4)снижение стоимости строительства жилья за счет возложения расходов на развитие и обустройство магистральных и внутриквартальных инженерных сетей, иных объектов инженерной (коммунальной) инфраструктуры на региональные и местные исполнительные органы;

5)преодоление дефицита земельных участков с развитой инженерно-коммунальной инфраструктурой.

- Первичный рынок ипотечных кредитов, который охватывает всю совокупность деятельности кредиторов и должников, вступающих между собой в соответствующие обязательственные отношения, при которых должник (залогодатель) в качестве способа исполнения предоставляет, а кредитор (залогодержатель) принимает в залог недвижимое имущество. Развитие рынка включает следующие направления:

1)создание условий для обеспечения банков долгосрочными финансовыми ресурсами;

2)снижение процентной ставки по ипотечным кредитам до 4 - 7% годовых;

3)создание единой государственной банковской информационной системы ипотечного кредитования;

4)развитие инфраструктурных и сервисных организаций рынка;

5)развитие ипотечных программ коммерческих банков и АИЖК;

6)развитие системы строительных сбережений;

7)развитие системы некоммерческих объединений и ассоциаций участников первичного рынка ипотечных кредитов.

- Вторичный рынок ипотечных кредитов, который обеспечивает передачу прав по закладным и ипотечным кредитам (продажа уже выданных ипотечных кредитов), а также реинвестирование выданных ипотечных кредитов. Вторичный рынок является связующим звеном между кредиторами на первичном ипотечном рынке и инвесторами на рынке ипотечных ценных бумаг, обеспечивая аккумуляцию денежных средств инвесторов и направляя финансовые потоки в ипотечные кредиты. Развитие рынка включает следующие направления:

1)совершенствование денежно-кредитного регулирования, которое заключается в расширении практики долгосрочного рефинансирования кредитов банков;

2)развитие унифицированной системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования;

3)развитие инфраструктурных и сервисных организаций рынка;

4)унификация и стандартизация требований и процедур на этапах андеррайтинга, выдачи и обслуживания ипотечных кредитов.

- Рынок ипотечных ценных бумаг, который обеспечивает трансформацию персонифицированных прав по кредитным обязательствам и договорам об ипотеке (закладных) в обезличенные доходные ипотечные ценные бумаги и размещение их среди долгосрочных инвесторов. На рынке ипотечных ценных бумаг происходит приобретение, накопление и размещение физическими и юридическими лицами ипотечных ценных бумаг, предлагаемых посредниками, в целях получения по ним дохода.

Развитие рынка предполагает изменения в его деятельности, которые способствовали бы привлечению капитала в ипотечный комплекс России, за счет привлечения инвестиционных ресурсов из-за рубежа, предотвращения оттока инвестиционных ресурсов из страны, эффективной мобилизации свободных финансовых ресурсов, включая денежные средства Пенсионного фонда Российской Федерации, Фонда обязательного страхования вкладов и других государственных фондов.

- Рынок страхования, обеспечивающий страхование рисков в системе ипотечного жилищного кредитования и являющийся инвестором на рынке ипотечных ценных бумаг. Развитие рынка предусматривает два основных направления:

1)введение единых стандартов страхования ипотечных кредитов;

2)государственное страхование ипотечных кредитов.

Развитие механизмов ипотечного комплекса России. В структуру механизмов ипотечного комплекса России входят:

- Рыночная система ипотечного жилищного кредитования, действующая на всех рынках ипотечного комплекса России, включающая в себя предоставление долгосрочных жилищных ипотечных кредитов коммерческими банками и иными кредиторами гражданам-заемщикам, учитывающая применяемые в мировой практике модели и формы взаимодействия участников первичного и вторичного рынков ипотечных кредитов.

Рыночная система ипотечного жилищного кредитования уже получила свое развитие в России, к ней необходимо отнести ипотечное кредитование АИЖК и ипотечное кредитование коммерческих банков. Рыночная система ипотечного кредитования включает в себя:

- одноуровневую модель ипотечного кредитования, в которой участвуют заемщики и коммерческие банки (характеризуется организационной простотой и распространяется на первичный рынок ипотечных кредитов на уровне «банк - заемщик», при этом закладные не выходят за пределы первичного рынка);

- двухуровневую модель ипотечного кредитования, действующую в России и реализуемую АИЖК (основана на взаимодействии с региональными администрациями и региональными операторами, рефинансирование закладных осуществляется на вторичном рынке ипотечных кредитов);

систему строительных сбережений (основанную на накоплении заемщиками собственного капитала с последующим правом на получение ипотечного кредита с низкой процентной ставкой. Источниками ресурсов ипотечного кредитования данной модели являются вклады и платежи в погашение ипотечных кредитов, а также бюджетные средства в качестве субсидий).

Все участники рыночной системы ипотечного кредитования в той или иной мере уже сегодня действуют на рынках ипотечного комплекса России.

Субсидированная система ипотечного жилищного кредитования, используемая на рынках недвижимости, первичном рынке ипотечных кредитов и страхования, в которой государство прямым или косвенным образом оказывает содействие различным категориям граждан в приобретении жилья.

Субсидированная система ипотечного жилищного кредитования состоит из федеральных, региональных и муниципальных программ ипотечного жилищного кредитования с субсидированием приобретения жилья семьями со средними и низкими доходами и предполагает:

1)поддержание платежеспособного спроса населения на жилье посредством выделения бюджетных средств, предназначенных для целевой адресной поддержки нуждающихся в улучшении жилищных условий;

2)предоставление финансирования из бюджетов различных уровней муниципалитетам на строительство жилья и ипотеку;

3)субсидии гражданам на первоначальный взнос и/или субсидирование процентной ставки по ипотечному кредиту;

4)полное или частичное государственное страхование ипотечных кредитов;

5)применение более гибких правил предоставления ипотечного кредита;

6)повышение доступности ипотечных кредитов путем установления гибких стандартов андеррайтинга;

7)продажа квартир по цене строительства, с введением ограничений на минимальный срок проживания для последующей продажи квартиры;

8)создание специальных организаций, реализующих отдельные программы жилищного финансирования граждан с низкими доходами;

9)развитие малоэтажного строительства, за счет предоставления в долгосрочную аренду земельных участков с коммуникациями и предоставления льготных ипотечных кредитов на строительство домов (коттеджей).

Темпы и масштабы развития субсидированной системы ипотечного жилищного кредитования должны определяться объективной экономической ситуацией в регионах, платежеспособным спросом на жилье и его предложением, а также наличием необходимых региональных нормативно-правовой базы и инфраструктуры.

Настоящая стратегия предусматривает разработку и утверждение органами местного самоуправления своих муниципальных программ поддержки населения в улучшении жилищных условий, которые предусматривают разработку плана действий органов местного самоуправления, привлечение средств местных бюджетов и внебюджетных источников для решения жилищных проблем граждан, эффективное управление бюджетными и внебюджетными средствами, направленными на финансирование программных мероприятий.

- Госкорпорация «Российский ипотечный комплекс». Цель создания госкорпорации - строительство доступного и комфортного жилья для граждан со средними и низкими доходами в регионах с использованием субсидированной системы ипотечного кредитования. Строительство жилья осуществляется как самой госкорпорацией, так и аккредитованными застройщиками, по нормативам строительства, установленным для регионов.

Финансирование деятельности осуществляется за счет денежных средств банков, страховых компаний, пенсионных фондов, входящих в состав учредителей, а также государственного финансирования, включая предоставление налоговых и таможенных льгот. Для удешевления стоимости жилья земля под строительство выделяется из федеральных земель, а также из земель субъектов и муниципалитетов без проведения аукционов, что потребует внесения соответствующих изменений в действующее законодательство.

Единая система приобретения и продажи жилья внутри госкорпорации, а также создание маневренного фонда для муниципалитетов будет способствовать развитию ипотечного комплекса России, а также миграции трудовых ресурсов между регионами. Выпускаемые Госкорпорацией облигации должны быть обеспеченны залогом недвижимости (ипотекой).

- Система строительства малоэтажного жилья, имеющая своей основной задачей развитие строительства доступного малоэтажного жилья и снижение цен на земельные участки под строительство. Система включает следующие направления:

1)предоставление населению земельных участков с коммуникациями для малоэтажного строительства в рамках подпрограммы «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства» приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России»;

2)поддержка индивидуальных застройщиков субсидиями и ипотечными кредитами на строительство и приобретение строительных материалов;

3)развитие строительного комплекса малоэтажного строительства;

развитие социальной инфраструктуры в местах малоэтажной застройки;

4)развитие системы ипотечного кредитования в АПК России, включающей создание следующих структур: Земельный банк России, Российская земельная биржа, Российский земельный суд, Российская земельная инспекция[35,с.35].

- Система ипотечных услуг, которая действует на всех рынках ипотечного комплекса и является связующей структурой деятельности субъектов рынков. Система ипотечных услуг - совокупность различных взаимоотношений (между субъектами рынков ипотечного комплекса России в сфере продвижения услуг, ценообразования, сбыта и др.), складывающихся в процессе хозяйственной деятельности субъектов. Развитие системы ипотечных услуг включает следующие направления:

1)создание единых информационных баз и стандартов услуг: риелторов, ипотечных брокеров, банков, строительных, коммунальных, страховых, брокерских и др.;

2)государственная поддержка, нормативное и налоговое регулирование деятельности субъектов системы ипотечных услуг;

3)создание структуры, координирующей функционирование системы ипотечных услуг;

4)развитие малого бизнеса в системе услуг ипотечного комплекса.

- Система государственног окоммерческого найма жилья (аренды), которая предусматривает дальнейший выкуп жилья с использованием механизмов ипотечного комплекса России.

Формирование условий для привлечения финансовых ресурсов в ипотечный комплекс России. Определяющим для развития ипотечного комплекса России является решение задачи привлечения достаточного объема долгосрочных ресурсов, что определяет важность отработки надежных механизмов финансирования кредиторов и обеспечения гарантий надежности инвесторам, направляющим свои капиталы на рынки ипотечного комплекса. Привлечение долгосрочных ресурсов для ипотечного комплекса могло бы, на наш взгляд, осуществляться из следующих источников:

рефинансирование кредиторов через операторов вторичного рынка ипотечных кредитов;

введение Банком России ипотечной ставки рефинансирования;

выпуск кредиторами эмиссионных ипотечных ценных бумаг и их реализация на финансовом рынке;

привлечение денежных средств населения в системе строительных сбережений;

рефинансирование через банковские долгосрочные долговые обязательства, обеспеченные залогом недвижимости (облигации);

предоставление субсидий и субвенций из бюджетов различных уровней в рамках субсидированной системы ипотечного жилищного кредитования;

-средства, предоставляемые институциональными инвесторами (пенсионными фондами и страховыми организациями, паевыми инвестиционными фондами и др.);

-рефинансирование ипотечных операций путем привлечения инвесторов через систему Общих фондов банковского управления (ОФБУ);

кредитные линии и займы, предоставляемые банками, а также иными организациями;

средства от продажи целевых облигацией займов;

выпуск муниципальных облигаций[6,с.4].

Таким образом, в рамках предлагаемой стратегии создание ипотечного комплекса позволит, увеличить платежеспособный спрос граждан России; активизировать рынок жилья; привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы; обеспечить развитие строительного комплекса; оживить экономическую и инвестиционную активность в обществе.

3.2 Мировая практика ипотечного кредитования

Возраст жилищного рынка России составляет около 16 лет, и в этом смысле он достаточно молод, тогда как история отечественного жилищного строительства насчитывает много сотен лет. Тем не менее, по жилищной обеспеченности (числу квадратных метров жилья, приходящихся на душу населения) Россия пока остается далеко позади от развитых стран. Конечно, необходимо делать поправки на такие события, как Вторая мировая война, однако ряд стран, находящихся сегодня в статусе развитых (например, Германия), пережив масштабные разрушения, добились весьма высоких результатов.

Изменение жилищной обеспеченности напрямую зависит от объемов строительства нового жилья, физического износа существующего жилищного фонда и численности населения, а также государственных программ способствующих развитие ипотечного кредитования. Рассмотрим некоторые страны и их схемы получения ипотечных кредитов[15].

Германия. В Германии ипотека осуществляется по разным схемам различными кредитными учреждениями, но наибольший удельный вес, до 30%, занимают стройсберкассы (ССК), работающие по закрытой модели финансирования и использующие в основном собственные средства, что позволяет снижать процентную ставку. По контракту с ССК на 4-6 лет на накопительный счет вносится определенная сумма (до 40% общей стоимости жилья). На нее начисляются пониженные проценты, по итогам года государство начисляет премии и вводит налоговые привилегии. Премия в размере 15% на сумму сбережений, но не более 2 тысяч марок на холостяков и 4 тысяч для женатых. Заемщик вначале кредитует кассу, внося деньги на депозит, а по окончании периода накопления ССК выдает ему ипотечный кредит по низкой ставке на срок до 18 лет. В последние годы средства привлекаются под 3% годовых и выдаются ипотечные кредиты под 5% (в обычных банках - от 7% до 12% годовых).

США. В США ипотечный рынок, оцениваемый примерно в 4 трлн. долларов, полностью подконтролен государству. Доля ипотечных облигаций, эмитированных 3 государственными корпорациями, составляет 89% рынка. В американской модели обеспечения ипотеки дешевыми ресурсами участвуют получатель кредита, инвестор и финансовый посредник. Образуются два ипотечных рынка - первичный, где выдаются жилищные кредиты, и вторичный, где обращаются ценные бумаги, выпущенные на базе пулов ипотечных ссуд. Кредитное учреждение может выдавать долгосрочные кредиты под залог приобретаемой недвижимости, не имея достаточного объема «длинных» ресурсов. Выдав ипотечный кредит, банк продает право требования по кредиту конечному инвестору или финансовому посреднику. Получив средства от уступки этих прав, банк выдает новый ипотечный кредит. В конце 2003 г. ставка по 30-летнему ипотечному кредиту составляла 5-6%, а по 15-летнему - 4,75%.

Великобритания. На протяжении многих десятилетий в области ипотечного жилищного кредитования в Англии доминировали специализированные кредитные учреждения - строительные общества. Общая схема выпуска следующая. Инициатор MBS, в роли которого обычно выступают ипотечная корпорация, банк, строительное общество или страховая компания, создает пул закладных. Пул затем продается юридически независимой специально создаваемой организации SPV. После продажи эти ссуды уже не числятся на балансе инициатора. Инициатор не отвечает и за своевременное погашение ипотечных ссуд. Все риски ложатся на инвестора в MBS. Однако обслуживание ипотечных ссуд по-прежнему находится в ведении инициатора, хотя может передаваться и третьему лицу. Выпуск MBS размещается через синдикат андеррайтеров. Размещение MBS возможно только при наличии кредитного рейтинга. Большая часть английских MBS имеют высший рейтинг. Они и конструируются с участием рейтинговых агентств. Рейтинговые агентства, в частности, требуют поддержки кредитоспособности, например, в форме страхования страховой компанией риска неоплаты ипотечных ссуд, обычно в диапазоне от 7 до 13% от величины пула.

Для защиты интересов инвесторов полномочия по распоряжению и контролю за обеспечением отдаются независимому контролеру - доверенному лицу. Каждый выпуск MBS связан с конкретным пулом. Жизнь пула привязана к жизни соответствующего выпуска MBS. Обычно эмитенту предоставляется опцион на покупку в случае, если портфель пула сокращается на определенную величину от первоначальной (обычно 10%) в связи с досрочными погашениями. Во многих случаях эмитент имеет право замены активов в пуле, например, когда средства от досрочных погашений направляются на выдачу новых ссуд, которые при условии удовлетворения ими определенных стандартов могут быть включены в пул.

В целом можно констатировать, что, хотя секьюритизация жилищных ипотечных кредитов используется в целом ряде европейских стран (Франция, Нидерланды, Бельгия, Германия), эта техника не получила широкого распространения в ЕС. Общая задолженность по выпущенным MBS в 1998 г. составляла 16 млрд. евро, что соответствовало менее 1% всех предоставленных жилищных ипотечных ссуд.

Континентальные европейские страны. Развитие рынка ценных бумаг, основанных на закладных, в Западной Европе началось с появлением в 1770г. в Силезии первого ипотечного кредитного учреждения, представлявшего собой ассоциацию землевладельцев и имевшего статус публично-правовой корпорации. Вслед за ним аналогичные учреждения возникли в Курмарке и Ноймарке, Померании, Западной и Восточной Пруссии. Они предоставляли кредит своим членам в виде ценных бумаг, получивших название закладной сертификат. Первые сертификаты и представляли собой, по сути, закладные свидетельства или закладные, на которых было указано наименование заложенной недвижимости и содержались гарантии, предоставляемые всеми членами этой ассоциации. Заемщик затем продавал сертификат на рынке капиталов.

Сходные системы ипотечного кредитования и финансирования возникли в Дании, Швеции, Австрии. Аналогичная система кредитования в виде ценных бумаг действовала в России с середины XIX в. по 1917 г. В настоящее время какую-то заметную роль кредитование ценными бумагами имеет лишь в Дании. В отличие от Landschaften, облигации французского ипотечного банка Credit Foncier de France изначально представляли собой облигации акционерного общества, выпущенные для финансирования ипотечных кредитов6. Со временем эта форма финансирования ипотечных кредитов стала преобладающей и в других странах, в том числе в самой Германии, при этом, однако, прежнее историческое название сертификат в Германии сохранилось. Выпуск сертификатов стал осуществляться специализированными ипотечными банками, т.е. немецкие ипотечные банки заимствовали французскую технологию.

Ипотечные облигации наиболее распространены в Дании (почти 100% кредитов) и Швеции (70%); широко используются в Австрии и являются вторым важнейшим средством финансирования ипотечных ссуд во Франции (21%) и Испании (6%), намного уступая депозитам. В Голландии и Норвегии ипотечные облигации хотя и выпускаются, но за их счет финансируется совсем небольшая доля ссуд. Относительные размеры рынков ипотечных облигаций в Европе в ближайшее время могут измениться, так как в целом ряде стран предпринимаются шаги по стимулированию использования этого инструмента (что в немалой степени связано с успехами рынка пфандбрифов в Германии). Особенно это относится к Франции, Люксембургу и Финляндии.

Западная Европа. Все 90-е годы ипотечное кредитование демонстрировало весьма высокие темпы роста в странах Западной Европы. За 10 лет, с 1988 по 1998 г., объем ипотечных жилищных ссуд увеличился в среднем вдвое, превысив 2700 млрд. евро. Задолженность по коммерческим (нежилищным) ипотечным ссудам в 1998 г. составляла 430 млрд евро, т.е. 15% от общей ипотечной задолженности (жилищной и коммерческой). Ипотечные кредиты предоставляются различного рода учреждениями - от специализированных (ипотечные банки, строительные общества, строительно-сберегательные кассы и т.п.) до сберегательных банков, взаимных и кооперативных банков и универсальных банков. На долю этих учреждений в Европе приходится более 90% всех ипотечных ссуд (остальное - на страховые компании и пр.).

Современная структура рынка явилась результатом либерализации финансового сектора в Европе. До 80-х годов ипотечная деятельность была в основном уделом специализированных учреждений, сектор очень жестко регулировался государственными органами. Крупнейшей группой из специализированных учреждений являются ипотечные банки. Ипотечные банки доминируют на рынке Дании и Швеции (соответственно 90 и 80%) и очень влиятельны в Германии, Франции, Австрии, Нидерландах и Финляндии.

В финансировании ипотечных кредитов в Европе главную роль играют депозиты (62% жилищных ипотечных ссуд). На втором месте - выпуск ипотечных облигаций. При этом следует подчеркнуть, что значение ипотечного кредитования заметно различается в отдельных странах. Так, в Дании, Нидерландах, Великобритании и Германии соотношение между жилищными ипотечными кредитами и ВВП составляет 50% и более, в то время как в Италии, Греции и Австрии не превышает 10%[25].

Заметные различия в размерах ипотечных кредитов и их роли в экономике связаны с национальными и историческими особенностями той или иной страны.

Большинство этих стран, показывают высокие показатели обеспеченности населения жильем, а информация, представленная в таблице 3.1, позволяет установить более чем двух кратное отставание России от развитых стран мира по уровню жилищной обеспеченности. Отметим, что страны бывшего социалистического блока (Польша, Литва, Латвия) также сталкиваются с проблемой нехватки жилья.

Таблица 3.1- Обеспеченность населения жильем по странам мира.

Страна	Жилищная обеспеченность, кв.м/чел.	Процентное отношение к лидеру, %(Норвегия=100%)
Норвегия	74,0	100,0
США	65,0	87,8
Швеция	44,4	60,0
Великобритания	44,0	59,5
Швейцария	44,0	59,5
Германия	40,1	54,2
Франция	37,5	50,7
Финляндия	36,3	49,1
Эстония	27,7	37,4
Латвия	23,9	32,3
Литва	23,0	31,1
Польша	22,2	30,0
Россия	21,1	28,5

По жилищной обеспеченности в тройку лидеров входят Норвегия (74 кв.м/чел.), США (65 кв.м/чел.) и Дания (50,6 кв.м/чел.). Германия, как и Россия, понесшая в ходе Второй мировой войны значительные разрушения на своей территории, через 50 лет опережает Россию по количеству квадратных метров жилья на душу населения более чем в 2 раза[22].

На сегодняшний день по масштабам жилищного строительства Россия существенно отстает от ведущих стран. По европейским стандартам, строительная активность должна быть не меньше 1 кв.м на душу населения в год. Таким образом, каждый год жилищная обеспеченность должна прирастать на 1 кв.м. Данные таблице 3.2 показывают, что в 2008 году в среднем по стране было построено только 0,36 кв.м/чел. Если рассматривать отдельные регионы страны, то многие территории достигли только 0,1-0,2 кв.м/чел. Из лидеров следует отметить Москву и Московскую область, строительная активность которых в 2008 году составила соответственно 0,5 кв.м/чел. и 1 кв.м/чел.

Теперь зададимся таким вопросом, при какой строительной активности и в какой срок Россия сможет нарастить свой жилищный фонд, при котором значение жилищной обеспеченности стало бы эквивалентно уровню развитых стран. Здесь мы можем рассмотреть два сценария развития событий, каждому из которых, соответствует определенный уровень строительной активности. Пессимистичному сценарию соответствует строительная активность, достигнутая в 2008 году, - 0,36 кв.м/чел.; оптимистичному сценарию - европейский стандарт 1 кв.м/чел. Результаты временных периодов для обоих сценариев представлены в таблице 3.2.

В соответствии с пессимистичным сценарием период сокращения отставания России от Норвегии и США составляет более 100 лет. При оптимистичном сценарии количество лет значительно уменьшается до 53 и 44 лет соответственно. Учитывая, что в перспективе жилищная обеспеченность в этих странах не будет уменьшаться, оцененный разрыв можно квалифицировать как непреодолимый. Что касается Германии, что даже при оптимистичном развитии событий России потребуется 19 лет, чтобы выйти на ее уровень 2004 года. Необходимо отметить, что по данным Федеральной статистической службы Германии, в 2005-2008 гг. строительная активность оценивалась на уровне 0,3-0,4 кв.м/чел., что весьма далеко от европейского стандарта. Однако при высокой жилищной обеспеченности Германия может себе это позволить[14,с.34].

Таблица 3.2 - Период сокращения отставания России по уровню жилищной обеспеченности от США и европейских стран

Страна	Период сокращения отставания, лет
	Пессимистичный сценарий	Оптимистичный сценарий
Норвегия	147	53
США	122	44
Швеция	65	24
Великобритания	64	23
Швейцария	64	23
Германия	53	19
Франция	46	17
Финляндия	42	15
Эстония	18	7
Латвия	8	3
Литва	5	2
Польша	3	1

На практике основным показателем состояния рынка жилья с точки зрения возможности приобретения гражданами квартир является индекс доступности жилья. Традиционно он вычисляется на основе сопоставления доходов населения с ценами, сложившимися на национальном рынке или рынке конкретно выбранного региона и измеряется как отношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры. Более детальный анализ представлен в предыдущей главе, который является одним из ключевых индикаторов, широко применяемый в мировой практике. В частности, он используется в межстрановых сравнениях в Программе ООН по развитию населенных пунктов («Хабитат»). Так, по данным за 2008 год, значение данного индикатора составило в Японии - 5 лет, в Польше - 4 года, в Чехии - 3,2 года, странах ЕС - 3 года, в Венгрии - 2,8 лет, в США - 2 года.

Причем, подбирая государства, необходимо их выделить из общего показателя по Евросоюзу страны Восточной Европы - Польшу, Венгрию, Чехию, так как в соответствии с планами правительства, в 2010 году наша страна должна достигнуть уровня этих стран по объему ВВП на душу населения (рисунок 3.1).

Рисунок 3.1- Коэффициент доступности жилья на 2008 год в некоторых странах мира (по национальным стандартам).

Из рисунка 3.1 видно, что японской семье для покупки квартиры понадобится не менее пяти лет, тогда как американской семье - всего два года. Довольно высокое значение коэффициента доступности жилья подтверждает тот факт, что в Японии самое дорогое жилье в мире. Низкое значение этого показателя свидетельствует о том, что жилье относительно доступно для среднего американца. Это объясняется тем, что рост цен на недвижимость в Америке ненамного превышает рост денежного дохода. По данным The Wall Street Jornal в Нью-Йорке среднегодовой доход на душу населения составил 36574 доллара США, тогда как средняя стоимость жилой недвижимости - 369700 долларов США. В Чехии и Польше покупку жилья можно планировать в течение 3-4 лет[1,с.42].

Таким образом, сравнивать уровень доступности жилья разных стран весьма непросто, потому, что до сих пор нет единой методики оценки доступности жилья: в каждом государстве свои подходы к данному процессу, которые во многом зависят от выбранной экономической стратегии и желаемых результатов.

Проведенный сравнительный анализ физических параметров жилищного фонда России и зарубежных стран установило цивилизационное отставание России от лидеров по уровню жилищной обеспеченности. Отдельного внимания, конечно, заслуживает сравнительный анализ качества жилищного фонда, но это уже является предметом отдельного исследования.

Высокая потребность в жилье при низком его предложении на фоне высокой дифференциации населения по доходам стимулирует неконтролируемый рост цен. Одним из универсальных механизмов, обеспечивающих доступность жилья при высоких ценах, является ипотечное кредитование.

Заключение

Как было рассмотрено в данной работе, в условиях рыночной экономики значение ипотеки огромно.

В данной дипломной работе рассмотрены вопросы, касающиеся одной из важнейших социально-экономических задач страны - ипотечное кредитование, теоретические экономические и правовые основы ипотеки, сравнительный анализ действующих в мировой практике моделей ипотечного кредитования, методика коэффициента и барьера доступности жилья и наиболее перспективные направления, и эффективные инструменты развития ипотечного кредитования в регионах России в целях удовлетворения потребности населения в жилье.

Как показал предпринятый в выпускной квалификационной работе анализ, история ипотеки уходит своими корнями в римское право. На дальнейшее его развитие существенно повлияли старинные обычаи западноевропейских стран. Более чем двухсотлетнюю историю своего самобытного развития он имеет в нашей стране. Этим занимались городские кредитные общества и земельные банки, предоставлявшие кредиты под залог недвижимости не деньгами, а ценным бумагами.

Рассмотрение исторического процесса формирования залоговых форм, позволило определить, какие факторы влияли на его формирование, выявить определенные тенденции развития залога во всех странах, характерные его черты.

Пройдя сложный и неоперативный процесс формирования, он выливался в самые разные формы (в Древнем Риме fiducia и pignus) под воздействием экономических, юридических, социальных и иных отношений. В конечном итоге, приобретя такую форму залога, как ипотека наилучшее достижение общества.

С позиции закономерностей развития залоговых отношений во всем мире они были одинаковыми, особенности же возникали благодаря самобытности развития той или иной страны. Будучи частью целого, институт залога имеет и свои особенности. Ученые выделяли, что движущей силой развития, кроме всего прочего, именно поиск баланса прав сторон и активное стремление залогодержателя к более совершенному обеспечению кредита.

Ипотека, как в прочем и другие формы залога, является неотъемлемой частью рыночной экономики любой страны. С помощью залога общество получает лучшее, современнейшее орудие кредита, поэтому в обращении с этим оружием требуется более искусство, осторожность, разборчивость, техническая ловкость приемов.

В России, несмотря на усилия, предпринимаемые государством, цель государственной жилищной политики - обеспечение доступности жилья до настоящего времени не достигнута.

На сегодняшний день рынок жилищного кредитования все еще незначителен по своим масштабам, особенно с учетом потребностей в его развитии. Тем не менее, в результате достигнутой экономической стабилизации и создания основных правовых и институциональных основ он готов войти в новую фазу - фазу интенсивного развития. Основная задача государства - максимально способствовать этому процессу.

Во второй главе дипломной работы был проведен анализ коэффициента доступности жилья и его барьеры для семьи со средними доходами, а также как влияет помощь государства в приобретении жилья. В результате проведенного анализа можно сделать вывод, что в России успешно проводится реализация программы социальной ипотеки, в которой участвуют все регионы РФ. Каждый регион предлагает свои схемы реализации социальной ипотеки. Фактически, в 2009г. введено в эксплуатацию 701,3 тыс. квартир общей площадью 59,8 млн.кв. метров, что составило 93,3% к предыдущему году (в 2008г. было введено 64,1 млн.кв. метров жилья, 104,6% к 2007г.).

В финансировании программы социальной ипотеки Татарстана в 2009 году участвовали 1705 организаций республики (для сравнения в 2008 году - 1560). По состоянию на 31 декабря 2009г. оформлены обязательства на сумму 4070,5 млн.руб. В 2009 году Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан на реализацию жилищных программ направил 12,3 млрд. рублей, построил 800 тыс.кв.м. жилья, что позволило улучшить жилищные условия 11 685 семей. также было введено 58 объектов высокой степени готовности общей площадью 136,6 тыс.кв.м.

В Нефтекамске в 2009 году сдано в эксплуатацию 132400 кв.м. жилья, (в 2008 году - 128400 кв.м.), в том числе по программе социальной ипотеки 52900 кв.м., индивидуальное жилищное строительство - 12000 кв.м., коммерческое строительство - 67400 кв.м. В настоящее время, в городе наблюдается тенденция снижения сдачи в эксплуатацию жилья, это связано с тем, что в последнее время строятся крупногабаритные квартиры и семья со средним достатком просто не в состоянии купить данную квартиру.

Проведя расчеты коэффициента доступности жилья в регионе, можно сделать вывод о том, что ситуация с доступностью жилья в регионе в ближайшие годы только ухудшится. Продолжительность накопительного периода для покупки семьей из трех человек двухкомнатной квартиры общей площадью 54 кв. м. в регионе, с учетом потребительских расходов, составила более 16 лет. В свою очередь, в Нефтекамске продолжительность накопительного периода составляет уже почти 30 лет. Анализ ситуации в Нефтекамске позволяет сделать вывод о практической недоступности жилья для основной части населения региона. Это связано с тем, что жилье дорожает опережающими темпами, а разница между доходами и расходами (размер сбережений) населения практически не увеличивается.

Однако, необходимо отметить, что благодаря успешному развитию ипотечного кредитования и улучшению его условий, а это - снижение процентной ставки, государственная поддержка, материнский капитал, наблюдается существенная положительная динамика ипотечного кредитования.

В третьей главе предложено наиболее перспективные направления развития ипотечного кредитования в России, а именно необходимость создания ипотечного комплекса.

Отсутствие научного подхода к развитию ипотеки, протекционизм рыночной системы ипотечного кредитования, отсутствие механизмов привлечения долгосрочных финансовых ресурсов, отказ от государственного регулирования ипотечного комплекса повторно приведут к ошибкам, не дадут желаемого экономического эффекта, не обеспечат доступность ипотечного кредита для населения со средними и низкими доходами.

В рамках предлагаемой стратегии создание ипотечного комплекса позволит, увеличить платежеспособный спрос граждан России; активизировать рынок жилья; привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы; обеспечить развитие строительного комплекса; оживить экономическую и инвестиционную активность в обществе.

Список использованных источников и литературы

1. Астапов К.Л. Ипотечное кредитование в России и за рубежом (законодательство и практика) /К.Л. Астапов //Деньги и кредит. - №4. - 2004, с. 42-48.

2. Белкина Т. Жилищная статистика и положение в жилищном секторе/ Т. Белкина //Вопросы экономики.- 2006.- № 7.С.10-12

3. Голицин Ю. Вечный квартирный вопрос/ Ю. Голицин // Эксперт. - 2007 г. - № 12.С.20-21

4. Гражданский кодекс РФ. Часть первая. // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301; Гражданский кодекс РФ. Часть вторая. // Собрание законодательства РФ. 1996. №5. Ст.410.

5. Грудинин М.Ю. Рынок недвижимости России, мифология и содержание/ М.Ю. Грудинин //Экономика строительства. - 2006. - С. 58.

6. Егоров В. Риэлторы «Чистят ряды» / В. Егоров // Жилой дом. - 2010. - № 1.С.4-5

7. Земельный кодекс РФ 2001 г. // Собрании законодательства Российской Федерации от 29 октября 2001. - № 44. - Ст. 4147.

8. Зуйкова Л. Проблемы управления региональными рынками жилья в условиях переходной экономики России/ Л. Зуйкова //Проблемы теории и практики управления. - 2001.- № 6.С.17-18

9. Казаков А. Проблемы развития системы ипотечного кредитования на современном этапе/ А. Казаков //РЦБ.-2009.-№10.С.53-56

10. Калянана Л. Ипотека в ожидании третьего пути/ Л. Калянана //Эксперт. - 2009. - № 16.С.15-17

11. Кольев А.А. Инвестиционные возможности населения на вологодском рынке жилья // Экономические и социальные перемены в регионе: факты, тенденции, прогноз. - ВНКЦ ЦЭМИ РАН. - 2007. (www.vscc.ac.ru.)

12. Красиков А. Жилье в кредит/ А. Красиков // Твой новый дом. - 2008. - № 10. - С.10-11.

13. Лобова Н.Ю. Правовая защита участников ипотечного кредитования / Н.Ю. Лобова // Вопросы имущественной политики. 2005. - № 1.- С. 154-166.

14. Матюхин Г.Г. Банковское дело / Г.Г. Матюхин.- М.: Феникс, 2008. - 439с.

15. Официальный сайт аналитического центра по ипотечному кредитованию http://www.credit.ru.

16. Официальный сайт ПК «Строим будущее» http://www.kooperativrt.ru.

17. Официальный сайт аналитического центра по ипотечному кредитованию и секьюритизации http://www.rusipoteka.ru.

18. Официальный сайт ГКС РФ http://www.gmcgks.ru.

19. Официальный сайт Нефтекамского муниципального района РТ http://www.e-nizhnekamsk.ru.

20. Официальный сайт ОАО «ЖИК» http://www.zhik.ru.

21. Официальный сайт по ипотечному кредитованию http://www.pro-n.ru.

22. Официальный сайт по ипотечному кредитованию http://www.stk.ru

23. Официальный сайт по ипотечному кредитования http://www.molodsemya.ru.

24. Официальный сайт правительства РТ http://www.economy.gov.ru.

25. Официальный сайт социально-экономического развития региона http://www.POLIT.ru

26. Официальный сайт территориального органа государственной статистики http://www.tatstat.ru.

27. Официальный сервер РТ http://www.tatar.ru

28. Попов В.Н. Социально-экономический аспект ипотечного кредитования в России / В.Н. Попов // Финансы и Кредит. - 2009. - № 40. - С.76-79.
29. Постановление Кабинета Министров Республики Татарстан от 15 апреля 2005 г. №188 «О порядке реализации жилья по социальной ипотеке» (с изменениями от 15 августа 2005г.).

30. Постановление Кабинета Министров Республики Татарстан от 15 апреля 2005 г. №190 «Об утверждении Правил и порядка постановки на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий в системе социальной ипотеки в Республике Татарстан».

31. Постановление Правительства РФ от 26 августа 1996 г. № 1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию // Российская газета от 24.07.96 г. № 138.

32. Постановление Правительства РФ от 27 июня 1996 г. № 753 «Об утверждении Федеральной целевой программы «Свой дом» // Российская газета от 24.07.96 г. № 138.

33. Развитие системы ипотечного кредитования в Российской Федерации // Коллегия, ТОМ 2. - 2008. - № 10.- С.11.

34. Римское частное право: Учебник / Под ред. Проф. И.Б.Новицкого и проф. И.С. Перетерского.- М.: Юрист, 1994, С. 338.

35. Рыкова И.Н. Анализ ипотечных кредитных программ в России и факторы, сдерживающие их развитие / И.Н. Рыкова // Финансы и Кредит. - 2008. - № 17. - С.35-39.

36. Собрание законодательства Российской Федерации, 2000, № 3, ст.278.

37. Собрание законодательства Российской Федерации, 2002, № 30, ст. 3028.

38. Стюньков В.П. Ипотечное кредитование: организационные аспекты / В.П. Стюньков //Деньги и кредит. - 2005. - № 8. - С. 44-52

39. Ужегов А.Н. Квартира в кредит.: ипотечная сделка/ А.Н. Ужегов. -СПб.: Питер, 2001- 107с.

40. Указ Президента РФ «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования»//Собрание законодательства РФ.- 1996.- № 10.- Ст. 880.

41. Фаерман Е.Ю., Хачатрян С.Р., Федорова Н.Л. Современные аспекты анализа и модельного обоснования региональной жилищной политики на базе ипотеки (на примере г. Москвы) / Е.Ю. Фаерман, С.Р. Хачатрян, Н.Л. Федорова// Аудит и финансовый анализ. 2000.- №4. - С. 112-135.

42. Федеральный закон «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 11.02.02 г. № 18-ФЗ // Российская газета от 14.02.02 г. № 29.

43. Федеральный закон «О рынке ценных бумаг» Собрание законодательства Российской Федерации, 1996, № 17, ст. 1918; 1998, № 48, ст. 5857; 1999, № 28, ст. 3472; 2001, № 33, ст. 3424; Российская газета от 4 января 2003 г., № 1 (3115)

44. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 20 июля 1998 г. № 102-ФЗ.

45. Федеральный закон от 22 апреля 1996 года № 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг» // Собрание законодательства Российской Федерации, 1996, N 17, ст. 1918; 1998, № 48, ст. 5857; 1999, № 28, ст. 3472; 2001, № 33, ст. 3424; Российская газета от 4 января 2003 г., № 1 (3115).