свердловской области - 6,3%. Помесячная динамика ввода жилья представлена на рисунке 2.1.

В 2009г. продолжился рост объемов индивидуального жилищного строительства. Населением за счет собственных и заемных средств введено 207,0 тыс. жилых домов общей площадью 28,5 млн.кв. метров, что составило 104,3% к 2008 году. При этом доля индивидуального домостроения в общей площади, завершенного строительством жилья составила: в целом по России - 47,8%; в республиках Адыгея, Башкортостан, Дагестан, Ингушетия, Кабардино-Балкарской и Чеченской республиках - от 82,2% до 97,5%[21].

Для обеспечения программы социальной ипотеки органы местного самоуправления по-разному решают вопросы обеспечения жильем льготных категорий граждан. В Центральном регионе льготники получают право приобрести жилье по себестоимости в объектах, которые строятся по заказ у городских властей, что приблизительно вдвое дешевле стоимости аналогичного жилья на частном рынке.

В республике Татарстан льготники получают право приобрести жилье в рассрочку на 28 лет с низкой процентной ставкой в 7% годовых. Согласно условиям этой программы можно приобрести жилье даже без первоначального взноса. Аналогичная программа действует в Омской области, а жители Липецка получают субсидии для оплаты первоначального взноса. Власти Приморья субсидируют для своих граждан, принадлежащих к льготным категориям, оплату процентов по ипотечным кредитам, что делает ипотечное кредитование доступным абсолютному большинству граждан края.

В финансировании программы социальной ипотеки Татарстана в 2009 году участвовали 1705 организаций республики (для сравнения в 2008 году - 1560). По состоянию на 31 декабря 2009г. оформлены обязательства на сумму 4070,5 млн.руб. В 2009 году Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан на реализацию жилищных программ направил 12,3 млрд. рублей, построил 800 тыс.кв.м. жилья, что позволило улучшить жилищные условия 11 685 семей. также было введено 58 объектов высокой степени готовности общей площадью 136,6 тыс.кв.м[27].

По программе обеспечения жильем молодых семей в РТ по спискам 2006-2009гг. на учете для улучшения жилищных условий состоит 3141 семья, выбор квартир позволит направить денежные средства в размере 1,0 млрд. руб. на строительство объектов.

По состоянию на декабрь 2009г. по программе социальной ипотеки в выборе квартир участвовали 13 038 семей, которые выполнили условия по предварительным накоплениям (рисунок 2.3) 10 942 семьи бюджетных организаций, 2 020 семей работников предприятий, 76 семей, нуждающиеся в неотложной поддержке.

По программе улучшения жилищных условий граждан, проживающих в сельской местности, в том числе молодых семей и молодых специалистов РТ на 2009 год утвержденные Госзаказчиком Программы - Министерством сельского хозяйства и продовольствия РТ 167 семей, которые были обеспечены жильем.

Муниципальными образованиями перечислено средств на софинансирование 5 234 домов и квартир в сумме 3 647,55 млн.руб. Фондом перечислено средств исполнителям работ на строительство 4 141, 855 млн.руб.
На 1 квартал 2010 года начато строительство 5 192 домов и квартир, из них разрешение на ввод или технические паспорта оформлены на 4 108 домов и квартир, 354 объекта имеют 40-70%, 460 объектов - 70-90% степени готовности.

В целях безусловного обеспечения до 01.05.2010г. ветеранов Великой Отечественной войны новыми квартирами внесены изменения в Проект постановления о предоставлении субсидии в части порядка предоставления квартир через Государственный жилищный фонд при Президенте РТ. Внесены изменения в Условия предоставления ветеранам ВОв жилых помещений: получатель субсидии может выбрать квартиру по стоимости субсидии в 943200 рублей по нормативу 36 кв.м., увеличенному на 20%, т.е. 43,2 кв.м. Если ветеран выбирает квартиру более этой площади, то разница площади на состав семьи по социальному нормативу и нормативом субсидии 36 кв. метров оплачивается по стоимости 1 кв.м., утвержденной для реализации по программе социальной ипотеки. Исполнительными комитетами районов предоставлены списки ветеранов ВОв и включены в списки для выбора квартир лишь 315 семей.

По обеспечению жильем многодетных семей и детей-сирот и лиц, оставшихся без попечения родителей - владельцев жилищных сертификатов было принято на учет 232 семей детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей и 63 многодетные семьи.

На 31 декабря 2009 г. лишь 4 семьи из них не улучшили свои жилищные условия, в настоящее время для этих семей ведется подбор квартир.

Имеющих право использовать средства материнского капитала на погашение задолженности по выбранным квартирам составляет - 1865 семей на сумму 559,5 млн.руб., 1042 семьи сделали свой выбор, перечислено средств материнского капитала за выбранные квартиры - 15, 52 млн.руб. от 62 семей, находятся на стадии рассмотрения в для перечисления материнского капитала документы по 245 семьям. Срок рассмотрения данных документов в Пенсионном фонде Российской Федерации составляет 2 месяца, При соблюдении сроков оформления документов органами БТИ, Ростехинвентаризации, Регистрационной палаты и регулировании принятия решений органами опеки и попечительства о согласии на передачу в залог представленной квартиры в связи с отсутствием ущемления имущественных и жилищных прав несовершеннолетних, т.к. жилое помещение по договору социальной ипотеки участниками и подопечным не принадлежит, соответственно поступление оставшихся денежных средств ожидается до конца текущего года.

В настоящее время почти в 70 регионах России в целях решения жилищной проблемы с использованием механизмов ипотеки созданы региональные операторы ипотечного рынка (ипотечные фонды, агентства и корпорации). В настоящее время в РТ действуют 72 региональных, 21 муниципальных и 5 отраслевых операторов[23]. В городе Нефтекамске деятельность по привлечению денежных средств участников долевого строительства ведут 4 застройщика: Государственный жилищный фонд при Президенте Республике Татарстан, ООО «ЖИК», ОАО «Химстрой», ОАО «Нефтекамскнефтехим». На рынке ипотечного кредитования действуют 2 компании - это потребительский кооператив «Строим будущее» и жилищная инвестиционная компания (ЖИК).

Потребительский кооператив «Строим будущее» (ПК) был организован в 2000 году. Это некоммерческое общество, в котором люди объединяют свои ресурсы, чтобы решить потребительские проблемы. Социальная ипотека - одна из совместных программ кооператива с Государственным жилищным фондом при Президенте РТ.

Основным направлением деятельности ПК является реализация жилищных программ, принятых Правительством Российской Федерации, органами государственной власти Республики Татарстан и органами местного самоуправления. ПК помогает очередникам приобрести квартиру в кредит по цене близкой к себестоимости строительства - на сегодняшний день эта цифра составляет 22 тыс.руб. Застройки ведутся микрорайонов №34, 44, 45. Данный вид кредитования подойдет части населения с относительно скромными доходами. Условием постановки на учет является необходимость в улучшении жилищных условий [29],срок кредитования до 28,5 лет, процентная ставка за кредит - 7% годовых. При определенных условиях первоначальный взнос может отсутствовать[30].

Для того чтобы попасть в программу необходимо подать документы по месту работы, либо в администрацию города или района, где человек проживает. Потом эти документы рассматриваются жилищными комиссиями. Одно из основных условий - на члена семьи должно приходиться меньше 18 кв.м. жилой площади для бюджетников или 21,2 кв.м. для жителей сельской местности. На уровне администрации данные проверяются, осуществляется первичная обработка документов, формируется учетное дело и отправляется в Государственный жилищный фонд при Президенте РТ. Там документы вновь проверяются, заявителям присваивается персональный код, и семья попадает в сводный список.

Как только человек попал в список, он имеет возможность на свой счет в фонде ежемесячно перечислять суммы, накапливая свои баллы. Когда появляются на заселение квартиры или сдается дом, проводится конкурс участников. Причем каждый сам определяет, участвовать ему в данном конкурсе на этот дом или подождать следующего предложения. Если на одну квартиру претендуют несколько желающих, тогда программа рассматривает их потенциал, по количеству баллов и выбранных ими приоритетов на квартиры определяет победителя. Процедура эта строго расписана. Победитель конкурса получает от кооператива протокол выбора квартиры и график платежей на данную квартиру. При этом все накопленные им средства засчитываются как первоначальный взнос. В счет оплаты по отдельной процедуре может быть принято и имеющееся у участника жилье. В случае рождения ребенка в семье, участвующей в программе, государством оплачивается стоимость 18 кв.м. жилья. Наглядно схема получения квартиры в кооперативе «Строим будущее» представлена в приложении А.

ПК работает с крупными предприятиями города, такими как ООО «Химокам», ОАО «Нефтекамское ПАТП-1», ООО «Петрокам», ОАО «Нефтекамский НПЗ», ООО «Нефтекамскнефтехим-Дивинил», ОАО УК Камаглавстрой,также с ИП Шопорев, ИП Александрова[16].

За 2009 год в отдел жилищной политики было предоставлено 866 учетных дел с заявлениями о постановке на учет по социальной ипотеке (316 семей работников бюджетной сферы, 550 семей работников промышленных предприятий).

По программе социальной ипотеки за истекший год по результатам конкурсов обеспечено жильем 206 семей работников бюджетных организаций, 101 семья работников предприятий. По 10% квоте по программе социальной ипотеки были обеспечены жильем 43 семьи, нуждающиеся в неотложной поддержке. За 2009 год 570 семей улучшили свои жилищные условия.

По федеральной программе «Обеспечение жильем молодых семей» в 2009г. 92 молодые семьи получили социальные выплаты на сумму 60 млн. 749 тыс. 940 рублей. Всего за период действия программы было обеспечено жильем 269 молодых семей.

Всего с начала действия Программы «Обеспечение жильем молодых семей и молодых специалистов, проживающих в сельской местности» профинансировано строительство 86 объектов на сумму 84 миллиона рублей, в том числе: участники 2006 - 2007 гг. - 19 объектов, 2008 г. - 35 объектов и 2009 г. - 32 объекта[19].

Другая, не менее крупная компания, которая занимается ипотечным кредитованием в Нефтекамске - жилищная инвестиционная компания (ЖИК) была создана в 2001 году. В структуре ЖИКа действуют Агентство недвижимости, Управление капитального строительства, Жилищно-эксплутационный участок. ООО «Жилищная инвестиционная компания» производит все операции, связанные с реализацией квартир на условиях долевого участия в строительстве и ипотечного кредитования в жилых домах, расположенных по улицам Чишмале, Сююмбике, Студенческая, Менделеева, Шинников, Химиков. Кроме этого, ООО «ЖИК» ведет строительство домов малоэтажной блокированной застройки - Таун-Хаусов.

Жилые дома строит Генеральный подрядчик ДСО-НК под руководством Государственного жилищного фонда при Президенте РТ и стоимость 1 кв.м. составляет: панельный дом - 28 тыс.руб., кирпичный - 31 тыс.руб, комбинированный - 30 тыс.руб. При заключении договора о долевом участии в строительстве необходимо заплатить не менее 30% от стоимости жилья. На оставшуюся сумму дается рассрочка до 5 лет под 7% годовых с правом досрочного погашения. Договор ипотечного кредитования предусматривает тот же первоначальный взнос и рассрочку на 10 лет под 12% годовых. Кроме того, будущие жильцы могут заказывать отделку квартиры по собственному вкусу. Подробный порядок предоставления ипотечного кредитования ЖИК представлен в приложении Б.

В рамках мероприятий по планированию градостроительной деятельности в 2009 году разработаны и приняты Правила землепользования и застройки 46 - 50, а также 60 - 61 микрорайонов Нефтекамска. Утверждены генеральные планы в Камских Полянах и поселка Красный Ключ[20].

В 2009 году сдано в эксплуатацию 132400 кв.м. жилья, (в 2008 году - 128400 кв.м.), в том числе по программе социальной ипотеки 52900 кв.м., индивидуальное жилищное строительство - 12000 кв.м., коммерческое строительство - 67400 кв.м. В настоящее время, в городе наблюдается тенденция снижения сдачи в эксплуатацию жилья (рисунок 2.4), это связано с тем, что в последнее время строятся крупногабаритные квартиры и семья со средним достатком просто не в состоянии купить данную квартиру.

В свете решений, принятых Правительством РТ по развитию малоэтажного строительства, в 2009 году начато комплексное освоение 46 микрорайона города Нефтекамска. Перспективным планом застройки предусмотрено создание коттеджного поселка со всей инженерной инфраструктурой, парковыми зонами и объектами соцкультбыта. Данный тип комплексного освоения территории в среднесрочной перспективе является приоритетным[19].

Таким образом, в России успешно проводится реализация программы социальной ипотеки, в которой участвуют все регионы РФ. Каждый регион предлагает свои схемы реализации социальной ипотеки, а человек сам должен решать участвовать ли ему в данной программе, будут ли оставаться свободные средства после выплаты очередного платежа на питание, наем уже занимаемого жилья, одежду и другие не менее значимые текущие расходы.

2.2 Доступность жилья как основной фактор спроса на банковские ипотечные кредиты

Рынок ипотечного кредитования -- динамичный и быстро развивающийся рынок, обладающей достаточно развитой инфраструктурой и отличающейся высокой конкуренцией. Однако, сложившаяся ситуация на финансовых рынках повлияла и на данный его сегмент.

За 2008 год на территории республики было выдано более 17 тыс. ипотечных кредитов, за 2009 года было оформлено 8 тысяч, что подтверждает влияние финансовой ситуации на рынок ипотеки.

Необходимо отметить, что изменения коснулись и условий кредитования. Причем изменения вносились на федеральном уровне. Так, был увеличен размер минимального первоначального взноса (с 10% до 30%), введены ограничения по подтверждению дохода заемщиков (если ранее допускалось предоставление справок по форме банков, то на сегодняшний день принимаются, лишь справки 2-НДФЛ). «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», как один из основных участников рынка ипотечного кредитования, ввело новые условия по применению процентных ставок по кредитам (специальный калькулятор расчета процентной ставки). Подобная тенденция ужесточения требований по получению кредитов наблюдалась у всех первичных кредиторов. Так, на сегодняшний день средняя ставка по ипотечным кредитам у кредитных организаций колеблется на уровне 16% -- 19%.

Все это, безусловно, ограничило возможность приобретения жилья для населения. Тем не менее, нельзя сказать, что изменения условий кредитования являются необоснованными. Это ответные меры по минимизации рисков невозвратов кредитов населением (что в свою очередь обуславливалось снижением финансовой устойчивости предприятий-работодателей). Снижение, наблюдаемое в области ипотечного кредитования, обусловлено также и пересмотром отношения граждан к системе кредитования в целом. В свете негативной ситуации на рынке труда, сложившейся под воздействием мирового финансового кризиса, многие люди просто опасаются попасть в долговую кабалу, оставшись без работы.

Однако на сегодняшний день наблюдается положительная динамика, увеличивается количество желающих улучшить свои жилищные условия с помощью ипотечного кредитования, государство поддерживает данный сегмент рынка путем снижения ставки рефинансирования ЦБ РФ, за счет чего снижается и ставка по ипотечному кредиту. Также неоспоримым преимуществом приобретения жилья сегодня являются низкие цены не недвижимость.

ОАО «Ипотечное агентство РТ», являясь региональным оператором федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), реализует его политику на территории республики. Что касается процентных ставок, то АИЖК установило такие ставки: базовая ставка рефинансирования плюс небольшая надбавка АИЖК в зависимости от рисков. В рамках кредитования ОАО «ИА РТ» осуществляет выдачу совместно с банками РТ по следующему принципу: ОАО «ИА РТ» самостоятельно оформляет все документы по кредиту, проводит сделку, через банк осуществляется только непосредственно выдача кредита. При этом банку не нужно закладывать в стоимость кредита излишние риски и затраты на его обслуживание, как происходит в случае, если банк самостоятельно выдает и оставляет кредит на своем балансе. Банк просто передает кредит в ОАО «ИА РТ», затем он передается в ОАО «АИЖК», и деньги сразу же возвращаются банку. Таким образом, выдача ипотечных кредитов, осуществляемая за счет федеральных средств, привлекает средства в экономику Республики.

Кредитный продукт действует со следующими параметрами: минимальная процентная ставка по кредиту - 10,55%, обеспечение кредита - приобретаемая недвижимость, срок кредита 3-30 лет, максимальная сумма кредита - 4 млн. рублей, минимальный первоначальный взнос - 30%. Заемщиком по кредиту «Доступный» должен быть гражданин РФ со стажем работы на последнем месте - от 6 месяцев. Возраст от 18 до 65 лет.

Доступность жилья самым непосредственным образом влияет на состояние демографических показателей, рост ее населения. Возможность граждан создать семью, вырастить и выучить детей, дав им «дорогу в жизнь», определяется, в первую очередь, наличием или отсутствием жилья, удовлетворяющего современным представлениям людей о комфортности. Если текущие и прогнозные доходы оказывают влияние на будущую платежеспособность граждан, т.е. возможность обслуживать кредит и нести бремя растущих обязательных платежей, то сбережения определяют в основном возможности домашних хозяйств по единовременной оплате стоимости приобретаемого жилья, оплате начального взноса или доплате к предоставляемым субсидиям при приобретении социального жилья. Причём при краткосрочном кредитовании (в рассрочку на год и др.) сбережения оказывают доминирующее влияние на доступность, так как роль доходов на коротких интервалах времени оказывается малозначимой (Приложение В).

Обобщая вышеизложенное, можно констатировать, что доступность жилья является многомерной категорией, в которой в сложной форме переплетаются различные социально-экономические, демографические и поведенческие взаимосвязи. С учётом их специфического влияния на доступность улучшения жилищных условий можно структурировать основные факторы по отдельным группам. Однако подобная классификация в определенной степени носит условный характер: значимость тех или иных факторов на доступность проявляется сквозь призму и на фоне проводимой государством и муниципальными образованиями жилищной политики, что усиливает влияние одних факторов и ослабляет влияние других (Приложение Г).

На практике основным показателем состояния рынка жилья с точки зрения возможности приобретения гражданами квартир является коэффициент доступности жилья (КДЖ). Он вычисляется в процессе сопоставления доходов населения с ценами, сложившимися на национальном рынке или рынке конкретно выбранного региона и измеряется как отношение средней стоимости стандартной квартиры (общей площадью 54 кв. метра) к среднему годовому доходу семьи из трёх человек (двое взрослых и ребёнок). КДЖ показывает, сколько лет потребуется такой семье для приобретения жилья при существующем у неё уровне дохода.

Для расчёта коэффициента доступности жилья по традиционной методике, существует формула, которую можно найти в публикациях А.А. Кольева:

Ki= , (2.1)

где Ki - КДЖ без учета потребительских расходов;

V - средняя стоимость единицы площади (кВ.м.) жилья, руб.;

S - площадь жилья, кв.м.;

I - среднедушевой доход семьи, руб/чел. в год;

N - количество человек в семье.

Но данная формула не дает реальную оценку доступности жилья. Для расчетов необходимо применить формулу предложенную Фондом «Института экономики города», позволяющая рассчитывать КДЖ с учётом минимальных потребительских расходов. Эта формула приведена ниже.

Kiе = , (2.2)

где Kiе - КДЖ с учетом потребительских расходов;

Е - среднедушевые потребительские расходы семьи, руб/чел/год.

Формулы (2.1) и (2.2) являются статичными, поэтому вычислять с их помощью прогнозного значения невозможно. Они отражают величину КДЖ лишь на фиксированный момент времени, например конец года. К недостаткам формул (2.1) и (2.2) можно отнести:

- показатели среднедушевого дохода (I) потребительских расходов (E) семьи не отражают изменения доходов и расходов, хотя подобные изменения существуют, что подтверждается данными статистики;

- показатель средней стоимости квадратного метра жилья (V) также не отражает изменения стоимости жилой недвижимости, в то время как жильё в Российской Федерации дорожает[11].

Таким образом, из-за указанных недостатков по формулам (1) и (2) невозможно рассчитать прогнозные значения КДЖ даже на ближайшие годы, что усложняет аналитическую работу.

По данным Росстата для Республики Татарстан и данным ОАО «ЖИК» города Нефтекамска были рассчитаны коэффициенты доступности жилья на 2004 - 2009 гг. Расчеты производились на основании данных о средних ценах на вторичном рынке жилья в России[18].

В расчёте использовались данные, взятые для среднестатистической семьи из 3-х человек (двое родителей и ребенок) и средней стоимости стандартной квартиры (общей площадью 54 кв. метра) в разные периоды времени (с 2004 по 2009 годы).

Таблица 2.1 - Экономические показатели рынка жилья.

	Средняя стоимость 1 кв.м. в РТ, руб.	Стоимость жилья, руб.	Среднедушевые доходы /год, руб.	Среднедушевые потребительские расходы / год, руб.
	РТ	НК	РТ	НК	РТ	НК	РТ	НК
2004	14753,5	12500	796689	594000	49846,8	76089,6	37600,8	61597,2
2005	17854,56	15000	964146,24	783000	74352	88560	61920	75052,8
2006	31667,46	18400	1710042,84	810000	111746,4	111098,4	87850,8	95832
2007	35133,83	22000	1897226,82	961200	150919,2	160202,4	109309,2	135850,5
2008	38076,49	27000	2056130,46	993600	181267,2	179408,4	132522	145602
2009	37147,69	29000	2005975,26	1188000	211783,2	205242	132760,8	168760,8

Методика и результаты проведенного расчёта для квартир Республики Татарстан и города Нефтекамска представлены в таблице 2.2

Таблица 2.2 - Расчет коэффициента доступности жилья без учета потребительских расходов.

	Ki по РТ	Ki по Нефтекамску
2004	=5,32 лет;	= 2,6 лет;
2005	= 4,32 лет;	= 2,9 лет;
2006	= 5,1 лет;	= 2,4 лет;
2007	= 4,19 лет;	= 1,9 лет;
2008	= 3,78 лет;	=1,8 лет;
2009	= 3,15. лет	= 1,9 лет.

По этим данным можно построить график коэффициента доступности жилья, отражающий динамику изменения КДЖ как в Татарстане, так и в Нефтекамске с 2004 по 2009 годы.

Как видно на рисунке, на конец 2009 года КДЖ в среднем по Республике Татарстан составлял 3,1 лет. Эта цифра означает, что если среднестатистическая российская семья весь свой заработок будет тратить только на приобретение квартиры, то, чтобы выплатить всю сумму, ей понадобится не менее трех лет. Что касается Нефтекамска, то КДЖ для города составляет в среднем 1,9. Это значение в 1,5 раза меньше коэффициента РТ, которое характеризуется тем, что доходы Нефтекамцев выше, а стоимость жилья намного ниже регионального показателя.

Коэффициент доступности жилья, рассчитанный по формуле (2.1) не учитывает потребительских расходов семьи, что на практике совершенно нереально. Таким образом, для получения наиболее объективных показателей, расчёт КДЖ необходимо проводить с помощью формулы (2.2). Расчеты по формуле (2.2) представлены в таблице 2.3.

Таблица 2.3 - Расчет коэффициента доступности жилья с учетом потребительских расходов.

	Kiе по РТ	Kiе по Нефтекамску
2004	= 21,68 лет;	= 15,5 лет;
2005	= 25,85 лет;	= 19,9 лет;
2006	=23,8 лет;	= 21,6 лет;
2007	=15,19 лет;	=16,2 лет;
2008	= 14,06 лет;	= 14,3 лет;
2009	=8,46 лет.	=14,3 лет.

По данным расчетам был построен график коэффициента доступности жилья, отражающий динамику изменения КДЖ с учётом потребительских расходов татарстанцев и Нефтекамцев с 2004 по 2009 годы.

Значения коэффициента доступности жилья, учитывающие минимальные годовые расходы семьи естественно превышают значения, полученные по формуле (2.1), т.е. свидетельствуют о меньшей доступности жилья - в среднем на 3,6 раза. По динамике видно, что доступность жилья для Нефтекамска практически не изменилась. Это связано с высокой стоимостью жилья и низкими доходами. В целом, по РТ наблюдается тенденция к увеличению доступности жилья и снижением продолжительности выплат.

Для составления прогнозных оценок, необходимо провести сглаживание кривой полиномом третьей степени для региона:

Кie'(Т) = - 0,002*+-0,971*Т+10,797, (2.3)

где Кie'(Т) - скорректированный средний за период КДЖ с учетом потребительских расходов;

Т - порядковый номер периода (года)[41,c.128].

Таким образом, коэффициент доступности жилья, который рассчитывается по формуле 2.2, является основой для составления прогнозных оценок по скорректированной формуле 2.3.

Для того чтобы спрогнозировать величину КДЖ, учитывающую потребительские расходы татарстанцев, например, на 2010 год, необходимо в формулу 2.3 в качестве параметра Т подставить значение Т=10, соответствующее порядковому номеру 2010 года. В результате можно сделать вывод о том, что в 2010 году коэффициент будет равен:

Кie'(10)= Кie'(2010) = - 0,002*+0,141*- 0,971*10+10,797=

= -2+14,1- 9,71+10,797=13,187 ед.;

Аналогично можно спрогнозировать КДЖ с учетом потребительских расходов на 2011 и 2012 годы. Для этого достаточно в формулу 2.3 в качестве параметра Т подставить значения Т=11 и Т=12 соответственно. В итоге коэффициент доступности жилья будет равен:

Кie'(11)= Кie'(2011) = - 0,002*+0,141*- 0,971*11+10,797=

= -2,662+17,061- 10,681+10,797=14,515 ед.;

Кie'(12)= Кie'(2012) = - 0,002*+0,141*- 0,971*12+10,797=

= -3,456+20,304- 10,681+10,797=16,964 ед.

Результаты проведенных расчетов, а также данные, полученные с помощью полиномиальной регрессии, свидетельствуют о том, что КДЖ в Татарстане снижается, начиная с 2007 года, т.е. доступность жилья для татарстанцев повышается. Таким образом, если в 2009 году среднестатистической семье для приобретения квартиры необходимо было копить на приобретение квартиры не менее восьми лет, то в 2010 году этой же семье понадобиться более тринадцатилетия. При этом наблюдается очевидная тенденция к росту сроков накопления, т.е. за десять лет (к концу 2014) коэффициент доступности жилья может увеличиться почти в два раза.

Также для составления прогнозных оценок города Нефтекамска, необходимо, провести сглаживание кривой полиномом третьей степени, он равен:

Кie'(Т) = 0,011*+- 0,189 *Т+12,693, (2.4)

Для прогнозирования величины КДЖ, учитывающую потребительские расходы Нефтекамцев, в формулу 2.4 в качестве параметра Т подставляем значения Т=10, Т=11 и Т=12 соответственно. В итоге коэффициент доступности жилья будет равен:

Кie'(10)= Кie'(2010) = 0,011*+ 0,004*- 0,189*10+12,693=

= 11 + 0,4 - 1,89 + 12,693 = 22,203 лет;

Кie'(11)= Кie'(2011) = 0,011*+0,004*-0,189*11+12,693=

= 14,641 + 0,484 - 2,079 + 12,693 = 25,739 лет;

Кie'(12)= Кie'(2012) = 0,011*+ 0,004*- 0,189*12 + 12,693=

= 19,008 + 0,576 - 2,268 + 12,693 = 30,009 лет.

Обобщая информацию, приведенную в расчетах, можно констатировать, что ситуация с доступностью жилья в регионе обстоит значительно лучше, чем в Нефтекамске. Продолжительность накопительного периода для покупки семьей из трех человек двухкомнатной квартиры общей площадью 54 кв. м. в регионе, с учетом потребительских расходов, составила более 16 лет. Прогнозные значения КДЖ также свидетельствуют о том, что ситуация с доступностью жилья в регионе в ближайшие годы только ухудшится.

В свою очередь, в Нефтекамске продолжительность накопительного периода составляет уже почти 30 лет. Анализ ситуации в Нефтекамске позволяет сделать вывод о практической недоступности жилья для основной части населения региона. Однако реальная картина в большей степени обнадеживает, чем результаты анализа с использованием данных по официальной зарплате. Официальные данные по заработной плате занижают уровень дохода, поскольку домохозяйства могут получать его и из незадекларированных источников.

Результаты расчетов показывают, что для жителей Нефтекамска вопрос о доступности жилья является достаточно сложным, но с помощью привлечения заемных средств - вполне решаемым. Возможным выходом из сложившейся ситуации может стать создание устойчивого и экономически целесообразного механизма кредитования будущих доходов граждан, что позволит значительно сократить продолжительность накопительного периода и увеличить доступность жилья.

Жилье в республике дорожает опережающими темпами, а разница между доходами и расходами (размер сбережений) населения практически не увеличивается. Иными словами, согласно проведенным расчетам, возможность приобретения татарстанцам жилья за счет собственных накоплений с каждым годом становится менее вероятной, что является веским аргументом в пользу ипотечного кредитования.

2.3 Оценка доступности жилья в Нефтекамске

Жилище - одна из самых важных сторон жизнедеятельности человека, необходимая для удовлетворения как сугубо биологических (защита от воздействий окружающей среды, безопасность и прочее), так и социальных (обособление и индивидуализация, защита от воздействий социальной среды) потребностей. Наличие или возможность приобретения жилья является одной из характеристик качества жизни граждан региона, влияющей на все его аспекты. В свою очередь, качество жизни является составляющей компонентой социально-экономического развития региона.

Анализ социально-экономического развития региона позволяет определить качество жизни с помощью таких показателей, как средняя заработная плата, величина прожиточного минимума. Динамика изменения показателей представлена на рисунке (2.7).

С начала реализации региональной программы строительства доступного жилья в 2004 году его средняя стоимость, как показано на рисунке (2.7), возросла более чем в два раза, и составляла на 2009 год около 37 тысячи рублей за квадратный метр. Влияние изменения стоимости жилья на доступность его приобретения зависит от распределения доходов и сбережений (накоплений) населения. В тоже время среднемесячная начисленная заработная плата по Республике составила 17-18 тысяч рублей, а величина прожиточного минимума 4151 рублей. Существенным недостатком действующего закона «О прожиточном минимуме в РФ» является отсутствие в составе минимальной потребительской корзины и неучтенных при расчете прожиточного минимума расходов на приобретение и содержание жилья. Это особенно актуально, если учесть, что расходы на продукты питания в бюджетах домохозяйств составляют: в наиболее обеспеченных семьях 20 - 25 % от общего количества расходов, в семьях среднего достатка - 40 %, а в беднейших - 70 - 80 %[17].

Широкое применение в России нашел способ определения индекса доступности жилья, предложенный ООН-ХАБИТАТ, суть которого выражается соотношением:

Ид = (2.5)

где Ид - индекс доступности, характеризующий число лет накоплений, которое необходимо средней семье для приобретения среднестатистического жилья;

Сср - средняя стоимость среднестатистического жилья;

Дср - средний доход за год.

Для расчетов необходимы исходные показатели, которые представлены Российским статистическим ежегодником и ПК «Строим будущее»[26]. В расчёте использовались данные, взятые для среднестатистической семьи из 3-х человек (двое родителей и ребенок) и средней стоимости стандартной квартиры (общей площадью 54 кв. метра) в разные периоды времени (с 2004 по 2009 годы).

Таблица 2.4 - Экономические показатели рынка жилья.

	Прожиточный минимум, руб.	Среднедушевые доходы /мес, руб.	Стоимость 1 кв.м жилья по соц. ипотеке, руб.	Стоимость жилья, руб.	% ставки по ипотечным кредитам
2004	2012	6340,8	11000	594000	20
2005	2460	7880,3	14500	783000	14,5
2006	2695	9258,2	15000	810000	12
2007	3172	13350,2	17800	961200	11
2008	3846	14950,7	18400	993600	10
2009	4151	17103,5	22000	1188000	7

Подставив данные в формулу (2.5) и данные таблицы 2.4:

Ид(2004) = = = 7,8 лет;

Ид(2005) = = = 8,2 лет;

Ид(2006) = = = 7,2 лет;

Ид(2007) = = = 5,9 лет;

Ид(2008) = = = 5,5 лет;

Ид(2009) = = = 5,2 лет.

По этим данным можно построить график индекса доступности жилья, предложенный ООН-ХАБИТАТ с 2004 по 2009 годы.

Как видно на рисунке 2.8, на 2009 год КДЖ по методу ООН-ХАБИТАТ составил 5,2 года. Эта цифра означает, что если среднестатистическая российская семья весь свой заработок будет тратить только на приобретение квартиры, то, чтобы выплатить всю сумму, ей понадобится не меньше пяти лет.

Но этот метод обладает рядом следующих недостатков:

- неточность определения индекса, т.к. использовать среднестатистические данные в первом случае трудно, а во втором - невозможно определить дифференциацию населения по доходам;

- занижение индекса, т.к. коррекция среднестатистических данных требует сложной экспертной работы;

- завышение стоимости жилья, т.к. не учитывается ставка банковского процента по кредиту;

- в расчетах не учитывается необходимость расходов на жизнеобеспечение домохозяйства, равного произведению минимального прожиточного минимума на количество человек.

Учитывая указанные недостатки, предлагается ввести понятие барьера доступности жилья (БДЖ), который будет более объективным при определении возможности удовлетворения гражданами потребности в жилье.

Предположим, что минимальный доход семьи в месяц (МД) должен удовлетворять насущным жизненным потребностям и определяться выражением:

, (2.6)

где МД - минимальный доход семьи в месяц;

n - количество членов семьи;

ПМ - минимальный прожиточный минимум.

Среднестатистическое количество членов семьи по республике - 3 человека и прожиточный минимум из данных Росстата подставляем в формулу (2.6), получаем:

МД(2004) ? 3*2012 = 6036 руб.;

МД(2005) ? 3*2460 = 7380 руб.;

МД(2006) ? 3*2695= 8085 руб.;

МД(2007) ? 3*3172= 9516 руб.;

МД (2008) ? 3*3846= 11538 руб.;

МД (2009) ? 3*4151= 12453 руб.

По полученным данным был построен график характеризующий динамику изменения минимального дохода семьи в месяц за период 2004 - 2009 гг.

Как видно на рисунке 2.8, наблюдается положительная тенденция роста минимального дохода семьи в месяц. То, что на протяжении нескольких лет не наблюдается резких скачков величины прожиточного минимума, свидетельствует о стабильной социально-экономической ситуации в городе и благоприятной ситуацией на ипотечном рынке.

Разность между минимальным бюджетом семьи и реальными доходами в месяц (РД) будет показывать, сколько семья действительно может потратить на инвестиции в жилье (Свозм):

, (2.7)

Вычисленные данные ранее подставляем в формулу:

Свозм(2004) = 6340,8 - 6036= 304,8 руб.;

Свозм(2005) = 7880,3 - 7380 = 500,3 руб.;

Свозм(2006) = 9258,2 - 8085= 1173,2 руб.;

Свозм(2007) = 13350,2 - 9516 = 3834,2 руб.;

Свозм(2008) = 14950,7 - 11538 = 3412,7 руб.;

Свозм(2009) = 17103,5 - 12453= 4650,5 руб.

Данные показатели характеризуют, сколько рублей в месяц семья может потратить на инвестиции в жилье. При данных значениях реального дохода и минимального прожиточного минимума, видно, что семье возможно откладывать деньги на покупку жилья и это связано, прежде всего, с ростом реальных доходов семьи.

Таким образом, предложенный метод учитывает необходимость дифференциации средств семьи на удовлетворение жизненно важных потребностей и вложений в жилье.

В случае приобретения гражданами жилья в кредит, ипотеку или рассрочку ежемесячно необходимые средства (Снеоб) будут равны выплате по кредиту (Вм) и определяться формулой:

, (2.8)

где Цкв - цена квартиры;

- проценты по кредиту (в месяц);

Т - период продолжительности выплат (месяцев).

Стандартной квартирой считается квартира общей площадью 54 кв.м. Наиболее популярный срок ипотечного кредитования - 28лет. Цены на квартиру и процентные ставки представлены в таблице 2.3, Подставляем эти данные в формулу (2.6):

Снеоб(2004) = руб;

Снеоб(2005) = руб;

Снеоб(2006) = руб;

Снеоб(2007) = руб;

Снеоб(2008) = руб;

Снеоб(2009) = руб.

Зная эти параметры, можно определить барьер доступности жилья (Д):

Д=Свозм-Снеоб[28,c.74], (2.9)

Подставляя параметры в формулу определяем барьер доступности жилья (Д):

Д(2004) = 304,8 - 1767,85 = -1463,05 руб;

Д(2005) = 500,3 - 2330,35= -1830,05 руб;

Д(2006) = 1173,2 - 2410,71= -1237,51 руб;

Д(2007) = 3834,2 - 2860,71= 973,49 руб;

Д(2008) = 3412,7 - 2957,14 = 455,56 руб;

Д(2009) = 4650,5 - 3535,71 = 1114,79 руб.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что 2007 - 2009 гг. семья с данными реальными доходами и по данным ценам на квартиры имеет возможность купить жилье по программе социальной ипотеке.

Для оценки доступности приобретения жилья используется другой показатель: минимальный совокупный доход семьи, необходимого для приобретения стандартного жилья за счет собственных и заемных средств (TI). Минимальный совокупный доход семьи, необходимый для приобретения жилья, определяется по формуле:

, (2.10)

где LTV - доля заемных средств в стоимости приобретаемого жилья (%);

P - средняя рыночная стоимость 1 кв.м. жилья (руб);

i - процентная ставка по ипотечному кредиту или займу (% в год);

t - срок кредита или займа (лет);

PI - доля платежа по ипотечному жилищному кредиту (займу) в доходах семьи (%)[9,c.53].

Доля домохозяйств с совокупным доходом выше минимального определяется исходя из данных об их распределении по уровню среднемесячного дохода. В рамках федеральной программы «Ипотека молодой семье», предполагает, что государство субсидирует ипотечный кредит на квартиру для молодой семьи с одним и более детьми на 40% от расчетной стоимости жилья, а доля платежа в доходе - 30%. Данная программа действует с 2005 года, поэтому 2004 год не будет браться во внимание. Таким образом, подставляем данные в формулу(2.8), получаем выражение:

Необходимо отметить, что благодаря успешному развитию ипотечного кредитования и улучшению его условий наблюдается существенная положительная динамика ипотечного кредитования.

В результате снижения процентных ставок и увеличении сроков кредитования в 2005 - 2006 гг. наблюдается положительная тенденция, т.е. снижение минимального дохода, при котором семья может преобрести жилье с участием государства, где абсолютное отклонение составило 1548,07 рублей. В последующий год, в результате небольшого снижения ставок и роста стоимости жилья отклонение составило - 926,71 рублей. В 2008 - 2009 гг. в связи с кризисом и антикризисных мер связанных с проведением институциональной реформой, резко снизилась процентная ставка до 7% и абсолютный прирост составил 977,55 рублей. Если правительство также будет продолжать снижать процентные ставки, а в 2010 год планируется это сделать до 6% в год, то ипотека будет доступна и для семей со среднем достатком.

Проведенный анализ в целом свидетельствует о постепенном повышении доступности приобретения жилья. Хотя, приобретение стандартного жилья с помощью ипотечных кредитов пока еще недоступно для семей со средним уровнем доходов. Рассмотренные в дипломной работе показатели доступности жилья обладают несомненным преимуществом с точки зрения возможности их расчета с использованием официальных статистических данных. Вместе с тем по сравнению с показателями, применяемыми за рубежом, они менее точно отражают происходящие на рынке жилья процессы.

Во-первых, эти показатели рассчитываются на основе средних, иногда -- нормативных, а не медианных значений. Во-вторых, имеются серьезные претензии и к качеству информации Росстата о ценах на первичном и вторичном рынках жилья и отсутствии стимулов у участников рынка жилья раскрывать информацию о реальной цене сделок и недостаточном использовании данных системы государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью.

Еще одна проблема -- отсутствие данных, позволяющих анализировать процессы на уровне отдельных городов и поселений, поскольку не только общероссийские, но и среднерегиональные показатели не могут точно отражать тенденции, складывающиеся на локальных рынках жилья.

3. Перспективы развития ипотечного кредитования

3.1 Стратегия развития ипотечного комплекса России

В условиях экономического кризиса Правительством Российской Федерации были предприняты попытки возрождения ипотечного кредитования путем снижения ставки рефинансирования, вливания финансовых средств в банковский сектор и снижения процентной ставки по ипотечным кредитам до 7%. Предположительно эти меры должны сделать ипотечные кредиты более доступными для широких слоев населения и тем самым дать новый импульс развитию строительной отрасли.

Однако, отсутствие научного подхода к развитию ипотеки, протекционизм рыночной системы ипотечного кредитования, отсутствие механизмов привлечения долгосрочных финансовых ресурсов, отказ от государственного регулирования ипотечного комплекса повторно приведут к ошибкам, не дадут желаемого экономического эффекта, не обеспечат доступность ипотечного кредита для населения со средними и низкими доходами (а это - 70% проживающих в России), поэтому необходимо создание ипотечного комплекса.

Ипотечный комплекс России - взаимосвязанная группа предприятий различных отраслей экономики, функционирующих на рынках недвижимости, ипотечного кредитования, страхования, ценных бумаг, а также различных инфраструктурных организаций, действующих в рамках единой цели - обеспечения доступным по стоимости и комфортным жильем российских граждан со средними и низкими доходами. Исходя из вышеизложенного, полагаем, что в настоящее время необходимо разработать новую стратегию развития ипотечного комплекса России, которая учитывала бы все особенности постцентрализованной экономики. В связи с этим основными задачами стратегии развития ипотечного комплекса России, являются:

- создание реальной возможности покупки жилья
гражданами России в кредит при гарантии социальной защищенности заемщика;

создание инфраструктуры, обеспечивающей эффективное взаимодействие всех субъектов ипотечного комплекса;

создание финансовой системы деятельности ипотечного комплекса, позволяющей осуществлять его успешное функционирование в нестабильных экономических и финансовых условиях.

Стратегия развития ипотечного комплекса России должна состоять из трех основных разделов: государственное воздействие на развитие структуры ипотечного комплекса России, развитие механизмов ипотечного комплекса России, формирование условий для привлечения финансовых ресурсов в ипотечный комплекс России.

Государственное воздействие на формирование и развитие структуры ипотечного комплекса является определяющим и заключается в развитии следующих рынков, входящих в сферу действий ипотечного комплекса России:

- Рынок недвижимости, который должен обладать необходимыми характеристиками для участия в ипотечном кредитовании. Развитие рынка включает следующие направления:

1)целенаправленные меры по развитию строительного комплекса России. Реализация мер осуществляется за счет финансирования высокоэффективных технологий, создания лизинговых компаний, привлечения иностранных инвестиций, налоговых льгот, создания эффективных механизмов финансирования строительства;

2)изменение налоговой политики, способствующей увеличению спроса населения на жилье;

3)создание единой государственной информационной системы «Купля/продажа/аренда жилья - спрос/предложение»;